二手房中介店经理日常工作及精细化管理-刘保超

1、店经理精细化管理如今，房地产经纪行业已全面进入房地产销售市场，各一、二线城市经纪公司纷纷成立，由于没有明确的行业规定，市场竞争越加激烈。因此，二手房经纪门店的管理就成了市场竞争的关键，而掌控此关键的核心人物便是门店经理，这个角色把控着公司人员、资产和业务三大核心命脉。这就要求一名优秀的门店经理除了具备专业的知识和技能以外，还应掌握对门店管理工作的精细化操作标准。本人根据店经理的角色分析和岗位职责总结了以下几点蜀关于门店精细化管理的日常蜀工作。组织早会一日蜀之计在于晨，一天的工作将薯如何展开,早会起着决定性秘的作用。它不仅能找回经纪秘人的状态，还有利于店经理秘对每个经纪人工作的合理安秘排。具体内

2、容如下：诵读羊秘皮卷；各店经理合理安排轮秘流组织，如果因特殊情况不秘能参加，则应提前安排组织秘者；礼拜环节；组织早会的秘店经理根据公司要求带领全秘店员工对客户、销冠和公司秘致以真诚一拜，表达感恩之秘心。分组开会；礼拜之后，秘各店经理带领自己的团队开秘组内会议，会议内容包括：煞（1）对昨天开单煞人员进行表扬并给与一定的煞奖励，奖品由店经理亲自筹煞备，便于建立团队精神。煞（2）唱盘，要求每人必珊须分享一套优质房源，说出尚房源编号、物业地址、物业尚情况，由店经理做出评价后尚要求每个人记录。（3）尚重申当月目标，分析团队总尚目标和应完成目标进度，责尚任到每一个员工。（4）亮当日工作布置，详细并且量亮化

3、布置每个员工的工作内容亮，包括外网房源发布、基础亮量、带看等所有可量化的工亮作。（5）意向单跟踪，亮对有意向单经纪人工作重点亮跟踪布置，商讨客户的应对撂策略；（6）团队激励，绣总结早会内容，给予所有人执肯定，激励大家投入工作。执信息开发 信息的开发执决定着业绩的增长，房源和执客源的新增是经纪人成交的执基础，因此信息开发也是店应经理每日必做的工作之一，应具体开发方法：1、网应络随着行业发展，网应络开发成为信息开发的主要应手段，所以大部分公司对网应络都加大了使用的力度。因应此，在众多信息中做到独行酝特立是获得网络客户的关键酝所在，除了督促经纪人遵守酝公司的房源录入标准以外，酝还要做好以下细节：（酝

4、1）设计团队的端口首页，酝做到整齐统一，包括照片和酝房源显示模板；（2）殷个人照片必须使用带公司L殷OGO的半身照片，并且背殷景统一；（3）最新公殷告内容统一，公告内容为公殷司介绍或承揽业务；（幽4）督促经纪人发布房源所幽显示的照片，必须能完全突幽出房子的优点，做到美观、幽敞亮，吸引眼球，尽量不用幽户型图显示。2、驻守幽、派单驻守和派单是行业成液立以来就一直延续使用的开液发方法，主要针对除网络用液户以外的中老年人群，也是液获取信息最直接有效的方法液，当店面人数达到一定数量液时，店经理应适当安排区域液驻守，以获得独家房源。液具体工作可如此展开：俞（1）驻守方式的信息开发俞应在店内电脑使用紧张或带

5、俞新人时使用，可以安排1个俞成熟经纪人带12个新人俞，地点选在离自己店面不远俞的繁华地段，如公园、社区俞健身场地等人流量大的场所俞。（2）准备KT板、盏DM单、展桌等驻守工具，盏安排好前往驻守人员的工作盏。（3）KT板和DM盏单的制作要精致，不要有太盏多的房源，一定保证它们能盏足够吸引客户，因为我们驻盏守的目的是让客户把DM单盏带回家。（4）详细记躁录驻守时客户留下的信息，躁对于意向强烈的客户应及时躁带回店内沟通，以便更好的躁掌握其意向和需求。（躁5）驻守结束后，及时把信糟息录入电脑，并在晚会上讨蹄论、总结此次驻守的效果和蹄心得。 3、收钥匙许多蹄店经理认为收钥匙管理麻烦蹄，分盘也不多，因此忽

6、略了蹄收钥匙的重要性。其实收钥蹄匙也决定着店面的业绩增长李量，如果钥匙收的多，不仅李能使店员的看房量增加，也李大大减少了客户跑单现象的李发生。因此，店经理应鼓励李经纪人收钥匙。（1李）在日常培训中强调经纪人李收钥匙的重要性，使收钥匙李成为经纪人工作的习惯内容顺。（2）适当的要求顺经纪人收钥匙，列为其工作顺基础量，如：每人每周必须顺收一把钥匙，同时制出奖罚顺计划。（3）严格管顺理所收业主的钥匙，以字面尚的形式表示出收钥匙的时间尚、物业地址、钥匙数量、委尚托人和收钥匙人，收到的钥尚匙由店经理入柜，钥匙柜的尚钥匙必须由店经理保管。尚（4）钥匙柜旁必须放尚有“钥匙领取登记表”，本尚公司员工取钥匙必须亲

7、自签缮名登记，其他同行业员工取缮钥匙须携带身份证和联系方缮式（名片）登记后方能领取缮，业主特殊授权须业主亲自缮电话通知。4、老客户缮介绍这是获取成尚交机会最大的途径，既然是尚老客户介绍，说明了客户对尚我们的认可。因此，我们就尚节省了大量的自我推荐获取尚信任的环节，只要把工作做尚到位，成交触手可及。具体尚可这样要求经纪人：（尚1）首先是成交客户的维护裸，帮助经纪人制作客户数据裸库，把每一个成交客户的信裸息详细记录在数据库内；裸（2）告知经纪人对老客裸户定期回访问候，了解客户裸的居住满意度，有什么需要裸帮忙解决的问题；（3凉）注意时间和回访内容的控凉制，不要带有目的性，避免凉客户产生反感。除凉以上

8、几种开发方式以外，还凉有一些其他途径，如：陌拜恋、报纸杂志等，店经理可根尿据情况适当使用。信息的开尿发管理和公司的发展有着紧尿密的联系，也关系着区域店尿面的生死存亡，因此，店经尿理必须每天坚持把控这项工尿作。业务追踪业务追踪包括然带看、过户、物业校验等，然每天的业务追踪是店经理的然重要职责之一，当经纪人工然作进展到一定程度却不知道然如何继续时，当然是由店经然理解决，尤其是刚入职的新然人，需要指点的地方更多。然 1、带看跟踪（慎1）找到相关经纪人对昨天慎新客户带看结果跟踪分析，慎根据带看的情况制定下一步慎的带看和谈判计划；楞（2）和今天带看的经纪人楞沟通，了解带看情况，协助楞经纪人展开下一步工作

9、。楞（3）对新经纪人带看楞跟踪必须详细，甚至要掌握撒带看过程中客户和经纪人的撒每一句话和每一个动作，先撒让新人自己分析总结，然后撒店经理亲自汇总，这样不仅撒能掌握带看的信息，还可以撒大大提升新人的带看能力。撒2、当日信息开发追踪蛇（1）对经纪人新开发蛇的信息追踪回访，当新人采蛇集到资源时，并不能判断它蛇的可利用性有多大，经纪人蛇的工作是把资源入库，而店蛇经理的工作则是把入库的资蛇源充分利用，挖掘优质房源析；（2）对新人客户的析跟踪，新人接到客户自己无析法分类，不能充分了解客户析的需求情况，这就需要店经析理及时帮助新人回访，教他析如何沟通和分析客户，尽快瞒促成新人的成交。3、买卖瞒成交过户跟踪（

10、1）过须户跟踪非常重要，当业主和须客户签订完居间合同时，过须户的工作开始转交权证部，须转交的过程客户心理会产生须一些波动，这就需要店经理须告诉客户为什么会转交过户须工作；（2）过户过程焉中，店经理要求经纪人每5焉7天进行一次跟踪，首先焉致电权证部了解情况，然后焉把情况告知客户，让客户了焉解到过户的进程和还需要解焉决的问题，真正让客户“放焉心满意”；（3）经过焉整个过户环节，基本锁定客蔗户对我们的认可。等到过户蔗结束，约好物业校验时间，蔗尽快提供售后服务。4蔗、物业校验跟踪（1）蔗物业校验单必须准确地记载脂所校验物的品牌、数量等详脂细信息，字体书写要清晰，脂意思表达清楚；（2）脂校验后的物业店经

11、理必须亲脂自审查校验单，发现问题及脂时解决，若无其他问题则整脂理入档交付公司总部；洲（3）物业校验至关重要，洲尤其是买卖单，很多买卖过洲户前都很顺利，而过户后会洲因为房主拖欠暖气费等问题洲产生纠纷，因此，店经理应洲严格要求经纪人的物业校验洲工作。人员招聘 1、豫招聘渠道（1）招聘豫会 （2）店面海报因（3）朋友介绍因（4）社区派单（宣传栏张因贴海报、派单等）（因5）同行（6）网络用（58、赶集、智联、前程用无忧、泰达人才网等）用2、明确目标（招什么样用的人） （1）有企图用心（强烈赚钱的欲望与发展职的欲望）；（2）沟职通能力强； （3）抗职压能力强； （4）勤职奋；（5）学习力强狱； 3、信息

12、发布狱（1）招聘会是最直接的狱招聘渠道，店经理可以和求狱职者直接沟通，通过沟通去砚影响求职者，让其能来公司砚面试，招聘会应注意的事项砚有： = 1砚* GB3 * ME砚RGEFORMAT店砚经理本人形象要好，衣装整杖洁，大方得体，彰显自信；杖 = 2 *杖GB3 * MERG杖EFORMAT宣传杖单要别出心裁，表面是招聘搓，实际是抢人，宣传单的设搓计代表了公司的形象，好的搓设计版面能大大提升招聘的搓效果； = 3搓* GB3 * M搓ERGEFORMAT创店经理沟通要有渲染力和创说服力，不要一味的去让他创填写面试单，可以参考此环创节设计：宣传单吸引了创解他的求职意向让他了创解行业让他了解公司

13、创简单的职涯规划填写创面试申请单。（2）店辅面海报和社区派单几乎是没辅有投资的渠道，只要注意海辅报和宣传单的版面设计和内辅容能吸引求职者即可。辅（3）网络是店经理持续要辅做的招聘工作，也是非常重辅要的招聘渠道，因此，店经辅理必须掌握好网络的使用。焚包括： = 1焚* GB3 * M焚ERGEFORMAT焚网络端口的设计，不要仅焚仅用钱去吸引，应该通过成寡长机会、发展平台、薪资待寡遇三个方面设计端口页面；寡 = 2 *寡GB3 * MERG寡EFORMAT信息鼎内容要组织好，不要出现乱鼎码、错别字等错误，版面清鼎晰大方； =鼎3 * GB3 *鼎MERGEFORMAT鼎上传公司或店面照片，糕包括

14、店面形象、员工工作状糕态，使内容和图片相结合以糕更好的达到吸引效果；糕= 4 * G糕B3 * MERGEF糕ORMAT每天更新充招聘端口，录入新的招聘信充息，随时查看求职者的简历充及时联系面试；充= 5 * GB3充* MERGEFORM夺AT拨打网络上留下夺的求职简历，找到适合的求夺职者说服其来店应试。（夺4）同行招聘渠道有：帮= 1 * G帮B3 * MERGEF帮ORMAT经常和同帮行人聊天、沟通，当他因情帮况从其他公司离职时便可邀帮请其加入我们的团队；侩= 2 * G讳B3 * MERGEF藏ORMAT打开经纪藏人外网端口的网页，如搜房藏、安居客等，找到房源发布藏，从最后一页很久没有

15、登陆藏的经纪人打电话联系，也能藏取得很好的效果。4藏、面试的程序（1班）面试准备 =班1 * GB3 *班MERGEFORMAT班明确面试目的，确定冯面试官，一般由各店经理或冯区域经理担任；冯= 2 * GB3冯* MERGEFORM冯AT设计面试问题，岔通过问题评估求职者是否符岔合招聘标准，主要问题有：岔 问题一：“岔请你自我介绍一下”岔问题二：“谈谈班你的家庭情况”班问题三：“你有什么班业余爱好？”班问题四：“谈谈你的优点伙和缺点” 问伙题五：“对这项工作，你有伙哪些可预见的困难？”伙问题六：“与诲上级意见不一是，你将怎么剩办？” 问剩题七：“你希望与什么样的剩上级共事？”剩问题八：“您在

16、前一家祥公司的离职原因是什么？”祥 问题九：你祥想找一个什么样的工作？祥问题十：你现祥在找工作的目的是什么？剃= 3 *剃GB3 * MERGE剃FORMAT面试问剃题主要是根据求职者的具体剃情况而定，店经理必须通过剃面试掌握求职者的基本信息体、人际协调能力并预测其将剩来的业务操作能力，确定他剩的发展方向。 （2）实施剩面试第一步：剩见到应聘者引其入座，开始剩以封闭性的问题来引入主题她，如“路上堵车吗？”“来她天津多久了?等，这样做她的目的是消除应聘者的紧张她情绪，创造轻松友好的氛围她为下一步面试做好准备。她第二步：根据应她聘者情况，选择上述“十个她问题”中的几项有针对性地埔了解他的情况，逐渐

17、进入核埔心面试阶段，掌握他的胜任埔力。第三步：开埔始介绍行业、公司、发展机埔会、薪金待遇等，并讲述一埔些身边切实发生的故事用来埔吸引应聘者，达到面试的最埔终目的。第四步纽：留给应聘者一些时间，问纽他还有什么问题，然后对于纽他提出的问题给予回答。纽第五步：结束面试纽。这时，不要急于让他来上纽班，告诉他我们还要综合评纽价，并确定具体答复时间，巷如：今天下午3点以前会电巷话通知您面试结果。（3巷）面试结束 = 1巷* GB3 * M巷ERGEFORMAT孙送出门外，并给予肯定，传孙递“你干这个没问题”的信孙息； = 2 *孙GB3 * MERG孙EFORMAT综合评烧价应聘者各方面的信息，确烧定是否

18、为招聘对象；烧= 3 * GB3烧* MERGEFORM烧AT根据面试情况，确溶定是否录用，如果录用，选溶择合适时间电话告知。员工溶沟通 作为一名团队的溶领导者，要有敏锐的洞擦力溶，时刻关注团队的运营情况茫，与下级保持良好的沟通。茫优秀的中基层领导者在公司茫下达各种变革指令时，应不茫怕变革的阻力，稳住自己的茫下属，随时随地随人的激励茫，把成功留给下属。茫如果想在团队内做到良好的茫高效沟通，首先要掌握以下凌八个原则： 1、自我凌肯定。公司既然任命你为店凌经理，一定是发现了你的优凌点和过人之处。你首先要分凌析好自己，找出自己的核心凌胜任力。在此基础上建立起匹自信。分析自身上存在的弱匹点和不足和需要

19、学习、改进匹的地方，迈出当好领导第一匹步。 2、知己知彼。延分析所在店面、商圈、团队哑、客户、市场等具体情况，一重点在分析人，包括员工和一客户，做到心中有数。分析一出团队的目标、领导的希望一、工作的现状、存在的问题一。分时间、分步骤、分阶段一的制定解决方案。3、一诚心相待。一定要诚心诚意一的善待自己的员工，才能和抑员工共同创造出团队和谐的抑氛围。要真心关心你的员工抑，特别是员工出现困难的时抑候，最需要帮助的时候，一抑定要鼎力相助。要采取员工抑认可的方式加强沟通，找出抑大家喜欢的好的沟通办法。抑 4、虚心学习。一定抑要摆正心态，虚心学习员工抑们的优点和长处，学到真本运事，交到真朋友，增强自己运的

20、工作业务能力。5运、绝对信任。本着用人不疑运，疑人不用，对下属员工大运胆放权，大胆使用，不要怕运员工犯错误。当然，要加强运自己调控能力的培养，时刻运注意局势的变化，不能发生运影响大局的问题出现。掷6、管理从严。要建立“掷靠制度管人，靠程序办事”掷的运行机制，丑话说前头，掷先定制度，再坚决执行。在掷制定制度时，要考虑结合团掷队实际，从实际出发。掷7、勇担责任。团队所有痔的错误都是店经理的错误。战严格管理是对员工的不同的战爱护，当员工工作中出现失战误、犯了错误时店经理一定战要勇于承担责任，这是对员战工最大的爱护。推功揽过，战体现了做领导的良好素质和战优良品德，会在员工中树立战起良好的威信。8、战奖

21、罚分明。对员工工作中出怨现的问题要及时公开表扬，怨并在月度奖励中应体现出来怨。对员工中出现的问题要及怨时批评，但要注意方式方法怨。对员工要一视同仁，批评怨教育从严，处理扣罚从宽。怨掌握了上述原则，说怨明你已经练好了内功，那么怨在店面的实际运作中，店经怨理应该如何针对实际情况和屿员工进行有效沟通呢？屿首先，要掌握店内每个员屿工的具体情况，包括个人性屿格、爱好、家庭背景等，其屿次要善于发现员工的情绪波屿动和异常表现，然后根据情屿况沟通解决。优秀的店经理屿每天最少花23个小时和屿员工单独沟通，从新员工到屿老员工，无论状态好坏，对屿每一个人都要定期沟通。工乍作状态欠佳的员工表现为：乍1、长时间未开单乍

22、2、经常迟到乍或者早退3乍、长期无精打采、萎靡不振乍4、经常抱乍怨公司制度或市场行情乍5、满足现状、雍无上进心6雍、无合理的职业规划雍7、经常违反公司雍制度8、无雍执行力9、雍人际关系不好雍10、业务知识不熟练浙11、对公司浙、店面或同事有不满情绪浙当发现店员存在以上问题浙时，店经理必须及时的与其浙单独沟通，无论采取书面还浙是口头的形式，都要尽可能浙的彻底解决问题，在具体的浙沟通中，语言的表达非常重浙要。下面是语言方面的一些浙禁忌：1、直忌“领导式”的谈话直2、忌注意力不集直中3、忌自直言自语，只顾表达自己的看直法4、忌表直情僵硬，气氛紧张直5、忌在集体会议和义个人沟通6义、忌不良口头禅遥7、

23、忌威胁的话语（如遥：“你不这么做试试看”）遥8、忌只说遥不听9、忌遥不信任对方的回答殷10、忌忽略无法确殷认的信息在解决问题殷时，一定要掌握尺度，适可殷而止，当对方不想回答时千殷万不要强求，应给与理解，殷然后选择适当的机会再次了殷解。对于不同的人和不同事殷，一定要选择不同的沟通方殷式，大致的解决方式有：袖1、对沉默寡言的人：袖表面上看可能他不合群，但袖时间久了就会自动融入团队袖，与其沟通要注意找一个安袖静的环境单独解决问题。致2、对慢郎中式的人：致对他千万不能急躁，焦虑或致向他施加压力。应该努力配致合他的步调，脚踏实地去证致明、引导，慢慢就会水到渠致成。 3、对性急的人致：首先要精神饱满，清楚

24、、旬准确又有效地回答对方的问旬题，回答如果太拖泥带水，旬这种人可能就会失去耐心，旬沟通时一定要记住简明扼要旬，不要过于迂回。4旬、对善变的人：这种人容易旬见异思迁，容易决定也容易养改变。因此，要经常沟通，养时时监督。 5、对疑养心重的人：这种人容易猜疑养，容易对他人的说法产生逆养反心理。关键在于让他了解养你的诚意或者让他感到你对养他所提的疑问的重视。缨6、死板无趣的人：就算缨你很客气地和他打招呼，寒缨暄，他也不会做出你所预期缨的反映来。这种人要花时间缨，仔细观察、注意他的一举缨一动，从他的言行中，寻找缨出他所真正关心的事。柱7、自私自利的人：这种柱人心里只有自己，凡事都将柱自己的利益摆在前头。

25、要他柱做些与自己无利的事，他是柱断不会考虑的。与其接触时柱要暂时按捺住自己的厌恶之柱情，当他发现自己所强调的柱利益被肯定了，自然就会表柱示满意。如此，交涉就会很柱快获得成功。行政检查挚店经理除了每天对店员和挚系统的检查维护以外，还要挚对店面的硬件合理的分配和挚管理，包括店面的基本耗材挚维修管理、卫生管理和店面挚橱窗管理。总体可归纳为7殉S管理内容。7S管理内容殉： 整理（Se殉iri）：要与不要,一留樱一弃； 整顿樱（Seiton）：科学布樱局,取用快捷； 营 清扫（Seiso）：清枕除拉圾,美化环境；枕 清洁（Seikee枕tsu）：彻底卫生,贯彻枕到底； 素养之（Shitsuke）：形之成

26、制度,养成习惯；之 安全（Safety躁）：按章操作,安全第一；躁 节约（Sa躁ving）：降低内耗,提躁高效率； 1、门店资源分岩类：（1）即刻使用：放置岩在门店不影响销售的位置或哲隐蔽处且容易取到的位置，艺以便随手可以取到，使用过艺即时移走 （如:一次性纸艺杯、票据、笔等）非即刻使艺用：储存在门店专有的固定艺位置 （清洁用品、房源纸泽、海报、公司宣传单页、经泽纪人自身物品等）不再使用泽：要尽快处理掉。 （过期泽物料、已损物料、破旧标签泽、作废的资料等）（4）其直他用品：毛巾、拖把、香皂直等 2、位置分类: （直1）户外：门头喷绘、灯箱绣片，条幅，墙体喷绘，橱窗绣展示等，检查是否破损、脏绣污

27、。 （2）店内：地板绣、海报、DM宣传单 ，检绣查是否有破损，是否干净整殷洁。 （3）展区：殷 玻璃桌或桌面整殷洁干净，始终处于无灰尘状殷态； 房源本及彝时更新并保持整洁、平整、彝无污损； 确保彝地面清洁干净，无脏物、无彝杂物； 确保垃彝圾桶物品不超过3/4；脂 确保门店玻璃门脂窗要清洁，并每周及时整理脂房源展示、更新避免破损。脂 检查墙壁、地板、脂陈列柜、告示板、灯箱是否脂沾有灰尘或破损。3、“要秀”与“不要”分类标准范例秀:（1）要 正巡常的系统硬件，如电脑、打巡印机。 正常使巡用中的工具，如桌椅、橱柜巡。 尚有使用价锈值的消耗用品，如：二手纸锈。 使用中的垃锈圾桶、垃圾袋。 锈 须使用的

28、办公用品、文具蓄。 使用中的清蓄洁用品。 店面蓄摆放的海报、看板。 幼 外拓使用的活动海报幼。（2）不要 地板上的幼废纸、灰尘、杂物、烟蒂，幼不再使用的办 公嘘用品、垃圾筒、纸箱、抹布嘘等。 桌子橱柜嘘的笔记本、破旧书籍、报纸嘘、作废报表等。 墙壁上液的蜘蛛网、过期海报、过时液月历、作废标语、 液损坏的时钟等。7S检匙核表 1、是否将不要匙的东西丢弃。 2、更衣匙室内私有物品是否整齐地放匙置于一处。 3、地面充、桌子是否零乱不堪。 充4、垃圾筒是否装得超过2充/3，是否及时处理。波5、桌面、电脑设备、空调波是否有污浊及灰尘。 6波、桌子、文件架摆放是否整波齐。 7、是否将文件层归档分类、实施定位化摆放层。8、重要文件柜是层否明确管理责任者。 9层、店面墙角是否有蜘蛛网和涤尘灰。 10、公告栏是否涤有过期的公告物品。涤11、饮水机是否干净无灰佛尘。12、电器配线佛是否杂乱，电话线、电源线佛是否固定得当。13佛、是否遵照规定着装:男女糊着纯白衬衣、深色西裤和糊 深色皮鞋，是涤否佩带工牌、领带。 1涤4、下班后，设备电源是否涤做到人离电关。 15、板盆景是否有枯死或干黄，花板盆内是否有烟蒂、垃圾。板 16、店内是否有异味。板 17、是否完全执行公秽司下达的七张表格。七