某房地产公司融资报告

1、.PAGE ：.；PAGE 10陕西*实业开展一、公司根本情况：、企业性质、注册地址、注册资本金、法人代表陕西*实业开展成立于2004年6月3日在西安工商管理局记注册，营业执照号。注册资本：千万元人民币。公司地址：西安市。号。大厦。房。企业类型：为自然人出资具有独立法人资历的有限责任公司。法人代表：。、企业资本构造、各投资者间的关系该公司由位自然人组成，其中出资万元，占注册资本的，出资万元，占注册资本金的，出资万元，占注册资本金的，法人代表，男/女，年出生，学历，经济师，高级职业经理人，现任陕西*实业开展董事长。、相关企业情况新轻工市场由陕西*实业开展开发建立。陕西*实业开展200年月成立，目

2、前其旗下尚在筹备之中。在谋划此工程时，对比研讨了国内外胜利的运营方法和特点，结合西安市的市场而兴办的一家大型档高档次的市场。全程管理：商业投资顾问、企业员工构造及素质程度等高层管理：人，中层管理：人 其他管理和技术人员：余人营业员：合计余人。全部人数合计：约为人左右。男女比例：、管理制度及管理程度 运营管理体制特征：、公司采用“营采分开，一级核算，垂直指点，直线与职能相结合的运营管理体制，并在计算机信息管理系统提供的信息支持与控制手段下，实行大权集中、小权分散、权责明确、逐级担任的管理机制。、公司的购、销分开运营机制，在于大大强化购、销机构的运营效益责任，并经过以“扩展商品销售为中心目的的协调

3、、制约、考核等运作机制，到达购销运营的有机结合，从而实现商品销售的最大化和各个商品流转环节的最优化合理配置，保证公司商品运营到达平衡、协调、高流量、高效益的继续安康运转。、公司的各个职能部门，对购销运营机构和与本部室职能相关联的其它职能部门是专业指点、效力和监视、检查的关系，以保证公司总经理垂直指点指挥体系的权威和效能。、职能部室的主要职能：一是大大强化其作为公司指点层的顾问和效力功能；二是加强对职能范围内运营管理活动的综合分析与调查研讨，向公司指点提出报告和建议；三是努力为运营机构开展的各种运营活动提供指点、支持、协调、协助 和效力；四是保证职能范围内公司的政令和制度、规范、程序的严厉执行，

4、真实强化监视、检查、考核任务。、运营概念：a商业定位：面向中低层收入者，以运营品牌为主，集购物、餐饮、文娱、消闲为一体，以时髦文化主题为特征，打造业内主流零售市场。b运营理念：增值效力是基业常青的的基石。c竞争概念：经过特征、时髦的品牌顺应市场，以创新引领西部商业消费潮流。d效力理念：效力没有选择，但是顾客有选择。e人才理念：尊重，调和。f管理体制：垂直指点，激活程序、营采分别，一级核算。g空间理念：精致、温馨、特征、休闲，突出文化主题。h工程运营：特聘专业的具有国际一流商业管理水准的商业管理公司驻地组织管理。i质化理念： ISO9000系列规范、顾客称心工程、品牌营销理念、生态消费体系等。j

5、管理理念：以目的管理为导向。k运营目的：以顾客为中心，全方位地满足顾客需求。-工程。6、企业组织架构工程合成组织岗位构造图 董事长会执行总经理工程总监执行副总经理(工程副总监)招商采购部总监、经理总效力台车队售后效力播音组招商部助理文案创作主管美工设计主管企划统筹主管广宣促销主管物价质控主管商品调配中心文化生活主管时髦女性主管品味男士主管精品主管工程部主管顾客效力部营业运作四部营业运作三部营业运作二部营业运作一部财务部(总监) 审计监察部(总监)行政事务主管防损主管稽核主管电脑系统维护结算中心收银部运营管理部(总监)劳资主管培训主管绩效考核主管招聘主管企业谋划部总监人力资源部总监二、企业运营情

6、况、企业的运营范围、主要产品运营范围：商业零售包括代销、服装、珠宝、工艺饰品、皮具、图书、家居用品等；运营相关配套效力包括文娱、休闲、所售商品配送和咨询效力等。其中：一层：知名品牌运营为主箱包/化装品/珠宝二层：大小家电/精品服饰/三层：床上用品/日用品四层：小五金/小杂货/烟酒糖。、企业主要产品的主要用途及市场供求分析本工程定位：西北地域最大的轻工业品综合零售市场。主力商品组合：服装/小家电/小百货/小杂货等商品的零售为主。 根据2003年，2002年西安市人均可支配收入为7200元，2002年西安市人均消费性支出6419.21元，社会消费品零售总额达409亿元，增长近12%，剔除郊区制造业

7、，餐饮业和其它行业在零售总额中的比重，2002年西安市区零售零售贸易为231.4亿元。西安市拥有七百多万人口，全市在岗职工年平均工资超越1.35万元，城市居民年人均可支配收入已超越7748元人民币，并已超越8%的速度增长。商贸业的开展带动西安的消费，商贸业拉动全市第三产业增长28个百分点，奉献率为22%，为全市国内消费总值增长奉献了1.4个百分点，商贸业已成为西安经济开展的支柱产业之一，每年均以两位数程度递增。承东启西，随着西部大开发的升温，“商贸中心的后劲愈加突出。 2002年社会消费品零售总额实现409.4亿元，同比增长11.88%，增幅提高近1个百分点，扣除物价要素，实践增长13.6%。

8、我市零售总额占全省社会消费品零售总额的55%、占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市成都、重庆、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川位居第三位。为掌握第一手资料，对于本工程周围常住及流动人群采用抽样调查方式，进展了问卷式调查。根据调研分析得出：2002年此商圈内人均月可支配收入为691元，即年可支配收入8292元，高出西安市城镇居民平均程度近15.5%，属于中等偏上程度。每人每月生活必需品支出148.50元包含食品类、穿着类、耐用消费品类、室内装饰品类、床上用品类、家庭日用杂品类及文娱消费品类，即人均年潜在消费额1782元。、产品特点、优势及市场竞争分析发明丰富多元

9、化的购物空间商品以高质量、高品味为主周到、热情、优质的效力以时髦精品满足商业中心区的消费需求经过对本工程周边地域商业竞争对手的调查发现，长乐路区域作为西安市零售中心商圈，其独有的中心优势，推进了西安市商业市场的整体昌盛，同时必将整体推进重整后西安的经济开展，拉动整体商业零售行业的增长。因此，该区域聚集的几大竞争对手，在带来了竞争的同时，亦凝聚了旺盛的人气，带来无限商机，同时由于市场定位和品牌的差别化，竞争的本质是良性的、符合市场经济规律的。总结：本工程根据其所处的有利位置聚集效应和条件商业中心区和便利的交通，经过特征运营等手段，具备了和现存的各零售企业良性竞争的才干和条件。、企业的市场拓展才干

10、渠道、政策、管理方式等本工程将借助该区域商圈浓重的商业气氛，以完善的设备、一流的效力、先进的管理、特征的品牌为西北地域的商家和消费者提供一个全方位效力的特征主题大型零售购物广场。 本工程正是基于对上述市场现状和需求的分析，在工程设计、规划时突现“购物、休闲、文化、文娱的特征综合主题，以文化休闲消费带动商业消费，以商业消费促进其他消费，构成整体性、综合性、集中性的文化商业中心，再加上全新的外形设计、功能齐全的配套设计，国际化的运营操作必然聚集宏大的市场份额。、企业近几年消费规模、年产量及销量本工程正年年销售收入为2.亿以上。并在2005年实现2.5个亿，到2006年底突破5亿元的大关。附：收入.

11、利润估算表万元项 目2005年2006年2007年商品销售收入含税销售收入净额商品销售本钱、税金商品销售毛利毛利率费用总额主营业务利润结论:本工程符合国家的大政方针，符合西安市商业未来的开展方向，新轻工市场的建立将提升西安市尤其是改造后的零售业的商业环境，给当地老百姓带来方便和实惠。从前文的市场分析情况来看，工程的建立符合所在区域人民群众的生活要求，可以在其商圈促进该区域人民群众的生活条件的改善并对周围的经济昌盛开展起到很大的作用。本工程的建立将促进商业经济的开展，将带动长乐路周边商业经济的开展，扩展劳动就业时机。本工程建立的地理环境和配套条件优越。如前文所述，交通条件、周边企业、居民特点等都

12、为本工程的建立提供了较好的条件。本工程建立符合国家消防，平安消费、环境维护的有关规定、规范、工程实施后能保证平安运转和良好的任务环境。目前，的一切筹备任务都在正常进展，拆迁工程曾经完成，根底工程正在进展同时由于该工程预备充分，管理先进，效益明显，已获得各界支持与认可，既有利于强化长乐商圈的吸引力，又可以充分的分享聚集效应所带来的人气和商气。该工程的设立正好可以为西安市民提供生态式的、多元化的、个性化的休闲、文娱和购物需求。该工程抓住了西安市商业零售行业的消费需求空白。该工程地下1万平方米的停车场和附近数十条公交线，无疑成为吸引消费者光临的一个重要要素。更加人性化和注重消费者情感满足的购物广场将

13、以商品齐全，购物环境优越、多方位效力在未来的零售市场中扮演越来越重的角色。该工程正是基于对市场情况和需求的分析，在工程设计、规划时突现“零售、购物、休闲、文化、文娱的特征综合主题，以文化休闲消费带动商业消费，以商业消费促进其他消费，构成整体性、综合性、集中性的文化商业中心，再加上全新的外形设计、功能齐全的配套设计，国际化的运营操作必然聚集宏大的市场份额。、企业产品周期及近几年较大的投资工程或企业开展规划新轻工市场将细分市场，实现产品差别化、个性化运营。这不仅能充分满足消费者深层次的心思需求，促使消费者反复购买、扩展购买，而且对企业进一步拓展开展空间是非常有协助 的。、企业运营所受外部影响包括产

14、业政策、行业政策及技术开展等随着我国社会经济的进一步开展，西安市民生活方式的变革和新的消费需求，要求商业企业必需可以不断提高本身运营和管理才干，顺应市场需求。据市场调查分析，目前西安市的大型业，虽然竞争日趋猛烈，但仍有较大的市场开展空间，尤其是对人性化和休闲购物要求的满足，尚存在一定的差距。按照西安市“中心集团、外围组团、轴向布点、带状开展的城市规划形状和完善商贸效力体系的规划要求。本工程的建成，将为西安市长乐路零售中心商业区的完善增添一道亮丽的风景。新轻工市场工程符合西安市开展规划的要求，也有利于相关开展纲要和商业规划的实现和落实，同时也满足了西安市人民日益增长的消费需求。三、企业的市场竞争

15、位置、企业主要产品销售覆盖区域、市场份额本工程涵盖区域：地处长乐路，据西安市火车站3公里之遥，紧邻长途汽车站，作为西安市零售市场的的中心，政治、经济、文化的聚集地，市政米字型高速公路框架中心，交通网络四通八达。将其中心影响力向四面八方辐射。使这里成为西安市最耀眼的区域。新轻工市场商业价值的飙升速度令人难以想象，康复路等等零售市场等诸多购物场所云集此地，人流量宏大，商业气氛浓重，是西安市最繁华的地段之一，其霸主位置必将更加结实。 改造后的新轻工市场总建筑面积约11万平方米；建成地下地面停车场，面积约1万平方米。随着新轻工市场改造的完成，这里的土地价钱和商业价值将不能同日而语。、主要竞争对手及其市

16、场份额、竞争优势新轻工市场处于西安市中心商业区内，商圈内拥有多家零售市场和其他零售业态，康复路、金海、金花羊毛衫市场、多彩新天地、金朗男装等多家大型零售市场与本工程存在一定的竞争关系，但是思索到各竞争者均采用风格各异的运营战略，选择不同的目的市场进展错位运营，从而博得了不同阶层消费者的喜欢，使得该中心商业区具有了强劲的吸引力和感召力，各零售市场之间由此构成了互为竞争、互为补充、共享企业资源的聚集效应，本工程将经过引进国内外先进的商业管理方式，实行差别化营销战略，从而为商业中心区的进一步开展增添活力，并以独有的休闲购物运营风格实现进一步市场分，博得更加细分后的目的消费人群的喜欢，在猛烈的市场竞争

17、中，占有一份应有的市场份额。本工程所处位置交通便利，在距本工程100米范围内，设有停靠站的公交道路近30条，步行3分钟即可达，设有停靠站的公交道路近26条之多。乘车极为方便。本工程地下一层为公用停车场，面积1万平方米，完全满足购物及消费的需求，同时也部分缓解了长乐路周遍停车难的压力。本工程所在地正处于长乐商业圈中心，商业气氛浓重，人流量大，交通便利，对消费者吸引力宏大，充分满足居民多层次的需求，完全符合商业网点规划的要求。、上游企业的情况的营运管理商商业投资顾问，从一开场就注入专业化国际化的运营管理方式和理念。这是由市实业与投资、控股和假设干商业运营管理专家共同发起组建而成的。现拥有一支由知晓商业运营管理实际、富有实际阅历的运营管理专家和法律、企业谋划、市场营销营运、招商、PR及IT等专家人士组成的顾问队伍，为投资商业企业的投资者提供全方位业态定位谋划、现代商业企业运营/管理体系、方式的