新联康-无锡红豆太湖新城项目报告

1、.太湖新城-无锡红豆专阅- 新联康市场简报无锡红豆太湖新城工程报告PAGE ：.；目 录 TOC o 1-3 h z t 中标题,3,正标题,2 HYPERLINK l _Toc193029789 规划篇 PAGEREF _Toc193029789 h 3 HYPERLINK l _Toc193029790 一、太湖新城 PAGEREF _Toc193029790 h 3 HYPERLINK l _Toc193029791 1、总体规划 PAGEREF _Toc193029791 h 3 HYPERLINK l _Toc193029792 2、功能定位 PAGEREF _Toc19302979

2、2 h 3 HYPERLINK l _Toc193029793 3、建立目的 PAGEREF _Toc193029793 h 4 HYPERLINK l _Toc193029794 二、金融商务第一街区 PAGEREF _Toc193029794 h 5 HYPERLINK l _Toc193029795 三、焦点关注 PAGEREF _Toc193029795 h 6 HYPERLINK l _Toc193029796 四、结论 PAGEREF _Toc193029796 h 6 HYPERLINK l _Toc193029797 市场篇 PAGEREF _Toc193029797 h 7

3、HYPERLINK l _Toc193029798 一、一级市场 PAGEREF _Toc193029798 h 7 HYPERLINK l _Toc193029799 办公类土地出让分析 PAGEREF _Toc193029799 h 7 HYPERLINK l _Toc193029800 结论 PAGEREF _Toc193029800 h 8 HYPERLINK l _Toc193029801 二、二级市场 PAGEREF _Toc193029801 h 9 HYPERLINK l _Toc193029802 办公楼市场供需分析 PAGEREF _Toc193029802 h 9 HYP

4、ERLINK l _Toc193029803 结论 PAGEREF _Toc193029803 h 10 HYPERLINK l _Toc193029804 竞品篇 PAGEREF _Toc193029804 h 11 HYPERLINK l _Toc193029805 一、在售办公类产品分析 PAGEREF _Toc193029805 h 11 HYPERLINK l _Toc193029806 主要竞争个案概览 PAGEREF _Toc193029806 h 11 HYPERLINK l _Toc193029807 总建规模分析 PAGEREF _Toc193029807 h 13 HYP

5、ERLINK l _Toc193029808 楼层与层高分析 PAGEREF _Toc193029808 h 13 HYPERLINK l _Toc193029809 产品面积分析 PAGEREF _Toc193029809 h 14 HYPERLINK l _Toc193029810 装修与配套分析 PAGEREF _Toc193029810 h 15 HYPERLINK l _Toc193029811 物业车位情况分析 PAGEREF _Toc193029811 h 17 HYPERLINK l _Toc193029812 主力客源分析 PAGEREF _Toc193029812 h 18

6、 HYPERLINK l _Toc193029813 去化与推量分析 PAGEREF _Toc193029813 h 18 HYPERLINK l _Toc193029814 结论 PAGEREF _Toc193029814 h 20 HYPERLINK l _Toc193029815 二、出租办公类产品分析 PAGEREF _Toc193029815 h 21 HYPERLINK l _Toc193029816 主要办公类产品租金及客源分析 PAGEREF _Toc193029816 h 21 HYPERLINK l _Toc193029817 结论 PAGEREF _Toc19302981

7、7 h 22 HYPERLINK l _Toc193029818 三、酒店类产品分析 PAGEREF _Toc193029818 h 23 HYPERLINK l _Toc193029819 需求分析 PAGEREF _Toc193029819 h 23 HYPERLINK l _Toc193029820 自营型酒店分析 PAGEREF _Toc193029820 h 23 HYPERLINK l _Toc193029821 投资型酒店分析 PAGEREF _Toc193029821 h 24 HYPERLINK l _Toc193029822 结论 PAGEREF _Toc193029822

8、 h 24 HYPERLINK l _Toc193029823 四、结论 PAGEREF _Toc193029823 h 25 HYPERLINK l _Toc193029824 地块篇 PAGEREF _Toc193029824 h 26 HYPERLINK l _Toc193029825 一、地块属性 PAGEREF _Toc193029825 h 26 HYPERLINK l _Toc193029826 1、地块位置 PAGEREF _Toc193029826 h 26 HYPERLINK l _Toc193029827 2、配套设备 PAGEREF _Toc193029827 h 27

9、 HYPERLINK l _Toc193029828 3、交通出行 PAGEREF _Toc193029828 h 27 HYPERLINK l _Toc193029829 4、地块描画 PAGEREF _Toc193029829 h 27 HYPERLINK l _Toc193029830 二、工程SWOT分析 PAGEREF _Toc193029830 h 28 HYPERLINK l _Toc193029831 1、有利点 PAGEREF _Toc193029831 h 28 HYPERLINK l _Toc193029832 2、不利点 PAGEREF _Toc193029832 h

10、28 HYPERLINK l _Toc193029833 3、时机点 PAGEREF _Toc193029833 h 28 HYPERLINK l _Toc193029834 4、要挟点 PAGEREF _Toc193029834 h 28 HYPERLINK l _Toc193029835 定位篇 PAGEREF _Toc193029835 h 29 HYPERLINK l _Toc193029836 一、办公类产品 PAGEREF _Toc193029836 h 29 HYPERLINK l _Toc193029837 工程定位 PAGEREF _Toc193029837 h 29 HYP

11、ERLINK l _Toc193029838 产品建议 PAGEREF _Toc193029838 h 29 HYPERLINK l _Toc193029839 客源定位 PAGEREF _Toc193029839 h 30 HYPERLINK l _Toc193029840 二、酒店式公寓产品 PAGEREF _Toc193029840 h 31 HYPERLINK l _Toc193029841 工程定位 PAGEREF _Toc193029841 h 31 HYPERLINK l _Toc193029842 产品建议 PAGEREF _Toc193029842 h 31 HYPERLIN

12、K l _Toc193029843 客源定位 PAGEREF _Toc193029843 h 32规划篇一、太湖新城1、总体规划太湖新城位于无锡城市南部，北起梁塘河，南至太湖，西邻梅梁湖景区，东至京杭大运河，规划常住人口100万，总面积约150平方公里，是无锡市“城市南进、产业北移城市开展战略的重点地域。新城南、西两侧皆临太湖，环太湖高速贯穿新城；东接无锡国家高新技术开发区、京杭运河与苏南国际机场；北靠蠡湖景区和梁塘河生态湿地公园与老城区相连，规划轨道交通1、4号线重新城穿过；加之规划建立的“五横九纵的道路格局，使得太湖新城在区位、交通及生态环境方面的优势十清楚显。 2、功能定位太湖新城是无锡

13、新的城市中心，是一个开放式、生态型的现代化新城。主要功能定位为商务商贸中心、科教创意中心和休闲宜居中心，是无锡高端商务、金融机构、企业总部、专业效力的集聚区。太湖新城以华谊路和蠡湖大道为界，自东往西分为东区、中心区和西区。东区华谊路以东、高浪路以南以太湖国际科技园为载体，重点建立高新技术研发园、大学科技园、软件园、数码设计园、创意研发园。中心区华谊路以西、蠡湖大道以东重点建立太湖新城商务中心、市民中心及各类居住社区。西区蠡湖大道以西以山水城旅游度假区、科教产业园为载体，重点开展创意产业和生态休闲旅游业。3、建立目的太湖新城规划的总体目的是：塑造一个新城开放的、现代化的湖滨新城；打造两个中心中央

14、商务中心和创意中心；完善三大功能商务办公、创意产业和休闲居住功能；构成四个特征特征鲜明的山水城、调和共生的生态城、底蕴深沉的文化城、网络覆盖的数字城。太湖新城构成“一核、一带、两园两区的规划构造“一核是指行政文化及商务金融中心“一带是指环太湖山水风光带“两园两区是指太湖国际科技园、科教产业园及中心区两侧的配套生活区二、金融商务第一街区金融商务第一街区建在方庙村袁湾里旧址约20公顷范围内，东西分别以立德道、立信路为界，北至观山路，南达吴越路。目前已有无锡国联、香港昌兴等11家国内外著名企业协作开发金融街区。根据规划，从如今起，将有16栋风格一致、界面整齐、质量超群的高层建筑陆续开工，建筑总面积到

15、达80万平方米，以此迅速构成新城中心区的现代商务气氛。金融商务第一街区高起点规划，力求建成无锡金融商务、创意研发和企业集团总部的聚集地，16栋高层建筑将成为“总部经济和高端产业的主要承接载体。显然，金融商务第一街区的率先建立，奠定了高端效力业在新城的重要产业位置。三、焦点关注吴越路、大通路、震泽路、具区路、贡湖大道、立信大道、五湖大道、方庙路、立德道、清舒道将在08年内完成建立，并构成新城“三纵三横的道路主干网。太湖新城中央商务区内的市民中心、会展中心、尚贤河生态湿地均在年内开工建立或整治，并于09年底前完成。 三年内，太湖新城中央商务区和西区创意中心将完成主要干道和重点绿化环境建立，完成水系

16、整治和根底设备配套，初步构成现代化新城框架和风貌。太湖新城科教产业园将以软件和动漫作为开展主攻方向，努力引进国际知名软件企业和跨国公司研发中心，力争到2021年软件企业总数超100家，动漫及其衍生企业60-80家，工业设计企业和研发机构总数到达70家。四、结论太湖新城开发建立步伐日益加快，各级部门政策倾斜明显，区域关注度逐渐提高，开展前景宽广。太湖新城所具备的多方面优势将集聚大量大规模、高科技企业的入驻并导入大批高层次和高消费人群，对区域房地产开展促进作用宏大。市场篇一、一级市场办公类土地出让分析地块编号地块称号占地面积用地性质容积率估计总建竟得单位锡国土06-2滨湖蠡溪路东侧地块5.26商业

17、、办公2.010.52蠡园地产锡国土06-50河埒中心商务区地块17.93商业、办公居住3.053.80大连万达锡国土06-67市民广场南，中南路北地块5.40办公、商业(含酒店)文化文娱、居住9.62.7134.83九龙仓置业锡国土06-76崇安寺二期地块7.63商业、办公停车场A1.5、B6.5、C2.823崇安寺地产锡国土06-79高浪路北侧地块2.80商业、办公2.56.99紫光置业锡国土06-80滨开南社区一号地块37.51A:商业、办公、居住B、C:居住A2.5B、C1.878.76南京兴元锡国土06-81体育中心北侧地块3.92商业、办公居住2.59.80河埒街道资产运营公司锡国

18、土06-105东大街地块3.73办公、商业酒店6.524.26恒隆地产锡国土07-6锡沪路北侧地块3.04商业、办公2.006.08尤渡村集团锡国土07-26崇安新城20号地块1.16商业、办公3.003.47广益地产锡国土07-31第九棉纺织厂地块8.05A:商业、办公、居住；B:商业、办公、配套A3.0 B1.820.12栖霞建立锡国土07-32新东方广场地块2.16商业、办公文化文娱1.603.46蠡湖地产锡国土07-39国税局北侧地块7.93商业、办公居住A2.0,B、C3.020.63天华百润锡国土07-40新生路西南侧地块2.31商业含五星级酒店、办公8.5019.59苏宁地产锡国

19、土07-41太湖新城中心区1号地块56.23A:商业、居住B：商业、办公文化文娱C：商业、办公A2.2B4.2C1.2142.45太湖新城建立投资管理公司锡国土07-42崇安新城13号地块2.72商业(市场)办公2.725.99崇安新城龙安顿业锡国土07-46电瓶车厂地块3.43商业、办公文娱、住宅3.0-3.510.28上海鹏润锡国土07-47蠡园开发区原管委会地块2.40商业含五星级酒店、办公6.0-6.214.42上海城开锡国土08-6自行车厂、无线电厂地块7.71商业、商务办公、居住A2.0-2.5B、C1.4-1.6江苏金洋锡国土08-7鸿桥村委地块0.84商业、办公、居住5.0-5

20、.54.41上海中锐锡国土08-22长江北路东侧地块1.10商业、商务办公4.0-4.14.47Cyber Port锡国土08-25长江路、旺庄路口东南侧地块2.76商业、商务办公4.0-4.111.18茂业置业资料来源: 无锡市国土局.新联康研展部08.032006年至今无锡市区具有竞争性的同类性质土地合计成交22幅。大多集中在市中心区或市北区域。目前滨湖区内的办公类地块除太湖新城中心区以外，主要集中于东蠡湖以北，接近市区的区域。位于太湖新城区域内的地块只需06-79、06-80和07-41号。本案就位于07-41号地块内07-41号地块被划为14个地块，分别由10家开发商竞得。结论由于太湖

21、新城特有的区位与规划，本案未来的竞争将主要于金融商务第一街区的地块内部。二、二级市场办公楼市场供需分析06年1季度06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度07年3季度07年4季度上市面积58272218194721758615100726232526524742445成交面积1579020832123971707117476200001836216402供求比1:0.271:0.951:0.261:0.291:0.171:0.861:0.281:0.39成交均价8327112891143112169856894561033910095资料来源:新联康研展部08.0306、0

22、7两年无锡办公市场新增供应量均明显高于成交量，从而导致到07年底，无锡办公市场的库存量较高，至少到达27.9万平方米。06年全年，无锡办公市场成交价钱呈上涨趋势，到四季度到达最高点，主要由于凯燕环球中心办公成交价钱的提升带动了整体市场的价钱。进入07年以来，由于市区外围开发建立的逐渐展开，周边城区办公工程的较低的成交价钱拉低了整体市场成交价钱由上图，经过对近2年来，无锡房地产市场办公类产品与住宅类产品的市场价钱走势分析比较可以看出：相对住宅市场的红火及成交价钱的逐渐走高，办公楼市场的价钱那么一直坚持在一个相对稳定的程度，市场相对冷淡。结论无锡办公市场供大于求景象明显，库存量较大。无锡近年来办公

23、类产品市场相对冷淡，价钱未出现明显上涨。竞品篇一、在售办公类产品分析主要竞争个案概览区域工程开盘时间交付时间物业级别工程总建总层数规范层高主力面积电梯装修物业费均价本期销售率滨湖区西BD联创06.07现房未分级5地上18地下1 3.588-112日本三菱毛坯3.97200近100%华邸国际06.0908.8甲级5A4.4地上28 地下23105OTIS精装41000080%华仁逸景06.10现房甲级5A3.3地上20 地下13.8195-218OTIS精装410000近100%润华国际07.0709.05甲级5A15办公4地上55地下33.7办公85-108公寓60-180知名品牌精装4.81

24、3000100%恒华科技园07.1008.03独栋商务10地上3-5 地下13.6单栋794-1500预留电梯井毛坯未定600040%工业设计预08.0308.10甲级5A7地上27 地下13.676-95日本富士达精装未定10000未开南长区天诚大厦06.1208年底未分级2.7273.0880-102富士毛坯31200080%新天地07.0608.06甲级5A3.34办公1.7地上13 地下13.665-75广州日立毛坯未定890080%新区创源大厦预08.0308.10未分级2.5地上11地下1389-101202-208OTIS毛坯2年内5.27000未开崇安区摩天36004.0605

25、.12乙级5A8地上50地下34.5 3.3办公133-190日本三菱毛坯精装5.617000近100%资料来源:新联康研展部08.03目前无锡市在售或即将推出的办公类工程合计10个，其中有6个集中于滨湖区，且多集中于东蠡湖以北，接近市区的区域。位于东蠡湖东南区域的目前仅有恒华科技园一个且为别墅式商务办公产品。本案处于东蠡湖东南的太湖新城中心区域，目前区域内尚无竞争个案。总建规模分析区域案名总建规模万3万以下3-5万5-10万滨湖区西BD联创大厦5华邸国际大厦4.4华仁逸景国际3.3润华国际大厦4恒华科技园10工业设计大厦7南长区天诚大厦2.7新天地广场1.7新区创源大厦2.5崇安区摩天360

26、8由上表可见：目前无锡办公楼工程总建规模普遍较小，总体看来，规模根本都在5万平方米以内。目前大规模的办公工程主要为摩天360总建达8万平方米，工业设计大厦7万平方米，恒华科技园10万平米。就本案来看，规划的7万平米总建在无锡办公市场属于中等规模。楼层与层高分析区域案名总楼层10以下10-2020-3031及以上滨湖区西BD联创大厦18华邸国际大厦28华仁逸景国际20润华国际大厦55B座48恒华科技园3-5工业设计大厦27南长区天诚大厦27新天地广场13新区创源大厦11崇安区摩天36050目前无锡办公产品地上部分主要以15-30层的单体独栋型高层为主，其中超高层工程有润华国际大厦55层，摩天36

27、0 50层，而恒华科技园那么规划为别墅式独栋商务产品。根据规划，本案估计层数在20层左右，属于中等程度。区域工程物业级别总层数裙房层数规范层高裙房层高特殊楼层层高均价销售率滨湖区西BD联创大厦未分级地上18/地下143.55.4地下车库57200近100%华邸国际大厦甲级5A地上28 / 地下2334.51000080%华仁逸景国际甲级5A地上20 / 地下133.81楼52楼4.53楼4.210000近100%润华国际大厦甲级5A地上55 / 地下363.7大堂10米裙房4米以上地下室层高4130001期100%恒华科技园独栋商务地上3-5 / 地下13.61楼4.2地下室3.660001期

28、40%工业设计大厦甲级5A地上27 / 地下13.64.5大堂910000未开南长区天诚大厦未分级2753.083.081200080%新天地广场甲级5A地上13 / 地下1无3.6890080%新区创源大厦未分级地上11/地下1234.5大堂4.57000未开崇安区摩天360乙级5A地上50/地下3无4.5 / 3.35.817000近100%资料来源:新联康研展部08.03无锡市的办公楼均设置了地下室，主要用于车辆停放与设备放置。层高方面，目前无锡市的办公楼规范层高普遍挑高3.5-3.8米。较高的层高有利于提升产品质量和添加办公温馨度。对于裙房部分，绝大多数工程挑高4米以上。本案规划中亦有

29、裙房部分，估计裙房楼层为3层。层高较低的工程普遍存在定价偏低，去化相对缓慢的景象。产品面积分析区域案名主力面积开间面积段50-99100-149150-199200以上50-99100-149150-199200-299300-399400以上滨湖区联创大厦华邸国际华仁逸景润华国际工业设计大厦南长区天诚大厦新天地广场新区创源大厦崇安区摩天360目前在无锡在售的办公楼主力产品均以80-150平米的小面积单位为主，而同时又普遍采取了大跨度的产品面积段设置，以增大购房者的选择面；此外，一切的工程均为框架构造，可实现多户甚至整层打通。根据调研，目前无锡办公市场在售工程中100平米左右的小户型产品去化速

30、度最快。区域案名规范层面积规范层开间数500-9991000-14991500-19992000及以上4及以下5-88-1212-16滨湖区联创大厦华邸国际华仁逸景润华国际工业设计大厦南长区天诚大厦新天地广场新区创源大厦崇安区摩天360从上述表格可以看出，目前无锡办公楼产品规范层面积主要集中在800-1500平方米，每层的开间数控制在8间左右。市场方面，较少的层面开间有利于提升工程档次，发明更好的办公环境并加强私密性，市场接受度较高。装修与配套分析区域工程物业级别均价装修情况空调公共部位营造本身配套滨湖区联创大厦未分级7200毛坯伊通墙砖、双层中空钢化镀膜玻璃、新风系统大金空调大堂：高档石材，

31、不锈钢饰件，公共洗手间裙房商铺华邸国际甲级5A10000精装菜单式装饰房热水器、知名灯具、直饮水系统美国斯图华纳多联式空调系统公用部分为精装饰独立洗手间空中花园和生态天井公共阅览室，大堂VIP客户接待室、商务中心、自助洗衣中心华仁逸景甲级5A10000毛坯，精装大理石地面，墙面立邦涂料大金多联体智能冷媒大堂1000平米，挑高9.5米高级石材，触摸屏每层1个公用洗手间五金配件：德国多玛裙房引进健身房、咖啡厅等润华国际甲级5A13000精装中央净水处置系统进口涂料、架空地板、进口石膏吊顶国际著名中央空调，分户计量大堂10米挑高，超5星装修规范公用洗手间高档面砖、地砖、金属板吊顶每层1个公用洗手间商

32、业中心，五星酒店顶层豪景会馆、健身中心、千人宴会厅、公共会议室、空中花园、露天游泳池恒华科技园独栋商务6000毛坯工业设计甲级5A10000精装：高科技刷卡识别系统新风系统富士康空调大堂：喜来登规范的水景大堂，9米挑高，1500平米空间每层3个公用洗手间员工食堂、高档商务会所南长区天诚大厦未分级12000毛坯中央空调每户独用厨卫裙房设置商业中心，引进银行新天地甲级5A8900毛坯三菱电机中央空调每层1个公用卫生间无新区创源大厦未分级7000毛坯：地毯、吊顶、墙面涂料麦克维尔中央空调4.5米挑高酒店式大堂，中空玻璃，自感应门一层2个公用洗手间职工餐厅、银行崇安区摩天360乙级5A17000精装：

33、地毯、涂料、吊顶、卫浴大金中央空调墙面面砖、地面大理石，艺术吊顶，高级洁具大面积户型设置独立卫生间餐饮区、奢华休闲文娱及商务三大主题会所、迷他影院资料来源:新联康研展部08.03无锡办公楼多以毛坯房方式进展销售，但普遍注重大堂部分的装修，而采用独立卫生间的只需华邸国际、天诚大厦和摩天360部分。目前市场上推出精装修产品的仅有华邸国际与润华国际两个工程。甲级5A类办公工程均配备或引进了完善的配套设备。区域工程物业级别均价电梯品牌电梯数电梯效力面积滨湖区联创大厦未分级7200日本三菱高速3部/栋，2栋8300华邸国际甲级5A10000OTIS2部/栋，2栋11000华仁逸景甲级5A10000OTI

34、S5部6600润华国际甲级5A13000知名国际品牌办公6部7000恒华科技园独栋商务6000预留电梯井794-1500工业设计甲级5A10000日本富士达107000南长区天诚大厦未分级12000富士39000新天地甲级5A8900广州日立28500新区创源大厦未分级7000OTIS4部客/1部货5000崇安区摩天360乙级5A17000日本三菱11办公6、公寓2、酒店39200资料来源:新联康研展部08.03目前无锡市的电梯效力面积主要集中在5000-9000平方米/电梯, 根本上电梯配置的规范和销售价钱相关，即电梯配置规范较高的工程，在同等条件下销售价钱也相对较高。物业车位情况分析区域工

35、程物业级别物业公司物业费车位数车位比车位情况滨湖区联创大厦未分级加拿大高力、中国金马3.9上68下1721：1出租350元/月华邸国际甲级5A中远戴维斯42241：1出租200-300/个华仁逸景甲级5A加拿大高力4200大于1：1出租300左右/个润华国际甲级5A戴德梁行4.83001：1未定恒华科技园独栋商务上海陆家嘴物业未定600大于1：1未定工业设计甲级5A第一太平戴维斯未定5002：1未定南长区天诚大厦未分级天诚物业31981：1未定新天地甲级5A中住山水物业未定300左右4：1未定新区创源大厦未分级上海招商局物业2年内5.22年后8.4上30，下1001：1未定崇安区摩天360乙级

36、5A银辉物业4.24001：1出租400元/月资料来源:新联康研展部08.03如表：各工程中，甲级写字楼普遍选择了知名的专业物业管理公司，而物业管理费方面，甲级写字楼普遍集中在4-5元/平方米.月，而非甲级写字楼物业费略低，但并不存在明显差距。车位方面，一切工程均保证了每户1个车位甚至更多。主力客源分析客源分析区域工程主力客源滨湖区联创大厦各类城市建立及效力产业链客户华邸国际外贸、软件、工业产品制造与销售、广告、华仁逸景外贸、工业产品制造与销售、电子润华国际贸易、工业产品制造与销售、咨询、广告传媒恒华科技园创意产业、动漫、外贸工业设计工业产品制造与销售、创意产业、IT软件类、电子、南长区天诚大

37、厦装潢、保险、广告、咨询新天地咨询、网络、广告、效力业新区创源大厦外贸、电子、物流、工业产品制造与销售崇安区摩天360网络、创意、电子、效力业资料来源:新联康研展部08.03从主要客源来看，办公类产品的客源区域性较明显。滨湖区与新区在售工程因接近经济开发区与产业园区，因此客源以外贸与工业品制造、销售类为主，辅以部分IT及电子领域客源；而南长与崇安范围内的工程那么主要是第三产业类客源为主，偏重咨询、创意、效力等领域。本案未来的客源将主要以太湖新城及周边的开发区、产业园区内的企业为主，行业将以创意、网络、电子、外贸等为主，随着无锡市行政中心的逐渐南移，各类事业单位也将成为本案的主力客源的重要组成部

38、分。去化与推量分析案名开盘时间办公总建已推面积已推面积余量整体存量年均去化西BD联创06.7550.030.032.2恒华科技园07.10101.50.959.451.3凯燕环球中心06.11.51.5001.8.财富大厦06.61.71.7001.5天诚大厦06.122.72.70.60.61.5摩天36004.6880.050.052首席07.111001.4新天地广场07.61.71.70.40.41.7华邸国际大厦06.94.44.4111.6润华国际大厦07.740.603.41.5华仁逸景国际06.103.33.30.030.031.7工业设计大厦未开77创源大厦未开2.52.5红

39、豆国际广场未开2.652.65无锡茂业城未开77无锡九龙仓未开1010无锡世贸中心未开66无锡恒隆广场未开1111合计合计89.4531.43.0661.11资料来源:新联康研展部08.03目前，无锡市场办公产品普遍的年去化量在1.5万平米左右，07年度，办公市场整体去化量约在8万平米左右。未来在太湖广场和解放环线区域将出现大量的办公工程，且都由国内外知名公司开发，定位无锡高端写字楼，未来将到达近60万平方米以上的体量，竞争压力较大。太湖新城区域由于尚处于开发起步阶段，办公气氛尚未构成。2005年单位：套2006年单位：套2007年单位：套合计单位：套全市上市成交供求比上市成交供求比上市成交供

40、求比上市成交供求比40以下0080003560.171156077458200.041111610.051582910507593540.475192530.4913206280.4880-1003261270.392611470.564101150.289973890.39100-12088530.60174420.241741070.614362020.46120-1403060.203660.1781490.60147610.41140-1601690.5658300.5256410.73130800.62160-20053150.

41、28132320.2411605.451961070.55200以上7470.0943300.7080230.29197600.30资料来源:新联康研展部08.03由05-07年无锡全市办公市场的供需情况可见：近年无锡办公类产品总体去化速度不甚理想，各面积段产品均存在不同程度的库存。无锡市场供应最为充足的是户型为40-100平米的产品，而需求方面那么以60-120平米户型最为热销；此外，160-200平米的大户型产品也存在一定的市场需求度。结论无锡办公类工程间同质化景象明显，特征产品稀缺。办公市场供大于求，且库存量与未来推量较大，市场竞争方式严峻。办公类产品去化普遍不理想，市中心区办公产品去化

42、略快于周边区域。未来办公产品的主力供应区域依然集中在市区中心位置，特别是解放环线和太湖广场区域；太湖新城区域尚处于开发阶段，办公气氛尚未构成。60-100平方米的户型为市场的供应主力和需求主力。二、出租办公类产品分析主要办公类产品租金及客源分析区域案名出租价钱客源类型代表企业滨湖区西BD联创大厦1.0-1.2城市建立及效力产业链客户尚未入住明珠开展大厦1.2物资贸易、电子、工程建立工业资料及设备消费、物流声达科技、阿尔兹化工、友信包装、天大贸易、联盛律师事务所南长区数码大厦1.7以效力型企业为主主要涉及行业为：网络、科技、咨询、商贸装潢、法律、教育、投资国大教育、世家装饰、宏达盛源信息、盛融国

43、贸、康孚机电、盛世天下1.0-1.2临泽图形设计、丞纲装潢监理、博尚婚典、鸥亚培训崇安区汇金广场2.0开炫律师事务所、恒盈科技、博成商贸钱柜投资、中亿实业、远洋新世纪货运东方广场2.5琨越科技、瑞银投资泰祺教育、康辉游览社、国信证券摩天3601.8锦华装饰、法略律师事务所明珠世纪大厦1.2凯丰科技、华进传播、贝通机械世贸人才网、大山实业、日本兄弟佳福大厦1.4国联期货、远闻律师事务所老板电器、汽摩配件网金鼎广场1.4怡信天成、超凡美容、鼎建建材茂丰电器、联智广告天安大厦1.4泛成货运、安鸿咨询、睿智教育、金联投资、世纪龙腾装饰银辉城市花园1.0明辉化工、新科空调、江苏律师网优族联盟1.2友润贸

44、易、科士达电子、天信仪表、端点装饰保利广场3.0美国友邦、华地企业、名居装饰华光大厦1.8阳光谷培训、华亨医疗、东海商贸江大留学、华亨计算机工程、赛博盈科资料来源:新联康研展部08.03目前无锡办公工程的租金根本维持在1-2元/平方米.天，位置偏远的工程租金低于中心区工程，物业级别较低的工程租金低于高级别工程，商住型工程租金低于纯办公类工程。中心区工程以第三产业类客源为主，偏重咨询、创意、效力等领域。滨湖等周边区域那么以工业、物流、工程、电子、贸易等领域的客源为主。结论目前无锡办公市场租金程度普遍较低。由于低廉的租金导致投资报答缺乏，因此目前无锡市办公型产品客源多以自用为主，投资行为较少。三、

45、酒店类产品分析需求分析酒店业的开展情况，主要受三种条件影响：商务出行、旅游、会展，无锡既是长三角地域的经济重镇，又是全国出名的重点旅游城市：境外旅游增长境内旅游增长公路铁路客运增长空港客运增长05年人数万人次65.8722.1%2637.519.82046517.161.9106年人数万人次76.1715.63032.8915.0224319.692.4949.407年人数万人次76.1503350.7610.5%233544.1%.9847.0%资料来源:新联康研展部08.03由上表可见：随着无锡经济产业和旅游业的进一步开展，近年来商务与旅游人口的增长迅猛，而这对于无锡市的酒店行业，特别是经

46、济实惠的商务型酒店的开展提供了宽广的空间。自营型酒店分析区域酒店星级价钱元 / 天200-299300-399400-499500-599600-899800-1000繁华商业区锦江大酒店4星君来梁溪饭店国际饭店万怡酒店中旅大酒店3星物产大酒店聚丰园饭店海天大酒店城郊风景区锡海花园酒店4星山明水秀大酒店无锡大饭店古罗马大酒店3星友谊大饭店东林大酒店规范间高级、商务间奢华间无锡市目前运作的四星级酒店中，规范客房价钱根本维持在500元/天以内，高级、商务类客房的价钱在400-800元/天，而奢华型客房的价钱那么普遍在600元/天以上。三星级酒店中规范间客房的价钱根本控制在300元/天以内，而较高端

47、的客房的价钱多集中在300-400元/天，三星级酒店中仅有个别临近景区的个案设置了奢华类客房。同档次客房，位于城郊风景名胜区的休闲度假型酒店价钱要略高于市中心区的商务办公型酒店，但差距不大。投资型酒店分析工程星级区域开盘时间价钱主力户型投资报答管理酒店委托年限销售率客源备注凯燕环球5星南长区06.11统价1888860-807%凯宾斯基295%大中型企业管理者乡镇企业家仅为49-52层112户雷迪森5星新区07.08均价1200060左右8%雷迪森1040%大中型企业管理者乡镇企业家高级白领整体出卖一期推出约400户资料来源:新联康研展部08.03目前无锡市场投资型酒店工程仅有凯燕环球中心和雷迪森广场两个。这两个工程均聘请国际知名酒店进展管理，以小面积户型为主，承诺的投资报答在投资总额的7%-8% /年之间。以两个工程目前的销售情况来看，该类产品市场接受度普通，但去化速度明显快于办公类产品。结论无锡市的城市定位与规划预示了未来其经济型商务酒店的开展空间宽广。无锡市目前酒店市场房价定位较合理。投资型酒店均以长期、稳定的投资报答来吸引客源，销售情况好于办公类产品。四、整体市场结论无锡市办公市场普遍存在同质化景象。目前办公市场需求缺乏，产品销售周期较长，如何在现有情况下争取