XXXX年融科智地昆明联想科技城项目商业定位报告课件

1、汉博研究院2012年07月融科智地昆明联想科技城项目商业定位报告（汇报版）第1页，共131页。目录：2 2012 HanBroad Corporation. 总结性回顾 现实，及之理想 自我寻觅与突破 方向性共识 案例提炼 商业定位 定位前提思考 商业总体定位 目标消费者 商业主题及调性 商业功能定位 规划建议及业态组合落位 规划设计建议 业态功能组合及落位 项目租售价格及策略建议 核心吸引力锻造第2页，共131页。3 2011 HanBroad Corporation.第一章节总结性回顾。第3页，共131页。4 2012 HanBroad Corporation.现实，及之理想第4页，共13

2、1页。现状而言，作为发展新区，人们对区域认知度不高，且周边人群层次相对低端，无法形成成熟的都市氛围与超区域大体量商业5 2012 HanBroad Corporation.海屯路筇王路昆武高速科普路项目规划路五华一号路4号线项目位置科技园核心区北市区世博园经开区呈贡高新区4号线大塘子区域距离主城区7KM，交通便利，区位价值优越；主城区人口虽对区域有认知，但实现市场性质的规模迁移目前不存在；作为政府重点规划的科技产业区，目前尚处于开发起步阶段，区域人口规模少，主要以原著城中村居民为主；目前消费群体主要集中在高新区和普吉路沿线区域，商业以基础生活配套和市场型商业为主，档次整体较低；而随着未来25年

3、内区域规模产业及住宅物业的开发，区域环境和人口规模将进一步提升和成熟；7KM第5页，共131页。而高起点泛亚科技新区发展目标及其特定产业规划，标定项目区域未来城市发展的特殊高度及核心优势6 2012 HanBroad Corporation.泛亚科技新区主城区项 目泛亚科技新区位于昆明主城的西北部门户地带，距离核心城区7KM，是主城区最后一块可规模开发的区域，区位价值凸显；作为昆明面向泛亚地区重点打造的科技创新基地、西北部城市副中心和创新型城市示范区，科技新区的规划建设将对加快昆明区域国际城市的发展起到推动作用；区域规划面积11.79平方公里，规划人口22万人。第6页，共131页。为此，依托区

4、域产业发展及规划优势，打造超区域型、城市乃至依托昆明作为区域型国际化城市的超城市级别商业形成项目未来理想的特定支撑7 2012 HanBroad Corporation.1城市背景及宏观经济分析23人口、消费力研究城市房地产市场及城市规划研究1城市背景及宏观经济分析2人口、消费力研究3城市房地产市场及城市规划研究昆明将作为面向东南亚、南亚的桥头堡地位，泛亚中心城市，区域性的国际金融、贸易中心，未来国际化的大都市的发展方向，特定的城市背景是推动城市经济快速发展的主动力；城市经济高位运行；城市产业结构以第三产业为主，商贸业发展迅速；总人口648.6万人，其中市区人口约360万人；城市化水平较高，城

5、市步入快速发展阶段；昆明人消费能力较强，“敢于消费，乐于消费”将带动商业的发展房地产市场发展迅速，加之大量城中村的改造，将有效的改善民居的同时，推动昆明向国际化大都市方向发展；城市规划布局空间趋于合理，多中心格局已出现，区域化消费将成为主流，同时借助各区域的快速发展，为新型商业的进驻提供良好的发展空间。项目发展机遇：昆明城市能极高，经济发展稳定，第三产业为城市主导产业，加快带动商业发展；区域规划利好，项目发展潜力大，尤其是特色、品质、主题、新型商业的发展。项目面临挑战：区域目前仅为规划阶段，尚未成熟，人们认知度较低，且区域内大型商业项目竞争激烈。结论：随着城市经济的快速发展，昆明作为泛亚的区域

6、中心城市，城市性质、城市经济发展为项目定位奠定了政策、经济基础；住宅市场调控、区域规划利好，为商业地产提供市场空间。第7页，共131页。8 2012 HanBroad Corporation.自我寻觅与突破第8页，共131页。自我的定位决定项目出路。而自我的寻觅来自于：区域优势的项目突破、项目自身的定位突破、联想企业的资源突破的三方合力9 2012 HanBroad Corporation.项目的自我寻觅区域优势的项目突破项目自身的定位突破联想企业的资源突破第9页，共131页。区域优势的项目突破：必须依托和服务于区域未来产业规划，使商业与之共生互溶，从而打造优势合力，摆脱目前所有商业规划的传统

7、窠臼10 2012 HanBroad Corporation.总部经济现代服务业金融业外商投资企业新兴房地产软件开发、服务外包电子信息产业新能源研发创意游戏动漫文化产业旅游休闲产业方向昆明面向泛亚地区科技创新基地昆明主城西北部城市副中心昆明创新型城市示范区序号名称备注1中船重工研发基地已开发建设2科伦科城商务中心-3普洱茶科技文化中心-4云师大五华实验中心已建设5五华区司法行政中心-6区域回迁房安置区已开发建设7西北部地铁枢纽站-项目6123457孵化、生态科技产业区生活功能区生活功能区第10页，共131页。项目自身的定位突破：强化项目商业业态功能特征的高主题性及规模优势，以特定主题功能、特定

8、业态特征来赢得市场，从而形成超强商业穿透力11 2012 HanBroad Corporation.总用地面积739588净用地面积494040建筑密度24.17%绿地率35%容积率3.4总建筑面积2377620其中地上建筑面积1680300其中住宅838000科技金融中心80000总部基地132000酒店+酒店公寓80000青年财富中心284400文化、物联购物中心74400区域研发中心24000商业步行街750003C数码广场30000配套商业57570配套公建21000地下建筑面积697320其中地下商业50000地下车库及设备房617320非机动车车库30000项目地块用地面积约100

9、6亩，净用地面积约741亩，总建筑面积达168万平米，其中规划商业20余万平米，商业规模大，且区隔为6大区块，集中性及街区型商业形态并存，就商业发展看，在契合整体定位的条件下，依据道路条件和区块价值做功能不同的分属规划是为项目的必然；商业布局借势道路呈T型布局，昭示性强，但沿科普路布局纵深过长，势必将分散及制约客流的导入，如此，就1号、2号地块商业功能看，主题突出的目的性商业更为适合。123456789876M796M海屯路科普路标号为住宅区，红色为商务商业区第11页，共131页。12 2012 HanBroad Corporation.方向性共识第12页，共131页。可见，具有方向性共识的战

10、略核心则是打造一个与众不同、全新意义的城市级城市综合体13 2012 HanBroad Corporation. 扛鼎新区形象标志大旗，具有复合型商业功能业态，以及与众不同的城市生态模式和主题模式成就项目的城市级中心关键词：城市级复合型商业功能与众不同的生态及主题模式第13页，共131页。而对于各功能体量，则涉及项目开发定位的策略及原则：对接未来，兼顾现实不可否认，项目本身市场需求主要来自于未来规划及产业、人口的导入，为此，其定位是为未来而定，现状市场需求只来自于居住以及少量配套型、过往型即时消费，而商务和商业需求则主要来自未来。为此，项目功能体量构成的原则，首先服从于区域规划，其二服从于政府

11、控规条件，其三服从于项目开发目标，其四，则是在兼顾现实的前提下，预留空间以对接未来需求。策略目标及原则界定：以新城市中心级项目打造为战略方向；在此指导下，依据地块使用性质及政府对金融城的规划需求：五星级酒店物业：按照五星、超五星酒店一般标准，其体量控制在4.5-5万平方米即可；写字楼物业：配合高星级酒店及规划需求，适度配置顶级办公楼的前提下，相对放大甲级写字楼；公寓及居住：作为最重要的回现产品，尽地块控规，最大化该类物业；商业：作为区域乃至城市商业的重要一极打造，且未来拥有大量商务办公、商旅及中高端居住人群的支撑，放大其体量以对接未来，并在不影响整体商业链条打造的前提下，最大化回现类产品（街区

12、类）。对接未来，依据地块形成街区MALL的概念，并预留商业未来使用空间；兼顾现实，兼顾地块特征，街区以两层为主如此，我们进行功能布局及建筑设计建议。14 2012 HanBroad Corporation.第14页，共131页。15 2012 HanBroad Corporation.案例借鉴南亚风情第一城及其他第15页，共131页。16 2012 HanBroad Corporation.第二章节商业定位。第16页，共131页。项目定位目标说明：项目优势塑造与强化17 2012 HanBroad Corporation.塑造项目亮点形成聚客力培养有效固定客群形成差异化优势对消费群体和商户吸引

13、力不断增强推动租金稳步增长加速项目成熟与调整升级的速度通过产品和业态规划、塑造亮点，加强对目标消费者吸引：特定消费的聚集性；丰富的时尚餐饮；业态的纵线深入；较强的主题性营造。通过优势却有别于核心商圈的品牌组合和崭新的旗舰店组合，对消费者形成吸引力，并获得消费者认同，增强项目聚客力。通过主题和业态吸引，并结合餐饮娱乐设施，有效培养固定消费群体，形成到项目消费的习惯通过对特定客户群的吸引和汇聚并获得认同和接纳，从而打造区别于其他商业项目人员混杂的情况，形成自身的差异化竞争优势强化调整第17页，共131页。商业定位旨在通过对区域消费群体构成和消费力的研究，明确项目定位群体进而确定商业主题、业态构成及

14、最终落位品牌，完成项目市场总体定位18 2012 HanBroad Corporation.项目定位需解决的一系列问题和方式准确的客户定位对于项目的成功运营至关重要，选取具备消费能力且能够持续发展的客户群，伴随项目共同成长，并支撑项目的运营发展。目标客群筛选商业主题定位项目业态定位品牌落位组合以目标消费者的消费习惯和消费特性制定项目的商业主题定位，并以主题性为指导原则落实后续的定位过程和细节。以项目主题性为核心，所有业态都要围绕主题性和目标客群的需求出发进行规划，以业态合理排布和组合体现项目的功能性特征。在前续工作的基础上，根据定位主题和业态规划，并结合区域消费市场和区域商业现实和未来竞争的需

15、求，选择合适的品牌资源，在保证项目成功运营的基础上凸显主题特色。解决问题： 我们需要什么客户？客户来源？项目定位的基础和出发点？解决问题： 客户需要什么？项目理念的提升？后续各部分细化定位的指导性原则？解决问题： 如何满足客户需求？功能性体现是什么？功能性结合到实际地块和产品的落实？解决问题： 哪些品牌合适？项目主题业态的最终体现？第18页，共131页。19 2012 HanBroad Corporation.定位前提思考第19页，共131页。对于一个发展尚不成熟的区域及大体量的物业特征，使其商业生活及价值提升具有诸多不确定因素，商业在于营造和雕琢，盲目乐观或过于谨慎都是不可取的20 2012

16、 HanBroad Corporation.项目属性特征区域特征项目特征项目运作策略1. 具有科技概念的规划发展新城2. 周边大型项目众多，竞争激烈3. 地域性消费为主，对周边的吸附力较差1. 街区+盒式2. 配套为先导 3.主题打造的穿透力与吸引力商业体系化主题鲜明化资源互溶化产品模糊化第20页，共131页。以独特的商业主题和商业功能体系为统领，以强势的品质型业态组合和品牌构成，强化外部群体的吸引及导入作用21 2012 HanBroad Corporation.主题突出功能体系完善和业态聚焦品质强化多元客群第21页，共131页。对体现科技主题的商业例如联想强项3C进行必要的集中营造，打造不

17、一样的零售形成独有的主题吸引，强化项目区别于其他，如对接电商（物联网与云服务）22 2012 HanBroad Corporation.联想3C数码中心独有延伸及衍生的主题商业形态，确立第一无二的功能主题型业态进而形成市场影响力与辐射力第22页，共131页。现实的操作角度，以适应多种商业形态需求的建筑功能构成组合项目的主体，项目不应是一个单纯的街区，而应以一定的组团式构成23 2012 HanBroad Corporation.二至三层、形状方正的建筑可适应多种业态需求：餐饮、酒吧、美体、教育、KTV等多个单体建筑的围合形成组团结构，与业态结合，易于打造局部主题和形成独立功能，从而使项目功能更

18、加丰满第23页，共131页。模糊产品界限，结合项目功能方向，以界限相对模糊的产品，如酒店类、公寓类、会所类以及院落式特色商务、商业产品，丰富产品类型，强化产品的销售和经营的灵活性，多样化组合24 2012 HanBroad Corporation.院落式公寓酒店办公独栋商业会所销售持有第24页，共131页。单就城市商业竞争角度，一个融合区域产业优势并藉此高度融合新兴都市消费人群而产生消费吸引和带动的主题式生活体验中心能够区别竞争而形成穿透25 2012 HanBroad Corporation.主题式生活体验中心生活方式中心时尚专卖中心美食中心超级区域中心区域中心社区中心邻里中心能量中心工厂直

19、销中心专业市场消费体验一次性全满足，业态齐全基本需求专业化，业态有限传统区域大型商业发展模式都市传统商圈商业发展模式新兴区域大型商业发展模式未来商业发展趋势：体验式、主题化、功能多元化第25页，共131页。而商业定位要做的，就是赋予其商业灵魂（主题与调性问题）的升华和功能（业态及品牌问题）的现实性落地及未来竞争性吸引，以建立商业核心优势26 2012 HanBroad Corporation.类别经典双城启鸿假日城市黄土坡改造保利小屯人民路1号商业面积一期7万一期6.5万14万25.6万10万市场定位矩阵商业公园 主题购物公园大型购物中心生活主题的购物中心都市时尚型购物中心物业形式街区+MAL

20、L街区街区+MALL街区+MALL街区+MALL业态组合大型购物中心+星级酒店+影剧院+会所等超市+电器+特色零售、餐饮等购物中心+特色餐饮+休闲娱乐+商务等百货+超市+商业街+影院等精品零售+餐饮+娱乐等配套设施主力商户尚未对外公布沃尔玛超市、国美电器、KFC、家有宝贝、昆百大珠宝等尚未对外公布尚未对外公布尚未对外公布客群特征年轻群体、家庭群体、商务群体家庭群体为主家庭群体、年轻群体、商务群体为主家庭群体为主家庭群体、年轻群体、商务群体为主商业档次中高档中档中档中档中高档项目优势项目规模大，业态复合度高，且规划有180米高的地标性建筑，地铁三号线途径本项目定位准确，大型连锁型商家的进驻奠定其

21、未来良好发展的基础项目规模大，涵盖物业齐全，且交通便利，地铁在项目周边设有站点生活主题鲜明毗邻人民路，项目规模大，地理位置优越，业态复合度高，地铁三号线途径项目项目劣势大规模项目后期如何良性运营项目业态相对复合度不高，仅在满足区域生活需求为主大规模项目后期如何良性运营二环路高架对项目未来经营带来一定的影响规模小，很难成为商业中心与本项目竞争关系依托大型商业商业带动项目其它物业升值，竞争关系来看，逼其锋芒，寻求特色路线发展特色体验、且大型主力业态及功能复合度高是项目未来发展的重点大规模项目开发，应考虑分不同阶段、不同物业的开发，实现项目价值最大化其以满足大众生活需求的生活型商业为主，本项目的核心

22、竞争力在于差异化、细分市场和业态，打造具有体验性的商业模式形成项目穿透力辐射范围大，与本项目能够形成一定的竞争关系第26页，共131页。市场操作角度而言，现实和理想之间，项目商业如何涉过现实的骨干而实现理想的丰满，其间存在商业功能、业态、主题、招商的技术性解决问题27 2012 HanBroad Corporation.本项目生存之道主动中心化时尚主题化功能复合化以城市级商业中心的角色定位自己，主动营造良好的商业体系，树立市场地位和首位度以购物中心的业态模式复合更多的餐饮、休闲、娱乐及零售，对整个市场形成强有力的吸引以满足都市时尚及全方位家庭生活和体验需求为目的，营造项目特色化、主题性的项目商

23、业能力和业态组合构成之势，实现商业主题的吸引消费体验化以空间娱乐化、购物体验化、消费游憩化来构建项目建筑空间特征和体验性业态特征，满足新都市人群的体验化消费需求第27页，共131页。28 2012 HanBroad Corporation.商业总体定位第28页，共131页。29 2012 HanBroad Corporation.商业定位方向界定：定位城市级区域型商业中心，项目将致力于以区域产业型中产阶层为主，吸引和带动城市中产、商务等中高收入群体的时尚生活需求为主，兼顾青年群体的购物、餐饮、休闲娱乐的综合消费的目的场所项目价值定位消费者主力店商业组合消费者沟通以辐射昆明及区域中产家庭和区域产

24、业、商务、时尚青年人群为主以商务及中产消费引导为核心，以功能强化项目商业穿透力商圈覆盖30分钟车程以主力时尚百货、时尚集合店、大型餐饮店等为主力店补充影院、KTV等娱乐项目食街和特色餐饮、休闲娱乐成为主要配套功能结构的范围（经验值）： 购物占40% 餐饮占25% 娱乐占18% 配套占 17%强调商务化、时尚化化的消费氛围强调都市生活化的业态构成特征强调时尚和休闲的都市消费文化核心价值：致力于具有消费引导作用，面向都市主流消费群体、以城市中产阶级家庭、商务等中高收入群体时尚生活为主，兼顾青年群体的一站式综合消费场所第29页，共131页。30 2012 HanBroad Corporation.项

25、目将利用未来周边居住、办公及生活氛围，融合休闲品位、时尚零售、精致生活而完成一个主题特色化、商务生活共生、休闲时尚互溶的城市级超区域型商业中心从区域发展特性来看， 作为规划建设中的“泛亚科技新区” ， 区域必将聚集高学历、高收入、高消费的知识型精英人士，人群具备鲜明的中产化特征；从区域性生活圈层的未来发展看，新区将主要由科技研发、总部经济、电子信息、医药及金融等行业的高收入群体构成，其群体具备鲜明的中产化特征；中产阶级及有产阶级的入驻，将为项目商业的发展提供直接的服务对象与消费动力，其消费特征将决定项目的生产与发展。第30页，共131页。31 2012 HanBroad Corporation

26、.项目必然是城市级、超区域的。比之杭州以万象城、北京以华茂中心、上海以当初的正大广场正大广场华茂中心万象城第31页，共131页。总体市场定位：城市级、超区域型的城市副中心32 2012 HanBroad Corporation.前沿时尚国际品质主题体验商业地位品质、时尚、主题体验中心消费倡导群体定位客层特征商圈中产群体+时尚年轻群体+家庭体验群体中高收入较高文化水平第32页，共131页。 2011 HanBroad Corporation33商业定位目标：如何使三者通过不同的商业主题、功能表现、业态构成以及品牌组织，打造项目整体形象和价值，凸显区域及项目影响使之成功运作MALL部分主题商街部分

27、沿街配套商业部分如何定位才能使其区别城市核心商业区及区域商业竞争影响，打造独有的主题和模式，并实现城市级别的商业目的，实现其对于项目的龙头带动作用如何定位才能契合项目整体商务需求及MALL部分定位的业态、品牌的需求，并打造自身商业的体系构成，实现销售价值溢价最大化及经营价值的双重目的如何在街区部分精致生活配套，并保证其产出良好的销售现金流，城市界面形象价值与业态的吻合第33页，共131页。34 2012 HanBroad Corporation.商业消费者第34页，共131页。项目价值：扼守昆明西北门户，商业外延辐射人口达1100万35 2012 HanBroad Corporation.主城

28、区项目二环路二环路 核心辐射区域（项目周边3KM范围内）楚雄大理攀枝花丽江保山迪庆辐射人口：中心辐射：78万外延辐射：721万潜在辐射：400万第35页，共131页。名称户数入住人间名称户数入住人间春城慧谷10812012年启鸿假日城市44702012年中晟溪城34222012年鼎易天景11602012年鼎易天城11602012年志远城市综合体20002012年云都国际6302012年经典双城6002013年（一期）云上城10002012年合计72938230未来2-3年内人口增量43930 2011 HanBroad Corporation36类型用地规模（亩）人口容量（人）居住社区118.

29、11.51万居住社区245.73.46万居住社区336.42.85万居住社区452.64.53万居住社区543.73.77万商住社区133.71.15万商住社区258.31.68万总计288.518.95万居住社区1商住社区1居住社区2居住社区3商住社区2居住社区5居住社区4项目周边3KM范围内预计未来导入23.3万人，其中未来2-3年内人口将增加4.4万人，综合区域现人口规模，预计项目周边3KM范围内未来人口将达到54万项目周边3KM范围内未来2-3年内新增人口规模第36页，共131页。 2011 HanBroad Corporation37结合区域属性综合判断，区域未来导入人口将以产业人群

30、、商务人群、新城市人群等中高素质人群为主，具有明显的中产阶级特征区域未来人口结构特征人群构成消费需求对应业态新城市居民生活消费、家庭消费、餐饮、娱乐休闲等超市、零售、儿童乐园、健身、休闲餐饮、影院、KTV、美体SPA等原著居民生活基础消费、零售、餐饮、休闲等超市、生活配套、餐饮等商务群体餐饮、娱乐、休闲等商务餐饮、休闲餐饮、KTV、健身等产业人群餐饮、娱乐、休闲体验等商务餐饮、KTV、酒吧、科技体验店等区域未来人口消费特征描述结合区域属性及发展阶段可判断，未来区域导入人口将主要有三部分人群组成：产业人群、商务人群和新城市人群；结合区域未来导入人群的特征和消费特性，针对性的进行业态规划和功能设计

31、是项目发展的重要依据；第37页，共131页。 2011 HanBroad Corporation38高收入产业人群：区域人口重要组成部分，以科研人群为主，年龄集中在于2535岁，高学历，收入高，创新意识强，接受新事物快，消费理性，追求生活质感，快节奏第38页，共131页。 2011 HanBroad Corporation39商务人群：区域发展及产业带动的商务人群，年龄集中在于2545岁，经济收入稳定，追求生活品位和质感，收入中等以上第39页，共131页。 2011 HanBroad Corporation40新城市人群：区域未来人口主体，受区域发展带动导入的居住人群，年龄集中在25-45岁之

32、间，收入稳定有保障、追求生活品味和生活层次感、收入属于中等以上新城市人群是区域未来的中坚力量和中间阶层，更具时尚化、精致化和国际化的居住和消费特征；追求内心体验、物质和精神享受，会有特定的比如小资情调，同时也会是一种追求生活品味的人；其在社会中有一定的地位和财富，商务人群为主第40页，共131页。 2011 HanBroad Corporation41基础消费者主力消费者城市追随者核心引导者主动融入者消费群体定位即生活居住及工作在本区域人群，其消费需求主要表现为基础生活配套/日常交际交往（必要的餐饮/休闲娱乐等，同时也有以下人群所需求的部分或全部特征该部分人群属于都市时尚类人群，包括年轻群体/

33、商务休闲，对新鲜事物的追随及满足的享受需求包括城市中产阶级/高知高收入的产业人群/小资群体，其主要需求在于对品质休闲/时尚餐饮及品质零售，如咖啡/酒吧及特色零售方面包括商务/自助及其他旅游者以及城市自身对此需求的主动融入，一定程度上属于追随者，但其收入与消费档次并不高客群定位：定位高收入产业人群为主及核心带动，以时尚中产阶层家庭、商务人群及交际交往型消费为商业营造的核心与基调，白领及其他人群为外延的群体定位第41页，共131页。 2011 HanBroad Corporation42聚焦区域高收入产业人群，决定项目的核心与基调，决定项目主题氛围的营造和未来业态组合模式及品牌构成高收入产业人群为

34、主商务时尚型主要来自于区域居住及商务办公客层及其吸引定位客群契合时尚中产及产业科技人群消费心理、消费习惯、生活方式、心理需求及文化特征，打造项目商业氛围营造的基调与核心确定项目商业主题方向及模式营造共同决定商业业态组合模式及品牌选择商务时尚型青年时尚型主要来源于产业需求所吸引的办公人群第42页，共131页。43 2012 HanBroad Corporation.商业主题及调性、总体功能第43页，共131页。 2011 HanBroad Corporation44融合科技元素的创意质感与商业在这里交流、融合、碰撞，最终形成独具特性的消费氛围和生活场景第44页，共131页。 2011 HanBr

35、oad Corporation45这里是充满感性色彩的消费体验场，其特质更能熨帖生活的点滴感受，更能体现都市生活的时尚和彰显生活的品质品位，充满了科技向往！第45页，共131页。 2011 HanBroad Corporation46但更多的还是特质商业的无尽感触，大牌、潮牌尽纳其中，更多的还有主题体验式的娱乐休闲、特色餐饮美食以及时尚居住感受第46页，共131页。 2011 HanBroad Corporation47案名及主题建议联想未来体验城第47页，共131页。 2011 HanBroad Corporation48商业调性：全方位体现主题时尚，全新演绎“L-clouds city”属

36、于未来的、梦想般的、不一样的消费体验第48页，共131页。 2011 HanBroad Corporation49总功能上讲，我们强调的是与众不同的商业体验感，品牌可以相同，但是整体商业营造的氛围是不一样的，打造独具特色的体验型主题商区创意体验零售体验餐饮娱乐品质生活创意家居创意餐厅特色书店特色零售 生活超市 儿童中心休闲餐饮生活零售：红酒坊、雪茄屋、 面包房、户外用品店、服装买手店、家居店 品牌连锁百货 国际时尚品牌集合店 时尚品牌旗舰店 运动户外专卖店3C数码中心 特色零售 大型主题餐饮、大型中餐、西餐、日韩料理、中西式快餐茶馆、咖啡厅 KTV、洗浴桑拿、夜总会、演艺中心、动漫世界健身会所

37、、美容美体SPA第49页，共131页。商业创新是项目商业打造的前提条件，无创新则项目商业存在即无可能第50页，共131页。商业创新案例 Inamo餐厅 用高科技武装的神奇餐厅Inamo餐厅吸引顾客的，并非只是美食。更新奇的在于那整套互动的点触服务系统。包括订位、点餐、询问每种特色菜信息、显示菜单、选择红酒，甚至还能通过它为自己在饭后叫来一辆的士；餐厅的每张桌子上方都有投影机，这意味着每个人都会在一个巨大的电脑屏幕上面吃饭，这也让在餐厅吃饭点餐的经历变得十分的有趣。当你在等待自己的食物来到的时候，你可以点击厨房摄像头观看你的食物是如何在被准备的，你也可以选择不同的游戏来打发无聊的时间。当你结束用

38、餐的时候，你可以将不同的食物账单分开并在地图上计划好你下一个要去的地点。第51页，共131页。Baggers餐厅-世上首家全自动餐厅Baggers餐厅，创新主体就是自动化，几乎餐厅内的一切(除了大厨以外)都紧扣这一主题。餐厅内每一张餐桌上都有一组金属轨道，该轨道一直连接到位于 第二层的厨房，食物与饮料通过这个轨道被传送至顾客面前。食客们通过触摸屏平板电脑点餐，该系统会将点菜信息传递至厨房端的工作人员处，并将食品的制作完 成预计时间反馈给顾客第52页，共131页。其他类创新餐厅肇氏机器人餐厅：机器人服务员食客餐厅：IPAD点餐定制红线酒吧消融餐厅贝尔读书烛光餐厅创新餐厅的特点：通过创新科技来丰富

39、客户的就餐体验第53页，共131页。54 2012 HanBroad Corporation.第三章节规划及业态组合落位初步。第54页，共131页。55 2012 HanBroad Corporation.规划调整建议第55页，共131页。项目规划原方案：56 2012 HanBroad Corporation.写字楼布局过密，对集中性商业破坏较大集中性商业规模小（仅为4.2万平米），体量规模不足商业布局分散，中心商业功能和价值的聚合度不高商业与商务功能布局过于紧密，易形成两者功能及客流互扰，不利商业发展第56页，共131页。 2011 HanBroad Corporation57规划定位：做

40、出规模、做足主题体验，提升项目辐射穿透能力打造昆明西北的城市副中心-“SUB-CBD”城市商业中心功能多样化传承文脉城市地标活力都市遵循五大规划理念城市商业中心打造具有强大吸引力的新城商业与商务中心；功能多样化形成多功能，具有多元文化氛围的城市重要组成部分；传承文脉体现云南深厚的历史文化沉淀，具有显著地域特色；城市地标带有强烈标志性的城市节点，塑造富有特色的城市形象；活力都市集聚大量人气，创造富有活力的城市新商业中心。第57页，共131页。 2011 HanBroad Corporation58根据项目总体发展方向，并结合项目自身条件，对项目商业总体布局及方案进行如下调整：方案一：做强做大商业

41、中心，弱化街区商业方案二：营造商业中心、打造特色活力都市方案三：城市绿化受限、商业商务更趋集中第58页，共131页。 2011 HanBroad Corporation59方案一：做强做大商业中心，弱化街区商业城市地标城市商业中心功能多样化活力都市开放式广场第59页，共131页。 2011 HanBroad Corporation60方案一业态布局社区配套商业社区邻里中心邮政、银行、大型餐饮、SPA社区配套商业 主题购物街区3C数码中心时尚购物街区时尚主题购物中心主力店：新世界、家乐福沃尔玛超市时尚零售：ZARA、H&M、优衣库；餐饮：蕉叶、外婆家休闲娱乐：百老汇影城、冠军冰场等金融商务中心第

42、60页，共131页。 2011 HanBroad Corporation61方案二：营造商业中心、打造特色活力都市城市地标城市商业中心功能多样化活力都市第61页，共131页。 2011 HanBroad Corporation62方案二业态布局娱乐休闲街面积：20000 温莎KTV餐饮街面积：17500 苏荷酒吧家居体验中心 面积：21500 伊利诺伊 美克美家家庭儿童体验中心面积：23200 蓝天城 反斗城商业金融中心面积：33700 3C数码中心面积：32800时尚主题购物中心面积：120000主力店：新世界、家乐福沃尔玛超市时尚零售：ZARA、H&M、优衣库；餐饮：蕉叶、外婆家休闲娱乐：

43、百老汇影城、冠军冰场等五星级酒店酒店式公寓联想办公大厦（超高写字楼）第62页，共131页。 2011 HanBroad Corporation63方案三：城市绿化受限、商业商务更趋集中特色时尚街区商业金融中心3C数码城时尚主题购物中心五星级酒店联想大厦社区配套商业特色时尚街区第63页，共131页。 2011 HanBroad Corporation64方案三业态布局社区邻里中心邮政、银行、大型餐饮、SPA时尚主题购物中心面积：120000主力店：新世界、家乐福沃尔玛超市时尚零售：ZARA、H&M、优衣库；餐饮：蕉叶、外婆家休闲娱乐：百老汇影城、冠军冰场等社区配套商业社区配套商业社区邻里中心邮政

44、、银行、大型餐饮、SPA特色时尚街区特色时尚街区3C数码城商业金融中心联想大厦五星级酒店第64页，共131页。65 2012 HanBroad Corporation.分区商业主题、功能及业态初步（按方案三布局）第65页，共131页。 2011 HanBroad Corporation66依据项目所营造的基调以及消费群体的需求特征，按地块条件及规划方案三确定项目商业主题及主题分解，并确定各主题区商业功能时尚主题MALL主力业态：创意集市、蓝天城/汤姆熊儿童世界、姜杰钢琴城、温莎/顶尖KTV、苏荷酒吧、良子/富侨足浴、特色零售等 注：该主题及功能及建筑表达在规划设计与业态功能落位进行细化阐释主力

45、业态：美好家园超市、生活零售、邮政、大型餐饮、SPA、伊利诺伊、美克美家、猪圈火锅、花积厨等主力业态：银行、证券公司、星巴克、办公用品及特色零售主力业态：新世界、家乐福/沃尔玛超市、百老汇影院、冠军溜冰场、外婆家、ZARA、H&M、优衣库等金融服务中心区L-Clouds City欢聚娱乐体验商业街欢愉生活商业街第66页，共131页。欢愉生活商业街（ 1-2、2-1两地块）67 2012 HanBroad Corporation.主力商户及品牌：零售：美好家园超市、配套零售等餐饮：枫丹白露、红色映像、猪圈火锅等服务：银行、邮局、SPA等社区邻里中心生活服务区配套生活区社区邻里中心第67页，共13

46、1页。精致生活超市68 2012 HanBroad Corporation.可引入美好家园等生活类超市。第68页，共131页。创意零售品牌69 2012 HanBroad Corporation.红酒坊、雪茄屋、 面包房、户外用品店、服装买手店、海钓、高尔夫用品等、原创玩具、创意家居店等第69页，共131页。时尚餐饮品牌：70 2012 HanBroad Corporation.台湾菜 人均消费90元鹿港小镇餐厅，是台湾人开的台湾菜馆，海派装修，时尚大方，不仅环境优雅，座位舒服，而且菜品也很不错，可提供10至20人聚会的单间。 创意菜 人均消费80元BABY DOLL餐厅就是一家有着“实际气质

47、”的餐厅。专为女性设计的新一代时尚餐厅，在上海一落户就特别受时尚人士们的欢迎！ BABY DOLL餐厅的内饰由台湾设计师操刀，有浓郁的小资情调，并透出明丽和大方。富有创意地以都市女性餐厅定位，从装修风格到环境布置和菜单设计、菜式的搭配都从女性的角度来考虑，所以在上海一落户就特别受欢迎，是闺密们聚会的好去处。第70页，共131页。欢聚娱乐体验商业街（ 4-2、5-1两地块 ）71 2012 HanBroad Corporation.概念KTV/酒吧家居生活体验中心家庭儿童体验中心大型餐饮主力商户及品牌：儿童体验：汤姆熊儿童世界、反斗乐、姜杰钢琴城等居家生活：宜家家居、伊利诺伊、美克美家等 休闲娱

48、乐：苏荷、顶尖、温莎、驼峰、富侨等精品零售：品牌旗舰店集合店、专卖店精品时尚街酒吧休闲街第71页，共131页。打造吸引力与聚合力的核心品牌示意：72 2012 HanBroad Corporation. 创立于2003年的苏荷酒吧，是中国最具个性魅力、最具时尚气质的知名酒吧。 作为国内唯一拥有音乐工厂和娱乐商学院的酒吧，未来，苏荷将秉承英伦SOHO区华丽、典雅的贵族特质，沿袭纽约SOHO区个性、前卫、艺术的风格，集合JOHNNIE WALKER、HENNESSY、金牌大风、EQ唱片、光线传媒等战略合作伙伴，聚合苏荷音乐、空间构造等优势，把苏荷打造成为全球娱乐第一品牌。基本条件及配套设施：1、

49、实用面积：450平米以上，房型为方形佳2、 建筑层高：板对板高度4.8米以上3、 租赁楼层：1-2楼4、 可供水电：水管接口不小于80mm，可供电源不小于380KW5、 停车位：门口/周边不少于50个6、 消防配套：已完成消防一次验收合格7、 物业产权：有合法的产权证明或其他有效文件8、 租赁期限：6年以上第72页，共131页。吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：73 2012 HanBroad Corporation. 在一个小资如此盛行的年代，旧上海无疑是很多人的梦想家园。当王家卫用花样年华为上海定制了符号，当李安用色戒再次翻出记忆里旧上海的印记。周旋的旗袍与张爱玲的恋物情节开始复苏。 华美

50、、高贵却毫不张扬的旗袍；留声机浅吟低唱的夜上海，优雅绅士的爵士乐队；翩然起舞的绅士名媛循着那股深刻入骨的味道，我们仍可触摸到八十年前百乐门的无边风月，这不是一场梦幻。 走进百乐门，让上个世纪的优雅与华美翩然而至，走进百乐门，便走进了十里洋场的浮华梦幻，走进百乐门，让时光倒流。百乐门，这一上海滩十里洋场、万千气象的典范。即使光阴荏苒，它依然历经沧桑地刻下了这个城市最隽永的味道，成为一份不老记忆。 我们拥有的不仅是百乐门，更是一份优雅与高贵。我们拥有的不仅是百乐门，更是一份历史与荣耀。第73页，共131页。吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：74 2012 HanBroad Corporation.

51、 亚曼达地处上海市闵行区莲花南路银都路口，是沪上少有以女性主题的中高档 KTV 之一.Amanda 阿曼达:源自拉丁文,是值得爱的意思，积极配合迎取女性朋友的喜爱。新元素、新理念亚曼达奉承“尊重消费、新情服务”的宗旨，面向社会、服务大众。遵循“时尚、舒适、专业、超值”的新理念，亚曼达自助量贩式KTV的营业，给闵行区文化娱乐市场注入了新的元素、新的理念、新的亮点，在这里人们远离喧嚣与烦恼，忘却痛苦与疲劳，尽情的享受喜悦、欢迎和浪漫！让您充满活力、激情和自信，增进友谊，加深感情，忘我地宣泄和释放您的情感。亚曼达主题特色KTV第74页，共131页。吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：75 2012 H

52、anBroad Corporation. 亚曼达地处上海市闵行区莲花南路银都路口，是沪上少有以女性主题的中高档 KTV 之一.Amanda 阿曼达:源自拉丁文,是值得爱的意思，积极配合迎取女性朋友的喜爱。新元素、新理念亚曼达奉承“尊重消费、新情服务”的宗旨，面向社会、服务大众。遵循“时尚、舒适、专业、超值”的新理念，亚曼达自助量贩式KTV的营业，给闵行区文化娱乐市场注入了新的元素、新的理念、新的亮点，在这里人们远离喧嚣与烦恼，忘却痛苦与疲劳，尽情的享受喜悦、欢迎和浪漫！让您充满活力、激情和自信，增进友谊，加深感情，忘我地宣泄和释放您的情感。亚曼达主题特色KTV第75页，共131页。吸引力与聚合

53、力打造的核心品牌示意：76 2012 HanBroad Corporation.昆明最大、最具主题特色和新奇体验的定制型温莎KTV第76页，共131页。业态组合及品牌示意：77 2012 HanBroad Corporation.餐饮与休闲业态无明显分区餐饮为主，总面积约12000，单店面积300-2000，约15-25家，包括海鲜、大型中餐、西餐、东南亚菜系、火锅、日韩料理、自助餐、快餐等，口味丰富，价位中档偏高。1F-2F或1F-3F。休闲业态，总面积约6000，单店面积500-1500，约4-6家，包含桑拿洗浴、足道按摩、婚纱摄影、美容SPA等，1F-3F或3F。酒店1家，约5000，以

54、主题酒店为选择对象，如海盗主题等，突出体验感及品质和性价比，建筑以围合庭院为表现形态。第77页，共131页。创意美食与情调餐厅78 2012 HanBroad Corporation.第78页，共131页。西南特色餐饮当然必不可少79 2012 HanBroad Corporation.特色餐饮：小天鹅，外婆桥，瑞泰丰云南菜等第79页，共131页。作为标志性的连锁餐饮是项目选择必不可少的方向80 2012 HanBroad Corporation.海鲜自助餐厅 人均消费180元22年前，净雅只是威海一个主营牛肉包子的小饭店。 22年中，净雅依托故土，扛起振兴新鲁菜大旗，携卓尔不群的净雅海鲜菜和

55、航海文化，挺进省城，争锋京华。 今日净雅，已是国内屈指可数的大型跨区域餐饮集团。拥有北京、济南、青岛、威海等13家子公司，总资产达到18亿元，正全力进军中国餐饮第一品牌。川菜 人均消费160元俏江南集团由张兰女士创始于2000年，总部位于北京，旗下品牌包括俏江南品牌餐厅、兰（LAN Club）和SUBU三大高端品牌，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团。第80页，共131页。咖啡休闲：81 2012 HanBroad Corporation.与中国市场的先行拓展者星巴克所代表的美国咖啡文化不同，COSTA源自意大利风格，并带有欧洲贵族气息，因此定位略高于星巴克。此外，COSTA与

56、星巴克等咖啡连锁品牌所倡导的“全球连锁标准化”不同，其在不同的国家和地区的风格将根据当地的口味和审美来定。仙踪林(RBT)于1996年踏足香港，透过现代化的管理方法和完善的特许经营制度，在休闲餐饮行业独竖一帜，为消费者提供特式美味餐饮，因而能在短短几年间，于香港、台湾、中国大陆、加拿大、澳洲、马来西亚及菲律宾等地开设一百多家分店。第81页，共131页。同时街区内可依据物业情况植入主题艺术类酒店82 2012 HanBroad Corporation.【成都O和O佛禅客栈】是国内首家佛禅主题精品酒店，可于“容”斋食素，于“自在”SPA ，于“煎茶”论道，撇开世俗的喧闹，在方寸之间拾得片刻的禅意和

57、静谧。 桔子酒店定位于时尚、简约的美式全球连锁酒店，自从由Mandarin Holdings引入中国以后，就一直坚持自己的时尚路线，以区别于那些简单提供住宿服务的低星级宾馆和一些由招待所直接演变而成的商旅酒店。桔子酒店在中国一共有18家，包括北京、天津、宁波、南京、杭州。杭州的桔子水晶酒店与北京建国门桔子水晶酒店属于桔子酒店的高端品牌，客房达到5星级酒店水平，其他桔子酒店客房可以与比较好的三星级比较。北京三里屯瑜舍酒店第82页，共131页。据上所诉：项目所谓欢聚体验区，形成以特色体验型KTV如温莎、主题酒吧、多样化餐饮（特色餐饮、主题餐饮、时尚餐饮等）并配合配套型生活超市，一期形成一条区域最具

58、聚合性和影响力的餐饮、休闲、娱乐的特色主题街区，并先期对于区域人群和其消费需求的吸引和整合；项目一期开发地块主要以餐饮、超市及配套零售为主，强化目的性消费与社区配套的便利性消费，以满足项目开发与销售的现实需求为主；特色体验型店铺的打造，如医院风格的酒吧、女性主题的KTV、女仆或者黑暗餐厅的消费特征，有助于在先期即使项目留下真正体验式商业集合的商业地位，为项目商业整体打造定下区别与市场的商业基调；独有的特色主题的类型商业对于其成败及其重要，在先期商业招商和氛围营造而言，需要在租金和销售价格上有形成一定的措施。83 2012 HanBroad Corporation.第83页，共131页。吸引力与

59、聚合力打造的核心品牌示意：儿童中心（早教/娱乐/培训等品牌组合，强化对周边人群的目的性吸引）84 2012 HanBroad Corporation.儿童是其消费主力和主导，从而带动相关产业和商业零售的植入；客层以区域家庭型为主，功能则趋向于儿童，专注于相关教育培训产业和配套零售，文化、艺术、培训结合零售，形成强有力的主题吸引，满足人群前往的主题化吸引条件第84页，共131页。吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：85 2012 HanBroad Corporation.少儿零售：卡酷、巴拉巴拉、丽家宝贝、乐友、家有宝贝儿童成长主题商场、丽婴房、NUK、派克兰帝、滔博体育、晨光文具少儿艺术培训：家

60、盒子、姜杰钢琴、红黄蓝、花朵儿童艺术培训中心少年培训中心：泡泡少儿教育、瑞斯教科英语、迪斯尼英语餐饮：少年儿童健康餐厅、ABC-cooking儿童摄影：小鬼当佳、贝贝儿童摄影第85页，共131页。吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：86 2012 HanBroad Corporation.少年儿童健康餐厅健康生活、健康成长！ 每款套餐都考虑到酸碱平衡，荤素搭配，营养丰富，这项主张儿童科学饮食的活动已经成为现今餐饮行业中的又一新兴主流。第86页，共131页。吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：（健康体验中心及女人类业态）87 2012 HanBroad Corporation.第87页，共131页。