8203估价师协会网站cms实践总结

1、个人专业实践总结本人，2006 年 12 月进入市房地产估价有限公司从事估价助理职务，在实践中受益匪浅，也使理论知识得以加强和巩固。以下是我在估价公司从事估价的一些实践总结：在估价公司中从事估价工做，刚到估价公司，没有太多业务要我参与，只是总估价师给我看很多的模板看，让我熟悉的书写格式，发现每个估价公司的模板都是有些区别，当然基本是在城镇土地估价规程范围内进行模板排挡，而且内容和顺序都不超出相关规范，看了大概一的模板，发现做一份很有技术含量的估价是需要花许多心思和时间的。熟悉大概一个格式，在此过程中了解到公司的业务来源主要有的规范书写，企业和个人这些途径，有课说、出让底价这些评估；企业和个人抵

2、押、市场价值等评估。近年来随着楼市的发展，公司业务重心逐渐放在抵押贷、农村商款这方面，公司目前已经和建设、中国、交通业建立了良好的业务合作伙伴关系，只有有了业务委托，才可能去估价。公司在接受业务委托之后，要知道自己公司的受理业务的范围，不是什么业务都可以帮委托方评估的，合法的估价对象就不可以受理，须遵循国家有关法律和；一般需要客户提供评估对象的权属资料，进行估价细节的谈判，谈判达到双方的要求，进行正式受理，受理业务时候公司都和客户签定正式的估价合同，以此证明双方权利和义务，保证合作顺利，减少争议，也约定估价师的任务和工作时限、工作进度的安排；估价合同的签定一般为估价公司的法定代表人或估价师与客

3、户签定，估价合同基本内容要包括委托方、受托方、评估目的、评估对象或范围、评估基准日、评估作业日期、评估费用的付款方式等；估价合同敲定之后要安排估价师的参与工作情况，估价师根据委托方提供的权属资料之外，还必须收集其他资料，收集什么样的资料取决于的技术思路，这样收料也有针对性，而他与估价目的也是有密切关系，所以不能忽视。否则做了很多无用工，收集的资料未必可以用。估价技术思路确定有利于采用什么估价方法，所以技术思路在现实的操作中是撰写的。结合理论上的技术思路与现实很清楚是怎么回事了。关于资料收集需要全面知道估价对象所在区域范围的交易资料、估价对象所在区域的规划情况，估价对象位置示意图等，在收集评估对

4、象交易案例时，资料须有交易的面积（与估价对象要相当，不能差距太大）、交易时间、宗地位置、宗地条件、地上附着物状况等描述。一般资料收集差不多时候，公司开始安排估价师现场勘察，我一般都参加勘察行列，勘察并非估价拿着相机拍几张就了事，也并非是想象中那么简单，要拿着公司派发的勘察表，进现场勘察的，尤其是勘察很多很高档的豪宅是不容易进去，记的我和两位估价师去西郊别墅，刚到小区门口，就别保安给住，死活不让我们进去，私人住宅不允许拍照，因为客户出差在外，不能亲自带进去，所以这个沟通工作协调很多时间才允许在小区内逗留十分钟，还有保安跟随着，所以现实中碰到估价问题是需要灵活处理的，不能照本宣科的。勘察了估价对象

5、状况，还要对估价对象周边情况要全面系统的了解，比如周围的配套设施齐全与否，有没有医院，有没有，有没有学校，有没有大卖场之类，这些勘察我们足足要花上半天时间，这必须要有好的身体的状况才可以做到，而且这个懒绝对不能偷的，勘察时候经常自己画一些草图，这样估价对象的四至在做就一目了然，还包括估价对象实体状况交通状况，比一般来说没有轻轨或地铁之类经过估价对象，这样价值也有所不同，做评估时候估价对象有地铁或轻轨比没有地铁经过估价对象价值高。资料收集完后，对资料进行取舍的，用的上一般用文件夹整理成册，做起来方便查询；用处不大，用袋装起来方便以后用的上，估价师如果在平时资料库积累够多，那么做起相关的估价就省时

6、，省力了啊。所以估价师平时积累很重要，如果有些项目客户很着急使用，这时候再慢慢地去收料，时间不允许，客源很容易流失，在这个估价行业竞争的时刻，时间就是效率，当然质量在这样准备工作非常充分的情况下，也是不会落下后腿的！在我平时参与的估价项目中用到的估价方法最多就是市场比较法、收益法、成本法。由于房地产市场经过几十年的风风雨雨的发展，逐渐成熟，存量房的发展较发达，同区域的具有替代性的交易实例易收集，公司一方面从相关区域房地产交易中心收集与估价对象相当的交易实例，另一方面从相关收集交易实例，为了对交易实例的真实性核准，进行或实地查访，这方面我认为交易实例的搜寻一直不难，难就在难在自己要去辩别案例的真

7、实性与否，这是需要估价师做些细心的活，因为挂牌的案例可能是中介经纪为了吸引，价格挂牌的特别低，所以这时候就得去实地查访了，以证明交易案例真实有效性。案例搜寻的要求可以参照相关规范执行。在估价方法中市场法确实最接近市场价格;而收益法测算的估价价格一般来说比实际价格低,最好要根据租客和房东签定的租赁合同规定的租赁期内和租赁期外的与市场对比,太低或太高要利用综合考虑;成本法运用最多是市郊的厂房和集体土地,在实际操作中难点就是土地取得费要有依有据,不可凭空捏造数据,一般这边是根据市发改委、财颁发的关于本市征用土地补偿的相关文件,而且各个区域的土地补偿费不尽相同,这时候做时候的数据就的更要严谨,不可套用

8、一样的模式操作,还有一个难点就是颁发的文件和做的时点不一致,这不仅仅根据文件,还的实地区域,工作量是较大的,但是才可以保证估价结果接近事实已经估价的公正、公平和严肃性。成本法评估对象中又可能涉及到基准地价法,但是由于近几年房地产飞跃发展,基准地价是是更新到 2003 年,时间间隔太长,所以基准地价已经不适应现在基准地价法,而房地产市场现实发展情况,所以现在一般不用用土地出让挂牌价。方法选定后试算价格,在计算中不能出现低级错误,所以撰写完成后需要三级审核,每一道都要把关,对客户或对自己都是需要负责任的,提交给客户后资料需要归档登记,有 EXCEL 登记项目名称、项目、估价时点、单价、袋里。总价、

9、完成日期、估价师等,纸质的资料需要放在在实际操作项目中,其实和其他估价公司的事情是常有的,因为有的项目要量力而行,就象公司曾经一个老客户介绍过来的生意是关于在建项目需要融资,但资质不在受理业务范围内,这时候公司灵活处理,找有资质的估价公司承担,又合法两不误。估价师可以参与进去,经济在估价公司从事估价工作,让我学到很多实践的东西,这个在书本学不到。在现在竞争激烈的社会,估价行业发展较为成熟,行业的规范、估价师的素质显的尤为重要,估价师不仅仅要可以很好地完成一份技术含量的,而且还要能和客户进行良好的沟通工作,不能完全根据客户无理要求去做,象交纳的客户总是觉得自己房子不值钱,说的比什么都破, 想自己价值评估低点少交纳税;而的客户总是说自己房子怎样怎样好、值钱,想多贷点款子出来,这时候估价师绝对不能这种情况,当然不是黑着脸,要对他们晓之以理,动之以情说服,拿出强有力说明评估的价格