XXXX年泗县瑞兴花园营销策划总纲

1、致：泗县远程房地产开发 承蒙信任，我司于2021年12月12日正式受托展开贵司【泗县瑞兴花园】项目之营销谋划提案。经专案小组对市场的调查分析、对工程的框架式论证，现特向贵司提报，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善，并经研讨确认后作为销售任务的指引。本报告书的资料全部属实，为保证贵司的利益，本报告书只为贵司一切，他人不得传阅翻印！ 随着整个房地产消费市场的日趋理性化，买方市场的构成。如何客观、全面的对待市场现状，展望市场未来？如何在工程先天优势的根底上再塑造出后天的优势？如何使工程在未来的市场中特征尽显？如何使贵司快捷地回收投资，赢取超期望的报答？是贵我双方面对的现实问题！ 启航将本着

2、积极谨慎的态度，精心谋划、严厉监控，与贵公司强强携手，把【泗县瑞兴花园】工程塑呵斥我们共同的品牌。在此，谨祝【泗县瑞兴花园】胜利！ 专此奉达！顺颂商祺！宿迁启航营销谋划2021年12月15日.我们的一切研讨都必需以现实条件为根底，以共同的目的为导向 产品切合市场需求，实现热销，快速回笼资金； 开发具有竞争力的精品社区； 为公司后续继续开发发明条件，打好资金根底； 发明公司在地产开发方面的知名度； 发明公司地产开发品牌知名度和佳誉度。我们的目的.研 究 目 录第一部分：市场调查与研讨第二部分：工程分析与定位第三部分：物业开展建议第四部分：营销推行战略.2、区域房地产市场情况分析3、泗县房地产市场

3、概述1、1-10月市场运转情况报告市场调查与研讨.1.商品房同意预售情况 2021年1-10月份，同意预售商品房面积为32.92万平米，其中住宅31.44万米，非住宅1.48万平方米；同意预售住宅3062套，非住宅347间。2.新建商品房预售合同备案情况3.泗县城区开发区、城关镇住宅备案均价情况 1-10月份市场运转情况报告.4.房地产市场运转其他情况购房人群构造 1-9月份在已备案的商品房中，本县县城居民购买占34.9%，本县其他地域居民购房者占60%，本县以外购房者占5.1%房型构造 1-9月份已备案住宅建筑面积90以下占17.1%，90-120占69.4%，120-144占13%，144

4、以上占0.5%。购房资金构造 1-9月份备案商品房中按揭贷款占购房总户数的79%购房年龄构造1-10月份市场运转情况报告.2、区域房地产市场情况分析3、泗县房地产市场概述1、1-10月市场运转情况报告市场调查与研讨.泗县开发区在售楼盘一览表：区域房地产市场情况分析楼盘名称发展商纳入网上销售总套数现可售套数主力户型销售均价东城虹郡建湖县登达房地产开发有限公司泗县分公司883套377套3房2厅2400元/玉兰小区B区宜兴市陶都商品房开发有限公司泗县分公司216套170套3房2厅2400元/家和花园宜兴市陶都商品房开发有限公司泗县分公司538套457套3房2厅2900元/东方明珠泗县房管房地产开发有

5、限责任公司142套28套3房2厅景绣华庭泗县荣城置业有限公司240套71套3房2厅2350元/春港花苑安徽省泗县东港实业有限公司228套100套3房2厅2400元/.区域房地产市场特点销售热点 本版块无疑是整个泗县房地产市场的热点，版块内在售的几家楼盘销售业绩在整个泗县都名列前茅。如：东城虹郡、春港花苑、家和花园、锦绣华庭旺销单位 三房二厅，面积介于90120之间。置业关注点 位置、户型、价钱仍是泗县置业者选择楼盘的主要思索要素。同时，住宅的绿化环境、配套设备叶越来越为人们关注。置业目的 自住为主区域房地产市场情况分析.2、区域房地产市场情况分析3、泗县房地产市场概述1、1-10月市场运转情况

6、报告市场调查与研讨. 目前泗县房地产行业还处于起步阶段，但近几年明显进入了一个高速开展的通道，众多的、开发商纷纷将目光投向这里。开发的楼盘少那么几万平米，多那么十几万平米。泗县房地产开发的加剧，必定促使泗县房地产市场竞争的加剧，也预示着未来开发商将面临更多的局促和姿态，虽然，吃的是同一种饭，但能不能吃饱却不得而知。 纵观泗县的房地产市场，有以下一些主要特征：1.产品同质化景象严重 这是泗县房地产行业普遍存在的问题，一切住宅工程物业类型皆为多层，且建筑风格单一，户型和景观规划趋于雷同。2.缺乏明确的产品定位 目前泗县房地产市场，许多小区虽然是由不同的开发商开发兴建，所处的区域与环境也各不一样，但

7、总体上给人“似曾相识或“近亲繁衍的印象。比如说全部都是多层建筑。另外在小区的配套，楼体外观、园林绿化、物业管理方面也都手法雷同。呵斥这种现象的出现，固然有多方面的缘由，但至少许多开发商在工程立项或开发之前，缺乏详细的市场调查及产品论证却是不争的现实，至少，一些开发商在“建什么样的楼？卖给谁？怎么卖？这几个问题没弄清楚之前便仓促上马，从而呵斥产品投放市场后乏人问津的局面。泗县房地产市场概述.3.营销战略及宣传推行方面这是泗县房地产开发目前最缺乏的一个环节！ 目前，泗县的房地产销售还停留在原始的被动营销上，许多楼盘的销售还处在“守株待兔式的卖楼方式，有客户上门讯问，那么只是给出一个简单的楼价，涉及

8、到本人的产品其它方面的，那么无从说起或一问三不知，更勿谈什么产品的卖点、特征，以及怎样样去向客户引导推介和效力。因此也就无从知道客户的需求，白白流失掉大量的客户资源。要知道，商品房是属于耐性消费品，买楼对于一个客户来说有时候就是一辈子一次的事。4.泗县购房客户的特殊性 泗县的购房消费者跟其它省市地域比较起来有着较明显的消费特征，主要表如今以下几个方面：讲价景象普遍存在 这是泗县房地产市场广泛存在的一个景象，在泗县购房客户心目中，上菜市场买个把斤菜都要好好讨价讨价一番，何况买楼这种动轧就要掏出几十万的“商品。而许多开发商好似也习惯或默许了泗县购房者的这种心态，好多楼盘虽然有象模象样的楼价，但在客

9、户或当面或找关系砍价后，价钱便缩水了很多。购买根本为自用 泗县客户购房根本都是自住，很少有作为投资而购买的。购房者都是本地人，极少有外地购房者在此购房置业，这是泗县房地产市场的特性。泗县房地产市场概述.研 究 目 录第一部分：市场调查与研讨第二部分：工程分析与定位第三部分：物业开展建议第四部分：营销推行战略.2、工程定位1、工程分析工程分析与定位.工程分析工程概略.本案家和花园泗县一中东方虹郡东方明珠玉兰商业广场超市菜场景秀华庭春港花园泗州广场菜市场步行街仁和医院灵童学校玉兰东苑中心繁华地段.工程分析SWOT优势 Strength劣势 Weak雄踞新城核心，地理位置优越优质配套，政务中心，文化

10、中心，高端学府，会所等地块较小，不容易规划出完整的大型社区和周边项目产品同质化，产品概念演绎不够，产品价值感不强机会 Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势政府未来发展规划使该板块有较大的升值空间开发区房地产整体看好突出项目地段和配套资源优势通过营销推广包装，提升项目附加值威胁 Threaten发挥优势，转化威胁减少劣势，避免威胁同区域同质产品竞争激烈调控政策对房地产行业的打压通过一系列营销活动充分圈定客户，抢占客户资源对产品进行细节调整，完善产品展示，体现项目价值感。工程SWOT分析经过工程的SWOT分析，发扬工程的地段优势。产品创新发明高附加值成为关键。.2、工程定位1

11、、工程分析工程分析与定位.中档层面质量定位中间取向产品定位中产客群客源定位工程定位.工程定位质量定位 结合本工程现有条件以及周边现有工程的质量定位规范，我们建议本案在工程质量定位的思索上该当遵照“走中档道路，区分周边工程，防止直接竞争的定位道路。 思索：为什么不将质量定位在“中高端，甚至“高端？ 在市场相对稳定，竞争力度不存在大问题的环境下，小规模体量的工程在建立、销售周期上不应该把战线拉的过长，集中力量在现有资源上做重点投入，以点带面的方式扩展质量是比较符合本工程开发目的的。. 抓住市场空白点也该当是本工程思索质量定位的指点原那么。泗县现有工程均是实现居住要求，在居住价值的表达、居住理念的拔

12、升却没有更多的思索。那么对如今市场视假设无睹的中产阶级的认可产品从何处寻求，这样一个相对庞大的市场其产品的满足性是远远不够的。寻求中间层面人群认同的产品质量应该是现有工程开发的关键问题，我们做的不是高端的工程，既然是普通商品住宅那么就应该迎合普通消费阶层的需求，从而定位本工程的质量以到达与人有别，化被动为自动，博得绝对市场认可的目的。工程定位质量定位. 本工程开发体量系属于中小盘的范围，在质量定位明晰，有一定的要求的前提条件下，我们建议公司可以思索一下几点客源方向：1、城市内属的绝对刚性需求 其中包含城市绝大多数的中产阶级、城市内属众多青年阶层、有投资倾向的阶层等。2、外埠返乡人员安顿要求 其

13、中包含在外务工人员回家置办家业、回乡寻求开展人员、回乡做固定资产投资人员等。3、城乡上迁主力人群 其中主要是举家迁移人群、子女开展人群。虽然类型较为一致但数量以及联动效应绝对值得关注。工程定位客源定位. 根据我们对县级城市年年跟踪和分析的结果来看，县级城市购买商品住宅主要思索的依然是适用性占据主导位置，相对于大中城市主要关注质量提升、生活享用、居住环境改动、位置认可等因数依然有教大区别。所以我们建议本案在产品定位上该当遵照“适用即是市场的终端原那么。摒弃华美的外表，做市场需求和接受的产品。在产品户型、面积、空间规划、景观享有等众多因数上做重点投入细节上的细作考量也是提高产品质量的关键所在，小的

14、细节正是表达产品质量的良好媒介工程定位产品定位.研 究 目 录第一部分：市场调查与研讨第二部分：工程分析与定位第三部分：物业开展建议第四部分：营销推行战略.简单适用大方得体合理规划普通位置住宅空间规整分摊合理主体朝向全明设计附加值表达中心景观住宅取景效果视觉效果多层多层物业开展建议户型建议.主体户型建议遵照简单适用的原那么，也就是说户型设计上尽量防止拐角和支柱的突兀出现，在主要构造如客厅、主卧室内建议以通透方正的设计思绪为主导，普通区域的户型设计与景观区域的户型设计应有明显的特征划分，经过户型设计上的差别性表现出产品的不同特点，利用户型的针对性提升部分位置产品的价值。利用合理的空间规划规划尽量

15、的减少分摊面积，提高产品的得房率，走道、过道等对得房率提高有较大影响的面积区域因严厉控制其占据比例。最根底的全明设计如今曾经是考量商品住宅设计能否合理的必要条件景观区域多层的设计应以取景效果为主要设计思绪，在开窗设计，客厅设计、阳台规划设计等众多会影响到景观房价值表达的地方该当做反复的琢磨和更改，目的在于利用此点做工程拔高之用。楼顶设计建议采用全坡屋面构造，对于多层而言是添加阁楼之用物业开展建议户型建议.1、景观规划要有层次感，且集中布置,做到景观最大化,规划上表达创意的元素2、注重景观均好性，规划创意性的前提下，保证价高物业享有最正确景观；3、人车分流,机动车外部绕行,围合内部均为景观道及人

16、行道；物业开展建议细节建议.科技智能运用小区智能化系统楼宇可视对讲及室内平安报警系统周界防备系统停车场智能管理系统宽频小区家庭信息系统背景音乐系统电子巡更GKB全屋管家 安防报警 电器控制 信息接纳 效力恳求 远程抄表 可视对讲 巡更监控物业开展建议细节建议.研 究 目 录第一部分：市场调查与研讨第二部分：工程分析与定位第三部分：物业开展建议第四部分：营销推行战略.营销推行战略销售谋划相结合实现快速去化快速资金回笼价钱战略营销推行总纲营销推行战略.营销推行战略价钱战略住宅定价体系定价方法的选择：为保证本案价钱既能满足开发企业的利润目的，同时，又能客观的促进工程销售，具备一定的价钱竞争力。本案在

17、定价方法上，选择市场比较定价法对工程进展最初的定价。 备注：该价钱反映的是本案在现阶段的价钱，与未来价钱有落差。详细定价体系如下：市场比较定价法价钱预测价钱验证确定工程现阶段价钱预测工程入市价钱工程真实价钱的验证. 本案的价钱预测，其上涨要素主要由2部分组成。其一是市场价钱的自然上涨，其二是随着城市化进程的深化各开发企业对市场的拉动作用： 自然上涨部分：本案目前的市场价钱根据测算，约在2500元/左右；假设新一轮调控后市场逐渐平稳，在工程面市时，由于价钱的自然增长，约在2800元/左右；即使当前市场应政策调控出现小幅回落，但只需中国整体经济情势坚持平稳上升，2700元还是可以保证。 各开发企业

18、企业对区域价钱的拉动，从目前开发区市场态势来看，各开发商之间在价钱上都达成共识估计本案到正式开盘时，其整体均价将接近2800元/米工程前期筹备时间需4、5个月的时间，主要包括报规报建、规划设计调整，工程前期修筑2021下半年 2021上半年 2021下半年25003100本案开盘时间初定2021.52800营销推行战略价钱战略.总战略低开高走，控制价差高调入市，制造市场高预期蓄水期以较高的心思价位，在客群心思上树立工程的高档次；开盘期那么低于蓄水期的价钱入市，构成价钱反差，刺激关注本案的消费者购买；分批推售根据工程进度和销售现场的情况进展分批次推售，可以逐渐加强客户自信心，实现价值最大化。坚持价钱稳步上扬保证工程高质量楼盘的笼统下，价钱低开，根据市场情况稳步提升价钱。适当控制价差适当控制优势单位、优势单位与其他单位的价差，既保证工程的整体均价，又同时保证工程入市价钱的冲击力营销推行战略价钱战略.3100300029002800尾盘销售阶段二期加推阶段正常销售阶段开盘热销阶段一期位置较差房源一期开盘剩余房源普通多层+景观多层景观多层价钱预测营销推行战略价钱战略.预热市场占据市场博得市场