店铺选址及商圈调查分析

1、第四章 店铺开发41、分店开发概述42、选址及商圈的调查43、店铺设计.42 店铺选址与商圈调查一、店址选择的程序确认前提条件制定规范重点区域选择落实最正确结合地点选定详细地点.二、超市店址选择应思索的要素1、城市商业条件城市类型城市设备交通条件城市规划消费者要素城市的商业属性.2、店铺位置条件(1)商业性质(2)人口数及住户数(3)竞争店数(4)客流情况(5)道路情况(6)附近店的情况(7)场地条件(8)法律条件(9)租金(10)必要的停车条件(11)投资的最高限额。(12)员工配置.选址条件商业环境因素城市结构因素城市特点，如产业结构、政府机构、历史沿革、自然环境、风土人情、文化氛围等城市

2、规划，如土地征用规划、市政设施规划等城市公共设施现状交通条件，包括公路、铁路状况，车站设施及交通主管部门等消费结构因素人口现状及动态，包括人口密度、人员构成、人口布局、人口的未来增减人均收入、消费水平生活方式、消费习惯、追求的生活方式、休闲及购物倾向等商业结构因素城市的商业结构商业的集中化程度及趋向，如商业街、购物中心等行业竞争关系，如地区间竞争、地区内竞争店铺选址因素位置条件 邻近条件，包括附近的商业情况、道路情况、交通情况等用地条件，包括地理环境、法规条件等相对条件与竞争店的竞争及互补效应潜力条件商圈与购买力，包括购买频率、购买时间、采购距离等商店选址应思索的要素.三、商圈调查珠三角经济圈

3、.俄国权利范围日本权利范围英国权利范围法国权利范围美国权利范围葡萄牙权利范围德国权利范围.1、商圈的定义“零售市场的空间领域。通常是指商店有效吸引顾客优先选择到本店购物的消费者分布的地域范围商店的营销辐射范围.2、商圈的构成商圈是由中心商圈、次级商圈和边缘商圈三个部分构成中心商业圈的顾客占顾客总数的55%70%，是离商店最近，顾客密度最高的区域。次级商圈的顾客占到商店顾客的15%25%，位于中心商圈的外围，顾客较为分散；边缘商业圈包括了一切余下来的顾客，顾客最为分散，占顾客总数的5%10%。.3、商圈的外形 商圈并非都是同心圆方式，其规模与方式是由商店类型、规模、竞争者情况、交通条件等要素决议

4、的。.4、商圈设定普通以商店地点为圆心，以周围一定间隔为半径所划定的范围设定。这仅作为原那么性的设定规范。美国以以间隔远近离划定商圈大小日本以时间的多少来设定的商圈大小商圈设定时，须思索商店的业态、商品特性、交通情况、竞争店铺、店铺规模等要素。店铺越大，商圈也就越大.商圈测定的因素外部因素量的方面人口数、人口密度、家庭数流动人口数、客流规律零售业销售额、营业面积大型店状况交通装备及交通量质的方面年龄、职业、家庭人口构成收入水平、消费水平就业状况、产业结构城市规划、城市间关系竞争店、互补店的地区分布市政设施、商业街的规模内部因素主体方面店铺规模、业态商品配置、楼层构成及配置吸引顾客的设施状况，如

5、停车场销售促进、营销及其组织活动状况附加因素文化、公共设施的有无商圈测定的要素.5、商圈的意义一旦商圈设定就可以进展针对性的市场调查掌握消费需求情况合理规划物流系统制定相应的促销战略、竞争对策和相应的运营战略。.6、商圈设定的方法1直接讯问法对来店顾客调查。将客户地址标在地图上，然后把地图外围连成一封锁曲线。2间接调查法经过发票、登记车牌等查出顾客地址标在地图上，然后把地图外围连成一封锁曲线。3阅历法上海市对消费者的调查，顾客可以接受的日常购买间隔为：500米以下占53.8%，500800米占34.1%，8001 000米占8.8%，1 000米以上占3.4%。4类推法经过现存的商圈来类推拟开

6、分店的商圈范围5数学法原理后述雷利法那么、哈夫法那么.数学法原理在国内外，划定商圈的方法通常用：雷利零售吸引力法那么Reillys Law of Retail Gravity 法那么以为，两城市从中间地带吸引顾客的数量同两城市的人口数量成正比，与两城市距中间地段的间隔成反比。该法那么的出发点是确定一个在两城市间的无差别点，在这一点上顾客无论到哪方购物均是一样的。它阐明，城市人口越多，商业越兴隆，对顾客的吸引力越大，商圈也越大。.公式如下：式中：BA为城市从中间地带吸引来的销量；BB为城市从中间地带吸引来的销量；PA为城市的人口；PB为城市的人口；DA为城市到中间地点的间隔；DB为城市到中间地点

7、的间隔。AB.保罗堪维斯Paul Converse对雷利零售吸引力法那么进展了修正，确定在O点为两城市之间的顾客能够到任何一个城市购物的分界点，提出了如下计算公式： DAO= AB.式中：为城市与城市之间的间隔PA为城市 的人口；PB为城市 的人口；DAO为从分界点到城市的间隔。该法那么虽然简便易行，不失为确定商圈的一种有效方法，但未思索交通时间和商店吸引顾客的才干。.问题讨论根据商圈实际与原理,两个商场规划应该是有一定间隔,而实践社会上为什么往往商场集中在一块?.哈夫法那么Haffs law of shoper attraction哈夫的概率模型从消费者的立场出发，以为消费者利用某商业设备的

8、概率，取决于表现商品丰富性的营业面积，以及为购物所耗费的必要时间及其该设备的规模实力。j商店营业面积从i地域到j商店的时间i地域的消费者数量i地域消费者光临j商业设备的概率i地域消费者光临j商业设备的人数随交通工具不同而变化的参数.案例：某超市思索三个选址地点。在这1、2、3三个位置，日用品的总营业面积分别为60平方米、90平方米、150平方米。潜在顾客群的住所间隔这1、2、3三个位置分别为7分钟、10分钟、15分钟。经过调研，顾客对出行时间的注重程度为2。因此在位置1顾客购买的能够性为43.9；位置2为32.2%;位置3为23.9；假设有200名顾客居住在该位置1有7分钟路程的地方，那么，8

9、8人20043.9会前往该地域购买商品。.四、商圈分析与评价1、商圈分析的内容在商圈划定之后，接着就要对商圈进展调查分析商圈分析的内容普通包括：人口规模与特点货源供应等情况经济情况竞争情势营业收入估算.案例：市场占有率法计算商圈销售营业收入例：假设某超市中心商圈内常住居民食杂品的购买量每月为：1 000元1 000户= 100万元；次级商圈：1 000元2 000户200万元；边缘商圈：l 000元3 000户=300万元；另商圈内流动顾客群食杂品的购买量每月为120万元；商圈内企事业单位食杂品的购买量每月为180万元。该超市的市场占有率：中心商圈为30%；次级商圈为10%；边缘商圈为5%；企

10、事业单位为10%；流动顾客群为10%。.由上述数据可推算出各类销售额及总销售额如下：中心商圈：100万元30%=30万元次级商圈：200万元10%=20万元边缘商圈：300万元5%=15万元企事业单位：180万元10%=18万元流动顾客群：120万元10%=12万元总销售额：30万元+20万元+15万元+18万元+12万元95万元.2、投资评价经过商圈调查估算出店铺的营业额，与投资额相比较,评价出投资情况能否值得投资。1开店投资预估2运营费用预估 固定费用 变动费用3进展盈亏平衡分析.盈亏平衡分析实践净利润=税前利润-分担总部费用税前利润=销售毛利-变动费用-固定费用销售毛利=销售收入-销货本

11、钱销售毛利率销售收入-销货本钱/销售收入令税前利润=销售毛利-变动费用-固定费用 = 0得：销售毛利率-变动费用率=固定费用/盈亏点销售额除盈亏平衡销售额营业收入.盈亏点销售额营业收入=固定费用/销售毛利率-变动费用率运营平安率=1-盈亏点销售额/预期销售额100%平安率为30%以上为优秀店，证明预期销售额远大于盈亏点平安率为20-30%为优良店，证明预期销售额较大于盈亏点平安率10-20%为普通店，证明预期销售额稍大于盈亏点平安率10%为不良店，证明预期销售额接近于盈亏点销售毛利销售额量金额变动本钱固定本钱运营本钱.例：某连锁公司拟在A市开发一大型综合超市门店，估计商圈内消费者有100000

12、居民，在商圈内购物的概率为90%，消费居民户月采购额估计平均为100元/月，该连锁公司平均市场占有率为20%，平均销售毛利率为10%，变动费用率为6%，该新开超市门店月固定费用50000元。问：1、该新开超市门店月营业额估算为多少？2、该新开超市门店月盈亏平衡点销售额营业额为多少？运营平安率是多少？平安与否？.解：1、商圈内估计月销售额=商圈内消费者数目在本商圈内购物的概率消费者月采购额=100，00090%100=9，000，000元2、新开分店的月估计营业额收入=商圈内估计月销售额分店市场占用率=9，000，00020%=1，800，000元3、新开分店的月盈亏平衡点销售额营业额=固定费用

13、/销售毛利率变动费用率=50000/10%6%=1，250，000元4、运营平安率=1月盈亏平衡点销售额/预期销售额100%=11250000/1800000100%=30.5%运营平安率30.5%30%，阐明预期销售额远大于盈亏平衡点销售额，该分店为优良店。.五、详细的店址选择评价报告1、店址选择的市场评价程序2、店址选择市场评价报告的内容.1、店址选择的市场评价程序搜集各项资料搜集消费者资料开车实地勘察区域对象访谈对既有店面运营加以分析能够据点的开发方案营业额与投资本钱预测评价报告成文提交.2、店址市场评价报告撰写商圈调查报告法律事物报告财务预测报告租金损益平衡分析前税单租税费政策新建店的投资情况.作 业：1、店铺开发的业务流程请以图形表示出来。2、分店开发选址应思索的要素有哪些？3、商圈的含义？及分为哪三个层次，并以图表示。4、长沙、湘潭、株州三市的人口分别为100万、60万、50万。间隔为：长潭47KM、长株41KM