土地增值税讲课稿

1、.PAGE 10：.；PAGE 11 土地增值税第一节 纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地运用权、地上的建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并获得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体运营者。获得收入是指以出卖或其他方式有偿转让房地产的行为，不包括承继、赠与方式无偿转让房地产的行为。第二节 纳税范围一、纳税范围根据及其实施细那么的规定，土地增值税的纳税范围包括：(一)转让国有土地运用权这里所说的“国有土地，是指按国家法律规定属于国家一切的土地。(二)地上的建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让这里所说的“地上的建筑物，是指建于土

2、地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设备。这里所说的“附着物，是指附着于土地上的不能挪动或一经挪动即遭损坏的物品。二、纳税范围的界定在实践任务中，我们可以经过以下三个规范来断定同时满足：(一)转让的土地，其运用权能否为国家一切，是断定能否属于土地增值税纳税范围的规范之一。根据和(以下简称)的规定，城市的土地属于国家一切。乡村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家一切的以外，属于集体一切。国家为了公共利益，可以按照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家一切。而乡村集体一切的土地，根据、及国家其他有关规定，是不得自行转让的，只需根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家一切时，才干

3、进展转让。将集体土地转让给其他单位和个人的情况，应在有关部门处置、补办土地征用或出让手续变为国家一切之后，再纳入土地增值税的纳税范围。(二)土地运用权、地上的建筑物及其附着物的产权能否发生转让是断定能否属于土地增值税纳税范围的规范之二。这里有两层含义：1土地增值税的纳税范围不包括国有土地运用权出让所获得的收入。国有土地运用权出让，是指国家以土地一切者的身份将土地运用权在一定年限内让与土地运用者，并由土地运用者向国家支付土地运用权出让金的行为，属于土地买卖的一级市场。国有土地运用权的转让是指土地运用者经过出让等方式获得土地运用权后，将土地运用权再转让的行为，包括出卖、交换和赠与，它属于土地买卖的

4、二级市场。土地运用权转让，其地上的建筑物、其他附着物的一切权随之转让。2土地增值税的纳税范围不包括未转让土地运用权、房产产权的行为。能否发生房地产权属(指土地运用权和房产产权)的变卦，是确定能否纳入纳税范围的一个规范，凡土地运用权、房产产权未转让的(如房地产的出租)，不征收土地增值税。(三)能否获得收入是断定能否属于土地增值税纳税范围的规范之三。土地增值税的纳税范围不包括房地产的权属虽转让，但未获得收入的行为。如房地产的承继，虽然房地产的权属发生了变卦，但权属人并没有获得收入，因此也不征收土地增值税。需求强调的是，无论是单独转让国有土地运用权，还是房屋产权与国有土地运用权一并转让的，只需获得收

5、入，均属于土地增值税的纳税范围。【例】政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收取地价款1000万元，B企业获得有关土地运用证后，将其在土地上建造的一栋房屋转让给C个人，获得收入100万元，C于两年后将该房屋赠送给孙子，B又将1/3出租给D企业5年，年租金50万元，另外B从E村委会获得该村土地30亩运用权，支付费用500万元，水位土地增值税纳税人？三、假设干详细情况的断定 (一)以出卖方式转让国有土地运用权、地上的建筑物及附着物的这里又分为三种情况：1、转让国有土地运用权的。这种情况是指土地运用者有偿受让土地运用权后，仅对土地进展通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进展房产开发，

6、即所谓“将生地变熟地，然后直接将空地出卖出去。这属于国有土地运用权的有偿转让，应纳入土地增值税的纳税范围。2、获得国有土地运用权后进展房屋开发、建造，并出卖的。这种情况即是普通所说的房地产开发，卖房的同时，土地运用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又获得了收入，所以应纳入土地增值税的纳税范围。3、出卖存量房地产的。这种情况是指曾经建成并已投人运用的房地产，其房屋一切人将房屋产权和土地运用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，该当到有关部门办理房产产权和土地运用权的转移变卦手续；原土地运用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。这种情况既发

7、生了产权的转让又获得了收入，应纳入土地增值税的纳税范围。(二)以承继、赠与方式转让房地产的这种情况因其只发生房地产产权的转让，没有获得相应的收入，属于无偿转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的纳税范围。这里又可分为两种情况：1、房地产的承继。房地产的承继是指房产的原产权一切人、按照法律规定获得土地运用权的土地运用人死亡以后，由其承继人依法接受死者房产产权和土地运用权的民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属变卦，但作为房产产权、土地运用权的原一切人(即被承继人)并没有由于权属的转让而获得任何收入。因此，这种房地产的承继不属于土地增值税的纳税范围。2、房地产的赠与。房地产的赠与是指房

8、产一切人、土地运用权一切人将本人所拥有的房地产无偿地交给其他人的民事法律行为。但这里的“赠与仅指以下情况：(1)房产一切人、土地运用权一切人将房屋产权、土地运用权赠与直系亲属或承当直接赡养义务人的。(2)房产一切人、土地运用权一切人经过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地运用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年开展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人结合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门同意成立的其他非营利的公益性组织。房地产的赠与虽发生了房地产的权属变卦，但作为房产一切人、土地运用权的一切人并没有

9、由于权属的转让而获得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的纳税范围。(三)房地产的出租房地产的出租，出租人虽获得了收入，但没有发生房产产权、土地运用权的转让。因此，不属于土地增值税的纳税范围。(四)房地产的抵押由于房产的产权、土地运用权在抵押期间产权并没有发生权属的变卦，房产的产权一切人、土地运用权人仍能对房地产行使占有、运用、收益等权益。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的纳税范围。(五)房地产的交换这种情况是指一方以房地产与另一方的房地产进展交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地运用权的转

10、移，交换双方又获得了实物形状的收入，按规定，它属于土地增值税的纳税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。(六)以房地产进展投资、联营非从事房地产开发的企业以房地产进展投资、联营的，即投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进展投资，或作为联营条件将房地产转让到所投资、联营的企业，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于以土地房地产作价入股进展投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进展投资和联营的，均不适用财税字1995048号第一条暂免征收土地增值税的规定。财税2

11、00621号，2006年3月2日(七)协作建房对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。(八)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。(九)房地产的代建房行为房地产开发公司代客户进展房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然获得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的纳税范围。(十)房地产的重新评价企业在清产核资时对房地产进展重新评价而使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值，但其既没有发生房

12、地产权属的转移，房产产权、土地运用权人也未获得收入，所以不属于土地增值税的纳税范围。十一未办理土地运用权证转让土地土地运用者转让、抵押或置换土地，无论其能否获得了该土地的运用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中能否与对方当事人办理了土地运用权属证书变卦登记手续，只需土地运用者享有占有、运用、收益或处分该土地的权益，且有合同等证听阐明其本质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地运用者及其对方当事人该当按照税法规定交纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。国税函2007645号，2007年6月14日第三节 税率 土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除工程金额的比率税率速算扣除系

13、数I不超越50的部分3002超越50至l00的部分4053超越l00至200的部分50154超越200的部分6035第四节 应税收入与扣除工程一、应税收入确实定(一)收入1、根据及其实施细那么的规定，纳税人转让房地产获得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的方式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。1货币收入货币收入是指纳税人转让房地产而获得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信誉票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。2实物收入实物收入是指纳税人转让房地产而获得的各种实物形状的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。实物收入的价值不太容易

14、确定，普通要对这些实物形状的财富进展估价。 3其他收入其他收入是指纳税人转让房地产而获得的无形资产收入或具有财富价值的权益，如专利权、商标权、著作权、专有技术运用权、土地运用权、商誉权等。其价值需求进展专门的评价。2、对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，假设代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所获得的收入计税；假设代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除工程金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时

15、不允许扣除代收费用。财税199548号，1995年7月20日3、房地产开发企业将开发产品用于捐赠、资助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品一切权或运用权转移，或于实践获得利益权益时确认收入的实现。确认收入的方法和顺序为： 1按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价钱确定； 2由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 3按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不得低于15%,详细比例由主管税务机关确定。国税发2006第031号， 2006年3月6日(二) 房地产评价价钱纳税人有

16、以下情形之一的，按照房地产评价价钱计算征收：(1)隐瞒、虚报房地产成交价钱的，应由评价机构参照同类房地产的市场买卖价钱进展评价。税务机关根据评价价钱确定转让房地产的收入。 (2)提供扣除工程金额不实的，应由评价机构按照房屋重置本钱价乘以成新度折扣率计算的房屋本钱价和获得土地运用权时的基准地价进展评价。税务机关根据评价价钱确定扣除工程金额。(3)转让房地产的成交价钱低于房地产评价价钱，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评价价钱确定转让房地产的收入。(4)出卖旧房及建筑物的。房地产评价价钱需经税务机关确认。二、扣除工程确实定(一)获得土地运用权所支付的金额获得土地运用权所支付的金额包括：1纳税人

17、为获得土地运用权所支付的地价款。假设是以协议、招标、拍卖等出让方式获得土地运用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；假设是以行政划拨方式获得土地运用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；假设是以转让方式获得土地运用权的，地价款为向原土地运用权人实践支付的地价款。2纳税人在获得土地运用权时按国家一致规定交纳的有关费用。它系指纳税人在获得土地运用权过程中为办理有关手续，按国家一致规定交纳的有关登记、过户手续费。 (二)房地产开发本钱房地产开发本钱是指纳税人房地产开发工程实践发生的本钱，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根底设备费、公共配套设备费、开发间接费用等。1

18、土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安顿动迁用房支出等。2前期工程费。包括规划、设计、工程可行性研讨和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平等支出。 3建筑安装工程费。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。4根底设备费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5公共配套设备费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设备发生的支出。 6开发间接费用。指直接组织、管理开发工程发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修缮费、办公费、水电费、劳动维护费、

19、周转房摊销等。(三)房地产开发费用1、房地产开发费用是指与房地产开发工程有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按本钱核算对象进展分摊。故作为土地增值税扣除工程的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发工程实践发生的费用进展扣除，而按的规范进展扣除。2、规定，财务费用中的利息支出，凡可以按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱计算的金额之和的5以内计算扣除。凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或

20、不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱计算的金额之和的10以内计算扣除。计算扣除的详细比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。上述规定的详细含义是：1纳税人可以按转让房地产工程计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(获得土地运用权所支付的金额+房地产开发本钱)5以内(注：利息最高不能超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。2纳税人不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(获得土地运用权所支付的金额+房地产开发本钱)10以内。3、利息支出的计算问

21、题：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超越上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超越贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。财税199548号，1995年7月20日(四)与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时交纳的营业税、城市维护建立税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。1、印花税房地产开发企业按照有关规定，其在转让时交纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人交纳的印花税(按产权转移书据所载金额的50贴花)允许在此扣除。财税199548号，1995年7月20日根据财税2006162号规定，对土地运用权出让合同、土地运用

22、权转让合同按产权转移书据征收印花税。2、营业税，财税200316号单位和个人转让在建工程时，不论能否办理立项人和土地运用人的更名手续，其本质是发生了转让不动产一切权或土地运用权的行为。对于转让在建工程行为应按以下方法征收营业税：1转让已完成土地开发或正在进展土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建工程，按“转让无形资产税目中“转让土地运用权工程征收营业税。 2转让已进入建筑施工阶段的在建工程，按“销售不动产税目征收营业税。在建工程是指立项建立尚未完工的房地产工程或其他建立工程。同时根据国税发2006187号规定，整体转让未开工决算房地产开发工程的也应按规定进展土地增值税的清算。 3单位和个人销售

23、或转让其购置的不动产或受让的土地运用权，以全部收入减去不动产或土地运用权的购置或受让原价后的余额为营业额。营业额减除工程支付款项凭证必需是发票或合法有效凭证。(五)其他扣除工程对从事房地产开发的纳税人可按获得土地运用权所支付的金额和房地产开发本钱计算的金额之和，加计20的扣除。应特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。(六)旧房及建筑物的评价价钱1、旧房及建筑物的评价价钱是指在转让已运用的房屋及建筑物时,由政府同意设立的房地产评价机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价钱。评价价钱须经当地税务机关确认。重置本钱价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建

24、材价钱及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样构造、同样建立规范的新房及建筑物所需破费的本钱费用。成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。例如，一幢房屋已运用近l0年，建造时的造价为l 000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需破费4 000万元，该房有六成新，那么该房的评价价钱为：4 00060=2 400(万元)。2、转让旧房的，应按房屋及建筑物的评价价钱、获得土地运用权所支付的地价款和按国家一致规定交纳的有关费用及在转让环节交纳的税金作为扣除工程金额计征土地增值税。对获得土地运用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除

25、。3、纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需求而对房地产进展评价，其支付的评价费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价钱等情形而按房地产评价价钱计算征收土地增值税所发生的评价费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。财税字199548号4、纳税人转让旧房及建筑物，凡不能获得评价价钱，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，获得土地运用权所支付的金额和旧房及建筑物的评价价钱的扣除工程的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时交纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金予以扣除，但不作为加计5%的基

26、数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评价价钱，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据以下简称第35条的规定，实行核定征收。财税200621号，2006年3月2日5、新建房与旧房的界定问题明确如下：1995 年7 月20 日，湘财95 财税字第 213 号1凡新建房交付运用后，不论时间长短和磨损程度如何，均为旧房。2新建房从峻工之日起一年 12 个月内，尚未转让的亦视同旧房。3对纳税人转让符合上述条件的房屋，都按照旧房的有关规定征收土地增值税。留意：一对获得土地或房地产运用权后，未进展开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除获得土地运用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节交纳的税金

27、，不能按照的规定，享用20%加计扣除的政策规定。这项规定的目的是抑制“炒买“炒卖地皮的行为。 二对获得土地运用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除获得土地运用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需本钱再加计开发本钱的20%以及在转让环节交纳的税金。这里的生地是指不具有城市根底设备的土地，熟地是指具有完善的城市根底设备且土地平整，能直接在其上进展房屋建立的土地。国税函发1995110号，1995年3月16日 第五节 应纳税额的计算一、增值额确实定土地增值税纳税人转让房地产所获得的收入减除规定的扣除工程金额后的余额，为增值额。二、应纳税额的计算方法应纳土地增值税税

28、额增值额适用税率-扣除工程金额速算扣除系数普通按以下计算程序进展：1、确定转让房地产收入额。2、确定扣除工程金额。新房与旧房的扣除工程构成不同，在计算扣除工程金额时，应该区别对待。评价价钱=重置本钱价成新度折扣率3、计算土地增值额。增值额=转让收入额-扣除工程金额4、计算增值额占扣除工程金额的比重(以下简称“增值率)。增值率=增值额扣除工程金额1005、根据增值率确定适用税率和速算扣除系数。6、计算应纳税额。第六节 税收优惠一、建造普通规范住宅纳税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除工程金额20的，免征土地增值税；增值额超越扣除工程金额20的，应就其全部增值额按规定计税。对居民个人拥有的普

29、通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。财税字1999210号，1999年7月29日这里所说的“普通规范住宅，是指按所在地普通民用住宅规范建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通规范住宅。普通规范住宅与其他住宅的详细划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通规范住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下；实践成交价钱低于同级别土地上住房平均买卖价钱l.2倍以下。湘政办发200523号，2005年 5月 30日“普通规范住宅的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据国

30、办发200526号制定的“普通住房规范的范围内从严掌握。财税2006141号，2006年10月20日对于纳税人既建普通规范住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通规范住宅不能适用这一免税规定。财税199548号，1995年7月20日二、国家征用收回的房地产因国家建立需求依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这里所说的“因国家建立需求依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建立的需求而被政府同意征用的房产或收回的土地运用权。因城市实施规划、国家建立的需求而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的对比有关规定免征土地增值税。第十一条所称：因

31、“城市实施规划而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活遭到一定危害，而由政府或政府有关主管部门根据已审批经过的城市规划确定进展搬迁的情况；因“国家建立的需求而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委同意的建立工程而进展搬迁的情况。财税200621号，2006年3月2日三、个人转让房地产个人因任务调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。第七节 征收管理一、土地增值税的预征湖南省地方税务局土地增值

32、税预征率湘地税发202116号，2021年3月21日1、预征范围 除同意建造销售并且可以单独核算土地增值额的经济适用房含用于拆迁安顿的住房不实行预征外，对其他各类商品房，均应按本通知规定实行预征。 经济适用房是指政府为处理住房困难户住房问题，指定房地产开发公司按照当地政府部门规定的建筑规范建造，建成后的商品房实行政府定价或限价，并由政府指定销售对象的住宅。 2、预征的计税根据 土地增值税预征的计税根据为纳税人转让房地产获得的收入和预收账款。 3、预征率 (1)普通规范住宅为1%。 2除别墅外的非普通规范住宅为2%。 3别墅、写字楼、营业用房等为3%。 4单纯转让土地运用权为5%，然后按土地增值

33、税有关规定进展清算，多退少补。 5对房地产开发公司既开发建造普通规范住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否那么一概从高实行预征。 4、对普通规范住宅与其他商品房的详细界定规范按照湘财税200692号执行。 普通规范住宅须由房地产开发公司凭有关文件经当地主管税务部门审核后确认。 5、自2021年1月1日起执行。已按原预征率征收入库的，应根据政策规定按账按实清算或核定征收清算的方式进展清算，多退少补；此前未按规定预征土地增值税的，应按新预征率征收土地增值税。二、房地产开发企业土地增值税清算 (一)土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发工程为单位进展清算，对

34、于分期开发的工程，以分期工程为单位清算。开发工程中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。(二)土地增值税的清算条件1、符合以下情形之一的，纳税人应进展土地增值税的清算：(1)房地产开发工程全部开工、完成销售的；(2)整体转让未开工决算房地产开发工程的；(3)直接转让土地运用权的。2、符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进展土地增值税清算：(1)已开工验收的房地产开发工程，已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85以上，或该比例虽未超越85，但剩余的可售建筑面积曾经出租或自用的；(2)获得销售(预售)答应证满三年仍未销售终了的；(3)纳税人恳求注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(4)省税务机关规定的其他情况。(三)非直接销售和自用房地产的收入确定1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生一切权转移时应视同销售房地产，其收入按以下方法和顺序确认：(1)按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的平均价钱确定；(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价钱或评价价值确定。2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企