【房地产】诚投集团冉家坝项目应标书

1、.3722 (大量管理资料下载)：.；第 PAGE 63 页 共 NUMPAGES 69 页诚投集团冉家坝工程应标书目录第一部分： 区域环境分析 1 第二部分 区域及地块房地产情况分析 8 第三部分 地块环境分析 27 第四部分 工程SWOT分析 28 第五部分 目的客户群分析针对商品房 30 第六部分 住宅部分开展建议 33 第七部分 公司简介 45 第八部分 协作建议书 62 第一部分 区域环境分析 北部新区根本概略地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南公里与规划中的长江寸滩滚装码头毗

2、邻。地域面积：130平方公里成立时间：2001年现有人口：9.9万现有交通情况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；曾经开工建立的渝怀铁路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。产业特点：重点开展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区实行一区多园，开发建立汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园和出口加工区等。良好的投资环境，支撑北部新区经济继续快速开展。1明显的区位优势：拥有优越的地理位置和兴隆便利的交通、通讯条件。2宽广的开

3、展空间：拥有国家级开发区北部新区经开园和北部新区高新园3良好的根底设备和生态环境：综合交通、能源、给排水、信息设备、生态环境、园区根底设备等骨干工程建立将投资450亿。一批表达重庆直辖市程度的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性重点根底设备工程正在兴建，将逐渐展露北部新区现代都市风貌。分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，构成“人.城.自然共谐共存的生态环境。4优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办的政策，构成明显的“政策洼地，吸引海内外投资者来兴业开展。5八年实现全面

4、改造三年打造根底：从2003年到2005年，根本完成7个组团的根底设备。五年构建框架：到2007年，完成根底设备网络和综合立体交通网络建立，并构成以高新技术产业为根底的现代产业基地框架。八年根本建成新区：到2021年，7个组团根底设备建立全面完成，以高新技术产业为先导、现代制造业为支撑、现代效力业全面开展的框架根本构成，现代都市风貌展现区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十里汽车城和光电、生物医药、软件三大产业基地根本构成，北部新区包括经开区、高新区工业总产值力争到达1500亿元。6快捷的效力方式：政府采取了一系列能提供快捷效力的措施。7良好的开展前景根底设备投

5、资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成根底设备建立投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。入驻开发区工程消费运营情况良好。2003年北部新区各项目的概略：区域经开园和高新园目的GDP工业总产值金额1439.4同比增长53.9%230%二、交通概略1、交通设备公交客运主枢纽站：1处枢纽站场： 5处普通站场: 6处公交保养场: 1处 2、轨道交通轨道交

6、通线路三条：轨道三、四、六号线。轨道交通环线一级轨道交通枢纽站：2处；三级轨道交通枢纽站：4处。检修站：1处童家院子占地30公顷。 六号线三号线轨道环线四号线3、区域交通情况总结：片区拥有渝怀铁路、寸滩港口以及渝合、渝长、渝黔、机场四条高速公道路，对外交通非常便利。规划中的轻轨三、四、六号线贯穿整个北部新区，使未来的北部新区与其它主城各区严密联络在一同。三、城市开展规划1、规划性质：北部新区是以开展高新技术产业为根底的现代产业基地，是都市兴隆经济圈中心增长极和都市风貌展现区。 规划规模：用地规模：规划区总用地面积.60平方公里，规划城市建立用地91.73平方公里，占总用地的67.15%。 人口

7、规模：规划人口规模为65万人。 区域规划：用地形状由七个组团构成：人和组团(1号)、大竹林组团(2号) 、礼嘉组团(3号) 、黄茅坪组团(4号)、翠云组团(5号)、鸳鸯组团(6号) 、金山组团(7号) ，各组团之间由生态林地、市级公园等自然隔离。人和组团1号组团：本工程所在组团。规划城市建立用地18.72平方公里，人口20万人。 规划主要职能：商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。 从城市功能规划上看，本工程所在的人和组团，未来将成为城市居住的中心区。大竹林组团2号组团规划城市建立用地18.31平方公里，人口10万人 。 规划主要职能：信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。 礼嘉组团3号组

8、团规划城市建立用地16.15平方公里，人口18万人 。 规划主要职能：高新技术研发，居住用地主要开展高档社区。 黄茅坪组团4号组团规划城市建立用地5.95平方公里，人口3.5万人。 规划主要职能：现代制造业。 翠云组团5号组团规划城市建立用11.37平方公里，人口2万人。 规划主要职能：以汽车、摩托车配套产业为主的消费及研发。 鸳鸯组团6号组团规划城市建立用地11.7平方公里，人口10万人。 规划主要职能：为翠云组团和金山组团效力的第三产业。四、北部新区主要特征概括北部新区的人口在未来几年内快速增长。到2021年，北部新区规划人口将到达65万，而现有人口9.9万，这意味着未来11年，北部新区人

9、口特别是就业人口将快速增长。北部新区近两年经济高速增长。北部新区拥有良好的生态环境。北部新区根底设备大大改善。区域对外交通网络兴隆。规划中的三、四、六号轻轨线将大大改善北部新区与主城各区之间的交通。第二部分 区域及地块房地产情况分析 一、重庆市住宅市场开展情况：一房地产市场供应部分1、土地供应现状土地购置年份土地购置万m2增幅%1999624.532000619.21-1%2001870.3441%20021320.2645.2%分析：房地产开发土地购置呈高速增长的态势，远远高于同期全市房地产开发投资的增长速度在后面的房地产开发投资分析中可见。19992002年，重庆市经过各种方式完成土地购置

10、的总量到达了3434.34万平方米，除2000年增长幅度出现负值以外，2001和2002年较上年的平均增幅达40%以上。2、房地产开发投资 房地产开发投资年份完成投资亿元增长率%1999112.5115.6%2000.6324.1%2001196.6740.9%2002245.9125.0%分析： 2002年以前，重庆房地产土地价钱以及商品房价钱与全国兴隆城市相比，明显偏低，加之土地供应不够市场化，为部分开发商谋取暴利提供了时机，开发投资也呈逐年稳定上升趋势，2002年重庆市政府公布了新的土地价钱且出让金、配套费都成倍上调，还加强了土地买卖的管理，这直接影响到房地产开发的投资增长率。 住宅开发

11、投资年份完成投资(万元)增长率(%)1999523357200072812539.13%2001110712652.05%2002130699818.05% 呈现的特点分析1截至目前，2002年全市房地产开发投资的数量是最大的，而每年都不同程度地呈现出递增的趋势；且每年的投资同比增长速度都有所增长，仅2002年的同比增长速度较2001年有所下降。2从不同类型物业占商品房投资总额上分析，1999年至2002年住宅投资所占份额从56%至71%逐年增大。3、开工面积 房地产开工面积年份开工面积万m2增幅%19996203.5%200084936.9%2001102120.3%20020.7336.2

12、% 住宅开工面积 年份开工面积(万m2)增长率(%) 1999438.562000622.0841.85%20011020.6364.07%20020.7336.26% 呈现的特点分析自1997年重庆直辖后，全市商品房开工面积呈现逐年上涨的趋势，2002年的开工面积到达0.73万平方米，为历年最高；而2000年和2002年的同比增长出现了一个顶峰，同比增长比例分别到达了36%左右，2001年的增长幅度相对较少。重庆市住宅开工面积同样呈现逐年上涨趋势，2002年的开工面积到达0.73万平方米，为历年最高；从增长幅度来看，2001年的增幅最大，到达了64.07%。4、重庆市住宅物业市场供应开展趋势

13、预测1土地价钱上涨、土地供应市场化，出让金、配套费大幅上调，以及新的拆迁办法出台，使得近两年商品房开发本钱大幅添加，从而导致住宅供应价钱迅速上涨。2虽然国家建立部正式下文，要求限制高档商品住宅的总体供应量，但我们依然看见重庆市高档住宅包括别墅的供应只增不减，且大多为外来开展商投资兴建，可见外地投资商对于重庆开展的期望值很高。3重庆住宅郊区化开展的进程加快，这从近两年内大宗土地买卖成交量大，这从重庆大量涌现规模化郊区大盘的现状上可以看出。42003年土地放量宏大，并且吸引了大批外来投资商进入重庆圈地，这无疑将加大重庆未来几年内的住宅总体供应量，并加剧竞争态势，不排除部分会出现泡沫的能够性。二房地

14、产市场需求部分1、商品房销售情况 商品房销售面积年份销售面积万m2200058020017462002101620031645分析：结合商品房销售面积以及开工面积统计数据，可知销售面积与开工面积根本坚持同步增长，且二者的比例根本坚持在 1：1.07，这阐明供应与需求总体上是平衡的。这也一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中安康地开展着。 商品房销售额年份商品房销售额亿元199959.20200078.372001107.652002158.15 商品房平均销售价钱年份商品房销售价钱元/ m2增幅%1999720001-1.9%200114436.8%200215567.8%分

15、析：2000年以前重庆房地产市场化、商品化程度都不高，总体成交均价也呈无规律的开展态势，但从2000年至2003年总体成交均价呈大幅度的上涨趋势。这不仅阐明市场化、商品化程度不断提高，还与开发本钱添加以及大量拆迁刺激消费等要素有关。 住宅销售价钱 年份销售价钱(元/ m2)增长率(%)19991080-6.98%20001077-0.28%200111335.20%2002127712.71% 呈现的特点分析全市商品房平均销售价钱总的来看增幅不明显，而2003年上半年的平均销售价钱为1690元/平方米，较去年同期上升了17.7%。住宅销售价钱增幅不明显，1999年和2000年都呈现负增长态势，

16、2001年有所上升，2002年那么增幅较大，到达了12.71%。住宅市场曾经到达98.87%的几乎完全商品化程度。今秋房交会统计数听阐明，成交件数比去年同期增长52%，但成交金额只增长12%，成交均价比去年下降120元/平米左右。阐明低价房和二手房的需求倾向十清楚显。今秋房交会统计数听阐明，现房成交速度比期房成交速度高出33%左右，这与拆迁居民拉动现房销售有很大关系，同时也阐明消费者更加理性。2、商品房空置情况 商品房空置面积年份空置面积万m2增幅%空置一年以上万m2增幅%1999353.0438.4%150.0893.4%2000421.9419.5%179.2919.5%2001484.4

17、814.8%223.5424.7%2002559.6115.5%266.2619.1% 住宅空置情况 年份空置面积(万/ m2)增长率(%) 1999183.6029.27%2000223.1421.54%2001227.722.05%2002280.3623.12% 呈现的特点分析总体上看，随着需求市场不断扩展以及房地产开发商把握市场程度不断提高，空置率逐年下降。由于住宅总体供应量大，开发程度、综合质素差别较大等缘由，空置率程度呈现无规律的开展形状，且在1999年和2002年空置率甚至超越总体空置程度。三重庆住宅市场总体需求开展趋势预测随着重庆加快主城区城市建立步伐并加大拆迁量，近两年内住宅

18、需求将出现空前旺盛的局面。未来2-3年内住宅需求也还将主要表现为对中低价房的需求倾向。二手房对于消费者的心思妨碍逐渐消除，未来几年内二手房买卖总量还将继续上升。消费者表现为对品牌物业的追捧还将更加显著。中高价位住宅需求需求态势不很明显。二、重庆商业物业市场分析及开展趋势预测一重庆市商业物业现状1、重庆市商业物业面积尚有较大缺口，市场时机较多。目前，重庆市主城区内的有效商业面积约在350万平米左右，以主城区常住人口500万人计，人均商业面积约0.7平方米，按照人均城市人口的有效商业面积1平方米的规范，重庆商业物业面积还有较大缺口。2、商业物业平均月租金在150200元/平米左右，租金有较大的上升

19、空间。据大型商家及商业专业调研机构的调查，并结合重庆市未来五年的开展趋势，平均月租金价钱应在300400元/平米之间，按这一数字，租金尚有较大的上扬空间。3、商圈未饱和，竞争尚未到达“白热化。根据商圈商业营业面积、客户体量、平均购买力等目的对各商圈进展饱和度计算，各大商圈中商业物业每平方米的营业额普遍在2500035000元之间，离理想形状的运营值尚有20000元35000元的差距，远远低于饱和指数。4、商业业态构造不合理，规模型实力运营者有较大的空间。1从目前重庆市各商业业态所占的比例见以下图，我们可以看出，在目前重庆市各商业业态中，便民店和杂物店所占的比例较大，到达了35%，而连锁仓储中心

20、所占比例较低，只占5%，这阐明目前重庆整体商业物业程度较低，业态构造不是很合理。2从商家的构成见以下图看，品牌商家所占的比例较低。5、商圈总体格局：五大商圈为主，四大商圈为辅的局面根本构成。解放碑、沙坪坝、南坪、观音桥、杨家坪五大商圈开展已较为成熟，并具有明确的开展方向。南滨路、大石杨三角区、大渡口、巴南四大新兴商圈也已渐成气候。二重庆市商业物业市场开展情况1、商业物业供应部分商业物业投资年份完成投资(万元)增长率(%)199930384020003117082.59%200136598717.41%200242003814.77%呈现特点分析：商业用房的投资所占份额逐年萎缩，从33%减少至2

21、3%。商业物业供应开展趋势：从1999年至2002年的统计数据上看，由于遭到市场需求不旺盛的影响，商业物业供应量增长速度缓慢。进入2003年，随着政府加大城市建立速度，各区扩展商业步行街的规划规模，商业物业供应量将在未来的2-3年内增长速度迅猛。另外，随着重庆市主城区地价和相应开发费用的大幅上涨，导致开发本钱大幅上涨，而消费者对商品住宅的价钱较为敏感，部分开发商也会由于住宅开发风险不易控制，而转向商业物业的开发。2、商业物业需求部分 商业物业销售价钱年份销售价钱(元/ m2)增长率(%)1999355042.97%20003275-7.75%200135488.34%200236532.96%

22、呈现的特点分析：商业物业销售价钱增幅缓慢，2000年为负增长，2001年增幅较大，到达16.09%，为历年最高，2002年那么有所回落，仅为2.96%。商业物业需求开展趋势商业物业投资与运营将逐渐分别。便于投资的小型商业铺面需求将逐渐上升。运营特征商业的物业以及高端消费市场的商业物业仍有一定市场需求量，但同质化竞争显著的商业物业整体需求不会有明显增长。商业物业的需求特点依然与所处商业地段有直接关系。更多国内知名以及国际化的专业市场将涌入重庆，一定程度上将促进专业市场类商业物业的开展。三、北部城区房地产开展情况1、土地供应市场分析重庆市各季度各主城区土地转让宗数对比：土地总数个2002年1季度2

23、002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度渝中区341554江北区464101渝北区35691沙坪坝区01314143九龙坡区813883南岸区561684北部新区04052分析：北部新区土地买卖宗数在重庆各主城区中所占的比重整体呈波浪形递增，2003年1季度其土地买卖宗数占主城各区总数的11%，这阐明：北部新区作为新开发区，正逐渐成为重庆市的热点开发区域。2、北部新区大盘放量序号工程称号占地面积总建筑面积档次建筑形状物业类型1中体奥园1050亩104.9万方中高档多层为主综合型住宅2保利集团工程3000亩150万方高档别墅为主住宅为主3重庆香江国际576亩72万方高档高层

24、、小高层商务为主含大型商业4棕榈泉花园1280余亩127.9万方高档不详住宅为主5建工集团工程800亩不详不详不详不详6蓝湖郡1600亩70万方高档别墅为主住宅为主分析：未来几年北部新区大盘总体放量宏大，表中所列六个工程总量将到达约600万方。大盘档次定位较高，根本上为中高档。大盘的容积率均较小。3、商品房销售情况分析1成交件数2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度成交件数3816610868398#住宅2910161370#非住宅92777282成交面积2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度成交面积m2506

25、0.9421174.6623595.337528.8337935.57#住宅3674.5019037.8822912.715832.7033925.27#非住宅6.442.78682.621696.134010.30分析：从成交件数和成交面积看，住宅占据了绝对的比重，这阐明，北部新区目前的物业供应主要以住宅物业为主。从长期趋势看，住宅物业的比重有逐渐增大的趋势，这阐明该片区住宅类物业较被消费者看好，写字楼、商业等非住宅类物业开展相对滞后。3成交金额2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度成交金额万元1684.835957.5810988.291187.1

26、312100.91#住宅1036.955346.9010796.46938.4710154.74#非住宅647.88610.68191.83248.661964.17分析：从成交金额看，非住宅类物业的成交金额占总成交金额的比重有较大幅度的上升，但其成交面积却有所下降，这阐明，非住宅类物业供应在该片区较为短缺，而市场需求量较大，导致价钱上涨较快。四北部新区房地产市场特征分析1、北部新区作为一个全新的片区，开发本钱极低，在未来几年内其开发面积相当大。2、由于该片区拥有天然的自然环境，开展中高端市场具有较大的自然资源优势。3、该片区是大盘比较集中的区域，大盘主导该片区房地产市场的局面初步构成。4、住

27、宅产品以低密度和中高档产品为主。四、片区物业竞争情况分析1、能够竞争工程罗列： 与本案能够会产生竞争关系的工程主要有：东和春天、水晶郦城、小天鹅花园、南桥苑、光华南桥人家、新城丽都、时代绿苑、巨宇名居、自在港湾、香山花园、天和美舍、升辉雅舍、桂湖花园、富悦景园、光华苑等。 备注：以上工程为两公里半径内在售或预备出卖的工程。2、主要竞争工程列表见下页附表3、区域在售工程对比分析：1区域在售工程对比分析 规模从规模看，竞争工程规模普遍较小，建筑面积大部分在10万平米以下，10万平米以上的工程都较为少见。 价钱从价钱上看，竞争工程套内均价根本上处于2400-2900元/平米范围内，均价最高的为水晶郦

28、城3300元/平米，最低的为天和美舍和升辉雅舍，均价为2400元/平米。 档次以上工程中东和春天、水晶郦城、新城丽都定位档次较高，其他根本为中低档定位。 销售情况销售情况最好的为东和春天、新城丽都、水晶郦城，较差的为桂湖花园。 户型定位以上工程根本为适宜居家的二居室、三居室为主力户型，户型面积段二房主要集中在套内面积7080平米范围，三房主要集中在套内面积100平米和120平米两个档次。 户型亮点从户型亮点分析，270度转角飘窗在该片区运用较多；另外，东和春天推出的情侣阳台以及龙华苑为三代同堂预备的一房紧邻三房设计是目前在该片区户型设计上比较独特的亮点，值得本案关注。 消费者构成从消费者构成看

29、，竞争工程的消费者主要本区域，阐明该片区目前的对外辐射才干较差。 卖点从竞争对手的卖点分析，竞争对手所推的卖点以地块本身所附属的卖点为主，人为发掘的卖点较为少见。 2区域在售工程对比分析总结： 该片区的竞争工程规模普遍较小。 该片区消费者普遍能接受的价位在23002800元之间。 该片区目前供应的户型中，同样房型的面积控制不是很合理，两房根本在套内7080平米左右，三房大都在套内100平米以上，紧凑型小两房、小三房较为缺乏。 该片区竞争工程以中低档楼盘为主，中高档以上楼盘较为少见。 由于该片区正处于开发起始阶段，区域配套不是很完善，因此消费者对小区配套有较高的要求，企图经过小区配套弥补周边配套

30、的缺乏。 该片区对外区域消费者的吸引力有待进一步加强。 该片区竞争对手除了水晶郦城人为发掘的卖点较为缺乏，给本案有较大的创作空间。五、典型工程案例分析东和春天1、工程根本概略 工程规模：占地面积：130000平米；建筑面积：300000平米；总户数：2000余户。 楼盘广告语：居家这边独好。 外立面颜色搭配：采用灰色与蓝色的冷色系搭配，给客户以一种高贵、典雅的觉得，从而表达该楼盘档次定位的高档性。 建筑园林规划：秉承皇冠东和花园受广泛认同的优良户型与大中庭景观的完美结合，采用庭院式围合，调和对称规划，建立中国传统庭院的邻里亲和空间200亩大庭院绿荫生活园区，多栋18层及24层建筑围合而成，分为

31、东西两个园区，建筑清新、流畅，景观视野丰富而开阔，人车分流。80亩绿化，繁花似锦、碧波荡漾。 社区主要配套：幼儿园：占地面积约1000平米，方案设4个班，并专设少儿才艺馆。面向小区适龄儿童，为他们找寻安康、自在、个性张扬的生长空间。中小学：占地30多亩，方案设30余班，延续东和物业教育先行的开发理念皇冠实验中学的胜利阅历，使孩子就近接受名校教育。 户型定位：房型二房三房四房五房套内面积平米100、105129、158153、233其中，三房、四房占绝对比重。 户型特征：270度观景飘窗、4.8米超宽客厅、主卧情侣观景阳台。 目的客户定位：目的客户主要锁定为白领阶层、中产阶级人士、多次置业者等社

32、会上层人士，其目的客户的选择决议了其档次定位的高档次性。 物业管理：重庆东和花园物业管理公司。2、工程胜利之处： 园林景观与优秀户型相结合的规划理念。 卖点发掘独树一帜情侣阳台、会呼吸的窗户等都是竞争对手所没有的。 东和公司对样板房的力打造，吸引了众多消费者的目光。 教育先行的开发理念。 与竞争对手有差别化的目的客户定位。 建筑外立面颜色搭配与楼盘档次相结合。 推行东和品牌战略。3、缺乏之处： 部分有些户型私密性较差。 物业开发与物业管理连锁战略。4、可自创之阅历： 园林景观与优秀户型相结合的规划理念。 独树一帜的卖点发掘方法。 建筑外立面笼统与楼盘档次相结合。新城丽都1、目根本概略： 工程规

33、模：总建筑面积：12万平米。 笼统定位语：纯粹大型园林生态社区。 外立面颜色搭配：以灰色为主颜色，给人以一种沉稳的觉得。 建筑园林规划：以高层和多层相结合，采用围合式规划，并将泛会所概念引入到小区园林规划设计中。 社区配套：主要是泛会所。 户型定位房型一房二房三房套内面积平米42737885109 户型特征：270度落地式园弧窗、跳高12米公共空中花园。 目的客户定位：以二次置业的中老年人为主。 物业管理：重庆大昌祥物业管理。2、工程胜利之处： 外立面的颜色搭配与目的客户的特征相吻合。 中小户型定位战略。 泛会所概念与园林规划相结合。3、工程缺乏之处 对工程本身的笼统包装不够。 物业开发与物业

34、管理连锁。4、对本案可自创之阅历或应汲取的教训：泛会所的设计。水晶郦城1、目根本概略： 工程规模：总建筑面积：22万平米。 笼统定位语：2003年重庆首家高层低密度大型社区 。建筑形状：由6栋30层高层和9栋18层的小高层构成。园林规划：以“尊重自然为中心思念规划设计，保管丰富的原生地貌，运用独特的条形景观设计，有层次地植栽林木、草坪，引入天然小河。经过建筑与环境的完美结合，发明新的都市景观。 社区配套： 100亩体育公园、水晶郦城商业街。 户型定位房型二房三房四房建筑面积平米87115143144160户型特征：动静分区明显、L型角大阳台、内凹式庭院、大面积窗。目的客户定位：以二次置业者为主

35、。+物业管理：龙湖物管。2、工程胜利之处：强强结合的品牌开发战略；原始地貌与景观设计相结合；前期经过对龙湖本身的品牌宣传积累潜在客户；经过对工程的独特包装树立工程整体笼统；户型特征的营造；经过会员俱乐部积累前期客户。3、对本案可自创之阅历：前期积累客户的方法；对户型特征的营造；对工程整体笼统的包装手法。第三部分 地块环境分析 一、地形地貌概略本案地处渝北新牌坊新南路，属北部城区人和组团。地块有一定的高差。地块外形呈规那么的L形。地块紧邻体育公园，周边景观资源丰富。二、地块周边配套设备公园：体育公园，紧邻本案。其它：周边大型工厂、企业较多。三、地块现有交通情况公交：本案有多路公交车可直达主城各区

36、，但公交站点离本案均有一定的间隔 ，出行很不方便；465路：龙湖-解放碑405路：龙湖解放碑113路：龙湖沙坪坝411路：龙湖-杨家坪133路：龙湖-沙坪坝125路：人和-南坪606路：人和-袁家岗四、地块周边环境分析总结：地块现有交通不方便，目前，一切的公交道路均不能直达本案；工程周边配套较为缺乏；工程周边有一定的环境资源：体育公园；工程地处北部新区人和板块，属城市开发的热点区域；良好的规划前景将保证该片区的经济的高速开展，从而大大提高该片区居民的消费力；本案应充分利用片区规划给本案带来的时机，发掘本案特征。第四部分 工程SWOT分析 一、工程SWOT分析一优势S1、紧邻体育公园，具有一定的

37、景观优势；2、地块外形规整，便于规划；3、开发商实力雄厚；4、规模较大，可设置比较完善的配套；5、小区内业主以公务员为主，小区居民整体素质较高。二优势W1、目前交通不方便；2、地块内部高差较大，平整本钱较高；3、容积率较高，居住温馨度较差；4、短期内无法构成完善的周边配套。三时机O1、本案所处区域推出的楼盘整体质量较高，片区整体笼统较好；2、本案所处区域是重庆市的热点开发区域，市民的关注度较高；3、周边的大中型企业较多，潜在的客户群数量较大；4、本案紧邻规划中的轻轨四号线和六号线，以及新南路即将开通，将使本案未来的交通非常便利；5、北部新区潜在楼盘档次较高，中档楼盘稀缺；6、北部新区未来人口的

38、快速增长，将大大提升本案的投资价值。四要挟T1、工程属于经济适用房，影响了商品房质量的提升；2、周边地块均尚未开发，潜在竞争对手较多；3、开发商大盘开发阅历较为缺乏。二、SWOT矩阵战略配对SO战略：发扬优势，利用时机充分发扬景观资源优势，打造景观户型，利用景观户型带动整个楼盘的销售。充分发扬地块规整的优越性，在规划设计上做到尽善尽美。充分发扬规模优势，打造特征园林和特征商业。发扬本案居民整体素质较高的优势，营造小区良好的居住气氛。利用市民对本案所处区域关注度较高的时机，借机提高本案的知名度。利用周边大中型企业较多的时机，将大中型企业的中高层人员锁定为本案的目的客户群。利用本案紧邻规划中的轻轨

39、四号线和六号线以及新南路即将开通的优势，凸显本案未来交通的便利性。利用北部新区潜在楼盘档次较高的时机，借机提升本案笼统。利用北部新区未来人口快速增长的时机，发掘潜在的投资客户群。WT战略：弱化优势，躲避要挟经过对本案未来交通的便利性作有针对性的推行，来弱化目前交通不方便的不利影响。经过工程本身的配套，部分弥补周边配套的缺乏。经过与专业代理公司以及专业相关协作同伴的协作，来弥补开发商对大盘开发阅历的缺乏。亲密关注竞争对手动态，抢占市场先机。第五部分 目的客户群分析针对商品房 一、目的客户选择：1、江北区和渝北区的一次置业者：1主要特征描画： 年龄2535岁左右； 家庭月收入在3500元以上； 尚

40、没有住房，目前与父母同住，置业的首要目的是为理处理居住； 他们主要江北区和渝北区。2目的客户总量和购买力分析 总量分析：根据2002年统计年鉴的统计数据显示，重庆市的两个主城区江北区和渝北区2535岁的年轻人约有22万人。 购买力分析：这一部分人群的购买力普通，他们普遍能接受的价位在18002500元/平米范围，总价款在1525万左右。3购买动机：处理居住问题，或因房价飞涨，为未来居住提早购买；4需求特征： 需求房型主要以二房为主、三房为辅； 对小区环境有较一定的要求； 对小区及周边的生活配套有较高的要求； 交通要求较为便利；对教育配套有一定的要求。2、部分定向购买的公务员投资性购买为主：1主

41、要特征描画： 年龄2545岁左右； 家庭月收入在4000元以上，有一定的灰色收入来源； 已在本工程内集团购买了住宅； 任务规律很强，没有时间进展投资理财；2目的客户总量和购买力分析 总量分析：根据本工程的总体量计算，31.2万平米的定向购买，将会有2600户公务员成为本工程的业主。 购买力分析：这一部分人群的购买力较强，他们普遍能接受的价位在25003000元/平米范围，总价款在2535万左右。3购买动机： 作为投资，以求保值增值； 为父母购买，以便照顾，同时坚持一定的间隔 ，防止生活中的摩擦；4需求特征： 需求房型主要以二房、三房为主； 对小区环境有较高的要求； 对小区及周边的生活配套有较高

42、的要求； 交通要求较为便利；对教育配套有一定的要求。北部工业园区内的中高层人员：1目的客户群主要特征描画；工业区主要集中本工程周围3-4公里范围内；家庭月收入约3000-4000元/月；文化层次较高，对住宅的要求主要是处理居住问题；多为外地人员，任务比较稳定，有稳定的经济收入；家庭成员普通3人以内；每天的来往道路和生活习惯比较固定；2目的客户群总量及购买力分析鸳鸯镇作为出口加工区，是国家首批设立的16个出口加工区之一，其规划面积2.8平方公里，首期开发面积1平方公里，近期围网封关运转面积0.4平方公里。目前已有中日合资重庆利时德汽车部件、日本独资重庆风琴针业、中美合资重庆美联现代技术、中美合资

43、重庆贝斯特金属制造、重庆贝特儿实业等5家企业进驻出口加工区以及长安福特。据悉，长安福特现有职工约1800人，明年预备扩招15002000名员工，使其年消费量到达10万辆。一切这些员工，均需经过租房和买房处理居住问题。而在现有员工中，有20%有购房倾向，其普遍能接受的价位在2000元/m2(套内)范围内。本工程可思索经过与周边企业联络团购的方式，来吸引更多的客户。3购买动机：处理居住问题；4目的客户群的需求特征：在房型需求上，以紧凑型的二房为主，需求套内面积在70平米以内；紧凑型的一房和三房单位有少量需求，需求套内面积在40和90平米以内；要求总价在15-20万元左右；对教育配套有一定的要求；对

44、价钱普遍非常敏感；生活配套要求比较高；对公共交通的依赖度较高。二、目的客户群特征概括1、对价钱普遍较敏感。2、户型需求以二房、三房为主。3、对小区环境有一定的要求，但不会要求太高；4、对周边自然环境、空气质素及生活质量有一定要求。5、客户群年龄呈现两极化景象，即主要集中两个年龄段：25-35岁之间和55-65岁之间。6、能接受的单价集中在套内16002500元/m2、套内，总价款在1530万之间。7、对公共交通要求较高。第六部分 住宅部分开展建议 工程定位 功能定位：住宅档次定位：中档 本工程属于经济适用房，本身档次较低。但从工程整体开展的角度看，必需将工程的档次进展一定的提升，以提高商品房部

45、分的价值。主题概念设计我司根据市场情况和对工程地块分析研讨，建议采用：山水庭院小高层亲情社区1诠释：庭院的开展史就是城市文明的开展史。当高楼大厦取代庭院成为人们生活的主要载体，城市与城市之间的区别也日益冷淡，城市的面孔变得日益模糊。当他站在公寓中向外看去，看到社区的万家灯火，他怎能知道终究身处哪一座城市，东京还是纽约？北京还是上海？它们又有什么区别？庭院式围合便营造出这样一个场所。一方面，作为居所的延展空间，庭院可以成为居室的“绿色客厅。于自然景致中接待友人，在美景与温情的作用下，令此时此刻永远收藏于记忆的相册。另一方面，庭院围合为一种友居生活的态度，以空间倡导，以设计引领。独立主题的庭院园林

46、，赋予每个庭院特殊的气质与文化，界定了居民的归属感。庭院的设计能有机结合了自然和人文的优势。根据本工程内主要的居住者公务员，较高的文化层次，比较传统的思想观念，头脑中非常剧烈的中国儒家文化认识。对于小区内部园林的文化内涵有要求较高，所以我们选择以中式山水庭院为本工程的主题概念，以表现本工程和主要的业主公务员的文化和思想内涵。2为何要引入庭院理念？庭院式社区的开发是传统庭院的变革，融入了现代建筑的精华，流露了一种社会和现代消费者的个性心思，是未来城市居住开展的趋势。作为住宅方式的一种创新，庭院式社区表达一种家居梦想。庭院具有亲密而充溢邻里亲情的人性化关系方式以及充溢活力的空间场所，给人以领域感。

47、这种庭院式设计表现出了浓郁的人情味和结合力，与现今流行的电梯公寓、花园洋房相比，它防止了邻里间由于缺乏沟通空间而导致的“鸡犬之声相闻，老死不相往来的非人性化设计。3庭院理念如何在建筑规划中表达？庭院式小高层社区可采用的是现代朴实、轻灵时髦、高雅简约的现代建筑风格，表达了一种现代建筑艺术之美。以一种融汇传统与现代、交错内敛与张扬的设计，来表达该楼盘的一种生活梦想。以层高低不一板式或蝶式小高层为主，采用弧形设计，构成高低与前后变化的假设干个庭院，使建筑产生序列感，组合成变化丰富的空间视觉，地面园林的起伏与景观、建筑多彩的颜色，又更使空间形状充溢灵动的韵味。整个小区采用组团开发方式，由半围合式庭院组

48、团组成。这样既抑制了行列式规划楼间距狭窄、方式单调的缺乏，又发扬了行列规划保证户型朝向的优势；即抑制了围合式规划内部空间闭塞、朝向不好的弊端，又发扬了区内空间开敝、通透的优点。一个花园与两至三栋小高层住宅围合而成一个组团，经过建筑设计成弧形，表达一种包容的内敛形状，再在其中加以起伏的园林景观，多层次的空间体系构成一个文明庭院，实现了“高质量居住实间与“新邻居邻里空间的双重理念。在住宅的每层，设置1520平米的公共活动空间，为相邻的业主提供沟通交流的场所。在大的建筑庭院之下，构成更小的庭院。建筑形状定位参考以下市场数据：从调查数据可以看出，消费者对于建筑形状的喜好，呈现随楼层添加喜好度降低的情况

49、。但思索到工程容积率较高4以上，建议工程的建筑形状主要以11+1和18+1的小高层为主要建筑形状，辅以1-2栋33层的高层。园林风格在园林营造上，按照中式园林的风格，运用重庆本地植物和资料营造“移步换景，小桥流水，曲径通幽意境；突现中国传统园林艺术的精华，表达中国传统居住文化的深沉内涵。而且可在各个庭院组团内，营造不同的园林主题，如：竹海、山石、流水、亭廊等。产品定位各类物业配比：商业、住宅1住宅总面积：根据地块规划容积率的限定，住宅部分总面积最大约33.6万平米。由于目前市场对住宅的需求极其旺盛，加之有31.2万平米的集团购买，仅有2.4万平米可供销售，因此，住宅部分的总面积不需求调整。2商

50、业面积：本工程未来规划户数约2800户，按照：3.5人/每户、0.7平米/人的商业需求面积计算，本工程应设置配套的商业面积：2800 X 3.5 X 0.7 =6860平米。本工程处于未来重庆的高档居住区中，商业前景非常良好。周围由道路包围，临街面很长，具有很高的商业价值，必需充分利用。因此，可以在临街面设置更多的商业面积，提升开发的利润。本工程的商业面积在初步想象的15000平米左右。住宅户型面积、平面配比、户型特征：商品房户型定位： 根据我司对目的客户群的定位，建议以下户型配比如案：建筑面积在85平方米以内的小两房单位：规划紧凑的小两房单位，靠有效控制总价而博得客户。建筑面积在100-12

51、0平方米的小三房单位。三房居家户型，由于有效控制面积而一定程度上降低了总价，以高性价比博得客户。少量建筑面积在130平米以内的大三房单位。温馨型大三房，以较高质量博得客户。户型配比：见下表户型建筑面积范围平方米套内面积范围平方米客厅面宽米套数比例两室两厅一卫8570-803.955%小三室两厅双卫100-12090-1004.240%大三室两厅双卫130以内110-1204.55%户型空间类型建议：根据目前市场对各户型的接受程度，和本工程商品房总面积较小，我司建议商品房单位全部采用平层空间规划。定向购买的住宅部分的户型配比：由于我司不明了购买方，未能进展深化调查，故不能提出配比建议，以免给工程

52、整体定位带来误导和影响。户型特征建议：底楼私家花园：可从花园入户，选择自在，接近自然，表达生活的轻松自在。 空中露台花园设计：在顶楼住宅设置有“退台式空中露台花园，在垂直地面方向实现了与大自然的亲密接触，无私家花园之名有私家花园之实。同时，营造建筑丰富的天际线，弱化建筑给人的压制感；明晰的功能规划和户型设计：公共与私密、动与静、洁与湿上分区合理，既实现各自部分的功能，又互不干扰。出来做个性化活动、举行派对的场所。既是扩展运用面积，又是生活个性，生活档次和生活乐趣的表达之处。超大阳台空中花园、入户花园设置：将普通的外阳台晋级为10平米以上的空中花园，为主人提供了充足的室外空间，可作为会客、园艺、

53、文娱、休憩的空间。让主业有更多接触自然和天地的时机，提升生活的质量。 主卧室配置270度观景窗：在温馨型大三房单位的主卧室中，将转角飘窗晋级为270度圆弧形落地观景窗，提升主人的居住温馨度。 人性化的公共卫生间设计：公共卫生间分隔为厕含沐浴和洗漱二个功能区，可保证二人同时运用而互不干扰，分隔式的处置更符合生活习惯和运用上的便利性。直接对外采光通风，保证了室内空气的清新和室内的干爽、整洁。位置处于公共空间和私密空间交汇的家庭厅处，不论主人还是客人运用都非常方便，而且又有一定的隐蔽性。直线型穿堂风组织：针对重庆特定的气候特点，起居厅和餐厅成直线型穿堂风设计，既可以引入新颖空气，又能有效降低室内气温

54、，在不需求一定要开空调的日子里能让室内有凉爽的温度和湿度，节省空调费用，又提高运用的温馨性。亮堂的采光环境：大量采用落地窗和凸窗，有效添加了室内采光，使各个空间光线充沛，室内亮堂，让景观融入建筑的同时，也让建筑成为景观。入口玄关设置：在入户处设置玄关，可放置雨具、衣帽、鞋等常用物品，又能为入户换鞋提供缓冲空间，实践运用中大大便利主人生活，玄关的气氛营造，更提高了主人的生活质量。商业定位和规划商业物业通常由于售价高开发本钱低，而成为开发工程盈利率最高的物业形状。因此如何充分发掘物业商业价值，合理增大可售商业面积往往是提高商业盈利程度的主要目的。围绕这个目的，我司以为可将商业按照其运营特征分为两类

55、，即：配套型商业和运营型商业。其主要特征分别如下：配套型商业：以为业主提供必要的生活配套和效力为主。例如：小型超市、洗衣店、理发店、点心房、美容店、小型医务室等。运营型商业：不仅效力于社区还可对外运营。例如：菜市、餐饮及其他商业用途。按照其运营特征不同，其规划规划也可区别如下：商业类型规划位置规划形状规模平米面积分隔平米阐明招商方案配套型商业小区内主步行道两侧社区商业内街500-1000套内：30-50可结合社区内主要步行街道设置，且经过社区景观在其中的交叉，提升商业质量感。确定运营内容，采用定向招商的方式，依托社区规模吸引客户。运营型商业小区外围临主干道临街商业门面15000-18000套内

56、：50-80利用小区外围住宅的一、二层设上下两层商铺，防止对住宅的干扰，且确保商业不影响物业外立面，可经过设置商业挑廊的方式处置。分为餐饮区和非餐饮区两部分，其他运营内容不限。依托地段人流量吸引客户。会所配套建议1配置原那么加强会所盈利程度，降低空置率2配置以下设备应配置以下盈利性强的会所设备。书店及音像出租、乒乓球室、桌球室、器械健身房、会所茶餐厅可饮茶、打牌及提供便餐等。采用定向招商销售的方式，既能保证会所为社区文化生活效力的目的，也到达会所盈利的目的。环境景观、配套设备建议在园林中思索添加各种景观的可“走入性，表达景观不仅是供人欣赏，同样鼓励人们“参与、“文娱、“进入的功能。比如：可践踏

57、的草坪、大树下的休闲桌椅、可进入嬉戏的浅水溪等。添加园林景观中的“灰色空间半封锁空间，如：廊和亭。使业主在任何时候都可以在园林中散步、休憩，使园林景观能被100%的利用起来；景观中重点思索“老人和儿童的特殊需求。根据公务员的生活特点，思索到老人和儿童是社区环境的最大受害者，在社区环境中充分思索设置供老人康体、交流，供儿童嬉戏、提高智力的特征景点。比如：在公共休闲区设置户外康体设备；设置不同形状的户外休闲桌椅；提高儿童发明力的游乐沙地和自绘图案的彩绘装饰墙等。注重提升社区环境的文化气氛。将具有“文化内涵、“休闲和极富“情趣性的景观小品交叉到社区环境中。合理组织交通，以实现人车分留；按照自然地貌高

58、差，思索设置部分地面车库和半地下车库。部分建筑设置架空层，将配套用房设置在架空层内，可以降低整个小区的建筑覆盖率，提升绿化面积和环境质量；引入泛会所概念，将为业主配置的各种休闲、健身、文娱设备，化整为零分散到小区各个角落。这样可以方便业主的运用，同时可以防止会所集中运营而能够导致的亏损问题。设置以下本钱低，参与性强的景观或设备：树阵由枝叶茂密的大树和树下休闲桌椅构成可踩踏的绿地、草坪儿童游乐沙地亲子游泳池将成人泳池和儿童戏水池有机结合，使大人和儿童可以在相对共享的空间里亲近、文娱儿童艺术彩绘墙墙上画面由社区儿童本人绘制而成，可定期改换画面假日文化广场供社区居民会聚、交流名人雕塑浅水溪浅、缓的流

59、水为儿童在夏日嬉戏其中提供了平安保证按摩步道晨跑道其他户外康体设备太空散步机、扭摇器等智能系统配套内容：周界红外探测系统：社区的四周围墙或护拦上安装进口自动红外对射报警探测器，防止非法外来侵入。电视监控系统：社区的主要出入口、主干道、主要路口、周界围墙或护栏、停车场出入口、设备机房及其它重要区域安装摄像机，对社区的重要区域进展全方位的监视。非可视对讲系统：密码键盘自动开启进户大门，并可经过与保安室的联网，实现对来访者的平安进出管理。智能照明系统：声、光双控走廊照明。及宽带网络接入系统； 背景音乐系统：社区公共区域安装背景音乐设进展信息发布通知和音乐播放。物业管理效力内容：代收发信件、代订书报、

60、上门维修、代缴费、保洁效力、钟点工效力送餐效力、超市送货上门效力等。笼统定位：笼统定位：传统建筑的复兴人文精神的复兴建筑使人与人之间产生了隔绝、间隔 ，本工程那么用传统的庭院建筑唱响了人文、友谊、亲情的复兴。以超越物质的层面，满足人们精神深处的需求。所以本工程的社会笼统曾经不仅仅是一个单纯的建筑和身体的家园，而是一座人们心灵和精神的花园。工程鲜明的建筑特征，对中国传统建筑文化的发掘和复兴，是本工程给人的第一印象；而业主们相互关爱、尊重，其乐融融的欢笑情景，是本工程给人最有吸引力的笼统。称号建议：称号建议解 释都市庭院表达在都市中营造传统中式庭院的整体社区风格。都市院景庭院景观与高素质知识精英所