4.0区域写字楼物业市场分析报告

1、.PAGE ：.；天福经纪银帆西雅图工程市调报告数据版 .区域写字楼物业市场分析报告.北京市优质写字楼物业总体市场分析. 现有存量及新增供应量根据我公司统计资料与数据，截至年年底，北京市优质甲级写字楼市场存量约为万平方米。这些优质写字楼主要分布于CBD地域、金融街地域、以及中关村地域。此外，在二环以及三环的周边，也有一定数量的优质写字楼分布。图.北京市优质写字楼历史供应情况百万平米资料来源：戴德梁行年四季度统计数据. 北京优质写字楼顶级、甲级主要集中区在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，朝外、燕莎、奥运村、长安街等二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。但是，CBD、金融

2、街、中关村在高档写字楼市场上的位置依然不可动摇。 根据我公司的统计，至年间完工的%以上的甲级写字楼均位于以上三个地域。其中尤以CBD最为集中，四通八达的交通网络，间隔 首都机场半小时以内的车程，浓郁的商业气氛，成熟的配套设备，从未来的开展趋势看，大型会计师事务所、律师事务所、咨询顾问公司、广告公司等专业效力性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国际化、商务化，以及写字楼的笼统，因此商务气氛浓重的成熟区域更受此类公司的青睐。 . 租金与售价图. 北京市甲级写字楼租金与售价指数 Q= 资料来源：戴德梁行年四季度统计数据年季度北京东部市场，甲级写字楼供不应求的情况仍未缓解，市场租金继续小幅上升，第

3、一季度北京甲级写字楼平均成交租金上涨.个百分点，到达了美圆月平方米适用面积。涨幅较大的区域为东长安街建国门区域、燕莎区域和CBD，分别上涨了.、.和.；东二环、中关村和金融街上浮较小，分别为.、.和.。从售价上看，年季度北京甲级写字楼平均报价为,美圆建筑平方米，比上季度上涨.。由于不少买家看好CBD及其周边地域的开展前景，在较好的销售业绩刺激下，开发商上调售价，带动了平均写字楼售价的上浮。我司根据上述数据进展分析以为，在北京写字楼销售方面，大型国有企业和海外投资者表现突出。中心地段的高质量写字楼工程，由于具备良好的笼统展现效应和投资潜力，成为大面积买卖的焦点。我司以为，北京已成为继上海之后海外

4、投资者重点出手的城市。. 吸纳量以及空置率图.北京优质写字楼吸纳量及空置率情况Q=资料来源：戴德梁行年四季度统计数据目前北京甲级写字楼面积为万平方米，总体空置率继续下降至.。年季度北京甲级写字楼平均空置率为.。CBD的空置率仍为各商圈最低，为.；中关村最高，为.。东二环、金融街、燕莎和东长安街建国门的空置率分别为.、.、.、.。 北京市国内消费总值已延续七年坚持两位数的高增长，可以预见，政策的放开和经济的稳步开展将给北京写字楼市场带来继续稳定的需求。估计全年北京甲级写字楼的供应量将超越万平方米。由于市场供应主要集中在下半年，且地域分布较为均匀，因此从下半年开场，北京各区域写字楼租金下调的压力将

5、添加。中原地产日前发布的的研讨报告中指出，国家的宏观经济调控已初见效果，对年京城写字楼市场的影响已比较明显。据不完全统计，上半年北京市写字楼市场的新增供应量仅与受非典疫情影响的年上半年持平。随着年大量的写字楼工程入市，京城写字楼市场供应将遭遇井喷，但需求市场却显得有些力不从心。. 主要商务区分布格局及开展特点图.北京市主要商务区分布图CBD商务区CBD商务区位于建国门外大街与东三环交会处，即“金十字的东北侧，其范围西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路，占地约公顷。目前CBD正在开发建立的工程大部分为公寓、写字楼工程。世界强中已有家进驻北京，其中/在CBD地域。根据北京商务中心区综

6、合规划方案，未来中心区不仅是CBD的区域中心，更是未来的财富、信息、交通中心。截至年月，CBD区域共有各类企业单位,家，其中外资及港澳台企业家，所占比重约为，在入驻CBD企业总数中占有相当比重。另外，在,家企业中，效力业企业有家，占，CBD区域内银行、保险、证券、会计师事务所、律师事务所及各类投资性公司家(不完全统计)。从顶级产品国贸大厦、嘉里中心等到高档写字楼京汇大厦、招商局大厦等，直到原创写字楼后OFFICE、建外SOHO等为代表的商务公寓。CBD写字楼产品类型构造的丰富性为CBD写字楼市场提供了强大的吸引力。截至年月，入驻CBD的主要知名跨国公司有：世界银行北京代表处，韩国、日本央行北京

7、代表处，法国东方汇理银行北京分行，巴西石油公司，美国爱普斯顿公司，群众汽车金融(中国)，丰田汽车(中国)投资，慕尼黑再保险公司，科尔尼(上海)企业咨询，道琼斯咨询(上海)等等。索尼爱立信公司也将其结算中心由上海迁到北京，落户朝阳。因此我司以为，CBD商圈依然是众多知名跨国企业入驻北京的首选之地，但是土地供应量的缺乏使CBD面临新的开展瓶颈。朝外商务区朝外地域地处交通枢纽，集中了多个优质写字楼工程。同时，朝外地域又是建国门地域的延伸，加上政府对朝外地域的改造力度加大，这些都成为朝外地域成为北京主要商务区的优势。朝外商务区主要写字楼工程多是落成在九十年代后期，并多集中在朝阳门立交桥附近，包括丰联广

8、场、人寿大厦等。截至年，朝外地域提供优质写字楼面积共.万平方米。北京市朝外大街余万平方米建筑群体中，清一色的是甲级写字楼，在一个曾经开展成熟的商务区域中，写字楼市场构造的单一令人担忧，一方面使很多大型企业对区域内写字楼市场难于建立需求自信心；另一方面直接呵斥其租户构造处于非典型形状。朝外大街局限于单纯的甲级写字楼市场，市场缺乏细分。目前，一方面缺乏专门针对国际大公司的综合性办公空间，另一方面缺乏专门针对中小企业的边缘产品，呵斥该区域目前短少良性的商务环境。朝外商圈目前各种大中小型企业在同一个甲级写字楼“混居景象明显，而且如世界强这样的大型公司所占比例不高。以朝外中心区某知名甲级写字楼为例，目前

9、签约客户家，其中办公面积在平米以下的家，多为律师事务所等中小型配套公司，占据客户数量的%，而实力雄厚的大型公司只需寥寥数家。与此构成鲜明对比的是CBD丰富的写字楼构造，目前，美国友邦保险在京汇大厦租用面积已达,平方米左右，一汽群众、中国一汽在嘉里中心、南银大厦分别租或买了,和,平方米的面积，另外航天时代在大地科技大厦一次租赁平米。朝外大街不但短少大面积成交案例，而且近期还出现了位于结合大厦的天同证券大面积退租退租平米的情况。据统计，目前结合大厦、泛利大厦、丰莲广场、人寿大厦等在租客户中租用面积达,平米的只需十余家。CBD地域的写字楼月租金最高每月每平方米可达美圆，而朝外地域的泛利大厦、昆泰大厦

10、、华普国际大厦、中保大厦和丰联广场等知名物业每月每平方米租金目前只需美圆左右而已。我司分析后以为，商圈开展应该是配套的，特别是朝外高档商务区要为国外办事处提供全方位效力。如今朝外商圈业态比较单一，功能较少。目前朝外大街写字楼市场构造和短少综合性办公环境和国际级大客户来引航良性的商务环境的缺陷曾经成为朝外大街从商业中心区向商务中心和商业中心双重职能区域过渡的一个瓶颈。燕莎商务区燕莎商圈是北京较早构成的涉外商圈之一。该区域以燕莎友谊商城为中心，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店及公寓，如长城饭店、昆仑饭店、希尔顿饭店、凯宾斯基、丽都饭店、清境明湖、碧湖居等。该区域紧临使馆区及近机场高速，因此国际商务

11、气氛不断是该区域的标签。燕莎商圈那么正在脱颖而出成为无与匹敌的北京市第一个休闲商务区RBD。RBD是Recreation Business District单词的缩写，原意是指城市中以旅游者为对象的购物休闲文娱之地，如今那么指以都市上班族为对象，提供休闲商务活动、提供任务之余放松、生活的休闲商务区。何况，周边还将云集中央电视台、北京电视台以及大量高档公寓，而众多白领人士的入驻为成就这一休闲商务区奠定了人群特征。燕莎商圈近几年已推出的楼盘多以外销为主，档次、价钱都明显高于其他区域；同时区域内租赁市场也较为兴隆，租金收益较高。燕莎商圈东部的酒仙桥地域也是北京最早的涉外商圈之一，经过多年的开展，已成

12、为外商云集的地域，云集了包括松下、爱立信、诺基亚、西门子、ABB等大批国际知名企业。毗邻首都机场，挨四环接三环，区内交照射畅，交通优势比较明显。燕莎地域依托临近北使馆区的优势，伴随的建立多家高档酒店和高档商场，而引发的写字楼市场需求。截至年，燕莎地域共提供优质写字楼面积.万平方米。我司以为，燕莎商圈内的房地产商也好，商铺运营者也好，任务和生活的精英白领也好，没有人情愿放弃唯“商务富人区这个可以彰显本人优越感的概念马首是瞻，但是燕莎商圈能否满足商户最为关怀的投入产出比，能否给商户真正带来实惠，是处理问题关键所在。在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，还有亚奥商圈、BDA商圈、望京

13、商圈、上地商圈、东二环商圈由于有产业的支持而各具特征，并打上了鲜明的产业烙印。如东二环商务带的传统总部经济，BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的亚运根底和奥运概念，从而具备了向一线商圈冲击的实力. 未来供应：据预测，北京优质写字楼市场在年至年间共会有万平米供应量。表.北京优质写字楼未来供应年份CBD地域及东北三环周边金融街中关村其他区域合计,N/A,N/AN/A,总计,年北京估计将有个优质写字楼工程落成，提供约万平方米写字楼面积，是历史上供应最大的年份。其中，东二环和东三环及CBD周边区域的供应在万平方米左右，这将使近两年来北京东部区域优质写字楼市场供应缺乏的

14、情况得到缓解，与此同时，在东部如此大的供应集中，且时间又如此集中，这将对该地域市场产生一定程度的冲击，但旺盛的市场需求仍将对该地域优质写字楼市场起到一定的支撑，同时，由于该地域优质写字楼平均空置率处在较低程度，压力相对较小，所以，上述地域写字楼平均租金在年将坚持相对较为平稳的开展，平均租金将有较小幅度的回落；而西部的金融街地域也将进入落成顶峰期，年该地域将有个工程开工，估计落成面积达万平方米，但该地域的市场供应和需求不断以来对北京优质写字楼市场的影响较小，这是由于金融街特殊的客户群所决议的，但对市场仍将产生一定的影响；同时，中关村及亚运村估计将也有万平方米写字楼面积供应，虽然该地域市场供应开场

15、放缓，但由于年该地域供应量较大，在年时处于消化存量的阶段，市场将继续接受一定压力。基于以上要素，年北京优质写字楼市场将开场进入供应顶峰期，市场需求也将同时上升，但幅度相对较小，租金亦将小幅度走低，但不同区域、不同工程表现差别会较大。. 未来开展趋势年，朝阳门、劲松、双井区域(泛CBD区域)将构成写字楼市场的潜力区域。燕莎区域可供开发的土地曾经不多，很难再成为写字楼供应的热点区域。金融街区域的中证大厦、英蓝大厦、赢泰大厦等已陆续开工，估计将进入供应顶峰期。中关村西区的建立正在展开，地下工程现已根本完成，估计在未来几年的供应量较大。 另外，从总体趋势来看，北京市甲级写字楼的租金程度还是处在一个下滑

16、的趋势，随着供应量的进一步增大，估计调整趋势将继续，调整幅度要看世界及国内经济的走势情况而定。其中，客户对CBD内写字楼的需求加大，加上区域供应量不大，估计该区域写字楼租金程度会坚持稳定甚至略有上调；在销售市场，中资机构是主力的情况依然不会改动。越来越多的工程都采取销售的方式，呵斥市场销售压力加大。加上租金市场的不景气，呵斥的市场价钱回落，致使整体售价会有一个回落。还有一个值得关注的景象是，北京写字楼商圈的集聚度会进一步加强。据在按照区域内商务行业机构的数量与密度、区域内商务配套设备的档次及数量、区域内部的商务资源以及区域内产业链条的完好性等几个规范来判别以后，北京市的写字楼集聚区可以被大致划

17、定为如下几个写字楼商圈：国贸-建国门写字楼商圈、燕莎写字楼商圈、金融街写字楼商圈、中关村写字楼商圈、亚运村写字楼商圈、公主坟-西客站写字楼商圈、西南二环写字楼商圈、天坛东写字楼商圈。其中国贸建国门、燕莎、金融街及中关村写字楼商圈是北京市传统的四大写字楼商圈，也是公认的写字楼热点区域，从近几年的市场供应情况及未来的市场供应预期来看，随着北京市三大商务区CBD、金融街、中关村规划的逐渐落实，北京市写字楼的新增供应将进一步向这三个区域集聚，北京市写字楼商圈的集聚度会进一步加强。而其他区域的新增供应量根本会分布在亚运村、公主坟-西客站、西南二环、天坛东等中小型写字楼商圈中，而且这些工程的体量不会太大，

18、知名度也不会高，难以成为市场热点。因此可以预见，虽然在一些优质商业区市场对写字楼的需求会照旧坚持强盛，但在其他地域，空置率能够会有所上升。一些写字楼工程的开发商能够会根据这些市场开展趋势而押后其工程的入市时间或改动其开发方案。. 年北京写字楼市场展望一、总供应量将超越今年或与今年持平，东部市场东城区、朝阳区将继续以绝对优势超越西部地域西城区、海淀区；二、年北京写字楼平均售价将进一步小幅上涨，平均租金那么正好相反，预测将会大幅下跌；三、年、年愈演愈热的“总部写字楼、“独栋 写字楼产品风光不再，部分产品有能够出现滞销局面；四、随着亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈的开展壮大，将最

19、终构成北京多中心商务格局；五、租务市场和销售市场上的两极分化，即由外资企业机构驱动租务市场和由内资企业机构驱动销售市场的需求分化的市场格局短期内不会被突破；六、随着一大批顶级写字楼如北京财富中心、中关村金融中心、华贸中心等工程的落成，将进一步提升北京写字楼的整体质量。. 对本工程的影响相对其他成熟商务区的写字楼市场，本区域内的现有写字楼工程无论数量还是整体档次均有较大差距，而本区域位于CBD东部地域的中心位置，具有很好的生长潜力。相对成熟的商务区特别是CBD商圈、燕莎商圈、朝外商圈对于本区域会构成一定竞争要挟，本工程写字楼的开展也将遭到北京整体市场的影响。因此本工程写字楼物业开发应关注其他区域

20、相关市场的变化，并注重参考其他成熟商务区内写字楼工程开发过程中的阅历与教训。目前各商务区写字楼的开展均依托一定的产业根底和商务条件，本工程写字楼物业的开展也应充分利用CBD东扩方案，“商务中东区正逐渐构成北京最为集中的任务和生活重心的综合协同效应，如定位明确、开发力度强，那么有能够填补北京市CBD东部区域商务需求空白。.本区域市场分析. 区域界定图.本工程市场分析区域界定图. 区位优势政府“两轴两带多中心方案使CBD东扩方案成为现实，“商务中东区正逐渐构成北京最为集中的任务和生活重心。银帆西雅图那么属于这个演化过程中新的起点和辐射中心，而大量市政投资那么使该区域成为北京最具投资前景的下一个热点

21、。年，中央电视台和北京电视台新址进驻CBD。据有关方面调查统计，在北京，与这两大传媒集团有着直接关系和间接关系的企业多达,家。两大传媒的迁入将带动一个大规模企业东迁方案的全面展开。一个从节目制造、大型活动谋划到影视经纪、保险代理和金融投资效力等庞大文化产业链的东迁方案，其规模之大将出呼大家的想象。数千家企业的进驻，对写字楼的需求将白热化。而CBD区域内高档甲级写字楼的高额租金将使很大一部分企业望而却步，朝青板块相对低廉的租金价钱，逐渐完善的市政、交通、商业及生活配套，使之具有很大的吸引力。拥有万平米的银帆西雅图综合建筑群是中东区最大的商业中心之一，本案的面世，将极好的应对这种需求。. 现状供应

22、区域高档写字楼工程聚集四环边朝阳路区域内规模在,平米以上的质量优良写字楼工程目前共个，这些工程主要集中在四环边朝阳路。区域内这些写字楼工程共提供约万平米的面积。区域内另有一些规模较小或者档次较低的写字楼或办公楼以及不少单位自建自用的办公楼，例如雪银大厦、鑫帝大厦、恒泰大厦，此类写字楼工程共提供约.万平米的面积。由于这些工程不会对本工程的写字楼物业构成直接竞争，故在此不进展分析讨论。区域内的主要优质写字楼工程如下表及以下图表所示。图.区域质量优良写字楼分布图表.区域质量优良写字楼工程统计表工程编号工程称号建筑面积平米等级物业位置都会国际,甲级朝阳十里堡甲号住邦,甲级东四环与朝阳路交叉处远洋商务,

23、甲级东四环与朝阳路交叉处东南. 价钱和入住率分析区域写字楼平均租金程度低于北京市优质写字楼平均租金程度表.区域写字楼租金及售价统计表物业称号租金元/平方米/天包，含物业费售价元/平方米都会国际,住邦,远洋商务,本区域写字楼租金程度为.元/平米/天，动摇范围较小。本区域现房供应的写字楼位置相对集中，竞争猛烈，最早建成的都会国际曾经成为当前区域的地标性建筑，性价比高，更配合有华堂商场，都会华亭一期社区成熟，文娱和餐饮等设备也比较齐全，充分发扬大大提升了写字楼物业的质量，故空置率很低。虽然区域平均租金低于北京市优质写字楼平均租金程度美圆/平米/月折合为元/平米/天，但都会国际的租金程度曾经接近了北京

24、优质写字楼平均租金程度，随着需求增长，一些质量和价钱均比较高的写字楼工程出现，区域写字楼总体价钱仍有较大的上升空间。. 租户构造分析:目前远洋商务写字楼的入住率缺乏%，不具备代表性，在此我公司仅对都会国际和住邦进展了写字楼客户群进展访谈。都会国际都会国际地处京东CBD中央商务区，紧邻朝阳路、背依京通快速路、毗邻东四环路，地理位置优越，交通非常便利。都会国际占地,平方米，总建筑面积,平方米，楼高层，地下层。对曾经进驻都会国际的家公司调查显示，其中IT公司家，顾问效力公司家，传媒广告公司家、建筑房地产公司、贸易公司各家，科技制造家，金融保险家，其他家。图. 都会国际租户构造分析不同行业的公司占用都

25、会国际办公面积的统计结果阐明，本大厦中占用办公面积最多的三个行业依次为科技制造.、IT业.、顾问效力业.。都会国际由于离CBD较近，且对面就是华堂商场，因此其主要客户群为科技制造业、IT类企业，这二类行业企业租用的面积合计达.，另外本区域新兴物业楼盘较多，顾问效力公司也占有相当比例。表.代表性的租户包括：序号公司类型称号占用规模传媒公司天杨传媒层整层顾问效力北京中盈酒店管理咨询公司层半层科技制造大庆日月星蛋白公司层半层注*规范层可租用面积约平米。住邦住邦商务中心是集办公、商业、金融、酒店为一体的万平方米综合智能化甲级物业，集办公、酒店、公寓、商业、会展、金融为一体，构成超大规模、全新概念的商务

26、社区。住邦商务中心一期建筑面积.万平米，共层约米高，其延街面宽超越米，是一个规范的板式构造楼，单间面积在平米到平米之间。对曾经进驻住邦的家公司调查显示，其中建筑房地产公司家，顾问效力公司家，文化传媒广告公司家，贸易公司各家，科技制造家，IT公司家，其他家。不同行业的公司占用都会国际办公面积的统计结果阐明，本大厦中占用办公面积最多的三个行业依次为装饰建筑房地产公司.%、顾问效力业.、文化传媒广告.。图. 住邦租户构造分析调查结果显示，住邦客户从事的行业比较集中的是装饰建筑房地产业、顾问咨询、IT、文化传媒影视广告、还有贸易等其他行业，有相当部分的海外投资者和归国创业者。可以看到，越来越多的中等规

27、模、开展迅速的、具有国际化趋势的新兴公司和投资者把目光由本钱昂贵的CBD中心区转向了区域开展前景更好的周边商务区域。接受调查的住邦客户以为，商务楼工程价钱更合理，享用贷款成数高，付款压力小，产权时间长，硬件配置与高档产品根本相当，配套满足正常需求，企业运营本钱低，尤其类似像住邦这样的工程，所在区域开展潜力大，员工生活本钱低，又临近商务中心区，很适宜开展迅速的企业。这项调查的结果显示，客户对办公环境的细节关注度很高，客户的目光曾经变得敏锐而挑剔，更加注重方方面面的细节。住邦地产的担任人陈主管在接受采访时以为，商务楼竞争开场进入效力竞争阶段。面对CBD区域商务楼市场的猛烈竞争，开发商只需根据客户的

28、需求，在效力上精益求精，才干保证在竞争中立于不败之地。表.代表性的租户包括：序号公司类型称号占用规模房地产城启集团层整层科技制造松下空调层半层科技制造良业照明层半层注*规范层可租用面积约平米。. 未来供应未来至年内区域写字楼供应主要集中在区域北边环绕朝阳北路。图.区域未来供应写字楼分布图表.未来-年区域写字楼新盘供应统计表编号物业称号物业位置报价建筑面积估计入住时间金泰国益甘露园北里一号N/A待定国际创展中心甘露园南里号年月财满街朝阳路号年初区域内及周边未来供应的主要工程包括金泰国益、国际创展中心及财满街。共估计向市场提供万平米的写字楼供应量，其中财满街二期规模较大，达万平米，受规划条件限制估

29、计将建立成为低密度的商务园。从地理位置上看，以上三个工程相对集中在朝阳路临近东四环，与本工程所在区域间隔 较远，对本工程的竞争要挟有限。从产品特征来看，目前此区域内的写字楼工程档次多为优质写字楼，部分写字楼为甲级或准甲级，各项软硬件条件也不错，和本工程较为类似。. 本区写字楼市场前景分析本区域写字楼市场安康开展有支撑 展望年，当前国内良好的宏观经济情势为写字楼物业提供了安康的开展预期。中国参与世贸组织、CEPA实施之后，金融、保险、科技、贸易、物流等行业的开展，令北京的甲级写字楼市场更趋向于专业性、聚集性。年，朝阳门、劲松、双井区域(泛CBD区域)将构成写字楼市场的潜力区域。燕莎区域可供开发的

30、土地曾经不多，很难再成为写字楼供应的热点区域。另外，从总体趋势来看，北京市甲级写字楼的租金程度还是处在一个下滑的趋势，随着供应量的进一步增大，估计调整趋势将继续，调整幅度要看世界及国内经济的走势情况而定。其中，客户对CBD内写字楼的需求加大，加上区域供应量不会很大，估计该区域写字楼租金程度会坚持稳定甚至略有上调。在销售市场，中资机构是主力的情况依然不会改动。越来越多的工程都采取销售的方式，呵斥市场销售压力加大。加上租金市场的不景气，呵斥的市场价钱回落，致使整体售价会有一个回落。 . 对本工程的影响区域环境是根底，产品定位是关键从地理位置上看，以上三个工程相对集中在朝阳路临近东四环，与本工程所在

31、区域间隔 较远，对本工程的竞争要挟有限。从产品特征来看，目前此区域内的写字楼工程档次多为优质写字楼，部分写字楼为甲级或准甲级，各项软硬件条件也不错，和本工程较为类似。不同时期、不同质量的写字楼在本区域的开展反映出区域写字楼市场总体上升的趋势以及需求的不断加强。区域未来两年内供应量充足，但是竞争要挟相对与众多商务区而言要弱很多，这对于本工程而言也是一个时机，本工程在开发过程中的可操作空间将会很大。区域内部分工程比较胜利一方面是由于位置优越，交通便利，另一方面是由于工程质量高，特征突出，却并没有好像北京众多商务区如中关村、金融街、CBD等区域内的优质写字楼那样依赖成熟的商务气氛。对于本工程而言，一

32、方面可以充分利用政府“两轴两带多中心方案使CBD东扩方案，“商务中东区正逐渐构成北京最为集中的任务和生活重心。银帆西雅图那么属于这个演化过程中新的起点和辐射中心，而大量市政投资那么使该区域成为北京最具投资前景的下一个热点。另一方面；充分发扬工程的本身特征，经过合理定位和质量提升，将是获得胜利的关键要素。. 写字楼客户深度访谈. 根本情况为了解周边地域写字楼购/租户的意见和建议，特设定份客户访谈，以求开掘周边地域潜在客户对本工程及周边区域写字楼的需求情况。访谈对象主要选定写字楼租户/客户公司的担任人，特别是对写字楼选址有决策权的相关担任人。大部分个被访者均采取购买自用的方式在此区域的占用写字楼办

33、公。. 选择写字楼的主要要素设定项思索要素供被访者参考，包括：位置、租金/售价、与客户往来交通、员工上下班交通、行业集聚、硬件设备及配套、楼宇笼统、物业管理程度、其他特殊要求。经过访谈发现，被访者在本区域选择写字楼的主要缘由包括：位置及交通、租金/售价、物业管理程度、楼宇笼统、硬件设备及配套；而被访者普遍对行业聚集性、员工上下班交通、与客户来往等要素不很看重。位置及交通。被访者普遍以为选择于本区域写字楼最主要的缘由就是看重其优越的地理位置和便利的交通。租金/售价。被访者在选择写字楼时将租金与售价作为了重要条件，大多被访者以为所选的写字楼物有所值。物业管理程度。本区域写字楼客户普遍在挑选写字楼时

34、看重物业管理的程度。被访者表示会看重的要素包括：“效力及时、到位、“上档次、“检查及时、“保证平安等等。还有部分被访者对物业管理表示出更多更高规范的要求，包括“人性化、“亲切感、“星级规范等等。这些都反映出良好的物业管理程度将有助于添加楼宇的吸引力。楼宇笼统。小部分被访者要求所选楼宇要从外观上看起来“高档、“显档次、“气派，以表达公司的笼统。但更多被访者表示更希望外观“独特、“有现代感、“干净、“亮堂。也有小部分被访者表示楼宇外观“无需太奢华、“务虚适用、“美观大方即可。楼宇硬件设备及配套。多数被访者表示会看艰苦堂、电梯、空调、网络通讯等要素。也有被访者因直接选择较高档次的写字楼，因此表示硬件

35、设备不是主要思索要素。行业聚集性、与客户往来、员工通勤。被访者普遍表示不很看重此三项要素。这反映出被访者所处行业本身聚集效应不明显，以及被访者所在写字楼多处于交通便利位置，故与客户往来及员工通勤不构成主要问题。客户访谈结果显示，本区域内的写字楼客/租户在选择楼宇时最主要思索的是运用时的便利性和温馨性，即位置交通要求良好、便利，物业效力要求有较高水准。此外，被访者对于写字楼价钱也会比较看重，即在保证物业质量的同时再追求更高的性价比。. 对写字楼的主要意见和建议外观及大堂。大多数被访者表示较为称心。称心之处主要表达在“宽阔、“亮堂、“上档次等客观觉得方面、以及“设备齐备、“有接待人员等客观软硬件条

36、件方面；而不称心之处那么主要表达在“不够气派、“无座位、“硬件设备欠缺等方面。反映出被访者对外观及大堂要求较高，既须看起来气派、有档次，又须在硬件设备和软件效力方面满足日常办公要求。层高、开间及规划。多数被访者表示较称心。称心之处主要表达在“大开间、 “可本人划分空间、“亮堂等方面；而不称心之处那么主要是“层高低、“有压迫感等方面。空调系统。区域内被访者对于写字楼楼宇空调系统的要求曾经不再简单停留在“冬暖夏凉、正常任务这一根本层面。部分被访者对空调系统的要求或希望曾经提升至“小时运转、“可自行调理、“自然风等层面。电梯。被访者对于楼宇电梯的要求也呈现出多层次、高规范趋势。小部分被访者对本区域写

37、字楼电梯设备非常不称心，缘由是上下班顶峰期间等候时间过长，以及电梯数量缺乏。网络与通讯。大多数被访者表示称心。被访者以为写字楼应提供宽带及，并保证通讯质量高。配套车位。大部分被访者对目前入驻的写字楼车位情况表示不满，主要问题是车位数量不够用，以及租金价钱偏高。洗手间。过半被访者以为所在写字楼的卫生间情况令人称心，小部分被访者也因“拥堵、“设备经常坏等缘由表示不满。被访者对洗手间的要求主要集中在“干净、“宽阔、“专人清扫、“设备设备完备等方面。员工餐厅。多数被访者对员工餐厅的情况表示不满，问题主要集中在“没有员工餐厅、“味道不好、“拥堵、“种类单调、“价钱贵等方面。物业管理。多数被访者对所在写字

38、楼物业管理比较称心，其主要以为物业管理人员可以做到“效力及时、周到，并且态度良好。少部分被访者表示不称心的主要理由是物业效力“不够及时，以及“监控措施不利导致楼宇内“人员混杂。搬迁意向。大多位被访者明确表示未来没有搬迁方案。缘由是购买本区域写字楼比例占很大一部分，表示思索搬迁的被访者，大多会在近期至年内搬迁。对于写字楼底商的意见和建议。被访者以为写字楼底商或距写字楼很近的地方最应该提供有银行效力，其次是餐饮、超市和银行，再次是咖啡吧/茶餐厅、游览社。被访者希望餐厅、咖啡厅/茶餐厅应主要以满足员工就餐为主，并留意拉开档次，也可供商务洽谈运用。此外，希望超市、航空公司、银行能满足其或公司其他员工的

39、日常生活、任务需求，价位中等，环境优雅整洁。对于配套酒店、公寓、商业的意见和建议。被访者普遍以为酒店、公寓、商业都需求，部分被访者以为中档次即可特别是公寓物业，另一部分那么以为档次应中等偏高特别是酒店物业。部分被访者提出应注重写字楼物业与商业物业的分割独立性，即商业物业的客流不应影响写字楼物业客户的日常任务。此外，被访者也普遍以为经过配套的酒店、公寓、或商铺可以提升写字楼的质量和档次。. 对于本工程写字楼的兴趣及意见交通条件。被访者普遍以为本工程交通条件普通，市政道路有待改善，间隔 地铁站、三环、四环都有一定间隔 ，且公共交通道路较少。有一些被访者表示本区域时常会发生堵车，以及与目前所入住写字

40、楼相比，所处位置偏远。环境。被访者对于工程所在区域普遍不够了解。被访者对于该区域的整体觉得大多是：“环境普通、“绿化不好、“就医条件好、 “缺乏上档次的商场、专卖店、“开展迅速。商业气氛。被访者对本区域当前的总体商业气氛并不认可，其主要以为本区域“写字楼未成规模、“无大型购物中心或商场等等。也有部分被访者表示并不非常了解此区域，对此区域的商业气氛没有概念。未来能否思索迁入。有一半被访者表示会“看情况，即能否迁入取决于本区域未来的开展情况主要指商业气氛、产业聚集、价钱、产品、以及能否构成规模以及被访公司届时的情况。而被访者明确表示不会迁入本区域的主要理由是不认可朝青地域的位置及交通，或目前运用的

41、写字楼已为其所购买，也有被访者表示其能否迁址更多是其上级单位的行政决策。价钱。在问到假设迁入该区域，将会思索租用还是购买这一问题时，只需少数被访者表示会思索购买，而其他被访者均会思索租赁。被访者能接受的价钱是，售价：，,元/平米；租金元/平米/天。这一售价程度较低；而租金程度有一定分散性，小部分被访者能接受的租金为至元/平米/天，而其他部分被访者那么能接受至元的租金程度。这反映出本区域的写字楼潜在客户的价钱接受才干较高。面积需求。在问及方案租赁/购买的面积时，被访者的需求主要分布在至平米，以及至平米%这两个区域。档次。多数被访者表示希望能在本区域内的甲级写字楼入驻，少部分表示对乙级写字楼有需求。适宜在此区域内入驻的企业类型。很多被访者以为顾问咨询业企业最适宜在此区域选择写字楼，其主要理由是本区域与CBD相距较近且周围新建待建的楼盘工程较多，是房地产业集中的地方，且可以依托于CBD的商业气氛、背景和优势。此外，被访者还以为本区域与未来中央电视台、北京电视台严密相连，故传媒广告和IT科技企业也较适宜在此驻扎。也有被访者以为本区域适宜建筑房地产、