洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路

1、洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路尴尬的复制，还是精彩的创新？60余亩的用地，几万平的商业体量，对商业地产发展方兴未艾的洛带古镇而言，无疑是个大项目；作为成都近郊“周末型消费”的重要景点之一，以当前常规消费模式，市场是否有足够的消费容量去消化本案的商业体量？因此，对本案的产品规划思路而言，是承袭现有商街格局，在常规消费模式下分流当前市场客源；还是通过创新产品规划，激活与创造新的消费市场？基于此，本次沟通我们带着问题去思考最佳解决方案现有市场调研项目特点解析本案可能性分析解决对策思维脉络一、现有市场调研洛带镇幅员面积43平方公里，是成都近郊保存最为完整的客家古镇。洛带古镇占地接近1000亩，总建筑面

2、积达20000余平方米。洛带古镇简述古街格局古镇老街主要交通呈”一街七巷”格局，形成“五馆一园一寺”景点；“一街”由上街和下街组成，宽约8米，长约1200米，东高西低，石板镶嵌。街衢两边纵横交错着的“七巷”分别为北巷子、凤仪巷、槐树巷、江西会馆巷、柴市巷、马槽堰巷和糠市巷。当前古镇业态分布洛带古镇老街商铺主要以经营餐饮、服饰饰品和土特产为主；另有茶楼、酒吧、住宿和娱乐业态辅助；业态类型店铺数量占比（%）面积（/个）租金估算（元/月）小吃店422210-20500-1000餐厅2614100-4005000-12000饰品店351910-50500-1500茶楼158120-4003000-60

3、00土特产品1810-500-1000住宿63500-10001500-20000会馆53277-3310-娱乐116200-5003000-6500服饰店291515-1003000-5000合计187100-当前古镇租金水平租金方面因店铺口岸位置和面积大小而不同，大部分店铺经营情况较好，仅街尾有少量小面积铺面在进行转让，约19-40平米之间，转让费3万元;当前整体租金水平约在50-90元/平米/月之间，街中位置较好的商铺租金分别为50-200元/平米/月不等；导致现状周末度假游客流量高，但消费力偏低问题何在？古镇本身资源优势明显但未采用原住民、外来人群分离经营模式古街整体商业水平、业态层次

4、偏低端面对当前整体商业环境，本案如何寻求突破？二、项目特点解析本案休闲娱乐一条街（现洛带公园及农贸市场）成 洛 路步行街车行街道地块示意地块位于现有古城东北部，处于古城拓展区域；四面临街，其中西侧临近古城景点燃灯寺，人流基础较好；东侧直面城市干道成洛路，商业展开面较宽。城市干道项目两大特点特点一：项目规划体量较大，产品形态及业态定位至关重要。项目占地60余亩，以一般经营商业容积率0.8计，可规划体量约为3.2万平米，如以50%的建面作为营业区，也高达1.6万平米；因此，对本案而言，如何规划产品、选取业态，将直接决定项目后续的盈利能力以及经营状态。特点二：周边待开发旅游商业多，后市供应量较大，竞

5、争激烈。在地块南侧，现有的洛带公园及农贸市场将改建为休闲娱乐一条街，加之地块周边尚有较多存量地块，结合洛带古镇扩展的市场趋势，后续必将有更多旅游商业本开发，巨大的市场放量将导致后市经营压力较大。项目解析本案如果采取现有商业规划模式，借用古镇现有消费客群，在消费人流被稀释之后，上座率和消费额能否保证餐饮类商业的维持及盈利？我们面临的问题？三、本案可能性分析保本经营情况下，哪种商业业态能维持较低翻台率？本案占地60亩，以0.8容积率计，总建面约为3.2万平米，设定经营面积约占50%，则经营面积为1.6万平米；据统计，洛带古镇常年游客数量约为300万人（以2008年洛带古镇年旅客流量计），则每月游客

6、数量约为33万人；在此设定约有七成的客户会游经本项目，则本项目客源流量约为约为25万人/月；其中进入本案消费人群设定为游经人数的四成，则约为9万人/月；结合当前市场50-90元/平米/月的租金水平，初步设定本案平均租金为60元/平米/月，按整体商铺开发量3.2万计，则项目月租金收益约为192万元；对本案而言，选取怎样的商业业态，方能维持较低翻台率，依靠目前的客源流量，实现项目自身的盈亏平衡？经营者承受力分析 我们分别选取了四种商业业态进行对比分析，以探寻符合本案特点的最佳商业业态业态一：低档餐饮（当前市场主流业态）；业态二：中档餐饮业态三：特色餐饮（如伤心凉粉等）业态四：高档餐饮（如公馆菜、柴

7、门等）业态五：休闲餐饮（茶楼、酒吧、咖啡厅）一、低档餐饮（人均消费10-20元）1.每月经营费用前期投入资金回收（如以3.2万商铺统一做低档餐饮经营）这部分资金包括：店面装修费用、餐具及店内设施采购费用以及其他费用等，估计花费不超过1200万元。预计经营时间4年，则每月成本折旧费用约25万元左右。员工工资低档餐厅因规模较小，客人对服务质量要求不高。就本模型而言，按实际营业面积2.2万计，可同时容纳就餐人数应在20000人以上，以人均20客/人和50客/人配比营业人员，则需1000名服务员、400名厨师。以服务员800元/月，厨师1200元/月计，每月员工工资开销为128万元。物料成本：低档餐厅

8、实际物料成本约占菜品售价的50%。房租：192万元/月。税收：计营业额的1.5%。水、电、气及其他费用：预估每月30万元计。2.设每月营业收入为x万元,则无盈亏临界点的计算方程为：x-25-128-x50%-192-x1.5%-30=0可得：x=773.2万元。即：低档餐厅在承受60元/平方米月的房租压力下，月营业收入达到773.2万元时即到无盈亏状态。成本项征收依据金额（万元）合计（万元）折旧费按照经营4年，直线折旧25773.2员工工资按照20000人就餐，20:1和100:1配比服务员和厨师，服务员工资800元/月，厨师工资1200元/月128物料成本按照营业收入的50%计386.6房租

9、60元/月计，共3.2万192税收30%的就餐人所要发票，税率5%，则合计营业额的1.5%11.6水、电、气等按照30万/月计30按照人均消费15元计算，即每月需要有773.215=51.5万人在餐厅就餐的情况下，就可以达到无盈亏状态。而洛带古镇的月客源量为25万人，故而不能达到无盈亏状态。低档餐厅无盈亏临界点状态下的成本费用情况二、中档餐饮（人均消费40-50元） 1. 前期投入资金回收A. 店面装修费用：500元/平方米16000平方米800万元；B. 装饰品及店内设施采购费用：计200万元；C. 餐具采购费用：计80万元；D. 厨房设备费用：计600万元；E. 其他费用：计200万元合计

10、：1880万元按5年直线折旧法计，每月折旧金额：31.3万元。员工工资中档餐厅员工配置以满足客人基本舒适要求为准，就餐人数与其员工人数之比为5比1左右。参考一般中档餐厅，可以发现：每一位在中档餐厅用餐的客人平均需消耗2以上的实际经营面积。就本模型而言，最多可同时容纳8000位客人用餐，与之相应就需要员工1600人。人员及工资构成如下表：职务人数月工资合计职务人数月工资合计经理38人3000元11.4万元服务员760人1000元76万元领班76人1500元11.4万元其他人员270人1200元32.4万元厨师456人厨房外包，计30万总计161.2万元物料成本：中档餐厅实际物料成本约占菜品售价的

11、40%。房租：192万元/月税收：计营业额的4%。水、电、气及其他费用：以每月35万元计。2、设每月营业收入为x万元，则无盈亏临界点的计算方程为：x-31.3-161.2-x40%-192-x4%-35=0可得：x=749.1万元。即：中档餐厅在承受60元/平方米月的房租压力下，营业收入达到749.1万元时即到无盈亏状态。中档餐厅无盈亏临界点状态下的成本费用情况成本项征收依据金额（万元）合计（万元）折旧费按照经营5年，直线折旧31.3749.1员工工资按照8000人就餐，员工1600人161.2物料成本按照营业收入的40%计299.6房租60元/月计，共3.2万192税收计营业额的4%30.0

12、水、电、气等按照35万/月计35按照人均消费40元计算，即每月需要有749.140=18.7万人在餐厅就餐的情况下，就可以达到无盈亏状态。而洛带古镇的月客源量为25万人，故而需要18.725=74.8%的客源率转化率才能达到无盈亏状态。三、特色餐饮（人均消费35-45元） 1.前期投入资金回收A. 店面装修费用：400元/平方米16000平方米640万元B. 装饰品及店内设施采购费用：计150万元C. 餐具采购费用：计60万元D. 厨房设备费用：计500万元E. 其他费用：计150万元合计：1500万元按4年直线折旧法计，每月折旧金额：31.3万元。员工工资特色餐厅中食客多为“品味”而来，一般

13、员工与顾客服务人数比达到1：8即可；另一方面，特色餐厅因生意火爆致使其桌椅摆放密集，参考以上餐厅，我们可以发现：每一位在特色餐厅用餐的客人平均仅能使用1.5左右的实际经营面积。就本模型而言，最多可容纳10666位客人同时用餐，与之相应就需要员工1333人。人员及工资构成如下表：职务人数月工资合计职务人数月工资合计经理35人2500元8.8万元服务员700人900元63万元领班70人1200元8.4万元其他人员158人1000元15.8万元厨师370人厨房外包，计40万总计136万元物料成本特色餐厅实际物料成本约占菜品售价的45%。房租：192万/月税收计总营业额的2.5%。水、电、气及其他费用

14、以每月30万元计。2、设每月营业收入为x万元，则无盈亏临界点的计算方程为：x-31.3-136-x45%-192-x2.5%-30=0可得：x=741.5万元。即：特色餐厅在承受60元/平方米月的房租压力下，营业收入达到741.5万元时即到无盈亏状态。特色餐厅无盈亏临界点状态下的成本费用情况成本项征收依据金额（万元）合计（万元）折旧费按照经营4年，直线折旧31.3741.5员工工资按照10666人就餐，员工1333人136物料成本按照营业收入的45%计333.7房租60元/月计，共3.2万192税收计营业额的2.5%18.5水、电、气等按照30万/月计30按照人均消费40元计算，即每月需要有7

15、41.540=18.5万人在餐厅就餐的情况下，就可以达到无盈亏状态。而洛带古镇的月客源量为25万人，故而需要18.525=74%的客源率才能达到无盈亏状态。四、高档餐饮（人均消费90-100元） 1. 前期投入资金回收A. 店面装修费用：600元/平方米16000平方米960万元B. 装饰品及店内设施采购费用：计300万元C. 餐具采购费用：计150万元；D. 厨房设备费用：计700万元；E. 其他费用：计300万元合计：2410万元按6年直线折旧法计，每月折旧金额：33.5万元。员工工资中档餐厅员工配置以满足客人基本舒适要求为准，就餐人数与其员工人数之比为3比1左右。参考一般中档餐厅，可以发

16、现：每一位在中档餐厅用餐的客人平均需消耗3以上的实际经营面积。就本模型而言，最多可同时容纳5333位客人用餐，与之相应就需要员工1777人。人员及工资构成如下表：职务人数月工资合计职务人数月工资合计经理30人4000元12万元服务员900人1200元108万元领班60人2000元12万元其他人员287人1500元43.1万元厨师500人厨房外包，计50万总计225.1万元物料成本中档餐厅实际物料成本约占菜品售价的35%。房租：192万元/月税收计营业额的4%。水、电、气及其他费用以每月50万元计。2、设每月营业收入为x万元，则无盈亏临界点的计算方程为：x-33.5-225.1-x35%-192

17、-x4%-50=0可得：x=820.7万元。即：高档餐厅在承受60元/平方米月的房租压力下，营业收入达到820.7万元时即到无盈亏状态。高档餐厅无盈亏临界点状态下的成本费用情况成本项征收依据金额（万元）合计（万元）折旧费按照经营6年，直线折旧33.5820.7员工工资按照5333人就餐，员工1777人225.1物料成本按照营业收入的35%计287.3房租60元/月计，共3.2万192税收计营业额的4%32.8水、电、气等按照50万/月计50按照人均消费90元计算，即每月需要有820.790=9.1万人在餐厅就餐的情况下，就可以达到无盈亏状态。而洛带古镇的月客源量为25万人，故而需要9.125=

18、36.4%的客源率就可以达到无盈亏状态。五、茶楼、会所（人均消费30元） 1、每月经营费用前期投入资金回收这部分资金包括：店面装修费用、装饰品及店内设施采购费用、杯具采购费用以及其他费用等，估计花费不超过3000万元。预计经营时间5年，则每月折旧资金50万元左右。员工工资茶楼、会所上客时间分散、服务程序较为简单，因此，客人人数与其员工人数之比应为10比1左右。另一方面，清馨、雅静的环境是茶楼、会所生存的基础，桌椅摆放较稀疏也就理所当然，一般来讲，每位客人需消耗2.5平方米以上的实际营业面积。就本模型而言，最高可同时容纳6400位客人消费，与之对应，需要员工640人。人员及工资构成如下表：职务人

19、数月工资合计职务人数月工资合计经理80人2000元16万元领班80人1000元8万元吧员160人800元12.8万元服务员240人700元16.8万元厨师80人1000元8万元总计61.6万元物料成本茶楼、会所实际物料成本约占茶水售价的20%。房租：192万元/月税收计总营业额的5%。水、电、气及其他费用以每月20万元计。2、设每月营业收入为x万元，则无盈亏临界点的计算方程为：x-50-61.6-x20%-192-x5%-20=0可得：x=431.4万元。即：茶楼、会所在承受60元/平方米月的房租压力下，营业收入达到431.4万元时即到无盈亏状态。茶楼、会所无盈亏临界点状态下的成本费用情况成本

20、项征收依据金额（万元）合计（万元）折旧费按照经营5年，直线折旧50431.4员工工资按6400客人，员工640人61.6物料成本按照营业收入的20%计86.3房租60元/月计，共3.2万192税收计营业额的5%21.57水、电、气等按照20万/月计20按照人均消费30元计算，即每月需要有431.430=14.4万人在餐厅就餐的情况下，就可以达到无盈亏状态。而洛带古镇的月客源量为25万人，故而需要14.425=57.5%的客源率可以达到无盈亏状态。 结论通过对比分析，可以发现对本案而言，高端餐饮、特色餐饮以及休闲餐饮、会所等业态比较容易生存。四、解决对策如何实现本案持续健康运营，我们认为主要从两

21、个方向把握其一，控制业态规模；其二，创新规划产品；高端品牌建议公馆菜、私房菜等餐饮；凯德会馆类商务会所等；操作模式建议高端餐饮主力店引进品牌持有经营；特色餐饮通过招商解决。解决对策1通过“高档餐饮主力店+部分中档、特色餐饮+”等翻台率要求较低的商业业态，创造目的性消费客群。不能单纯依赖老街客流，必须在老街人流基础上通过产品组合和业态创新，创造新增的客源流量。以本项目体量，高规格定位将直接改变当前古镇中低端游玩、消费的市场形象，激活区域市场的高端消费力，同时实现本案的持续稳定经营。解决对策2通过项目高规格定位，改变区域高端人群消费结构，激活潜在高端消费市场。“高端餐饮+特色餐饮”可行性分析市场是

22、否存在？区域中高端住宅物业聚集，形成潜在高端消费力 洛带古镇临近龙泉阳光城片区，该区域发展较为迟缓，目前区域内有6个在售项目，其中4个为别墅项目，多层项目阳光印象为尾盘销售，林溪美城为近期新开电梯项目，其一批次85套房源目前已售出43套； 区域内多层和电梯的售价在3600-4089元/，而别墅部分的售价在7000-16000元/之间。项目名称项目位置产品形态销售价格（元/）面积区间（）销售情况林溪美城龙泉驿阳光城阳光大道15号小高层（11F） 高层（18、33F）合同均价：4089.09二居80-87 三居114-1292010年12月8日开盘，一批次共推出85套房源，目前已销售43套，销售率约51%，月均去化约43套/月。阳光印象龙泉驿同安街道办事处幸福路多层（6+1）合同均价：3657.2155-182项目二期于2010年4月开盘，共推出房源131套，目前已销售94套，销售率约为72%，月均去化约为12套/月。懋山湖龙泉驿阳光大道288号（中粮御林湾前行100米）独栋合同均价：10258.57独栋201372项目于2010年5月开盘销