8203估价师协会网站cms案例分析

1、制药公司所委托的为企业资产处置提供价值参考依据为目的位于市建邺区汉中门大街 17 号一宗工业用地国有划拨土地使用权价值评估资质号：2007320033摘要：本案例分析就市建邺区汉中门大街 17 号一宗工业用地国有划拨土地使用权价格评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并提出了相应的技术处理解决方法。： 资产处置用途变更土地年第一部分项目背景一、估价目的评估估价对象国有出让土地使用权价格，为企业资产处置提供客观、公正的价值参考依据。二、宗地概况地理位置：土地用途：。3宗地四至：南至宿舍区，西至宿舍区，北至汉中门大街。4宗地面积：452.9m2。5土地级别：市主城区工业用地二级

2、地。东至金鹰商品住宅房、建邺区汉中门大街 17 号工业用地6国有土地使用证：尚未办理国用土地使用权证。本出具的权属证明。次估价依据为市7土地权利状况7.1 土地所：国家所有。土地使用权：划拨使用权。土地他项权利在估价基准日，待估宗地未设定租赁、抵押等他项权利。8.土地利用状况待估宗地建有商业用房，建筑面积 931.66m2。实际开发程度为宗地红线内外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气“六通”及宗地红线内场地平整“一平”的开发水平。三、地价定义本次评估的地价是指估价对象在估价基准日 2008 年 09 月 18 日,评估设定用途为工业，设定土地开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通下水

3、、通电、通讯、通气“六通”及宗地红线内场地平整“一平”的开发状态，无他项权利条件下的国有划拨土地使用权市场价值。第二部分估价中的难点及解决方案一、划拨土地估价思路估价对象为划拨土地使用权，本次估价思路是：先评估假定出让状况下最高使用权年限的土地使用权价格；而后扣除假定条件下由划拨转化为出让状况下应缴交的费用，其净值作为估价对象在划拨土地使用权的价值。估价方法的选择根据城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、假设开发法、成本近法等。估价方法的选择应按照规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选

4、择适当的估价方法。市已有基准地价成果，因此可以采用基准地价系数修评估待估宗地的地价；同时在同一供需圈内，相同类型的土地招拍挂案例较多，可采用市场比较法进行评估。因此，本次评估采用基准地价系数修和市场比较法评估待估宗地假定出让状况下最高使用权年限的土地使用权价格。二、用途变更估价对象登记用途为工业用地，实际用途为商业用房。对于估价设定用途，我认为应该坚持法定用途。目前，行业中存在部以最高最佳使用原则为由，按照实际用途（与法定用途不符）设定用途。殊不知，最佳最高使用应该是限定在法定用途基础上的利用强度的判断，如是否集约化利用或者过度利用。另外，根据市批转市资源局等部门关于（宁政发200672 号），临时改变原国有划拨土地用途，用于商业、金融、商务办公、服务、旅游、餐饮、停车场等经营性活动的，应对土地使用权人收取土地年。故本次估价时要求委托方提供了缴纳土地年元。的材料，根据该材料，委托方缴清了以往所欠经费 1 万多第三部分项目心得本次估价的特殊性有两个，其一是划拨土地使用权，其二是实际用途与登记用途不符。评估时应严格按照合法原则，以登记权利类型和用途为准。现场查勘及资料的收集。充分与委托方交流，取得需要的信息和资料。交流时，应注意评估的公正性，针对委托方不合理要求时注意回答的技巧性；并且应该体现