重庆报业加州项目集团定位报告

1、项目定位报告报业集团加州项目一、样本说明一、地块分析目录二、项目整体定位三、产品建议四、项目运营模式五、价格建议本体研究地块分析四至情况 地块北面紧邻五州大酒店和考试中心，由于两幢均为高层建筑，对地块北侧景观打造有一定的影响地块南面为加州童心桥，从地块景观来看前为轻轨车站和面临公路，嗓声和人流车流量较大地块西面紧邻加州花园，及加州花园形成的社区商业，而加州花园的几幢高层塔楼对本地块也有遮挡，影响了本地块景观面的形成地块东面为红锦大道，与210国道相连，双向六车道，该公路目前连接新牌坊到两路机场的城市主干道项目周边交通发达，有12条直达渝北区、江北区、渝中区的公交线路；项目位置紧邻新牌坊转盘和红

2、旗河沟转盘，且于机场路延伸段，交通优势明显。公交线路公交路列表126出口加工复地上城棕榈泉新牌坊红旗河沟公交枢纽601菜园坝加州花园渝北检察院空港广场长安物流公司125万年路新牌坊加州花园菜园坝二小区426天湖美镇北门高新园龙湖西苑加州花园建新西路606棕榈泉人和小学加州花园菜园坝袁家港重医一院618菜园坝火车站观音桥加州花园北湖郡丹鹤社区882奥林匹克花园加州花园大石坝半月楼西政老校区606棕榈泉人和小学加州花园牛角沱菜园坝火车站630金紫山加州花园江北家乐福金源广场金莎水岸835江北家乐福加州花园出口加工区汽博中心奥林匹克花园东门111龙溪镇加州花园黄泥磅一号桥沧白路465临江门上清寺加州

3、花园北环红星美凯龙项目位置紧邻轻轨三号线。轻轨三号线加强了项目位置与渝中区、南岸区的联系，2010年的轻轨三号线一期通车，将大大提升项目地块的商业价值和商务价值。本体研究地块分析与交通道路关系本体研究地块分析与交通道路关系PS：项目位于红锦大道，以下为红旗河沟金龙桥，10：30-1：00之间车流量（各取的六个点，以2分钟计算的）。项目临近的红锦大道的过往车辆以私家车为主，且主要行驶方向为红旗河沟北部新区。1号2号3号4号5号6号货车81311588私家车594648443947公共汽车181210111119出租车463025271235合计131101948770109从16号各点来看，红旗

4、河沟（1号和6号）车流量最大，但1、2号车流量是主要承载从红旗河沟方向至北的车流，是由南到北的流向，但从此方向到地块必须到金龙桥转向才能到达，相对程度上加大了车程。本体研究地块分析与交通道路关系红锦大道是解决北部新区、观音桥至加州重要纽带，但该方向驾车行驶必到金龙桥转向才能到达，使行车至地块有一定的局限，影响了地块的交通动线。华新分流道是解决渝中区至加州的交通路线，由于车流量大，上、下班高峰时期十分拥堵，对出行造成一定不便。加州花园以及加州城市花园位于地块的西侧，但要通过加州立交桥到本项目，目前暂无公交车到达，机动车可达性相对较差。本体研究地块分析商业环境 目前以地块周边来看，主要居住人群为加

5、州花园以及附近的一些居民，商业主要以社区配套性商业为主，缺乏大型商业。 路段餐饮休闲娱乐超市银行商业形态描述租金（元/平米）加州社区周边餐饮一条街老四川君之微毛毛面谭英雄重庆第一家鹅掌门德香苑北京烤鸭徐生记大酒楼热点KTV北城建设中心碧顺堂茶府足疗会所凤凰宫洗浴会所金地126连锁永辉超市新世纪工商银行招商银行农业银行以餐饮休闲娱乐行业为主，占了整个加州片区商业类型的70%，90-120加州社区内部区域北京涮干洗店钟点工服务中心知足乐绿色世界休闲中心小型超市交通银行中国银行建设银行以满足社区居民日常生活需要的配套为主45-55本体研究地块分析地块规划限制条件从红线图来看，东、西、北面都存在退距的

6、情况。地块又呈陕长形，进深长，面宽短，三面都需要退距，对楼幢的布置及摆设有一定的影响，退距后由于地块纵深长，只有摆放2幢塔楼。地块限高100米，所以在产品设计时限制了超高层的出现，约10万的建筑面积只能做2幢塔楼，塔楼的基地面积相对较大，对产品设计有一定的局限性。规划中包含的幼儿园和绿化广场，对本项目的规划造成了一定的限制。S-优势W-劣势区位优势北部门户规划优势新兴商务聚集地产业优势创意产业交通优势通达性强企业优势发挥“领头羊”作用周边环境复杂目前区域商务价值感不强企业没有房地产业的经验和品牌交通流线不畅规划限制条件多O-机会 SO 发挥优势 利用机会 WO 利用机会 克服弱势重庆经济持续走

7、强，未来发展看好产业高速成长，带来强劲消费需求板块规划前景好利用区位和规划优势，将区域商务价值最大化利用产业优势发展创意产业未来交通优势提升区域商务价值感利用规模、企业优势跳出同质化竞争资源导向生态化规划、交通克服交通动线较差利用区域前景改变对区域的商务价值印象T-威胁 ST 利用优势 回避威胁 WT 减少弱势 回避威胁重庆市写字楼市场未来放量较大区域间板块间商务市场的竞争激烈区域产业发展规避于传统商务区的同质竞争合理的入市时机，借住区域优势削弱同质竞争抓住龙头企业优势跳出同质化竞争，树立自身产品特点通过地块最大化利用降低项目的规划劣势本体研究地块分析SWOT矩阵分析一、地块分析一、样本说明二

8、、项目定位三、产品建议四、项目运营模式五、价格建议项目定位定位思路地理位置项目处于红锦大道区域商务市场主要受是由新牌坊和红旗河沟两个次级商务板块所形成商务气氛影响。 从项目档次上看，区域内的写字楼主要以乙级写字楼为主，区域商务市场尚未充分发展，写字楼产品档次提升空间较大。从未来的市场发展上看，未来重庆市的主要商务发展区域集中于渝中区、江北区和南岸区，本项目所处的渝北红锦大道板块，并非未来重庆市商务市场发展的主要方向。市场发展潜力较弱。排除本项目定位于顶级写字楼的可能。项目处于城市中心区、观音桥商圈辐射区，是目前江北区商圈扩展的重要方向。板块内的的贵气（ 重庆中心政务区）、观音桥商圈的财气和人气

9、决定了物业发展一定是中高档次的。项目定位定位思路区域发展交通规划上看，项目所在的红锦大道板块、松石路龙溪镇板块与观音桥商业中心版块紧密联系，随着轻轨三号线的开通，项目所在区域与渝中区、南岸区之间的交通联系将更加紧密。武陵路区域将整体改造，提升整体区域的功能，项目区域的发展看好，但区域改造的整体规划和中渝加州城项目的发展前景不明朗，区域发展十本项目难以依赖的发展条件。从周边的潜在房地产开发项目上看。目前紧邻项目区域，将有二个综合性的商务项目在近期面市，这将促进项目区域的良好的商务气氛的形成，但同时也会形成与项目的直接竞争。 从区域市场的发展状况来看，未来项目所在的区域将形成一个“ 商业”与“ 商

10、务”并重、更多的带有复合功能的色彩的区域，表现为商业与办公的融合，商业与新兴产业的融合，现代商业与传统商业的融合。在城市中心区，在一个商业商务并重的区域， 基本规律是发展高档次的物业。项目定位定位思路市场需求周边酒店分布图周边写字楼分布图加州片区周边聚集了大量的写字楼和商务公寓，据我们调研统计写字楼就有13幢，未来将形成区域性的商务中心。 从现在项目所处的加州新牌坊板块酒店的分布来看，小型的经济性酒店占有较大比例，四星级以上的中高档酒店较少。 从区域目前物业的状况来看，高档的商务酒店、高档的办公物业供给不足，发展高档物业满足潜在客户需求的同时，弥补了区域高档物业的市场空白。项目定位定位思路开发

11、目标和发展资源本项目的开发目标和拥有的可发展资源决定了本项目的物业类型应该是以商务办公为核心的综合性项目。开发目标： 开发利益最大化和风险最小化是项目的基本目标， 同时土地资源最大化，从这个最基本目标出发，在这样一个区域内， 发展“ 商务办公为核心的都市综合体”， 办公、商业、酒店等多种功能有机匹配， 可以减少投资风险， 是最佳选择。土地资源：城市中心区的土地稀缺性决定了所发展物业一定能够使土地资源实现最大化，而“ 商务综合体”是伴随着城市聚集度的提高、土地资源的紧张而产生的一种物业类型，是经济、专业、合理和实用的选择， 能够实现土地的最大价值。项目地块处于多个城市功能区域的交汇处，能够充分利

12、用到这些区域已经形成的既有资源条件， 包括： 商业氛围、人气、商务环境、交通条件、潜在的客源、消费能力等。北部北区高新产业园基地和观音桥中心版块的发展对本项目所在区域都会起到积极的带动作用。处于城市交通主干道的交汇处，交通四通八达，是公交线路最集中、公交出乘最方便的地区之一， 无论是从哪个方向来讲， 地块的交通进入性都很强。项目定位项目整体定位项目定位写字楼定位充分利用红锦大道板块已经形成的价值平台；充分利用报业集团入住和广电集团的入住，对区域文化传媒产业发展的带动效应；顶级写字楼市场潜在供应量大， 竞争压力较大， 难以突破；普通高档（ 甲级） 写字楼物业客户面广， 竞争压力相对较小， 机会明

13、显。定位思路市场定位高档、实用、生态型甲级办公物业定位释义高 档：充分利用北部高新产业园与观音桥两大价值平台，塑造高端办公物业形象。实用：“ 非顶级” 物业， 按照成本控制的“ 二八” 原则， 成本投入侧重在影响物业形象的主要方面。以能够整层大面积购买的大中型企业为主力客户， 同时兼顾投资客购买的可能。生 态：人性化的设计理念，通过引入绿色建筑技术提高办公物业的健康指数与生态指数。项目定位写字楼定位大中型企业，以房地产类，文化传媒类与政务办公类为主。客户定位产业类型所属产业链主要分布区域入驻原因代表企业比例房地产开发企业房地产开发渝北区、江北区产业聚集效应融创集团、棕榈泉房地产40%房地产相关

14、行业房地产开发渝北区、江北区产业聚集效应房地产代理公司、项目招投标代理、工程设计公司政府职能部门政务办公渝北区、江北区区域定位，政务办公聚集国安局、重庆市总商会10%文化传媒公司文化传媒渝中区、九龙坡区、江北区、渝北区跟随行业龙头企业的搬迁，产业聚集效应重庆报业集团、重庆观点总局40%文化传媒相关行业文化传媒渝中区、九龙坡区、江北区、渝北区跟随行业龙头企业的搬迁，产业聚集效应广告设计、广告代理商务服务类房地产开发、政务办公、文化传媒渝中区、九龙坡区、江北区、渝北区产业聚集效应经纪公司、货运公司、培训公司10%项目周边交通状况分析直接临城市干道，可达性和展示性将大大增强；完善的城市公交系统，对人

15、流引入提供强有力的支持；未来轻轨利用率提高，有效扩大客源范围；地块紧靠的红锦大道为单行线，会在影响机动车到项目的可达性；机动车双行道机动车单行道备注：轻轨车站 在新牌坊转盘附近，据项目位置有一定距离人流动线公交车站、人行天桥人流节点考虑在这里布置商业内街，有效地牵引人流。项目定位商业定位区域交通项目定位商业定位消费构成消费群体身份消费群规模/分布区域消费心理年龄构成写字楼白领/一般公务员总商会大厦、加州一号、理想大厦等上班的白领具有一定的消费能力，有品味。喜欢情调、创意、时尚、 20-35商旅人士大同和酒店、渝通宾馆、五洲酒店以及周边商务型快捷酒店，项目周边的商旅人士较为集中消费能力强。喜欢猎

16、奇、刺激、好玩。商务应酬性消费较多。 25-45社区居民加州城市花园、龙溪镇片区等大型居住社区较为理性，购物消费为主，适当的休闲、餐饮消费 25-65其他（青年时尚消费人群）人群相对较少，主要来自红旗河沟、观音桥步行街、加州美食街喜欢时尚、流行、现代、追求新鲜感觉15-28项目定位商业定位消费构成综合项目周边消费构成的特征来看，项目周边消费人群的年龄集中在45以上，消费能力较强，但消费档次偏低。周边人群的消费潜力没有被充分激发。项目定位商业定位商业现状目前项目周边商业以中低档次的餐饮娱乐消费为主，缺乏较高档次的集中式商业。商业路线业态种类店铺数量/所占比例代表商家经营主力面积区间（）主流租金（

17、元/）金龙桥电子立交餐饮2532%1、老四川大酒店2、毛毛面特色酒店3、谭英雄火锅300-60030-40超市34%1、永辉连锁超市2、永辉货仓超市3、万家乐超市1000-500020-25银行45%1、中国建设银行2、中国工商3、招商银行400-60040-50酒店、宾馆、招待所34%1、加州客栈2、国窖酒店1000-150015-25生活配套1418%1、雅思专业美容美体2、加州烟酒商行3、铁林网吧20-4070-90休闲娱乐1722%1、依之豆洗浴保健2、香格里拉3、和记浴足休闲800-150025-30医疗卫生34%1、重庆市红十字会2、市八院美容科400-80025-30其它1013

18、%1、律师事务所2、兴利建材3、华清集团80-15030-40电子立交渝澳大桥餐饮4833.1%1、重庆巴江水火锅2、孔亮鳝鱼火锅3、宋记烤鸭1000-150035-40超市53.4%1、新世纪超市2、丫丫超市3、步步兴超市1500-250020-35银行32.1%1、农业银行2、中国邮政3、中国银行300-50040-45酒店、宾馆、招待所74.8%1、金地126 2、商慧宾馆3、锦佳招待所800-120030-35生活配套3524.1%1、中雅少儿培训2、洁康干洗店3、健康驿站健身中心10-1580-100休闲娱乐2517.2%1、开州富苑商务休闲会所2、涛源保健城3、金香玉保健400-5

19、0035-40医疗卫生74.8%1、龙溪门诊2、时珍阁药房3、加州医院400-50035-40其它1510.3%1、中国移动代理店2、中国联通营业厅3、飞奇运动有限公司150-25055-65红锦大道红旗河沟立交餐饮1018.2%1、徐生记大酒楼2、北京涮3、花润醉300-200035-40超市35.5%1、中百仓超市2、加州超市3、重百超市1000-500050-60银行47.3%1、交通银行2、建设银行3、中国人民银行4、三峡银行300-200070-80酒店、宾馆、招待所47.3%1、特恩斯酒店2、大同泰荷酒店3、蕙兰招待所300-50035-45生活配套1527.3%1、元祖蛋糕50-

20、10050-60休闲娱乐610.9%1、知足乐2、陶然会馆3、富娇洗脚城1000-200040-45医疗卫生11.8%1、重庆华山医院200040-50其它1221.8%1、挖土机配件2、中国体育彩票3、公共交通技工学校50-20040-60项目定位商业定位商业现状区域的未来发展前景看好，为项目商业部分的发展带来了良好的市场机会。特别是报业集团的入住，将会带动项目区域文化创意产业链的发展，促进区域商业发展。从周边交通规划上看，区域道路规划将更加完善，项目所在的红锦大道板块、松石路龙溪镇板块与观音桥商业中心版块间的联系将更加紧密。并且，随着轻轨三号线的开通，项目所在区域与渝中区、南岸区之间的交通

21、联系将更加紧密。这在一定程度上提高了区域商务市场的辐射力。从区域规划上看，在观音桥商圈扩容的发展态势下，必然形成对项目所在区域的商务市场的挤压，项目区域商务市场发展空间有限。武陵路区域将整体改造，提升整体区域的功能，项目区域的发展看好，但区域改造的整体规划和中渝加州城项目的发展前景不明朗，区域发展十本项目难以依赖的发展条件。从周边的潜在房地产开发项目上看。目前紧邻项目区域，将有二个综合性的商务项目在近期面市，这将促进项目区域的良好的商务气氛的形成，但同时也会形成与项目的直接竞争。项目定位商业定位商业前景地块交通：项目紧靠加州城市花园老居民区，且设计上纳入幼儿园，对项目商业动线设计有很大影响；紧

22、邻的主干道红锦大道为单项车道，这会对项目的通达性产生一定的影响。周边消费人群：项目周边老城居民较多；收入水平不高，消费档次偏低周边商业：周边商业以社区配套为主，且商业档次偏低；区域发展前景：项目所在区域商业有较好的发展前景。项目定位商业定位商业发展环境总结项目优势分析（S）项目机会分析（0）项目处于核心商业区，地理位置优越，交通便利将是本项目商业成功发展的基础之所在； 2.良好的临街展示效果为本项目商业起到氛围之烘托作用； 3. 报业集团的优势，政府支持项目市场竞争力得以提高；政府对项目区域未来商业规划提升项目区域商业功能；区域商业市场处于初级发展阶段，商业品质提升空间较大；周边商务酒店逐渐增

23、多，商务需求逐步提升；投资客认可本项目区域；项目劣势分析（W）项目威胁分析（T）红锦大道为单行线，影响车流的可达性；项目周边商业主要以社区配套商业为主，商业业态主要以餐饮为主项目周边的消费人群的消费力档次相对较低；项目地块规模小，不利商业形象的树立；观音桥商圈扩容，对项目区域的商业发展必然形成挤压。项目周边现有综合商业与特色商业分流目标消费群；北城国际、财信等潜在综合项目逐渐入市，投资客可选投资物业类型增多；项目定位商业定位SWOT分析区域市场的发展规划。项目的商业物业部分的定位不能单纯地从商业或商务的角度出发， 需要从区域市场未来的发展趋势出发。区域市场的商业布局。目前项目商业档次基本上是中

24、档及偏下为主， 在区域市场内缺乏明显的高档商业物业。项目商业部分的角色。未来， 项目的商业部分将扮演两种角色，一个是服务于项目其他物业部分的商业配套设施， 即服务于写字楼客户、酒店客户；另一个是服务与项目所在区域板块，乃至整个江北区的独立商业体。定位可实施性，经营的可持续性。目前项目区域的商业氛围不浓，在未来23年内较难有明显改善，区域商圈的辐射力偏低。本项目商业部分的直接客户仍将指向于写字楼部分的入驻企业和项目周边的社区客户。项目定位商业定位定位思路 项目周边居住区居民消费档次：中高档消费类型：家庭型(餐饮、日常快速消费品为主，休闲娱乐为辅) 项目周边写字楼内及项目自身内部入驻商务人群消费档

25、次：中高档消费类型：商务配套型(快餐、商务餐饮、娱乐活动为主) 其他区域目的性消费人群 来自机场、汽车站的中高档商旅人群项目定位商业定位客户定位休闲功能娱乐功能社区配套商务功能报业集团形象名片核心功能衍伸功能项目定位商业定位功能定位主题型：结合项目“传媒大厦”的主题发展，与周边中低档次的商业拉开距离综合性：集合了购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等各种业态，为项目入住企业，酒店客户提供最大便利的配套服务。主题型，综合性的商务配套商业项目定位商业定位数量多，放量大。沿红锦大道共有13家经济型酒店，4家星级酒店。星级酒店入住率高，平均达到62.4%。经济型酒店有饱和的迹象，平均入住率为45%。房价高，经

26、济型酒店主力价格可达200-300元/间。星级酒店可达到300-400元/间。商务型客户为主，平均的过夜数为1-2夜。中高端酒店在区域市场还有较大市场空间写字楼入住客户对酒店的要求程度选择酒店入驻项目的必要性：提及率为13%。写字楼购买客户选择酒店入驻项目的必要性：提及率为58.5%，对酒店档次的需求均为中高端商务型快捷酒店 ，分别占43.9%，58.5%项目定位酒店定位项目定位项目整体定位酒店定位市场定位以周边区域的商务人群为目标客户的中高档商务酒店定位分析标准四星级酒店中高档商务性酒店项目特征与项目的匹配度分析规模需求面积较大，在2万方左右需求面积适中，在0.7万方左右本项目可销售部分约为

27、5万方，主体形象定位为服务于“传媒大厦”可以满足两种类型酒店对面积的需求。，物业形象要求需求单栋建筑，以表现其酒店的规模没有特别要求，项目建筑题为两栋塔楼+商业裙楼，其中一栋塔楼为报业集团办公引入四星级酒店，会造成酒店部分与报业大厦办公楼部分，成为两个独立体。对项目的整体形象造成一定程度的“破坏”经营档次经营档次较高，对本项目的经营档次将会对物业档次没有明显的提升作用需求较好的物业形象四星级酒店的入住会对本项目的物业形象和档次形成较大程度的提升入住本项目的意愿经营者表现出较强的入住意向经营者表现出较强的入住意向适于引入中高档次的酒店以丰富本项目的配套，提升物业形象配套要求配套要求较高主要为满足

28、客户的商务、商业配套有一定的配套要求，需要较好的商务、商业配套为本项目的入驻企业客户服务两种类型的酒店，均能与项目所需的商业配套相融合项目收益四星级以上的酒店其经营方式主要为租赁，会减缓项目的资金回笼速度快捷型酒店的经营者，偏向于购买物业，项目需要较快速的资金回笼引入快捷性酒店，能最大限度的保证项目资金链的正常一、地块分析一、样本说明三、产品建议二、项目定位四、项目运营模式五、价格建议物业类型档次体量（平方米）销售价格（元/平方米）套内建面写字楼甲级标准销售：36000 87736749自用：28000商业社区商业、写字楼配套商业125001355310420酒店高档商务酒店60009000-

29、100007000-8000车库210008万（个）幼儿园2000总计105500产品建议规划建议车库出入口商业内街出入口写字楼大堂入口酒店大堂入口人流动线产品建议项目经济效益评估成本成本表（万元）前期工程费506 政府行政规费2055 公共设施建设费1553 建筑工程费自用写字楼7600 20000 商业1500 写字楼销售部分8740 车库2160 管理费用1103.44 销售费用932.80 财务费用832.00 不可预见费用814.68 税费1908.50 总计29705.81 本项目直接成本投资将达到近3亿元（不包含土地费用）产品建议项目经济效益评估收益项目商业写字楼总计售房收入（万

30、元）10000.0024700.0034700.00可售面积（）10,00038000.0048000平均售价10,0006,500车库全部自己持有不纳入销售按照容积率，地上面积为万方。初步估计商业1万平方米，两栋写字楼地上部分均为万平方米。其中一栋销售，销售面积约为万平方米。写字楼销售价格按照6500元/平方米，商业按照10000元/平方米计算。项目完销，总共可收益亿元。产品建议项目经济效益评估税收项目合计注释经营税金及附加(万元)1908.50 营业税(万元)1735.00 售房收入的5%城市维护建设税(万元)121.45 营业税的7%教育费附加(万元)52.05 营业税的3%本项目营业税

31、及附加为1908万元经营收入（万元）34,700经营成本（万元）27,797.31经营税金及附加（万元）1,909利润总额（万元）4,994.19应纳税所得额（万元）1,248.55按利润总额的25%所得税后利润（万元）3,745.64所得税利润率（万元）13.47%产品建议项目经济效益评估盈利能力评估本项目所得税为万。所得税后利润率为13.47%，本项目在经济上是可行的产品建议写字楼产品建议指标数据标准层面积1500平方米以下层高3.6米户型划分套内面积100平方米以下：10%100-150平方米：50%150-200平方米:30%200-250平方米:10%开间进深比1：1.41.2柱间距

32、7.5-8米大堂200平方米，层高7米外立面简约现代楼道尺度1.8-2米空调 分户式中央空调电梯OTIS、三菱为主3米/秒，客梯6，消防梯1，15人/1150kg厕所标准层集中式厕所，70平方米/层车库地下车库，4.5米，600个车位产品建议写字楼产品建议层高板块名称项目名称物业档次标准层层高（米）装修后层高（米）解放碑板块半岛国际商务大厦中高档32.5大都会商厦高档3.62.8世贸中心高档3.62.8国贸中心高档3.83.0各项指标平均值3.62.8观音桥板块重庆国际商会大厦中档3.33.5龙湖北岸星座中档2.82.8茂业东方时代中档2.92.9重庆总商会大厦中高档3.83.2各项指标平均值

33、3.83.2南坪板块宏声大厦中档32.6金台大厦中档2.82.2科尔国际大厦中档32.6重庆会展中心中高档32.5各项指标平均值3.02.6重庆市场中高端市场装修前层高平均达到米。项目周边写字楼层高基本在米以上。产品建议写字楼产品建议 层高从意向客户的需求调查来看，目标客户对于本项目的写字间层高的要求集中在3.3M3.6M.本项目写字楼层高建议综合供应市场与客户需求两个纬度的综合分析，旭日建议本项目的层高应该为。购买客户最低层高频次百分比有效百分比累积百分比有效3米1229.329.329.33.3米2253.753.782.93.6米717.117.1100.0合计41100.0100.0最

34、低层高频次百分比有效百分比累积百分比有效3米2222.0 22.0 22.0 3.3米3232.0 32.0 54.0 3.6米2727.0 27.0 81.0 3.9米55.0 5.0 86.0 4.2米33.0 3.0 89.0 4.5米55.0 5.0 94.0 4.8米33.0 3.0 97.0 4.8米以上33.0 3.0 100.0 合计100100.0100.0租赁客户产品建议写字楼产品建议标准层面积板块名称项目名称物业档次标准层建筑面积（平方米）解放碑板块半岛国际商务大厦中高档1100世贸中心高档1400国际商务中心中高档1000国贸中心高档1300各项指标平均值1386观音桥

35、板块重庆国际商会大厦中档1100龙湖北岸星座中档702未来国际高档1500重庆总商会大厦中高档1200各项指标平均值1366甲级写字楼名称标准层面积（平方米米）乙级写字楼名称标准层面积（平方米）未来国际1500佳乐紫光1096中信大厦1700美源国际1000同聚远景1300龙湖水晶国际1300龙湖国际1327理想大厦800世纪英皇1357总商会大厦1200平均1371平均1079重庆甲级写字楼的标准层建筑面积为1376平方米。写字楼标准层面积过大，会影响建筑体外观，同时在内部面积分割上会造成户型面积过大或者较多的公共空间浪费。 产品建议写字楼产品建议标准层面积在结合需求客户对购买面积和整层购买

36、欲望来看，目标客户需求对于本项目的单层面积没有特别要求。产品建议写字楼产品建议标准层面积标准层层高层数高度总面积1000333 10033333 12003331003960013003331004290015003331004950012003.628 10033333 14003.62810039200 15003.6281004200016003.62810044800 根据项目容积率推算，项目地上建筑总面积为84000平方米，按照两栋塔楼计算，至少单栋建筑面积将达到42000平方米。按此计算，层高3米情况下本项目标准层1300平方米，如层高达到米，本项目平均标准层面积将达到1500平方

37、米。产品建议写字楼产品建议标准层面积布局38米（龙湖国际标准层1359平方米）传统方正的核心筒布局建议-： 优势：户型方正，内部走道利用率较高劣势：当标准层面积较大时，采用此类布局会使得面宽过大。本项目标准层面积达到1500平方米，略大于市场上多数使用方正核心筒面积，采用此种结构势必会使得项目面宽过大。而本项目的规划限制较多，尤其是周边均为高层建筑，很难满足退距要求。从规划角度，加州地区也很难通过大面宽建筑物。产品建议写字楼产品建议标准层面积布局（中信大厦标准层1700平方米）带弧形外观的平面布局优势：弧形部分外立面比较容易实现退距，多用于标准层较大的建筑。劣势：容易产生部分异形房间分析：弧形

38、布局，弧形部分可削弱面宽带来的规划限制。但必须严格控制异形房的数量，以及保持较小的房间进深和开间比。走道曲折，交通线复杂。产品建议写字楼产品建议户型面积重庆市场写字楼户型面积研究板块名称项目名称物业档次单户最大建筑面积（平方米）单户最小建筑面积（平方米）解放碑板块半岛国际商务大厦中高档38758大都会商厦高档35551万豪商务中心中高档31048纽约纽约中高档36680世贸中心高档505156国际商务中心中高档38386国贸中心高档484178各项指标平均值39994观音桥板块重庆国际商会大厦中档800230龙湖北岸星座公寓4841茂业东方时代公寓22242同聚远景中高档688274嘉年华大厦

39、中高档370142未来国际高档20497重庆总商会大厦中高档21080各项指标平均值363129在户型面积的划分上，观音桥板块平均最大单户面积363平方米，最小单户面积129平方米。观音桥和解放碑代表目前写字楼市场户型的主流基本集中在150-350平方米。产品建议写字楼产品建议户型面积重庆市场写字楼户型面积研究2006年以财信项目为代表，户型面积集中在180-264平方米。与重庆市主流写字楼户型相当。2007年以佳乐紫光为代表，推出主力户型43平方米的小户型。丰富了使用空间。2009年入市的龙湖国际和财富中心主力户型面积分别为135和173平方米，较重庆主流市场偏小，表明区域终端客户对单间的面

40、积要求不大，多集中在135-200平方米(套内95-150平方米)。楼盘名称开盘时间套内面积/建筑面积户型配比（比例）标准层面积套内/建面公摊系数销售概况佳乐紫光2007年142/1805.9%857/108426.4%由于小户型占了整个面积比例的70.6%，所以投资和自用的比例各占一半。众多企业都选择整层购买。33/4370.6%71/9023.5%财富中心 2009年208/31649.6%1288/195651.8%自用和投资的比例 6：4 。多客户多以整层的形式的购买，零散较少。114/17349.6%59/910.8%龙湖国际2009年213/3040.4%950/132739.6%

41、整层和半层购买的客户较多，少部分属于零散客户，重庆本地人购买较多，外地客户大部分来自深圳。投资和自用各占一半。119/1700.4%167/22724.6%95/13550%112/15312.3%124/16812.3%财信 弗瑞登2006年389/5233.3%783/107431.2%由于户型面积偏大，总价较高，大多客户以半层的形式购买，少部分客户以整层的形式购买。479/6441.6%104/5231.6%883/107414.8%201/26459%180/23619.7%产品建议写字楼产品建议户型面积重庆市场写字楼户型面积研究租赁客户购买客户结合租赁客户与购买客户的需求面积来看，意

42、向入驻企业的办公需求面积集中在200以下，其中100150、150200占了较大的比例。结合供应市场与需求市场两个纬度的分析，旭日建议，本项目的户型面积区间为：100以下100150（套内）150200（套内）200250（套内）10%50%30%10%产品建议写字楼产品建议户型空间设置板块名称项目名称物业档次开间区间（米）进深区间（米）进深开间比平均比值解放碑板块半岛国际商务大厦中高档7.0 10.0 1.43 大都会商厦高档7.8 14.0 1.79 万豪商务中心中高档8.0 14.0 1.75 国际商务中心中高档7.8 9.0 1.15 国贸中心高档8.4 12.0 1.43 各项指标平

43、均值8.0 10.0 1.3 观音桥板块重庆国际商会大厦中档6.0 10.0 1.67 龙湖北岸星座公寓3.6 8.0 2.22 茂业东方时代公寓3.6 8.0 2.22 未来国际高档16.0 7.8 0.49 重庆总商会大厦中高档10.0 12.0 1.20 各项指标平均值8.0 10.0 1.3 重庆市场解放碑、江北市场中高端写字楼平均进深开间比值都保持在左右。产品建议写字楼产品建议户型空间设置使用率较低主流供应市场柱间距分析（较差的户型结构） （较为实用的户型结构）尽量较大的柱间距，柱间距越大，企业在分割空间时余地越大。重庆高端写字楼柱间距在米左右。考虑到本项目柱间距不宜低于7米。尽量靠

44、外立面的位置，不要影响内部空间整体性。产品建议写字楼产品建议卫生间供应市场板块名称项目名称属性公共卫生间分户卫生间单层公共卫生间面积（平方米）标准层面积与卫生间面积比值单层分户卫生间数量（个）套内卫生间与标准层面积比解放碑板块半岛国际商务大厦中高档7016.7无无大都会商厦高档1507.7无无万豪商务中心中高档15016.7无无纽约纽约中高档8514.3无无世贸中心高档无无12120国际商务中心中高档5520.0无无国贸中心高档10012.52650各项指标平均值102.0014.67.0385观音桥板块重庆国际商会大厦中档6020.0无无同聚远景中高档4032.5无无嘉年华大厦中高档6030

45、.0无无未来国际高档5027.0无无重庆总商会大厦中高档无无8125各项指标平均值53.0027.422.775从目前的供应市场80%的中高端写字楼采用单层公共卫生间的方式产品建议写字楼产品建议卫生间租赁客户购买客户综合购买客户和租赁客户对卫生间的要求来看，分户式和标准层公共卫生间两种的客户接受程度都较高。旭日建议：本项目采用标准层公共卫生的配置。普遍配置马桶、洗手池、镜子、干手器、尿槽、洗手液、卷筒纸 少量配置轻音乐背景。本项目标准层面积（平方米）重庆市场标准层与厕所面积平均比值建议单层厕所面积(平方米)150021：171产品建议写字楼产品建议大堂重庆市场写字楼户型面积研究板块名称项目名称

46、属性写字楼建筑面积建筑面积与大堂面积比例大堂大堂面积（平方米）大堂高度（米）解放碑板块半岛国际商务大厦中高档2.50.30%756大都会商厦高档31.33%4009万豪商务中心中高档12.00%2006纽约纽约中高档40.38%1507世贸中心高档80.38%3009国际商务中心中高档2.50.60%1506国贸中心高档4.50.67%3007各项指标平均值3.640.62%2257观音桥板块重庆国际商会大厦中档2.61.15%3005.1同聚远景中高档3.30.45%1506嘉年华大厦中高档11.00%1004.8未来国际高档70.43%30010.5重庆总商会大厦中高档3.10.48%15

47、07各项指标平均值3.710.45%1666.68解放碑高端写字楼面积与大堂建筑面积之比达到了0.62%，平层空高达到7米。邻近区域的观音桥板块中高端写字楼面积与大堂建筑面积之比达到了0.45%，平局空高达到米。与项目邻近的总商会大厦空高达到7米。产品建议写字楼产品建议大堂重庆市场写字楼户型面积研究项目大堂建议面积和空高上建议采用目前市场的平均水平，不宜过多渲染面积和空高的优势。本项目地上部分面积（预计销售部分）建筑面积与大堂面积比例大堂面积大堂层高370000.565%（重庆中高端写字楼平均水平）约200平方米7米大堂装修和配套上应该跳出以硬装为主的传统方式，运用创新的大堂打造手法，丰富项目

48、卖点。写字楼入口以及大堂应重点设计，通过门厅台挑空或高大的门廊显示气派与大度。大堂的设计： 从整体出发、注意不同材料质感形成的综合视觉效果， 同时，尽量减少材料品种。接近人的地方使用精细、高档和触感细腻的材料， 距离人较远的地方使用一般性材料。地面选用耐磨、具有舒适感和有一定装饰效果的大理石。为调节办公楼环境， 可引入人造瀑布、植物盆景、文化石、雕塑等， 增加大堂的观赏效果、景观效果。尽可能采用采光天棚， 引入自然光。产品建议写字楼产品建议外立面重庆市场写字楼户型面积研究重庆市场上的甲级写字楼楼体外墙多采用玻璃幕墙、铝塑板、大理石和花岗岩。建议本项目采分段式处理，大厦基座部分采用石材贴面，基座

49、以上部分选用高级谈蓝色或银灰色玻璃幕墙。在强调整体效果的基础上，加强细部线条等细节的处理出入口的设计是写字楼外观引人与否的关键之笔，建筑本项目的出入口设计应力求大气、稳重，使其成为大厦的一个亮点。旭日建议：本项目的外立面采用现代简约型的风格产品建议商业产品建议裙楼设置商业，共4层，总体量12500平方米。分设置于两栋裙楼，单栋标准层面积1500-2000平方米，内廊结构。详情参见位置层数业态数量单个商铺面积（平方米）B栋(用于销售部分)裙楼一层小型社区配套（小型餐饮、小卖部等）5-84060银行2300-500商务中心1100-200写字楼大堂1200二层品牌餐饮2300-500三层休闲娱乐会

50、所110001300四层会议中心3200500A栋裙楼一层写字楼大堂1200票务中心1200酒店大堂1200休息厅1200其他小型配套5103050二层品牌商务餐饮2500-600三层咖啡馆1200-300品牌餐饮1300-500四层报业集团会议中心110001100员工餐厅1200400产品建议商业产品建议项目商业布局B1A1产品建议商业产品建议项目1F业态分布项目1F部分除了写字楼入户大堂和酒店大堂等基本配置外，商业主要以临街商铺和小型便利店为主。天桥、公交车站人流节点人流动线人流动线商业内街设计，增加本项目一楼的临街面，增加小型的配套商业的经营面积。商铺进深建议控制在815米，其中B栋靠

51、近车站人行天桥主要人流节点商业价值较高的一面，建议商铺进深控制在1012米左右，开间56米；在商业内街位置的商铺进深815米。商铺柱距一般情况下建议按照8米来考虑。为保证后期招商难度最小化，在商铺首层设计时，建议考虑餐饮娱乐的需求，通燃气、上下水、排污、排烟的需求，电力承载按照150瓦/平米来考虑设计。产品建议商业产品建议商铺设计建议B2A2产品建议商业产品建议项目商业布局项目2F商业主要以品牌餐饮为主。在中间设置连廊，增加两部分商业的联系性；并且在商业内街设置可以直上2F的楼梯或扶梯。B3A3产品建议商业产品建议项目商业布局项目3F商业主要以休闲娱乐会所为主。设置连廊和扶梯，增强3F的可达性

52、。B4A4产品建议商业产品建议项目商业布局项目4F商业主要设置服务于本项目写字楼部分的会议中心。设计原则将商务配套和娱乐设施相对分离设计人性化的步行商业空间巧妙的结合城市公共空间环境进行设计引入生态概念，通过绿色技术的运营， 营造生态的气氛布局与开间划分内廊式设计两栋裙楼之间通过广场或者天桥连接中庭设计， 在商业中间设置3-4 层挑空的中庭， 把光、影、色彩、电梯、需求面积较多的主力店可单独考虑。商业入口处重点设计，通过边界、路径、中心、标志等的设计，增强商业建筑商业感。艺术化、个性化的内部空间设计。商铺挑高为标准层高米。 为提升商铺的档次，建议商铺以玻璃门为主，避免使用卷帘门。 注重下水排污

53、系统及排烟系统的设计，便于商铺多业态使用的共通性。 商铺以方正为适宜，不能有过多的异型商铺，避免商铺的销售及租赁的困难。产品建议商业产品建议设计原则产品建议商业产品建议项目体量推算（业态组合）业态类型业态定位数量总体量分布楼层服务社区商业品牌餐饮2800-15002-3休闲娱乐会所1100013002-3银行1600-10001其他（小卖部等、小型餐馆等）1200-5001写字楼办公衍生商业需求会议中心4200030004商务中心1-2100-2001咖啡馆2300-4002-3员工餐厅2400-6004品牌商务餐厅1-2300-8002-3酒店衍生商业咖啡屋1200-3001-3商务中心11

54、00-2001品牌餐饮1300-4002-3总计10000-12000本项目商业总面积在10000-12000平方米较为合适。楼盘名称总体量（）裙楼商业体量（）裙楼商业体量与塔楼体量比入住情况总商会大厦4880490001：450%加州1号5249170001：630%弗瑞登80667100001：760%理想大厦95000230001：324%均值69240.5122501：4.7地上部分总面积（万平方米）塔楼体量（万平方米）商业体量(万平方米)写字楼与商业比值8.471.45目前周边写字楼塔楼与裙楼比均值为1：4.7.既一平方米商业服务平方米的写字楼。周边写字楼商业目前入住率不高，尤其是理

55、想大厦裙楼体量较大，入住率低，严重影响了商业的变现能力。建议本项目裙楼体量与塔楼体量在1：5左右。由此推算本项目商业面积约为万平方米产品建议商业产品建议项目体量推算（类似项目）根据业态需求与供应市场写字楼与商业关系推算，本项目合理的商业面积在万平方米左右。按照业态估算（万平方米）按照写字楼与商业体量关系推算(万平方米)均值（万平方米）111.4125产品建议商业产品建议项目体量推算（类似项目）产品建议酒店产品建议档次：高端商务酒店，房间装修档次4星以上。体量：6000平方米位置：塔楼中段5-10层单个户型：25-35平方米大堂要求：200平方米电梯：需专门设置直达电梯，服务酒店空调：分户式中央

56、空调装修：公共部分精装修，预留房间的厕所和落水根据我们对重庆酒店经营管理公司高层管理者的调查，各大酒店管理公司对本项目有浓厚的兴趣，均表示本项目极为适合发展酒店。根据我们调查，偏向于需求中高端商务酒店的管理公司对本项目房间需求量几乎都是在200套。按照平均30-35平方米/个房间计算，需求体量在6000-7000平方米左右。酒店管理公司对酒店房间大小需求是在25-35平方米。本项目柱间距如达到米，基本满足标准层内酒店房间的分割。产品建议酒店产品建议酒店经营者需求80%的客户均表示酒店的设置在塔楼中间部分，这样才能保证酒店足够的昭示面。如果按照6000平方米酒店体量，标准层1500计算，需在塔楼

57、部分设置4层作为酒店。酒店位置设置在报业集团自用部分和销售部分均可。具体位置需和酒店管理公司接洽进行量身定制。电梯：需专门设置直达电梯，服务酒店空调：分户式中央空调装修：公共部分精装修预留房间的厕所和落水大堂：精装修，约200平方米。产品建议酒店产品建议酒店经营者需求一、地块分析一、样本说明四、项目运营模式二、项目定位三、产品建议五、价格建议 大单销售 大单销售， 即面对大机构， 由大机构将写字楼物业整层或多层买下， 一次性成交。根据重庆市整层买写字楼客户情况的分析， 以及项目区域内客户情况的分析，可能整栋购买的客户主要包括三类：大型房地产（公司）、政府机关、外省市大型国企或政府机构及驻渝办事

58、处.投资机构整体收购 如在项目建设中开发商出现资金问题，也可以考虑由投资机构整体收购，但根据房地产相关法规，房地产项目整体转手必须在已投入资金超过项目总投资的40%以上时方可进行。 面向散客与投资客销售 即按照正常的销售进行， 特点是周期长， 回款慢， 但实现单价高， 总利利润水平较高。运营模式写字楼运营模式由于本项目商业门面划分面积较大，全部销售的难度较大，因此建议 招商先行，租售并举对1-2层社区小商业、银行等临散商家可以以销售为主。选择销售模式有以下几种A.直接销售B.返租式销售C.带租约式销售对较大面积的品牌餐饮、休闲会所以直接租赁的形式为主主要以大商家为主要招商对象（主要目的为提升项

59、目投资价值），同时注意到招商在销售前先期展开。会议中心、商务中心等商务配套可由报业集团自行组织经营。运营模式商业运营模式在酒店物业经营管理模式的选择方面， 需要考虑以下情况：作价出入股权在项目整体开发建设过程中， 如果出现现金流短缺的情况， 可以考虑将酒店物业单独出来，作价出让股权，以此换回现金来保证项目整体建设的完成。出让的股权应小于49%。自己持有，引进国际酒店管理公司如果现金流充裕， 则选择百分百自己持有，准备长期经营。在经营模式的选择方面， 建议委托国际知名的酒店管理公司管理， 通过国际酒店管理公司的品牌效应、成熟的管理经营和发达的全球网络迅速建立酒店的知名度和高档形象。从品牌知名度来

60、讲，国际知名的酒店管理公司/集团拥有较强的品牌效应，有利于带动酒店物业的高档形象。从客户网络来讲，国际知名的酒店管理公司/集团一般是全球经营，拥有广泛的客户网络，能为酒店带来一定的客流量。从经济效益来讲， 目前国内由国际知名酒店管理公司/集团管理的星级酒店，其客房租金高于由国内酒店管理公司/集团管理的星级酒店，因此，由国际知名酒店管理公司/集团来管理， 能保证较好的经济效益。租赁 租赁是一般连锁式酒店比较乐意采用的方式。一般成交的可能性较高。问题是目前酒店公司对租金的承受度不高多在30-50元/平方米略低于写字楼均价。同时要求开发商在产品方面量身定制，一旦租赁关系中止，产品再利用难度较大。销售