创意英国风尚购物街招商方案

1、创意英国风尚购物街招商执行方案提交日期：2005年2月提交内容：1、招商前提与宗旨2、整体经营业态组合设计3、招商思路4、招商方式5、招商工作实施步骤6、招商进程时间表1、招商思路创意英国风尚购物街项目因为口袋地、商业体量大和社区性的特点，使之有别于街铺、商场和普通社区底商。这些特点增加了销售难度，面积大、总价高和位置差的商铺当前出现滞销的情况，这部分商铺应通过招商为销售创造条件，降低销售难度。（1）在可控时间段内招商常规的招商工作是以后期统一运营管理为前提的，招商要为后期的经营负责，所以大多数招商和运营通常是同一主体。根据公司自身的情况，缺乏专业的商业运营管理公司，加之风尚购物街业权分割销售

2、，使后期无法进行统一的运营管理。商铺全部临街，随着入住率的提高人流量有保证，使项目更接近于街铺，而街铺属于完全开放式管理，往往通过市场的自然淘汰来保证持续经营，所以不需要统一的运营管理，通过市场调节，调整业态业种和经营者，达到项目持续运营的目标。因为后期无法也无需进行统一的运营管理，招商就无法做到保证商户后期的持续经营，所以招商应针对在可控制的时间段内考虑。社区型商业以满足社区生活配套为主，随着社区的发展变化商业经营内容也会发生变化，而表现出阶段性的特征。根据这个特点，风尚购物街的业态规划可分为三个阶段：第一阶段：短期需求性商业形态，如围绕业主入住交房，短期需求的家装、家居业。第二阶段：社区需

3、求型商业形态，如餐饮、超市、洗衣、美容等行业。第三阶段：社会需求型商业形态，随着市场发展成为社会配套，如服装、精品等，甚至形成主体市场如餐饮、医疗或休闲娱乐市场等。在三个阶段中，开发商可控的时间只有第一阶段，所以招商的目标主要是第一阶段的经营业态。（2）在剩余铺面范围内招商业权分割销售，前期已售商铺未进行委托招商及租赁，随着所有权的转移，开发商在没有得到业主委托的情况下无权进行招商及租赁。所以招商对象主要针对当前尚未完成销售的商铺，一方面尚未销售开发商自己持有产权，可控性强，在招商时可对经营者进行筛选；二是招商后可促进这部分铺面的销售。2、经营业态组合设计当前剩余商铺位置较分散，且面积较大，第

4、一阶段所需业态很难将铺面招满,所以应根据每间铺面的情况考虑经营业态，有部分商铺可考虑针对第二阶段经营业态。剩余商铺招商业态设计：泰晤士大道温莎大道牛津街伦敦街编号面积顷）业态编号面积3）业态编号面积（nf）业态编号面积3）业态11087.52银行、通信8104.91家装、休闲茶吧、汽配服务、童装589.28家居990.74美容美发2276.90云嘉咖啡9104.918123.29家装、茶吧27303.71网吧、餐饮3126.24糕点屋14101.83家装、汽配服务、儿童用品、玩具10123.0313130.91家装、美发15101.751165.01书吧17130.91家装、家居用品、干洗店1

5、697.4412126.58家装、药店、服装18402.02隆美园18103.68家装、材料；运动器材；汽配服务；文具、家居、音像、饰品14126.5619134.28家装、小超市19111.7815113.47家装、服装、精口口21135.24家装、医药20103.6817114.5525111.83家装21110.5319113.4730103.0022108.5821104.2932103.0023115.0422116.98小超市33105.9425121.74超市、五金2658.3539452.51家装、餐饮3095.7五金、家装47250.96茶室2、招商思路促进销售：高租金短租期

6、，好品牌长租期。口岸较好位置以社区生活配套业态为主，考虑引入较好品牌，签订中长期租约（35年），保证商铺投资者长期收益，并对购物街后期持续经营起到指导作用，带动其他经营者。家装属于短期需求性业态，可考虑收取较高租金，以租金冲抵商铺首付款，降低商铺投资者自筹首付款比例。提高价值：利用社区人流效应，提高物业价值；利用阶段性业态组合调整，缩短商铺空置期，降低空置率，培育市场，提高经营价值。明确方式：即对风尚购物街的经营管理模式进行明确，自主经营，统一物管。明确招商比例：除国际公寓外，其余商铺以吸纳家装类企业为主，尽量争取在交房前经营者即进场，将收租期提前，增加商铺附加值。3、招商方式a、招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；家装项目优先，辅助项目配套随后的原则。b、核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个风尚购物街的运营成败有着重大的影响。一个超级连锁店或知名品牌的入驻，常常能带动整个项目的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到风尚购物街的形态。c、特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营”特殊商户是指具有较高号召力的经营单位，对其给予优惠政策，邀请