浅谈建筑领域部分合同的签订与风险控制2

1、PAGE PAGE 19澳浅谈建筑芭施工领域部分合岸同的风险分析与霸控制前 言拌建筑施工企业合疤同管理过程中，哎要特别加强对涉班及较多的三类合跋同进行管理和监疤控，这三类合同芭分别是：买卖合啊同、机械租赁合佰同、建设工程施叭工合同（含笆转包、埃分包合同）。在奥目前的建设施工颁活动中，扒普遍哎存在重中标、轻叭履约；重报价、芭轻措施；重义务巴、轻权利；重口昂头承诺、轻证据挨保留；重实体规癌定、轻程序过程把；重客观性、轻佰时效性，对合同摆风险的估计和控拌制意识不强，相搬应的控制措施不袄到位，导致合同敖纠纷时有发生，百且一旦成诉，受拔损失的往往是施搬工企业。因此，傲务必增强叭合同佰风险防范意识，肮“芭

2、先小人，后君子盎”爸，才能将风险降蔼低到最低程度。按下面围绕近几年芭发生的典型案例昂就合同签约、履哎约过程中存在的翱主要问题及预防案和解决的办法与挨各位领导进行探啊讨与沟通，以盎期袄引起各位领导对佰合同管理的更加耙重视与关注。哎一、合同签订、耙履行过程中存在哎的主要问题及风拜险半1、合同相对方挨主体资格不适格阿，履约能力差傲鉴于建设工程施般工合同（含氨转包、巴分包合同）、机伴械设备安装合同傲对合同履约氨方的资格要求有懊明确的法律规定霸，因此，与不适巴格的主体的签订艾合同自始隘就是无效的。袄如敖：班某分公司承接一坝工程后，由于本霸身无施工人员，矮就将该工程分解背或整体转包给部熬分无施工资格的绊个

3、人施工，将塔坝吊的安装交由没般有安装资质的设伴备租赁单位或个啊人施工。这种情白况下，双方虽然埃签订了书面的合邦同，并且也约定凹了对对方比较苟爸刻的条款，但一爸旦发生纠纷，由啊于合同本身自始摆就无效，最终所霸有的风险还是落绊到了公司的身上翱。邦近2八年公司在跋劳动争议仲裁委笆员会的哎3版起工伤待遇捌仲裁岸争议纠纷罢案件八都是项目部将工啊程捌转包或以劳务傲分包的形式分包瓣后岸，转包、分包岸人招用的施工人氨员发生了工伤事唉故，因与爸转包、分包瓣人协商未果引起肮的。岸当然这3起纠纷半由于受伤职工伤凹残等级较低，最邦终都以协调的方哀式由项目部承担胺了责任，但如果熬伤残等级较高，哀则协商解决的可扮能性就比

4、较小了搬。班2、合同签订行安为不规范，约定岸不明确袄（1）合同相对拌方不明确搬某项目部摆对外签订了一份傲工程分包合同，扮合同开头甲方稗是某项目部，乙敖方是空白，合同凹最后的签字盖章半处，甲方的签章笆均十分完整，乙昂方只是某个人签伴了名字。盎合同履行过程中捌，该哀“翱劳务公司捌”佰所招用的一名工皑人发生工伤事故伴（8级伤残）鉴翱于所需赔偿的数哎额较高，该劳务哎公司的法定代表八人经咨询律师后班，将用工的责任阿推给了项目部，半项目部本以为爸该法定代表人的伴签名应该代表劳耙务公司，但由于靶合同中的乙方未瓣明确，最终引发跋争议，后经多方办调解由该项目部办所属的分公司与拜签订板分包合同的所谓斑的澳“按劳务

5、公司靶”拔各承担了50%凹的赔偿责任。版该案中，如果在澳合同中明确乙方八为某某劳务公司白，即便合同没有伴盖章，但由于该扳劳务公司的法定奥代表人即为合同败的乙方签字人，八则发生工伤事故肮或其他争议后，澳分公司就无须承奥担任何赔偿责任拔。跋该案最大的缺陷靶就是合同中没有鞍明确乙方为谁，凹而在合同上签名埃的绊个人虽然是一有伴资质的劳务公司胺的法定代表人，傲但该个人的签名拜是代表劳务公司澳还是纯个人行为阿，无法确定。颁（2捌）合同相对方子耙虚乌有靶某分公司与一模绊板供应商签订了伴一份模板买卖合澳同，合同开头的耙出卖胺人颁为：XX经营公跋司，买受人为某皑分公司凹。八合同约定了模板搬的质量、数量、般交货期

6、限等要求瓣，货款结算一栏懊表述为：货物经板验收合格后十日稗内付清货款。在隘合同最后出卖般人碍一栏中，并没有矮加盖XX经营公俺司的印章，只有皑某个人签名。该隘合同在履行过程耙中，对方将模板爸送到了某分公司碍的项目部，项目罢部验收后向对方白出具了货物验收傲单隘。罢按常理，该模板叭供应单位应该在伴验收合格后10版天内到某分公司凹结清货款，但该斑模板供应商却在柏其供应的模板全哎部用完后拌才懊持收款收据才到俺某分公司要款。搬当会计要求其出翱具发票时，对方矮称本身连个体户碍都不是，更不要肮谈什么拔“爸经营公司哀”把，无法开具发票罢，双方为此发生耙争议，到工地拉捌电、关门，后经白公安部门协调才扒解决此事。昂

7、该案中，签订合百同时，某分公司碍采购员本以为对白方为某某经营公鞍司胺，开具发票应该扳没有问题。拌所以在合同中也佰没有单独约定单罢价是否为含税价邦，而模板出卖方碍就会利用了该份叭合同中的蔼瑕疵半与分公司发生了翱争议。扒（3）合同签订办人无签约权，该绊加盖印章的没有稗盖章柏某项目部与一劳霸务公司签订了一哎份木工劳务分包背合同，刚开始洽吧谈时，拜项目部经理与该安劳务公司法定代拔表人就相关合同扒内吧容挨均谈妥，后该劳跋务公司法定代表胺人到外省一工地氨，口头委托另一吧在工地的负责人奥与项目部签订合扒同。拔合同签订后，劳柏务公司负责签约扮的工地负责人称隘公章在法定代表凹人处，因而当时坝该合同劳务公司蔼没有

8、盖章，暗劳务公司施工人隘员进场后，挨项目部版忙于生产，搬也没有要求劳务皑公司的法定代表昂人补签字扳或加盖印章矮。合同履行过程白中，因工价上涨唉等因素与项目部办未能就变更承包拌费达成一致，劳瓣务公司突然撤人瓣，引发纠纷。刚板开始项目部以为哎与劳务公司有分岸包合同未经起重癌视，待找出合同拔一审查时，才发案现合同对方法定办代表人未签字，八也未加盖印章。坝项目部迫于工期傲紧等因素，最终阿做出了妥协，增翱加了近25万元鞍的承包费用。八（4）氨合同胺表面上看是重自板身行使权利，霸加强项目管理扳，实际减轻了对胺方的责任绊如：某项目部与爸一租赁公司签订哎了一份机械租赁板合同，合同约定胺，租赁公司不但版租赁般机

9、械设备，而且安还提供操作机械拔设备的人员疤。碍项目部为了加强跋管理，在合同中挨约定，乙方（出扒租方）提供的机摆械操作人员必须拔服从甲方的管理版，操作人员的工扮资由甲方通过乙伴方予以发放。这靶份合同从表面上邦看，项目部是加安强了管理，但从鞍法律的角度看，百明显加重了自身挨用人的法律风险哎，无形中减轻了拌出租方应承担的霸责任邦。唉合同履约过程中岸，出租罢方提供的机械操岸作人员发生了高霸处坠落的事故。俺事故发生后，项把目部本以为己班方不斑需要疤承担责任，但在傲事故处理过程中板，由于租赁公司懊极不配合，将合扒同找出后才发现澳，该合同签订时凹违背了当初将用爱人的风爱险转皑移给租赁公司的败初衷，过于强调半

10、项目管理而免除爱了实际用人单位白的风险，最终由敖公司承担了赔偿靶责任。傲（5）未明确双白方应承担的义务昂，特别是违约责扮任不明确案一些分公司的合笆同起草人员在合芭同中虽对合同的瓣主要条款进行了案约定，但对各方把应尽的责任和义靶务表述较少，拜有的项目部签订捌的劳务分包合同俺1页A4岸纸还没有皑写满按。这样的合同即笆便做到霸“爱条款齐全稗”埃也很难达到合同搬条文明确、败防范合同风险的扒目的。摆特别是叭有些白合同起草人员靶碍于情面，对违败约责任不予涉及版，这无形中削弱俺了合同的约束力拌。还有一种情况霸，虽然规定扒“暗一方违约，另一澳方可以向其追索岸违约金和赔偿金按”坝，但条款写得十矮分含糊，没有明蔼

11、确的数额或计算隘办法，这样也不癌利于发生争议时绊迅速确定违约或癌赔偿的数额。艾如：爱2007年因一按房产开发公司欠邦付某分公司工程敖款,该分公司以阿苏中公司名义起百诉,其主张了对背方逾期付款的违办约金,但未能得凹到法院的支持,碍法院仅判决对方案按同期银行贷款氨利率把计算利息白。该案中鞍如果签订合同时坝约定逾期付款的胺违约金,仅按日氨万分之五计算,斑则测算的违约金扳数额也远远大于办同期银行贷款的耙利息,因此,约袄定违约金或赔偿拔金是提高合同约拜束力的一种很有肮效的方法.芭3、用词不严谨岸，一旦发生争议耙，易引起歧义。埃签订合同不仅要佰做到字斟句酌，搬反复推敲，不要氨在合同中用含糊艾不清、模棱两可

12、耙的词句或多义词俺，而且邦还隘要注意合同的条奥款有无重复，或邦前后是否自相矛安盾，以免对方钻罢空子。佰如：A、某分公鞍司与一施工单位笆签订工程转包合哎同时，有这样一俺条：懊“岸合同生效后不得氨超过20天，乙奥方应向甲方缴纳耙履约保证金XX败元笆鞍，超过一个月未搬能如期缴纳的，澳则合同自动失效艾。跋”傲这里胺“拔一笆个月吧”跋究竟是从哪一天矮开始算起，是合昂同生效之日开始袄算起，还是艾从斑合同生效20埃天坝后算起，写得不班明确。八B、某分公司签奥订的一份建设工败程施工合同中，百对质保金问题表疤述为：懊“拔质保金办搬%，待质保期满唉后一次性支付瓣”俺。般按正常理解质保肮期一满，第二天跋甲方就应当付

13、款凹。拜但这袄样的表述就给对把方拖延付款留下暗借口，一旦甲方爱拖延付款，百我方主张逾期支笆付搬的氨违约金隘和胺利息的时氨，耙起算袄时间白就不是当初所理扒解的从质保期满霸后的第二天起算拔,法院一般会判扮决从主张权利(般起诉)之日起计芭算,这无形中又百造成了从质保期哀满后的第二天至昂起诉之日这一段半期间的违约金或俺利息损失背，正确表述为：翱“安质保金5%，待凹质保期满巴 邦日内一次性支付邦。爱”傲4、合同名称与霸合同内容不一致矮 某分公败司项目部为了规稗避甲方禁止转挨、奥分包行为，埃将承接的部分工昂程岸以邦“奥内部承包责任制肮”吧的形式整体交由斑某个人施工，双艾方签订了一份扳“疤XX项目部内部癌承

14、包责任制拜”盎，但该耙“败内部承包责任制颁”矮中明确：（1）版乙方（承包方）败必须以自身名义版与其招用的施工捌人员签订雇佣合背同，并自行缴纳伴保险，工资自行办支付；（2）甲爱方（某分公司项坝目部）收到建设拜单位拨付的工程板款后除留百X扮%扮的管理费后其余八全部转交给乙方氨。笆从上述两皑条芭款就可以看出，靶这是一份很明显扳的转包合同。斑操作过程中若承奥包单位与建设单扮位合作较好,建拔设单位往往不会颁追究承包单位的吧责任,爱但一旦转包、分皑包单位或人个唉在实际施工时发叭生质量坝、颁工期等问题时，坝矛盾往往就会暴罢露出来，承包单跋位如果此时与建耙设单位协调不好巴，建设单位就有奥可能以合同中的摆约定或

15、法律法规跋的规定，要求承按包单位承担违约癌责任。前一段时半间在办理一实际爸施工人起诉公司百和建设单位建设白工程施工合唉同纠纷案中，建胺设单位一再要求板我公司提供转包袄合同，其目的非矮常明显。翱后来实际施工人柏撤诉，但该拜项目尚在结算阶疤段，建设单位是盎否会追究我公司叭的责任尚不明确埃。奥5、约定的违约摆金或赔偿金数额拜过高，无法履行哎 鉴于合盎同具有懊“懊双鞍务芭性柏”败的特点，因此在白约定违约责任时伴，作为提供合同罢的一方或签订合啊同时，首先要考皑虑自身是否能履板行，若不能履行跋，则在约定违约安金条款时须谨慎瓣。斑 如：A挨、某地项目部在绊与劳务分包人签办订版劳务分包合同时般，约定：拌“拌若

16、乙方施工人员邦有偷窃行为，则百按偷窃财物价值翱的10倍处罚。癌若不能按节点时百间完成施工任务芭，则所完成的工懊程量按50%计罢算霸”绊。这些看似对自败己很有利的条款昂，在实际操作时按对那些劳务分包唉人是不可能完全拔履行到位的。摆 B、某挨分公司在未能按肮期完成施工任务搬时，迫于多方原办因向甲方出具了八一份承诺书，承罢诺若在XX时间鞍内不能竣工，则半每天按XX万元暗的标准计算逾期隘违约金。且没有皑约定违约金最高捌限额，结果在实柏际施工过程中因巴多种原因又超期白较长时间，若按澳承诺书中约定的把违约金标准计算邦，则违约金数额般是一可观的数目颁。巴鉴于该工程尚在安决算阶段佰，对方是否主张袄违约金及主张

17、般多少尚不知晓。胺6、合同主体变巴更，未严格审查搬 签订合奥同的目标是实现扳一定的经济目的班和经济利益，这跋个目标能否实现败，其基本的前提叭是合同当事人是拔否具有履约能力扳，是否具有履行绊合同的财产基础埃。因此作为施工般单位而言，与一耙个有履行能力的办建设单位合作是跋十分重要的般。巴在合同履行过程熬中，要防止甲方版采取金蝉脱壳计暗。如：某分公司百与一房产开发公矮司签订了一份建芭设工程施工合同哀，在该工程竣工矮验收后，收到签袄订合同时的那家肮房产搬开发懊公司出具的一份埃函，函件中称：隘“肮由于公司有多件翱债务纠纷缠身，艾决定将该工程转癌交由叭XX房产管理坝公司管理，今后凹与该工程相关的颁债权债务

18、均由该蔼公司负责癌。跋”埃某分公司接到此皑函件后，虽有异埃议，但发现项目八部人员没有变动俺，内部操作程序疤也没有变化，只跋是甲方向某分公盎司发函时，由原吧来签订合同时的挨房产艾开发公司变成了盎另一家房产管理敖公司。瓣后该分公司在向瓣“捌甲方艾”澳报送资料，包括版结算时，均与靶后碍来这一家房产管板理公司发生业务哎。唉最后要款时，才熬发现这家房产管板理公司吧基本爱是爱一家空壳公司。唉该分公司反过来奥找原来签订合同埃的房产跋开发唉公司哎时翱，该房产巴开发胺公司称，其债务般已发生了转移，隘并且该转移行为奥已得到了某分公跋司的认可。扮根据合同法按规定，债权的转翱移只需要通知债拜务人，而债务阿的转移须得到

19、债耙权人的同意后才罢发生转移。搬该案中，某分公奥司胺虽碍未明确表示同意柏，但其以自身的霸实际皑行扒为表明已同意原跋房产开发公司的搬债务哀转佰移啊行为瓣。矛盾发生后，傲经多次与原房产胺开发公司的主管笆部门沟通，目前皑还有较多的工程熬款未疤能跋要回。扳7、合同履行过半程中，疏于结算氨监管板合同的结算是合拌同履行的主要环坝节和内容，财务半部门把好结算关傲尤为重要，要消般除按“拜谁签合同谁就是扮合同当事人扒”颁的浅显认识。百如：某分公司与澳一建筑公司XX皑分公司签订了一颁份名为百“绊承包责任制鞍”笆实为转包的敖“拔建设工程靶施工合同白“皑。阿合同履行过程中柏，建筑公司XX懊分公司埃合同签订人胺以建筑公

20、司XX坝分公司XX疤办事处的名义向翱某分公司出具收白款收据，收取工霸程款。吧按财务规定，合埃同阿注明的当事癌人与收款人不一吧致时，财务人员霸是不可以付款的柏，但该分公司财瓣务人员认为该合盎同就是持收款收哀据的这个人签字奥的，疏于斑了柏对合同的审核，搬将该款付出半。唉后实际施工人起笆诉公司哎及建设单位昂时发现了该矛盾吧，昂在办理该案时，埃按董事长指示准暗备以诈骗为由向昂公安部门举报，搬后将此信息转达疤给对方，对方不昂知出于何种考虑板。鞍目前实际施工人安已撤拆，但该矛胺盾以何种方式最疤终解决尚不确定吧。该案中，如果碍财务人员在支付伴第一笔工程款时班就及时阻止这种稗不符合财务规定扒的行为，可能会按减

21、少很多不必要般的纠纷和扯皮。版8、往来函件送鞍达不规范，证据矮收集不及时半 提高合澳同履行过程中的百签证意识，并加半强对送达工作的瓣管理，对工程的哀结算至关重要。白在实际施工过程跋中，有些项目部八向甲方提交了大伴量的工程量报告皑、停工通知、甲捌供材要货申请、斑竣工结算文件等肮，但罢有的拜只是交给了发包板方，阿没有要求甲方签败收，有的即使对敖方签收了，但疏暗于保管绊自己手上没有留氨存提交这些法律奥文件的证据，一爱旦发生纠纷对方肮不承认，麻烦就矮大了。昂还有一种情况，矮应当发出的书凹面凹函摆件袄没有发盎或未能及时发稗。啊履约过程中及时翱发出必要的书伴面稗函版件叭，是合同动态管半理的需要，是履搬约的

22、一种手段，罢更是施工单位自吧我保护的一种招安数，可惜这一点案往往被很多项目百部忽视，大多是埃通过口头沟通来罢解决问题，当发碍生纠纷时，因举岸证不能而败诉。笆如拔：安某挂靠的项目部搬与一混凝土公司柏买卖合同纠纷一翱案中，该项目部搬以混凝土公司供把应的混凝土质量笆存在问题为由，哀拒绝给付对方货邦款，在办理该案阿过程中，了解到叭的笆实际情况是版：按混凝土公司供应扒的混凝土由C3皑0改成了C25皑，导致回弹时强扮度达不到，后来爱项目部费尽周折绊，由设计单位将疤设计进行了变更扮，为此支付了不柏少的额外费用。芭问题发生后，该背项目部没有在第奥一时间内书面通班知对方，只是电摆话通知对方来协半商解决，对方也俺

23、曾派人来协调，挨但双方未能协商哀一致，达成书面靶协议。巴项目部本以为对芭方不会对事实进阿行抵赖，而且有拜货款柏未给付，能扣住俺对方，哪知事隔熬近一年，该工程哎竣工验收合格后耙，疤混凝土公司班才以买卖合同纠奥纷对公司提出了坝诉讼。瓣项目部接到仲裁八机关送达的仲裁芭申请书副本时，凹才匆忙向对方发把了一封质量哎存在问题的书面拜函件,公司答辩蔼时尽管矮也白提出了质量确有般问题的芭“皑客观事实挨”背,但由于没有相拔应的证据证明对百方质量有问题的八“搬法律事实瓣”碍,最终该答辩意班见未能得到仲裁斑机关的支持。熬9、随意签订补啊充协议和会议纪白要靶 在合同凹履行过程中，就氨某些专门问题签哀订补充协议或形哀成

24、会议纪要是常霸有的事，但部分皑项目部的项目经绊理不能按照公司坝内部的合同评审叭程序进行合同审佰核，草率在补充摆协议或会议纪要袄上签字。伴如癌：哎某项目部应建设鞍单位的要求赶工肮期，在一次建设柏单位、稗监理单位、承包绊单位召开的工程版例会上，就如何捌赶工期以及将工摆期比原霸合同约定皑的邦工期提前氨40天等问题形氨成了会议纪要。挨会议纪要还规定扮了疤按吧新八约定的工期完成蔼或不能完成施工邦任务的奖惩癌办法。澳该项目的扮项目阿经理在未经请示胺分公司主要负责埃人的情况下，在稗会议纪要上签上芭了大名。袄哪知该工程懊最终未能按会议啊纪要约定的工期盎完成施工任务。伴结算时建设单位笆要求按会议纪要版的约定进行

25、处罚熬。争议发生后，吧法院根据查明的败事实认为，尽管柏会议纪要改变了摆原合同对工期这版一主要条款的约扒定，但会议纪要懊中明确了赶工措邦施，爸该赶工措施得到版了项目负责人的败认可，靶特别是对按期完把成与不按期完成鞍的奖惩办法是同氨等的，没有加重板承包人的负担，按因此该会议纪要阿是合法有效的。跋建设单位要求承唉包单位白承担违约责任是氨可以的，最终该八案以调解方式结罢案。艾10、轻视合同斑纠纷解决的方式稗和诉讼管辖地的颁选择伴如：某分公司艾将所承接的工程癌转包给一无施工背资质的个人，该半个人在施工过程疤中，以项目部名袄义佰与一模板供应商凹签订了一份模板扳买卖合同佰（项目部未盖章疤）班，相对而言，在胺

26、这份买卖合同中拔，凹买受人罢应处于相对强势阿的地位昂。把但在签订合同时扒，将纠纷的解决安方式表述为：败“败若发生纠纷，双佰方应协商解决，爸协商不成，由出氨卖人所在地人民版法院管辖。挨”暗合同履约过程中拔因该无施工资质肮的个人未能给付叭货款引发纠纷。唉模板供应商根据拌合同约定向自己背所在地的人民法爸院提起诉讼，法斑院以公告方式送拌达了开庭传票，敖应诉通知书。鉴柏于我公司无人知肮晓，法院缺席审般理后将判决书以捌公告方式送达。绊在进入执行程序俺后，我公司才知碍晓。后通过申诉靶程序才将该案转扮败为胜。熬司法实践中，一背般选择哀己罢方所在靶地法院摆管辖，这样操作搬起来才方便。叭二、合同签订、凹履约过程中

27、癌风险预防及控制霸的办法。把签订合同是合同奥双方当事人依法昂就合同的条款协蔼商、议订的一种扮法律行为，是当挨事人双方实现一皑定的目的，明确扳相互把之间权利、义务摆关系的步骤，谨氨慎签订合同是合叭同履约的前提，捌诚翱实、恰当履啊行盎合同是实现合同摆目的基本要求。肮（拌一佰）拔签订合同时，应办注意的几个问题暗：霸1、争取合同的扒起草权笆一般来讲，合同挨由谁起草，谁就盎有主动权拌。巴起草一阿方瓣的主动性在于可吧以根据双方协商绊的内容，认真考叭虑写入合同的每扳一条款，斟酌选案用对靶己坝方有利的措词，败更好地考虑和保佰护自己的利益。摆2、注意签约对癌象的主体资格。背当前经营单位的昂性质、种类比较蔼复杂，

28、有必要考巴虑交易对方的主败体佰资格，履摆行吧合同的能力、信阿用情况等。主体搬资格方面一定要败查看一下对方的拜营业执照碍、袄资质证书肮和企业参加年检摆的证明资料斑。板合同该加盖印章哎的，一定要加盖吧印章，并且印章案要与合同列明的伴当事人一致。熬3、注意合同名唉称与合同内容是靶否一致。坝有些项目部使用挨合同统一文本，拌这本是好事，但瓣由于对合同性质百不了解，出现张颁冠李戴的事情，肮为合同的履约增鞍添了麻烦。瓣4、注意用词严傲谨，不要在合同邦中出现模棱两可绊的词句案或跋多义词爱，挨避免用词不严谨背造成的麻烦。比蔼如，定金不能写败成订金，约定定氨金则适用定金罚凹款，而订金则认懊定为预付款，不背具版有担

29、保功能。颁对于总体包干的版合同不能表述为爸：艾“鞍工程承包范围为袄一次性包干。隘”爸5、明确监理工爸程师及双方管理澳人员的职责和权柏限。八施工过程中，发班包方、承包方、昂监理方参与生产唉管理的工程技术耙人员和管理人员板较多，往往因按参与疤人员职责和权限昂不明确或不为对俺方所知，造成双柏方不必要的纠纷板。合同签订时要哎明确列出各方派跋出的管理人员名昂单，明确各自的耙职责和权限，特坝别是将具有变更蔼、签证、价格确百认等签认权的人按员，签订范围、捌程序、生效条件跋等约定清楚，防板止无权人员随意捌签字。唉6、注意列明商靶品、劳务、租赁盎物的单价。八有些项目部在对拔外签订买卖合同摆、租赁合同、劳敖务分包

30、合同时，捌列明的标的是多坝类的，但只在合扒同中明确合同的皑总价款，没有确绊定具体商品、劳袄务、租赁物的单啊价，一旦合同部熬分履约后发生争氨议，就难以确定啊尚未履约部分标白的的价款。叭因此，签订上述捌合同一定要列明拜各标的物的单价霸。佰7、明确违约金岸和赔偿金的计算懊办法班合同法规定办，当事人可以约哀定一方违约时应办当根据违约情况跋向对方支付一背定数额的违约金翱，也可以约定因艾违约产生的损失跋赔偿瓣计算办法。如只安约定：昂“霸任何一方不得违哎约，否则由违约扮方承担违约责任扳。碍”板对如何承担违约芭责任没有约定。坝则坝法院实际操作时矮往往会视为放弃挨追究对方违约责唉任的权利碍。另外，约定的靶违约金

31、过高、过哎低往往都起不以拔约束作用，澳赔偿金数额要适熬当，不要过高，哀也不要过低。班8、确定管辖法爱院唉在合同中明确管鞍辖法院，可以避巴免在诉讼管辖问般题上耗费时间和捌精力盎。哀在签订合同时，邦双方一般比较友氨好，比较容易达啊成一致意见，如哎果事先确定了管鞍辖法院，就不必案在以后为争管辖斑法院而斗的你死碍我活了吧。半实际操作时尽量稗选择扒己白方所在地法院管拌辖，若对方不同鞍意，可改为靶“爱双方所在地法院般均可管辖，澳”扳尽量不要选择对凹方所在地法院管半辖。另外，由于安仲裁具把有一裁终局制办的特点以蔼及当前部分仲裁挨机构操作不太规皑范，建议不要选爸择以仲裁的方式拌解决纠纷。挨9、注意项目分皑包、

32、转包、挂靠稗合同的特殊要求稗。搬相关法律、法规澳规定，挂靠是法阿律的禁止俺的行为，霸是否可以进行工靶程的转包、分包埃又必须由发包方拔与总承包方俺在合同中进行约般定。通佰常情况下，发包翱方会在合同中禁伴止项目转包和分矮包或规定矮：傲“靶未经发包方同意啊，承包方邦不得将项目转包叭或分包暗给办第三方，否则视啊为无效，靶”扮总承包单位若操伴作不慎，可能引败起发包方解除合肮同的法律风险笆。因此，在处理翱转包、挂靠关系颁时，翱对外尽可能以内肮部承包责任制的岸方式，规避相爱关的法律风险。败因为内部承包是背法律扳所允许的。八将转包、挂靠项白目实实在在地转败变拔为胺公司的自癌有项目。邦对转包、挂靠项皑目在阿实际

33、操作时建议搬注意以下几点：捌（1）将挂靠人澳聘为艾公司疤员工。内部承包拔协议的签订双方霸是施工企业和企岸业项目艾负责人岸，也就是说只有半企业的项目艾负责人才能与企阿业签订内部承包霸协议。因此，公瓣司敖应当先与挂靠人挨（把尽可能拔有项目经理资质安）签订劳动合同八、建立劳动关系百。如果实际挂靠暗人并不具备项目肮经理人资质，最昂好与有资质的项皑目经理签订内部澳承包协议，实际氨挂靠人作为合同颁的担保人承担连埃带责任，这样败公司罢的权益更能得到爱保证。阿（2）由癌公司扮或者项目经理组稗织、派谴项目的岸具体管理人员。伴建设工程的项目佰负责人、技术负案责人、核算负责隘人、质量管理人哎员、安全管理人癌员等人员

34、均由熬公司佰与其签订劳动合懊同，其工资以阿公司扮名义进行支付。稗（3）加强工程笆款的管理。现实扳中挂靠人常常以稗各种方式套走工板程款但又不用于爱项目本身，从而疤给项目的运作带板来很大的障碍。巴因此，项目的建拔设资金应由版公司扒进行具体管理。摆并且所有资金必阿须经过公司设立绊的帐户运作。懊在建设项目资金皑的管理上要有一芭套行之有效的规拜则，以确保项目般资金完全用于项澳目支出。案（4）采用材料半委托采购与劳务按分包相结合的方扳式。俺这种方式实际上跋是将挂靠施工合唉同分为如下两个啊合同：一是建筑袄材料委托采购合败同，鞍公司奥将建设工程的材耙料全部委托给挂捌靠人采购；二是安将建筑劳务合法扮地分包给有劳

35、务阿资质的挂靠企业傲完成。两个合同哎标的加起来就是澳该建设工程的所熬有工作。由于将背施工任务分解为翱材料和劳务两部百分，分别签订合矮同，比较隐蔽，耙若不同时发现两碍个合同存在按，扒则挂靠关系就不爸会被揭穿。否则俺，仍然存在双方岸被认定为挂靠或敖者转包关系的风佰险。搬（5）严格控制靶合同履行过程中把的风险。芭公司熬要成立专门的项袄目管理组，严格版控制工程质量。稗甚至可以要求比扳工程监理更严格摆，因为质量一旦瓣出现问题，奥公司坝所受的损失将比啊所获得的利益大哎得多，甚至会危斑及白公司哀的凹资质碍。拔严格财务管理。隘即将项目管理纳捌入到岸公司捌正常的财务管理哀中，严格防范挂瓣靠人拿到发包人蔼支付的工

36、程款后搬挪用、占有甚至摆携款潜逃，必须凹监督挂靠人将款搬项用于项目建设熬。熬完善劳务管理。柏公司白应积极督促挂靠哎人为各自招聘的跋建筑工人购买保版险，以减少工伤办事故发生时的风耙险承担。完善挂熬靠人与其招聘的敖建筑工人的劳动埃合同，让劳动争扳议发生后，工人巴第一时间追索的蔼是挂靠人而不是吧公司翱。板（6）发生纠纷蔼后，白公司靶应当审慎选择是笆否暴露挂靠关系绊。捌总包合同的效力捌取决于中标企业版与建设工程发包百方签订总包合同笆时是否已经存在芭挂靠关系。如果扒在签订总包合同版时已经签订挂靠佰合同（合同名称叭多种多样）或者百虽未签订书面挂俺靠合同懊，败但由实际施工人艾组织投标，实际捌施工人纯粹只是颁

37、借用了名义上的败投标企业的资质皑，则投标企业与阿实际施工人之间熬是挂靠关系，总哎包合同无效、挂氨靠合同也无效；柏如果在签订总包氨合同时以自己名八义参与投标、后般来中标的企业还澳没有与其他企业笆或个人达成一致斑意见或签订合同昂，约定中标后由把该企业或个人实碍际施工，则中标安企业与实际施工凹人之间是转包关皑系，总包合同有按效、转包合同无班效。巴在现实中，挂靠拔和转包在相当多佰的情况下实际上扳很难界定，很多叭挂靠都是以转包阿或分包的形式出翱现的。当前国内绊很多施工企业采霸取挂靠方式承接挨工程时，一般都搬会在投标前事先拌和挂靠方签订一瓣份内部协议，约斑定挂靠方和跋施工企业办在投标过程中的稗各自分工，一

38、旦半工程中标，则挂蔼靠方在和阿施工企业再签订爸一个正式的合同俺，当然，这些协捌议都不会对外透拜露，罢发包方扒也碍很难知悉，往往氨是施工合同履行矮过程中发生纠纷敖后，发包方才发爱现其中的玄机，肮只能在诉讼或仲败裁过程中通过庭氨审进一步查清相班关事实。巴因此，一旦与发办包方发生纠纷，扒选择总包合同有八效或无效的决定巴权实际上在白中标企业俺或实际施工人，摆而非发包方。因摆此当总包关系发把生纠纷时半，中标企业碍和挂靠人可以选啊择主张总包合同拜无效或者有效。唉如果实际施工方颁存在违约，则可隘以主张总承包合吧同无效，哎公司半可以拿出证据证罢明实际上是挂靠暗人借用其资质承爸接工程（而爸公司板与挂靠人合作举罢

39、证他们之间签订扮有挂靠合同、双阿方是挂靠关系是扳很容易的），因背为即使合同无效矮，也可以按照合扳同约定的结算条爱款办理结算手续百，对蔼公司扒和挂靠人都没有颁法律风险。但对岸于发包方而言，啊总包合同无效，版就意味着发包方吧不能依据合法有癌效的总包合同条拜款追究袄公司懊的工期、质量或搬安全等违约责任坝，因为总包合同岸无效，违约条款佰也就随之无效。挨反之，如果发包佰方存在违约，胺公司八和挂靠人想对发啊包人进行索赔，癌就可以继续隐蔽白两者之间的挂靠澳或转包关系，主凹张总包合同有效搬。百10、明确约定般材料供应商结算翱的依据。熬经常有材料商起盎诉承包人的案例癌，材料供应商岸拿出由工程项目白材料员出具的收

40、百据或欠条（收据隘内容大多为收到盎某物品多少，单癌价多少、价值多氨少，未付款等证稗据）并得到了法癌院的确认，判决暗由建筑企业承担笆。很难说这些版证据都是真实的阿，而这些诉案总百是发生在挂靠或凹转包分包的项目傲经理部啊解体后皑或叭项目不能控制时扳。巴因此，有必要在懊当初签订的吧合同中约定；材摆料数量的确认必拜须以项目负责人半签名并加盖项目邦部公章的收熬货摆凭单为准，否则安不能作为材料供败应商供应材料的艾依据。袄（二）履凹行坝合同时应注意的懊几个问题：扳建爸设氨工程合同的履约疤，本人认为归根扒据结底有三件事澳：工期、质量和哎结算。即：工期颁要保证，质量要罢合格，结算要及胺时，这三点处理氨好了，就不

41、会发版生大的纠纷。爱下面就工期和结氨算问题谈点不成埃熟的看法。霸1、关于工期问拜题。据中国建翱筑报的一份资盎料统计，施工单隘位能按当初所签肮订的建设工程施唉工合同约定的工把期完成隘施工任务的只占跋1靶5%，绝大部分伴均未能在绊当初艾合同约定的工期碍内完成胺。耙但施工单位是不柏是都要承担因拖搬延工期的违约拌责任呢？靶答案是否定的败。鞍因为拖延工期的啊原搬因捌很多，主要有：笆工地交付不合格搬，勘察不翔实导岸致地基处理复杂皑，施工中频繁变巴更设计，业主资熬金短缺工程款不埃到位致使施工方疤怠工、停工，有阿些大型工程还可阿能出现几个施工摆单位之间衔版接凹、配合不顺畅，傲而延误工期。工跋程延误将带来一俺系

42、列的问题。首笆当其冲的就是第稗三人责任，如果翱项目是商品住宅暗，就会涉及到向靶购房人交付的问安题，推迟交房会白产生一系列的索跋赔发生皑。癌如果是部分工程背停工（比如土建伴工程），就会影白响后续工程的进爸行，会引发材料稗的癌价格氨变化，笆人工费的提高，摆材料堆放的保管霸费用等等。此时般作为施工单位要柏开展以下工作：熬如果是施工方背以隘外的原因导致施巴工无法进行，应敖及时向有关关联般方发函，提醒其版采取相应措施以摆减轻停工带来的搬损失；如果搬是因搬发包方未按期支案付工程款等原因懊而主动停工，则绊需事先邀请蔼专业阿法务工作背人员暗共同分析停工是捌不是一个有力的癌措施，研究停工斑时享有的权利，瓣千万不

43、要草率停敖工氨。蔼注意：有些合同翱约定，甲方虽未板能按期付款，乙靶方不得以此为靶由碍停工，此时乙方俺要慎重选择是否傲停工。笆所有工期顺延均办必须由施工方向败发包方书面提出吧具体要求顺延的胺天数。施工方应靶在顺延工期情形捌发生后14天内爱，就延误的工期柏以书面形式向工扮程师提出报告。挨如果施工方仅仅凹是在函件中指出蔼上述事实并提出搬要顺延工期，但哎并未明确提出顺坝延的天数，则工柏期仍无法顺延。班在现实中，不少爸施工方确实曾经办针对设计变更、唉甲供材不及时、熬甲方支付工程进霸度款不到位等情蔼形向发包方或者叭监理单位提出了芭工期顺延的请求碍，但是并没有明扳确提出顺延的天阿数，这往往导致拔日后在诉讼过

44、程把中法院认定工期板不应当顺延而判爱罚施工方承担高半额逾期竣工违约癌金，致使施工方扒付出了沉重的代把价，教训尤为深扳刻。扮2、关于结算问矮题。板项目施工过程中懊经常会发生洽商按、技术变更坝。靶但是有了洽商、爸变更不一定就会耙导致合同价款的拜改变。工程价款跋的结算必须要有熬证据的支持，证澳据的搜集要求工蔼程双方在工地现白场特别注意将技板术签证转化为经昂济签证。在工程啊签证工作中应注疤意以下几方面的耙问题：隘（1）凡是发生阿工程设计变更，芭都癌必须由发包方书懊面告知施工方，耙方可组织实施。扒施工方无权擅自案对原工程设计方氨案进行变更，否败则发包方有权对霸设计变更调整的伴工作量不予绊认拜可癌，跋并追

45、究施工方的版违约责任。皑（2）施工方必跋须按照施工合同板约定的时间，向稗发包疤方或监理单位提拜交已完工程量的扮报告并要求其签半收。若发包方未哀能按期八支付工程进度款百，双方又未达成袄延期付款协议，背导致施工无法进傲行，则施工方可啊以停止施工，并俺由发包方承担违芭约责任。在因发般包方原因造成停澳工时，施工方一胺定要在合同约定办的时间内向发包耙方书面发函并说碍明停工理由。肮（3）发生合同岸价款调整的情形胺项目部应及时向版发包方发函。坝另外增加工程量氨及稗合同外用工芭应阿尽量事先取得签半证，不要等工程艾快要完工绊时才提出签证要癌求盎。在许多工程施艾工过程中，肮项目部袄面对工程量的大颁量增加，施工中坝

46、过多考虑与总包敖感情斑而碍没有意识到要事隘先取得签证，等颁到完工或结算前吧才与对方谈签证胺问题，造成了极背大的风险。翻开唉最高人民法院建扮筑合同纠纷案例扮，施工单位在诉按讼中由于没有拿熬出有效的签证，艾导致自己诉求无安法获得法律支持肮的巴案例比比皆是澳。俺关于工作签证说傲三点建议：（1瓣）落实专门部门办或人员统一与甲背方办理签证手续袄，同时发包人、暗监理单位或设计半单位的来文来函半也是由这个专门邦部门或人员来接皑受，然后再发分癌给相关部门处理背。（2）办理签安证的部门或人员安要熟知合同中对瓣有效签证的约定柏，比如对签证主鞍体的要求，对签把证提交的时间及般答复处理的时间摆要求，对签证增癌加工程量

47、所采用挨的帐单要求。否艾则，不在规定时摆间内或未按约定澳的形成提交签证奥则该签证无效或氨无法办理而造成哀损失。（3）有伴效的工程签证通哀常须符合以下四奥个构成条件：第暗一，必须是双方肮当事人进行的签把证；第二，签证唉人员必须有授权巴；第三，签证的唉内容必须是直接邦涉及工期的顺延拜、费用的增加；阿第四，必须有甲跋方明确的答复，耙即双方协商一致盎，比如有的甲方艾签证人员对施工班单位提出的顺延盎工期的或增加z肮工程价款的要求芭，只签芭“哎情况属实肮”佰而没有给予明确搬批示，按施工惯拜例，结算时可能颁认定为有效签证捌，但若发生争议叭，则这些证据只阿能证明事实不能邦确定准确的签证碍意见。胺当然八，如果拔发包方昂对俺项目部伴提出的设计变更盎或施工变更追加八合同价款的签证爸不予书面确认，袄建筑施工企业该败怎么办？根据最叭高人民法院审凹理建设工程施工罢合同纠纷案件适叭用法律问题的解办释第十九条规笆定：坝“败承包人能够证明奥发包人同意其施拔工，但未能提供扒签证文