东原七大城市战略布局可行性研究项目分享

1、城市进入性研究项目操作分享2项目思考明确企业目标城市发展现状及潜力评估城市房地产现状及发展趋势研究城市刚需市场分析及发展趋势研究城市进入性风险研判城市进入性再筛选及进入时序研究思路框架形成3思路框架细化数据汇总前期工作东原七大城市战略布局可行性研究报告福州房地产市场进入可行性研究1、城市认知2、城市房地产发展轨迹及特征3、城市房地产发展趋势研判4、城市房地产市场进入可行性分析城市认知“海峡城市群” 规划总体布局：“两点、一线、四轴” “两点”指福州大都市区和厦泉漳大都市区 “一线”指沿海城镇密集地带“四轴”指“南(平)三(明)龙(岩)发展轴”、“福(州)武(夷山)发展轴”、“中部(三明至泉州、

2、莆田)发展轴”和“厦（门）龙（岩）发展轴”海峡两岸将形成两个半小时城际通勤圈海峡城市群突破海峡西岸范畴，成为国际合作的重要窗口构建“福州大都市区”和“厦泉漳组合大都市区”两个中心为突破点作为“海峡城市群”规划中的两大中心之一，福州将扮演起我国新区域经济“增长极”和与世界接轨的“重要窗口”城市2011年2012年名次更改重庆1334下降21名杭州158上升7名南京719下降12名长沙2710上升17名西安3036下降6名福州2631下降5名厦门2130下降9名南宁5956上升3名中国社科院2011-2012年城市竞争力排名情况城市竞争力城市2010年2011年2012年重庆777杭州8810南京

3、171413长沙181818西安292929福州313130全国GDP排名（截止前50）：福州城市竞争力及经济发展程度属全国中上水平，城市经济发展稳中求好城市201020112012工业用电量铁路货运量银行放贷量工业用电量铁路货运量银行放贷量工业用电量铁路货运量银行放贷量西安847066482868237565868258635长沙571676354681727484761578519南京243159410915257182011724266180513079杭州458379150795063311657451218091福州15713145231175152461911797054厦门857

4、3636229583043411015107南宁665914142696104845766165501克强指数：城市经济城市GDP水平及房地产开发投资也持续以平稳的速度增长，城市整体发展势态优良城市201020112012固定投资消费出口差值增长潜力固定投资消费出口差值增长潜力固定投资消费出口差值增长潜力西安100501040中8750928中高97511036中长沙7040525中高6238420中高6338520中高南京66463010高65443110高6543275高杭州46363626中44363628中48383222中福州76533310高73514018中高7754318高厦门

5、493410590低443210391低47319983低南宁8250527中高9149537中10350647中城市经济通过三驾马车标准，福州经济增长潜力较大，主要由于固定投资水平较高，且投资与消费、出口较为均衡三驾马车指数：居民收入排名城市排名变化（对比去年）人均可支配收入增速2011年2013年（预计）6厦门3757611.95%335654206610南京3632212.8%322004097111杭州下降2名3570410.1%324293931030西安上升8名2998215.4%259813459933福州上升1名2940010.39%266333245439长沙下降10名271

6、634.39%271632959958重庆上升29名2296813.42%202502605084南宁下降3名20622福州人均可支配收入及人均存款余额走势图：福州人均可支配收入和人均存款额逐年稳步上涨，截止2012年人均可支配收入接近3万，整体水平属于全国中上城市发展定位福州规划凸现中心城市地位，加快发展现代服务业，充分发挥山水、江海、温泉资源优势，打造滨江滨海宜居城市总体定位城市发展定位产业发展定位区域功能定位建设“富民强市、和谐宜居”的海峡西岸大都市。着眼于凸显福州作为海峡西岸省会城市政治、经济、文化中心的地位和强化服务全省的重心辐射作用，加强改善民生，增强综合实力，促进社会和谐，创造宜

7、居环境，努力建设经济文化繁荣昌盛、人民群众安居乐业的海峡西岸大都市。建设滨江滨海的生态宜居城市。充分发挥福州山水、江海、温泉、文化优势，积极创建国家级生态市和国家生态园林城市，强化环境综合整治，优化产业布局，完善城市功能，提升城市品位，建设资源节约型和环境友好型社会，打造临江向海、山水相间、生态环境优美、富有闽都文化特色的宜居城市建设海峡西岸先进制造业基地和现代服务业中心。重点发展第二产业，加快发展第三产业，打造科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少的海西先进制造业体系和高增值、强带动、宽辐射、广就业、人力资源优势得到充分发挥的现代服务业体系。建设带动辐射周边地区发展的综合通道和两岸人

8、民交流合作的前沿平台。加快构筑福州大都市区，大力提升鼓楼区等中心城区服务业水平，积极建设马尾新城等8个新城，进一步发挥带动辐射闽东北及周边地区发展作用；打造海陆空配套的现代化立体交通网络，构建对外开放的综合通道城市格局福州辖5个市辖区、6个县、2个县级市，城市面积1.2万平方千米，中心城区面积1036平方千米，市区人口约290万，城市规模较小编号区名面积（平方千米）1晋安区5672马尾区2743仓山区1424台江区185鼓楼区35福州市区情况：核心区域城市格局福州在中心城区全面升级的同时，实施“东扩南进”城市发展战略拓宽城市格局，构建“一区三轴八新城”空间布局中心区新店新城荆溪新城大学城新城亭

9、江-琅岐新城科学城新城汽车城新城东部新城南进发展轴马尾新城传统城区服务轴东扩发展轴 一区：一个中心区，指三环以内区域。主要承担市级行政、文化、商贸服务等中心职能。重点强化八一七中轴线和闽江轴线两条公共设施服务带，以及北江滨中央商务中心、海峡金融商务区、会展岛、晋安中心、奥体中心、义序中心等六个公建中心。 传统城市服务轴：指沿八一七路、五一五四路一直延伸至南台岛的南北向传统轴线，承担商业服务、行政办公、文化体育等综合服务功能。未来跨越闽江延伸至乌龙江沿岸。 城市东扩发展轴：指承接传统城市服务轴向东部滨海延伸的区域发展轴，串联中心区、东部新城以及长乐城区、滨海新城，以现代服务业为主的区域服务产业轴

10、。 城市南进发展轴：指承接传统城市服务轴向南部延伸的发展轴，串联中心区、科学城新城，以科技研发、高新技术产业发展为主的区域科技发展轴。20日，福州市委十届六次全体会议召开，会议审议通过了关于全力推进福州新区开放开发在更高起点上加快建设闽江口金三角经济圈的意见，首次提出“福州新区” 概念。其以马尾新城为核心，以沿海、沿江两条发展轴带为骨架，以罗源湾、福清湾为两翼，依托长乐航空新城、环福清湾地区，构建“一核（马尾新城）、两区（南翼发展区、北翼发展区）、三轴（福平综合发展轴、南翼区域拓展轴、北翼区域拓展轴）”的空间结构。“福州新区”将重点打造马尾新城、长乐航空新城、福清海港新城，加快福州“东扩南进、

11、沿江向海”步伐。“福州新区”的全新概念：面朝东海 南北两翼市政动态“十二五”期间集中力量推进新增长区域发展，着力推进环罗源湾区域、江阴半岛、长乐滨海和航空港工业区、东部新城、晋安新城、马尾新城、琅岐岛、闽侯青口汽车城、荆溪甘蔗新区、上街南屿南通新区、海西(永泰)文化创意产业园、闽清白金工业园区等新增长区域发展。福州规划凸现中心城市地位，加快发展现代服务业，充分发挥山水、江海、温泉资源优势，打造滨江滨海宜居城市罗源湾区域琅岐岛长乐滨海荆溪新区上街-南屿-南通福清海港新城三大新城样本“现在主城内的话，传统中心区就是一些旧城改造了，然东部新城、马尾新城、晋安新城是三个主城区中最近才开始发展的区域，现

12、在主要的地产开发会集中在这些区域，还有就是周边的区县，比如闽侯、永泰、连江这些交通近点一点的。” 世联福州公司资源特征 近年来，福州市充分利用得天独厚的温泉资源，大力发展温泉旅游，已建成市区的源脉温泉休闲园，周边的连江贵龙温泉旅游度假区、溪山温泉休闲公园、永泰青云山御温泉、乐峰赤壁温泉，闽清大明谷温泉城、黄楮林温泉旅游度假区、七叠温泉，闽侯旗山森林温泉度假村（一期）等一批高品质的温泉休闲项目，形成环福州温泉休憩圈。福州的叶腊石储量居全国首位，著名的寿山石即为高品质叶腊石。闽江河砂是世界知名的高等级建筑用砂。分布广、水质好的优质温泉也使福州成为全国罕有的温泉城市 温泉资源优势，将有利于温泉旅游地

13、产的大力开发样本“现在有很多外地开发商进来会开发类似度假和旅游地产的项目。比如华侨城、碧桂园、恒大都在和政府签订了框架协议，都是开发旅游地产或者是度假型住宅项目，因为福州有很多温泉资源，还有江景资源” 世联福州公司旧城改造鼓楼晋安台江苍山马尾福州2010年起推动市区共约一千八百万方的旧城改造计划，重点改造区域主要集中在传统心城区范围新城开发东部新城马尾新城闽侯南屿、南通闽侯闽江、青口闽侯竹岐、上街福州从2010-2011年左右提出多个新城规划，并大力实施路网交通、配套设施等建设工程，大力推进新城成型小结城市发展特征福州属于“海峡城市群”中“福州大都市区”的中心城市，是国内新区域经济“增长极”，

14、城市规划国家政策利好，处于快速扩张阶段，城市格局和城市交通变革迅速，经济水平与居民收入水平良性增长城市格局特征东部新城、马尾新城等板块随着“东拓南进”城市发展战略的践行，具有较大发展空间，将成为主要房产 “战场” ；闽侯滨江区域为市中心目前的投资开发热点，进入福州市场初期可伺机开发标杆项目。福州房地产市场进入可行性研究1、城市认知2、城市房地产发展轨迹及特征3、城市房地产发展趋势研判4、城市房地产市场进入可行性分析主城五区2010年供地1500万方，导致2011-2012年土地市场的萎缩放缓，2013年起有所回暖，仅半年土地供应、成交量达2012全年136%和115%土地市场福州土地供求关系图

15、2010年土地供需失衡，导致2010-2012年土地供应及成交持续走低2010-2012年土地供需不断调整，区域平衡2013上半年土地供求升温，半年供应、成交量分别达到2012全年水平的136%和83.7%单位：万20092010201120122013（上半年）供应建面/幅数267.3/321564.4/56697.7/29171.1/25232/28成交建面/幅数250.4/29851.6/56496.1/25182.8/18211/18土地市场2010年大开发商纷纷布局福州，万科和万达再次拿地，保利、世纪金源先后拿下大幅地块进军福州，将会加快东区板块、东部新城板块发展速度。2010年福州

16、市地王频出，四区总共出让9幅百亩以上居住地块，土地供应表现规模特点。 2010年土地供应用途呈多样化，商业地块和写字楼地块双双放量，几大综合体和两大新CBD备受期待。虽然开发商拿地热情颇高，但是楼面地价保持理性，20亩以上的居住地块楼面地价最高仅为10499元/平。2010年东区板块和东部新城板块土地出让放量，将会成为2011年市区住宅供应主力区域。2011年福州市政府集中供应大量土地以增加供给，从而增加楼市供给量，以期达到抑制房价上涨的目的。2011年福州出让的土地呈现规模态势，幅均土地面积较大，未来将有众多大盘项目上市。2010年2011年2012年2012年全年仅发布5次土地公告，供应土

17、地25幅，土地供应呈现大幅萎缩势态在土地供应减少背景下，土地成交相应减少，至此福州土地成交三年连续递减，市中心土地急剧萎缩2013年2013年土地市场放量增加，市区住宅用地供应减少，商服、旅游用地增多2010-2011年五区内政府大量供地，开发商拿地热情高，导致市区中心土地急剧萎缩土地市场五区内土地量少价高，竞争激烈，市区周边拓展区土地价格较低，且单宗大规模地块数量多区域土地价格土地数量竞争土地规模主城五区高少竞争大，本地开发商高价拿地多为小规模地块主城周边低较多竞争较小，可以低价拿地有较多的大规模地块主城五区土地楼面地价趋势元/元/样本1“因为外地大型开发商拿地的话集团都会对价格上限有一个要

18、求，但是本地开发商就不存在这些问题，对于一些市区内好的土地他们很舍得出高价去拍，所以外地的大型开发商都不太竞争得过本地的。” 世联福州公司样本2“因为现在政府也在推动新区的开发，所以主城周边的一些土地的话价格就很低了，而且会有很多大规模的地块出让，所以一些外地开发商现在来基本都是在这些区域拿地；传统主城里面的地已经很少了，而且规模都很小，价格又高，基本上都是开发一些高端项目的，或者就是仓山区的一些商服、旅游地产” 世联福州公司土地市场自2011年起，主城五区土地市场的供应及成交土地容积率有下降趋势，主城区刚需市场紧缩主城土地供应：主城土地成交：土地市场主城五区内大量商服用地供应和成交，住宅及商

19、住用地容积率集聚在1.5-2.5范围，刚需住宅受限土地市场以闽侯的代表的主城拓展区居住用地占比较高，且多为3以上的高容积率地块，未来将成为刚需市场主力区域商品房市场福州商品房市场供求关系走势：近年来福州主城五区商品房市场持续高温，2013上半年仅半年成交200万方，均价达到近17000元/2011年供应量大增，供求比失衡2012年供应下降，市场整体以去存量为主，价格相对保守，以保证成交量2013上半年供求平稳，供应成交均稳步上升，供应、成交量分别占到2012全年水平的60.7%和56.3%上涨停滞增幅67.8%样本1“基本上现在整个福州市场都是以速度为第一前提。像12年的时候市场整个价格行情不

20、是特别好，当年销售成绩靠前项目都是打价格战，大幅降价来走量。” 世联福州公司万元/市场存量年份商品房存量商品房供应量商品房成交量商品房存量2010/246.36248.812.4520112.45413.4246.53169.322012169.32347.86358.87158.312013（上半年）158.31211202167.31年份 土地存量 土地供应量 土地成交量 土地存量 2010/ 1564.41851.62712.792011712.79697.68496.06914.412012914.41171.14182.77902.782013（上半年） 902.7818715393

21、6.78单位：万方土地市场和商品房市场各自累积了936.78万方和167.31万方的存量，但市场自我调节能力较强，目前供需基本健康商品房市场以闽侯为代表的主城拓展区市场已成热点，月均成交量在16万左右，均价在8000元/左右的水平2013闽侯商品房市场供求关系走势：2013闽侯商品房市场量价关系：单盘销售以闽侯为代表的主城周边项目单盘去化成绩逐步高于主城，到2013年能达到单盘半年去化量10万左右水平住宅市场住宅类型成交套数成交量套占比平米占比普通住宅2074798.08%241593495.71%别墅4071.92%1083534.29%2012福州主城五区住宅成交情况2011成交结构（套数

22、）2012成交结构（套数）2013上半年成交结构（套数）主城五区内普通住宅成交面积段呈大面积化趋势，刚需占比不断萎缩，改善住宅逐步成为主城市场热点备注：以130一下产品为刚需产品2013.6-2013.8月主城五区普通住宅成交面积段占比 住宅市场传统主城区域市场被改善型产品占据，刚需产品挤压至周边区域样本“主城区里的住宅用地地价都太高了，房价相应也很高，所以基本上都是开发高端项目的，刚需产品很少，基本就只有马尾新城和东部新城这几个新城有一些刚需项目开发；刚需市场的话都转移到主城周边的区域，现在比较热门的是闽侯、永泰、贵安（连江）这些交通好一点的区域，” 世联福州公司2013上半年闽侯普通住宅成

23、交面积段占比小结传统主城市场主城五区土地价高量少，竞争激烈，本地开发商实力雄厚，敢于高价拿地，外地开发商难以竞争主城住宅土地急剧萎缩，且呈低容积率趋势，商服项目及改善型住宅逐步成为主城市场主力新区及拓展区市场刚需市场转移至新区及主城拓展区新区及拓展区刚需市场供需平衡且需求较为旺盛福州房地产市场进入可行性研究1、城市认知2、城市房地产发展现状及特征3、城市房地产发展趋势影响性分析4、城市房地产市场进入性风险研判产业特征城市得分排名上海1.61深圳1.172北京1.163广州1.014苏州0.815天津0.456厦门0.417宁波0.338杭州0.249南京0.2110城市得分排名大连0.1911

24、青岛0.1712重庆-0.0113成都-0.1114武汉-0.1215济南-0.1616长沙-0.2117沈阳-0.2618郑州-0.2819福州-0.3120产业竞争力和区域竞争力评价模型为实际基础，构建了主体指标、支撑指标、环境指标、潜力指标4个二级指标和36个三级指标组成的评价指标体系2012年中国城市贸易竞争力排名城市贸易业较为发达，将带动长乐等沿海区域的快速发展，促使区域人口收入增加，购房水平提升产业特征福州轻工业与重工业占比较为均衡，主要有钢铁、纺织等产业类别，集中在周边县城；产业的发展带动县城人口的收入水平上升，促城县城人口到主城购房趋势人口特征单位：万人排名城市8重庆9南京11

25、西安15杭州24长沙33福州42南宁城市市区人口相对较少，外来人口导入能力也并不突出，而主城周边八个县城存在较大的人口数量，为福州房地产客群主力福州2012城市人口数量截止至2012年底，福州市全市常住人口约为727万，其中主城市区人口仅117万人，市区外的八个县城存在较大的人口数量样本“福州八县的人很多，而且都很有钱，基本上福州主城区的房子都是八县的人来买，福州整体房地产市场的主力客群就是八个县的人，主城的人很少。” 世联福州公司人口特征项目成交价格成交面积客户保利香槟国际12500-13500元/89、123、148连江客户为主融信大卫城11200元/108，133-149平潭、连江客户较

26、多 八县客户主要购买120-150的大户型，对于价格敏感性不高，对于项目的地段，品质较为看中项目成交价格成交面积客户鼓山一号820万/套500罗源和福州本地客户融侨外滩16000、19000、21000元/190276海归、上海等一线城市返乡客项目成交价格产品类型客户融侨宜家8300（精装修）68、78、88福清、平潭为主的八县客户福晟钱隆大第波士堂17000SOHO 39-52连江，长乐，平潭的八县客户及市区公务员追求稀缺资源的客户也主要来源于八县及部分海外、一线城市返乡客市区的SOHO产品及闽侯非限购的中小户型产品（公寓）也主要吸引八县的投资客户八县客群整体购房实力较高，对于大户型、资源型

27、和投资型产品关注度高人口细分城镇化率的提升将进一步拉动区县人口的购房需求，流入人口购房需求不明显，但外溢人口有较大的回流购房意愿，多为投资型置业福州2010-2012人口结构变化趋势样本1“福州外来的人口感觉不是特别多，反正我们买的项目很少有外地人买的。但是福州有一个特征，就是很多人都喜欢去台湾和国外去做生意，然后赚了钱就回来买房子，基本上都是有投资的成分在里面。购买的类别不一样，赚钱多的肯定就买高档的，赚的少点的就会买档次低一点的。”世联福州公司增幅1.5%住房公积金贷款上限提升和豪宅标准的提升将有利于刚需市场的促进政策风向小结产业及人口特征以贸易为代表的三产与工业均较为发达，促使沿海及八县

28、人群收入水平提升，购房实力增强主城人口数量少，八县人口为主力购房客群政策风向城市无特殊限制性政策，并对刚需住宅发展采取一定的鼓励措施福州房地产市场进入可行性研究1、城市认知2、城市房地产发展现状及特征3、城市房地产发展趋势影响性分析4、城市房地产市场进入性风险研判非常规特性目前福州主城区域土地多以公开拍卖的方式出让，本地开发商实力雄厚，常出高价，竞争激烈；而新区和主城周边区域土地出让多由政府与开发商签订框架协议进行定向协议拿地，对于入驻开发商的知名度、开发实力、经验等有一定的要求。主城五区内项目严格按照预售标准评定预售资格（主体工程完工三分之一可申请预售资格）；主城区外的周边区域项目审批制度较

29、为宽松（一般地面以上建筑修建2-3层楼即可开始预售）知名外地企业动向万科于2009年入驻福州房地产市场开发首个旧城改造住宅项目金域榕郡，随后陆续开发了共5个高档综合住宅项目金域榕郡占地面积：166736容积率：2.3建筑面积：370000总户数：3900户物业类型：高层、别墅项目档次：高端住宅（北望国家森林公园南邻474亩琴亭湖，距省政府约3公里车程、离市中心CBD 4公里,主力户型98-310）项目名称开发年份项目体量物业类型金域榕郡200937万高层、别墅金域华府20103.7万方高层万科广场201017万方高层、商业万科金域中央201112万方63层超高层万科城201280万方商业、别墅

30、、精装公寓万科福州开发项目：最新拿地动态：金域榕郡金域华府万科广场金域中央万科城知名外地企业动向项目名称开发年份项目体量物业类型保利香槟国际201188万方高层、12万方购物中心保利西江林语201225万方1.8低密度生态资源项目保利于2011年入驻福州房地产市场，首个开发项目为88万方大规模高品质综合住宅项目占地面积：2130686容积率：3.3建筑面积：887058总户数：7084户物业类型：高层、别墅项目档次：atdeco风格高端住宅系列，全高层+3000社区商业配套保利香槟国际保利西江林语保利香槟国际知名外地企业动向华润2009年进入福州市场，精心打造高品质江景资源大平层住宅项目，奠定

31、企业高端形象华润橡树湾占地面积：360000容积率：1.7建筑面积：610000总户数：5400户物业类型：大面宽联排，大平层项目档次：江景沿线的资源型高品质项目，联排主力户型400-500；大平层179-295，使用面积达到230-700华润橡树湾知名外地企业动向万科城华润橡树湾金域华府万达广场（福州金融街）保利香槟国际万科广场金域中央仓山万达广场保利西江林语金域榕郡万科、保利、华润等外地大型开发商进驻时间较早，主要在传统主城区开发，但随着主城区土地急剧紧缩，未来外地企业拿地区域将会在主城外围外地企业动向主城土地供应价高量少，目前外地开发商拿地区域以逐步向主城以外的热点区域延伸外地企业动向2

32、012-2013年恒大、华侨城、金地、富力、碧桂园等众多外地知名开发商也与纷纷布局福州，但由于传统主城区难以拿地，因此均选择以开发实力、开发经验与品牌影响力作为筹码与政府协商，获取新区的大规模开发地块，但均有一定的定向开发要求华侨城恒大富力富力绿地碧桂园利嘉外地企业状况排名企业名称销售金额（亿元）销售面积（万）1泰禾集团62.3140.722融侨集团51.7735.273阳光城集团50.1853.754世欧集团42.6823.915世贸集团33.3230.126三盛集团28.8528.197保利地产25.5117.898名城地产25.4724.939融信集团22.8816.5410万科集团19

33、.7711.6911深深地产19.1122.1512中庚集团16.3211.9813恒力集团15.515.7814红星美凯龙14.828.5315华润集团13.6712.652012年房地产企业销售金额排行榜序列开发商成交金额（亿元）市场份额1融侨集团41.47 9.2%2阳光城集团40.12 8.9%3泰禾集团27.74 6.2%4中庚集团26.55 5.9%5世茂集团19.90 4.4%6三盛集团15.21 3.4%7深深地产14.30 3.2%8万科集团13.45 3.0%9名城地产13.27 3.0%10世欧地产13.14 2.9%2013年上半年开发商住宅销售金额排行榜：在近两年的房

34、产企业销售金额排行中，保利、万科、华润等外地知名企业能有较为稳定的销售表现热销项目情况福州本地开发商开发实力较高，目前福州地产项目整体品质水平较好，但有整体市场趋于低价走量势态2011热销项目主力户型价格建筑风格外立面材质项目资源项目定位仓山万达广场 75-12014564 融侨外滩 138-30019000 新古典主义风格高级钢挂石材（7层以下）高级仿石涂料（7层以上）与江岸为临，与繁华为伍紧邻宝龙商圈周边配套完善高层豪宅亿力江滨130-17017353 新古典与现代风情交融外墙涂料面层置身于北江滨成熟豪宅区高层万科金域榕郡98-162102-16817368 新古典风格三大公园圈紧邻鼓楼C

35、BD住宅、别墅 、高层 融信大卫城89-149190-34013000新古典风格石材干挂两湖一溪十一座花园高层联排世茂天城10822659 高层2012热销项目主力户型价格建筑风格外立面材质项目资源项目定位融侨外滩190-30020000新古典主义风格高级钢挂石材（7层以下）高级仿石涂料（7层以上）江湖双景紧邻宝龙商圈周边配套完善高层豪宅世茂御龙湾 888500法式建筑风格商业配套高层别墅保利香槟国际80-16079，8914500Art Deco公园集中式商业高层融信大卫城89-149108-13312500新古典风格石材干挂两湖一溪十一座花园高层别墅三盛国际公园90-160140-1601

36、1000Art Deco干挂石材福州北核心高层泰禾红峪89，10111000古典与现代结合砂岩邻近万达广场毗邻3大公园高层洋房叠拼2013TOP10产品类型主力户型均价建筑风格外立面材质项目资源中庚香开新城高层75-14016800Art Deco干挂石材、外墙涂料、玻璃泰禾城市广场，公园配套阳光凡尔赛宫高层116-163150-16320000法兰西风格干挂石材真石漆紧邻万达广场东二环泰禾城市广场综合体酒店式公寓40-6020000现代风格干挂石材玻璃幕墙综合体商业，写字楼配套保利香槟国际高层89-13517000Art Deco公园，集中式商业融侨外滩高层豪宅200-33025000新古典

37、风格高级钢挂石材（7层以下）高级仿石涂料（7层以上）江岸边上，紧邻宝龙商圈，配套完善融侨宜家（闽侯）高层精装38-8810000Art Deco石材，钢材，玻璃配套商业三盛国际公园高层85-19014000Art Deco干挂石材福州北核心恒宇国际公园高层93-12016500新古典风格紧邻商业，公园配套融信澜郡高层70-16021000现代简约风格商圈中心样本“福州本地的开发商在福州已经有很多年的开发经验了，而且实力都很强，外地来的这些大牌开发商不见得有本地开发商做的产品品质好。目前进来的这几个万科的还不错，像保利和华润的产品做得都很一般，在本地影响力也不是特别大，主要是地段好，而且价格又相

38、对便宜一点。”世联福州公司营销策划经理样本“现在整个市场基本都以快销为前提，市场好的时候价格水平也会上涨，但是一旦行情不好，各大项目立马就会降价，很多外地企业都喜欢打价格战，很多销售好的项目都是用低价策略大量走量来达到的” 世联福州公司营销策划经理土地面积33334 容积率4总建面积133334可售面积133334不可售面积0绿地率30%住宅面积133334商业面积0别墅面积0序号项目合计单位计数计算数量计算基数一销售收入10666720008000133334销售面积1住宅10666720008000133334 住宅可售面积二项目总投资7913122905934.81 1333345开发成

39、本7063368655.1土地成本2000010001500 133334以楼面价计算5.2前期费用20000100150 1333345.3建筑安装工程费4000020003000 1333345.4基础设施及配套费66667000500 1333345.5园林造景费用3000015300 10000 按绿地面积5.6不可预见费1000005075 1333345.7其他费用666670050 1333346开发费用849754256.1管理费用141267372%706336865 按开发成本的2%计算6.2财务费用388485285.5%706336865 按开发成本的5.5%计算6.3营销费用320001603%1066672000按预计销售额的3%计算三税项819204107.1营业税605869705.68%1066672000按预计销售额的5.68%计算7.2住宅土地增值税213334402%1066672000按住宅销售额的2%预征计四税前利润193439301五企业所得税6666700025%266668000按预计销