2022年产业地产开发流程

1、节点 主要阶段 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 主办部门工作内容 现状图 落实地块详细位置及周边情 况 产业规划事业部 规划设计条件 落实规划条件,明白限制性 条件 产业规划事业部 对地块现状,地质条件,是 土地信息收集 现场踏勘 否有地下埋藏物等影响开发 市场：实地踏勘地块,明白地块素养 产业规划事业部 的因素详细明白； 土地初判 明白周边配套情形 明白地块周遍的商业,居住 市场：对周边购买力,交通和商业状 产业规划事业部 区,交通等情形 况进行调研,明白基本情形 明白地块所属区域的规划, 明白该区域将来规划情 产业规划事业部 对以后项目开发的影响和支 况 撑； 明白地块的上市方式

2、和 同土地全部方进行接触,了 产业规划事业部 解土地出让方式和土地款, 土地款 以及能否调整； 明白当地的建安成本, 政府收费项目和详细情 成本测算 产业规划事业部 况 明白当地的房地产市场 产品形式,开发周期的支配 市场：明白周边项目的产品,售价和 产业规划事业部 状况 销售情形及开发进度 现状图（四至电子文件） 市场：深化懂得周边居民状况,现有 产业规划事业部 市场深度调研 产业规划事业部 业态和项目状况,深化懂得区域市场 市场：对周边消费群体和项目状况进 土地深判 可行性争辩报告 项目最终定位 行深化分析,对项目定位,客户定位 产业规划事业部 ,业态定位和产品定位,对项目进展 提出策略性

3、建议 查找合作资金 项目招商报告（前期阶 成本测算：针对多个方案进 市场：帮忙进行成本,售价,利润率 产业规划事业部,运 行初步成本测算,利润率分 的平稳 营部 析及比选 产业规划事业部 开发周期及付款方案 市场：依据定位,对项目方案提出建 产业规划事业部,研 项目方案确定 议,确定最终方案 发部 现金流测算 产业规划事业部 产市场：帮忙供应区域市场争辩报告 区域宏微观市场争辩 业规划事业部 产业规划事业部,运 项目招商版盈利才能分析 段） 营部 项目商业策划书 产业规划事业部 明确合作伙伴,查找合 合作伙伴确定 产业规划事业部 作方式（招商阶段） 合作方案确定 产业规划事业部 土 地 获 第

4、 1 页,共 44 页 第 1 页,共 9 页取 阶 节点 主要阶段 查找合作资金 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 作方式（主招 办商 部阶 门段 工）作内容 土 合作细节确定 产业规划事业部 地 获 引资（商业方案书） 签署战略合作协议 产业规划事业部 取 合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办 产业规划事业部 阶 理 项目方案段 投方案标 产业规划事业部 确定 确定土投经济标 地上限 产业规划事业部 竞争对手分析,确定土地上 投标,摘牌 拍卖 限,价格敏捷性分析,制定 产业规划事业部 拍卖战术 竞争对手分析,确定土地上 挂牌 限,价格敏捷性分析,制定 产业规划事业部 出价

5、战术 猎取土地 签订土地出让合同 确定用地图,桩点坐标 交纳政府净收益,契税,交 产业规划事业部 ,用地条件 土地出让易费 用地规划许可证 合同 办理房地产开发资质预审表 开发部 出让金,交易费交费证 开发部 明 开发部 确权 企业投资项目备案 托付工程询问资格机构编制 开发部 申请报告 向项目备案机关提交申请报 开发部 建设用地规划许可证 告 开发部 原地上物土地证登报声 进展部 明（原有土地证作废） 土地补偿费（原户主需 进展部 交纳的土地使用费） 土地出让合同 开发部 核定用地图,核定用地 相关图,规划地界坐标 开发部 图 办理土地证 交费证明 缴纳土地费用 进展部 1：500 现状地势

6、图 3缴纳土地费用 开发部 份 （反楼座） 开发部 详规 土地出进展部 让合同 交费进展部 证明 开发部 建设用地规划许可证 开发部 地籍图 4 份（薄膜图） 第 2 页,共 44 页 第 2 页,共 9 页节点 主要阶段 办理土地证 主办部门工作内容 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 土地登记申请书 土地开发部 确权来源证明文件 开发部 申请人主体资格证明, 法人代表证明或个人身 开发部 份证明 区域市场调研 1,项目所在地房地产市场总体供求现状 市场：对项目定位的经营者,消费者 工程建设指挥部 和投资者以及竞争项目进行深化懂得 2,项目周边竞争性楼盘调查 争辩 3,项目所在商圈或临

7、 商圈主要商业业态分布状况 市场：组织对重点商家的专向访谈和 工程建设指挥部 近商圈现状调研（商业 ,经营状况,经营特点,预 专家论证会议,并供应相关资料 部分） 期进展方向 竞争项目开发规模,定位种 4,同期操作商业地产 类,操作方式,开发周期 市场：对项目与竞争项目的比较进行 工程建设指挥部 提取数据库相关数据进行重 专题争辩,明白投资者对项目的投资 项目调查（商业部分） 点分析,竞争项目实地调研 意向 明白相关信息 通过行业进展状况分析,消 公建部分拟选业态种类 费需求分析确定可开发公建 市场：完成项目业态规划和落位 工程建设指挥部 确定,所选业态数量确 部分业态种类；结合市场相 定 关

8、类型物业供求状况确定所 选业态开发数量 项目定位 市场定位,客户定位,产品定位,价格定位 市场：结合控规指标等相关要求进行 工程建设指挥部 项目定位工作 经济测算 研发部 市场：依据现金流要求和业态规划, 项目进展报告 开发方案 制定合理的开发次序和开发节奏,保 工程建设指挥部 障项目操作 项目考核指标初定 销管 资金流 财务资金治理中心 市场：结合项目定位和周边项目状 规 设计前期 明确产品设计思路 况,对动线,主力面积划分等建筑设 工程建设指挥部 明确设计院选择标准 计提出建设性看法 研发 制定设计组织方案 方案与设市场：结合业态规划和商家要求,提 研发 计院选择与合同签订 研发 制订规划

9、,景观及建筑单体的设计任务书,交工标 研发 准,及规划指标,环境指标的初订 出有效建议,保证客户需求 规划方案结合成本测算 的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐 步细化,结合市场调整售 价,确保预期利润率； 市场：结合规划方案测算成本,制定 研发 运营 合理的售价和租金体系,保证利润率 划 设 计 第 3 页,共 44 页 第 3 页,共 9 页阶 段 节点 主要阶段 方案设计组织 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 主办部门工作内容 规 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 开发部 划 设 修建性详规成果 市场：结合项目定位,对方案进行分 研发 计 详细性规划方案（配套场站点）报建及

10、确定（公示会 开发部 阶 市筑 政平 府,）立面功能成效 及成本测算的研讨及确 定 各部门共同商讨成本指标, 逐步深化； 段 研发 运营 析评判,合理优化成本结构 彩色立面成效图送规划预审及审批（上报市政府） 市场：结合项目定位和客户需求,对 开发部 建筑方案报建图 开发 景观概念方案设计及确定 研发 景观方案设计提出有效建议 市场：结合业态规划和商家要求,对 指标确认阶段 项目成本指标确定 相关配套设施设备的种类,数量提出 运营 建议 施工图设计组织 项目考核指标确定 市场 ：结合项目定位和客户需求及经 运营 年度考核指标调整 运营 施工图设计院的选择与合同签定 研发 制定建筑,综合管网,

11、景观施工图设计任务书 （交工标精确定,建筑 ,景观限额指标确定） 按产品型式不同供应建筑设 计限额指标,供应景观限额 设计指标 研发 运营 验判定,参与建筑,景观规划和交工 标准的争辩制定 研发 结构方案及设备选型研讨及确定 地质勘察报告 组织现场勘察,并供应地质 勘察报告 总工程 研发 平面图 放线图 桩位图 施研发 工图报建图 研发 消防,人防报建图 施工研发 图审查全图及运算书 编研发 施工图成果 制典型楼座建安预算 施 工图会审 研发 运营 施工图全图 研发 编制典型楼座建安预算,建 研发 安成本综合测算,分析,反 馈并进行图纸优化 市场：平稳成本和利润,优化方案 运营部 综合管网方案

12、设计 市场：平稳成本和利润,优化景观方 研发 景观扩初及施工图设计 研发 景观施工图成本测算,分析,反馈并进行图纸优化 运营部 案 第 4 页,共 44 页 第 4 页,共 9 页节点 主要阶段 建设工程规划许可 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 主办部门工作内容 设计方案（含总平面方案） 开发部 申报表 土地出让合同 开发部 规划方案及市政方案送 审 修建性详细规划 2 份,电子文 件 1 份 （ 注 ： 规 划 方 案 审 定 前 , 提 交 10 本 规 划 设 计 方 开发部 案,电子文件 1 份） 开发部 申报单位（人）托付代理 的,需提交授权托付书 建筑设计方案申报表 开发

13、部 1/500 现势地势图 1开发部 开发部 份 土地出让合同 投资方案 开发部 证 建筑方案送审 建筑设计方案 2 份（含建筑 果,总平面,各层平面,立 效 开发部 面,剖面图等）,重要项目 需提交模型 开 现场工程放线 申报单位（人）托付代理 开发部 的,需提交授权托付书 投资方案 开发部 大配套 开发部 取得许可证 小配套 消防证明 开发部 开发部 人防证明 开发部 地名证明 开发部 工 建设工程规划许可证 开发部 开 规划局批复的项目总平图及电子文件 开发部 盘 首层平面图 开发部 依据施工总平图进行楼座点放置,出放线报告 开发部 施工许可证 施工单位协作做记录,现场爱惜 开发部 移交

14、施工单位 建设开发部 用地规划许可证 建开发部 设工程规划许可证 开发部 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 工程施开发部 工中标通知书及经过鉴证的施工合同 建设资金证明开发部 （银行存款证明）（注：资金情形中意 财务资金治理中心 建设项目 施年 工度 中投 标资 价计 的划1/（3以 当上 年）方案） 开发部 开施工图审查 质发部 开发量监督登记表 部 安全措施 开发部 第 5 页,共 44 页 第 5 页,共 9 页节点 主要阶段 销售许可证 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 主办部门工作内容 安全施工措施登记表 开发部 营业执照 资开发部 质证书 开发部 国有土地使用证或建设

15、用地规划许可证 开发部 年度投资方案 开发部 建设工程规划许可证 开发部 建设工程施工许可证 开发部 开发部 公用基础设施配套证明 企业投资项目备案 猎取前期物业备案证明 开发部 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 开发部 猎取面积运算成果表 销管 项目总平面图 猎取商品开发部 开发部 房网上销售数据录入合格证明 开发部 规划成果 大配套 移开发部 开工预备 苗 临水,工程 开发部 临电 临开发部 水,临电 工程 平整场地 工程 施工组织方案 勘工程 察 工程 桩基施工单位 工程 招投标,签订合同 监理 土建施工单位 工程 工程 甲供材,分包商 工程 沉降观测 开发部 土建施工单位的公开招标

16、及合同备案 组织监理,施工单位一起对 工程 图纸会审 施工图会审 工程 会同设计院进行会审,签定 会审记录 设计交底 会同设计院进行技术交底, 签定交底记录 工程 质量监督手续 办理质检托付 办理安全检 查托付 工程 工程 申办项目临时,永久路口的 工程 报建手续 环卫,环保等相关手续 申办项目临时施工用水,临 工程 时用电,排污手续 办理施工人员暂住手续 工程 第 6 页,共 44 页 第 6 页,共 9 页节点 主要阶段 主办部门工作内容 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 建立平面和高程把握系统； 开工 施工放线 建立把握主轴线（基线）标 工程 桩,并在现场清楚标明墙, 柱轴线位置

17、 监理单位组织开工 规划验线 工程部,设计 工程 ,规划局验线 试桩施工,确定桩基施工标 工程 桩基施工 准 桩基检测 桩基全面施工 托付桩基检工程 测单位 进行桩基施工质量工程 检测,并 供应桩基检测报工程 告 开槽 土方工程 工程 支护工程 工程 地基备案 降水工程 工程 工程 基础施工 地基处理 工程 混凝土垫层 工程 工程 地下防水 混基础验收备案 凝土基础 承工程 建单位自评 工程 监理对验评资料审查,现场 工程 观感质量量测和检查 监理组织相关部门验收 签定建工程 筑工程分部工程（基 工程 础）验收表 核对全部设计变更,现场签 基础处理竣工结算 证及各项扣款的增减项造价 运营 ；

18、市场：依据项目定位,市场状况和项 目推广策略,对产品推广排期和阶段 产品策略 性重点聚焦产品提出合理化建议,并 策划中心 对销售人员进行讲解 推盘策略确定 价格策略 进行销售底价的制定,进行价格把控 工程建设指挥部 推广策略 企划 招商策略：整合外部资源, 依据项目销售需要,制定项 商业策划 目全程招商策略 广告公司查找及确定 企划 商业策划 第 7 页,共 44 页 第 7 页,共 9 页节点 主要阶段 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 主办部门工作内容 制作公司查找及确定 市场：查找设计公司对方案进行设计 企划 确定外部资源 策略公司查找及确定 企划 商业策划 媒介公司查找及确定

19、企划 商业策划 活动公司查找及确定 企划 企项目名称,组团名称 划 企划 项目推广定位确定 项目核心推广理念确定 企划 市SLOGO确N定 场 项目核心识别系统确定 logo 确定 VI 系统及延展方案确定 市场 建筑学问,楼盘背景,项目 亮相前项目学问培训 卖点综述,竞争对手比较, 市场：供应定位,产品,竞争才能等 市场 付款方式,法律手续,销售 多方面的培训 技巧等方面的综合系统培训 ； 项目亮相前预备 分卖场设立 为实现项目宣扬的最大化, 外卖场 在合理地段设立商品房呈现 中心 现场房型手册（亮相版） 企划部 售楼处装修装饰及售楼处内 外部指引包装（精神堡垒, 工地围档,吊旗,道旗,形

20、企划 商业策划 象墙,指示牌,资料架,展 示架） 销售道具预备 样板间及样板环境指示说明 企划 商业策划 系统 沙盘（概念）,户型单体模 企划 商业策划 型 入市前印刷品的设计,制作 （概念楼书,房型图, DM单市场：供应宣扬资料上的相关内容 企划 商业策划 ,宣扬海报等） 联动工作的预备 项目周边主要道路设置醒目 市场：参与争辩,提出建设性看法 企划 商业策划 指示系统 （意向）派筹卡及纪念礼品 企划 商业策划 配备看房车及看房车的包装 企划 进行联动单位的培训和包装 销售部（客资组） 意向商家签约 进驻意向书 商业体系 确定项目亮相方案 项目形象表情,主题,创意 策划中心 表现确定 项目亮相细化方案确定 策划中心 项目亮相媒体确定 策划中心 第 8 页,共 44 页 第 8 页,