中外住宅性能评价的对比

1、中外住宅性能评价的对比黑龙江省住宅建设与管理专家委员会字：中外、住宅性能、评价项目、对比摘要： 本文通过对日本、美国、法国、欧共体、中国、台湾等国内外住宅性能评价制度名称、评价项 目内容的介绍和对比，分析它们其各自的特点，和相互间的异同，查找原因，最后对我国的住宅性能认 定指标体系提出一些建议。引言随着我国经济的飞速发展和人们生活水平的提高，人们对住宅的性能要求也越来越高，可住宅质量问题却 一直困扰着购房者,一方面，是对高质量的住宅需求;另一方面是缺乏质量保障的住宅市场。针对我国住 宅发展的现状和问题,1999年5月11日，建设部印发了商品住宅性能认定管理办法（试行）。商品住宅 性能认定制度的

2、推行，对推动我国住宅产业现代化具有非常重要的意义，它为促进我国住宅技术的进 步、促进住宅市场的规范、促进住宅品质的提高起到重要作用。其中评价标准是这一制度的技术支撑， 所以对住宅性能评价指标体系的研究成为一个具有重要实际意义的工作。本文研究目的主要有两方面：一是对国外几个住宅性能评价评价（制度）和评价项目的介绍，使我们对 国内外住宅性能评价技术的认识更加清晰；二是希望通过将中国现在推行的住宅性能评定指标体系 与国外住宅性能评价标准进行对比，找出不同点与相同点，分析原因，完善我国住宅性能评价体系。本 文希望在介绍国外住宅性能评价体系（制度）的同时为中国城市住宅评价制度的发展提供理论参考或者 一种

3、思考方法。国外住宅性能评价发展住宅性能认定制度在国外开展较早，有的国家已作为法律实施。如法国1948年就制定了建筑新技术、 新产品评价认定（审定）制度，对建筑中使用的新部品和新技术进行认定。此后该制度逐步扩展到整个 欧洲。1960年法国、比利时、西班牙、荷兰、葡萄牙等国建立了欧洲联合会建筑技术审定书制度（UEATC）。现在西欧共同体各国均加入了这一组织。日本在调查了法国、英国、美国的制度后，先于 1974年推行工业化住宅性能认定制度，后又在1999年6月推出“促进确保住宅品质等有关法律”，次 年4月实行，同年日本住宅性能表示基准和评价方法发布，正式实施了性能认定表示制度。所以国外在 住宅性能评

4、价领域的研究是比较早的，国外对住宅性能认定制度甚至是标准规范经常进行修改的，其内 容也比较完善，都是根据各国的住宅发展状况修订的。我国住宅性能评价制度“百年大计，质量第一”是多年来我国建筑业高举的大旗，然而在“住宅性能”的概念进入我国住宅建筑设 计和房地产开发领域以前，对住宅质量的关注充其量只能局限于住宅的部分标准研究或是施工质量的把 关。住宅讲“性能”，始于建设部从1999年7月起在全国试行住宅性能认定制度（也称“A级住宅认 定”）。从此，我国终于有了一个比较完整的评价住宅建筑综合品质的指标体系。试行这项认定制度 4 年后，全国已有56个项目通过了 A级住宅认定终审，其中20个项目通过了 3

5、A级住宅认定。应当说， 住宅性能评价体系的建立是我国住宅建设进程中一个值得纪念的里程碑。为适应住宅建设的发展和编制 国家标准的需要，目前由建设部住宅产业化促进中心和中国建筑科学研究院等单位起草的国标住宅性 能评定技术标准（征求意见稿）也已经完成，将在2005年正式推出。住宅性能认定根据住宅的适用 性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能，划分等级。住宅性能按评审结果划分为 A、B、C 三大类。A类为性能好的住宅，分1A（A）、2A（AA）、3A（AAA）三级；1A是实用型住宅；2A是舒 适型住宅；3A是高舒适度住宅。A级住宅不仅性能可靠、配套齐全，而且符合节约能源、资源、保护 环境等可持续

6、发展原则。B类为性能达不到A类标准，但仍可居住的住宅；C类为性能不适宜居住的住 宅。其评定分数显示住宅的整体质量，设立1A、2A、3A三个等级。虽然我国住宅性能认定工作是一项开创性的工作，处于探索阶段，目前尚未在全国大范围展开，但是随 着住宅工业化水平和人们对住房品质认识的提高，住宅性能认定体系、推行性能认定制度已经得到专业 人士的重视和百姓的普遍欢迎。比较与分析国内对住宅环境性能、生态住宅、绿色住宅、可持续住宅的评估研究越来越多，但对于住宅的整体性能 的评价体系的研究还很少。这里我们运用比较的方法，对住宅性能评价系统比较成型的国家和地区，如 美国、日本、法国，围绕住宅性能评价项目与中国的商品

7、住宅性能评定标准进行纵向的比较，分析其不 同点和相同点。表1各国住宅评价制度及评价项目列表国家评价制度名称评价项目日本住宅性能表示制度1、结构安全性2、防火安全性3、耐久性能4、日 常维护管理5、保温隔热性能6、空气环境性能7、 采光、照明性能8、隔音性能9、高龄者生活对应 性能美国住宅建筑用后评估1、规划设计2、景观布置3、步行区4、住宅平面的灵活布置5、建造质量6、色彩运用7、住宅内部空间的使用8、住宅群体关系法国住宅性能评价制度（Qualitel）1、配管2、电器设备3、室内噪声4、制冷5、屋面和外装修的维修费用6、采暖和供热水费用7、通到住宅的道路（任选项）8、共用通道部分的墙体装修材

8、料厨房设备的可变性9、厨房、浴室、厕所的墙体装修材料10、楼板装修材料11设备维修费（8-11项为原有项，现已删除）欧共体产品指令制度(Construction Products Directive) 1985 年1、结构抗力与稳定2、防火安全3、卫生、健康与环境4、使用安全5、噪声防护6、保温节能台湾住宅性能评估制度1、结构安全2、防火安全3、节能节水4、维护管理5、空气环境6、光环境7、音环境8、无障碍设计中国住宅性能评定指标体系（2004年版）1、适用性能的评定一般规定单兀平面住宅套型建筑装修隔声性能设备设施无障碍设计2、环境性能的评定 一般规定用地与规划建筑造型绿地与活动场地室内外噪声

9、与空气污染 水体与排水系统 公共服务设施智能化系统3、经济性能的评定 一般规定节能节水节地 节材性能的评定 一般规定 结构安全 建筑防火燃气及电器设备安全 日常安全防范措施 室内污染物控制 5、耐久性能的评定 一般规定 结构工程 装修工程防水工程及防潮工程 管线工程设备 门窗表中日本“住宅性能表示制度“共包括9大项，主要是体现在住宅的安全性、耐久性、物理性上。可 见在日本比较注重住宅的这几方面性能的作用。日本的住宅性能表示制度是中国住宅性能评价体系的蓝 本，对我国的住宅性能认定具有一定的影响。表中美国“住宅建筑用后评估制度“评价项目共包括8项，是根据建筑物的用途与性质、以系统的方 法和严谨的准

10、则来评估建筑物的实际使用效果及满意程度。表中指标可以看出美国比较重视使用者的主 观感受，其中主要包括住宅的外观表现（如规划设计、景观布置、色彩运用、群体关系等）和使用情况 （如平面的灵活布置、建造质量、内部空间的使用等）的评价都可以看出这一点，它不象其他国家的评 价指标中可量化的指标比重较大，相反其定性的指标比较多。另外，它是表中所列制度中唯一的在住宅 使用后进行的住宅综合性能评价标准。表中法国“住宅性能评价制度”（Qualitel）最初于1974年建立，开始时以一栋新建住宅为性能评价对 象。由于法国住宅性能评价制度开始的比较早，所以作为许多国家建立住宅性能评价制度前的学习和 研究对象。Qua

11、litel是从建设项目的规划、设计阶段开始评价住宅性能，所以建筑中的配管、设备、材 料等一些在建成后被隐蔽的部分都可以在建设时被检测和评定，还包括所用的材料费用。表中台湾，住宅性能评估制度，是由，内政部，建筑研究所2005年3月开始向业界推广，制度分四个等 级，分设计阶段和施工阶段，五颗星为最高者，符合法规标准是二颗星。 其中住宅性能评估标准包括 结构安全、防火安全、节能节水、维护管理、空气环境、光环境、音环境及无障碍空间等八大项。表中我国“住宅性能认定指标体系”共包括五大项33个项目来综合评定住宅的功能品质。通过评定为 社会提供了不同档次的住宅。从1999年建立 认定制度以来，根据试行情况和

12、我国近几年住宅的发展评 定指标体系经过几次修改，由原来的170多页缩减到（2004年版）近50页，可见其内容和评定方法是 在逐步走向适用性和易操作性。通过对表中项目的分析我们发现以下几个特点：一、日本、美国、法国和欧共体的部分国家都属于经济较发达国家，二战后的住宅建设高潮期已经基本 过去，现阶段其住宅的质量、功能、设备水平都已经发展到较高水平，并且也能够保持稳定，相对来讲 更加注重通过提高住宅的技术含量，实现适居和可持续发展的目的。比如日本、美国、法国都很注重保 证住宅的物理性能，满足人体居住的舒适度。其中日本住宅表示制度中的第5-8项、法国住宅性能评价 制度中的第3.4.6.项、欧共体的产品

13、指令制度中的第项都有所体现。台湾和中国的住宅性能评价制度都是在近年建立的，借鉴日本的成分比较大，所以和日本有许多相似的 地方，但各国又根据本国的情况进行了调整。我国根据实际情况相应增加了对住宅套型、用地与规划、 建筑造型、绿地景观、以及公共服务设施等的项目。这些评价项目是当前居民集中关心的问题，是居民 心中评判住宅整体性的好坏标准之一，因此，房间的规模、景观和设施等也包含在评定项目中。二、中外住宅性能评价不同点主要表现在：各国住宅性能评价的名称不同、各国住宅性能评价的制度体 系及标准各不相同、各国住宅性能评价的侧重点不同。其中前两点不同从表中即可看出，不再赘述。关于各国住宅性能评价的侧重点不同

14、主要表现在评价的时 段不同（设计、施工、建成、使用不同时期）、强调的住宅性能不同、定性和定量评价的比例分配不 同三个方面。由于各国的住宅发展水平不同、主要的住宅形式不同、对住宅的需求不同以及对住宅性能 的认识不同是形成三点不同的主要原因。我国的住宅性能评定指标体系的侧重点也必然随着时间和这些 因素的变化不断调整。三、中外住宅性能评价共同点主要表现在：对住宅的节能要求和住宅舒适性的重视。众所周知，能源危机使住宅节能成为全世界的共同话题和研究重点，同样在各国住宅性能评价中无一例 外的都列入相关的评价项目。比如日本对保温隔热性能、法国对材料的使用、台湾对保温节能的评价项 目，我国在住宅经济性能评价中

15、也将节能、节地、节水、节材划分为共4个子项26个分项进行评定。 另一个共同点是对住宅舒适性的重视，包括评价项目中对空气、声、光、热的控制，同时还考虑到特殊 人群的使用，如老年人适应性设计或无障碍设计，这些都是在住宅中“以人为本”的具体体现。通过上述分析，我们对我国的住宅性能评价提出几点建议：一是扩大住宅性能认定的范围，考虑建立对 既有住宅或改造住宅的评价工作；二是组织建筑专家根据地区特征制定不同经济条件、不同建设水平、 不同地域特征的住宅性能评价标准；三是通过几年的实践，应将这一标准推广到其他性质的建筑评价中 去；四是住宅性能评价的时段应加长些，避免住宅运行时期维修管理跟不上，致使住宅性能下降过大的 现象。我国的住宅性能评价研究工作与国外相比晚了近半个世纪，相关标准和制度的研究还处于探索阶段，因 此建立一整套全面、科学、可行的评价标准，以便在住宅设计、建设和使用过程中对住宅项性能进行定 性、定量的综合评价是我国住宅性能评价面临的主要问题。值得高兴的是，这项制度正被更多的人所了 解、接受和认可，各项研究也逐步展开。