郑州货栈街项目市场调研报告1

1、货栈街项目市场调研报告1目录第一部分：市场调研结论综述第二部分：宏观、中观数据调查研究第三部分：本项目地块及区域状况研究第四部分：郑州市房地产发展状况研究第五部分：本项目区域分类物业状况研究第六部分：本项目目标客户需求状况研究2第一部分 市场调研结论综述3优越悠久的中心位置无可替代的枢纽地位蓬勃发展的经济水平不断增长的消费需求城市宏观房地产宏观规模庞大的消费市场不断攀升的价格水平百家争鸣的开发格局不可估量的开发空间市场调研结论综述宏观数据研究结论4区域地块三环以内的优越区位一面临路的地块劣势四通八达的交通优势被遗忘的城市区域即将改变的区域形象不太规那么的地块形状市场调研结论综述地块及区域研究结

2、论相对欠缺的周边配套密集成熟的专业市场5住宅供应占据主流住宅供应其他供应快捷酒店存在机会办公物业空间有限供应产品同质严重住宅市场有待细分产品存在提升空间公寓产品较为稀缺商铺物业高盈利性市场调研结论综述区域供应研究结论6住宅需求其他需求高端住宅需求较少改善住宅存在需求青年住宅需求较大分而不离潜在需求商用物业存在需求酒店公寓存在需求办公物业需求较少酒店市场存在需求市场调研结论综述客户需求研究结论7第二部分 宏观、中观数据调查研究8第三部分 宏观、中观数据调查研究本部分调查研究主要解决什么问题？郑州市经济发展水平如何？郑州市人口、人文环境如何？郑州人口结构变化趋势如何？郑州市人口消费、购房需求状况如

3、何？郑州市居住状况如何？未来发展趋势怎样？郑州市城市规划状况如何？本项目区域规划状况如何？郑州市房地产开发政策环境如何？在本项目的销售期，国内宏观经济形势如何？ 在本项目的销售期，国内房地产市场形势如何？调研说明9经济数据人口、人文状况规划状况政策环境本部分主要调研什么内容？第三部分 宏观、中观数据调查研究102006-2010年郑州市GDP2006-2010年郑州市人均GDP数据来源：郑州市统计局GDP、人均GDP 经济篇郑州市GDP快速稳定增长，平均年增长率在15%以上，在国内处于较高水平GDP的连续增长态势，为房地产业的发展创造良好的经济环境2010年郑州市人均GDP达到7313美元，近

4、5年的平均增长率约为14%假设按此增长速度，预计再需要3年时间，郑州市人均GDP将达到1万美元人均GDP的增长，充分说明郑州作为中部重要城市的经济地位年份20062007200820092010GDP（亿美元）300.4371.2448.4493.9597人均GDP（美元）45885088606266027313说明：由于部分数据政府尚未公布，故本报告仅将已公布的数据列入11经济篇GDP、人均GDP 2009年郑州市及周边省会城市GDP情况2009年郑州市与一线城市GDP对比通过郑州与国内一线城市的GDP比较发现，郑州的差距还很大，距离国内一线城市经济发展水平仍有极大的差距，有较大的提升空间通

5、过与周边省会城市GDP的比较发现，郑州市GDP在周边城市中处于中等偏上位置，低于重庆和武汉、济南，但高于西安、合肥、石家庄等省会城市郑州需要向重庆、武汉等活力城市学习并赶超，拉近差距12经济篇三产业增加值及比重年份第一产业增加值(亿元）第二产业增加值 (亿元）第三产业增加值(亿元）200677.11070.5853.9200788.41308.71024.1200894.71659.51249.820091031801.61395.82010124.62269.91605.5数据来源：郑州市统计局2006-2010年郑州市三大产业增加值2010年郑州市第一产业增加值达亿元，第二产业增加值达到亿

6、元，第三产业增加值达到亿元由此可见，第二产业、第三产业增加值远远超过第一产业，充分展现了郑州作为区域型大都市的经济发展活力从近5年的郑州市产业增加值来看，第三产业增加值的增长率呈上升趋势，说明郑州经济处于良性的发展态势中，第三产业的加速发展将带来更多的就业人口从而产生更多的房产消费需求，也从侧面说明了郑州市房地产市场需求的加速发展132006-2010年郑州市财政一般预算收入年份20062007200820092010财政一般预算收入（亿元）176.03219.52260.39301.92386.8财政一般预算支出（亿元）187.66240.46289.50353.05426.8财政赤字（亿元

7、）11.6320.9429.1151.13402006-2010年郑州市财政一般预算支出数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴经济篇财政收入与支出郑州市财政收入、支出近5年均保持增长态势，财政收入年均增长率为23.34%，财政支出年均增长率达25.75%，财政赤字逐年拉大，2010年财政赤字达40亿元，较2009年有所减少大量的财政支出为城市基础设施建设提供资金保障，保障城市面貌的不断改善，但是，由于大量的财政赤字，郑州市仍需不断填补亏空142006-2010年郑州市固定资产投资状况2010年郑州市城镇固定资产投资结构亿元数据来源：郑州市统计局经济篇全社会固定资产投资 固定资产投资增

8、速不断提升，2010年固定资产投资完成2757亿元，比上年增长20%，增幅较大郑州市固定资产投资年均增长率达到27.51%，保持高位运行城镇固定投资中，第三产业固定资产投资比例超过50%，支撑第三产业快速发展1520062010年郑州城镇居民人均可支配收入及消费性支出年份20062007200820092010可支配性收入（美元）1738.532013.532313.532517.212820.44消费性支出（美元）1120.441281.761426.471588.821909消费占可支配性收入的比例64%64%62%63%68%数据来源：郑州市统计局恩格尔系数=食品支出/消费性支出2006

9、-2009年郑州市城镇居民恩格尔系数经济篇城镇居民收入、支出水平及结构2010年郑州市人均可支配性收入达美元，预计2011年将突破3000美元，房价上涨空间较大近5年来，郑州城镇居民人均消费性支出占可支配收入的比例在60%-70%之间变动，支出比例较大，消费水平较高从2008年开始，郑州市城镇居民恩格尔系数开始下降，消费性支出数字较大，说明人们生活水平的实质提升16经济篇全年全社会消费品零售总额及结构郑州市社会消费品零售总额亿元 年份20062007200820092010总额（亿元）822.2978.71206.21434.81678数据来源：郑州市统计局2009年郑州市城镇居民消费结构20

10、06年郑州市城镇居民消费结构近年来，郑州市社会消费品零售总额不断增长，2010年达到1678亿元从消费结构看，主要集中于食品、衣着、教育文化娱乐服务及居住等说明：2010年数据尚未公布17经济篇城乡居民储蓄存款年底总额年份20062007200820092010居民存款余额（亿元）1620.71762.132067.22511.22911数据来源：郑州市统计局2006年-2010年郑州市居民银行存款余额增长状况亿元2006-2010年度，郑州市居民银行存款余额保持加速增长，为市民购买大型消费品奠定了坚实的基础居民存款一大部分用于投资，房地产投资是一重要方向18经济篇经济辐射力和影响力郑州：河南

11、省省会、全国区域性中心城市区域性金融中心、全国重要的现代化物流中心全国交通枢纽、中部批发市场大基地19经济篇经济辐射力和影响力中原经济区的主体是河南省，同时涵盖晋东南、冀南、鲁西北、皖西北、鄂北、苏北等周边地区郑州作为中原经济区的核心城市，对中原经济区的发展将产生不可估量的辐射带动作用。但与周边省会城市相比，郑州在相邻八个省会城市中城市竞争力排第五位，处于中偏下位次，综合实力需进一步提升中原经济区的范围涉及7省28城市河南省：郑州市，洛阳市，新乡市，南阳市，许昌市，济源市，焦作市，安阳市，鹤壁市，濮阳市，商丘市，漯河市，平顶山市，周口市，信阳市，驻马店市，开封市，三门峡市湖北省：襄樊市河北省：

12、邯郸市山东省：荷泽市江苏省：徐州市山西省：运城市，晋城市，长治市安徽省：蚌埠市，淮北市，阜阳市中原经济区的核心：郑州，开封 中原经济区的重要联络点：邯郸，安阳，徐州，襄樊，焦作中原经济区网络支点城市：洛阳，安阳，商丘，南阳，焦作郑州：综合产业，积极发展食品工业，先进制造业，高新技术产业，汽车产业，服装产业中原经济区郑州20年份20052006200720082009 总人口（万人）6536576606636662005-2009年郑州市总人口万人2005-2009年郑州市人口自然增长率数据来源：郑州市统计局年底总人口及自然增长率人口篇注：郑州市总人口指户口所在地为郑州市，包括所辖县、市区域的总

13、人口数到2009年底，郑州市总人口数量达到666万人，比2008年增长了3万人从人口自然增长率看，郑州市近年人口保持低速增长说明：2010年郑州市人口数据尚未公布，本报告人口统计至2009年21人口篇常住人口及流动人口年份20052006200720082009 常住人口（万人）7117247367447522005-2009年郑州市常住人口万人数据来源：郑州市统计局注：常住人口指经常居住在某一地区的人口，是在普查区内经常居住的人数。它包括常住该地而临时外出的人口,不包括临时寄住的人口。到2009年，郑州市常住人口达到752万人，比上年增长了8万人，人口增长率10外来人口逐渐增多，2010年郑

14、州市统计暂住人口378万余人郑州外来人口已成为支撑城市人口规模上升的主要力量，对房地产市场尤其是居住类物业产生强大需求据悉，凡在郑州市居住3日以上的流动人口，应于居住之日起3日内申报暂住登记；在郑州市居住30日以上、年满16周岁外来人员应申办居住证，办理居住证不收取费用。截至目前，郑州市区已登记录入暂住人口信息378万余人，出租房屋信息14余万户。 22人口篇2000年郑州市区流动人口51万，到2009年底流动人口达223万人，十年内翻两番平均每年新增流动人口在20万左右 截止到2009年底郑州市市区人口：万人?郑州市城市总体规划?规划到2020年，城市建成区人口控制在450万人以内。未来十年

15、内，新增人口将达120万人，按每人50平方米计算，需新开发6000万平方米住宅郑州市区人口数据来源：郑州市统计局 网络资料整理 截止到2009年底郑州市区流动人口：223万人23人口篇城镇人口及城镇化率郑州市2005-2009年城镇人口数量对比年份20052006200720082009城镇人口（万人）387396404413423城镇化率59.2%60.3%61.3%62.3%63.4%数据来源：郑州市统计局城镇化率=城镇人口/总人口 上海市天津市北京市 西安市 郑州市郑州市与各大城市城镇化率比较数据来源：中国2009年统计年鉴近五年，郑州市城镇化水平不断提高；2009年，郑州市城镇化水平为

16、63.4%与省内各地市相比，城镇化水平较高；但与上海市、北京市、天津市等大城市相比，城镇化水平明显偏低，郑州市城镇化水平需提高伴随郑州市城镇化水平的不断提高，房地产的需求将越来越大24人口篇家庭人口结构年份20052006200720082009总人口（万人）653657660663666总户数（万户）179182187191196平均每户人口（人/户）3.653.613.533.473.40数据来源：郑州市统计局2005-2009年郑州市家庭人口结构趋势从2005年到2009年，郑州市家庭平均每户人口由人下降到人，每户人口数量不断下降由此可见，郑州市家庭人口数量越来越少，家庭模式越来越向小家

17、庭发展，随着80后、90后人群逐渐成家并生育子女，郑州市家庭结构“421特征将越来越明显25人口篇结婚及离婚人口2006-2009年郑州市结婚及离婚人口年份2006200720082009结婚对数64982668737683085372离婚对数 14298163301626016837数据来源：郑州市统计局从近年郑州市结婚对数来看，结婚对数不断增多，其中2006年结婚对数是64982对，到2009年，增加到85372对，每年数量巨大的结婚对数，相应需要大量的婚房产品郑州每年离婚率在之间变动，其中2009年离婚对数达16837对，对于离婚人口来讲，由于两人分开居住，实际上也存在一定的购房需求26

18、人口篇三大产业就业人口结构2006-2009年郑州市三大产业就业人口数据来源：郑州市统计局2010年，郑州市第一产业就业人口为101万人，第二产业的就业人口为万人，第三产业的就业人口为万人从近年郑州市三大产业就业人口数量来看，第三产业就业人口最多，需要大量住房满足居住需求年份第一产业就业人口（万人）第二产业就业人口（万人）第三产业就业人口（万人）2006年120.48127.85158.062007年107.91138.05149.542008年87.3150.95176.712009年112.59154.3186.222010年101158.8209.527人口篇在校和毕业大学生人口至201

19、0年，根据公布资料粗略估计：郑州市在校大学生包括研究生、本科及专科人口约60万2010年，郑州市每年毕业大学生包括研究生、本科及专科约20万一般毕业五年内购房，按每年15%的购房率计算，每年将有3万大学生存在购房需求80/90住宅，需要将近2万套住房郑州龙子湖高校区28郑州市高端人士统计2009年高端人士企业中高层管理人员数量私营企业主党政干部（科级以上）其他高端人士 合计数量（ 人）约200000（总企业数量：4万家）约180000（私营企业数量：360000家）约20000约20000约4200002005-2009年郑州市机动车数量对比 年份机动车保有量私家车数量 20058941077

20、85218 2006985445859158 20071086296941377 200811959911032289 200913540381099268人口篇高端人群数据来源：郑州市统计局、网络资料整理高端人群是投资型房地产市场的主要目标客户，高端人群数量反映享受型、投资型物业的购买需求状况，其中投资产品为主流享受型、投资型物业将主要针对高端人群，郑州市高端人群数量达420000人，这一类人群将是本项目的精准目标客户群29人口篇分类需求预测：郑州市一次置业比重呈下降趋势，二次及以上置业比重呈上升趋势根据预测年均新增商品住宅需求面积1800万平方米推算，一次置业年均新增商品住宅需求面积为80

21、0万平方米，二次及以上置业新增商品住宅需求面积为1000万平方米未来，郑州市一次置业和二次及以上置业将平分秋色年份2010年一次置业44.5二次及以上置业55.5一次、二次置业需求结构30五类居民需求数量预测1.原城市居民需求数量拥有郑州市户口的常住居民郑州市居民结婚、离婚产生购房需求，按2009年的数字，结婚与离婚登记人口共约为10万对，按60%的购房比例、户均100平方米的住宅面积计算，年均约需新增住房面积约为600万平方米2.被城市居民需求数量城中村居民、新城建设，需求量极少由于郑州市城中村居民在城中村改造中获取住房补贴，购房需求较少，此部分可忽略不计3.暂城市居民需求数量流动人口郑州市

22、流动人口年均增长约20万人，按5%的购房率，人均50平方米的住宅面积计算，需新增住房面积约为50万平方米2000年流动人口数量（万人）2009年流动人口数量（万人）年均流动人口增长数量（万人）51223约20来源：郑州公安局治安分队公布数据人口篇房地产需求总量预测31人群类别需求数量（万平方米）原城市居民约600被城市居民忽略不计暂城市居民约50租城市居民约750新城市居民约600合 计约20004.租城市居民需求数量生活10年以下租房子生活的一族、大学毕业5年内的大学生生活10年以内，一直还是租房子生活的一族与毕业5年内的大学生数量共计为约150万人，按每年10%的购房率、50平方米/人的居

23、住面积计算，年均约需要新增住房面积750万平方米5.新城市居民需求数量准备进入城市的居民年均准备进入城市的外地居民12万人，按人均50平方米的居住面积计算，郑州市年均需新增住房面积为600万平方米根据科学计算方法，预计郑州市年均新增需求面积约2000万平方米，而且随着郑州市经济发展水平的不断提高，郑州市年均新增住房需求面积将会远远超过2000万平方米郑州市2009年商品住宅供应量为万平方米，远远不能满足郑州市的商品住宅需求?郑州市城市总体规划?最新批复：到2020年，中心城区城市人口控制在450万以内。按此计算，年均新增新城市居民在12万左右。人口篇房地产需求总量预测年均超过2000万平方米的

24、居住需求，为本项目提供市场保证32人文篇城市历史 现在的郑东新区33人文篇人文环境、生活模式及习俗 郑州有着悠久历史，是中华民族的发祥地之一，中华民族始祖黄帝的出生地轩辕之丘位于境内3500年前，就是商王朝的重要都邑，曾有夏、商、管、郑、韩5朝为都郑州是文化之都，商业之都，旅游之都郑州人多为祖居郑州，文化底蕴深厚，讲人情，金钱次之讲究穿戴，饮食以面食为主拥有少林寺、嵩阳书院等一批文化旅游景点城市历史悠久 人文底蕴浓厚铁路枢纽城市 商贸物流发达新兴省会城市 吸纳包容性强中原崛起引擎 未来中部中心34规划篇城市发展方向近期以郑东新区为主要方向，中期向西发展，远期向南扩展一心：包括中心城区、郑汴中牟

25、组团、上街荥阳组团和航空港组团一带：中心城区、郑汴中牟组团、上街荥阳组团、巩义市及沿线城镇所构成的城镇发展带四城：指巩义、新郑、新密、登封四个二级中心城市两轴：南北发展轴由沿京广铁路、国道的城镇构成，东西发展轴由登封、新密和新郑等城镇依托省级交通干线构成。 城市定位及发展方向规划35规划篇交通规划对外交通编号铁路通达地区1京广线北京-广州2陇海线连云港-兰州编号高速公路通达地区7连霍高速连云港-霍尔果斯8京港澳高速北京-香港-澳门9郑少高速郑州-少林寺10郑洛南线高速郑州-洛阳11郑石高速郑州-石家庄12机场高速郑州-新郑编号国道、省道通达地区3G310连云港-甘肃天水4S102郑州-沈丘5S

26、314郑州-三门峡6S316郑州-新密-登封郑州：九州之中，十省通衢，重要的交通、通讯枢纽城市 郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被评定为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站郑州已经成为一个铁路包括高铁、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽城市本案紧邻陇海线，距机场高速仅几分钟车程，交通便利本案36规划篇郑州至西安的高速客运专线已建成通车，还将建成郑州至北京、上海、武汉高速客运专线，将行

27、驶时间缩短到2小时以内，全部线路将在2020年之前建成建设中心城区与卫星城之间的快速通道，构筑中心城区卫星城半小时都市圈发展城市轨道交通，郑州开封城际轻轨，郑东新区新郑国际机场轻轨交通规划对外交通高速铁路的建设将使郑州市与外界连通更加便利，促进了与沿海地区的经济往来，对吸引更多外地人口产生积极作用省内轨道交通的建设便于省会城市与其他城市之间的交流，进一步增强城市首位度郑州卫星城规划图37规划篇 铁路 高速路 快速路 地铁郑州城市交通总体呈“中心内聚+圈层外向发射状布局，各路干道在中心汇聚重点通过轨道交通、城市快速通道改善交通环境，增加道路承载能力郑州将建设以轨道交通为骨干、BRT快速公交为骨干

28、补充、常规公共汽车和无轨电车为主体，出租车为补充的公共交通系统交通规划城市交通郑州规划城市道路系统主要由高速公路快速路主干道三级系统组成高速公路有7条：连霍高速、绕城高速、郑少高速、郑尧高速、机场高速、郑民高速和京港澳高速快速路是北环道，主干道包括：金水路、南阳路、东风路、农业路、文化路和黄河路本案38规划篇交通规划城市交通规划地铁线路4号线距本项目较近，最近站点为货栈街站，距离本项目约1000米。地铁4号线线路起于惠济区人民医院，途经新柳路、文化路、国基路、龙济路、如意东路、中州大道、腾飞路、金岱路、经南八路、烘云路，止于经济技术开发区，全长公里，计划开工时间为2015年7月，2020年6月

29、建成。本案货栈街站本案39规划篇片区规划郑州市A8片区范围界定：未来大道东、中州大道西、陇海路北本项目位于郑州市A8片区中，具体为A8-005区，范围：东至中州大道、西至未来大道、南至陇海铁路、北至货站街40规划篇片区规划A8-005街区规划地块位于未来大道以东，中州大道以西，货栈街以南，陇海铁路以北的区域，处于A8片区最南端，总面积平方公里。居住用地 规划以金水路、郑汴路为界，分成三个居住片区，居住片区内以小高层、高层为主兼有多层，容积率不超过，城中村改造的居住用地容积率以单独编制的各城中村控规要求确定。规划总住宅用地面积为公顷，占总用地面积的35.4%，商住混合用地公顷，占总用地面积的11.02%。规划总人口约为19万人。其中本街区内规划居住用地面积为公顷。41规划篇片区规划42规划篇片区规划43规划篇片区规划44政策篇行业政策限购政策产生影响自2011年1月6日起，限制非郑州户籍家庭在市区人口过密区域买房，范围包括“农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路交界处以中州大道为界”，即所谓的郑州市二环内；对本市户籍居民家庭在二环内限购一套直接遏制郑州市二环以内二套以上购房需求抑制外地人在二环内的投资自3月4日起，对郑州市区（含市内