太仓某项目营销策划报告

1、.：.；市场篇一、太仓市场情况一一级市场、分布位置、根本数据目前供应量年土地位置土地面积用途规划目的要求建筑面积容积率建筑密度绿地率太仓经济开发区娄江路西、上海路南、常胜路西、世博小区北.商业.%.太仓经济开发区太平路西、北京路南商业.%太仓市城厢镇国道西、东古路北侧商住.%太仓经济开发区郑和路南、常胜路西侧.商住%.太仓经济开发区太平路东侧、上海路南侧.商业.%.太仓经济开发区东仓路西、富阳路北侧.商业.%.新区郑和路北侧、柳园路东侧商住.%.合计.另：由于在年前已开发的部分工程还在销售，合计建筑面积约，因此，目前整个太仓市场的总体供应量约为：.未来供应量年土地位置土地面积用途规划目的要求建

2、筑面积容积率建筑密度绿地率太仓经济开发区北京路南、半泾路东.商业.%太仓经济开发区太平路西侧弇山路北侧.商业%.太仓市城厢镇北城河南侧、人民路东侧、中医院北侧.商住.%.太仓经济开发区东仓路西、富阳路北侧.商业.%.太仓经济开发区郑和路南、东仓路东.商业.%.太仓经济开发区郑和路南、东仓路东.商业%.太仓经济开发区郑和路南、东仓路东.商业%.太仓经济开发区郑和路南、东仓路东.商业%太仓市城厢镇长埭北弄号.商业%.太仓经济开发区花园街号.商住%.太仓经济开发区郑和路北、东仓路西商住.%.城厢镇东古路以北、中心号路以西、号路以东.商住.%.城厢镇盐铁塘东侧、南园路南侧、人民南路西侧.商住.%.城厢

3、镇省道南侧、规划号路西侧、顾港北侧.商业.，.%.城厢镇南园东路北侧、太平路西侧原师范地块.商住.%.新区郑和东路北、洛阳路南侧原印染厂商住.%.新区上海东路北侧、东亭路东侧.商业%.新区郑和路南、东亭路西.商业.，%.新区城北花苑西侧.商住.，%.新区上海东路北侧、东亭路东侧.商业.，.%.新区城东路南、东亭路东.商住.%.新区城东路南、东亭路东.商住.%.新区太平路西侧、弇山路北侧.商业%.新区东亭路东侧、上海东路北侧.商住.%.新区东仓路西侧、弇山路北侧.商住.%.新区四通路东侧、美固龙路南侧.商业.合计.供应量比较年小结：地块开发缓慢无论商业用地还是商住用地，多以商住方式开发出现截止目

4、前，各年有尚未开发的地块有：年幅，合计建筑面积.；年幅，合计建筑面积.；年幅，合计建筑面积.；商住及商业用地多集中在中心城区板块，未来竞争猛烈；二二级市场、房地产市场情况太仓市年房地产投资情况数据来源：瑞联行数据库析：从上表他们可以看出太仓房地产投资整体呈上涨趋势，但是在年和年度有一定的下滑趋势，但是到年又呈现飞速上涨的趋势，从年的.亿元上升到.亿元，上涨了.亿元，上涨幅度到达.。太仓市年商品房施工、开工、销售面积数据来源：瑞联行数据库析：从上图他们可以看出从年到年太仓市商品房施工面积有所减少，从年的.万平方米到年的万平方米，下降了.万平方米，降幅为.，从年到年又有所上涨，涨幅为.；商品房开工

5、面积从年的.万平方米到年的万平方米，上涨了.万平方米，涨幅为.；商品房销售面积从年的.万平方米到年的.万平方米，有明显的下降，下降了.万平方米，降幅到达。太仓市年-年商品房销售金额数据来源：瑞联行数据库析：太仓年到年商品房销售金额有明显的下降，从年的.亿元下降到年.亿元，下降了.亿元，降幅为.。总结：年和年商品房施工面积根本坚持一个量，但是到年商品房施工面积继续下降，这主要是由于年下半年房地产新政的出台，严重妨碍了房地产市场的继续高涨，开发商对房地产开发也比较谨慎，手中的土地也不急于立刻启动开发，所以导致年整体商品房施工面积的下降。随着年下半年政策的放宽，开发商也相继把手中的地块拿出来开发，所

6、以年商品房施工面积有所增长。从上图他们也可以看出，太仓市经过几年的大开展和市场大环境不景气的影响，太仓商品房销售面积从年开场与商品房销售面积就有很大的差距，到年差距越来越大，所以说太仓目前商品房空置率较高，还需求一段时间的消化。太仓市商品房销售金额的下降，主要由于大的市场环境的影响和太仓本身房地产市场的缘由。最终导致商品房销售面积的下降。三太仓工程信息、太仓工程位置图、太仓个案通达财富广场参考个案通达财富广场号码/基地位置长春北路号产品类型酒店式公寓开 发 商通达房地产开发代 理 商亿阳房地产投资顾问占地面积.万总建面积.万容 积 率.物业费用.元/月总 户 数套在售户数套开盘时间.交房时间.

7、价钱范围-元/销售均价元/交付规范精装面积配比面 积.户 数户 型一室一卫一室一卫一室一卫已售户数推行通路展板，短信，网络，参与房展活动，引导旗优势分析、景观绿化配比合理、每套的建筑面积小，总价低，针对工薪阶层白领是一大购买力 、周边学校，医院，休闲文娱设备齐全优势分析、商业型公寓，对于居住来讲，水电费用为民，不能写入合同，得不到保证 、对于多套的公寓来说，多的机动车位是远远不够的销售阐明客源分析区域：本地为主，上海等外地为副年龄：-岁为主客层：公务员白领为主动机：投资为主，自住为副销售情况去化率到达%小套去化率较快华威商都参考个案华威商都号码、基地位置长春北路号产品类型酒店式公寓、沿街商铺开

8、 发 商太仓华威房地产开发代 理 商自销占地面积.万总建面积.万容 积 率.物业费用未定总 户 数套在售户数套开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范毛坯面积配比面 积-以上-户 数户 型商铺商铺 商铺写字楼写字楼写字楼写字楼已售户数 推行通路太仓电视台，太仓日报，看板，FM.等一些市面上常用的手段优势分析紧靠高薪技术开发区，周边配套齐全，消费档次较低。减轻在次置业的业主生活压力。优势分析公寓不采用精装修出卖，以毛坯的方式出卖此案以找一些大型商家批量销售，显然销售难度很大销售阐明客源分析区域：本地为主%，外地为副%年龄：酒店式公寓：-为主，商铺：-岁位置客层：酒店式公寓：新太

9、仓人、外地，商铺：本地、上海等其他地域动机：酒店式公寓：自用、投资，商铺：自用投资销售情况去化率%太仓国际物流城参考个案太仓国际物流城号码基地位置省道和国道交汇处产品类型商业开 发 商亿立商贸物流投资代 理 商苏州成蒙房地产占地面积.万总建面积万容 积 率.物业费用.元/月/总 户 数在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户 型商铺商铺商铺商铺商铺已售户数推行通路POP引导旗，派单，报纸，TV,优势分析地处国道旁，南道上海，背上常熟，苏中，西去苏州，四面交通网密集，复合业种业态的定位优势分析市场构成还需求一段较长的时间给销售带来很大抗性销售

10、阐明客源分析区域：本地为主%，外地为副%年龄：-岁为主客层：私营企业为主动机：投资为主销售情况目前去化率在%骏园时代广场参考个案骏园.时代广场号码基地位置东仓路西，富阳路北产品类型商业开 发 商骏园房地产开发代 理 商自销占地面积.万总建面积.万容 积 率.物业费用未定总 户 数套在售户数套开盘时间/交房时间.价钱范围.米-元/ 平层起上一层加元/销售均价元/交付规范挑高元/ 元/普通层高装修面积配比面 积-户 数户 型一室一卫一室一卫一室一卫两室一厅一卫双拼三室两厅两卫已售户数推行通路展板，宣传册，广告牌优势分析、户型南北朝向采光好。、采用双层中空隔热，保暖好。、.米挑高两层空间不压制。、精

11、装修以小户型为主，总价低优势分析、户型动静不分。、单价很高。、挑高的夹层没有窗户销售阐明客源分析区域：本地客户占%，外地客户占%年龄：-岁客层：私营业主动机：投资的占%、自住%销售情况去化率%主要为跃层的去化塞纳丽舍参考个案大唐时代塞纳丽舍号码基地位置郑和路北侧，洛阳路南侧产品类型普通住宅，商业开 发 商万鸿房地产开发代 理 商南京唐采置业占地面积.万总建面积.万容 积 率.物业费用未定总 户 数 在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户 型一室户一室户两房三室两厅一卫三室两厅两卫已售户数推行通路展板，广告牌，网络，报纸优势分析、地处新工业

12、繁华辐射中心。、周边商业，教育，医疗配套齐全。、小区绿化率到达%优势分析、相对于开发区南边楼盘单价偏高。、紧靠一家工业发电厂，防止不了有污染和辐射。销售阐明客源分析区域：主要是本地年龄：本地岁-岁占%，上海客户：岁-岁占到%客层：白领、公务员，私企老板动机：自住为主销售情况住宅去化率在%，小面积的，带装修的房型去化较快到达了%金谷府邸参考个案金谷府邸号码基地位置郑和路南，长途汽车站东产品类型普通住宅开 发 商太仓市金建房产开发代 理 商自销占地面积.万总建面积.容 积 率.物业费用.或./月总 户 数在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户

13、 型一室一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫五室两厅两卫已售户数推行通路广告牌，单页，网页广告，短信，高炮优势分析、周边有学校，医院。、小区内配套曾经相对成熟优势分析靠国道，经过车辆都是大型车辆噪音大，平率高，外出危险性高销售阐明客源分析区域：本地人年龄：岁-岁所占比率是%客层：本地私营业主动机：自住销售情况由于开盘时间比较早去化率在%之江国际参考个案之江国际号码，基地位置昆太路北侧，五洋路西侧产品类型商住开 发 商太仓永泰房地产开发代 理 商香港宝隆占地面积.万总建面积.万容 积 率.物业费用商铺元/ 总 户 数在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均

14、价元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户 型一室户商铺商铺商铺已售户数推行通路太仓日报，派单，太仓电视台，城区各处看板优势分析、周边配套：金融乡村商业银行、农业银行，商业，五洋商城，餐饮、交通便利，五洋商城胜利的招商使在次置业的客户后顾无忧。优势分析商铺多为出租为主，本想在次置业的客户就不能购买，没有配套的仓储，需到别处借用他人的仓库，无形中给在次运营的业主带来投资本钱的提高。销售阐明客源分析区域：本地占%，昆山占%，常熟占%，上海占%年龄：-岁客层：个体户动机：自用，投资销售情况去化率%上城国际参考个案上城国际号码，基地位置太平南路号产品类型商住开 发 商太仓美豪房地产开发代 理 商昆山金

15、利行投资顾问占地面积.万总建面积.万容 积 率.物业费用.元/月总 户 数在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户 型一室户一室户两室户两室户已售户数推行通路大型看板，POP引导旗，太仓日报，优势分析、周边的商业系统，生活系统齐全。、挑高设计，一层价钱两层享用。优势分析、产品分四个朝向的房子，东面的房型没有窗户，不透风。、对于太仓市场，单价相对来讲就比较高了销售阐明客源分析区域：本地占%，新太仓人占%年龄：岁-岁客层：企业高层职工，私营业主动机：自用为主销售情况商住楼去化率%，住宅楼去化率%南洋丽都参考个案南洋丽都号码，基地位置人民路号产品

16、类型商业，住宅开 发 商南洋房地产置业开展代 理 商深圳市星联地产顾问占地面积万商万住总建面积万商万住容 积 率.商.住物业费用元/月商.元/月住总 户 数在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价住元/,商元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户 型住宅商铺已售户数推行通路动画看板，POP引导旗，太仓日报优势分析产品质量好，档次高，交通便利，在市中心繁华地段，周边配套设备齐全，强大的区位优势完全覆盖了他的优势。优势分析忽略销售阐明客源分析区域：本地占%，外地占%年龄：-岁客层：事业单位公务员和个体户动机：自住，投资销售情况住宅去化率%，商业去化率%皇家丽晶参考个案皇家丽晶号码/基

17、地位置东仓路惠阳路口产品类型商业开 发 商太仓盛世置业代 理 商自销占地面积总建面积.万容 积 率.物业费用.元/月总 户 数在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范精装面积配比面 积-户 数户 型商住商住商住商住已售户数推行通路看板，太仓日报，路灯旗杆，DM单页，电视，短信优势分析、处于新区中心，周边配套齐全，交通便利。、外墙包装采用木制与玻璃相结合，看上去时髦年轻优势分析、周边生活设备较差，间隔 超市较远、单价相对较高，有一定的抗性销售阐明客源分析区域：本地、上海年龄：岁-岁客层：白领、小老板动机：投资占%，自住占销售情况此案开盘时未出现类似产品，加上广告做的好，

18、去化率%东盛商业广场参考个案东盛商业广场号码基地位置上海东路南侧篓江路东侧产品类型公寓、商业开 发 商尼盛置业代 理 商自销占地面积万总建面积.万容 积 率.物业费用未定总 户 数在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范精装面积配比面 积-户 数户 型一室户两室一厅两卫两室两厅卫卫两室两厅两卫商铺商铺商铺已售户数推行通路工程周边的大型看板，POP引导旗帜，网络优势分析此案产品主要以商铺为主，有套左右的酒店式公寓作为商业辅助，添加了可客户的自信心优势分析工程的主要优势在于太靠东边，周边没有什么生活设备、商业设备、配套设备的依托销售阐明客源分析区域：本地占%，外地年龄：-

19、岁客层：白领，私营业主，商人动机：自住为主，部分投资销售情况目前去化率%锦绣新城参考个案锦绣新城号码基地位置太仓滨河路号产品类型普通住宅开 发 商太仓市轩麟置业代 理 商自销占地面积.万总建面积.万容 积 率.物业费用高层.元/月，多层.元/月总 户 数在售户数开盘时间.交房时间现房价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范精装面积配比面 积-户 数户 型一室一厅两室一厅两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅两卫已售户数推行通路短信，参与房展会，报纸，楼书优势分析、全盘都以现房销售，对于客户有一个直观的感受。、价钱优惠，相对与市区的期房价钱还要廉价。、房型设计合理，动静分布明晰。

20、优势分析、目前小区没有大型的停车场，车子都停在楼下过道，给在此置业的居民带来生活和出行上的不方便。周边配套还没有构成销售阐明客源分析区域：本地年龄：-岁客层：企业员工，本地中产阶层动机：自住占，投资占%销售情况去化率到达了%森茂国际参考个案森茂国际号码基地位置太平路与宁波路交叉口产品类型商业，办公楼开 发 商太仓森茂汽车城开发代 理 商上海世联房地产顾问占地面积万总建面积万容 积 率.物业费用未定总 户 数在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户 型办公办公办公办公办公办公已售户数推行通路墙体，报纸，网页，电视优势分析、良好的商业定位。、商

21、业设备配套齐全，智能化系一致应俱全。、低总价高报答优势分析在新建的汽车站旁，噪音污染严重销售阐明客源分析区域：本地占%，外地占%年龄：-岁客层：企业老板，商人动机：自用，投资销售情况两幢办公楼去化率%五洋广场参考个案五洋广场号码基地位置新区上海路南，东仓路西产品类型商业，办公楼开 发 商江苏五洋房产代 理 商自销占地面积.万总建面积万容 积 率.物业费用.元/ 总 户 数在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户 型一室户两室户三室户三室户三室户已售户数推行通路城市各路段的大型看板，墙体广告，参与房展会优势分析作为一个复合型的商业，多业种，多

22、业态，一致的规划，管理，良好的招商引资，又地处上海路与东仓路交叉口新老城区住宅密集区优势分析太仓人口数量有限，消费力有限，而南面又是一个大型的商业广场，构成一个相对的竞争。销售阐明客源分析区域：本地占%，上海昆山占%年龄：-岁客层：白领，私营业主动机：投资客为主，自住少销售情况去化率%太仓开展大厦参考个案太仓开展大厦号码基地位置郑和东路南侧，喽江路西侧产品类型商业开 发 商太仓工投置业代 理 商苏州汇佳房地产咨询占地面积.万总建面积.万容 积 率物业费用.元/月总 户 数在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户 型办公办公办公办公已售户数推

23、行通路横幅，参与房展会，短信，墙体广告，高炮优势分析周边规划未来都是商业性的办公楼，市场前景很好，给不少客户带来投资的自信心优势分析市政规划虽然曾经落实，只是时间上无法确定，又由于金融危机的到来，更是无法预测销售阐明客源分析区域：外地占位置，本地较少年龄：-岁客层：私营业主，商人动机：投资客%销售情况去化率%嘉禾左岸春天参考个案嘉禾左岸春天号码基地位置国道与东谷口交叉口产品类型住宅，商业开 发 商嘉禾置业代 理 商成蒙房地产代理销售占地面积.万总建面积.万容 积 率.物业费用元/总 户 数在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户 型商铺二室

24、二厅三室户三室四室户已售户数推行通路工程周边的墙体广告，网络，短信优势分析价钱廉价，可以吸引中低层次的人群在此置业优势分析间隔 市中心太远，靠国道，出行不方便，特别对小孩子危险性大销售阐明客源分析区域：本地，其他区域年龄：-岁客层：白领，公务员，私营业主动机：自用较多，投资客户少销售情况去化率%锦地水岸参考个案锦地水岸号码基地位置城西南路产品类型普通住宅，商业开 发 商东泰房地产开展代 理 商自销占地面积.万总建面积.万容 积 率.物业费用.元/ 总 户 数在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户 型一房一房两房三房已售户数推行通路单页，楼

25、书，墙体广告，看板优势分析小面积，低总价，低单价优势分析间隔 市中心太远生活，出行都不方便销售阐明客源分析区域：上海，本地年龄：-岁客层：私企业主动机：养老，投资销售情况去化率在%曼氏银洲参考个案曼氏银洲号码基地位置长春北路东侧,北城河北岸产品类型普通住宅、商业开 发 商江苏曼氏置业太仓分公司代 理 商昆山迪赛地产营销机构占地面积.万总建面积.万容 积 率.物业费用.元/ 总 户 数在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户 型三室两厅两卫三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫五室两厅两卫五室两厅三卫已售户数推行通路引导旗，单页，楼书，优势分析

26、小区属于高档小区，周边环境和交通比较方便，特别是太仓公园里的风景一览无移，在视觉上给客户带来的了极大生活享用优势分析小区紧靠一坐教堂，对于一些迷信客户来说带来了一定的抗性销售阐明客源分析区域：本地占%，外地占%年龄：-岁客层：私营业主，白领，公务员动机：自住较多销售情况去化率%阳光美地参考个案阳光美地号码基地位置长春南路号产品类型普通住宅，商业开 发 商太仓鸿裕建立开展代 理 商上海锦得行地产推行机构占地面积.万总建面积.万容 积 率.物业费用元/ 总 户 数在售户数开盘时间.交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户 型两室两厅一卫三室两厅一卫入室花园三室两

27、厅两卫空中花园三室两厅两卫商铺已售户数推行通路市区内大型看板，墙体广告，参与房展会单页优势分析、周边配套相对齐全，小区设计构造规划，环境合理。、小区内配套智能化系统，物业效力到位优势分析周边没有银行和邮局。销售阐明客源分析区域：本地占%，外地占%年龄：-岁客层：企业员工动机：自住销售情况去化率%景瑞荣御蓝湾参考个案景瑞荣御蓝湾号码-基地位置常胜路东侧、朝阳路南侧产品类型别墅开 发 商太仓景瑞置业代 理 商自销占地面积总建面积容 积 率.物业费用联：元/叠：.元/总 户 数在售户数开盘时间/交房时间.价钱范围元/-元/销售均价元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户 型别墅别墅别墅别墅已售户数推

28、行通路楼书、单页、电视、大型看板、短信、报纸、网络、房展会、户外展、优势分析、一万两千的清澈水景，阻断了所以的喧嚣与压力，让业主充分体验优质的生活质量。、高质量的物业效力让业主安然享用生活。优势分析、由于是高端别墅，总价比较高。、周边地段还待与在开放当中，给在此置业的客户带来比较不便的生活。、朝北正对医院。销售阐明客源分析区域：本地，上海，其他地域年龄：-岁客层：私企老板，外资客商动机：养老，投资销售情况去化率%至善富居参考个案至善富居号码/基地位置锦州路号产品类型普通住宅、商业开 发 商太仓美豪房产开发代 理 商昆山金利行房产投资顾问占地面积总建面积容 积 率.物业费用.元/月/总 户 数在

29、售户数开盘时间交房时间.价钱范围-元/销售均价元/交付规范毛坯面积配比面 积-户 数户 型两室两厅一卫两室两厅两卫三室两厅两卫三室两厅两卫已售户数推行通路单页、楼书、墙体、网页、报纸优势分析、周边生活设备配套齐全、有大型购物超市、太仓高级中学等。、间隔 新城区和老城区都很近。优势分析、超市人车流大，噪音严重销售阐明客源分析区域：本地占%，外地占%年龄：-岁客层：私营业主，公务员，白领动机：自住为主销售情况去化率%莱茵帝景参考个案莱茵帝景号码基地位置人民南路与新浏河风光带交叉口产品类型商住开 发 商太仓起浩商贸代 理 商上海嘉通占地面积总建面积容 积 率.物业费用未定总 户 数户在售户数未开盘开

30、盘时间待定交房时间下半年价钱范围未定销售均价未定交付规范面积配比面 积户 数户户户户户 型-已售户数未售未售未售未售推行通路网络，短信，报纸优势分析高端定位，紧靠新浏河风光带，环境宜人，并且绿化曾经完工优势分析周边交通流量小，只需辆车道的人民路，横向没有道路衔接，附近多以住宅，公共公园为主，消费人群层次低，能过去消费的必定需求开车，车位之后左右销售阐明客源分析目前约定客户以上海居多，太仓本地人其次开盘方式未开盘销售情况未开盘备注注：以上数据更新至年月日总结：以上是太仓个案情况，他们从这些工程中可以看出，太仓市市区目前市场上主要产品是商住和商办工程，住宅类产品主要集中在太仓的东面开发区和西面城西

31、板块，在市区同质工程多，竞争比较猛烈。产品分析：、住宅住宅类产品主要集中在开发区和城西板块，市区住宅产品较少，多以小盘和老盘为主，开发区代表性普通住宅工程锦绣新城，其销售价钱在元/-元/之间，别墅代表性工程是景瑞荣御蓝湾，目前销售价钱在元/-元/之间；城西主要代表性住宅楼盘有嘉禾左岸春天和阳光美地，其销售价钱在元/-元/和元/-元/之间。、酒店式公寓 酒店式公寓产品主要集中在市区和市区边缘区域，目前市场上主要在售酒店式公寓工程有通达财富广场、华威商都等，还有其他工程曾经是尾盘，如皇家丽晶，上城国际等，但是去化速度都比较慢，其中代表性的工程森茂国际酒店式公寓产品推出市场就根本去化，主要是由于销售

32、价钱较低，目前太仓市场酒店式公寓产品销售价钱范围在元/-元/。而从交付情况来看，太仓目前市场上酒店式公寓工程根本都有装修，只需少数工程没有装修，但是整个市场精装修本钱主要在元/左右，真正高档装修产品比较少，也是市场的一个空白点。、商业 太仓市目前商业工程较多，存在方式主要以商业裙楼和集中式的商业广场组成，集中式的商业广场胜利的代表性工程是南洋广场，其主要缘由是该工程前期招商非常胜利，并且在这个工程启动时期，市场上没有同类型的工程竞争；如今商业产品销售工程主要有五洋广场、通达财富广场、骏园时代广场、东盛商业广场等等，其销售价钱范围在元/-元/。、写字楼写字楼，目前太仓市场上产品还相对较少，这一产

33、品主要受产业构造的影响要素比较大，市场需求量较少，目前，太仓市场办公场所主要还是以前的老的写字楼为主，如今在售写字楼工程主要是森茂国际、五洋广场，其价钱范围在元/。二、产品装建筑议一市场概略从整个市场的公寓装修情况来看，多数公寓还是以装修房的方式出卖为主，总结下来有如下特点：从装修隔层的层高分配比例来看目前市场中的LOFT公寓的层高主要分为.米、米、.米和.米几种类型，因此在层高的分配比例上也各有差别，但普通而言，“下高上低是常态，下层.米，上层.米，多思索下层层高的温馨度，而上层在设计上仅限定适于居住即可，从目前的装修情况来看，由于的屋顶的装修处置上比较简约，因此，普通高于.米的即无压制感。

34、从装修的方式来看普统统常处置上有两种方式：全部隔满和部分挑高。层高比较高的普通都采取全部隔满的方式，这样可以添加居住者的运用空间，使功能划分更明确；而层高较低那么会采取部分挑高的装修方式，在客厅的位置与上层打通，使客厅看上去较宽阔。添加温馨度，减轻压制感。从装修的风格来看由于该类产品空间面积较小，因此多采用现代简约的装修风格，从而防止空间的局促感，让客户视觉上觉得开阔，降低客户一向的对公寓房压制的缺陷的抵触。但在个别楼盘的装修上，由于面积相对普通公寓较大，且为了添加样板房的亮点，也会以欧式或古典式样来添加产品的差别性。装修方式多以隔满的现代简约风格为主产品多样性不强同质产品较多，亮点少二装建筑

35、议、装修原那么简约明快、空间通透、装修要求层高分配比例上：根据市场上普通LOFT公寓装修情况，在本工程的层高是米净高.米的前提之下，建议上、下层高度分别为：.米和.米，同时在选材上尽量控制隔层厚度。装修的方式上：由于该工程的整体层高为米，处于LOFT公寓中的中等层高，因此建议采用“部分挑高的方式来进展分隔，从而防止压制。同时在上层房型的设计上，采用敞开式的格局，并配以玻璃作墙。有机玻璃优势通透感强空间感强立体感强另：假设客户由于居住需求，需添加私密性，那么可在玻璃周围加以窗帘。敞开式格局表示图： 另外，防止空间划分。应合理地布置各个功能分区、人行道路和一些大型家具，在不影响运用功能的根底上，利

36、用相互浸透的空间添加室内的层次感和装饰效果。 装修的风格上：现代简约风格 装修的颜色选择上：颜色设计普通可选择冷颜色。冷颜色有分散和后退性，使居室能给人以清新开朗、亮堂宽阔的感受。最好能以柔和亮丽的颜色为主调，防止同一空间内过多采用不同的材质及颜色，呵斥视觉上的压迫感。装修的家具配置上：家具的方式和尺寸要选择那些外型简单、质感轻、小巧的家具，尤其是那些可随意组合、拆装、收纳的家具。这样既可以包容大量物品，又不浪费空间，使得居室内各功能既有分隔又有内在联络，不产生拥堵感。、装修选材从目前太仓市场的情况来看，结合本案的区域位置和产品特点，主要有以下个案将产生直接或间接的竞争的有：东盛商业广场、骏园

37、时代广场、皇家丽晶、五洋广场、赛纳丽舍、太仓开展大厦、兴业广场、新太仓传奇、华威商都、华旭财富中心、华侨大厦、之江国际、通达财富广场、森茂国际。另外，随着近年房产市场的不断开展，与本案类似性质的地块也在不断推出，也将与本案在以后构成一定的竞争。分布位置主要竞争工程：东盛商业广场、骏园时代广场、五洋广场、赛纳丽舍、太仓开展大厦、华侨大厦、森茂国际次要竞争工程：皇家丽晶、兴业广场、皇家丽晶、华旭财富中心、之江国际、通达财富广场典型个案信息东盛商业广场产品类型商铺、多层、酒店式公寓装修程度精装修装修规范最低元/装修情况空调美的备注该工程为毛坯房销售，开发商作为中介方寻觅装饰公司与业主进展商谈，最终装

38、修合同是业主于装饰公司签署。由于如今装饰公司还没有进展招标，详细情况需求到下半年才干确定。骏园时代广场产品类型商铺、酒店式公寓装修程度精装修装修规范挑高元/规范层元/装修情况外墙美国最新资料玻璃双层中空玻璃备注该工程比较小，主要是开发商本人在操盘，装修详细情况也是开发商本人在操作，详细情况销售员也不清楚，据引见，此工程装修选材和皇家丽晶根本类似。皇家丽晶产品类型商铺、公寓装修程度精装修装修规范元/装修情况厨具樱花卫浴科勒空调美地，挂壁式.匹电视康佳备注工程比较早，如今曾经交房赛纳丽舍产品类型普通住宅、酒店式公寓装修程度毛坯装修规范无备注五洋广场产品类型商铺、普通住宅、写字楼装修程度毛坯装修规范

39、无装修情况外墙EPS保温板，幕墙内墙粉白顶棚粉白地面水泥砂浆找平门玻璃门玻璃Low-e中空玻璃窗铝合金窗电梯三菱MAXIZ其他室内配有开关插座，设有限电视接口，接口备注太仓开展大厦产品类型写字楼装修程度毛坯公共部分装修装修规范无装修情况空调水环热泵型中央空调电梯星玛奥的斯外墙玻璃幕墙，高档仿石树脂幕墙相结合备注由于产品是写字楼，客户比较少，开盘没有采取什么活动。兴业广场产品类型商铺，酒店，酒店式公寓装修程度毛坯公共部分装修装修规范无之江国际产品类型一期：商铺、酒店式公寓，写字楼；二期：别墅、普通住宅装修程度毛坯装修规范无森茂国际产品类型酒店式公寓装修程度毛坯隔层、简易楼梯交付装修规范无装修情况

40、外墙、层高级干挂石材玻璃中空隔音玻璃台面高级人造石洁具TOTO或同级品牌电梯OTIS或同级品牌车库蓝牙识别技术地板高级防滑地面砖诺贝尔或同级品牌墙面高级面砖诺贝尔或同级品牌楼宇设备管理泛光照明控制、办公公共照明控制、大唐照明控制ABB节能灯光系统热感应、声感应照明控制安保系统可视对讲系统、点子监控系统、红外线周界报警系统、电子巡更系统、出入口管理系统、紧急广播与背景音乐系统通讯系统宽带入户、挪动通讯全覆盖、有限电视系统、入户通达财富广场产品类型酒店式公寓、商铺装修程度精装装修规范元/装修情况地板实木地板无品牌灯具厨具整体橱柜美的电磁灶卫浴科勒空调松下内墙涂料美国普龙电梯富佳恩科水处置台湾大圣直

41、饮水系统电视机长虹英寸安保系统访客系统、可视对讲系统、红外探头监控系统、公共广播系统，报警系统。备注小结：目前市场上的酒店式公寓产品，其交房规范为毛坯和精装修。目前，太仓市场这两种方式均有之，但由于区域市场中的同类产品较多，加上太仓客户的投资认识和投资报答相对较小，因此，在产品的交付上，工程多采用毛坯的交房方式，但思索到购买该类产品的实践心态短期快速居住，因此，有部分产品也采用了精装修的交付方式，但普通其装修规范却较为简单，仅为满足普通的居住需求，很少兼顾后期的装修质量。另一方面，由于太仓类似产品较多，销售相对也较为缓慢，因此开发商在前期的投入上，也会尽量减少本钱投入。为保证产品的档次，在建筑

42、选材及内部装修上建议的装修原那么是：品牌装修、突显档次、树立笼统、扩展影响整体装修费用约为元结合甲方的意见，其详细装修用材如下：装修设备设备称号主要资料品牌品牌 机电及建材设备建筑立面底部花岗岩石材贴面上部主体玻璃幕墙low-e+A+钢化中空上部主体铝合金板，外表氟碳喷涂家装用材电梯高速电梯东芝空调及新风系统地源热泵办公、特灵柜式和挂壁式空调组合酒店式公寓美的地面高级地砖或地板墙面乳胶漆立邦高档墙纸品牌根本照明专属光学顾问、筒灯、射灯等多种光源雷士品牌浴霸有欧普品牌面板品牌家电配置电视机寸液晶电视西湖长虹卫浴洁具马桶、台盘、龙头美标电热水器即热式热水器奥特朗抽油烟机樱花电磁炉美的四、物业管理建

43、议良好的物业管理提升是小区整体档次关键要素，这方面不仅包括了入住之后的物业管理，还包括了选择物业的全方位过程。一安保建议 重点弱化和消除消费者对本案复合型社区生活环境的误解：公寓、商业、办公在一同的吵闹环境。以 “六重平安防备系统，全方位安保，隔离外界纷扰。 序号七重平安防备系统周界防备管理系统监控系统门禁管理电梯监控系统家庭平安防备报警系统离线式智能巡更管理系统二物管建议、物业管理公开招标流程、平安监控图、人员放行图、物品放行图三物业管理内容 日常管理效力 室内外清洗、上蜡 草坪修剪 维修效力 家政效力 地毯清洗 保洁效力 冰箱清洗 公共次序管理效力 安保效力 园林效力 社区活动效力 绿化效

44、力 地面防滑处置 高空外墙清洗、粉 日常维修效力 管道清洗、安装及维修 礼仪庆典效力 房屋共用部位的维护与管理及其他特约效力招商篇前言：一个商业工程的招商推行能否胜利，将直接决议工程的资金回收情况与后续开发的根底稳定性，具有举足轻重的作用。本工程商业部分的运营离不开前期深化的市场研讨,并在此根底上构成的科学的工程定位及招商执行方案、业态规划方案,配合阅历丰富的招商团队强力贯彻执行。在我公司结合对本工程的了解和工程周边市场分析,以及在前期运作其它商业工程招商及销售时所获得的实操阅历,同时鉴于目前整体市场环境不容乐观、情势较为复杂的现状，对本工程商业部分作进一步市场调查分析，对工程业态与价钱作初步

45、的定位。关于租金详细的价钱体系，我公司招商团队会结合市场变化作进一步的调研分析，并结合楼层、位置作进一步浮动调整。本次主要针对招商运作等提出一些我公司的可行的建议战略和方案思绪。为使本工程到达经济效益与社会效益双丰收的目的，他们在上一阶段定位报告的根底上，客观分析本工程的时机点、竞争环境、太仓商业开展情况及餐饮、休闲文娱、服装零售等行业情况，结合太仓地域的整体开展进程与需求，凭仗专业的知识、丰富的阅历，制定出工程的招商推行谋划方案。本方案注重适用性、可操作性，务求对招商的实践操作起到指点性的作用。招商节点与时机方案一招商时间控制假设按年月底开工，年交房方案，结合普通商业工程招商原那么，同时鉴于

46、本工程商业量体为，量体不是很大，且整体商业业态定位无特殊业态如影城等，故本工程提早-个月进展招商较为适宜，建议本工程招商时间从年、月份开场。整体招商时间控制在年月中旬至年交房为止。二招商时机控制“良好的开场是胜利的一半，入市时机和方式把握得好，才干产生好的招商开局。工程A区曾经先行开发、其招商入市时机的选择要综合思索以下几方面要素：入市宣传时机应选择在正式招商前-个月入市宣传，一方面为工程提早造势、另一方面可为正式招商积累有效客户。预备充分后入市入市前必需对招商中心、工程周边环境进展改造修饰，让工程现场的内外包装均有良好的笼统展现。在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市，才干彰显出本

47、工程的气势与开展商的雄厚实力，加强客户对工程的自信心。猛烈造势入市随着商业版地产的开展，越来越表达出 “无造势即无市场的这一景象。入市前的宣传造势与笼统展现，在前期的招商中对客户心思具有较大影响，因此在工程入市前必需求有足够的宣传造势，可以初步建立品牌笼统并吸引客户关注，为正式招商作市场铺垫。有目的入市根据开展商的资金运作需求，合理安排营销本钱投入和回款的进度，提高开展商的资金利用效率。有控制入市根据价钱战略等分期分批有节拍地向市场推出产品，防止一拥而上，实现平衡、有序的招商目的。综合以上要素，根据工程运作的要求确定本工程从年月份开场入市筹备及预热，年月份开场进展主力店的正式招商。建议本工程

48、“招商先行，租售并举，以中心租户次主力店、国际、国内知名、连锁品牌的入驻来带动销售。太仓总体规划与商业规划一太仓总体规划太仓城市生活用地向东南方向推进，消费性用地向北开展，城市商业中心将在完善人民路和上海路中心区的根底上，向南开展；同时将在陆渡构成一个次级中心区，为未来主要的城市居住开展用地，同时会在市域内构成假设干个基于汽车交通方式的购物超市。城厢组团与陆渡组团之间及城市建立用地与苏太高速公路之间的用地为城市的休闲开展用地。城市生活用地向东南推进，消费性用地东北开展，总体有利于我工程的政府支持性的宣传；商业规划主要集中在城市中心区，对我工程的招商和运营宣有一定的利好作用；太平路成为衔接太仓新

49、区、旧城区的主干道，使得太仓新区与旧城区的分割界限明显显现；东北方向体量的工业用地，为各类型企事业提供便利条件，也为太仓的昌盛开展提供了充分空间。二太仓商业规划规划太仓商业中心仍在原商业中心的根底上向东北方向延伸，主要以人民路、县府街为中心，新兴的商业将在此根底上逐渐向东北方向偏移，城市商业中心位于县府街与人民路交叉口一带；行政办公和商务用地以及金融、信息、咨询等新兴效力业用地那么分布在新区的上海路两侧，由政府主导的市级文化文娱设备也逐渐引导至上海路两侧集中。新区商业 太仓商业中心及其近区辐射太平路商业南郊新城商业、商业规划分析商业中心仍以太仓市中心为中心，传统商业主要沿人民路、县府街等主要干

50、道分布，太仓新型商业将逐渐向东北方向偏移，对我商业工程开展新型的商业比较有利；行政办公和商务以及金融、信息、咨询等新兴效力业那么分布在新区的上海路两侧规划；上海路沿线针对片区消费人员配套商业稀缺，可借助市场空白点；南郊新城以中高档商业配套为主；新区商业围绕新区行政中心分散；城市规划中心呈“L型规划：城市商业中心位于县府街与人民路交叉口一带，行政办公和商务用地以及金融、信息、咨询等新兴效力业用地那么分布在新区的上海路两侧规划，其他各居住区配置相应规模的居住区级商业中心；太仓市级商业金融的建立逐渐引导至上海路两侧集中，构成“L型规划，由政府主导的市级文化文娱设备也应该逐渐向上海路两侧集中，长期来看

51、，对我工程的开展远景非常有利；年太仓市针对太平路商业进展整改，提高沿街商铺整体笼统，对本案笼统提升比较有利。、商业市场情势分析根据上述商业规划分析可以看出，太仓的中心商业圈在县府街和人民路一带，商业供应总面积万平米，租金约为-元/平方米月，中心商圈需求旺盛，出租率在以上，主要业态有百货、餐饮以及休闲文娱为主；商业业态根本上没有一致的规划安排，大多数都是由业主自主运营，其主要的业态都集中在餐饮、休闲文娱和购物；而“恒荣泰城市广场、“南洋广场的推出，带动了太仓市商业新的开展新径，大润发、沃尔马的入驻，进一步的完善了太仓商业市场，使得太仓商业开展有了新的取向；价钱走势上看，-年太仓商业卖价大约都在-

52、元/平方米左右，至年底太仓商业的平均售价根本上到达元/平方米左右。因-年推向市场的产品大多在周边地域，且整体规模较小，故整体售价较低。市中心中心商业圈内南洋广场的推出，曾经大幅度的拉升商业的整体均价；租赁市场：以人民路、县府街交汇处为最，一层商铺租金可达-元/月平方米，同样租金价钱的腾跃幅度较大，平均每百米便有一定的租金价差；工程所在地附近，上海路、太平路沿线配套商业相对较少，租金根据位置不同租金在-元/平方米不等。、太仓市百货商厦调研分析称号/类别运营面积主要业态定位备注华联商厦.万经典百货；女装；男装；运动休闲；家居；负层时髦生活；群众百货新世界百货化装美容、黄金珠宝、休闲食品、手机数码、

53、箱包鞋帽，女士服饰、针织内衣，男士服装、运动健身，儿童天地；时髦百货新城广场.万化装、珠宝、家电、鞋类、箱包、食品、精品、手表、服装、内衣、毛衫、床用；时髦百货第五季百货男女装、童装、饰品、体育用品等及其数码冲印、外贸服饰群众百货南洋广场万沃尔玛、尖莎嘴百货、美食广场、数码广场、世纪环球影院、家居服饰，休闲书店、咖啡馆、健身中心、儿童游乐场；shopingmall年开业五洋广场.万商务办公、超市、家电、餐饮、婚纱摄影.文娱休闲、经济型酒店商务广场在建其它大润发、时代超市、上海华联、苏宁电器、国美电器等一批零售企业分析结论已运营业的南洋广场，规模达万，这一新的综合性商业航母，将成为太仓商业中心新

54、的标杆，同时也将引起太仓零售商业的重新洗牌，太仓总约.万的人口，其消费力目前已无力支撑新的百货零售类商业，太仓的零售型商业一段时期内将呈饱和形状，因此在太仓再设立新的大型的零售商业工程可行性程度较低。商业业态与功能组合定位一商业分级规范、市中心商业区设置区域：城市规划的中心商业区、历史构成的商业集聚地。功能定位：购物、文化文娱、休闲、旅游等，并与金融、商务活动相结合效力人口：国内外及本市消费者及其外来游客客流量：万根本商业面积：万平方米根本设置业态与业种：大型百货店、专业店、专卖店、文化文娱、餐饮配套行业：旅馆、金融效力、旅游效力、展现、图书报刊和邮电业等、区域商业中心设置区域：居民聚居区、商

55、务集聚地、公共交通集散地周边功能定位：购物、文化文娱、休闲效力对象：该区域及外来消费者效力人口：万根本商业面积：万平方米根本设置业态与业种：购物中心、超市、百货店、文化文娱、餐饮等配套行业：旅游、金融效力、图书报刊、邮电业等、新城商业中心设置区域：城市规划的新兴中心商业区，人流集中，交通便利的地段功能定位：购物、文化文娱、休闲、旅游、并与金融结合效力对象：新城居民，商圈辐射范围内其他消费人群以及外来消费者效力人口：万根本商业面积：万平方米根本设置业态与业种：购物中心、超市、百货店、专业店、专卖店、餐饮、文化文娱以及其他休闲文娱配套行业：旅馆、金融效力、旅游效力、图书报刊、邮电业等、专业、特征街

56、设置区域：商业中心周边，交通便利处功能定位：提供专门商品或专业效力效力对象：购买专门商品，寻求专业效力的消费者根本商业面积：街长米以上，专业店家以上根本设置业态与业种：特征专业店、专卖店配套行业：配套效力二业态及其功能定位 、业态的定位原那么鉴于我公司对太仓商业的研讨分析以及开发区周边的消费环境与消费特征等要素，采用市场比较、差别化空白定位等战略对工程的商业业态规划作初步性的方案，但其合理性有待与该类型商家充分接洽后对工程的初步认可程度，作出一定的调整后方可构成最为合理的业态规划，为了给工程定位一定的备选空间，这里为工程业态定位提供了两种初步预选方案，先供参考，其合理性仍需随着招商任务的展开进

57、展深化讲究与合理调整。结合我司对商业地产的操作阅历，商业地产主要业态定位的原那么包括：) 有利于商家互补性的原那么； )有利于商家共荣性的原那么；) 有利于商家竞争性的原那么； 能吸引人流、车流的业态优先的原那么；) 有利于物业可继续性开展的原那么； )有利于物业晋级的原那么；) 预留新业态的原那么； )有利于资产增值的原那么；) 有利于降低公摊率的原那么； )有利于降低工程费用的原那么。根据上述的商业分级规范并结合本工程量体以及区位，可以分析得出本工程商业属于“市中心商业区+特征配套商业，应以购物、文化文娱、休闲、配套效力，并与金融、商务活动相结合的特征商业。、运营风格和消费定位消费定位是以

58、中、高档时髦消费品牌为主导，以群众消费品牌为根底。运营风格以太仓特有的符合国际生态景观规范的环境和古今相融的建筑风格，配以“高档、雅致、白领化的品牌为基调，实行“全天候休闲文娱的运营定位。、功能定位经我公司前期调研可以看出，太仓的餐饮比重最大，由于太仓南洋广场整体定位是时髦、休闲、文娱，购物为一体的shoppingmall，引进的餐饮是以异国餐饮为主如意大利比萨、牛排、日式寿司、巴西烤肉等，还有全国各地的特征美食，虽然苏州的餐饮已具有一定规模，但这些特征餐饮在太仓还尚待开发，所以是一个市场空白点。本工程商业定位于“商务休闲、咖啡品茗、雅致餐饮为主题特征的商业效力配套。根据我司市场调研任务和招商

59、团队的实践操作阅历，我公司以为商业裙房可安排以下业态和业种：主 要 业 种商业购物自选便利店、精品店、工艺品店、食品店、文体用品店、眼镜店、精品服装等餐 饮各类小吃、风味餐厅、快餐店、中式餐厅、西式餐厅以及各类咖啡馆、茶艺馆、酒吧等休闲文娱运动俱乐部、商务会所等按摩室、保健室、SPA养身馆等健身馆、保龄球、乒乓球房等各类球类运动场场所等文 化文艺中心、艺术画廊、小型展览厅、水族馆、书城等其 他银行、证券、邮电、电信、挪动、联通等居 住如家、汉庭、格林豪泰等经济性酒店其他效力业美容美发厅、摄影馆、社会效力中心，票务中心、干洗店招商范围与对象招商范围定位结合本工程所处位置以及市场调研分析，本工程招

60、商范围确定为国际知名品牌餐饮连锁店如KFC、Costa等、上海、苏州、太仓等地的知名特征餐饮、服装等零售业、休闲文娱场所以及日常功能生活配套商业。招商对象定位根据太仓市商业整体规划与分布以及本案周边业态的分析，本工程商业定位于“商务休闲、咖啡品茗+雅致餐饮为主题特征的商业效力配套，运营者应定位为：次主力店+品牌店+功能配套三招商对象分析次主力店：国内知名服饰品牌、国内外餐饮品牌、文化品牌及文娱品牌招商范围锁定在中国一线知名品牌。只需主力店确定进驻，就为本地域的大投资者、中小运营者注入了一剂强心针，彻底消除其运营上的疑虑，并将发扬出羊群效应，促进招商进程。品牌店：国际、国内知名咖啡店、麦当劳、必