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1、关于土地使用权抵押案例分析评估德阳金地地价评估服务（资格号：2008510036）摘要：随着我国市场经济的逐步确立，各类专业正向商业转变，信用也逐步被抵押所取代。根据城市房地产管理法、担保法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押评估中要注意的一些问题作如下探讨。： 案例抵押启示第一部份评估项目的背景一、估价目的 ：*拟向金融机构申请，需将其使用的 1 宗国有土地使用权进行抵押，宗地位于*，现委托本公司对该宗国有土地使用权价格进行评估，为抵押双方(抵押人和抵押权人)提供客观、公正、合理的土地使用权价格。二、

2、宗地概况：土地使用权人：*；土地坐落：*；土地面积“*平方米；地上建筑物面积：*平方米；土地用途：商业用地 ；土地使用权类型：出让；土地使用权终止日期：*年*月*日。第二部份评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、估价方法的确定 ：根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。目前估价对象所在区域类似商业用地类型的交易实例不多，故此次评估难以选择市场比较法。收益还原法是将委估对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成估价期日的现值的法。估价对象属于商业用地，在现实经济中，具有客观实际收益，该区域内同类

3、用地土地经营案例较多，能较为客观、合理的分析其客观经营水平，故适宜选用收益还原法评估。基准地价系数修是根据替代原理，将估价对象的区位条件与区域平均条件进行差异修正后而得到的价格，由于*市建立了较为完善的基准地价体系，估价对象位于“*市城区土地定级与基准地价”覆盖范围内，适宜选用基准地价系数修进行评估。综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的可操作性，本次估价采用基准地价系数修和收益还原法评估估价对象的土地使用权价格。第三部份评估项目的难点解决方法及启示一、根据城市房地产抵押管理办法的决定，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。人不履行时，债

4、权人依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。土地使用权抵押的目的，是为人如期履行提供物质担保。其特点是抵押人不转移土地使用权。就抵押人而言，设定抵押权的根本目的，是提供履行担保而不是取得或变卖土地使用权。土地使用权抵押抵押权设定时，评估的目的，是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格，而不是土地使用权本身的价格。被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的数据，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或价格。二、在抵押项目的评估中，应特别注意以下问题：土地问题在明确评估对象以后，评估必须对土地

5、资产的，进行仔细和严格的界定。评估在验证抵押人土地使用证时，必须亲眼验证原件，并在复印件上签字注明“原件已审阅”字样，以示负责。抵押人的名称必须与土地使用证上所注明的使用权人的名称一致。差异，其原因，弄清来龙去脉，并予以说明。核实国有土地还是集体土地，并核实是否存在他项权力，如是否已经抵押过等，以避人将土地使用权重复抵押而造成金融机构损失的情况发生。土地面积和四至关系必须明确，在实地踏勘时，必须认真核实。评估原则问题地产抵押评估是各类不同目的的地产评估的一种，遵循独立性、客观性和科学性的工作原则之外，还要遵循地产持续经营原则、替代性原则和综合分析原则等操作性原则。除此之外，根据地产抵押评估业务

6、自身的特点，还应遵循以下原则：真实性原则由于抵押期间被抵押土地的未来不确定性，所以在评估时，务必核实抵押人的真实性。包括土地使用者、面积和四至的真实性，排除任何不真实的，以确保抵押人的合法权益。对于不清晰或不完整的情况，应予以详细，并在评估中说明。保守性原则由于抵押自身特性，评估对抵押地产的未来收益或市场状况，不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明地产价格有可能上升，但在评估时，仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而，对未来可能的减值，则应给予充分的重视。三、评估方法问题由于抵押抵押设定时，评估是为抵押人决定将多少款额贷给抵押人提供依据，因此，在评估时，一方面要严格遵循评估保守性原则，尽可能避免的风险；另一方面，也不应该随意压低地产价格，评估应尽量做到评估公平合理。地产抵押抵押权设定时，评估的对象是土地使用权的抵押贷款价格，由此可见，地产抵押权设定评估与一般的以市场价格为基础的其他地产评估方法基本相同，即可以用市场比较法、收益还原法、成本法和基准地价系数修来进行评估。一般说来，在地产市场较发育的区域里，可选用市场比较法评估；商业用地用收益还原法比较合理；工业用地选用成本法较合理；在已完成基