某养老度假项目营销策划书

1、.PAGE ：.； PAGE 44麻柳坪工程研讨谋划建议目 录前言.第一章 概论.第二章 养老产业现状与开展.一、世界养老产业的现状与开展.二、中国养老产业的现状与开展.三、居家养老社会化的意义与开展趋势.、什么是居家养老社会化？.、居家养老社会化与房地产开发的关系.、居家养老社会化的开展趋势.第三章 麻柳坪工程特点.一、独特的自然资源与地理位置.、得天独厚的养老胜地.、麻柳坪工程定址环境.二、工程的特点.、风水好，自然生态资源丰富.、功能齐全，相互依托，相互支撑.、完善的获利方式与长期稳定的获利来源.、自成景观，构成了具有独特魅力的旅游资源、特有的养老养生人文价值与人文吸引力.第四章 工程的

2、建立内容.第五章 工程的技术与保证体系.一、小区智能化.、IC卡管理制度.、全区监控系统.、公共设备的智能管理.二、医疗社区化.、社区医疗登记制度、定期常规身体检查制度三、效力家庭化.、个性化家政效力.、效力人员的专业化.四、保证系统化.、医疗保证系统化、平安保证系统化第六章 管理与运营.一、管理构造与管理团队.、管理构造.、管理团队 .二、组织与人员保证.、组织机构的保证.、人员保证.三、管理制度.、分级担任，集中管理.、财务分片审查，集中签批.四、运营创新.、村民持股方案.、运营分区，效益考核 .、小区居民的自主管理、一致管理.第七章 行业与市场分析.一、养老产业开展的历史机遇.、中国经济

3、的高速开展，培育了宏大的民间资本、传统品德开场回归，“孝依然是社会品德的重要根底.、中国传统家庭构造开场解体，空巢老人越来越多.、老年人获得了经济的独立，有才干与志愿追求符合本身特点的养老生活.、老年人群中积累了庞大的消费才干、政府对老年类工程大力支持.二、市场竞争性分析.、现有养老产业的方式与竞争性、养老公寓分析.三、协作与关联行业.第八章 市场营销战略.一、目的客户分析.、主要客户人群.、主要客户来源地.、主要客户情况描画.二、营销推行.第九章 工程经济效益分析.一、房地产销售收入.二、效力与租赁收入.三、不动产价值.四、本钱分析.、建立与开发本钱.、融资本钱.、时机本钱.、管理本钱.、营

4、销本钱.五、年出租纯收益.六、效益评价.第十章 市场风险.第十一章 安康养生理念房地产工程的实例.第十二章 麻柳坪工程建筑规划方案建议.第十三章 麻柳坪工程建立规划想象.第十四章 麻柳坪工程营销思绪建议.第十五章 麻柳坪工程建议结论.前言人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的开展，方案生育任务的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断添加。根据结合国将“岁以上的人口占总人口比例到达%，或岁以上人口占总人口的比重到达%作为判别一个国家能否进入老龄社会的规范来看，我国在年正式迈入老龄化社

5、会。 当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老方式发生深化的改动，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设备的“有效需求远远超越“有效供应。 如何满足市场上的“有效需求，如何为企业开创新的利润获取方式，是他们进展麻柳坪这个工程研讨的最终目的。第一章 概论我国在年代末就曾经步入老龄化社会，进入世纪以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化情势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。成都市常驻人口万人，岁以上的老龄人口占%以上，且老龄人口每年继续以%的速度增长。-年自然添加老龄人口及城市化进程新增外来老龄人口，成都市岁

6、以上老龄人口将到达万左右。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会开展产生了不容忽视的影响。因此，面对老龄化开展的趋势和老年人口的增多，必需未雨绸缪，关注老年人，关怀老年人的生活质量，真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料和“看病就医方便。尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个温馨、安静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的居住地是大部分老年人的希望。老年居住地建成后，可以让老人

7、们在这里享遭到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进展身体安康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里生活的老年人无病可以疗养，有病可以得到治疗，休闲时可以文娱，康复时可以运动、玩耍。老年居住地建成后既远离喧哗的市区，又不远离城市中心。每逢节假日，儿女们可以到公寓陪伴老人，和老人一同交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到抚慰。统计数据显示，截至年底我国有各类养老机构个，拥有床位.万张，收养各类人员.万人。但全国养老床位总数仅占老年人口总数的.%，不仅低于兴隆国家%至%的比例，也低于一些开展中国家%至%的程度。也有数据显示，截至去年底，我国平均名老人

8、仅拥有张床位。估计到年全国老年人口将占总人口的.%。成都市民政局老龄办提供的数据显示，目前成都万老龄化人群中有%，万老年人有养老需求，而据年的统计数据，成都有养老效力机构家，床位张，加上敬老院有万张床，家包括敬老院在内的机构。年，包括敬老院在内的养老机构增长到了家左右，床位添加到万，显然成都现有床位远不能满足日益增长的老龄化人群需求，缺口率达%以上。年第六次全国人口普查数据显示，我国岁及以上人口为人，.%，其中岁及以上人口为人，占.%。同年第五次全国人口普查相比， 岁及以上人口的比重上升.个百分点，岁及以上人口的比重上升.个百分点。 而与此相对应的是，中国的养老制度极不完善，养老保险、养老预备

9、金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。同时，社会保证体系与社会养老体系还没有真正建立，适宜中国国情的养老方式与养老体系还在不断探求中。在即将面临空前的养老压力面前，中国政府将对养老工程、养老产业进展大量投入，凡涉及养老的工程，政府都将予以大力扶持。而经济的开展，人口的快速流动也使“养老或老年经济开场成为了有着宏大经济效益与经济报答的新型产业。年，中国老年经济潜力就曾经到达了一万亿元人民币。 以上种种，使中国社会出现了对具有完好保证与护理体系，且将科学化与人性化严密结合的新型养老方式的宏大需求。 而目前，国内的养老方式还不能顺应情势的开展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理程度

10、落后、设备陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保证，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模普通较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心思、生理的保证体系。 宏大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供应之间产生的矛盾，使养老产业工程成为了目前中国最具投资时机和市场潜力的工程。作为西南重镇的天府之国成都，历来以生活休闲著称，而在成都平原周边山地域域，更是气候宜人，环境优美，空气质量好，具有养老养生先决条件。如都江堰、青城山、峨眉山、龙门山脉系等。什邡市

11、是年.地震受灾区，在地震中遭到了各方面宏大损失，至今由于地震等各方面缘由，处于山区内部的群众，生活质量及收入都还处于较低程度，为了呼应国家社会主义新乡村建立，我公司四川海盟投资有限责任公司筹巨资，融入到山区新乡村建立中去，带动山区人民脱贫致富，提高生活质量及居住环境，同时开掘山区自然生态资源，开发建立新型养老养消费业，处理日益严重的老龄化进程带来的社会各方面压力困难。同时提升什邡山区养老养生自然生态资源知名度，吸引外来资金，打呵斥都养老养生后花园区域。什邡市在震后国家对于根底设备的建立力度很大，直接打通了成都什邡蓥华镇石门村麻柳坪交通线路，从成都麻柳坪车程在个半小时左右，车程时间在成都一切周边

12、山区最短，山区自然生态资源维护完好，相对比青城山、峨眉山等区域，进入本钱较低。 麻柳坪工程就是在这个背景下，由我公司四川海盟投资有限责任公司发起筹备的，以中老年人为目的市场，具备完好养老养生意义的，集住宅与效力，生活与文娱，医疗与保健于一体的自然生态居家养老建筑群。 麻柳坪工程选址于成都市什邡市蓥华镇石门村麻柳坪古寨，临近风景秀丽的四川省蓥华山风景旅游区，距成绵高速复线分钟车程，自然条件及交通条件极为优越。整个工程由老年度假养老养生别墅、老年养生公寓、文化体育广场、麻柳坪银厂沟户外运动基地、辅助功能区域等组成。工程占地共亩，规划建立面积.万m，工程总投资亿元。后期可根据需求添加投资面积及投资额

13、工程共分五个部分，一是老年居家养老养生别墅万平，二是老年居家养生公寓万平+平酒店式老年公寓，三是文化体育广场，四是户外运动基地麻柳坪-银厂沟，五是根底设备与辅助设备。 麻柳坪工程集养老、疗养、康复、休闲、住宅、文娱等综合功能与配套效力为一体，是以到达使老年人安康长寿、保养天年为目的的综合性自然生态养老养生建筑群工程。 此工程将“居家养老养生环境与“社会化的保证体系、“产业化的效力体系等有机的组合在一同，使养老效力在养老地产的根底上构成了完好的保证与护理体系，在构成规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保证的社会化。使投资者在获得宏大经济效益的同时，也获得了极大的社会效益。 在营销推行宣传上

14、，他们主要采用与各地电视台协作的方式，利用综艺类、文化类、旅游类节目，以扩展影响，同时用免费或少破费的手段吸引一些老年人前来短期疗养等，在省内，他们把推行重点一些大型国有企业、军工单位、国家部委等作为他们推行的重点对象。 在管理上，针对村民和一些优秀的中心村民员工，公司将推行村民及员工持股方案。村民以其土地、林权作价入股，村民和员工持股总额在%左右。后期复制工程时可以选择 本工程方案融资总额为XX亿元人民币。主要采用债务融资。融资期限为年，担保方式为工程担保。资金运用范围为麻柳坪一期工程，建立内容主要为前期根底工程及房地产工程的酒店式老年公寓和养老别墅的一部分，工程建立与销售期为-年。投资方可

15、以在此期限内债转股或融资到期后，工程方以利润或销售收入返还投资方。 在年的工程建立与销售中，酒店式老年公寓和养老别墅部分的合计建筑开发可销售面积为.万平方米，按最低销售均价计算或按出租价钱计算，每平方米销售均价为元，销售收入为.亿，利润约为万建筑本钱元/平计算。还有万平米效力配套建筑作为固定资产可贷款、可融资。同时每年还可产生万平米效力配套的营业纯收入-万左右。销售完成即能盈利万。如在销售方面有压力，只销售%物业，剩余%物业用于出租，那么销售实现万元资金回笼，剩余平米出租，以平/人.床计算，约能满足位老人养老需求。以每年个月出租时间、元/月.人计算，年租金收入在万左右，同时还有-万/年的效力配

16、套营业收入。整个工程在投入运营后年收回全部投资。以后且能收取万/年的养老养生租金收益和-万/年的效力配套营业收入。 在风险方面，由于老年人问题曾经成为了中国迫切需求处理的现实问题，同时，此工程还会为什邡市养老养生首选地笼统的提升，什邡市经济的增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，假设拿到建立用地目的，政策方面的风险根本为零。另外，由于土地费用相对较低，前期土地租赁每亩.万元。待拿到建立用地目的后，土地会有一定幅度增值。独一的风险就是不能拿到建立用地目的，公司所租赁的土地不能变性，为土地开发建立的合法性带来法律风险。第二章 养老产业现状与开展一、世界养老产业的现状

17、与开展据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达%，其次为希腊的.%和日本的%，再次是德国的.%和瑞典的.%。不过该组织预测，虽然以老人在全国总人口中所占比例为规范统计出的几个“老人大国都是兴隆国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在开展中国家。 根据结合国提供的最新统计数字，年全世界岁以上的老人为.亿，占世界人口总数的%。到年，老人人数将猛增到.亿人，占世界总人口的%，平均每年增长万。其中，世界经济兴隆地域的老人总数将由目前的.亿人添加到.亿人，占该地域总人口的比例将由目前的%添加到%，经济欠兴隆地域将由目前的.亿人猛增到.亿人，

18、占总人口的比例将由目前的%添加到%，届时人口老龄化问题最严重的个国家是西班牙、意大利和日本。表一世界岁以上人口占总人口的比率增长情况年 份全世界.兴隆地域.开展中国家.中 国.资料来源：中国老龄科学研讨中心二、中国养老产业的现状与开展、国内老年住宅市场的现状分析中国的养老设备传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人效力的社会救援为主，近年来逐渐走向了社会化，但依然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自傲盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资开展环境，养老设备的开展在现阶段依然是有限的和缓慢的。 据统计，年我国共有家庭万户

19、，其中岁以上老年人口的户数为万户。民政部等个部委提出，到本世纪末社区效力设备要开展到万个，%的街道都要有一所老年公寓。这与现有的不同层次老年人的需求曾经不相顺应，假设没有新的举措，仍采取对现有房地产开发商的贷款条件：自有%工程资金、贷款周期年，养老设备的建立不能够现代化、成规模和继续的开展，那么在未来的-年中，养老设备供需的矛盾会随着老龄人口的迅速开展而日趋加大。 . 我国老年人口的开展情况 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，年成为老年型的国家。进入世纪以来，岁以上的老年人口平均每年以%的速度继续增长，更为突出的是，岁以上高龄老人已高达万，并以年均%的速度递增。本世纪中叶，岁以上的

20、老年人口将到达.亿左右，约占亚洲老年人口总数的%，占世界老年人口总数的.%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口开展史上前所未有的。 从老龄化的过程来看，兴隆国家是自然老龄化，而我国那么是政策性老龄化，人口老龄化开展大体上分为三个阶段： 第一阶段：过渡阶段 年 年岁以上老年人口由万增长到.亿，占总人口的比重由.增长到.。年比年老年人口几乎翻了一番。这期间，老年人口以.的速度递增，大大快于总人口年均增长.的速度。 第二阶段：开展阶段 年 岁以上老年人口由.亿增长到.亿，比重由.增长到.。从到年的年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。 第三个阶段：顶峰阶段 年 年

21、岁以上的老年人口由.亿增长到.亿，比重由.增长到，比年翻了两番。 从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区岁以上的老年人口已超越其总人口的%，辽宁、河南、安徽、福建等省岁以上的人口接近%。 表二：. 国内老年住宅的现状中国人口年龄构成及开展预测(%)年 份-岁.-岁.岁.国内老年建筑的现状 据有关部门的调查阐明，与目前超越.亿的岁以上的老年人相比较，我国只需多所的养老机构，所拥有的床位还不到万张，只能为%.亿的老年人处理住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有亿元，自创兴隆国家入住老年

22、公寓的人口数占总人口数的%的数据，全国要为万到万的老人建筑老年住宅，投资总额在亿到亿元人均万元计算。当前国内老年设备情况工程居住对象自理程度护理方式功能组成老年公寓在一定协助 下能独立生活的安康老人自理最低协助 管理、医护、公共空间门厅、餐厅、文娱、健身效力用房福利院无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人自理或办自理最低协助 半护理管理、医护、公共空间门厅、餐厅、文娱、健身效力用房、医疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半护理居住单元卧室、活动室、卫生间、盥洗室、医护、餐厅、管理、接待、活动及效力用房护理院生活不能自理、需求半护理或全护理的老人半自理或不能自理半护理

23、全护理护理单元老人居室、卫生间、走廊、活动空间、规范层设集中厨房、医疗、护理、康复、管理以及效力用房等老年设备综合体各种类型均包括综合.国内老年人的居住方式A、购买房屋居住年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占.%，购买经济适用房的占.%，购买原公有住房的占.%。其中，市、县购买商品房的家庭占.%和.%，购买经济适用房.%和.%,购买原公有住房的户分别为 .%和.%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重添加迅速，己经有成以上居民家庭是住在本人购买的住房中。 B、自行建房居住 个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资协作建房等多种方式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主

24、要方式之一。年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占.%其中市、县自建住房的占.%和.%，而镇乡自建住房高.%。阐明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。C、租房居住这是住宅消费者支付一定的房屋租金，获得房屋居住运用权的一种住房消费方式。年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占.%，其中，租用公有住房的为.%，租用商品房的占.%,假设分城乡看，在市、镇老年家庭中，有.%和.%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为.%。居住在乡村地域的老年家庭户，仅有.%的户租住公有住房或经济适用房。 . 目前国内老人住宅的销售情况 老人住宅的开发如今才刚刚开场，虽然市场上有

25、一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，可以称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来开展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园中国第一个规模最大的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城目前国内最大的退休社区。 颐年园的产品有别墅、多层洋房不带电梯、带电梯的小高层，销售价钱在元/平方米，到年月一期销售率到达.%，到年一期根本售罄。 东方太阳城的产品构成为低层的老年公寓四层以上带电梯、联排别墅，一期销售均价为元每平方米，曾经售罄。 . 目前国内老年设备的方式 目前有大型的退休社区北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式效力的老年公寓浦东老年公寓、上海假日老年公

26、寓谋划中； 按照星级宾馆规范设计的“宾馆型养老院上海松江社会福利院； 各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。年发布的显示，全国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老效力机构个，总床位约.万张。中国岁以上的老年人已达.亿，约有的老年人有入住养老院的愿望，而实践入住率只需.，远远不能满足老年人的入住需求。根据，“十二五期间年，要求新增城镇孤老集中供养床位万张，以缓解城镇孤老安顿床位紧张局面。即使上述目的可以到达，也只能处理万名老年人的养老院需求。而要满足全国的老年人入住养老院的愿望，需求万张床位。养老产业的建立有着宏大的开展空间。在市场需求方面，年老年市场需求为亿元

27、，年到达万亿，年将到达.万亿，但我国每年为老年人提供的产品还缺乏亿元。目前，中国老龄商品主要以老年保健营养品为主，其他老年人休闲、养老事业开发得很少，无论是老年效力和老年产品，还是养老机构和老年效力设备，都有待于产业化、市场化。老年人的消费才干在不断加强，关键是没有开发出满足老人实践消费需求的产品，以及为老年人效力的软、硬件设备。开展老龄产业带动老人消费市场，以造福于老年人，造福于整个社会。三、居家养老社会化的意义与开展趋势 、什么是居家养老社会化？“夫孝，天之经也，地之义也，民之行也。“夫孝，置之而塞乎天地，溥之而横于四海，施诸后世而无朝文中华民族是有着数千年敬老爱老传统的民族。从远古开场，

28、社会文化就把“孝作为实际根据和精神力量，使“家庭成为了中国社会养老的中心力量和独一承当者。数千年来，中国老年人的养老方式无一例外都是“居家养老。上世纪下半叶，各类新的养老方式开场在中国出现，如福利院、敬老院等。这些养老方式因与中国传统文化格格不入而很难成为社会所接受的主流养老方式。居家养老依然是中国社会所能接受的普遍养老方式。改革开放后，随着中国经济的开展，中国老年人口也开场呈现爆炸式的增长。至上世纪末，中国岁以上的老年人曾经超越了.亿，在国民经济还没有预备充分的前提下，在整个社会还充溢迷茫与困惑时，历史第一次让中国进入了老龄化时代。老年人的养老方式及养老生活的质量，由此成为了当前中国社会最为

29、艰苦的、最不可忽视的社会问题之一。而伴随着老龄化时代一同来到的，是中国传统的居家养老方式开场解体。经济的开展与人口的快速流动，使中国家庭构造开场分化，家庭日益向小型化、单一化的方式开展，“空巢老人越来越多，更多的老人没有子女在身边照料，三代同堂、四世同堂的家庭曾经越来越少。以家庭养老、养儿防老为中心的传统“居家养老方式曾经开场解体。经济的开展也同样使老年人获得了独立支撑本人养老生活的才干。“独立了的老年人在迷恋传统“居家养老温馨与温馨的同时，也希望拥有本人的社交圈子，希望能有符合本人生理特点、心思特点并集老年休闲、安康、学习与活动为一体的全新的“居家养老方式的出现。 “居家养老社会化将中国传统

30、的养老文化和现代的养老思绪结合在一同，让“养老不仅成为一种文化更成为一种全新的经济产业，以此促进中国养老事业的更好开展。“居家养老社会化的中心就是“居家。也就是说，“居家养老社会化必需以老年房地产产业为中心和根底，并借此带动整个“养老社会化效力链条的产生与开展。只需开展了老年房地产营造了“居家环境，才干真正实现“居家养老社会化,并最终以“养老产业化来推进“养老社会化的开展。 、居家养老社会化与房地产开发的关系 养老产业蕴藏宏大商机。在成都，良好地段的房价每平方在元以上，因此，许多普通市民仅仅靠拥有一套房产就能有百万身家。但是这些百万富翁依然要精打细算度日，由于他们的资产都是帐面上的，他们普通一

31、家只需一套房，房子再贵，也不过是帐面资产的添加而已，对生活并没有直接的益处。年全国新房房价平均每平方米元，成都元/平，而本工程平均房价元平方米。 经过对比，可以发现，假设成都的老年人卖掉房产，到麻柳坪定居将是非常划算的事。一户拥有百万房产的老人将房产卖掉，来麻柳坪-万元可以买一套很好的房子，这样就多出万元，他们以后年每个月就会多出=元的养老费用，这个收入对麻柳坪的普通家庭是难以想象的，即使他们没有任何其它收入，在麻柳坪也能过着极其富足的生活。再反过来算，在麻柳坪两个老人月生活费用元就可以过得很不错，那么来麻柳坪定居养老只需有+=万元就可以了，这样成都拥有房产的老人根本上都可以满足这个条件。假设

32、金融业再兴隆一点，保险公司能提供这项业务，老年人将房产抵押给保险公司，每年从保险公司领取养老年金，老人百年之后，房产归保险公司一切，那么养老移民的门槛将会变得更低。另外，他们再算。到年，成都空巢家庭约有.%=.(万户)，假设这些空巢家庭有非常之一能够迁居麻柳坪，那么仅房地产一项就会有.万户%万元=.(亿元)的宏大市场。这还仅仅是成都市一地的空巢家庭，假设放眼全省，全国，甚至世界，这个市场不可限量。、居家养老社会化的开展趋势社会化居家养老是社区特征效力的一种载体，它既不同于机构养老，也有别于传统的家庭自然养老。从养老的方式来看，老年人是在本人家中养老，而不是去福利院、老年公寓等养老机构养老；从养

33、老资源提供的主体看，居家养老除了需求家庭照料外，还需求社会的协助 ，尤其是强调社区照顾在社会化居家养老中的作用，即这种养老方式是以家庭为中心，以社区为依托，以老年人日常照料、生活护理、家政效力和精神慰藉为主要内容，以上门效力和社区日托为主要方式，并引入养老机构专业化效力方式的居家养老效力体系。规划建立专门的养老园区。要象建立旅游风景区和工业开发区那样，规划建立专门的养老园区。请专业机构进展一致规划设计，立足长久，制定短、中长期滚动开发方案；整个园区既风格多样又协调一致，各种档次住宅小区相互结合；要专门配套建立老年人生活需求的公园、草地、市场、图书馆、医院、邮局、老年大学等等；要建立标志性的街道

34、和建筑，让园区既是一个独立的老年人生活区,又是一个有着独特风格的游览休闲区；让园区与整个银滩风景区融为一体，相互映照。然后将其分包给房地产开发商进展建立。 建立真正的老年公寓。老年公寓与普通公寓是很不一样的。老年人的灵敏性、反响力、膂力、视力、平衡力都会下降，能够要用拐杖甚至轮椅。所以针对老年人的特点，在兴隆国家老年公寓都要进展全方位的无妨碍化设计。例如，房门、楼道、楼梯都要加宽，便于轮椅经过；老人经过的地方都要安装扶手；开关、门铃和门窗把手等设备的位置也适当降低；厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅运用；地面和浴池底部都要防滑；房间的照明度要提高，但还不能有眩光；煤气等各种开关上的字

35、要很大，以利老人辨识；老人容易失禁，厕所都接近卧室，并设长明灯；厕所用推拉门，不用平开门；一切的楼层平台、通道地面，都不能运用黑色和深色面料，由于黑色在视觉上属退后色，会令老人产生如临深渊之感，不敢投足；在适当的地方还要有报警和应急安装。老年公寓还根据老年人不同的年龄阶段的生理特征和生活需求分为三大种类：居家式公寓、宿舍式公寓、医护式公寓。居家式公寓是每家每户自成一体，不受他人干扰，适宜普通夫妇；宿舍式公寓老年人好像住集体宿舍一样，安排在社区一样的一些楼房中居住和生活，比较适宜独身老人；医护式公寓是将身体有较严重残疾、生活不能自理或行动不便的老年人，集中安排在一同居住，并由专门人员进展护理。完

36、善支助性与综合性的效力。针对越来越不能照顾本人，而日益要依赖他人协助 料理家务和提供医疗保健等社会性效力的老年人来说，养老园区还要提供诸多的自助性与综合性的效力，包括平安捍卫、协助 料理家务、备餐、家庭修缮效力、残疾护理、家庭生活和医疗保健知识咨询、社会和法律问题咨询效力等等。养老园区要一致提供专业的老年社区效力体系，但可思索按效力内容的不同，分包出去。分别承包给各大宾馆和医院，培训专业的效力队伍，以自有品牌入园效力。 第三章 麻柳坪工程特点 一、独特的自然资源与地理位置 、得天独厚的养老胜地本工程建立后，不仅将为老年人提供一个养老与疗养的环境。更为重要的是，让入住的老年人享遭到黄金般退休生活

37、。届时，在麻柳坪清晨的阳光下，在沐浴山风的清新中，老人们或在工程绿色广场、绿化道路晨练，或步入老年大学感受与时代接触的高兴。当成都已是夏日炎炎时，麻柳坪工程的老人们却正在露天音乐广场上自得其乐的“说学弹唱享用凉爽的山风绿意。当很多老年人还在为疗养与康复骄傲时，麻柳坪工程的老人们已能随时在“老年人疗养康复中心接受专家关于疗养与康复的指点和协助 。当很多老年人为找不到知已，找不到同龄人而郁闷和孤单时，麻柳坪工程的老人们已拥有了众多的知已与同好，川剧票友会、围棋学会、花鸟协会、书画小组、钓鱼俱乐部等兴趣小组将会相继建立。在麻柳坪，老年人将深切领会到“生态居家的高兴和“社会化效力的周到。“退休对老年人

38、而言，将是另一种幸福生活的开场。麻柳坪工程的建立，将为成都的老年问题提供一个非政府的、市场化的处理方式。从本工程立项开场，麻柳坪将不仅作为成都最正确的养老胜地而知名，还将以发明一个全新的养老经济与养老产业方式而知名。、麻柳坪工程定址环境麻柳坪工程定址什邡市蓥华镇石门村麻柳坪古寨，距什邡市区仅分钟车程，距成都个半小时车程。九峰山等崇山环列，视野开阔，远近景观满目绿色。 该地段具备了龙脉尊显的地域条件，属于银厂沟阳坡面，三面环山，居高临下，风水极好。甜爽清新的空气、草茂林盛的天然植被、鸟类繁多的自然生态、绵延醉人的绿水青山、无公害的自助式生态农场，麻柳坪打造“成都养老养生后花园的理念，奠定了良好的

39、环境根底。二、工程的特点、风水好，自然生态资源丰富、工程设计功能齐全，相互依托，相互支撑、完善的获利方式与长期稳定的获利来源、构成了具有独特魅力的旅游资源、特有的养老养生人文价值与人文吸引力第四章 工程的建立内容、麻柳坪工程养老别墅、麻柳坪工程老年居家养生公寓含酒店养老公寓、文化体育广场、户外运动基地麻柳坪-银厂沟、效力配套辅助功能工程及根底设备建立、中型医院待选第五章 工程的技术与保证体系一、小区智能化、IC卡管理制度、全区监控系统、公共设备的智能管理二、医疗社区化、社区医疗登记制度、定期常规身体检查制度三、效力家庭化、个性化家政效力)家务效力。社区效力中心可以定期派遣效力人员前往老年人的住

40、所，协助 他们做琐碎的家庭杂事。效力人员通常是由受过训练的下岗女职工来做的。她们的责任是拾掇房间、买菜做饭、伴陪老人以及看护刚刚出院或不能自理的老人，照顾老人洗澡穿衣、服药等等。专门为没有子女照顾的老年人提供各种综合性效力。任务时间可以是每天几个小时，每周几次，或一周七天每天小时。 )家庭保健效力。社区保健医生或护士提供的专业或辅助专业人员的护理照料。他们担任分配和监视用药、换衣、康复理疗、提供个人卫生效力。在有些社区，家务和保健效力结合在一同。效力人员可以一身兼两职。 )送饭上门。是人们经常说的“轮子上的饭菜。这种效力提供一顿午餐给住在家里的老人或不能买菜做饭以及需求此类协助 的高龄老人。老

41、人们不仅可以享用每周五天营养配餐，而且志愿送饭的人也可以借机登门探望老人。轮子上的饭菜会给老人的生活带来了全新的变化。送饭上门使得很多需求养老设备照料的老人可以选择生活在家里，实现“居家养老。 )定期探望。也可以称作组织起来的邻居线。这个效力工程是组织社区志愿者、居、家委会任务人员、中、小学生定期探望空巢家庭的老人和住养老设备的老人。探望者与老人一同可以做些老人们喜欢或需求的事情，如一同玩牌或下棋，一同看电视，聊天或一同做手工业等等。普通来说探望者事先得到专业人员的培训和辅导，使他们懂得老人的需求并且情愿作为一个好的倾听者。对于没有亲人和朋友在身边的老人，探望者对老人就显得更加重要。定期探望这

42、一效力工程将会大大丰富老人们晚年的精神生活，使他们感到社会的关怀，感到晚年生活的意义，有益于老人们的身心安康。 )效力。很多独居的老人害怕本人在家病了或伤了没有人知道。经过每天确定的时间打给独居在家的老人，确认老人安然无恙，从而协助 减轻老人们的焦虑和及时发现问题。假设确认的时间老人计划外出，他或她普通事先通知确认效力的志愿者。假设在确认的时间老人家里的没有应对，而且老人也并未事先打招呼，那么立刻会有人到老人家去检查。确认效力可以监视老人的安康情况，提供延续的与老人的接触，使老人们感到有人在关怀他们。 ) “生活在线效力。社区效力中心开设几种应急呼应呼叫系统，允许老人经过报警和呼应系统寻求协助

43、 。“生活在线效力的定购者可以在手腕上或脖子上带一个钮扣。当钮扣一被按下，“生活在线中心就会自动接纳。当收到后，“生活在线的任务人员就会打给老人家里。假设没有人应对，他们就会打给老人的监护人比如朋友或亲戚，要求到老人家去看一下。监护人发现情况异常后会打给中心寻求进一步协助 。 )交通和陪伴效力。有条件的社区可以为老人提供门到门、灵敏交通工具的效力，老人们可以选择小轿车、小客车、大客车等车型。这种效力有时称为拨搭车。老人们普通提早小时打给中心调度办公室，并且告知用车的时间和地点。司机把老人从家里接出来送去看医生、上诊所、上银行、上商店等等。有的社区提供陪老人外出效力，以保证老人的平安。 )老年食

44、堂。社区为老年人开设老年食堂，为岁以上的老人提供饭菜。老年食堂应该设在一个社区的中心地带，为老人提供一顿午餐。除了营养餐以外，包括消费导向、安康和营养信息、咨询、艺术和手工等等。老年食堂不仅满足老人营养的需求，也为老人提供了聚会、交流、交朋友的场所。对老年人来说，有时，聚会比饭菜本身更重要。老人们在这里庆贺本人的生日，度过假期，甚至找到伴侣，举行婚礼。 )法律效力。老年人所需求的房屋出租、消费者权益维护、预备遗言、财富纠纷等法律效力与日俱增。很多老人一辈子都没接触过法律。他们有的觉得打官司太累，而且律师费用太贵，有的害怕同律师打交道，有的并不认识本人的法律权益。社区效力中心为老人开展法律效力，

45、经过老年中心的律师或律师事务所的专职律师，他们可以为老人困惑的问题提供法律咨询，为低收入的老人进展义务法律协助 。 )再就业效力社区效力中心、老年人才交流中心开设专门协助 那些希望再就业的老人职业或任务引见的效力工程，这些任务可以是全日制和半日制的。发扬那些有专长身体安康，情愿继续为社会作奉献老人的作用。 )老人日托中心。假设有的老人不能在家独立居住，但又不情愿去养老设备，去日托中心是个处理问题的好方法。日托中心可以满足比如老人的社交、心思和康复效力、体育锻炼、文娱活动等各种需求。老人每天可以做班车到中心来，中午在中心一同吃饭，中心提供了对老人方便的照料和效力。 )咨询效力。老人生活中往往需求

46、经过咨询效力来处理老人遇到的各种问题，诸如个人和家庭矛盾、退休、财政、生活安排、购物消费指点等各种问题，经过社区咨询效力，提高老年人晚年的生活质量，从而使老人的个人权益得到最好的尊重和维护。维护庇护效力这一效力通常是由法律效力中心或公共机构来提供，用来保证老人的合法权益。、效力人员的专业化四、保证系统化、医疗保证系统化、平安保证系统化第六章 管理与运营一、管理构造与管理团队、管理构造、管理团队二、组织与人员保证、组织机构的保证、人员保证三、管理制度、分级担任，集中管理、财务分片审查，集中签批四、运营创新、村民与员工持股方案、运营分区，效益考核在对工程效力的管理上，对于非盈利性效力，应该自动与相

47、关机构或单位联络，争取定期和长期协作，为老年人提供更多的免费效力，丰富老年人生活，添加老年住宅的附加价值。 对于盈利性效力，那么又分为自主运营和引入运营，自营或外营的比例那么应根据社区对效力的需求和物业管理公司本身的力量来确定。无论是自营或是外营，都应该根据社区的实践需求设置，并且对效力质量和顾客的称心度实施有效的监控，这一点对于引进的效力单位尤是，以维护物业管理单位的笼统。第七章 行业与市场分析一、养老产业开展的历史机遇、中国经济的高速开展，培育了宏大的民间资本。、传统品德开场回归，“孝依然是社会品德的重要根底中国传统中素有“老有所居、安度晚年的提法，从心思学的角度上分析，这恰恰证明了人年老

48、之后对平安和生活质量的需求添加的假设。这种对平安感、优质生活的追求成为了老年消费者对老年住宅产品需求的内在要素。 中国传统文化将“孝敬父母列为“善之首，赡养父母，为父母发明优质的生活环境，让他们可以安度晚年那么成为了老年住宅产品消费的外在要素。、中国传统家庭构造开场解体，空巢老人越来越多 “空巢家庭是指无子女共处，只剩下老年人单独生活的家庭。据了解，在兴隆国家“空巢家庭出现较早，如今非常普遍，老年人与子女同住的只占至，除了日本，大多数老年人均与子女分居。美国第二次世界大战前，的老年人与子女同住，到了上个世纪年代，与子女同住的只需百分之十几。在比利时、丹麦、法国和英国，上个世纪年代初，全部家庭户

49、中岁以上独居者占。瑞典独居老年人到达，即每个老年人中就有人独居。在我国，据有关部门提供的资料，最近年来我国空巢家庭不断呈上升之势。年，我国空巢家庭在有老人的家庭中所占的比例只需.，而年上升到.。在成都空巢家庭问题更为突出。年，成都市空巢家庭的比例为，尤其值得留意的是，独身独居老人在老年人口中的比例，由年的.上升到年的.，即添加了.倍。 “我国经济实力的提高从客观和客观两方面促成了空巢家庭的迅速开展。中国老龄科学研讨中心研讨员徐勤表示，在现代化建立过程中，任务变动日益频繁，人口流动和迁移加速，促使大家庭构造向小家庭转变。随着社会转型加快，代沟越来越突出。物质生活水准提高后，人们追求精神生活，老少

50、两代人都要求有独立的活动空间和越来越多的自在，传统的大家庭居住方式曾经不顺应人们的需求，小家庭被普遍接受。专家们以为，我国实行方案生育政策已多年，二三十年后，随着独生子女逐渐进入中年，他们的父母进入老年，“空巢家庭将越来越多。“可以预料，空巢家庭将是世纪我国城市甚至许多乡村地域老年人家庭的主要方式。、老年人获得了经济的独立，有才干与志愿追求符合本身特点的养老生活 截至年底，全国根本养老保险参保人数达.亿人，其中多万离退休人员享用养老保险待遇。有预测显示，城市离退休老人中有%的人拥有存款，仅退休金一项，年添加到多亿元，年为多亿元，而到年将到达多亿元，老年人的购买力来看是相当可观的。随着经济开展，

51、老年人的收入将呈不断增长之势。中国“养儿防老、“三、四代同堂的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“中心家庭、“三口之家的比重在不断上升。而且由于方案生育政策的实施，目前“四二一的供养关系不断添加，使中间代所接受的压力很大，家庭矛盾也随之添加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关怀生活质量的提高，而不情愿和子女同住，独老户的比重不断上升。 在湖北武汉市的一同调查当中，老年人的居住方式以与子女同住为主占.。有的老人希望与子女共同生活，.的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有.以为这种方式很理想，而有.的老人那么希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有.仍愿与子女分开住，有.的

52、那么希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体安康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的以为“老年公寓是理想保养天年之所。 由此可见，随着观念的变化，对养老效力的需求是加快增长的。、老年人群中积累了庞大的消费才干国家统计局进展的人口变动抽样调查显示，我国老年人经济收入的主要来源为子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救援。虽然这些来源的比重随时间的推迟会有所变动，但就总体程度而言，将会随着整个社会经济的开展而不断提高，从而使我国的老年市场成为新兴的，潜力宏大的市场。 首先

53、，年国务院发文规定，离退疗养老金普通每年七月一日调整一次，调整幅度为当地职工上一年度平均工资的，各地已实行养老保险统筹的亦按此办理。待遇程度在国家延续六年提高企业退休人员根本养老金的根底上，按照国务院部署，从年月日起，再次提高企业退休人员根本养老金程度。年底，全国企业参保退休人员月人均根本养老金到达元。因此，作为老年人经济收入的主要来源的养老保险金将会大幅添加。据估计，年我国离退休人员约为.亿人，离退休金再加上老年人再就业收入和子女赡养费，可用于购买老年用品和效力的支出可到达.万亿。 其次，近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐，将建立起一套适宜城乡各类企业职工和个体劳动者的，资金来源多

54、渠道，保证方式多层次的养老保险体系。这将使有稳定养老金收入的老年人口，从国有企业事业扩展到各种一切制方式的企业，从城市扩展到乡村，从而大大提高我国老年人口的总体购买力程度。、政府对老年类工程大力支持早在年月，财政部和国家税务总局就提出对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年效力机构，暂免征收企业所得税，以及免除老年效力机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地运用税、车船运用税。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，经过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年效力机构的捐赠，在交纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。年月日，国务院办公厅

55、印发社会养老效力体系建立规划-年，为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相顺应、与经济社会开展程度相协调的社会养老效力体系，实现党的十七大确立的“老有所养的战略目的和十七届五中全会提出的“优先开展社会养老效力的要求，根据和，制定本规划。指点思想：为以邓小平实际和“三个代表重要思想为指点，深化贯彻落实科学开展观，以满足老年人的养老效力需求为目的，从我国根本国情出发，坚持政府主导、政策扶持、多方参与、统筹规划，在“十二五期间，初步建立起与人口老龄化进程相顺应、与经济社会开展程度相协调，以居家为根底、社区为依托、机构为支撑的社会养老效力体系，让老年人安享晚年，共享经济社会开展成果。建立目的：到

56、年，根本构成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、效力优良、监管到位、可继续开展的社会养老效力体系。每千名老年人拥有养老床位数到达张。居家养老和社区养老效力网络根本健全。二、市场竞争性分析、现有养老产业的方式与竞争性目前城市老年人有四种居住方式，总体而言，现状并不令人称心。合居方式老人与子女同住一套住房。合居家庭方式的存在有诸多要素：如子女住房困难、父母年迈有病、第三代需求老人看护、传统家庭观念的影响等。这种居住方式对社会、家庭和老人都有很多优越性，并仍将延续。 独居方式 老人独立居住。现代都市生活方式的影响和城市住房的日趋宽松，越来越多的老年夫妇开场选择和已婚子女分居的方式，纯老人家庭不断

57、添加。这种家庭方式更顺应现代生活方式，相互间干扰少，使家庭关系简单化；对有生活自理才干的老年夫妇和承当社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。但是，当老年人年龄增大、自理才干减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤单和生活的不便就突出反映出来。 毗邻方式 与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种方式介于前两种居住方式之间，是城市中普遍遭到欢迎的居住方式。但是，由于居住地点、居住环境的限定，往往是老人一方做出牺牲和退让。 敬老院方式 在老年效力设备安度晚年。这在我国并不普遍，在老年福利设备养老的大多是孤老或生活不能自理而子女又无力照顾的老人。但随着传统的养老责任向社会转化，为减轻子女和家庭的负担，越来越

58、多的老人走向老年公寓或养老院，从而促进了城市居住社区老年效力设备的迅速开展，由于制度、管理以及设计等方面的要素，目前的老年设备仍存在较多问题。 从目前老年人居住情况来看，.居住在城镇，.居住在乡村。在有老年人居住的家庭中，岁老年人有.的人还作为家庭户主，岁以上老年人户主率下降到.。在岁以上老年人户中，有.的户是老年人与其子女或亲属一同居住，成为主要生活方式，但是不能忽视的是，只需一对老年夫妇生活的户占，单独老人户占.，与未成年亲属一同生活的户占.，也就是说的老年人户没有与成年子女和亲属一同居住。、养老公寓分析、老年公寓市场有需求空间，但市场供应仍较为紧缺国内的养老方式还不能顺应情势的开展。大量

59、靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理程度落后、设备陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保证，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模普通较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心思、生理的保证体系。所谓老年公寓是供老年人集中居住的公用住宅，是居家养老与社区效力的结合，不仅需求在楼层、医院、交通、效力设备等方面符合老人的身体特点，更要在文娱、学习、交往、情感等方面照顾老人的心思需求。但在中国目前的这些老人效力机构中，好多名为老年公寓、养老院的场

60、所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设备简陋，效力功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设备和效力条件，不可以全方位地为老年人提供良好的效力。有些更是只把老人当作病人对待，并不关怀老人们情感或心思需求。就中国而言，现有多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现有床位万张，还不到目前中国.亿老年人的。且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实践需求。从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设备简陋，效力功能较差，无法顺应老年人日常生活的特殊需求。另外，可供老年人室外活动的绿地较少。、老年公寓的供应呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位随着社会开展，我