田园综合体项目-商业计划书(全稿)

1、XXXX田园综合体项目商 业 计划 书二零一九年三月第九章投资建议5.4.第九章投资建议5.4.4.4项目规划结构2.0 TOC o 1-5 h z 第一章项目概要1.项目介绍1.公司情况1.项目建设内容及规模2.项目定位5.项目背景6.项目保障7.第二章项目背景及必要性9.项目建设背景9.项目建设的必要性1.1第三章 项目综合分析1.4.旅游前景分析1.4投资优势分析1.4客源市场分析1.6客源市场规模预测1.7项目 SWOT 分析 1.7.第四章 项目建设规划1.9.项目建设理念1.9项目形象定位1.9建设规模与周期2.0第五章 商业盈利分析3.4.运作思路3.4.目标市场3.4.经营收入

2、分析3.5项目盈利保障3.5推广方式3.6.第六章投资方式3.7.合作模式3.7.股权投资方案3.7参与经营方案3.8股权退出机制3.8第七章风险分析及对策 3.9.风险分配基本原则3.9项目风险分配流程4.0项目风险分配方案4.0投资风险防范4.6第八章项目效益分析4.9.社会影响效益分析4.9经济效益分析5.2生态效益5.2.示范效益5.3.投资价值5.4.投资建议5.4.第 页第 页第 页第一章项目概要1.1 项目介绍XXX 田园综合体项目为商丘市XXX 农业发展有限责任公司旗下优质项目之一，该项目在充分利用夏邑县城东部太平镇优越的区位优势、旅游环境优势、人文旅游资源优势、交通优势及原生

3、态的山水旅游资源优势，围绕产业兴旺、治理有效、乡风文明、生活富裕及生态宜居的方针，以乡村振兴为核心，把“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”融入到整个项目建设与开发、运营中， 把追逐梦想，奋力拼搏最为企业发展的动力。项目以“龙山文化”为在地文化根基，以至圣先师孔子的祖籍、文哲大师庄子的故里、巾帼英雄花木兰的家乡、彭雪枫将军的殉国地及“火文化”的发源地为文化背景依托，以虬龙沟河、乡村社区、生态田园及 “ XXX ” 为生态背景支撑，以非遗文化展示为民俗体验支撑，重塑华夏祖地，唤醒田园乡愁，打造特色鲜明、宜居宜业宜游宜养、 城乡共享、惠及各方的田园综合体。公司情况2018 年三季度，

4、在夏邑县政府的大力支持下， “商丘市 XXX 农 业发展有限责任公司”注册成立并与县政府签订了“项目合同”，为项目公司提供了土地集中流转（先期 2000 亩， 后期3000 8000 亩） ，优惠价出让建设用地（约339 亩，先挂后返），政府出资项目区内基础设施配套建设，政府主导700 亩土地 30 年两次流转，前二十年减免租金费用，无偿使用“龙河湾文化体育园”、税收减半等6 项扶持政策以及积极帮助争取扶持资金和营造良好营商环境等多项软政策 支持。目前项目已获投资项目立项批准，已列入 2019年省级重点项 目库，正在申请省级试点项目申报。项目建设内容及规模该项目规划总用地面积5100亩，本项目

5、总投资为120000万元c 分三期建设，其中：一期项目为智慧农业体验核；二期项目为绿色农 业种植组团；三期项目为药食同源农业种植区、研学教育拓展区、民 俗康养体验区、水上游乐运动带。一期项目：智慧农业体验核项目总占地165亩，内含停车场、入口广场、农业科技馆、高科 技农业草莓管、自动化有机蔬菜试验基地、商务会议中心、生态餐厅 一婚庆基地。表1-1智慧农业体验核建设规划表序 号分项名 称建设内容建设规模(m2)备注1智慧农 业示氾 区次入口广场集散广场13502生态停车场14176小车位225个，大巴 车位15个农业科技馆50场馆建设高科技空中草莓馆13440场馆建设自动化有机蔬菜试验基地915

6、2场馆建设商务会议中心3129场馆建设生态餐厅一婚庆基地19540场馆建设二期项目：绿色农业组团详见表1-2绿色农业组团建设规划表表1-2绿色农业组团建设规划表序 号分项名称建设内容建设规模备注1色农业组团黄花菜种植园666670产地梳理，作物种植黄花菜加工厂15076场地建设，晒场建设创意农业馆15181场馆建设七彩果林14834产地梳理，果树种植科技农业体验馆15662场馆建设CSA家庭农场37743产地梳理，作物种植艺术景观田园23024产地梳理，作物种植农业DIY体验馆23130场馆建设三期项目：药食同源农业种植区、研学教育拓展区、民俗康养体验区、水上游乐运动带，项目详见表 1-3三期

7、建设规划表。表1-3三期建设规划表序号分项名称建设内容建设规模备注1农产品加工园39260场馆建设黄花菜种植80984场地梳理，作物种植黄花菜种植 片区农产品销售园17625场馆建设农产品仓储物流园19167场馆建设健康食品体验中心53417场馆建设2水上运动娱 乐带体育运动 基地龙舟赛事中心一皮划艇基地一航模基地一体育运动设施篮球场、羽毛球场、排球 场等场地建设主体花卉景观园33898场地梳理及花卉植物种植水岸花香木屋220044个3民俗康养区主入口广场4085场地建设停车场2989约46个接待中心一创客中心7801场馆建设乡村文化大集合5230场地建设民俗商业街场馆建设非遗工作室场馆建设乡

8、村市集场馆建设沙滩游乐园12114水体打造，岸线梳理主题田园景观9951产地梳理，园区建设XXX温泉度假酒店10110场馆建设疗养公寓19946现状建筑，立面改造风情水街11697场馆建设康养智慧社区112068场馆建设4研学旅行基 地研学管理 中心集散广场3882场地建设生态停车场970027个大巴车位，161个小 车位游客接待中心1350场馆建设小广场2000场地建设生态厕所500场馆建设综合管理楼700场馆建设孔子国学堂1353场馆建设户外拓展训练园19397场地梳理，设施建设非遗技艺体验园19658场地梳理，园区建设“刀耕火种”农园11986产地梳理，作物种植，设 施建设火车寄宿营17

9、30火车车厢改造自助厨房2249场地梳理，场地建设烧烤营地1685场地建设帐篷营地4608场地梳理“奕畴湖”水上拓展基8390湖区打造，设施建设5药食同源农 业组团食疗草本园119229场地梳理，作物种植药用植物园160714场地梳理，作物种植五谷景观园230979场地梳理，作物种植五彩约卉园164754场地梳理，作物种植中药文创展示馆24184场馆建设未来规划建设项目详见表1-4。表1-4未来建设规划表序号分项名称建设规划内容1共享农庄风貌改造，景观环境打造2家庭生态养殖场设施建设，场地梳理，景观打造3民宅民宿改造4农业培训研习所5社区农业6乡村公园设施建设，景观环境打造7开心农场场地梳理项

10、目定位项目的建设将按照 生态立村、产业兴村、旅游活村、品牌强村 的发展战略，指导和指定结构清晰、布局合理、设施完善、环境优美、 具有地方特色的美丽乡村及田园综合体旅游产业总体规划。达到经济第 页第 页繁荣，生活富裕，交通便捷，基础设施齐全和生态良性循环的宜居田园乡村。1、自然景观打造：突出当地自然景观的惊与险，强化环境的奇和特、刻画民俗的雅和静、舒展山林的野和趣，同时结合整个综合性旅游区的打造寻求一个特色鲜明、主题突出的定位，实现区域景点的快速推广。2、美丽乡村建造：从区域产业分工协作上考虑，作为新农村示范工程，使松树村成为城乡统筹下“宜居、宜业、宜游、宜养”的特色产业乡村和人居小镇。农业休闲

11、游乐体验：绿意田野、花丛树下，快可乘、 游可骑、闲可走，让游客远离尘嚣亲近自然。4、科技农业互动农业：可赏、可摘、可售是旅游农业的基本特点，实现科学、健康及安全还原食品本源味道，发展当地居民全民参与旅游农业是乡村旅游快速持续发展的原动力。5、在产业升级上，通过综合型旅游区规划和设计使一三产业互融互动，实现产业中有旅游和旅游中有产业的复合模式。6、在资源利用上，整合区域内优势资源，达到区域资源的合理化利用，立足夏邑县城东部太平镇新的旅游产业集群发展。项目背景田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式,是在城乡一体格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合

12、农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。实施乡村振兴战略，是解决新时代我国社会主要矛盾、实现“两个一百年”奋斗目标和中华民族伟大复兴中国梦的必然要求，具有重大现实意义和深远历史意义。带动农民致富，落实乡村振兴。通过农业现代化、规模化生产提高农业产量，提高经济效益；打造农村休闲旅游， 提高农民收入；多方位促进农民收益增加，最终实现乡村振兴。乡村振兴的关键是促进农村的产业发展，思考农村农业优势，根据农村宜居的生态环境，开辟“吃农家菜、采摘果蔬、住富氧农家屋”的乡村旅游，让旅客体验生态游，多途径提高农民收益，带动农村发展，实现乡村振兴。该项目， 总体建设

13、以夏邑县城东部太平镇为依托，以建设村庄秀美、环境优美、生活甜美、社会和美为目标，以完善社区基础设施、健全公共服务、推进生态环境整治为重点，尽快将其建设成为农民的美丽家园、幸福乐园。同时把试点作为落实党的十九大精神的重要载体，力求通过试点，能够在推进农业现代化、城乡发展一体化和生态文明建设方面；在优化公共资源配置、实现永续发展方面；在创新美丽乡村建设模式，完善农村中心村和新型社区村民自治机制方面；在探索全省“一事一议”财政奖补政策转型升级方面，做到有所发现、有所发展、有所突破、有所创新。项目保障1）项目符合国家对农村及旅游行业的支持政策；2）项目以其个性化及多样化的内部设计，满足了不同人群对旅游

14、环境的要求，市场需求较大；XXX 田园综合体项目依靠商丘市XXX 农业发展有限责任公司先进的管理理念、综合性的旅游资源、农产品生产加工一体化服务体系及配套建设，有效的保证了客源量的增加及利润率的提升。XXX 田园综合体项目是集观赏性、独特性、文化性和体验性为一体的旅游项目。项目商业模式依据当前休闲旅游行业市场现状及同行分析而设定，符合行业发展趋势。综合来说，商丘市XXX 农业发展有限责任公司XXX 田园综合体项目符合国家相关产业政策、符合市场需求、利润空间大、商业模式完整。因此，项目的发展前景是广阔的，投资收益有着很大保障。第二章项目背景及必要性项目建设背景乡村是具有自然、社会、经济特征的地域

15、综合体，兼具生产、生活、生态、文化等多重功能，与城镇互促互进、共生共存，共同构成人类活动的主要空间。乡村兴则国家兴，乡村衰则国家衰。我国人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾在乡村最为突出，我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段的特征很大程度上表现在乡村。全面建成小康社会和全面建设社会主义现代化强国，最艰巨最繁重的任务在农村，最广泛最深厚的基础在农村，最大的潜力和后劲也在农村。实施乡村振兴战略，是解决新时代我国社会主要矛盾、实现“两个一百年”奋斗目标和中华民族伟大复兴中国梦的必然要求，具有重大现实意义和深远历史意义。实施乡村振兴战略是建设现代化经济体系的重要基础。农业是国民经

16、济的基础，农村经济是现代化经济体系的重要组成部分。乡村振兴，产业兴旺是重点。实施乡村振兴战略，深化农业供给侧结构性改革，构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系，实现农村一二三产业深度融合发展，有利于推动农业从增产导向转向提质导向，增强我国农业创新力和竞争力，为建设现代化经济体系奠定坚实基础。实施乡村振兴战略是建设美丽中国的关键举措。农业是生态产品的重要供给者，乡村是生态涵养的主体区，生态是乡村最大的发展优势。乡村振兴，生态宜居是关键。实施乡村振兴战略，统筹山水林田湖草系统治理，加快推行乡村绿色发展方式，加强农村人居环境整治，第 第 有利于构建人与自然和谐共生的乡村发展新格局，实现百姓富、生态

17、美的统一。实施乡村振兴战略是传承中华优秀传统文化的有效途径。中华文明根植于农耕文化，乡村是中华文明的基本载体。乡村振兴，乡风文明是保障。实施乡村振兴战略，深入挖掘农耕文化蕴含的优秀思想观念、人文精神、道德规范，结合时代要求在保护传承的基础上创造性转化、创新性发展，有利于在新时代焕发出乡风文明的新气象，进一步丰富和传承中华优秀传统文化。实施乡村振兴战略是健全现代社会治理格局的固本之策。社会治理的基础在基层，薄弱环节在乡村。乡村振兴，治理有效是基础。实施乡村振兴战略，加强农村基层基础工作，健全乡村治理体系，确保广大农民安居乐业、农村社会安定有序，有利于打造共建共治共享的现代社会治理格局，推进国家治

18、理体系和治理能力现代化。实施乡村振兴战略是实现全体人民共同富裕的必然选择。农业强不强、农村美不美、农民富不富，关乎亿万农民的获得感、幸福感、安全感，关乎全面建成小康社会全局。乡村振兴，生活富裕是根本。实施乡村振兴战略，不断拓宽农民增收渠道，全面改善农村生产生活条件，促进社会公平正义，有利于增进农民福祉，让亿万农民走上共同富裕的道路，汇聚起建设社会主义现代化强国的磅礴力量。项目建设内容分三类型，即 “普及、 提升、 示范” ， 根据项目区域的实际情况，对基本生活条件尚未完善的村庄，重点支持水电路气房等基础设施建设。对于基本生活条件比较完善的村庄，重点支持环境整治，全面提升人居环境质量。该项目，

19、总体建设以夏邑县城东部太平镇为依托，以建设村庄秀美、环境优美、生活甜美、社会和美为目标，以完善社区基础设施、健全公共服务、推进生态环境整治为重点，尽快将其建设成为农民的美丽家园、幸福乐园。同时把试点作为落实党的十九大精神的重要载体，力求通过试点，能够在推进农业现代化、城乡发展一体化和生态文明建设方面；在优化公共资源配置、实现永续发展方面；在创新美丽乡村建设模式，完善农村中心村和新型社区村民自治机制方面；在探索全省“一事一议”财政奖补政策转型升级方面，做到有所发现、有所发展、有所突破、有所创新。项目建设的必要性是符合国家产业结构调整的需要中华人民共和国国家发展和改革委员会令产业结构调整指导目录（

20、 2011 年本） 在鼓励投资产业中含有：第三十四类旅游业 ：第 2 项（乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情旅游及其他旅游资源综合开发服务）该项目属于国家产业结构调整指导目录中鼓励类投资产业。是发展当地经济，促进就业，改善民生的需要一直以来，由于资金投资不足，旅游基础设施的不配套，服务功能不完善，硬件不 “硬”， 资金积累差，参与旅游开发的能力弱，往往心有余而力不足。通过建设田园综合体，提升当地群众的旅游服务意识和能力，打造具有当地特色的旅游文化产品。通过改善当地群众的人居综合环境，提高当地居民的综合素质，发展美丽乡村旅游增加群众收入，实现当地群众脱贫致富，是

21、一项功在当代利在千秋的事业，也是促进地方经济又好又快发展的前提，对实现当地群众脱贫致富有着重要的意义。该项目的建设使当地居民的生活和居住环境得到了改善，在就业、教育、 公共设施及配套服务等方面与城市居民接轨，提高了当地居民的生活质量，促进了城乡一体化进程的加快。是商丘市旅游产业实现可持续发展的需要本项目的建设以美丽乡村建设为根本出发点，在此基础上实现旅游业的全面带动和相互促进。项目以 “旅游 +产业 +项目” 的发展模式进行综合运营，这对更好地实现商丘市旅游产业的可持续发展提供了必要的保证，并有效地促进了区域内整体旅游业的快速稳健发展。同时， 该项目的建成和开发将有效增加当地的就业岗位，带动相

22、关产业的发展，拉动当地经济产业链，提高居民收入水平。项目能积极促进夏邑县城东部太平镇区域可持续发展与周边村域可持续发展有机结合、协调共赢，加强与周边资源的合作，完善综合配套产业结构，推动品牌产业化，打造国际品牌，实施产业体系国际化战略。是增加就业创业机会，转移城市压力的需要该项目的建设，不但可以为当地居民提供更多的就业机会，改变人民的生活，同时还可以为当地及周边区域范围内有创业意向的人群及企业提供绝佳的创业环境，实现旅游业与产业发展的同步进行。预计项目建成后可直接安置就业岗位500人， 可以提供创业的机会至少在 1000 个以上。根据田园综合体的打造，这里将聚集各类与项目相关的产业，将会有效形

23、成一个产业融合的新型的旅游综合经济区。是加强生态环境保护与经济环发展境协调发展的需要该项目将在当地新建基础设施，提升改造景观绿化的同时，也加强了当地水体的治理、土地中污染物的清理、高效种植作物的培育及水土保持等工作，在发展旅游经济的同时做到生态环境的保护，项目的建设是推动当地经济发展与环境保护协调发展的需要。第三章 项目综合分析3.1 旅游前景分析随着我国国民经济快速发展，人民的生活水平和城市化水平不断提高， 使得城市居民对于乡村自然田园风光的向往程度不断加深，乡村旅游也得以迅猛发展。乡村旅游以农业资源为依托，以 “田园风光、农业生产活动、民俗风情”等旅游吸引物来吸引周边城市居民来游玩为目标，

24、集科普教育、观光旅游、亲身体验等多功能为一体的旅游活动， 深受广大旅游爱好者的喜爱。以下对 2018 年乡村旅游市场分析。2018-2022 年中国生态旅游项目行业市场深度调研及投资战略研究分析报告表明，近 5 年来， 休闲农业与乡村旅游行业市场规模也得到快速发展。截至2018 年底，全国有9 万个村开展休闲农业与乡村旅游活动，休闲农业与乡村旅游经营单位达180 万家， 其中农家乐超过 150 万家， 规模以上园区超过3.3 万家， 年接待游客接近8 亿人次，年营业收入超过2400 亿元。乡村旅游经济的发展依然不能脱离市场经济的发展规律,在进入快速发展阶段,不断满足旅游者需求的同时为旅游者创造

25、需求就是其获取持久生命力的法宝。3.2 投资优势分析.合营优势，民企的优势在于对市场敏锐的嗅觉和高效的运作团队， 辅以商丘公司特有的本地政策支持优势和与当地政府良好的合作伙伴关系（2018年在夏邑成功实施项目一个）。.企业家身份优势。“商丘市 XXX 农业发展有限责任公司”实际第 第 控制人蔡振启先生，籍贯夏邑县，现任重庆汽车配件商会会长，资金 实力雄厚，干事理性有头脑。此次相应国家扶贫战略回乡，获得了政府政府的大力支持和当地居民的热情欢迎。.理念先进优势。项目设立之初，“XXX农业发展有限公司”就 是以“带动农民致富、落实振兴乡村”为己任，智慧农业、高科技农 业、高品质农产品，特别突出农业板

26、块占据主要部分，最终实现脱贫 后生态提升、基础齐备、环境优美、产业融合、农民致富、乡村振兴 的终极目标。田国综合体 7MiIT 训HMHNWMt样法/m .4.地域优势。夏邑县太平镇早在2012年就实施了 “土地综合整治整乡推进”，走在了全市的前列，土地流转市场巨大、活跃、稳定，高效农业有基础、有潜力。项目公司只与政府发生土地流转关系，避免与个体农民协商浪费大量精力。5.政策导向优势。田园综合体是基于一种商业模式。具出发点是 企业参与、政府帮助、农民受益的带有商业模式城市元素与乡村结合、 多方共建的开发”方式，创新城乡发展，形成产业变革、带来社会发展，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇，也正是当

27、前国家大力倡导、 全力扶持的方向。6.高起点优势。创意初期，项目公司主要负责人带领团队多次到 江浙（田园东方、春风十里、多利小镇）等走在全国前列的田园综合 体项目学习，对标南方成功的案例，高标准、高起点的设计了该项目, 建成后会在中原地区打造唯一、惊艳的，极具特色的田园风光。客源市场分析基础市场主要以夏邑县城、商丘、亳州、永城、淮北等一小时车程内城市及周边其他区县，以休闲游乐、美食体验、温泉度假为主要目的核心市场两小时车程内城市，如宿州、徐州、枣庄、荷泽、开封等城市或 区县，以文化体验、生态休闲、温泉度假、研学拓展为主要目的。拓展市场三小时车程城市，如郑州、连云港、临沂、合肥等城市及区县， 以

28、温泉度假、研学拓展、生态休闲为主要目的。专项市场自驾游市场、运动拓展市场、家庭亲子市场。客源市场规模预测本项目现处于开发阶段，随着基础设施的不断建设，按照中国国 内游客年平均增长率25%预测，并根据项目发展目标对预测结果进行 调整，预测项目达产后，游客量年游客接待量达到 180万人次，且每 年将会以15%的比例增长。项目SWOT分析表2-1项目SWOT分析汇总表Strengths（优势）(1)夏邑为中国上古古都，华夏祖地；(2)地处环城游憩带黄金位置；(3)良好的自然资源基础；得天独厚的山水资源丰富的农业资源(4)丰富的人文资源条件；夏邑为龙山文化发祥地之一“火文化”的发源地全国长寿之乡Wea

29、knesses（劣势）多元的非物质文化(1)文化品牌影响力低；(2)旅游资源有潜力但不具备独特吸引力。Opportunities（机遇）(1)中部崛起和省界城市圈对商丘经济和旅游的辐射作 用；(2)政府对旅游业发展的重视；(3)文化旅游成为未来旅游业发展的新焦点。(4) “农业+休闲”，成为乡村振兴的重要载体Threats（威胁）(1)旅游产业竞争激烈；(2)企业自身威胁。图3-1高科技空中草莓馆第 图3-1高科技空中草莓馆第 #第 第四章项目建设规划项目建设理念以“龙山文化”为根基，致敬“孔圣祖籍”，以虬龙河，乡村社区， 生态田园 “ XXX ” 为生态背景，以非遗文化展示为民俗体验支撑，重

30、塑华夏祖地，唤醒田园多愁，打造特色鲜明、宜业宜游宜居宜养、城乡共享、惠及各方。立足于场地现状，以城乡统筹、新农村综合体、产业升级、生态环境优化、寻求可持发展为指导，整合项目地的资源、村落、 生产力要素，形成有机分散的多组团多村落复合型新农村综合体发展模式，打造融合循环农业、创意农业、农业体验于一体的新型田园综合体；建设村容绿、村业兴、村民富的美丽乡村典范；以观光体闲功能为主题，以综合开发为手段，以农民受益为核心，以田园景观为基础，融合生产与生活，实现农业、加工业、 服务业的有机结合，在万亩有限的空间里，最终融合乡村的产业功能、休闲功能、文化功能、社区功能，全面实现乡村振兴建设与田园综合体的复合

31、式打造。规划对场地空间进行系统梳理，将现有的无序农村产业、居住、 山水、田园肌理演变为有序生长的良性格局，最终形成符合现代产业发展和新型城乡建设聚散空间格局。项目形象定位华夏龙谣回邑乡愁中华龙谣夏邑乡愁夏邑时光里,老家龙水谣建设规模与周期规划总面积5093亩：一期项目为智慧农业体验核（已基本建成）； 二期项目为绿色农业种植组团；三期项目为药食同源农业种植区、 研 学教育拓展区、民俗康养体验区、水上游乐运动带。建设周期为40个 月（2018年09月至2021年12月）。其中一期项目建设时间为 2018 年09月至2019年12月；二期项目建设时间为 2020年1月至2020 年12月；三期项目建

32、设时间为 2021年1月至2021年12月。项目规划结构（1）智慧农业体验区规划思路：在规划区传统农业的基础上，打造以科技农业为主、 创意农业与生态农业共生的农业示范组团，运用现代农业高新技术（生物技术、信息技术、新能源技术等）来武装农业、改造农业，促 进该区域生态农业、高效农业、现代农业的发展。项目设计：次入口广场、农业科技馆、高科技空中草莓馆、自动 化有机蔬菜试验基地、商务会议中心、生态餐厅一婚庆基地。第 图3-5科技农业体验馆第 图3-2自动化有机蔬菜试验基地图3-3婚庆基地(2)绿色农业组团规划思路：绿色农业是将农业生产和环境保护协调起来， 在促进农业发展、增加农户收入的同时保护环境、

33、 保证农产品的绿色无污染 的农业发展类型。本区域通过生态物质循环、农业生物学技术、营养物综合管理技术、轮耕技术等，打造绿色农业产业组团，包含种植、 加工、销售、物流完整流程，同时融入旅游观光、体验等功能，充分 实现农旅融合发展。项目设计：黄花菜种植园、黄花菜加工厂、创意农业馆、七彩果林、科技农业体验馆、CSA家庭农场、艺术景观田园、农业 DIY体验馆图3-4创意农业馆图3-6 艺术景观田园图3-7农业DIY体验馆(3)药食同源农业种植区规划思路：“药食同源”是指一些物产既是药物同时具有一定保 健功效。夏邑以长寿闻名，深厚的中医文化为当地居民提供保健养生 的指导，中药种植历史悠久，中草药种类丰富

34、，菊花为当地中药特产, 另有山药、杏仁、紫苏、黑芝麻、白茅根、桔梗等药用中药及食用中 药，本区域以中医药文化为主题，规模种植当地中药植物，将农业种 植产品与中医养生文化进行融合与发展。第 第 图3-8药用植物园图3-9五彩药卉园图3-10五谷景观园(4)研学教育拓展区规划思路：依托当地深厚的农耕文化、浓厚的孔子国学文化及悠 久的非物质文化，建设中小学生研学实践教育基地，结合地方特色针 对中小学生研学旅行课程需求推出几百款不同主题、不同年龄段的主题课程，如安全科普教育、农业科技教育、传统文化教育、非物质文 化遗产教育、创客教育、农事体验、亲子乐园等，丰富学生课外生活， 实现寓教于游。项目设计：研

35、学管理中心、孔子国学堂、户外拓展训练园、非遗 技艺体验园、“刀耕火种”农园、火车寄宿营、自助厨房、烧烤基地、 帐篷营地、“奕畴湖”水上素质拓展。农业劳动课堂军事拓展课堂在诩活葫中引入传豌道潴 鞍白，开展电班信、坚勒、所任 为主要的诚信狡育一脸文化教育 典和培育中华同辎解读觎 H从农坡知识、发费旁作技能|1 上开展划识教目与它斗体配为主的 农业劳动课堂.培乔学生的瑜家| 践血I以及农业知浜认知镶力.I一 .Li-ZL以室内与室外里娜音相姑 开局案事“稣昭卜求生技幽|闻 团队拓展I培养学生鸵圈志.自我保声.因队怠相等.图3-11特色主题课堂图3-12火车寄宿营第 图3-17主入口广场区第 图3-1

36、3孔子国学堂图3-14户外拓展训练园图3-15户外拓展训练园图3-16非遗技艺体验园(5)民俗康养体验区规划思路：本组团以现有疗养院及周边场地为基础，以合院建筑形式形成社区形态，充分借助互联网、物联网，社区居民提供一个安 全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境，同时配套中医康养、休 闲住宿、特色餐饮等服务设施，以社区居民为服务核心，为居民提供 安全、高效、便捷的智慧化服务，全面满足居民的生存和发展需要。项目设计：主入口广场、停车场、接待中心一创客中心、乡村文 化大集合、民俗商业街、非遗工作室、乡村市集、沙滩游乐园、主题 田园景观、XXX温泉度假酒店、疗养公寓、风情水街、康养智慧社 区。图3-1

37、8接待中心一创客中心图3-19乡村文化大集合图3-20民俗商业街第 第 图3-23 XXX温泉度假酒店第 图3-21非遗工作室图3-22主题田园景观图3-24 康养智慧社区(6)水上游乐运动带规划思路：依托规划区虬龙河良好的水域条件及岸边开阔的地理 条件，打造以龙舟、皮划艇、航模等为代表的水上运动设施和以木球、 篮球等为代表的岸上运动设施的综合性体育运动基地，配套水上游乐设施、岸上花卉景观及观光步道，形成规划区一条靓丽的运动休憩带，积极融入太平镇体育运动示范镇的环境之中，成为当地大型体育赛事 的举办地，实现旅游+体育的业态融合。项目设计：体育运动基地、主题花卉景观园、水岸花香木屋图3-25体育

38、运动基地图3-26主题花卉景观园(7)黄花菜种植片区图3-27 农产品加工园图3-28农产品仓储物流(8)健康食品体验中心依托绿色农业种植区，以绿色健康、保健养生为主题，以绿色农 业物产及药食同源产品为主要以农业产品生产及农业产品下延产品 的销售、体验为主进行要目标和导向，旨在促进农业产品的一二三产 业融合发展。图3-29有机果蔬餐厅第五章商业盈利分析运作思路首先以文化带入和乡村土地为资源点，乡村不仅有丰富的土地资源，还有以乡村景观为代表的自然资源、以建筑、文化、民族等为代表的人文资源、以人与人交往、乡村生活方式为代表的社会资源，这些资源构成了田园综合体的本底资源；其次以乡村旅游休闲（主要是指

39、乡村旅游休闲产品的合理组合）为吸引点，引爆田园综合体目标市场，对乡村资源进行合理开发，打造不同类型、不同规模、不同层次的乡村旅游产品，使其成为吸引点；再次以乡村休闲商业项目为支撑点，为乡村旅游者和居民提供配套商业服务，完善服务体系；最后以田园综合体旅游消费为核心赢利点，取得相应回报。目标市场一级市场：包括本地商丘市区县，以及高铁沿线的城市，包括郑州市、开封、徐州及北京、石家庄、武汉等地。二级市场：包括京津首都城市圈，沪宁杭等长江三角洲地区，这些区域是我们今后重点开拓的客源市场。其中北京、上海、山东、江苏、安徽等地的居民，不仅出游率高，而且出游范围大，如果开发得当，可以转变为一级市场。三级市场：

40、包括以各省会为代表的全国各地大中城市市场及到北京、武汉、郑州等大城市出差和旅游的临时性顺访者市场。三级客源市场应适时开发，通过改善旅游区功能、增强景点特色以及举行一些大型旅游活动来吸引旅游者。经营收入分析本田园综合体项目收入来源主要以生态农业产品销售、旅游、 拓展、采摘、住宿、餐饮、门票、举办活动、民宿、露营、花卉观赏、自行车、钓鱼、烧烤、教育基地、科普基地、康养等。年均经营收入可实现40000万元，年均经营成本22213.11万元， 年利税总额17172.22万元，所得税4293.06万元，年均净利润总额约12879.16万元；项目年均投资利润率约9.79%（税后）， 年均投资利税率13.5

41、5%（税前），财务内部收益率19.41%（税前）， 12.73%（税后）； 财务净现值21815.72万元（税后），投资回收期约为10.36年（含建设期，税后），盈亏平衡点为44.90%。 经济效益较好，具有一定的抗风险能力，项目可行性强。项目盈利保障公司在现有的项目可行性研究（项目评估）系统方法的基础上引入新的研究视角来考察项目的盈利方式以及在此方式之上的盈利模式将有效避免旅游开发项目的经营风险。.提供初级体验的的机会出让，比如：出售门票；.提供有助于丰富体验的相关服务；比如： 提供餐饮，住宿服务；.出让围绕旅游者的消费能力所带来的可能的收益机会；比如：旅游区内的招商，赞助；.获取资本投入后

42、在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发；比如景区，旅游目的地的房地产开发；第 第 .出让，出售具备知识产权特点的商品，比如：玩具，旅游工艺品，纪念品等；.提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务，比如：供水，供电等。5.5 推广方式线上推广针对 “ XXX 田园综合体项目”涵盖多层次旅游群体的特点，线上推广方式主要有微信推广、自媒体推广、网络广告推广等，这些推广方式的使用是大面积的地毯式轰炸与针对有效人群点对点广告相结合，可以快速提高项目知名度、提高人们的认知度。线下推广“ XXX 田园综合体项目”可针对多层次不同年龄段的人群进行推广，旅游人群涵盖层面较广，涉及人数较多。针对这一特点，“

43、 XXX田园综合体项目”线下推广方式主要走多样化、多渠道、灵活经营销模式，即 “扩大宣传，城镇设站，聘人代办”；以及传单发放、报刊广告、电视广告、礼品赠送、户外广告、车身广告等。第六章投资方式合作模式2018年底至2019年初，商丘公司数次到项目实地考察，并与对方反复洽谈协商，基本确定以股权投资方式参与，但不过多影响其思 路和参与经营的合作模式。图一控出金司苑港湾农业未来的股权布局税型注明,！、氏 1400CIJA1台停理U校 13航南西港海理发用目旧责任幺司 主雌司）丘山直国看 苣,睾有&，王曼业百；一尸赳肿乱二产我产昆系管，三产所痢暖（区里住、行，期乐,御地产开灰一F第SH期旗牌，境.未来

44、资本增音，以以商右;匕涌港湾山右右展台L任公司作为1$公匚对以!中囚三太三圮.：目前龙港湾农业发展行限公司直接控股置业公司和旅游公司* j图二股权投资方案方案一：河南商丘国土开发有限公司以自有资金投入 2000万元,占股14%28% （视主体公司注册资金总额而定）；方案二：省国土资源开发投资管理中心、 河南国土开发投资有限公司、 河南商丘国土开发有限公司，分别以自由（有） 资金投入1000万元，共占股21% 33%。方案三：河南国土开发投资有限公司、河南商丘国土开发有限公司，分别以自由资金投入1000万元，共占股14% 28%。方案四：河南国土开发投资有限公司、省国土资源开发投资管理中心、 河

45、南商丘国土开发有限公司共同成立合伙企业，然后投入资金5000 万，共占股21-33%。参与经营方案合作洽谈成功前提下，双方签订“增资扩股协议”，约定双方权利义务，向项目公司派出指定董事（监事），参与管理经营。同时向项目公司派出商丘公司现有工作人员1-2 名， 一方面参与经营管理，提供政府、国土、农林业政策支持和保障，一方面锻炼队伍、学习先进管理经验，另一方面减轻薪资支出压力（拟该批人员实行本薪+，即在人事薪资关系不变情况下，所在公司只取基本工资，绩效及奖金部分视业绩情况由所在项目公司支付）。股权退出机制约定退出时限：明股实债 （固定收益）、 股权转让、清算退出、股权回购、资产证券化退出、地产使

46、用权转移等（进一步洽谈后协议中明确） 。长期经营：参与长期经营，收益共享、风险共担。7.2项目风险分配流程第 #7.2项目风险分配流程第 第 第七章 风险分析及对策旅游业本身对于其他行业和部门的敏感特性使旅游项目在整个建设周期中面临各种各样的风险，这些风险的存在对旅游项目来说可能是机会，也可能是威胁，甚至是致命的威胁，因此旅游项目建设的决策者和管理者必须开展全面、系统的风险管理工作，以保证顺利实现项目目标。风险分配基本原则本项目实施过程中，相关各方将复杂、难以控制的风险在各方之间进行合理分配，可以有效降低项目总体风险程度，确保项目成功实施。按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考

47、虑国有资本风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在国有资本和社会资本间合理分配项目风险。风险分配的基本原则：1）承担风险的一方应该对该风险具有控制力；2）承担风险的一方能够将该风险合理转移；3） 承担风险的一方对于控制该风险有更大的经济利益或动机；4）由该方承担风险最有效率；5）如果风险最终发生，承担风险的一方不应将由此产生的费用和损失转移给合同相对方。原则上，项目设计、建造、财务和运营维护等商业风险由项目公司承担；法律、政策和最低需求等风险由国有资本承担，不可抗力等风险由国有资本和项目公司合理共担。公共部门风险管理工共加门律一担4*屏些、重新诜苞*方相机制私背部门承担提出风险补

48、悌价格机詈部门风险管理7.3项目风险分配方案本项目建设和运维风险一般性分配方案风险类别国有资本项目公司或社会资本共同承担设计风险Y融资风险Y建设风险Y运维风险Y本级政府政策、法律Y第 第 第 风险非本级政府政策、法律风险Y不RJ抗力风险Y7.3.1政策、法律、法规风险.政策风险政策风险主要来自两个方面：一是指国家政策影响区域经济的发 展，从而影响项目需求；二是国家由于某种政治或经济政策上的原因， 对伊吾县淖毛湖镇项目建设、运营、管理等方面政策法规的变化。政 策变化最终影响项目经营成本和收入， 从而影响项目的获利水平以及 债务偿还能力。本项目短期内政策风险不大，长期政策风险较难预测 ，但随着国

49、民经济的发展和民生工程要求力度加大， 设施设备及服务标准也会提 高,造成项目升级改造，可以按照运营成本的一定比例预计风险成本。因政策调整、法律变更或不可抗力，政府单方提前收回土地，应 依照项目公司实际投入及预期收益，在清偿项目公司所欠贷款及其他 债务的基础上，对项目公司进行补偿，但以下情形例外：项目公司运 营方或股东的违法或者犯罪行为导致政府特许经营权行使存在较大 风险；项目公司不能履约。.审批获得/延误项目须获得的审批有项目立项、土地报批、国土划拨、环评、征 地拆迁等。因未通过审批或审批延误造成的损失、 后果由国有资本承 担。在遵守我国法律法规的前提下，按照一般的风险分配原则，该项条件通常应

50、由对履行相关审批程序最有控制力且最有效率的一方负责满足，例如： 如果项目公司可以自行且快捷地获得相关审批，则该义务可由项目公司承担； 如果无政府协助项目公司无法获得相关审批，则政府方有义务协助项目公司获得审批； 如果相关审批属于政府方的审批权限，则应由政府方负责获得。.国有资本信誉国有资本方由于财政或决策失误等因素不履行合同义务和规定而导致损失的风险。当地政府补助。不同地区、政府根据当地生活水平对企业的补助也会有很大的不同，这在一定程度上影响企业的收益。政府限制价格。政府根据民众反应或迫于社会压力而限制价格的风险。.法律变更法律政策风险要分类，县本级政策、法律风险由国有资本承担，中央、 自治区

51、法律、政策风险属于不可抗力，需共同承担。.税收政策收费、税收变更风险要分类，属于县本级收费、税收变更风险由国有资本承担；中央、自治区收费、税收变更风险属于不可抗力，需共同承担。但由于目前“营改增 ”后，项目的税收政策尚未明晰。适用的税率、进项税抵扣可得性及大小等因素都直接影响项目回报水平，该税收风险涉及多个主体、多个因素，如与本方案测算发生重大变化或偏离，建议双方再行协商解决。.合同文件冲突合同文件中因疏忽而存在冲突，由此造成的后果由国有资本与社会资本/项目公司共同承担。建设、融资风险.设计方案本项目主要建设内容为各分区景观、建筑及附属工程等。其方案设计不合理、设计的标准存在风险以及适用性不强

52、或建设过程中由于需求变化、新材料、 新工艺的发展而导致设计的变更及技术方案出现较大变化、建设费用增加、工程拖延等，损失由社会资本/项目公司承担。.工程质量在建设过程中涉及到的工艺、建材的使用标准不合规等，若违背建设程序，未按建设程序办事，边设计边施工或不经竣工验收就交付使用等， 或由于监理不到位、材料技术等使用不合格标准等因素造成的质量问题，造成的后果由社会资本/项目公司承担。.施工技术风险施工项目技术方面的风险主要指项目采用技术（包括引进技术）的先进性、可靠性、适用性和可行性与预测方案发生重大变化，可能给项目带来的风险。针对此建设过程中出现的施工技术风险由社会资本 /项目公司承担。.安全、环

53、境、健康施工人员专业技能水平低，缺乏有效的安全培训， 在建设过程中由于操作不当导致安全事故等造成的后果由社会资本/项目公司承担。材料设备及施工工艺落后，防护设施不全，导致安全事故等，造成的后果由社会资本/项目公司承担。安全、 环境、 健康等风险由社会资本承担。.建设成本超支风险诱致因素分为两种：项目原成本数据不准确，估价错误，预算太低，不适当的采用低价策略，工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料成本增大，损失由社会资本/项目公司承担。项目建设单位缺乏全面专业化的基建管理经验和专业工作人员，在工程勘察设计审计、工程质量控制、工期控制以及成本费用控制方面未能达到专业化标准，工作效率低下，造

54、成建设成本上升，损失由社会资本/项目公司承担。.完工风险除不可抗力外，工程建造过程中由于施工方时间、作业人员安排不合理原因造成工程拖延，导致项目不能按照合同约定及时完成，由此造成的后果由社会资本/项目公司承担。.融资成本风险本项目的财务风险由项目公司承担，以项目公司名义融资时，项目公司承担融资成本。但因融资不合理、金融市场不健全、融资的可及性等因素及融资渠道的选择上、不同融资渠道产生融资成本的增加由中选的社会资本/项目公司承担。运营风险.价格调整项目公司面临通货膨胀、需求、 人工、 材料价格/质量等长期性风险， 社会资本承担的风险要有上限，超过上限，启动补贴或调节/调价机制。 对项目收入不能覆

55、盖成本和收益，但社会效益较好的国有资本和社会资本合作项目，地方各级财政部门可给予适当补贴。该风险国有资本适当分担。财政补贴要以项目运营绩效评价结果为依据，综合考虑产品或服务价格、建造成本、运营费用、实际收益率、财政中长期承受能力等因素合理确定。因此除了应关注起始收费高低，建议按约定还应设计动态调节/调价机制 （区别对待固定成本和变动成本）以降低风险，甚至重新谈判。.运营维护成本超支本项目涉及新建三期项目区域建设及相关配套设施设备等，全部资产由项目公司负责整体运营和维护。在实际运营效率与原计划基本相符的情况下，由于运营方负责内部管理模式以及运作方式不合理，导致运营成本增加，需要频繁维修等。带来的

56、损失由社会资本/项目公司承担。. 人力资源状况本项目运营过程中可能面临组织机构设置问题、行政管理人员水平不高等状况，导致本项目运营发生困难。该风险产生的后果由社会资本/项目公司承担。.维护成本高针对本项目，其工程建筑、设施设备由于工程质量不过关，需要频繁维修等。此维修成本由社会资本/项目公司承担。.服务质量不好本项目开始运营后，项目公司中的运营方负责日常软性服务和管理。因服务质量不好造成的后果由社会资本/项目公司承担。其他风险1）不可抗力不可抗力风险通常分由于不能合理预见的自然灾害（如地震、洪水、台风等）、病疫等事件导致本项目失败的风险和由于不可合理预见的战争、暴乱、 罢工等事件发生导致本项目

57、失败或收益大幅减少的风险两大类。自然灾害风险，项目公司可以通过参加商业保险转移部分风险成本，为可转移风险，剩余自留风险由项目公司承担。其他无法转移的不可抗力风险由项目公司和国有资本共担。2）天气/环境恶劣大雾、 冰雪等恶劣天气可能引起工期延误，从而项目无法按计划完工、运营。由此造成的后果由国有资本和社会资本方承担。7.4 投资风险防范风险识别是风险管理的第一步，通过对本项目现状、行业特点和项目实际情况的认真研究后，采用核查表法、项目结构分解法等科学方法，对采用项目可能存在的风险进行系统地、连续地识别与归纳。在此基础上，建立合理的风险分担、有效的激励相容机制，让社会资第 第 本 盈利但不暴利”，

58、设置超额收益分成机制，以及风险防范和应对体系。项目风险识别、分配及防范风险类别国有资本社会资本共同防范/应对措施政治风险本级政府口控的政策、法规变更V（1）在合同约定发生公共政策及 法律变化风险时引起的损失的合 理分担制度；（2）实施机构积极 协调规划、国土、环保、建设等 部门，及时提供相应的前期批复 和配套责任。（3）在合同设置争 议解决条款。本级政府/、口控的政 策、法规变更规变更V审批和许可状得延迟（政府可控）V审批和许可状得延迟 （社会资本因素）V土地使用权获取V重大税收政策变更V建议增值税/流转税政府承担或共 担，非流转税项目公司承担。合同文件冲突V（1）合同双方加强守法意识，切 实

59、履行合同责任；（2）建立畅通 的沟通、协调机制。项目建设风险设计力泵V（1）委托有设计资质的单位进行 项目设计；（2）委托有施工资质 的单位进行施工，与承包商签订 一个固定价格、固定工期的“交 钥匙”合同，将工程费用超支、 工期延误、工程质量不合格等风 险全部转移给承包商；（3）聘请 有资质的监理机构对项目建设进行监督；（4）科学制定施工方工程质量V施工技术风险V安全、环境、健康V建设成本超支V完工风险V案、招投标方案；融资风险融资迟缓V（1）引入具有融资能力的社会资 本；（2）寻找合作意向强烈的金 融机构进行融资；融资成本高V运吕风险价格调整V（1）通过设置资产保底的保障机 制，适当减少国有

60、资金投资力的 风险；（2）国府资产力授权卜属 的公司参与财务管理，财政保障 支付；（3）在政府指导定价基础上，结合风险适当启动调价机 制；（4）加强项目管理、明确服 务质量标准；（5）项目公司提交 履约保、移交保函；（6）量化绩 效考核管理办法，强化运营安全 风险意识，按绩效付费；（7）对 /、可控风险，可通过购买保险转 移项目风险；（8）建立合理的违约触发、应对条款。运宫成本超支V维护成本高V人力资源状况V服务质量不好V其他风险/、口抗力V（1）制定应急措施，减小损失；（2）通过保险等方式转移风险。剩余风险V天气风险V第 第 第八章 项目效益分析社会影响效益分析对所在地居民收入的影响项目所在