集团如东项目策划投资评估报告

1、上投集团如东项目投资评估报告上海易居房地产研究院20年10月15日目录 Th z t 标题一,1,标题二，2,标题三, YPRLINK l _oc18013 第一部分 都市宏观投资环境分析 PGERE _Toc180357 HYPERLINK N:整理后一、自然地理环境 AGEF _To135 HYERLIK l T18023359 1、都市概况 PAGER Tc180313h4 HPRLNK l Toc18036 、都市交通 AERF _Toc1023136h 5 HYPRLNKl oc1023165 3、都市人口 PAREF _To8023365 h6HYPERLINK N:整理后l二、经

2、济进展环境 PAGEREF Toc1802368 7HYPERINK l _To182169 1、人均GDP GEF_Tc8021369 h HYPERLINK N:整理后l、人均可支配收入 PAGEREF _Toc8231370 h PERLNK l _To821371 3、都市规划及市政建设 PAE _Tc1021 8 HYPELINK lToc803175 4、重点经济开发区PAGEEF _Toc80237 h1HYPERLINK N:整理后l三、房地产市场进展环境分析 PAEREF _Toc180231378 h 1YPERLINKl _Tc18231379 、施工及新开工面积PGER

3、 _180231379 h 12 HPRLINKl _To183130、竣工面积及销售面积 PREF _Tc10231380 h12HYPERLINK N:整理后l3、商品房价格走势 PGEF _Tc1803131 h13HYPERLINK N:整理后l四、项目竞争市场分析 PERE _Toc0212 h 14HYPERLINK N:整理后l、竞争企业分析 PAGEREF _T80231383h 15YPELNKl _Tc1802382、供应结构与规模PGE oc38h 1HYPERLNK l _oc023138 3、整体规划分析 PAGERF_Tc18023138h 1HYPERLINK N

4、:整理后、物业类型分析 PAGER_T180231388 h17 HYERLIKl _oc1803139 5、公寓主力户型分析 PEREF Toc1031389 7HYPERLINK N:整理后 l _Toc8396、价格及去化分析 PARE _Toc180231390 1 HPERLN l _Tc1802313 、客源分析 PAGEREF _T180231391 h 21YERLIK l _oc18023139 、以后市场供应预估 PAGERE _Toc1031392 2HYLINK l_To02399、评估小结 AGEREF _To1833 h 23 HPELK l_Toc181394第二

5、部分 老城区通用机械厂及新海花啤酒厂地块评估 AEREF_Toc18021394 24HPERLI l _Toc183395 一、自然资源评估 PAGEREF_T180231395 24HYERLINK l _Toc102196 、地理位置资源评估 PAGERF _Tc802196 h2HYPERLINK N:整理后2、景观资源评估 AEREF Toc182310026HYPERLINK N:整理后二、社会资源评估ERE _Toc8023140 h YPERLINK l_Tc1802142 1 区域档次评估 AEREF_oc18031402h 26HYPERLINK N:整理后l2、周边生活机

6、能评估 AEREF o10231403 h 26 HYPERLINK l Toc8023140 、周边住宅环境评估 PGERE _c1802344 h 2 HYPERLNK l _oc231405 4、评估小结 AEREF_c103405 h7HYPERLINK N:整理后三、土地交易价格评估 PAGEREF _Tc8023140 28HYPERLINK N:整理后l1、土地S.O.T分析 PGREF Tc1823407 h 28 HPRLINK l_Toc1031408 、土地产品组合方式 PGEREF _Toc1831408h 28 HYPELIN l _To18234123、土地交易价格

7、评估 PAERE _Toc180231412 h 32 HPERNl _Toc18231415 第三部分老城区县政府行政办公区域地块评估 PAGEREF _To80231415h 4YPRLINKl _To18021416一、自然资源评估PAEREF 180231416 h 41 HYPERK l_Tc121417 、地理位置资源评估PAERE _Toc1802147 h 4HYPERLINK N:整理后2、景观资源评估 AGEREF _Toc18031 h 43HYPERLINK N:整理后l二、社会资源评估 PGEREF _Tc1823141 h 4HYPERLINK N:整理后l1、区域

8、档次评估 AGERFTo18023120 4 HYRLI l Tc1802341 2、周边生活机能评估 PAGERE Toc180234h 44HYPERLINK N:整理后3、 周边住宅环境评估 PREF _To18023142h 45HYPRNK l _c1802313 、评估小结 PAEREF _Toc182123 h 5HYPERLINK N:整理后l三、 土地交易价格评估 AGEREF _Toc18023146 HYPERINl_Tc10314 、土地S.O.T分析 AEEF _oc182312 h6YPERLINK l _oc0212 、 土地产品组合方式AEREF _Toc803

9、1426 h 4HYPERLINK N:整理后l、 土地交易价格评估 AEREF T180231430 h50第一部分 都市宏观投资环境分析一、自然地理环境、都市概况如东，位于江苏省的东南部,地处长江入海口的东北翼,隶属2小时上海都市经济带。全境18平方公里，海岸线16公里，耕地10万亩,盛产文蛤、鳗鱼、紫菜等50多种海鲜产品,沿海滩涂每年向大海淤长3000-00亩土地。全县人口103万。如东是中国最早14个沿海开放都市之一。截止206年2月,已兴办独资、合资、合作企业近70家，利用外资.5亿美元。外商投资企业分不来自美国、德国、日本、法国、瑞士、韩国、泰国、台湾、香港等2多个国家和地区,投资

10、领域涉及一、二、三产业。数据来源：上海易居房地产研究院、都市交通21航运如东境内水网密布,如泰运河、九圩港运河、串场运河在县城交汇入海。距长江北支第一大港南通港5公里,距建设中的万吨级洋口港1公里。开发区北侧串场河与如泰运河相连，丰水季节可通航80吨位船队，枯水季节可通航500吨位船队,航运路线为从如泰运河九圩港运河长江。向北可到达苏北及安徽淮南各市县；向南可到达无锡、苏州、嘉兴、杭州、南昌、岳阳、长沙等地;沿江而上可到达芜湖、安庆、九江、武汉、宜昌、重庆等地。海运路线与长江相通，在南通实行中转,特不方便。数据来源：上海易居房地产研究院22、陆运如东现有苏17、2、23一级省道经县城连接南通、

11、扬州、南京等大中都市,经通沙、通常、海太汽渡和江阴大桥等可直达苏南与上海。此外，连接洋口港和苏通长江大桥的两条高速公路已开工建设。2.、铁路运输新长铁路南通段已竣工营运(至如东洋口港延伸段将于8年上半年开工），与京沪、陇海、宜杭等铁路干线接轨。此外，苏通铁路大桥已获国家批准立项，立即开工建设。2.4、空运如东距南通兴东机场3公里，现已开通至北京、广州、深圳、厦门、大连、重庆等航线。3、都市人口1、年末人口数量近几年苏中地区人口大量外流 ,如东、通州、南通等苏中地区人口以负增长情况突出；每年则以千至万人的人口外流。如东县乃至整个南通市都呈现人口大量外流的现象:自00年至004年如东县每年人口负增

12、长69千人左右不等。数据来源:如东统计年鉴3.2、主城区人口数量苏中地区尽管人口外流情况严峻，但仍然有另一种现象:即苏中地区中心城区的人口吸引能力也具有优势,如南通市区、如东县掘港镇每年人口也增长迅速。掘港镇2006年底差不多达到了20.8万人。 数据来源：如东统计年鉴二、经济进展环境、人均GP苏中地区人均GDP尽管一直处于增长态势,如东县人均GD增幅从203年开始超过两位数,而204年更是达到21.05。可能2006年-210年如东地区经济将出现迅猛进展。人口外流现象能够得到一定抑制,甚至能够汲取苏北地区人口进入。 数据来源:如东统计年鉴2、人均可支配收入如东地区0年刚刚突破万元，只是如东县

13、存在人口外流现象和反哺现象,人均可支配收入有被低估可能。数据来源：如东统计年鉴、都市规划及市政建设3.1苏通大桥如东至上海直线距离为10公里，现有海太、通常、通沙三条过江汽渡。连接长江南北的苏通大桥已于2007年6月底合龙，007年底试通车，208年5月份正式通车。届时,将全线贯宁通高速、连盐通高速、沿海高速、沿江高速和苏嘉杭高速,如东至上海仅需1.52小时。数据来源：上海易居房地产研究院.2、南通港南通口岸是对外开放的一类口岸，已建成万吨级以上泊位24座,其中集装箱专用泊位座。港口年吞吐量230万吨以上，外贸年吞吐量30万吨左右，国际集装箱年运输量16万标箱。南通港差不多与美国、俄罗斯、加拿

14、大、澳大利亚、日本、新加坡等65个国家和地区的19个港口通航,并开通南通至香港、日本、韩国3条国际集装箱航线,每日有8条集装箱班轮通往世界各地。数据来源:上海易居房地产研究院3.3、洋口港洋口港地处长江三角洲洲头，是江苏唯一可建0万至2万吨级国际深水大港的理想港区。隔海与韩国、日本相望，隔江与上海、苏南地区相依，是江苏乃至华东地区“外引西进”的理想“桥头堡”。该港口能够满足建国际海港的深水条件。依托洋口港的深水优势,便捷的集疏运条件、灵活的联运体系,可建各类集装箱泊位、大宗散货泊位、原油进口泊位、矿石中转泊位及LNG专用泊位等。利用港区丰富的土地资源和淡水资源,可兴办各类大型石化、冶金、船舶制

15、造等项目。203年11月18日，洋口港的开发正式启动，香港保华国际有限公司与江苏洋口港投资开发有限公司共同投资50亿元人民币建设洋口港区基础设施。目前，获国务院批准的0平方公里临港工业区的基础设施工程已全面动工， 10平方公里已差不多实现“三通一平”，12.6公里的陆岛通道-黄海大桥以每天45米的速度加快建设,将于 8年与苏通大桥同步实现试通航。此外,二期工程将建10-0万吨级原油和化工码头泊位2个。洋口港已列入国家交通部和江苏省“十一五”重点建设项目，可能用-15年的时刻,如东将建设成为一个新型海港都市。洋口港也将最终建成一个拥有若干个1020万吨深水泊位，45平方公里临港工业用地、80公里

16、联江运河、100公里疏港高速公路的现代化深水海港。建成后的洋口港，雄居长江口,服务沿海各港,将成为长江中下游都市重要的对外口岸。数据来源：上海易居房地产研究院4、重点经济开发区4.江苏省如东经济开发区江苏省如东经济开发区为省级开发区,创立于1992年月,是一个以县城为依托延伸进展为如东开放型经济与高科技产业的密集区。南区10.4平方公里已差不多开发建设到位，新区规划的16平方公里,基础设施配套已到位。截止2006年12月底,经济开发区共批准进区项目68个，总投资75.74亿元。其中工业企业245家，外商投资企业61家,实际利用外资7.5亿美元。其中美国强生公司投资2500万美元的尼龙浸渍手套项

17、目和投资近5000万美元光的伏电池项目,香港爱德士公司投资29万美元的制鞋项目，美国雷蒙公司投资2300万美元的工艺品加工项目，香港泰辉染织有限公司投资220万美元的纺织印染项目,日商投资2000万美元的千叶科技园项目,香港中纺集团投资2200万美元的纺织服装项目，西班牙恩巴莎公司投资00万美元的纺织项目,上海凯昌集团投资900万美元纺织机械项目，香港达盈集团投资00万美元的金属制品项目，香港和润科技国际（集团)公司投资10万美元的食品配料项目,南非客商投资500万美元的床上用品项目等。2洋口港化学工业园位于南通洋口港区西侧，国家一级渔港东侧,距南通港约55公里,距南通机场0公里,距洋口港5公

18、里,与上海直线距离20公里,属上海2小时经济圈。江苏省南通外向型农业综合开发区洋口化学工业园总体规划由中国天辰化学工程公司规划设计，总规划平方公里,首期开发8平方公里,园内布局合理,设施配套完善,逐步达到“七通一平”。具有濒临黄海、土地资源丰富、环境容量大的优势。化工园区一期开发建设.6平方公里,该园区差不多江苏省环境爱护厅批准立项。目前一期工业用地已有60多个项目进区,要紧项目有染料中间体、农药中间体、化工助剂、精细化工产品，总投资达4多亿元。现有：上海泰禾化工有限公司投资.5亿元农药项目,永盛化工、恒盛化工、泰禾化工、兴盛化工、优缔化工、利通化工、苏洋化工、大鹏化工、格兰特医药科技、沃野化

19、工、永富化工、快达农化、迈克斯化工、德和希化工、鸿富达利化工、新曦化工、沃兰化工、瑞晨化工、俊达化工、迪爱富化工等化工企业相继开工建设或已投产运行。三、房地产市场进展环境分析1、施工及新开工面积掘港镇房地产进展开始于202年，自004年出现一定跳跃式增长。以往自建住宅逐步被商品房所替代。 截至到206年施工面积达到.万平方米，比2005年增长了366%。数据来源:如东统计年鉴、竣工面积及销售面积如东商品房竣工量从004年开始保持了一个稳步进展的趋势，要紧是由于如东对住宅的大力进展,促使整个商品房市场进展迅猛,2006年商品房竣工量达到19.万平米;而相关于供给，掘港镇需求相对增长较慢,年掘港去

20、化房源约1.3万平米。 数据来源：如东统计年鉴、商品房价格走势如东的商品房市场自2002年启动以来,商品房价格由跳跃式增长转入逐步的稳定增长。从目前在售楼盘价格来看，本地区主力在售楼盘单价集中800-3500元左右。数据来源:如东统计年鉴四、项目竞争市场分析-如东掘港镇各个地段均有代表楼盘，分布较为均匀；- 当前掘港镇楼盘进展由县中心向南进展，以后中心则向北偏移；- 北部楼盘地段价值为“预期性较高”； 嘉汇湖畔居中坤苑浅水湾都市花园老城区县政府行政办公地块老城区通用机械厂及新海花啤酒厂地块东大公寓荣生豪景花苑1、竞争企业分析如东目前的开发处于各自为政的状态,除绿城集团以外，无知名房地产开发企业

21、入驻如东。物业名称开发商嘉汇湖畔居绿城集团南通嘉汇置业有限公司浅水湾都市花园南通浅水湾房地产开发有限公司中坤苑中天科技昆仑房产东大公寓南通东大置业有限公司荣生豪景花苑飞马地产数据来源:上海易居研究院2、供应结构与规模区域一般公寓市场开发已具有一定规模效应,加之各项目的销售时刻和开发周期的错位，公寓项目的开发前景良好。物业名称占地面积(平米)总建筑面积（平米)嘉汇湖畔居约5万约0万浅水湾都市花园725931中坤苑2008002914东大公寓22866300荣生豪景花苑约58万约7万数据来源:上海易居研究院3、整体规划分析.1容积率从容积率来看，区域项目多为小高层、多层混合性社区,居住舒适度差不不

22、大。物业名称容积率嘉汇湖畔居.浅水湾都市花园1.25中坤苑.5东大公寓2.3荣生豪景花苑1.25数据来源:上海易居研究院3.2绿化率物业名称绿化率嘉汇湖畔居%浅水湾都市花园5中坤苑%东大公寓3%荣生豪景花苑30从绿化率看,竞争市场中小区内部的环境景观和绿化情况差不不大,除浅水湾都市花园项目外无特不突出景观设计的竞争个案。数据来源：上海易居研究院4、物业类型分析目前如东在售房源均以多层房源为主，而小高层以补充的形式出现； 而在007中后期，小高层、高层将逐步巩固其地位；目前仅浅水湾都市花园等为数不多的楼盘推出了不墅物业，低密度物业产品在如东仍属稀缺产品。物业名称楼体类型嘉汇湖畔居多层为主、部分小

23、高层浅水湾都市花园联排、叠加、多层、小高层中坤苑多层、小高层、东大公寓多层、高层荣生豪景花苑叠加、多层、小高层数据来源:上海易居研究院5、公寓主力户型分析市场供给以三房为主,面积要紧集中在110-10左右,以3房2厅1卫居多; 二房则集中在90-100左右,也以2房2厅1卫居多。目前掘港镇房型以改善为主，户型面积较大，较舒适,但人性化不强，其表现举例如下： 2厅设计中餐厅位置和面积处于尴尬地位,平衡客厅和餐厅面积的分配和互借，幸免动线受到阻碍或散乱等; 主卧带卫生间需求增加，其体现舒适性、便利性、隐私性等需求; 储藏空间需求增加； 采光、通风性能增强，比如双阳台设置； 复式房形成当地多数高端客

24、户,特不是高级公务员的热衷选择对象。 物业名称一居面积（平米)二居面积（平米)三居面积（平米)四居面积（平米)跃层面积(平米）嘉汇湖畔居9.9107-17.(1卫)127-10（卫）/浅水湾都市花园9013-50(2卫)/200-220中坤苑/969911-17(1卫)122-6（2卫）1315018东大公寓51609011913(1卫)125-4（2卫）/215-45荣生豪景花苑/195115(1卫)120-140(2卫)200220数据来源：上海易居研究院嘉汇湖畔居2房2厅1卫 95.9平米嘉汇湖畔居3房2厅卫 109.4平米嘉汇湖畔居3房厅卫137.8平米中坤苑3房2厅1卫 1平米中坤苑

25、房2厅卫 155平米6、价格及去化分析如东掘港镇楼盘项目分布尽管较广，地段相差尽管较多，但楼盘均佳总体在25002800元/左右； 由此讲明: 掘港房地产市场处于初级时期 楼盘差异性和档次相近,没有竞争距离,类似产品较多 - 地段概念尽管存在，但总体表现不强烈由于处于房地产市场初级时期，市场差不多营造出价格共识，若产品有较高的竞争力，定价可突破3000元/。 物业名称销售均价(元平方米)销售率（）嘉汇湖畔居29一期售罄；二期未开盘浅水湾都市花园8005%中坤苑3000（小高层）90%东大公寓20一期售罄;二期85%荣生豪景花苑80一期售罄;二期90%数据来源:上海易居研究院、客源分析目前如东客

26、源特征： - 如东客群以工作区域为要紧购房要素：其表现要紧在公务员方面，如掘港镇最南端的“东大公寓”和“民生阳光新城”其公务员人群较少,而处于县政府周边的项目则公务员为主力人群之一; - 个体私营者(包括渔民）以及周边城镇人群分布较为平均。 以后掘港客群变化预测: - 如东中高端收入群体重复置业现象明显，是换房需求和长期投资需求的结合; - 公务员以及教师仍然为本地改善性居住购房群体，204年底如东县教师总量在9344人差不多集中在掘港镇，此部分群体购房潜力有待开发。 - 随着工业区的逐步建立和完善，将会吸引部分中高级企业治理人群以及高级白领将成为购房者主力之一;-个体业主以及周边城镇人群随着

27、如东都市化水平提高,人群将逐步集中至如东，这一人群将需要住房落脚,一部分需要购房,一部份需要租赁，市场活跃程度有提高迹象;、以后市场供应预估目前如东掘港镇已知要紧在售楼盘未售建面约50万左右。6年至07年9月含住宅性质的土地供给为5.8万，加上本次“如东沿海经济合作洽谈会”推出的个含住宅性质的地块近210万平米的供应。以后至少有供给300万的住宅用房供给。其中08年可能供给量在万左右。如东掘港镇6年-07年9月土地出让情况。编号土地位置土地面积（平米)土地用途楼面价格（元/平米）0053如东县城新城区东升国际俱乐部东侧 6894.1居住333009-1 如东县城江海西路6号 361居住9506

28、022县城新城区1-3号31居住7606031县城清华苑教师公寓南侧1112居住980681县城新城区泰山路西侧、嘉陵江路北侧000居住80061-1县城中坤苑北侧460居住0066-1掘港镇青园北路西侧、黄海西路南侧 63.0商服/居住02607-6掘港镇黄山路东侧360商服/居住8061-1县城国际大酒店西侧848商服/办公居住980611-4掘港镇人民路与江海中路交汇处西南侧769商服/办公/居住13006111掘港镇青园北路西侧、黄海西路南侧673商服/居住0061-2掘港镇人民路东侧43847商服/居住150613 县城如泰运河两侧、青园北路东侧1168商服/居住0.00707-1县

29、城人民路东侧三四街区范围内12450.6商住1.5707-2县城如泰运河南侧4241.5商住19.504-1如东县新城区钟山路西7000商住0704-县城一号街区劳动大厦周边55商住50701-1掘港镇青园北路西侧、黄海西路南侧67335商住2033县城服装厂西侧12037商业/办公/居住980合计578448.3数据来源：上海易居研究院由以上数据能够看出，以后如东掘港市场供应量将逐步递增。潜在待推量体可供本地可能消化五年以上。由此以后掘港镇房地产市场的竞争是处于上升态势。9、 评估小结通过对如东宏观经济进展以及房地产市场的分析，我司认为随着如东交通基础设施的进一步改善以及经济建设的进展,如东

30、地块价值将进一步提升。第二部分 老城区通用机械厂及新海花啤酒厂地块评估一、自然资源评估1、地理位置资源评估本地块位于如东掘港镇老城区,北至市河、南到南市路,西与新海花啤酒厂部分厂房相邻,东至人民路、人民中路。其中，包括如东通用机械厂、南通东大毛巾厂、江苏新海花啤酒厂、江苏黄海汽配股份有限公司部分厂房。地块被弹琴路划为东西两个部分。 弹琴路现状弹琴路沿街商铺现状南市路现状南市路东大毛巾厂、景观资源评估目前地块有一些零星的厂房存在，其余是待拆迁的老式居民住宅及商铺，北面临近市河。总的来讲,地块周围景观一般,本地块要以塑造自身内部的景观特色为主。二、社会资源评估. 区域档次评估项目所属区域为如东掘港

31、镇老城区,所在区域规划改造为中高档次的住宅区。随着临近地块之联动，整体档次将快速提升。、 周边生活机能评估由于项目地处老城区,生活配套设施一应俱全，能够满足社区业主的差不多生活需求。目前，弹琴路东西两侧均为沿街商铺3、周边住宅环境评估地块为成熟的老城区,生活配套齐全。但同时，周边老式居民住宅对项目住宅的品质有一定的阻碍。本地块适宜进展中档住宅与生活配套商业设施。4、评估小结通过对目标地块产品价值的预期评估,我们认为作为居住产品,本地块在其产品价值上是可同意的。三、土地交易价格评估、土地S.W.OT分析对本地块而言,因所处地理位置及房产进展时期的专门性，本报告从内、外两类四个切入点分不论述。土地

32、S.O.T分析表优势（S)地处老城区、生活配套齐全地块形状方正、易于组织规划劳动路目前已形成一定规模的商业氛围劣势（W）周边老式居民住宅对项目品质会有一定副作用,地块南侧及西侧尚未开发改造对周边环境有一定阻碍动拆迁量较大，达到1.9万平米地块南侧的南市路尚未拓宽改造，目前环境较差机会（）老城区中心位置的稀缺性,将随着区域改造逐步体现,地脉价值将有所提升。威胁（）老城区不属于目前如东掘港镇的开发重点，以后开发改造的不确定性大。、土地产品组合方式依照海洽会提供的资料,本地块的要紧属性特征见下表。地块要紧属性特征地块名称地块面积用地性质使用年限容积率回迁总量通用机械厂及新海花集团周边地块128平方米

33、住宅、商业70年352.32万平方米依照地块的属性，在项目地块之固有价值以及市场价值基础上，对各种住宅物业类型初步可行比较。本地块宜进展中高品质住宅，能够进行小高层、高层形态开发。地块可开发物业形态比较物业形态可行性评估可行性评估理由多层目前市场主流的产品,然而因为容积率的限制，建筑的可行性不高。小高层市场出现该类物业类型，且销售情况良好，市民开始同意该类物业。高层市场上尚未出现该类住宅物业形态,有一定的操作风险,但因容积率的限制，必定将建筑该类产品。2. 土地产品组合模式一：纯高层住宅小区开发策略:抬升小区品质：以本地块3.5的容积率限制，能够规划成一个高品质的纯高层住宅小区，同时能够建成区

34、域的标志性建筑。开发问题点：目前市场已差不多以多层、小高层产品为主,客户对高层产品的同意度有待考验。与以后都市相似产品进行差异化,势必要提高档次,增加投入,加大项目周期及现金流压力；且由此造成的住宅价格抬升是否会为市场所承载,现尚无定论。.2 土地产品组合模式二：高层与小高层混合住宅小区开发策略：产品自身优势互补：两种产品组合,利用小高层降低项目投资成本,利用高层提升产品品质。利润最大化原则：以小高层引爆市场,争取市场份额，以高层制造价格，争取利润最大化。开发问题点:目前周边市场个案品质普遍不高,差不多走的差不多上短平快路线；以本项目的超大量体，塑造项目形象、提升项目价值是本案成功的关键点。2

35、.3 土地产品组合建议方案二优于方案通过对三种方案对比分析，本报告建议采纳方案二的产品组合方式,即高层+小高层住宅混合物业。产品组合方案对比类不组合模式一组合模式二产品形态纯高层高层小高层整盘概念中高档物业形态中高档住宅市场同意程度未知良好利润实现速度一般较快优势分析小区品质易提升小高层前期入市、建筑成本降低劣势分析高层产品同意度问题密度提高,品质提升空间有限产品决策等待进入进入数据来源:上海易居研究院研究中心建议商业配套比例5地块用地性质为居住和商业,地块东向和南向两面临街,而且地块东侧劳动路两边商业氛围极为成熟，商业价值极大;南市路以后规划要拓宽，成为区域东西向的主干道,商业潜力也较大;而

36、弹琴路作为小区内要紧道路,能够做一些配套商业来满足日后住户的使用；因此建议以商业街的形式做足商业体量，按道路周长,以1米进深，2层商业为主的初步规划思路,综合上述因素,建议项目商业配套设施比例为5% 。高层和小高层比例为:1依照项目定位,及于周边原有住宅的相邻关系，建议本项目高层住宅之容积率为4，而小高层容积率以不超过1.8为优。因此结合项目.5的容积率,高层与小高层之间的建筑面积比例初步拟为4:为佳。项目物业类型组合建议本项目占地面积1386平方米,总建筑面积46503平方米，依照上述结论,建议本项目高层住宅总建筑面积为3523平方米，小高层房总建筑面积为886平方米，商业配套设施总建筑面积

37、为23252平方米。图55 各物业类型的开发规模 单位:平方米产品及面积建议产品及面积建议表产品类不楼体类型主力房型主力面积（平方米)高层2-3层房、4房0-10小高层1梯户、2梯4户，18层为主房、3房80-90、105-130配套商业层为主,一层4.5米、二层3.6米3、土地交易价格评估3.1 产品价格定位3.1 定价思路本案价格的确定采纳以下差不多思路：市场比较法推算单价（均价) 估价思路：市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对阻碍房地产价格因素的分析及修正,从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 样本选取:样本必须具有参照意义，否则将阻碍价格的准确性。我公司在实践中总结出以

38、下样本选取原则:相近原则,相近地段会有更多的相近因素成功原则,只有成功的楼盘才具有参考意义功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位在以上原则的指导下，我们调查了与本案可比之新建小高层、多层住宅等产品，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。 修正思路一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个不因素个方面。但在样本选取的过程中,我们充分考虑了交易情况和区域因素,故这两项因素的修正意义不大,那个地点简略认为相同；个案得到的销售价格数据，差不多上当前时刻为发生的价格,因此也不必考虑交易日期因素。另外，在项目定价中，又依据了同一项目之两种物业类型定价不冲突原则。因此，

39、我们选择了一些指标分不对小高层进行了修正。高层定价修正：鉴于本区域内无在售高层个案,而以我们以往的经验能够这么认为高层和小高层的售价是相同的;因为同一项目中高层售价高于小高层的缘故往往是因为高层是项目的后期，而且在位置和景观方面有一定的优势。商业定价修正:鉴于本项目底商之专门性,道路都在规划拓宽或改建中,故本项目底商售价将按经验系数得出；通常小区底商按道路繁华程度不同，售价为住宅售价的2-3倍，考虑到本项目商业氛围比较的成熟，故我们按3倍售价计算得出。3.1.2 小高层定价遵循以上定价原则,结合如东可比竞争物业的竞争因素以及价格，可参照的楼盘要紧有“浅水湾都市花园”、“嘉汇湖畔居”、“中坤苑”

40、。因目前“浅水湾都市花园”、“嘉汇湖畔居”推出的差不多上多层，因此其小高层售价将按目前如东小高层与高层的价差系数12,推算后得出。小高层价格拟合系数表比较内容 浅水湾都市花园(A）嘉汇湖畔居(B）中坤苑（C）权重拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数建筑单体1%10.1.10.165.850.275区域位置10090.0.0.090.850.085外部环境101.5.101.0005000社区景观151.10.651.00.1550.90.1立面设计510110.10.013房型设计15%10.50.15090.35配套设施1%1.011.05.90.05主题提炼10%1.100.9

41、0.09合 计00%1.21.0250.9数据来源:易居研究院研究中心将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出此项目小高层的参考定价：以项目A（浅水湾都市花园)为参考: 33610= 354.以项目B（嘉汇湖畔居)为参考: 3480125 3741.8以项目(中坤苑)为参考: 300.9= 3519.1本案价格推算：小高层价格以项目A为参考的定价权重+以项目C为参考的定价权重=3344元/平方米注:权重=各比较对象的比较系数/三个比较对象的比较系数之和据以上数据分析，目前本项目小高层销售价格水平应该在3300元/平方米左右，这是一个通过市场比较得出的数据。由于本项目从开发到销售完毕可能要2-

42、3年时刻,而区域市场的价格在以后的一段时刻内必定有一定的变化,因此就需要我们运用客观的、科学的方法和手段来对以后的价格走势作出合理的预测。通过我们对数据的长期研究，我们发觉在较长的一段时刻节点内,区域市场的整体价格走势差不多上差不多上符合整个房地产市场的行情走势的；由此我们选择使用如东市房地产市场的复合年均增长率来对区域市场在以后几年内的价格做出科学的预估。复合年均增长率一项投资在特定时期内的年度增长率;计算方法为总增长率百分比的n方根,相等于有关时期内的年数;公式为：(现有价值/基础价值）(年数1)1如东市204和2006年的住宅价格年份04206年度住宅价格（元/平米)12189那个地点我

43、们选择了如东住宅市场复苏的启动年份200年的住宅价格为基础价值，以2006年的住宅价格为现有价值,历时共3年;如东市住宅价格复合年均增长率=（289/17)（/)-1= 12.由开发及销售周期表得出：2008年10月到2012年11月为本项目的销售周期，因此按201年10月为均价得出点,由此得出本项目小高层的销售均价:3300*（1129%)=4元/平米易居建议本案小高层销售均价为40元/平方米。3.3 高层定价鉴于本区域内无在售高层个案，而以我们以往的经验能够这么认为高层和小高层的售价是相同的;易居建议本案高层销售均价为40元/平方米。3.1.4 商业定价鉴于本项目底商之专门性，道路都在规划

44、拓宽或改建中,故本项目底商售价将按经验系数得出；通常小区底商按道路繁华程度不同,售价为住宅售价的-3倍,考虑到本项目商业氛围比较的成熟，故我们按3倍售价计算得出底商均价，2层层间折减系数按06计算。易居建议本案底商销售均价为1410元/平方米；二层销售均价为850元/平方米。3. 回迁户定价本项目有超过2万平米的回迁体量,按如东目前关于回迁居民的房屋售价,关于高层、小高层的定价差不多在1600-1800元/平方米，基于本项目优异的地理位置,我司建议按1800元/平方米的定价销售给回迁户。本案回迁户单元销售均价为100元平方米。. 项目投资机会评价.2.开发及销售周期类不08年09年1年1年12

45、年78011112346791011121234578911121234567891011121346789111小高层施工销售高层施工销售底商施工销售3.2. 开发成本估算.22.1开发成本估算表序号项目类不成本费用估算备 注单位成本(RM/2)总费用(万元）一土地费用土地使用权出让金640.0276为熟地楼面价2土地出让契税 11904出让金4%小计309504 二建安费用（a） 含差不多建设及安装高层10042,407包括外立面装饰2小高层0008,83560层高3米3底层商铺10002,325.0小计 53,57.56三前期费用（) 1勘察设计费/3276(一+二+四)0.52建筑设计

46、费 3,813.26含施工图；按建筑面积计 （1）住宅03,.23 （2)商业2279.24 3景观设计费20212.59 按扣除地面附属物基底面积计算4设计招投标治理费1889(一+二四)0025施工招投标治理费7.1(一+二+四）0.04审图及设计咨询费627.0186按建筑面积计7施工监理费1021.58按建筑面积计8施工证费3214 建安费0.9测绘费1650 按建筑面积计;含竣工面积测绘10可行性报告编制费 10 11临时水电费0 竣工图编制费313093小计54.54 四配套费用（c) 大市政配套13656,34.67用地红线外2绿化建设费50232.52按绿地面积计（土地面积的5

47、）3小区智能化930.6电子巡更、红外线报警等4燃气管道工程/大市政已包含绿化工程（商业)2046.50按商业建筑面积计6电话通讯工程费2090.06 暗埋式，按建筑面积计道路及附属设施/大市政已包含8排水配套费/大市政已包含9供水管道工程费/大市政已包含1电力工程/大市政已包含1配套站房10395.24按建筑面积计12人防工程建设费大市政已包含小计 8,82.06 五其它费用 1治理费用(d）/2038.1（建安+前期+配套）32财务费用2100043销售推广费用/7,42.61按销售收入约3%计(出售型物业）4不可预见费用（e)/23814(建安+前期配套）3%小计 3228.28 总计1

48、3109784 3.2.2.2 财务数据估算物业以后价值估算物业销售收入依照前面确定的销售价格，进行项目销售收入的估算,结果见下表：销售总收入估算:物业类型销售均价销售均价物业体量销售收入拟合时刻(元M2)（万M2）（万元）小高层08年1月40083641，52.32200年月高层2009年月40035.3166,108.8112年1月底层商业2010年6月140(F）1.1616，3.66012年9-11月8500（F）1.26,82.10回迁用房/80.32476合计/238,086.9备注：1. 数据来源：上海易居研究院咨询中心; 2 表中数据为估算值,具体应以实际为准; 3 估算中未考

49、虑地下停车位的销售收入。营业税金及附加按销售收入的5.5%计算出售型物业经营税金及附加为131万元，其中包括营业税、都市维护建设税、教育附加税、堤防费及义务兵优待金。销售费用估算按照销售收入的%计算，出售型物业的销售及推广费用为7142.61万元。财务费用估算按照项目施工及销售周期的排布，土地费用于2007年1月投入，项目开发过程中所有开发资金在开发过程中均匀投入，按照复利计算项目财务费用为：(a+c+d+e)(+62%)4.52130950.（+62%)51=7204.80.1431703.4= 2100.1注： .12为融资资金费用及利息3.2. 土地交易价格估算经营利润分析依照以上计算得

50、出的收入和成本,得到项目的净利润总额为70331.4万元。具体项目见下表：本量利分析项目金额（万元)备注一、销售收入38,8.二、开发成本1097.4三、营业税金及附加1321.8四、所得税343.81按25%计算五、净利润总额7314数据来源:上海易居研究院研究中心投资利润率投资净利润率=净利润总额总投资=70331./17.8=.6由上可见,在熟地楼面价为60元/平方米的情况下;按3.5的容积率,换算为单位土地面积的价格是2240元/平方米,即每亩50万元;在熟地楼面价为4元/平方米的情况下，本项目投资净利润率为6%。第三部分 老城区县政府行政办公区域用地评估一、自然资源评估1、地理位置资

51、源评估本地块位于如东掘港镇老城区中心位置，南靠江海中路、土山池,北临掘苴河，地块面环水。地块南侧-江海中路地块南侧土山池目前地块唯一入口-三元桥地块东侧土山池2、景观资源评估目前地块为区政府办公楼，四面三面环水,环境清幽;且水质较好、生态环境良好,有建筑高档商品住宅的良好先天条件。二、社会资源评估1、区域档次评估地块所属江海中路、人民路是如东掘港镇最为繁华的商业中心,也是如东掘港镇的中心区域。不管现今状况依旧以后进展，区域都将是如东的最核心位置，地脉价值高。2、 周边生活机能评估由于地处核心位置,周边生活机能相当丰富。如东中医院、如东重点学校实验小学、实验中学、农工商大卖场、江海中路商业街近在

52、咫尺。农工商大卖场江海中路商业街、 周边住宅环境评估地块环境闹中取静、生活配套成熟、生态环境优美,本地块适宜进展高档住宅项目。4、评估小结通过对目标地块产品价值的预期评估,我们认为作为居住产品,本地块在其产品价值上是可同意的。三、 土地交易价格评估1、土地W.OT分析对本地块而言，因所处地理位置及房产进展时期的专门性,本报告从内、外两类四个切入点分不论述。土地S.W.O.T分析表优势()都市快速进展，以后需求旺盛都市核心位置,周边配套设施完善交通条件良好,位于江海路与人民路交口地块东向和北向临河,南向临湖,景观优势明显开发商经验丰富、品牌知名度高劣势(W）地块不规则，产品难以排布机会（O)市场

53、进展情景较好目前市场住宅供需两旺精品住宅是市场的空白点威胁（T)如东都市住宅市场大规模开发立即开始政策性因素导致投资性客户萎缩2、 土地产品组合方式依照海洽会提供的资料,本地块的要紧属性特征见下表。地块要紧属性特征地块名称地块面积用地性质使用年限容积率回迁总量老城区县政府办公区域地块5493平方米住宅、商业70年3.85万平方米依照地块的属性,在项目地块之固有价值以及市场价值基础上，对各种住宅物业类型初步可行比较。本地块宜进展精品住宅,能够进行小高层、高层形态开发。地块可开发物业形态比较物业形态可行性评估可行性评估理由多层目前市场主流的产品，然而因为容积率的限制,建筑的可行性不高。小高层市场出

54、现该类物业类型，且销售情况良好，市民开始同意该类物业。高层市场上尚未出现该类住宅物业形态，有一定的操作风险,但因容积率的限制，必定将建筑该类产品。2、土地产品组合模式一:纯高层住宅小区开发策略:抬升小区品质：以本地块3.的容积率限制,能够规划成一个高品质的纯高层住宅小区，同时能够建成如东都市的标志性建筑。开发问题点：目前市场已差不多以多层、小高层产品为主，客户对高层产品的同意度有待考验。与以后都市相似产品进行差异化,势必要提高档次，增加投入,加大项目周期及现金流压力;且由此造成的住宅价格抬升是否会为市场所承载，现尚无定论。2.、土地产品组合模式二:高层与小高层混合住宅小区开发策略：产品自身优势

55、互补：两种产品组合，利用小高层降低项目投资成本,利用高层提升产品品质。利润最大化原则：以小高层引爆市场,争取市场份额,以高层制造价格，奠定本案的精品地位。开发问题点:目前市场个案品质普遍不高,差不多走的差不多上短平快路线;如何提升本案的资源价值是本案成功的重中之重。.3、土地产品组合建议方案二优于方案通过对三种方案对比分析，本报告建议采纳方案二的产品组合方式，即高层+小高层住宅混合物业。产品组合方案对比类不组合模式一组合模式二产品形态纯高层高层+小高层整盘概念高档物业形态高档住宅市场同意程度未知良好利润实现速度一般较快优势分析小区品质易提升小高层前期入市、建筑成本降低劣势分析高层产品同意度问题

56、密度提高，品质提升空间有限产品决策等待进入进入数据来源:上海易居研究院研究中心建议商业配套比例1%地块用地性质为居住和商业，但因为地块4面不临街，差不多无商业价值，而且地块周边商业氛围极为成熟,也无须再做大量的商业来满足日后住户的使用，因此建议做少量社区配套型商业（商业街形式)满足住户的日常生活就能够，故综合上述因素，建议项目商业配套设施比例%左右。高层和小高层比例为4:1依照项目定位,及于周边原有住宅的相邻关系,建议本项目高层住宅之容积率为4,而小高层容积率以不超过18为优。因此结合项目5的容积率,高层与小高层之间的建筑面积比例初步拟为4：1为佳。项目物业类型组合建议本项目总建筑面积1872

57、6平方米，依照上述结论,建议本项目高层住宅总建筑面积为1488平方米,小高层房总建筑面积为37071平方米，商业配套设施总建筑面积为187平方米。图55 各物业类型的开发规模 单位:平方米产品及面积建议产品及面积建议表产品类不楼体类型主力房型主力面积（平方米）高层28-33层3房、4房120140小高层1梯3户、2梯4户,18层为主房、房80-90、0-130配套商业1-2层,3.6-4.5米层高3、 土地交易价格评估3. 产品价格定位31.1 定价思路本案价格的确定采纳以下差不多思路:市场比较法推算单价(均价） 估价思路:市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本,通过对阻碍房地产价格因素的

58、分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 样本选取：样本必须具有参照意义，否则将阻碍价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则：相近原则，相近地段会有更多的相近因素成功原则,只有成功的楼盘才具有参考意义功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位在以上原则的指导下，我们调查了与本案可比之新建小高层、多层住宅等产品，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。 修正思路一般情况下,市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个不因素4个方面。但在样本选取的过程中,我们充分考虑了交易情况和区域因素,故这两项因素的修正意义不大,那个地点简略认为相同；个案得到的销售价格数据

59、,差不多上当前时刻为发生的价格,因此也不必考虑交易日期因素。另外，在项目定价中,又依据了同一项目之两种物业类型定价不冲突原则。因此,我们选择了一些指标分不对小高层进行了修正。高层定价修正:鉴于本区域内无在售高层个案,而以我们以往的经验能够这么认为高层和小高层的售价是相同的;因为同一项目中高层售价高于小高层的缘故往往是因为高层是项目的后期，而且在位置和景观方面有一定的优势。商业定价修正：鉴于本项目底商之专门性，只针对本项目住户，与区域内其它个案可比性较差，故本项目底商售价将按经验系数得出;通常小区底商按道路繁华程度不同，售价为住宅售价的2-2.5倍，考虑到本项目商业人流量较少,故我们按2倍售价计

60、算。.12 小高层定价遵循以上定价原则,结合如东可比竞争物业的竞争因素以及价格，可参照的楼盘要紧有“浅水湾都市花园”、“嘉汇湖畔居”、“中坤苑”。因目前“浅水湾都市花园”、“嘉汇湖畔居”推出的差不多上多层,因此其小高层售价将按目前如东小高层与高层的价差系数.,推算后得出。小高层价格拟合系数表比较内容浅水湾都市花园（A)嘉汇湖畔居（B）中坤苑(C)权重拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数建筑单体150.5.1709501420.80.2区域位置0%.8000.80.00.750.075外部环境10%0.80.80.8.080808社区景观%1.0.150.1425.90.3立面设计0