001恩施州城市管理技术5.24定稿

1、目录第第第第第第第附一二三四五六七章章章章章章章总则建设用地分类和强度建筑间距建筑退让建筑高度与景观控制市政公用设施附则录： 建筑间距图示 各类建设用地适建范围表 恩施市城市新建区、旧城改造区范围示意图第一章总则第一条为加强恩施市城市规划管理，保障城市规划的实施和城市建设的有序进行，根据中民城乡规划法、恩施土苗族自治州城乡规划建设管理条例、城市居住区规划设计规范（GB50180-93-2002 版）以及相关、规范，制定本规定。第二条本规定适用于恩施市城市规划区内制定和实施城市规划，在规划区内从事与城市规划有关的建设和管理活动应遵守本规定，其他各县市人民以上开发区可参照执行。所在地及县（市）第三

2、条恩施市城市规划区内，编制控制性详细规划、修建性详细规划和建筑总平面设计，应按照本规定编制。第四条城市规划区内各项建设工程，应按照本规定进行规划设计和规划报建。城乡规划主管部门应结合本规定进行建设项目。第二章建设用地分类和容量第五条城市规划区内的建设用地参照城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）进行分类。按控制性详细规划所确定的用地性质分类使用。第六条各类建设用地的划分、使用应遵循土地兼容性原则，详细规划已明确兼容性内容的，按批准的详细规划执行；未明确兼容性内容的，按各类建设用地适建范围表的规定执行。第七条城市规划区内的建设用地实施建设容量管理，划分为旧城改造区和城市新建区

3、（详见附录 4）。编制控制性详细规划应参照建设容量指标控制表(表 2.1)并结合周边环境和城市设计确定各类建设用地的建设总量。旧城改造区和城市新建区范围由城乡规划主管部门划定。表 2.1建设容量指标控制表类 别城市新建区旧城改造区（不含老城保护区建筑密度（%）容积率建筑密度(%)容积率居住用地低层住宅401.0多层住宅322.2352.0住宅285.0304.5商业用地多低层503.5453.0第八条城市规划区内的建设项目，建设容量指标应按照批准的控制性详细规划给定。建设用地面积大于 2.0 万平方米（含）的建设项目，应当编制修建性详细规划，建设用地小于 2.0 万平方米的建设项目应进行总平面

4、设计，建筑布局应符合节能环保的相关要求。新建住宅小区和旧城改造项目要按照每 100 户配套 20 平方米的标准无偿提供社区办公活动场所。第九条城市重要节点、重点项目及危旧房改造，因建设需要，建设容量突破控制性详细规划规定值的，应结合城市景观、交通、卫生、安全等进行论证，经恩施州规划委员会后，报恩施市人民批准。455.5455.0商住混合用地低、中、高混合层454.5454.0406.0405.5办公用地多层352.8452.5305.0404.5工业用地301.5仓储用地低层601.5多层502.5第十条城市规划区内，建设用地最小开发单元为 3000平方米。但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实

5、施的，城乡规划主管部门可以批准建设：（一）邻接土地已完成建设或被既成道路、河道或公共服务设施、市政公用设施等划分，确实无法调整、合并的。（二）属于城市改造，有利于城市景观形成，或城乡规划主管部门认定确需进行建设的。第十一条用地面积在 3000 平方米以下，临城市道路、广场的单体建筑，考虑经济、景观、交通、环境、日照及间距等要求，建设容量采用基准容积率调整系数法确定，基准容积率为项目所在地块容积率。（一）临城市主干路、广场、公园等的建设项目容积率调整系数不高于 1.5。（二）临城市次干路的建设项目容积率调整系数不高于1.3。第十二条 建设项目中人防设施、停车场、设备用房、公共通道等空间或半空间不

6、计入容积率。建设项目中用作公共活动空间或公共停车库的底层架空层、净高在 2.2 米以下的设备层不计入容积率。第十三条 新建建筑部分被地形掩埋的空间，当掩埋长度本层建筑外墙周长的 1/3 时，该层建筑面积全部计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长 1/3、2/3 时，该层建筑面积的 1/2 计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长 2/3 时，该层建筑面积不计入容积率。第十四条建设项目存在以下情况的，可获得建筑面积，标准参照恩施市城市规划区建设用地容积率规划管理暂行规定执行。（一）在满足自身各项指标的前提下，为社会公众提供广场、绿地等公共开放空间；（二）代征城市道路、广场、绿地、市政公用设施等

7、用地；第十五条各设计阶段建筑面积计算均按建筑工程建筑面积计算规范（GB/T503532005）等相关规定执行。提交设计方案及施工图时，设计标明各层建筑面积及总建筑面积。应进行总平面设计并第章建 筑 间 距第十六条居住建筑间距应当以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防等要求确定。（一）居住建筑应满足大寒日 3 小时日照标准。（二）旧区改建的项目内新建建筑日照标准可酌情低，但不低于大寒日 1 小时日照标准；对项目外相邻居住建筑不得降低日照标准。（三）老年人居住建筑不应低于冬至日 2 小时日照标准。在满足日照要求的前提下，建筑间距宜按本章计算方法控制间距，但不得小于最小值（参照附录 2）。第

8、十七条多层居住建筑之间的间距按本条规定计算：（一）多层居住建筑平行布置的间距三1. 南北向布置的，纵墙间距宜不低于南侧建筑高度的1.0 倍，最小值为 13 米。2. 东西向布置的，纵墙间距宜不小于较高建筑高度的0.8 倍，最小值为 13 米。3. 建筑朝向为南偏东或西小于等于 45 度的，按南北向布置计算间距，其它按东西向布置计算间距。（二）多层居住建筑垂直布置的间距1. 南北向的垂直间距，宜不小于南侧建筑高度的 0.6倍，最小值为 13 米。2. 东西向的垂直间距，宜不小于较高建筑高度的 0.5倍，最小值为 9 米。（三）多层居住建筑既非平行也非垂直布置的间距：1. 两栋多层居住建筑的夹角小

9、于等于 45 度的，按平行布置计算最窄处间距。2. 两栋多层居住建筑的夹角大于 45 度的，按垂直布置计算最窄处间距。（四）建筑山墙之间的间距最小为 6 米。第十八条多层居住建筑与低层居住建筑的间距参照第十七条执行，最小值为 6 米。第十九条居住建筑之间间距按本条规定计算：（一）平行布置的间距1. 南北向布置的，宜不小于南侧建筑高度的 0.6 倍，最小值为 24 米。2. 东西向布置的，宜不小于较高建筑高度的 0.5 倍，最小值为 18 米。（二）垂直布置的间距1. 南北向布置的，宜不小于南侧建筑高度的 0.3 倍，最小值为 18 米。2. 东西向布置的，宜不小于较高建筑高度的 0.3 倍，最

10、小值为 18 米。（三）既非平行也非垂直布置的间距1. 两栋建筑的夹角小于等于 45 度的，按平行布置计算其最窄处间距。2. 两栋建筑的夹角大于 45 度的，按垂直布置计算最窄处间距。（四）居住建筑山墙之间的间距最小为 13 米。第二十条本条规定计算间距：居住建筑与多、低层居住建筑之间按（一）居住建筑与多、低层居住建筑平行布置居住建筑与其北侧的多、低层居住建筑的间距居住建筑高度的 0.6 倍，最小值为 24 米。1.宜不小于居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距，2.宜不低于南侧建筑高度的 0.9 倍，最小值为 13 米。居住建筑与其东西侧多、低层居住建筑的间3.距，宜不低于多、低层建筑高度的

11、 0.8 倍，最小值为13 米。（二）居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置的，其南北向，东西向间距不少于 13 米。（三）居住建筑与多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置的间距1. 两栋建筑的夹角小于等于 45 度的，按平行布置计算其最窄处间距。2. 两栋建筑的夹角大于 45 度的，按垂直布置计算最窄处间距。（四）不小于 13 米。居住建筑与多、低层居住建筑的山墙间距第二十一条非居住建筑之间按本条规定计算间距：（一）非居住建筑平行布置1. 南北向布置的，宜不小于南侧建筑高度的 0.5 倍，最小值为 18 米。2. 东西朝向的，宜不小于较高建筑高度的 0.4 倍，最小值为 18 米。（二）其间距宜不

12、小于米。非居住建筑与多层非居住建筑平行布置，非居住建筑高度的 0.4 倍，最小值为 18(三)多层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置的,宜按较高建筑高度的 0.7 倍计算间距，最小间距为 13 米。（四） 低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定执行，最小值为 6 米。第二十二条规定计算：非居住建筑与居住建筑之间间距按本条（一）非居住建筑位于居住建筑的南侧或东西侧的，按第十七条至第二十条的规定计算间距。（二）非居住建筑位于居住建筑北侧，按第二十一条的规定计算间距。（三）非居住建筑的山墙与居住建筑的山墙间距，按第十七条至第二十条的规定计算。第二十三条相邻建筑室外地坪

13、标高不一致的，应当扣除或加上南侧建筑或较高建筑室外地坪标高差值后计算间距，最小值不得低于十七条到二十二条规定的最小值。有裙房的建筑之间的间距，应当同时符合裙房与裙房之间、裙房与主楼之间、主楼与主楼之间的消防间距要求。第二十四条 挡土墙、护坡与建筑的最小间距应符合下列规定：（一） 居住区内的挡土墙与建筑的间距应满足住宅日照和通风和消防的要求；（二） 高度大于 米的挡土墙和护坡的上缘与建筑间水平距离不应小于 米，其下缘与建筑间的水平距离不应小于 S。第二十五条建筑之间的间距以建筑外墙垂直投影线为计算起点，但有以下情况之一的，以外挑阳台垂直投影线为计算起点：（筑纵墙外挑阳台挑出外墙宽度大于 1.5

14、米，或总长度超过纵墙长度二分之一的。（筑山设置外挑阳台的。第二十六条确实不能达到本章规定要求的，在满足消防间距的前提下，可通过协议的方式确定间距。第章 建筑退让第二十七条下规定计算：建筑后退规划用地红线的距离，宜按以（一）相邻建筑双方，按本规定第十六条至二十一条计算间距的一半计算后退距离。（二）相邻用地未建设且未编制详细规划的，建筑后退规划用地红线距离按照同类别、同高度、同方向布置建筑间距的一半计算。（三）室后退规划用地红线的距离不少于 3 米。围墙基础外缘线不得规划用地红线。（四）后退用地红线距离确实不能满足本条要求的，可通过协议的方式确定。第二十八条建筑后退道路红线距离按照以下规定确定：（

15、筑后退道路红线距离按表 4.1 执行。表 4.1建筑后退道路红线距离控制表（：米）四注：h建筑高度；D规划道路红线宽度（二）影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的建筑，后退主干路道路红线不少于20 米；后退次干路不少于 10 米；后退支路不少于 5 米；并应留出临时停车和回车场地。（三）各类建（构）筑物的基础、围墙、挡土墙、护坡、台阶、阳台、化粪池及其它附属设施，后退城市规划道路红线不小于 1 米。第二十九条沿城市高架道路两侧的建筑，沿高架路主线边缘线后退距离不得小于 20 米，离匝道边缘线的退后距离不得小于 10 米。红线宽度后退距离建筑高度D1515D30D30h

16、2434624h6056860h10081012h100101520第三十条道路交叉口转角处的建筑物后退规划道路红线的距离应满足视线、景观要求，多、低层建筑不小于 5米，建筑不小于 10 米（均自道路规划红线直线段与曲线段切点的连接线算起）。第三十一条沿铁路两侧的建筑后退距离应当符合下列规定（铁路配套设施除外）：（一）铁路干线两侧的建筑与轨道边线的距离不小于 20米。（二）铁路支线、不小于 15 米。线两侧的建筑与轨道边线的距离（三）铁路两侧的围墙与轨道边线的距离不小于10 米。第三十二条新建、改建建（构）筑物不得占用电力线路走廊空间，具体要求按照相关执行。第三十三条沿河道的建（构）筑物应按规

17、划河道蓝线后退距离，河道蓝线的划定应在满足水利、防洪等要求基础上，兼顾河道自然岸线，并满足城市规划、景观规划的要求。第五章建筑高度与景观控制第三十四条建筑高度应符合控制性详细规划，并按城市景观规划、城市设计、城市节点规划的要求控制。第三十五条有高度控制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯设施周围的新建、改建、扩建建（构）筑物，建设高度应符合相关管理规定。第三十六条在历史文化街区和保护控制地带内新建、改建、扩建建（构）筑物，其高度应符合护的相关规定。保第三十七条临城市主次干路、河流、公园、山体的建设项目，应预留开敞街面用地宽度大于 100 米时开敞宽度不应小于用地长度的 20%。第三十八条沿城

18、市主干路两侧的建筑，临道路一侧不得设置开敞式阳台。临主次干路、河流、公共绿地、广场等的建设用地需要设置围墙的应设置通透式围墙,有特殊功能要求的除外。第三十九条户外设施设置应符合以下规定：（一）户外的设置应满足城市规划管理的要求。（二）户外不得遮挡城市景观、标志性建筑、交通设施、电力设施、纪念性建筑、机关、古迹等，不得影响相邻建筑的日照、通风及消防安全。（三）户外角形范围内设置。不应影响交通安全，不得在行车视距三第四十条建筑工程规划设计宜彰显地域文化特色，注重民族建筑符号的鲜明城市空间形态。，创造疏密有致、高低错落、特色第六章市政公用设施第四十一条新建、改建城市道路应按照城市道路设计规范CJJ

19、3790 及以下规定执行：（一级的道设用地与两条或两条以上道路相邻的，宜向低开口。（二）在城市主次干路交叉口附近开设机动车出时，开口位置与城市主次干路交叉口的距离（以道路边线在路口的变曲点为起算点）不小于 80 米。（三）新建、改建城市道路应按规范设置方便残疾人使用的盲道等无设施。第四十二条城市主、次干路，应布置供公共交通车辆使用的港湾式停车带。第四十三条城市各类停车场（库）设置按下列规定执行：（一）各类建筑停车泊位按停车泊位指标表（表 6.1）规定执行。表 6.1停车泊位指标表建筑类型类别单 位机动车位住宅泊位/户0.8商业商业中心泊位/100m2 建筑面积1蔬菜农贸市场泊位/100m2 建

20、筑面积0.8超市泊位/100m2 建筑面积0.8（二）停车场（库）应就近设置，宜采用或多层车库。（三）居住小区、组团地面停车位不应大于总停车位的20%。第四十四条各类管线设置应符合下列要求：（一）各类管线的设置应符合城市工程管线综合规划规范GB50289-98 及有关专业规范的规定，原则上应采取敷设。（二）管线干线应当布置在靠近主要负荷中心或者支管较多的一侧。餐饮、泊位/100m2 建筑面积2.0酒店泊位/100m2 建筑面积0.8办公行政办公泊位/100m2 建筑面积1.0商务办公及其他泊位/100m2 建筑面积1.0文教卫体博物馆、馆泊位/100m2 建筑面积0.5展览馆泊位/100m2

21、建筑面积0.8影剧院泊位/100 座位10.0体育场馆泊位/100 座位3.0中小学及泊位/1 学生0.5医院泊位/100m2 建筑面积3.0厂房、仓库厂房泊位/100m2 建筑面积0.5仓库泊位/100m2 建筑面积0.6（三）各种管线应尽量与道路中心线平行，横穿道路的线路与道路垂直，其埋设深度应根据道路结构、标高和管线的安全要求确定。（四）新建城市道路，各类管线应与道路同步建设。（五）沿道路设置的配电柜、通信机房等小型构筑物应当结合沿街绿地或建筑物设置。第七章 附则第四十五条本规定由恩施州城市规划管理局负责解释。第四十六条期一年。本规定自二一一年六月一日试行，试行附录 1.用地兼容性指在不影响城市规划实施的前提下，在规划编制和实施阶段，对相近性质用地进行