房地产开发清华大学建筑土木工程科技专业资料

1、房地产开发清华大学建筑土木工程科技专业资料【引导案例】胡润研究院发布的2013胡润全球富豪榜显示，中国富豪数仅次于美国。按行业划分来看，全世界富豪行业比例中位居第一者为房地产业。在全球十大房地产商中，有7位在中国，1位在美国，2位在英国。排名前五的均为香港房地产商：李嘉诚，李兆基，郭炳江、郭炳联家族，郭鹤年和郑裕彤。万达集团的王健林与恒大地产的许家印作为来自大陆的房地产富豪杀入了全球地产富豪榜单前十。此次胡润全球富豪榜以10亿美元作为上榜门槛，截至2013年1月17日，共有1453名富豪上榜，其中219人从事房地产行业，房地产业成为全球富豪行业分布的第一位。房地产业在大中华区的行业排名中亦占首

2、位。该地区从事房地产业的富豪占总数的28.4%，领先第二名制造业约13个百分点。由此可见，房地产业是一个易于创造财富的行业，也是国民经济中非常重要的行业之一。这个行业到底是一个什么样的行业？它有哪些特点？那就请大家先了解一下房地产及房地产业的一些基础知识。21.1 房地产和房地产业概述1.1.1 房地产的概念1. 房产2. 地产3. 房地产31.1.2 房地产业的概念房地产业是指，以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，它属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。在国民经济行业分类(GB/T 475420

3、11) 中，房地产业归为K门类，见表1-1。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产业的具体内容包括：国有土地使用权的出让、房地产的开发与再开发、房地产经营、房地产中介服务、物业管理、房地产的调控与管理等。从事房地产开发、经营、管理和服务的企业单位群体，在工业化、城市化进程中兴起、发展，逐步形成了完整、独立的房地产业；反过来，它又推动工业化、城市化以及现代化的发展。近年来，我国房地产业在改革开放中得到恢复发展并迅速崛起的大量事实，充分证明了它在国民经济中的重要地位和作用。另外，加快发展房地产业，对提高土地既是资源又是资产的认识，促进土地的节约和合理利用，对政府筹

4、集建设资金，推动城市建设和经济发展，都具有重要的作用。41.1.2 房地产业的概念51.2 房地产开发的含义与特点1.2.1 房地产开发的含义1. 房地产开发的概念2. 房地产开发的内涵1) 房地产开发提高了土地使用的社会经济效益2) 房地产开发是开发企业的投资活动3) 房地产开发是城市规划的实施过程4) 房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发61.2.2 房地产开发的类型1. 按开发的区域性质划分根据被开发区域的性质，可以将房地产开发分为新区开发和旧区再开发两种形式。2. 按开发的规模划分根据房地产开发的规模，可以将房地产开发划分为单项开发和成片开发两种形式。3. 按开发的对象划分按房

5、地产开发的对象，可将房地产开发分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。71.2.3 房地产开发的特点1. 房地产开发成本高，投资量大2. 房地产开发建设期长，投资周转慢 3. 房地产市场具有地区性和分散性4. 房地产市场需求具有稳定性5. 房地产开发涉及面广，综合性强6. 房地产开发行业风险大(1) 筹集资金的风险。(2) 竞争的风险。(3) 受形势和政策影响的风险。81.3 房地产开发模式房地产开发模式有多种不同的划分方法。这里，根据房地产开发企业核心业务过程的不同，将房地产开发模式归结为多元化开发模式和专业化开发模式。91.3.1 多元化开发模式1. 混业开发模式2. 综合项目开发模式3

6、. 纵向一体化开发模式101.3.2 专业化开发模式1. 特定物业类型开发2. 特定业务领域开发3. 服务集成式开发1) 房屋个性化定制与服务2) 房地产开发项目管理与服务111.4 房地产开发程序房地产开发要按一定的程序进行。因为：第一，房地产产品的形成有其内在的规律性，开发工作必须遵循房地产产品形成的规律有条不紊地进行；第二，由于房地产开发具有投资大、风险大的特点，开发企业不能盲目地、仓促地上开发项目，必须按照一定的科学程序，先做充分的论证，再决定上什么项目，建多大规模的项目，从而减少投资风险，并对项目的实施过程做精心的设计、周密的安排，使开发项目顺利进行；第三，为了使房地产开发符合城市规

7、划，促进城市的社会经济发展，保护广大房屋消费者的利益，政府制定了审批制度，对房地产开发进行引导、监督和管理。一般来说，房地产开发程序分为四个阶段即项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售及售后服务阶段。121.4.1 项目立项阶段1. 投资机会研究2. 项目立项批文3. 申请定点4. 申请购置土地，办理土地产权手续5. 申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件6. 编制规划设计总图7. 申领建设用地规划许可证131.4.2 项目前期准备阶段1. 选择勘察队伍和设计单位2. 申领建设工程规划许可证和施工许可证3. 做好“七通一平”工作4. 选择承包单位5. 选择监理单位141.4.

8、3 项目建设阶段1. 组织承包商进场2. 加强开发项目工程管理与控制3. 申领商品房预售许可证，与用户签订商品房预售合同(1) 商品房预售必须向当地房地产市场管理部门申请，经批准并申领商品房预售许可证后方可进行。(2) 根据城市商品房预售管理办法规定，开发企业在申请办理商品房预售许可证时，应提交下列证件及资料：开发企业的营业执照，建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；工程施工进度计划；投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容，应附有商品房预售总平面图。

9、4. 项目的竣工验收151.4.4 项目销售及售后服务阶段1. 办理竣工后的产权登记手续2. 申领商品房销售许可证3. 与物业公司签订物业委托管理合同 4. 提交相关资料5. 与用户签订商品房销售合同或租赁合同6. 做好物业管理工作161.4.4 项目销售及售后服务阶段物业管理包括以下几个方面。(1) 治安消防服务：是为了保障管理区域内治安、维护整个区域内的公共秩序所采取的管理措施，以保证业主和租用人的生命财产安全。(2) 环境卫生管理服务：包括管理公共环境、制止占用公共场所和各种违章搭建等破坏市容的行为，以保障业主和租用人的健康，维护居住、工作环境的优美。(3) 维修保养服务：是对房屋楼宇建

10、筑及管理区域内的公共配套设施实行定期保养和及时维修或更新，以延长房屋和公共设施设备的使用寿命，改善和提高使用效益。171.4.4 项目销售及售后服务阶段(4) 绿化养护服务：是对管理区内的园林绿化带、花草树木、公共花园绿地组织种植和定时保养、管理，以美化和净化环境。(5) 家居服务：是接受居住者或租用人的委托，提供内容丰富的预约和特约服务。这类服务包括制定管理预算，合理分配各项资金和基金，计算应开支费用，按月征收管理及其他费用，管理公共维修基金、利息，定期向产权人公布收支情况，确保业主和租用人遵守房屋管理规则、政府租地契约和公共契约所规定的条款，处理和调解业主或租用人之间因使用物业所引起的纠纷

11、和争执，并有权制止和纠正产权使用人在使用公共用地和设施方面违反法规和公约的行为。通过来信、来访、座谈会和住户回访制度及时了解和征求产权人及其租用人的反映意见，对合理部分进行采纳，并就公共市政设施的有关事务与政府公共事业部门交涉。181.5 我国房地产开发业的形成与发展1.5.1 我国房地产开发业的形成1. 住房制度改革为房地产开发开辟了广阔市场2. 城市土地使用制度改革为住房商品化铺平了道路，并为房地产开发提供了必不可少的空间资源3. 综合开发是房地产开发的基本模式191.5.2 我国房地产开发业的发展1992年，邓小平同志南行讲话，提出了大改革、大开放的战略思想，使房地产开发进入了新的阶段，

12、各城市旧城改造步伐加快，房地产开发投资渠道向多元化发展，进入房地产市场的开发企业迅速增加。在1992年下半年和1993年上半年期间，由于市场机制不健全，市场规则不完善，以及政府缺乏宏观调控的经验和手段等原因，出现了“房地产热”。因房地产价格上涨过快而产生高额利润驱动作用，不少投资者盲目进入房地产市场，致使后来出现较高的商品房空置率。从1993年6月开始，我国加强了对国民经济的宏观控制，严格土地出让审批，控制和压缩固定资产规模，房地产开发过速增长得到了有效控制。特别是加强了房地产市场和房地产法规体系的建设，使房地产进入了相对平稳和健康的发展时期。201.5.2 我国房地产开发业的发展从1999年

13、到2007年，国家宏观经济稳定发展，前一轮房地产泡沫已得到控制，房地产市场明显转暖，中国房地产市场进入新一轮的发展期。2001年，房地产投资投机狂潮开始出现，温州炒房团进入人们的视野。2002年，土地市场规范化政策出台，招拍挂成为土地出让的基本形式，带来土地价格的飙涨，地王现象在各地频繁出现，从而引起2004年开始，房价大涨，房地产热潮从北京、上海等一线城市向内陆蔓延。国家虽然进行了密集的调控政策，但仍未能有效阻止房价高攀。2007年，房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。但到

14、年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响，土地流标现象屡次上演。2007年下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让房地产市场发展放慢了脚步，市场观望情绪浓厚，房价企稳。从2007年到2010年，是房地产行业全面调整的阶段。2008年起，土地市场持续降温，房地产中介倒闭，服务销量萎缩，房地产商争相进行降价促销，但消费者出现持币待购的观望心理。但在2009年，随着政府救市政策的出台，救市效果初显，房地产刚性需求重新释放，楼市成交量回升，房地产市场全面回暖，房价普涨。211.5.2 我国房地产开发业的发展房价上涨的趋势一直持续到2012年，但随后房地产市场状况出现了变化，表现为在三四线城市房价回

15、调的同时，原本火热的二线城市市场似乎同样出现了降温，但部分一线城市房地产市场价格依然坚挺。根据房地产市场状况，在第十二届全国人民代表大会第二次会议上，李克强总理提出“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。这将是我国一定时期内房地产市场发展的主导思路。22案 例 分 析问题分析：上图是某城市的房地产开发流程，请查找你所熟悉的一个城市的房地产开发流程，与上图流程相比，比较其异同并加以分析。 23本 章 小 结房地产行业是国民经济中十分重要的行业，而且有着与其他行业不同的一些特点。我国的房地产开发历史较短，但发展十分迅速，取得了举世瞩目的成绩，但也面临着十分严峻的问题。本章主要介绍了