国际评估准则最新进展(CAS20101129)

1、国际评估准则最新进展中国资产评估协会清华大学第四期资产评估高级研修班专业讲座2010年11月第一部分 国际评估准则(IVS)2010重编计划第3页IVSC 和 IVSB 简介历史和背景:国际评估准则理事会（IVSC）是一家总部设在伦敦的非营利性组织。它最初成立于1981年，成立者为当时全球主要的房地产评估组织/协会，其原名为TIAVSC，于1994年被更名为IVSC。2008年更名为国际评估准则理事会。目前的成员遍布50多个国家。 IVSC致力于发展一套适用于所有资产和负债评估的国际准则（标准）和要求。IVSB是IVSC下的独立自主的准则制定机构。第4页IVSC 和 IVSB 简介IVSB现任

2、委员 (2010.10):Frank Bollmann, 达夫菲尔普斯（德国） Thomas Boyle, 美国银行房地产部（美国） Bob Connolly, 博尔顿康诺利Opteon物业顾问(澳大利亚） Jim Eales, 安永会计师事务所（英国） Arvind Nandan*, 高纬环球（印度） Simon Landy, 普里莫有限公司（泰国） Jeffrey Harder, 德勤会计师事务所（加拿大） Nova Chan, 普华永道会计师事务所（中国） 主席 *Chris Thorne, 法国巴黎银行 (英国)* 现已有变化第5页IVS 2010 重编计划时间表和本次重编的目标： 现

3、行国际评估准则（第八版）发布于2007年。新版（第九版）计划于2011年发行。征求意见稿在6月初公布；咨询期为120天，截至2010年9月3日该重编稿的结构将在下列范围有所改变，包括准则、应用指南和评估指南旨在实现同类别内不同标准之间布局设计的连贯性；简化了结构和样式；在准则和规则间取得平衡，力求繁简得当。第6页IVS 2010 重编计划最新工作进展： 审阅公众意见：10月7日、8日为第一次审议；圆桌会议：11月2日在纽约，11月12日在香港，11月19日在伦敦分别举行了三次圆桌会议对公众意见进行讨论。进一步审议工作已于11月22日、23日完成；终稿将于2011年上半年度出版发行。第7页IVS

4、 2010 重编计划对于第八版的主要改变：淡化房地产偏向性: 由于最初IVS仅涉及房地产方面，因此，尽管IVS多年来已囊括了其他资产类型，但旧版准则普遍存有偏重房地产的倾向。原则替代规则：早期IVS版本是一个对于不同评估协会评估规范的汇总，这导致了某些问题处理上的惯例在国际背景下显得不合时宜。新版准则减少对于程序性规定的描述，以使基于原则的准则更能在国际间得以应用。着重点的改变：以前的版本包含许多对评估师的指导，而IVSC并没有权利强迫任何人遵守它的标准。IVS的有效性来自于他人对它的认同和适用。基于这点认识，新版准则的目标是建立国际公认的适用于各类评估对象的评估要求；至于对评估师的监管将由各

5、国/地区相关机构负责。第8页IVS 2010 重编计划对于第八版的主要改变：删除评估方法的论述：准则应该是为评估提供一个框架，而不是一套关于评估的指导或培训手册。而早期版本中一些对于几个评估方法的讨论也被纳入了准则，新版明确主要的评估方法和途径，但对其应用并不作详细的描述，这些已经从新版本中删除，但仍然会被IVSC作为单独的评估技术指南出版。避免重复：在早期版本中，很多概念和定义在各个单独准则中整段反复出现。这在重编的准则中将被避免。目的是使准则更简明而易于阅读和理解。缩减词汇表：老版本都含有一个庞大的术语词汇表，其中很多并未在准则中使用过。新的词汇表只含有如下的词汇或术语：a) 被使用时具有

6、特定的、一致的含义；b) 在多于一个准则中出现。不包含那些与在一般字典中解释相同的词汇；仅在一个准则中出现的术语将在其所出现的章节中予以解释。这将显著地缩减页数，将使术语表从100多页减少到只有3页。第9页IVS 2010 重编计划第九版中的重编：金融工具 ：以前版本的IVS中确实包括关于金融利益的有限讨论，但完全没有提及对于金融工具的评估。新版IVS包含一个关于金融工具的简要准则,它分析了一些影响金融工具价值的参数、不同的评估方法优缺点和旨在提高评估的透明度和客观性的程序。IVSC金融工具评估专家组也在研究对特定实行领域的技术指导。 工作范围 ：新IVS顺应需求提出一个单独的准则，该准则指出

7、，应在评估开始阶段，明确评估范围和应该被解决的问题。这在老版本中未被涵盖。委员会意识到，应该确保评估师和评估服务的接受者对评估目的、主要假设和将要开展的调查工作有清晰的理解，这是确保评估满足评估目的并被双方完全理解的关键。第10页IVS 2010 重编计划在2007年第八版中，IVS的框架如下：基本原则财产类型国际评估准则评估指南应用指南附录引言, IVSC, IVS的目标和框架，公认评估原则的基本概念行为准则不动产动产经济实体金融权益IVS 1，2，3 简介准则 1以市场价值为基础的评估准则 2以市场价值以外的价值类型为基础的评估准则 3评估 报告应用 指南 1以财务报告为目的的评估应用 指

8、南 2以担保贷款为用途的评估应用 指南 3以财务报告为目的的公共部门资产的评估不动产评估租赁权益评估企业价值评估评估复核危险和有毒物质在评估中的考虑以财务报告为目的的重置成本法评估市场价值评估类和投资分析中的折现现金流量分析农业资产评估经营性不动产评估涉及财产税的批量评估采掘业资产评估历史性不动产评估机器设备评估无形资产评估动产评估术语表第11页采掘业资产评估涉及财产税的批量评估动产IVS 1，2，3 简介行为准则不动产动产评估危险和有毒物质在评估中的考虑IVS 2010 重编计划在2007年第八版中，IVS的框架如下：新(工作范围)IVS 104新新(金融工具)IVS 304.01*GN17

9、*修订/出版于2010年基本原则财产类型国际评估准则评估指南应用指南附录引言, IVSC, IVS的目标和框架，公认评估原则的基本概念准则 1以市场价值为基础的评估准则 2以市场价值以外的价值类型为基础的评估准则 3评估 报告应用指南 1以财务报告为目的的评估应用指南 2以担保贷款为用途的评估应用 指南 3以财务报告为目的的公共部门资产的评估不动产评估租赁权益评估机器设备评估无形资产评估企业价值评估以财务报告为目的的重置成本法评估市场价值评估类和投资分析中的折现现金流量分析农业资产评估IVS 303.01IVS 201.02IVS 201.03IVS 201.01IVS 103IVS 105I

10、VS 202.01IVS 302.01作废IVS 306.01评估复核经营性不动产评估历史性不动产评估术语表缩减IVS 104?IVS 301.01TIP?TIP?IVS 303.03作废IVS 303.02经济实体金融权益IVPB 职责IVS 101IVS 102IVS 303.04TIPTIPIVS 301.02IVS 201.01第12页白皮书2010版框架：在新版中，准则重编如下：100 系列 通用准则这个章节将会包含能普遍应用于大多数评估目的下的对各种类型的资产或负债的评估。对于那些应对通用准则有所变动调整的地方，在适用于特定评估应用指南(200系列)或适用于特定的资产类型标的准则(

11、300系列)中会加以说明。200 系列 应用类准则这个章节将会包含为特定目的而进行评估中适用的准则。这些应用类准则应和通用准则相结合，除非有特别的调整，都该使用一般标准。它们也涵盖了在制定工作范围和报告时应考虑的额外要求。300 系列 资产类准则这个章节将包含用以确定为不同的资产类别进行特定评估考虑所设的准则。这些准则提供了其涵盖的各类资产的基本描述和对价值产生特定影响的特定，并且对通用准则中设定的原则该如何应用到有争议的资产类别这一问题给出了指导意见。这一准则与通用准则和应用类准则的区别主要存在于，它们所提供的解释性注释是针对准则该如何被应用而非应采取何种具体操作。资产类准则辨识并简单解释了

12、普遍接受的评估法则和评估不同类型资产所用的方法的性质，而并没有就如何评估给出详尽的方法论或者指导。第13页白皮书2010版框架：在新版中，准则重编如下：（可能有变更）100 系列 通用准则IVS 101 通用原则和概念IVS 102 评估途径IVS 103 价值类型IVS 104 工作范围IVS 105 评估报告200 系列 应用类准则IVS 201.01 IFRS下的公允价值IVS 201.02 折旧相关的评估IVS 201.03 租赁会计评估IVS 201.04 减值测试评估IVS 201.05 公共部门的土地厂房及设备的评估IVS 202.01 担保性贷款物业权益的评估 300 系列 资

13、产类准则IVS 301.01 企业价值和企业权益的评估IVS 301.02 无形资产评估IVS 302.01 厂房及设备评估IVS 303.01 不动产权益评估IVS 303.02 历史性不动产评估IVS 303.03 在建投资性物业评估IVS 303.04 经营性不动产评估IVS 304.01 金融工具评估IVS 305.01 为将来非金融类负债评估准则预留IVS 306.01 为将来生物类资产评估准则预留IVS 307.01 为将来采掘业准则预留 有建议认为200系列和300系列的排序可以互换背景资料第15页IVS 2010 重编计划IVSC评论审阅小组的目标： 为了帮助IVSC达成提升全

14、球评估业质量以及统一性的宗旨， 当时的IVSC管理委员会接受了当时的IVSC准则委员会有关建立一个IVSC评论审阅小组的建议。经过评论审阅小组讨论，IVS应满足如下目标: 准则应该是高质量的、易于理解的、清晰的并且能够被连贯应用的; 准则是能适应全球市场的需要，并为IVS与各国准则趋同提供基础;准则应该包括对评估所有资产、负债和企业的要求。第16页IVS 2010 重编计划IVSC评论审阅小组的分析： 自1981年成立起:IVSC通过发展国际水平的准则一直致力于统一各国的评估准则，这使得评估准则的水平得到了提高，也同时减少了分歧。近年来: 国际准则在其他领域的日益普及，最引人注目的是国际会计准

15、则委员会（IASB）颁布的国际财务报告准则（IFRS），导致了对于能支持这类准则测量要求的国际评估准则的需求。展望未来:IVSC打算提高他们的准则的主体部分以满足全球市场的需要；并且为各国准则进一步趋同打好基础。第17页IVS 2010 重编计划IVSC评论审阅小组的分析 当前IVS的不足:房地产偏向：IVS的结构和内容仍然反映了IVSC在不动产评估的历史起源。这种房地产偏向贯穿当前IVS的部分内容，它应该在新版本中被最小化使其能够反映更广泛的评估行业。结构着重于财务报告 :其目标包括了与会计行业人员一起致力于以财务报告为目的的评估准则。IVS的覆盖范围目前已延伸并超出了这些既有的，并向其他的

16、评估应用发展。但IVS的结构仍然反映了对以财务报告为目的的评估的强调。 缺乏对于制定IVS目的的认识 :为了切合那些评估行业欠发达的国家的要求，有提供更多细节的需要。但建议这类指导另行发布。结构和草案的改善需要提高准则的整体可读性和全面性。 第18页IVS 2010 重编计划IVSC评论审阅小组的分析 对于基于原则还是基于规则的标准的争议:基于原则的标准的好处是，它们提供一个或多个可应用到许多情况和新发展中的原则。 基于规则的标准可能包括相同的原则，但也包括了他们在应用上的详细规则，这使得这种标准可能不足以灵活适应不同的情况和未来的发展。基于原则的标准要求对专业判断的使用来把原则应用到不同情况

17、和新发展中，也因此与基于规则的标准中常见的打钩做法大大不同。虽然一些规则有时不可避免，但也不可能对每一个可能发生的情况套用规则；首选的方法是把评估师导回原则；根据IVSC评论审阅小组的建议，指导性文件应与既定目标相连贯，但不应该详细到规范了具体情况的特定评估方法等。 第19页IVS 2010 重编计划IVSC评论审阅小组的分析 对于新版本的主要建议 :在IVSC以后的版本中，“国际评估准则”这一词应该包含所有声明，而不仅仅是一个有限的数字，所有的声明都应该具有同等效力。之前在各类文件标题中关于“准则”，“应用指南”，以及“评估指南”的区别应当去除。然而，小组已经意识到准则仍旧被归为不同的目录并

18、且已经被定义为通用准则，应用准则和资产准则。所有在当前IVS版本指导意见部分中的资产类别将继续被引入新的版本 :GN5动产，GN10农业资产和GN14采掘业不应该是等同的概念。总的来说，农业财产将会被纳入最新拟定的关于生物资产项目的范畴； 一个关于采掘业的新项目已经被提出； 目前版本IVS中定义的动产构成将不会被继续运用因为这个定义过于宽泛，这致使许多在现有GN5中的议题将会在其他准则中更详细的被描述。第20页IVS 2010 重编计划IVSC评论审阅小组的分析 对于新版本的主要建议 (续):尽管在应用过程中以及不同目的的报告中会略有差异，同样的评估概念、定义和原则应当应用于各类的评估中。在准则中用