广州市第一中学物业管理采购服务投标方案

1、.：.；广州市第一中学物业管理采购效力招标方案效力文件目录 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc205746949 第一章 广州冬华物业管理简介 PAGEREF _Toc205746949 h 1 HYPERLINK l _Toc205746950 第二章 效力任务目的 PAGEREF _Toc205746950 h 6 HYPERLINK l _Toc205746951 第三章 物业管理效力组织架构设立和整体运作流程 PAGEREF _Toc205746951 h 7 HYPERLINK l _Toc205746952 第四章 质量保证措施 PAGEREF _Toc2

2、05746952 h 10 HYPERLINK l _Toc205746953 第一节 保安管理 PAGEREF _Toc205746953 h 10 HYPERLINK l _Toc205746954 第二节 清洁管理 PAGEREF _Toc205746954 h 16 HYPERLINK l _Toc205746955 第三节 绿化管理 PAGEREF _Toc205746955 h 19 HYPERLINK l _Toc205746956 第四节 宿舍管理 PAGEREF _Toc205746956 h 26 HYPERLINK l _Toc205746957 第五节 水电维修管理 P

3、AGEREF _Toc205746957 h 29 HYPERLINK l _Toc205746958 第五章 任务人员的培训及管理 PAGEREF _Toc205746958 h 32 HYPERLINK l _Toc205746959 第一节 人员培训 PAGEREF _Toc205746959 h 32 HYPERLINK l _Toc205746960 第二节 人员管理 PAGEREF _Toc205746960 h 36 HYPERLINK l _Toc205746961 第六章 工程经理简历表 PAGEREF _Toc205746961 h 40 HYPERLINK l _Toc2

4、05746962 第七章 主要管理及效力人员一览表 PAGEREF _Toc205746962 h 41 HYPERLINK l _Toc205746963 第八章 对各项管理目的的承诺 PAGEREF _Toc205746963 h 42 HYPERLINK l _Toc205746964 第九章 效力呼应差别表 PAGEREF _Toc205746964 h 43第一章 广州冬华物业管理简介公司概述广州冬华物业管理以下简称冬华物业是广州市最早涉足物业管理行业、建立部第一批核发一级资质的专业物业管理公司，其前身为广州东山区引进外资住宅建立指挥部东湖新村管理处，该管理处被建立部誉为全国第一个管

5、理处。随着业务的开展，1987年成立了广州冬华实业管理效力公司；2001年，更名为广州冬华物业管理。冬华物业管理公司不仅具有优秀的管理队伍、高效的运转机制、先进的管理理念和管理方法以及严厉的质量规范和有效的质量保证体系，而且构成了较大的管理规模和门类较齐全、分布较合理的可以相互配合的专业分工体系。经过二十多年的积累与开展，冬华物业已成为全国颇具规模和名望的物业管理专业企业，注册资金550万元，员工总人数达700多人，88%以上的管理层人员获得大专以上学历；中级职称以上的管理人员和工程技术人员也有120人，获得了建立部的全国物业管理企业经理上岗证的人员到达100人。凭仗丰富的管理阅历和较高的管理

6、程度，冬华物业获得了一系列令人瞩目的优良成果。1992年，冬华物业管理的五羊新村以总分第一名的好成果，在建立部组织的全国模范文明住宅小区评选中折桂；1998年8月，冬华物业在广州地域的同行业中，首家经过ISO9001质量管理体系国际、国内双认证；环境优雅的会所泳池从1988年开场，冬华物业及其所管理的物业屡获殊荣。在1988年到1992年的五年时间，五羊新村一路凯歌高奏，囊括了“市优、“省优、“国优等一切级别的荣誉。在五羊新村以总分第一名的成果被评为全国模范文明小区后，冬华物业管理方式风靡全国，从各地赶来的观赏者络绎不绝。等多家新闻媒体，历时多年对冬华物业的管理方式、管理阅历进展全方位报道，有

7、力地促进了冬华物业的管理阅历在全国的推行；2001年4月，冬华物业经层层严厉审批，被建立部评定为全国首批具有一级资质的物业管理企业；2001年年末，冬华物业又率先经过ISO14001环境管理体系认证，建立起了规范化、程序化、规范化的现代企业管理制度；2003年年末，冬华物业又经过ISO9001、 ISO2000质量管理体系认证证书年审；2004年年末，公司管理近二十年的五羊新村顺利经过了市优复检。 企业文化运营理念：尽心尽力，做到最好，发明宜人的家居生活运营原那么：信誉为本，质量取胜管理方式：企业化、规模化、专业化、人性化的管理管理目的和质量方针目的经过全体员工的努力，确保管理辖区内市政、园林

8、、绿化、设备设备正常运作和维持正常的社区生活次序；确保物业管理效力质量的不断提高，使顾客称心度不断提高，为业主/住户营造一个“平安、优美、环保的宜人家居生活环境；确保质量管理体系在管理效力中得到贯彻实施；并经过认证机构的年检，使我司的经济效益、社会效益、环境效益逐年提高。质量方针“尽心尽力，做到最好公司所获得的国家认证情况1998年7月，我司的管理体系经过德国DQS和中国方圆标志认证委员会质量认证中心的ISO9001国际质量体系规范结合认证，成为广州地域首家经过质量管理体系国际国内双认证的物业管理企业。 2001年年末，冬华物业又率先经过ISO14001环境管理体系认证，在物业管理中融入环境管

9、理理理念，建立了规范化、程序化、规范化的环境管理制度。瑞士SGS向我司颁发的ISO14001环境管理体系认证证书。中国方圆向我司颁发的ISO14001环境管理体系认证证书。2001年4月，我司凭仗良好的信誉、优质的管理和丰富的阅历，经过层层严厉审批，在申报的近千家物业管理企业中脱颖而出，被国家建立部评为全国首批物业管理一级资质企业全国共40家，广州仅4家。2004年2月，我司凭仗优质的清洁效力和丰富的阅历，经过重重严厉审批，被广州环卫行业协会授予广州市市容环境卫生效力资质认定书。运营业绩评价为顺应市场经济的开展潮流，冬华物业坚持开辟进取的企业精神。在人力资源管理方面，坚持向外吸收人才和对内培育

10、人员双管齐下的做法。一方面，不断吸纳高学历、高素质的人才充实管理层，到目前为止，大专以上学历的员工已占到管理层人员总数的88%；另一方面，建立完善的培训机制，积极鼓励员工参与内部及外部的各类专业知识培训，培育了一大批业务才干较强、技术程度过硬的专业管理队伍，有力地保证了公司的管理程度和效力质量的高质素。在体制改革、完善机制的同时，公司在社会效益方面也获得了丰盛的成果。在管理任务中不断坚持“以人为本、业户至上的效力目的及“尽心尽力，做到最好的针量方针，经过规范化的管理、贴心的效力、良性的沟通，使得各项管理、效力任务均得到了宽广业主住户的充分一定。多年来的管理、效力咨询调查统计显示，住户对我司的管

11、理效力称心率均坚持在90%以上，纷至沓来的一面面锦旗就是最好的见证。我司一方面努力做好各项根本的物业管理效力任务清洁、园林绿化、保安、公共设备设备维护等；另一方面我司在做好各项物业管理任务的同时，针对现代社会中人情关系冷淡，邻里互不关怀的问题，努力营造社区文化，定期或不定期组织开展多姿多彩的社区文化活动，如：太极拳、交谊舞、大合唱、舞蹈班、粤曲、象棋、书法、美术、摄影、园艺等各类文体兴趣班；进展征文竞赛、钓鱼竞赛、象棋竞赛、迁延机竞赛等；组建少年篮球队等。经过举行一系列的业户集体活动，使业户们相互认识、相互协助 、相互团结；建立业户间的友谊，增进业户间的沟通；消除业户与业委会、业户与物业管理管

12、理处之间的隔阂；使小区构成欣欣向荣、安居乐业的愉快生活。我司还编印了社区期刊免费赠送业户阅览，让大家共同参与到大厦的管理、效力中来，为业主、住户营造温馨祥和的社区气氛。为此、广州电视台等多家新闻媒体亦对此进展了专题报道。随着人们生活程度的提高，需求多层次的效力，对特约效力的需求也呈迅速上升的趋势，我司提供的有偿效力得到了宽广业主和住户充分一定。近年来除了传统的家政、社区效力得到进一步的开展外，像会所运营管理、智能化信息效力等新兴的效力内容也成为我司在各个楼盘和社区实施的重要任务。我司坚信在全体员工的勤劳耕耘下，如今、未来必将开辟出更宽广的物业管理新天地，实现为宽广业主“发明宜人家居生活的理想。

13、广州冬华物业管理的控股公司广州市宜家创生物业管理成立于2000年7月，注册资金2000万元。短短一年期间，被广州市誉为物业管理行业的“后起之秀于2001年12月获得广州市二级物业管理资质。广州市宜家创生物业管理以股权收买及资产重组的方式，针对广州市物业管理的国营企业属下的物业管理公司作为开发对象，分别于2002年10月收买广州冬华实业公司属下的广州冬华物业管理一级资质，在管面积593万平方米，于2004年4月收买广州白云山集团属下的广州百润物业二级资质，在管面积87万平方米，于2004年12月收买新一方实业公司属下的广州新一方物业管理二级资质，在管面积54万平方米。经过7年多年来的辛勤耕耘，广

14、州市宜家创生物业管理在管面积161万平方米及其所控股的旗下三家物业管理公司从管理上合理利用资源，有效地到达本钱控制，提高物业效力质量，得到了业界及宽广业主的高度认同，于2007年11月，广州市宜家创生物业管理获得物业管理一级资质，也因此成为到目前为止，广州物业管理行业中在管面积最大的物业管理公司地产商集团属下的公司除外，近三年来的在管面积达建筑面积895万平方米，其中住宅面积达建筑面积640万平方米。第二章 效力任务目的一、效力任务目的：房屋建筑的完好率到达98以上；报修及时率到达100；清洁管理无盲点；设备设备完好率到达98以上；管理区域内不发生艰苦平安与火灾责任事故；学生宿舍管理效力称心率

15、达98以上；有效赞扬处置率100；效力称心率达95以上；绿化完好率到达98以上；道路完好率到达98；各类管理人员岗前岗中培训100；无效力平安事故发生。第三章 物业管理效力组织架构设立和整体运作流程物业管理效力，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求到达降低管理本钱、提供优质效力的目的。本物业管理处按“直线制设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、次序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令一致，责权清楚，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为未来业务的开展留下充足的空间。一、管理处组织架构管理处工程维修部清洁绿化部宿舍管

16、理部保安消防部保安部长工程主管清洁绿化部长宿管部长水电工清洁员绿化工男生宿舍管理员女生宿舍管理员保安班长保安员义务消防员二、管理处组织架构描画：1.组织架构的设置原那么是精简高效、一专多能，采用管理处经理担任制，签署运营责任书，实行独立核算。2.管理处各岗位所需人力资源配置实行物业管理公司管理下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。3.管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高任务效率和保证信息渠道的畅通。4.保安消防部的职责是维持辖区良好的公共治安次序，担任辖区内防火、防盗、防事故等任务。5.宿舍管理部的职责是维持学生宿舍楼正常的学习生活次序，督促学生遵守宿舍纪律，

17、搞好宿舍卫生，协助学校进展诸如雅室评选等各项任务。6.清洁绿化部的职责主要是担任学生宿舍楼的公共环境卫生，坚持清新宜人的学习生活环境，对辖区内的绿化物进展精心养护和维护任务。7.工程维修部的职责是担任辖区各种设备、设备的维护、检修以及客户的请修任务。三、管理效力人员的配备81人常驻主管：1人1、初中校区22人 保安：10人花工：2人 清洁：10人2、高中校区58人 保安：24人花工：4人清洁：15人宿管：10人司机：1人 高压电工：4人第四章 质量保证措施第一节 保安管理治安管理一、治安管理效力内容学校根本实行封锁式管理；实行24小时值班及巡查制度；执行学校内平安巡查，做好防火防盗平安防备任务

18、及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水等；结合学校特点，制定平安防备措施；进出学校各种车辆管理有序，无堵塞交通景象，不影响行人通行；学校停车有专人引导，管理有序，陈列整齐；非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；危及人身平安处设有明显标志和防备措施。及时处置学校内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录；检查学校设备能否完好；担任停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通；检查门岗出入设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，担任人员登记任务；监视学校内装修工程的施工，装修人员的出入登记，装修工具物料的出入登记。二、 门岗效力门岗值岗时要仔细、担任，在管理区域门岗

19、实行24小时立岗次序管理效力；在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；立岗姿态端正，面带浅笑行注目礼，热情回答讯问，制止与他人闲聊。做好人员进出管理任务。监视物品进出管理。担任机动车辆进出、停放管理任务。三、人员及物品出入管理按照学校要求一切出入人员一概凭学生证或任务证出入校园。对没有按照要求的人员进展登记和纠正任务。对装修施工人员的进出管理进展办卡登记做到一人一卡，按照装修管理规定仔细管理辖区内的装修施工人员。做好辖区物品进出管理任务，阻止易燃、易爆、剧毒等危险物品进入辖区，按照物品放行任务程序做好辖区物品放行任务。四、车辆管理对机动车进出实行出入证制度、登记制度，制止载有易燃、易爆、有毒、有害

20、及有污染物品的车辆进入管理区域。停车场车辆停放有序，并做好车辆情况检查，发现漏油、破损等缺陷立刻提示车主，并向管理处报告，做好记录。对于外来车辆实行控制和暂时出入卡制度。车辆驶出学校时，收回停放证，做好记录。对自行车的管理我们以为车主为自行车有偿安装“可分式防盗车牌，是防止车辆丧失的有效方法。五、巡岗效力管理区内实行全年365天24小时全天候治安管理巡视效力。巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件渣滓的塑料袋；巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等；按治安管理服指定的巡视道路巡查，巡视记录中应记载发现情况及时间。客户需求协助 时，应及时提

21、供效力或通知有关人员到场处置；发现可疑的人和异常的事、物，经过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视；发现装修违规情况，立刻向客户指出，及时阻止，并报告管理处做出相应处置；遇紧急情况，按执行；巡视时看到小渣滓及时拾捡，投入就近的渣滓箱内；发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备人员修复；巡视终了后，交接巡视器材；六、突发事件的处置发生火警立刻用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警119；通知并协助做好人员撤离危险区的任务；做好现场平安捍卫任务，听候指挥。发生刑案1、立刻向管理处报告或报公安部门110并维护现场，并救护伤员；2、向发现人和周围人了解情况并记录。3、向公安

22、人员提供情况，协助破案。发生盗、抢事件 1、用对讲机报告恳求援助，同时设法抓住犯罪嫌疑人；2、对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，及时报告公安部门110；3、维护现场，协助破案。发现触电事故1、切断电源，使触电者脱离电源；2、报告管理处经理和监控中心，同时尽快施行人工急救，并拨打医务急救120，恳求医务急救中心派医生来现场；3、引导救护车抵达现场；4、无救护车时，暂时调车将触电者即送医院抢救。发现电梯困人1、立刻用对讲机报告，督促设备人员迅速前往处置；2、抚慰被困人员；3、协助设备人员抢险，平安接应被困人员。消防管理消防任务至关重要，我们一直坚持高度警惕，将日常消防管理作为一项重要任务来抓

23、。我们着重开展以下几项任务： 一、我们坚持“预防为主，防消结合的消防任务方针，严厉实行防火平安责任制，并树立“全员防消的管理观念,实施全员义务消防员制。二、加强消防教育宣传和培训演练任务一消防教育宣传任务：我们将在校园宣传栏内不延续地传播消防法规、防火知识，并定期约请消防中队前来举行消防知识讲座。我们还将不定期的向学校师生人员发放一册。二做好消防培训及演练任务：重点加强保安员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和师生共同参与的消防演练，提高全体师生及学校任务人员的“自救认识和才干，防备于未然。三、加强装修的消防管理一对装修审批时，要求装修施工单位按规范配备灭火器材方可入场施工。二对于复杂装

24、修、大面积装修，要求施工单位必需提供消防报批手续以及灭火方案，方可开工。三在装修期间，我们将经过设专人巡查监管、安顿挡车桩、安顿简明指示标识等方法，着重处理违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。四、建立消防快速反响分队结合以往的任务阅历，我们将在保安员中选拔一批队员组建管理处“消防快速反响分队，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反响，立足“自救，最大限制地减少火灾损失。附火警应急程序如下：一报警1、管理处一切人员均应加强消防认识，发现异常情况如烟雾、火光等，应立刻向上级指点及消防部门汇报。2、管理处值班员接到火警报警后，应迅速通知附近人员赶往现场，查明报警地址、熄灭原因、目前火势、周边

25、环境及人员受伤情况等。二召集1、火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场。2、管理处一切人员一旦得悉火警均应立刻直赴现场，参与灭火。管理处经理接报后应赶往现场进展调度，经理助理协助进展指挥。3、到达现场的人员必需听从现场指挥的调配。三灭火1、现场指挥根据火场情况，迅速组织到场员工成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及援助组等，开展灭火任务。灭火人员执行命令应迅速、准确。2、灭火组在现场指挥的带着下运用灭火器材进展灭火。抢救组应迅速组织人力将贵重物品及危险物品搬离现场。疏散组担任协助临近火场的人员迅速由消防通道疏散，同时指挥停靠在危险区域内的车辆驶离。3、后续赶往火场的人员为援助组。按现场指挥的命令，

26、向现场运送灭火剂、灭火器材以及所需的各种物品。4、假设火势过大且消防警已到场时，不用要的人员要迅速撤离。义务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全控制。四善后与恢复火势完全熄灭后，保安员担任现场警戒，维护现场，并协助消防部门查明火因，统计损失，向上级提交事故报告。第二节 清洁管理一、清洁管理一清洁卫生管理要点：1全员保洁，人过地净；重点部位，重点保洁。2确保辖区内部的环卫设备完备及各类卫生宣传标识齐全；3建立专业化的保洁队伍，制定详细的操作规程及任务规范，实行每日10小时保洁效力；4生活渣滓和装修渣滓实行分类袋装，日产日清，搜集和转运采用密闭方式。二清洁管理的详细措施及任务规范：序号项目具体措

27、施标准01渣滓箱每日清洗一次并套上黑色渣滓袋摆放在指定位置并加盖密闭，桶外壁干净无渣滓粘附物渣滓车、池渣滓车、池每日冲洗，每周彻底消杀一次渣滓车无明显附着物，渣滓池周围无积水、污渍02楼道地面1、水泥地面每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次2、瓷砖地面每日用地拖擦拭一遍3、大理石地面定期抛光打蜡1、水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮等渣滓，无积水、无尘土、无痰迹2、瓷砖地面干净，无明显污迹黑印，无积水，条缝明晰3、大理石地面光亮，可映出照明轮廓，干净无蜡迹03公共墙面1、内墙面每周彻底清洁一次，每日巡扫污染处2、天棚、墙角每周除尘、除蛛网1、抹灰、喷涂墙面凹凸处无明显灰尘，无蛛网2、瓷砖

28、墙面目视无污迹、无尘、无乱张贴，用白纸巾擦拭外表50厘米，纸巾不被明显污染3、外墙光亮、整洁，无明显水渍、油渍04公共照明灯罩每月用清洁剂清洗擦抹一次目视灯罩外表干净，内部无积尘05消火栓、电表盖、管线等每周用清洁毛巾擦抹1、玻璃亮堂，目视无尘2、箱顶、侧无尘，用白纸巾擦试30厘米不被明显污染3、无明显积尘、无蛛网06玻璃门、窗、幕、墙每日用清洁毛巾擦抹，每周用清洁剂彻底清洗一次1、玻璃目视亮堂，无灰尘、污迹、无水珠2、窗台目视无积尘3、镀膜玻璃半米之内可照出人影像07楼梯扶手每日用清洁毛巾擦抹无尘，用白纸紧擦拭30厘米，纸巾不被明显污染楼梯梯级每天清扫，每周拖抹一次，每月冲洗一次目视干净无渣

29、滓，无杂物，无明显污迹油污、黑印等08各种指示牌、标识每周清洗擦抹一次目视无明显积尘、无水珠、无破损09集中绿地每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次草坪目视干净，无明显废纸、塑料袋、瓶罐等渣滓，无砖头、大石子，配自动剪草机10宣传栏每天擦抹一次玻璃亮堂，目视无尘、无水珠，不锈钢面光亮，宣传栏内无明显的可见积尘11花池每月彻底擦抹及冲洗一次。随时清洁污染处瓷贴片干净、无明显污迹、水垢12地面其他公共设备每月彻底擦抹一次，随时清洁污染处无乱张贴，无乱涂划，无破损13广场地砖、辖区道路每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次目视干净，无杂物，无明显污迹，条缝明晰、无杂草二、“四害消杀维持公共环境卫

30、生，预防疾病的发生，进展除虫、灭鼠消杀效力，进而提升辖区环境效益。管理处将成立专业的消杀队伍，配备消杀器材，定期对辖区进展消杀，每周五将对小区的道路、地下排污管道、空地、绿地、楼宇上下的公共部分喷洒药物，进展集中消杀，在不同季节，或特殊需求配合市政部门可以调整消杀的频率，进展定点重点防治，减少蚊蝇虫的孳生地。经常巡查、抽查，搜集客户反映的信息，进展针对性的投放鼠药，进展专项季节性的灭鼠消杀任务，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭虫害、鼠患。一消杀时间：每周五下午。二消杀地点：渣滓桶、污雨水井、化粪池、绿地、楼道、天面、食堂宿舍、设备房、消防梯、停车场、商业网点等。 三消杀过程及方法：用喷雾器喷洒杀虫

31、药水，消杀虫害；投药、放药、装笼、堵洞，消灭鼠患。四经常巡查、抽查，搜集客户反映的信息，进展针对性的投放鼠药，进展专项季节性的灭鼠消杀任务，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭蚊蝇、蟑螂、白蚁等虫害和鼠患。第三节 绿化管理园林绿化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，对实现以人为本、追求生态环境效益有重要的意义。经过建绿、护绿、养绿，加强绿化管理，发明清洁、安静、温馨、优美的生态校园，极大的提高环境效益。实行园林绿化管理校园的绿化系统由花坛绿化的“点，道路绿化的“线，绿地的“面组成。绿化本着“经济、美观的指点思想，见缝插针，合理配置，留意景观，采取重点与普通，集中与分散，点、线、面、带相结合的方法，以自

32、然式和混合式的格局，利用精巧的园林艺术小品和丰富多样的园林植物进展多层次的立体绿化，收到“立地成景，四季常青的效果，从而构成优美清新、绿意盎然、赏心顺眼的生态环境。园林绿化的布置留意层次的搭配，正确选择植物的种类，配置必要的速生、抗病虫的花草树木，以及水池、喷泉、花架、假山、雕塑等，做到遮荫、防尘、调理视觉效果。二、绿化养护管理俗话说：“三分种树，七分养护，这阐明日常养护管理非常重要。绿化养护管理任务包括除草、松土、浇水、整形、除虫等，还有防止人为的毁坏。在做好日常性的管理同时，还要针对不同花草树木的种类、不同习性、不同季节、不同生长期，对生存的客观条件的要求，进展针对性的和动态性的管理。做到

33、树木生长茂盛无枯枝，树形美观完好无倾斜，花坛土壤疏松无渣滓，草坪平整清洁无杂草。三、绿化效力内容及规范1、草坪1.1养护管理的质量要求a. 草坪覆盖度不少于95%；b. 每周巡查一次，并做好相关记录；c. 应控制病虫害，草坪色泽正常，生长良好，无杂草；1.2灌溉、排水a. 灌溉必需湿透根系层，应浸湿的土层深度为100mm，不发生地面长时间积水；b. 灌溉量根据土质、生长期、草种等要素确定；c. 灌溉时期和灌溉时间可按以下规定：-冷地型草，春秋两季度充分浇水，坚持生长。夏季适量浇水，宜早晨浇，平安越夏。-暖地型草，夏季应勤浇水，宜早、晚浇，坚持生长。1.3修剪a. 草坪长到60-70mm时，应进

34、展修剪，修剪高度冷地型草坪宜为50mm，暖地型宜为40mm。b. 草坪修剪的频率及次数根据情况而定。1.4去除杂草a. 应及时去除杂草，除早、除小、除了；b. 去除杂草的方法有：人工除草、化学除草。1.5施肥a. 冷地型草种追肥宜在春季和秋季，暖地型草种的施肥宜在晚春；b. 追肥应以复合肥料为主。追肥的时间和数量可根据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。早春、晚秋可施有机肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.6病虫害防治a. 病虫害的防治都应以防为主，防治结合；b. 对不同种病虫害的防治可根据详细情况选择无公害药剂或高效低毒的化学药剂。1.7草坪更新a. 更新复壮的方法有：补播草籽复壮法、条状更新

35、法、定期封锁法和断根更新法。1.8其他养护a. 草坪应有整齐的边缘线，装饰性草坪或花坛内，可运用切边机切边养护。边缘斜坡宜为300mm；2、乔灌木2.1灌溉与排水a. 对新栽植的树木应根据不同树种和不同立地条件进展适期、适量的灌溉，应坚持土壤中有效水分；b. 已栽植成活的树木，在久旱或立地条件较差，土壤干旱的环境中也应及时进展灌溉，对水分和空气温度要求较高的树种，须在清晨或傍晚进展灌溉，有时还应适当进展叶面喷雾；c. 灌溉前应先松土。夏季灌溉宜早、晚进展，冬季灌溉选在中午进展。灌溉要一次性浇透，尤其是春、夏季节；d. 树木周围暴雨后积水应排除，新栽树木周围积水尤应尽快排除。2.2中耕除草a.

36、乔木、灌木下的大型野草必需根除，特别是对其危害严重的各类藤蔓植物，例如兔丝子等；b. 树木根部附近的土壤要坚持疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季须每月松土一次；c. 中耕除草应选在晴朗天气，土壤不过分潮湿的时候进展；d. 中耕深度以不影响根系生长为限。2.3 施肥a. 树木休眠期和栽植前，需施基肥。树木生长期施追肥，可以按照植株的生长势进展；“注：花灌木应在开花前、开花后进展。果木应按有关果木种类不同的养护要求进展。b. 施肥量应根据树种、树龄、生长期和肥源以及土壤理化性状等条件而定。普通乔木胸径在15cm以下的，每3cm胸径应施堆肥1.0kg，胸径在15cm以上的，每3cm胸径施堆肥1.0-2.

37、0kg。树木青壮年期欲扩展树冠及观花、观果植物，适当添加施肥量；c. 乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相顺应，深度和宽度均为25-30cm；d. 施用的肥料种类应视树种、生长期及欣赏等不同要求而定。早期欲扩展冠幅，宜施氮肥，观花观果树种应增施磷、钾肥。留意运用微量元素和根外施肥技术，并逐渐推行运用复合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得触及树叶。2.4修剪、整形a. 树木应经过修剪调整树形，平衡树势，调理树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木生长茁壮。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。-乔木类：主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝

38、、扭伤枝以及枯枝和烂头。行道树主干要求3.2m高；遇有架空线者应按杯状形修剪悬铃木按“三主六枝十二叉杯状形修剪；树冠圆整，分枝平衡；树冠幅度，不宜覆盖全部路面，道路中间高空宜留有分发废气的空隙。-灌木类灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称；花灌木修剪，要有利于促进短枝和花芽的构成，修剪应遵照“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新的原那么进展。-绿篱类绿篱修剪，应促其分枝，坚持全株枝叶丰满；也可作整形修剪，特殊外型绿篱应逐渐修剪成型。花球确保春秋两季各修剪一次。-地被、攀缘类地被，攀缘植物修剪应促进枝分，加速覆盖和攀缠的功能；对多年生的攀缘植物要定期翻蔓，去除枯枝，疏删老弱的藤蔓。b. 修剪时切口都

39、必需靠节，剪口应在剪口芽的反侧成45度倾斜；剪口要平整，应涂抹园林用防腐剂，对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法，防扯裂，操作时必需保证平安；c. 休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪。有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。3、补植树木3.1 树木缺株应尽早补植；3.2 补植季节a. 落叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植或在秋季落叶以后土壤冰冻以前补植。b. 针叶树、常绿阔叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植；或在秋季新梢停顿生长后、降霜以前补植。3.3补植的树木，应选用原来树种，规格也应近似；假设改动树种或规格那么须与原来的景观相协调。补植行道树树种必需与同路段

40、树种一致。4、枯死植株的挖除4.1结合补植任务对枯死植株进展调整；4.2枯死的大树挖除前，必需报经市园林主管部门审批，任何部门与个人无权擅自挖除。5、花坛花境5.1花坛的养护、管理a. 根据天气情况，保证水分供应，宜清晨浇水，浇水时应防止将泥土冲到茎、叶上；b. 做好排水措施，严禁雨季积水；c. 花卉生长旺盛期，应适当追肥，施肥量根据花卉种类而定。施肥后要立刻喷洒清水，严禁肥料沾污茎、叶面；d. 及时做好病虫害防治任务；e. 花坛维护设备应经常坚持清洁完好；f. 花坛换花期间，每年必需有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次换花期间地裸露不得超越5天；g. 花卉应生长强壮、花型正、花样艳、花期长，并

41、且注重做好“五一，“十一花卉管理；h. 花坛内应及时做好去除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、渣滓；及时补种、换苗。花坛内缺株倒苗不得超越3-5处，无枯枝残花残花量不得大于15%。第四节 宿舍管理一、宿管员岗位职责宿舍管理员实行24小时轮番值班制，每天8：00接班，次日8：00交班。必需按时上下班，做好交接班任务。遵守劳动纪律，不得迟到、早退、脱岗不在岗达15分钟即视为脱岗。管理员担任本岗位的次序及平安管理任务，要忠于职守，上岗时不得做与本职任务无关的事。文明执勤，效力热情、自动，留意任务方法，不与他人发生争吵。严厉执行作息时间制度，按时开、关宿舍大门，并督促学生自觉遵守。要求熟习本宿舍人员的住宿情况，

42、严厉出入登记和访客登记制度。熟习及学生手册中的相关规定，并在学生中加以宣传、教育，严厉日常管理，努力提高管理程度。了解消防知识和技艺，学会运用消防器材和设备，遇到火警等突发事件要冷静处置，及时汇报有关部门并引导学生有序疏散。同事之间相互尊重，相互团结，发扬团队协作精神，共同做好管理任务。服从分配，听从指挥，爱岗敬业，积极完成上级指点交办的其他任务。7.11对任务过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇报。二、出入登记和访客制度按照学校规定严厉控制人员进出宿舍情况；非宿舍开放时间进出宿舍的人员一概做好登记，杜绝学生无批条进入宿舍；制止异性进入学生宿舍，除房修、检查卫生、巡视宿舍的教职工

43、和学生干部外；制止小商贩进入学生宿舍从事叫卖、推销活动；非本宿舍楼人员入内必需问明原由，查验证件，做好会客记录。包括来客姓名、来访时间、证件身份证号、找哪位学生、与被访学生关系、分开时间。严禁不明身份的人入内，发现可疑人员或可疑情况要及时报告上级。对携带贵重或大量物品出宿舍者，要查验学生证或身份证，并仔细登记搬出时间、学生姓名、班级、寝室号和搬出物品的详细情况。第五节 水电维修管理我司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房平安管理制度，设备人员平安守那么实施平安管理。制定运转管理规程，实施日常巡视与周期检查保养任务。制定设备系统平安操作规程，规范设备操作管理。按一致的设备帐

44、、卡、物管理方法，维修保养内容要求，质量检查规范实施规范化管理。根据设备完好率统计规范对设备设备的完好程度进展统计，确保平安正常运转和运用。一、设备管理内容1. 供配电设备1.1每日按照巡视配电机房设备，并记录；1.2 配电机房每周清扫一次，配电柜每月清洁一次。1.3按和的内容要求进展周期检查、保养，并将结果记录于内；1.4供配电设备、设备维修任务记录于内；1.5供配电设备发生异常和缺点及时报告管理处经理，记录，并在经理协同下排除异常和缺点。1.6每年12月制定下一年度，并按运转情况制定；1.7管理处每月定期组织电工检查供配电设备的运转情况，填写。2 .供气设备与煤气公司坚持联络，每周巡检，请

45、煤气公司定期专业保养，随时进展报修。3 电梯设备3.1 每周按进展定期保养，同时担任清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；3.2设备发生异常和缺点及时报告经理，记录于上,并及时处置。3.3定期巡视电梯设备，填写。发现异常及时通知电梯维保人员并报告经理，督促维修保养；3.4每年12月制定下一年度，并按运转情况制定；3.5管理处每月定期组织电工和电梯维保人员检查电梯设备的运转情况，填写。对每次周期检查保养记录、维修记录、缺点记录进展检查验证；4 给排水设备4.1每日一次巡视泵房设备，并记录；4.2 水泵房每周清扫一次，机组每月清洁一次。周交替改换一次；4.3按进展周期检查、保养，并将结果记录于内；4

46、.4给排水设备发生异常和缺点及时报告管理处经理，记录，并在经理协同下排除异常和缺点。4.5每年12月制定下一年度，并按运转情况制定；4.6管理处每月定期组织检查给排水设备的运转情况，填写。5 消防系统5.1日常巡视治安管理人员担任消防设备的日常巡视，每月对小区内消防设备巡视一遍，将巡视结果记录于记录表内。5.2定期检查5.2.1每月进展一次消火栓泵、喷淋泵、双电源启动测试，记录；5.2.2由管理处组织，并由次序管理人员和设备维修工参与操作，每年一次进展消火栓、喷淋进展系统测试；电源、控制联动功能以及报警平安系统的测试。记录。5.3维修保养5.3.1按和的内容要求进展周期检查、保养，并将结果记录

47、于内；5.3.2消防设备、设备维修任务记录于内。5.3.3每年12月制定下一年度，并按运转情况制定；5.3.4每月定期组织设备维修工检查消防设备的运转情况，填写。对每次周期检查保养记录、维修记录、缺点记录进展检查验证；第五章 任务人员的培训及管理第一节 人员培训一、管理效力人员的培训一培训任务原那么实际联络实践，学用一致，按需施教，讲务虚效。二培训系统的实施运作1、培训系统图 培训方案 修正 执行 岗位运用 培训组织 培训考核 反响 评价2、培训的组织方式1培训职责 管理处担任员工日常培训方案、协调、组织、考核等任务。 主管级以上的管理人员根据公司提出的培训方案进展逐级培训，并对培训实施评价和

48、反响。2培训方式实行公司与管理处两级的培训，根据培训要求，采取多种方式对员工进展岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训的主要方式。3培训实施流程员工培训分为三个阶段，即：岗前培训岗位转正培训在岗培训。每位新入职员工必需接受为期一周的入职培训，内容详见。三个月试用期满后，经考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期延续的在岗培训，内容详见。一切培训课程终了后均进展考核、评价，并归档管理。三培训内容及目的1、新员工公共培训科目序号公共科目称号详细内容一礼仪知识：1、常用礼仪知识 2、二效力认识：1、职业品德教育 2、如何处置客户赞扬 3、与客户的沟通技巧三企业文化：1、公司开展史及根本情况引见 2

49、、公司运营理念 3、4、内部管理规章制度四物业辖区根本情况引见及管理要点五行业法规：建立部及广州市物业管理方面的法规条例六物业管理根底知识七平安知识及消防知识2、保安员培训科目序号培训内容培训频率培训目的一单兵队列动作 2、三大步法3、体能训练逢周一、周五每天训练一小时培育组织纪律性练就扎实根本功二擒拿格斗根本功 2、捕俘拳3、防卫术逢周六、周日熟练掌握擒敌及防卫技艺三内务管理每周一次检查评选坚持宿舍干净整洁四任务例会政治思想及职业品德教育，任务讲评及分析每周一次提高思想觉悟总结本身存在缺乏五每月一次培训考核熟练掌握保安员岗位职责、操作规程、任务规范六保安效力的规章制度及相关法规政策每月一次培

50、训考核熟习相关法律常识，提升实际程度七每月一次培训考核了解消防的根底知识，救火的根本程序及各自职责3、清洁工、绿化工培训科目序号培训内容培训频率培训目的一任务例会政治思想及职业品德教育，任务讲评及分析每周一次提高思想觉悟，总结本身存在缺乏二内务管理每月一次检查坚持宿舍干净整洁三每月一次培训及考核熟练掌握清洁工绿化工岗位职责、操作规程、任务规范四清洁设备操作和保养；清洁用品的运用；园艺机械、设备的操作保养及农药的运用每季度一次培训和考核提高任务技艺，坚持任务效率4、水电工培训科目序号培训内容培训频率培训目的一任务例会政治思想及职业品德教育，任务讲评及技术交流每月召开一次提高思想觉悟，总结本身缺乏，提高技术程度二内务管理每月一次检查坚持宿舍干净整洁三每月一次培训考核熟习技工的岗位职责、操作规程、任务规范，掌握消防知识和设备管理知识四房屋维修方面的管理条例，房屋修缮规范每季度一次培训考核熟习相关法律常识，提升实际程度五辖区内水、