资深证券行业分析经理报告-房地产开发商的盈利模式与发展动态分析

1、主要内容我们对房地产开发商盈利模式的认识上市房地产开发商的盈利模式归纳几点启示问答1本节内容我们对房地产开发商盈利模式的认识上市房地产开发商的盈利模式归纳几点启示问答2我们对盈利模式的思考在哪里、为谁造房子?什么样的房子最好?在规划限制下，如何创造更多的客户价值？怎样把房子卖给支付意愿和能力最强的客户？怎样把握最佳的销售时机？提高收入怎样以最低的成本拿到土地？怎样降低融资成本？怎样降低开发成本？怎样缩短开发周期？怎样减少营销成本？在现有的税收体制下，如何降低税收负担？降低成本利润最大化3对投资回报的分解从开发环节角度拿地环节：拿地时机、区域选择、获取方式开发环节：规划设计、项目施工、成本控制销

2、售环节：客户搜寻、渠道推广、销售时机服务环节：物业管理、客户回访、品牌塑造项目融资：价格或利率、资金使用、附加条件4对投资回报的分解从来源的角度合理利润：当前假设条件下，行业要求的平均回报率土地升值（或贬值）：拿地与卖房所固有时间差，导致的风险报酬产品服务附加值（或贬值）：提供超出（或低于）行业平均水平的产品或服务，客户多（或少）支付的价值销售执行附加值（或贬值）：卖房时点好于（或差于）市场平均水平，而更多（或更少）获取的客户价值外部性受益或受损的附加值（或贬值）：受惠于产品或服务以外的因素，而更多（或更少）获取的客户价值5房地产开发商的经济学宏观经济：对经济周期的理解，决定拿地和卖房的时机区

3、域经济：对区域经济驱动因素的理解，决定城市选择地段与外部性：对地段及外部性的理解，决定项目选择效用：对需求和效用的理解，决定产品设计和服务创新心理：对客户心理的理解，决定营销方式6本节内容我们对房地产开发商盈利模式的认识上市房地产开发商的盈利模式归纳几点启示问答7上市房地产公司的概况营业收入排名代码公司营业收入排名代码公司营业收入亿港币亿人民币1688中国海外189 1000002.SZ万科410 22007碧桂园176 2600048.SH保利地产155 32777富力地产173 3600383.SH金地集团98 4754合生创展108 4600376.SH首开股份58 53383雅居乐地产

4、105 5000402.SZ金融街56 61109华润置地91 6600246.SH万通地产48 7813世茂房地产81 7600067.SH冠城大通45 83900绿城中国75 8600675.SH中华企业36 93377远洋地产73 9000024.SZ招商地产36 102868首创置业58 10600208.SH新湖中宝35 11588北京北辰46 11600325.SH华发股份35 122337上海复地42 12600052.SH浙江广厦34 13604深圳控股41 13600266.SH北京城建24 14272瑞安房地产40 14002244.SZ滨江集团23 15817方兴地产39

5、 15000718.SZ苏宁环球23 161207上置集团37 16600743.SH华远地产23 17832建业地产36 17002146.SZ荣盛发展20 18410SOHO中国35 18600748.SH上实发展20 19917新世界中国32 19600162.SH香江控股20 201124沿海家园26 20600895.SH张江高科18 8上市房地产公司的概况净利润排名代码公司净利润排名代码公司净利润亿港币亿人民币13383雅居乐地产60.7 1000002.SZ万科A40.3 2688中国海外50.5 2600048.SH保利地产22.4 32777富力地产35.1 3600383.

6、SH招商地产12.3 4272瑞安房地产27.6 4000024.SZ金融街10.4 51109华润置地20.4 5000402.SZ陆家嘴8.8 6754合生创展19.6 6600663.SH金地集团8.4 73377远洋地产15.6 7600208.SH新湖中宝8.4 82007碧桂园15.3 8600246.SH华发股份6.5 9917新世界中国14.7 9600895.SH滨江集团6.0 10588北京北辰13.2 10600325.SH首开股份5.7 11813世茂房地产9.3 11002244.SZ张江高科5.3 12817方兴地产9.0 12600376.SH万通地产5.3 13

7、604深圳控股8.7 13000718.SZ苏宁环球5.2 14832建业地产7.3 14600840.SH中华企业4.6 1528天安7.1 15600675.SH华远地产4.0 161838中国地产6.1 16600743.SH荣盛发展3.7 173900绿城中国6.0 17600748.SH浙江广厦3.7 18410SOHO中国4.6 18002146.SZ上实发展3.6 19258汤臣集团4.5 19600052.SH中国国贸3.5 202868首创置业4.3 20600007.SH北京城建3.2 9上市房地产公司的概况总资产排名代码公司总资产排名代码公司总资产亿港币亿人民币1688中

8、国海外856 1000002.SZ万科A1192 21109华润置地708 2600048.SH保利地产536 32777富力地产624 3000024.SZ招商地产374 4754合生创展583 4600383.SH金地集团351 52007碧桂园569 5000402.SZ金融街275 6813世茂房地产528 6600376.SH首开股份222 7917新世界中国517 7000046.SZ泛海建设198 83377远洋地产491 8600648.SH外高桥182 93900绿城中国486 9600663.SH陆家嘴178 10272瑞安房地产398 10600153.SH建发股份158

9、 113383雅居乐地产397 11002244.SZ滨江集团139 12817方兴地产345 12600208.SH新湖中宝138 13410SOHO中国296 13600325.SH华发股份135 141838中国地产292 14600748.SH上实发展116 15588北京北辰278 15600895.SH张江高科107 16604深圳控股277 16600266.SH北京城建106 171813合景泰富247 17600675.SH中华企业101 181207上置集团236 18600322.SH天房发展95 192337上海复地232 19000031.SZ中粮地产90 20286

10、8首创置业217 20600052.SH浙江广厦90 10上市房地产公司的概况净资产排名代码公司股东权益排名代码公司股东权益亿港币亿人民币11109华润置地361 1000002.SZ万科A388 2688中国海外329 2000024.SZ招商地产163 3917新世界中国313 3600048.SH保利地产157 4754合生创展226 4600383.SH金地集团104 52007碧桂园220 5000046.SZ泛海建设87 6272瑞安房地产218 6600208.SH新湖中宝51 7813世茂房地产216 7600325.SH华发股份48 83377远洋地产202 8000667.

11、SZ名流置业47 91838中国地产189 9600376.SH首开股份40 102777富力地产170 10600322.SH天房发展40 11410SOHO中国160 11600675.SH中华企业37 123383雅居乐地产157 12600266.SH北京城建36 13817方兴地产139 13002244.SZ滨江集团35 143900绿城中国117 14600246.SH万通地产33 15604深圳控股116 15000031.SZ中粮地产33 16588北京北辰110 16600533.SH栖霞建设31 171813合景泰富104 17600748.SH上实发展28 181207

12、上置集团103 18000616.SZ亿城股份25 1928天安101 19002146.SZ荣盛发展21 20258汤臣集团80 20600240.SH华业地产20 11前20名地产商的财务指标排名代码公司收入净利润总资产股东权益ROEROA净利率周转率负债率亿亿亿亿12万科410 40.3 1192 388 10%3%10%0.34 67%2688中国海外189 50.5 856 329 15%6%27%0.22 62%31109华润置地91 20.4 708 361 6%3%22%0.13 49%42777富力地产173 35.1 624 170 21%6%20%0.28 73%5200

13、7碧桂园176 15.3 569 220 7%3%9%0.31 61%6600048保利地产155 22.4 536 157 14%4%14%0.29 71%7754合生创展108 19.6 583 226 9%3%18%0.18 61%83383雅居乐地产105 60.7 397 157 39%15%58%0.27 61%9917新世界中国32 14.7 517 313 5%3%47%0.06 39%10813世茂房地产81 9.3 528 216 4%2%11%0.15 59%113377远洋地产73 15.6 491 202 8%3%21%0.15 59%12272瑞安房地产40 27.

14、6 398 218 13%7%70%0.10 45%1324招商地产36 12.3 374 163 8%3%34%0.10 57%14600383金地集团98 8.4 351 104 8%2%9%0.28 70%153900绿城中国75 6.0 486 117 5%1%8%0.15 76%16402金融街56 10.4 275 148 7%4%19%0.20 46%17817方兴地产39 9.0 345 139 6%3%23%0.11 60%18410SOHO中国35 4.6 296 160 3%2%13%0.12 46%19588北京北辰46 13.2 278 110 12%5%28%0.1

15、7 61%20604深圳控股41 8.7 277 116 8%3%21%0.15 58%12主要开发商的战略布局和土地储备公司业务范围开发战略基地覆盖城市城市个数项目个数土地储备权益储备万平米万平米万科住宅全系列、快速开发深圳深圳、广州、东莞、珠海、中山、佛山、长沙、厦门、上海、苏州、杭州、南京、南昌、宁波、镇江、无锡、北京、天津、沈阳、大连、青岛、长春、成都、武汉、重庆、西安、合肥、鞍山、福州、海口3010622811793中国海外住宅、基建中高端、核心地段深圳北京、深圳、南京、长春、西安、苏州、成都、佛山、中山、上海、广州、宁波、重庆、杭州、珠海、天津、大连、沈阳、青岛、济南、香港、澳门2

16、24324842177华润置地住宅、投资中高端、核心地段北京北京、上海、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、宁波、大连、长沙、苏州、重庆、沈阳172232富力地产住宅、酒店中高端、快速开发广州广州、重庆、海南、惠州、北京、天津、西安、上海、太原、昆山、成都132538碧桂园住宅、酒店低端、快速开发顺德广州、佛山、江门、阳江、韶关、肇庆、惠州、汕尾、茂名、清远、长沙、益阳、武汉、咸宁、随州、泰州、巢湖、安庆、池州、黄山、芜湖、沈阳、鞍山、互伦贝尔、兴安、通辽、绥化、重庆28544439保利地产住宅、商业中端、快速开发广州广州、佛山、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、丹东、长沙、岳阳、包头、长春、成都、杭州

17、、南昌、天津、青岛17611828合生创展住宅、酒店、投资中端、快速开发广州北京、天津、大连、太原、秦皇岛、上海、杭州、宁波、广州、中山、惠州11522566雅居乐住宅、酒店中低端、快速开发中山广州、中山、佛山、河源、海南、惠州、南京、西安、上海、沈阳、重庆、成都21532871世茂房地产住宅、酒店、投资中高端、长三角上海北京、上海、昆山、常熟、哈尔滨、武汉、绍兴、芜湖、南京、泰州、常州、苏州、徐州、杭州、嘉兴、宁波、烟台、福州、牡丹江、沈阳、咸阳、大连223425402357远洋地产住宅、酒店、投资中端、环渤海北京北京、大连、天津、沈阳、杭州、中山512521164招商地产住宅、投资中高端深

18、圳深圳、广州、珠海、上海、南京、苏州、北京、天津、重庆、漳州1037973748金地集团住宅中端、快速开发深圳深圳、广州、东莞、珠海、佛山、上海、杭州、南京、宁波、北京、天津、沈阳、武汉、西城中国住宅、酒店、投资中高端、长三角杭州杭州、舟山、宁波、绍兴、淳安、德清、桐庐、海宁、温州、湖州、台州、长兴、临安、新昌、象山、慈溪、南通、南京、无锡、上海、北京、青岛、济南、大连、合肥、长沙、郑州、乌鲁木齐、陵水29712516 1529方兴地产酒店、写字楼核心地段北京上海、北京、珠海、三亚、丽江、深圳615172 SOHO中国商住混合核心地段北京北京15108 106 13中海模式主流模式中国海外主要追求的是：行业利润+低成本土地+产品附加值主要实现方式：地段选择、低成本拿地、建筑品质案例：中海深圳湾畔等同类企业：很多14万科模式标准化生产万科主要追求的是：行业利润+产品服务附加值+