淄博周村地产项目市场调研和产品定位报告

1、.：.；淄博美达集团周村工程市场调研和产品定位报告目 录 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第一部分 周村宏观背景分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、周村区位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、周村人口 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、周村行政 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、经济开展 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、周村城市开展规划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l

2、_Toc 第二部分 房地产市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、近年全区房地产市场运转情况分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、未来市场走势分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分 周村竞争楼盘调研分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、竞争楼盘调查 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、竞争个案横向分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四部分 工程住宅客户群问卷调查与分析 PAGER

3、EF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、市场调查量化统计报告阐明 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、调查结果分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、目的客户群调研总结 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第五部分 工程基地环境分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、本案所属区域建立现状与开展规划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、本案基地

4、环境情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、基地素质综合评价 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第六部分 工程SWOT分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程优势S PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程优势W PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程时机O PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、工程要挟T PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、工程SWOT战略分析 P

5、AGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、工程开发条件综述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第七部分 工程住宅定位建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程总体定位建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、目的客户定位建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程笼统定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第八部分 周村商业专题调研 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、周村商业开

6、展概述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、周村商圈分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、本案周边商业规划简析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、未来商业开展趋势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、商业问卷调查统计分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第九部分 工程商业部分定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、定位背景 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、商业主

7、题定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、业态运营定位及平面规划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、运营方式制定之根据 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、商业租金及售价预估 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第十部分 产品建立方向建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、总平规划与开发时序建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、户型建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc

8、 三、建筑建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、园林建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、配套及物业建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第十一部分 工程经济效益分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第十二部分 案名及标识建议 PAGEREF _Toc h 报告- PAGE 195-第一部分 周村宏观背景分析一、周村区位周村，素有“天下第一村之称，位于山东省中部，地处淄博西部，东临张店区，南接淄川区，西南与章丘县接壤，西北与邹平县毗邻，东北与桓台县连界。东距市

9、政府驻地张店公里，西距山东省会济南.公里。南北最大纵距.公里，东西最大横距.公里。系淄博市辖区之一，总面积平方公里。 二、周村人口周村是淄博市人口最少的一个区, 人口约为.万人，其中，非农业人口万人，人口密度为人/平方公里。三、周村行政周村区辖个街道办事处、个镇、个居委会、个行政村组成。至年底，总区划面积为平方公里。四、经济开展、经济产业构成周村系淄博市辖区之一，是鲁中工商重镇，被誉为“金周村，“旱码头，年被清政府辟为对外开放的商埠，年被授予“中国纺织产业基地称号。周村工商业根底雄厚，目前已构成了以丝绸、纺织为主体，化工、建材、机械、电子等门类比较齐全的工业格局。周村区第三产业开展迅速，目前全

10、区已拥有纺织效力、沙发家具、沙发资料、不锈钢、轻钢建材等专业市场，年市场买卖额逾亿元。周村是山东省重要的对外开放城市，自年被国务院同意为山东半岛对外开放城市以来，已与多个国家和地域的厂商建立了合资，协作及经贸关系。多种出口商品销往世界多个国家和地域。 、主要经济目的国内消费总值GDP 年全区实现消费总值万元，按可比价钱计算，比上年增长.%， 随着周村区实施的“工业强区、商贸兴区、环境立区战略，经济坚持将继续快速的增长。 人均GDP 随着国民经济的开展，周村区人均GDP的呈现继续增长趋势，人均目的值逐年递增，城市居民生活程度提高，城市消费才干日益加强。人均可支配收入年周村城镇居民与乡村居民可支配

11、收入分别到达了元与元，社会消费品零售总额为万元，随着经济的快速开展，居民生活逐年提高，消费程度与消费才干逐渐提升，也将带动整个城市的消费才干的提高。五、周村城市开展规划、城市性质及功能定位以中心城区张店为中心，以周村城区为依托，以马鞍山森林公园、萌山风景名胜区、凤凰山等南部的景观片构成外围生态圈，经过城市内的东西干道和南北干道的绿化带和城郊生态农业观光区，结合大范围的城区生态防护绿地、孝妇河滨河绿地将各类绿地系统有机的联络为一个整体，构筑起现代化园林城。、城市人口规模淄博市各县区人口分布情况表年：县区称号区划面积平方公里总户数总人口其中：非农业人口人口密度人/平方公里全市.张店区.淄川区.博山

12、区.临淄区.周村区.桓台县.高青县.沂源县. 数据来源年博统计年鉴从图表数据可以看出，周村区是淄博市人口最少的一个区，城市人口程度到达%非农业人口占到总人口的比例，人口密度为.人/平方公里，城市化程度仅次与张店城区，明显高于其他的区县，随着张店城区的东移，周村城区的城市划进程将会越来越快，城区的凝聚力会越来越强。、周村总体规划规划按照城市化要求趋势，随着周村城区东移的特点，周村中心城区的建立会异常的热烈，中心城区将会焕然一新，会成为周村人居住的热点区域，随着周村城区东移的特点，会逐渐成与张店城区融为一体，逐渐打呵斥为淄博的后花园。第二部分 房地产市场分析 一、近年全区房地产市场运转情况分析、主

13、要各项目的分析()房地产投资周村区近几年的房地产投资平稳增长，但年投资额有所下调，年-季度完成投资额.亿元。近几年市场供应情况 从下表可以看出，自年来周村市场供应稳定增长，其中开工面积占施工面积比例均缺乏%，开工率偏低，。周村房地产市场开展较晚，市场尚不够成熟、不够规范，年数据来源年周村统计公报，参考价值不高。 数据来源周村年统计公报及淄博市开发办近几年市场需求开展情况 近几年周村商品房需求量逐年上升，特别是年后，需求被激发，商品房年消化量迅速上升，显现周村旺盛的购买力。近几年周村房价走势 近几年周村房价开展不断缓慢，但年忽然剧涨，从年的元/平方米升到年-季度的元/平方米，房价开展势头强劲，估

14、计年周村房价将会有新的突破。、全区商品房销售情况分析完成投资情况 各区县完成投资及所占比重区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县完成投资亿元.所占比重%.同比增长%.-.-.-.-.年一至三季度，周村区合计完成房地产开发投资.亿元，同比增长-. %，完成投资额居各区县投资的第四位。他们看到之所以会出现负增长，主要是由于在、年周村区的房地产开发投资迅猛开展，市场供应量增大，年反而变成以市场消化为主的阶段。商品房施工面积年一至三季度，周村区商品房施工面积.万，同比增长.%。其中新开工面积.万，占施工面积.%比例。 淄博市各区县施工面积、新开工面积及所占比重区县中心城区淄川区博山区周

15、村区临淄区桓台县沂源县高青县施工面积(万).所占比重%.同比增长%.-.新开工面积(万).所占比重%.商品房开工面积年一至三季度周村开工面积.万，同比增长.%，开工面积占施工面积.%。年周村房地产市场一改-年颓势，迅速开展，开工面积与销售面积都呈现翻倍增长。 各区县开工面积及所占比重区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县开工面积万.所占比重%.同比增长%.-.-.-.()实践销售面积年一至三季度淄博全市实践销售面积.万，同比增长.%。其中住宅.万，同比增长.%；办公楼.万，同比下降.%；商业营业用房.万，同比增长.%。年-季度周村区商品房实践销售面积达.万平方米，在淄博市各区县

16、里位居第三。同比增长比率为.%居于第二位。 各区县实践销售面积及所占比重区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县销售面积(万).所占比重%.同比增长%.-.-.()预售面积年一至三季度周村区商品房预售面积为.万，同比增长.%，增长率居于各区县的第二位，在淄博市市区及其它区县都大幅下跌的情势下，周村区房地产市场年仍坚持强有力的开展趋势，反响出周村的市场开展潜力。 各区县预售面积及所占比同重区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县面积(万).所占比重%.同比增长%-.-.-.-.全区商品房销售价钱分析一至三季度淄博全市新建商品住宅预售平均单价元/上半年元/，去年同期元/

17、，淄博市新建商品住宅销售价钱在受开发建立本钱提高、部分楼盘质量提升的带动，价钱整体呈小幅上涨的势头，同比增长.%。周村区一至三季度住宅预售价钱增幅较小，主要是城区北部区域低价位住宅销售量增大的影响，但是中心城区及东部新区位置较好的高质量楼盘价钱依然呈现明显的上升趋势，中心大部分楼盘均价在-元/左右。淄博市各区县的预售住宅的平均单价如下表。 各区县商品住宅预售价钱元/区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县年-季度年-季度二、未来市场走势分析随着周村区经济构造调整的加快，周村、年把东部新区建立、旧村改造作为城市开展的重点，年周村政府开场加速中部城区“旧城改造工程，新建小区一改以往根

18、底设备落后、外立面陈旧的局面，相继出现了嘉源一品，城市经典，康城丽都等配套完善、小区环境良好的居住社区，这些工程根本围绕中心城区展开规划，房价虽比其他区域高出元之多，但产品不断遭到市场的追捧，购买力旺盛，从而带动了中心城区的城市建立。未来几年，中心城区的根底设备投资将会逐渐加大，这将使该地域的区域环境和区域容颜发生质的改动，受这种大趋势大环境的影响工程周边区域的潜在价值逐渐显现。经过对周村区房地产开展历程及年房地产市场情况分析，对周村区、年房地产市场开展趋势作出以下预测： = * GB 市场开展稳定，需求将平稳增长在全国房地产市场一片炽热，而政府又接连出台宏观政策加以调控的情势下，自住需求为主

19、的周村房地产市场将继续开展，目前年全年数据尚未统计出来，估计年消化量将突破万平方米，未来三年市场平均消化量将坚持在-万平方米。随着城市化进程和周村规划人口的迅速添加，周村今后相当长一段时间内，房地产市场快速开展的趋势是不可阻挠的。小高层住宅产品的开场有待市场接受、具有各种社区配套和园林景观的相对“大盘将出现。 = * GB 产品质量将进一步提高随着行业的开展，周村房地产开展也呈良性开展态势。品牌地产开场逐鹿周村。众多开发商将建造出越来越多质量优良、规划科学、景观优美的房子，从总体上推进和提高群众的居住生活质量。房地产企业品牌化建立要求也将得到提高。 = * GB 年市场投资减半，未来市场情况看

20、好数据显示，年供应量多万平方米，而未来周村一级市场即土地的供应量将有所减少。随着周村区年房地产的平稳开展，周村区现聚集东部新区多数工程，包括康信房地产在建的“凯旋城， 恒丰房地产的“盛世豪庭等工程，如今均以消化现有房源为主，本案入市时，面临的市场环境看好。年-季度周村区商品房开发情况主要目的面积：万/金额：亿元、完成房地产开发投资金额.、商品房屋施工面积.、房品房屋开工面积.、商品房销售面积.、商品房销售额.、商品房销售均价(元/)(数据来源：淄博市开发办) = * GB 商品房价钱仍有开展空间年，周村房价开展较快，主要是由于中心城区及新政务中心的多个工程带动，从周村区年-月商品住宅房均价为元

21、/平方米商品销售均价与各地方的比较可以看出，周村区住宅价钱处于中游程度，另从目前周村在售楼盘销售情况看，周村对此房价仍具有一定的接受才干，未来随着产品质量不断提升，周村房价仍有一定的开展空间。第三部分 周村竞争楼盘调研分析一、竞争楼盘调查、嘉源一品工程概述：位于周村站北路号(一四八医院东侧),由淄博嘉源房地产开发投资建立，总建筑面积.,规划栋多层,栋小高层,现两栋高层已呈现。首创淄博跃式景观园区设计，小区庭院整体提升，人车分流纯粹彻底。销售进度：年月日开盘，总体销售率在%以上，均价元/，剩余房源均价在-元/，停车位元/个，车库元/，贮藏室元/。多层五楼元/，送阁楼。年月交房。户型设计：面积范围

22、-，两室两厅一卫，三室两厅一卫、两卫，以两室为主，复式、平层设计。户型面积范围户数两室两厅一卫/三室两厅一卫三室两厅两卫/主力客群：机关单位及具有一定实力的个体商户。交房规范：小区内配置车辆自动闸门系统，可视对讲系统，闭路监控系统，小区周围红外线防盗系统，夜间电子巡更系统及草坪音响系统。封锁式物业管理，小时保安，小时保洁。社区内平米中央景观公园，尊贵稀有，庭院内人车分流。优优势分析：位置相对优越，周边配套齐全，临一四八医院，金百盛购物中心，金源商场，门前有路，路公交车经过。开发商嘉源房产是一家以诚信、务虚而著称的实力性企业。但是该楼盘房价偏高，且小区规模小，生活气氛不浓重。、新北馨居工程概略：

23、位于周村新建路北，实验幼儿园以南，由天同房地产开发投资兴建，由六栋多层组成，其中四栋已成型。三层以下为拆迁户住宅，四层及以上对外销售。销售进度：整体销售率为%，剩余房源均价，四层元/，五楼元/，送阁楼。车库元/，贮藏室元/。物业管理费.元/月。年月交房。户型设计：，两室两厅一卫、三室两厅一卫，以两室为主，平层设计。户型面积范围户数售出户数销售比两室两厅一卫/%三室两厅一卫/%主力客群：拆迁户以及附近居民交房规范：厨卫精装修，小区智能化设备，远红外线监控系统，社区保安，全封锁式管理，为业主提供周到的平安保证。优优势分析：地处周村西城中心，主干道新建路与古商业大街交汇处，周边配套成熟，交通便利，教

24、育气氛浓重。且户型及面积多样，满足不同收入阶层需求。但是其付款方式有局限性，不允许银行贷款。、凯旋城工程概略：位于正阳路与机场路交汇处，由淄博康信房地产开发投资兴建，一期由四栋多层，四栋高层组成，均已成型。二期规划为栋左右，现已开场接受预定。为周村第一大盘，占地万平米，交融欧式建筑元素精华，法式景观园林等建筑方式，倡导法兰西上流生活风范。销售进度：一期已售%左右，销售均价为元/，剩余房屋价钱在-，停车位元/个，贮藏室元/。二期暂未定价。年月日开盘，部分正在交房。户型设计：，均为三室两厅两卫的套三房，一梯两户，平层设计。户型面积范围户数售出户数销售比三室两厅两卫/%主力客群：政府机关及高端销费人

25、群交房规范：厨卫精装修，%纯绿化，最大楼间距为米，小高层米层高，小区采用法式园林设计手法，以严谨的对称式规划，采用浮雕、廊柱、雕塑、喷泉、广场、路灯等建筑元素，并配以花草、树木做立体绿化烘托，设计有网球场、健身广场、儿童游乐场等设备。优优势分析：西临周村城市迎宾大道正阳路黄金分割点，南临城市主干道机场路，距区政务中心数步之遥，升值潜力不可限量。周村首个法兰西风情社区，具有强大吸引力。但是距周村区中心商圈较远，购物不太方便。、城市经典工程概略：位于丝绸路与青年路交汇处以北，由淄博嘉居祥置业投资建立，建筑面积达，一期建有五栋多层，均已成型。楼间距米。小区位于城市中心位置，享用着“分钟都市生活圈的便

26、利。周村城市经典住宅小区一期工程位于丝绸路号，占地面积平方米，建筑面积平方米，共五幢住宅楼销售进度：已售%，剩余房源均价为元/，起价元/，阁楼单独销售。贮藏室元/。年月日开盘，年三月交房。户型设计：，两室或三室，以两室为主。平层设计。户型面积范围户数售出户数销售比两室两厅一卫/%三室两厅一卫/%主力客群：周村周边村民以及工薪阶层。交房规范：砖混主体构造，层高.米，高档外墙砖与外墙装饰涂料结合。半地上车库。外窗：双层玻璃楼梯间和后阳台除外。由热力公司直接供暖的地暖社区，分户控制；前阳台：塑钢全落地玻璃大窗，单独设一路上、下水，可安放洗衣机，洗衣凉衣更方便，很好地做到了干湿分别；楼梯间：不锈钢栏杆

27、扶手，踏步及平台贴大理石；配套：水、电、暖、天然气、有线电视配套齐全，专业物业管理；小时中央监控系统；电子巡更系统；远红外围墙防翻越监控系统等等各种先进的设备优优势分析：由热力公司直接供暖的地暖小区；首创人车分流系统。楼盘所处位置优越，交通便利，配套完善，酒店、银行、学校、医院、商场等触手可及。户型设计优秀，规划合理，有效运用空间大，满足工薪阶层需求。但是左右的大户型没有。、康城丽都工程概略：该工程位于周村区新建路与东街步行街交界处东南部，西邻东街商业街，东靠周村公园，北临新建路，占地面积平方米，建筑面积平方米，是由山东康诚伟业集团投资兴建的大型复合型高档楼盘，是淄博市和周村区政府确定的年商贸

28、流通重点建立工程。建有两栋高层、，均为一梯三户，已交房。其中层为商铺，层及以上是住宅。销售进度：已售%，工程均价元/平方米，剩余房源均价为元/，车位/个，贮藏室每间万左右，面积为。物业费.元/月。年月日，年月交房。户型设计：户型以套三双厅为主，两室两厅、三室两厅、四室两厅三种户型。平层设计。户型面积范围户数售出户数销售比两室两厅一卫%三室两厅一卫%四室两厅两卫/%主力客群：周村商户及高端客户群体。交房规范：外墙采用部分玻璃幕墙与高级外墙涂料相结合并点缀铁艺栏杆，与周边建筑相协调，与原步行街风格一致，地下一层可做商用、停车场，设电梯直通高层住宅，且两栋高层住宅单独入口，与商业人流防止交叉。住宅层

29、高.米。优优势分析：位于周村区商业繁华地段，临步行街，银座商场，购物方便。东靠人民公园，环境优美。但该楼盘仅有三个户型，选择余地小，且其阳台为半封锁式。、晨曦苑工程概略：位于太和路管庄路北，连周村东部新区、与政务中心只需米之遥，东靠淄博新区，北靠张周路，南靠济青公路.小区占地多亩，规划建立多层住宅楼四栋户，容积率.，绿地率不小于%，建筑密度不大于%，车库、贮藏室面积合计。由惠通房地产开发投资建立，小区规划为四栋+多层，均为一梯两户。沿街两栋二层建有.米长的平台，元/。销售进度：%已售完，剩余房源销售均价为元/，起价元/，最高价元/。一层均为车库，元/，面积。买六楼赠送阁楼。年月日开盘，现已交房

30、。户型设计：，两室一厅、两厅，三室两厅，以两室两厅为主。平层设计。 户型面积范围户数售出户数销售比两室一厅一卫%两室两厅一卫/%三室两厅一卫/%主力客群：周村本地,王村村民，心思价位中等程度购房者。交房规范：砖混构造MM外墙层高.M。底层车库、贮藏室。天然气采暖，双路供热；水表出户，分户控制；不锈钢扶手、楼梯踏步为花岗岩；外窗为中空玻璃；UPVC聚氯乙烯管材。各种配套设备按规范要求配套齐全。封锁式管明智能监控、电子巡更、楼宇可视对讲、小时保安巡更、小时保洁绿化。优优势分析：在价钱上占有绝大优势，吸引附近村民及王村居民前来购买。小区外观设计美观，采取封锁式管理。但是位置偏东，小区处于村落之间，周

31、边环境杂乱，且配套不齐全。、盛世豪庭工程概述：盛世豪庭由山东恒丰房地产开发承建，是区政府确定的周村居住小区规划建立管理的示范工程，小区坐落于周村新城区中心位置，在正阳路以东、机场路以南、青年路以北与新区政府为邻。盛世豪庭总规划占地面积.公顷，总投资.亿元，其中总建筑面积平方米。工程单体个，其中以六层的多层住宅和层的小高层为主，容积率为.，绿化率为.%，规划总户数户，规划总人口人，是周村高档住宅小区之一，也是智能化管理小区。销售进度：一期年月日开盘，现正交房。销售率在%左右，剩余房源销售均价在元/，车库在元/。户型设计：面积范围-，平层构造。主力户型为三室二厅。户型面积范围户数售出户数销售比两室

32、两厅一卫/%三室两厅一卫%三室两厅两卫%交房规范：全部采用明厅明卫设计，南客厅推拉式落地窗。三七厚的墙外加三公分厚的苯板保温层，双层玻璃塑钢窗，节能建筑规范，节约生活本钱%；社区全封锁式物业管理，智能化三重防护，二十四小时保安巡视，社区保洁、园林维护，管家式效力优优势分析：周边有凤鸣小学、周村三中等教学园区，也是智能化管理小区，选聘优秀的物业公司。缺乏之处，交通不便，购物不方便。.金周花苑工程概述：位于东门路与恒星路交汇处, 由淄博利民房地产开发投资兴建。一期仅一栋多层，共七层，年月份交房。现有户，如今一期在售。二期年开场建，共四栋多层。销售进度：总体销售率在%左右，剩余房源销售均价在元/，车

33、库在元/。如今售，年月交房。户型设计：面积范围-，有两室两厅一卫和三室两厅一卫，平层构造。户型面积范围户数售出户数销售比两室两厅一卫/%三室两厅一卫%主力客群：企业职工以及附近居民。交房规范：地板采暖系统，外墙为高档彩色外墙砖，单元对讲门禁系统，高档花岗岩踏步楼梯，不锈钢扶手，厨卫精装修，独立油烟道，独立太阳能管道。层高米。优优势分析：小区户型紧凑，独创屏风式入户。金牌物业管理，高档景观设计。缺乏之处，位置偏北，周边配套不是很齐全,间隔 市中心较远。.旺龙花园工程概述：旺龙花园位于周村南北景观大道正阳路的北段西侧，总建筑面积约万平米。小区全部为多层住宅，“户户花园，进家先进花园的独特设计理念，

34、开创了周村“错层花园洋房的先河，引领了周村全新居住理念的方向。销售进度：总体销售率在%左右，剩余房源销售均价在元/，二楼在元/，三楼在元/。户型设计：面积范围-，有两室两厅一卫和三室两厅一卫，平层构造，也有错层设计。户型面积范围户数售出户数销售比两室两厅一卫/%三室两厅一卫/%交房规范：电视监控，红外线周界报警，天然气宽带入户，入庭见水景喷泉。年月开盘，年月日交房。主力客群：行政机关任务人员。交房规范：底层车库、贮藏室。天然气，宽带入户。塑钢全落地玻璃大窗，电视监控，红外线周界报警，电子巡更。优优势分析：在户型设计上充分表达人文精神，以方正适用为基准，小区外观设计好，错层设计新颖。缺乏之处，所

35、在位置交通不是很便利、三金房地产开发工程工程概略：工程位于淄博市周村区新建中路号，东侧紧邻银座超市，西侧为东街步行街，南面即是周村人民广场，工程地理位置优越，该工程由山东三金玻璃机械自组开发公司所开发建立，现该地块还是山东三金玻璃机械办公楼、厂房所在地如今该厂依然在正常消费之中，方案年月低月中旬厂区开场搬迁。其他情况：因在规划局并没有获得该工程相关信息，经过现场了解到该工程工程图纸已设计完成，图纸由无锡一家设计公司设计，该工程位于本案附近，且同样临近人民广场，未来对本案具有较大的要挟，但目前从其现场来看，其拆搬迁到施工建立还有较长时间，本案应赶在该工程之前入市，获得市场先机。今后，我司将会亲密

36、关注、跟踪该工程进展情况。、沃尔德房地产开发工程工程概略：工程位于淄博市周村区丝绸路以东，机场路以北，工程地理位置较普通，该工程由沃尔德房地产开发开发建立，现该地块是雄鹰巾被厂，该厂已破产，经过了解该厂已将土地卖出，只是买家还没有将土地金完全付清，详细开发时间被访者不详。其他情况：此开发商在淄川开发过工程，其企业声誉较差，该工程也因在规划局并没有获得该工程相关信息，没有获得有价值的信息，该工程距实践建立开发仍有较长时间，在今后的协作中我司会继续跟踪该工程开发情况。二、竞争个案横向分析、工程规模目前主要市场供应量约万，大部分为多层的小型社区，占地面积相对比较少，总建面积大部分在.-万平米之间，其

37、中以凯旋城为代表的大社区总建在万平米以上，为周村第一大盘。工程称号占地面积总建面积规划用途备注嘉源一品/.多层、小高层两栋多层、两栋小高层新北馨居 /多层有六栋多层组成凯旋城多层、高层一期四栋多层，四栋高层，二期有栋组成城市经典多层有栋多层组成康城丽都商业、小高层两栋高层-层为商业晨曦苑多层有四栋多层组成 旺龙花园/多层全部为多层住宅金周花苑/多层-有栋多层组成-盛世豪庭多层、小高层/普利艾伦庄园别墅为主栋独栋/栋双拼/栋连排叠拼小计约约万 /、建筑规划区域在推工程以-层建筑为主，以多层为主，小高层为辅，多数因规模要素，建筑陈列较简单。多数工程仅有简单草坪绿化，园林绿化较普通，以凯旋城、旺龙花

38、园规划质量为最高，而以别墅为代表的普利艾伦庄园主打造自然景观与山地景观相结合做到人景合一。()区域工程多依赖于社区周边配套，本身配套较少，还是以大社区为代表的凯旋城配套较为完善。()大部分社区都设有电子监控系统与相应的保安巡查，为业户提供最平安的保证。工程称号建筑形状绿化及园林社区配套嘉源一品有两栋多层、两栋高层组成首创淄博跃式景观园区设计，人车分流纯粹彻底。封锁市管理，有平米的中央景观公园新北馨居有栋层多层组成绿化无特征小区智能化设备，远红外线监控系统，社区保安，全封锁式管理，凯旋城一期四栋多层、四栋高层组成。二期规划为栋左右。%纯绿化，最大楼间距为米，首个法兰西风情社区，设计有网球场、健身

39、广场、儿童游乐场等设备。城市经典建有五栋多层楼间距米地暖小区，首创人车分流系统，周边配套比较完善康城丽都建有两栋高层-层为商业规模不大，绿化率不高紧邻临步行街，银座商场，购物方便。东靠人民公园，环境优美。晨曦苑小区规划为四栋+多层，均为一梯两户。绿地率不小于%，建筑密度不大于%封锁式管明智能监控、电子巡更、楼宇可视对讲、小时保安巡更、小时保洁绿化。旺龙花园有栋多层组成“户户花园，进家先进花园的独特设计理念，开创了周村“错层花园洋房的先河。电视监控，红外线周界报警，电子巡更。金周花苑一期一栋多层，共七层，二期共四栋多层。简单绿化，无特征地板采暖系统、金牌物业管理盛世豪庭工程单体个，其中以六层的多

40、层住宅和层的小高层为主容积率为.，绿化率为.%，社区全封锁式物业管理，智能化三重防护，二十四小时保安巡查，园林维护，管家式效力是周村高档住宅小区之一普利艾伦庄园栋独栋/栋双拼/栋连排叠拼自然景观与山地景观相结合，萌山风景区近在周边周界防备、电视监控、入口车辆进出控制。、产品户型市场供应量最大的为三房，面积在-，可占到总量的%，两房的面积在-/，占到%，四房的体量较少面积在-，仅为%。工程称号两房三房四房小计梯户数面积户数面积户数面积户数嘉源一品-/一梯两户、三户新北馨居-/-/ /一梯两户凯旋城/-/一梯两户城市经典-/一梯两户康城丽都/一梯两户晨曦苑-/一梯两户旺龙花园-/一梯两户金周花苑-

41、/一梯两户-盛世豪庭-/一梯两户小计-一梯两户、产品价钱以丝绸路与新建路为主干道的楼盘价位相对比较高，如嘉源一品、康城丽都等为代表的价位在-元以小高层为主。偏离此中心的价位逐渐降低，均价在-元以多层为主之间，以别墅为代表的普利艾伦庄园价位在元/。工程称号嘉源一品新北馨居凯旋城城市经典康城丽都晨曦苑旺龙花园金周花苑盛世豪庭普利艾伦庄园均价元/F：多层：小高层F：、销售情况总体销售情况大部分楼盘开盘的时间在年底至年月，销售已继续一年以上并且销售率平均在%以上，两房与三房的销售进度根本持平，除凯旋城，大部分楼盘已处于尾盘，市场上暂无新的楼盘上市，但市场需求仍很旺盛。工程称号开盘时间交房时间住宅销售情

42、况总体销售情况易/滞销情况嘉源一品年月日 年月总体销售%以上/新北馨居/年整体销售率为%各户型销售均较乐观凯旋城年月日/一期已售%左右，二期暂未定价三室两厅两卫的户型销售情况好城市经典年月日 年月销售率到达%两室两厅销售情况好，三室两厅受冷落康城丽都年月日年月销售率到达%销售情况非常好-晨曦苑年月日曾经交房销售率到达%销售情况良好旺龙花园年月年月销售率在%左右销售情况良好金周花苑/年月总体销售率在%左右销售情况不佳盛世豪庭年月日曾经交房一期销售率在%销售情况良好普利艾伦庄园年月日.一期上半年二期年消化套 年消化套销售情况普通各种户型销售情况工程称号两房三房四房小计供应已售供应已售供应已售供应已

43、售嘉源一品/新北馨居-/凯旋城-/城市经典/康城丽都晨曦苑/旺龙花园/金周花苑/盛世豪庭/小计从图表可以看出，市场供应主要以两房与三房为主，呈现供需两旺的态势，销售率均可到达%；四房的需求相对较弱。、客群情况区域市场客群以本地人为主，生意人、周边乡镇居民生意人均有。职业类型上，企事业单位、政府部分、个体户私营业主及市区任务的白领等是主要的客群；置业类型上，自住需求非常突出，占绝对比重，而投资置业者比例低，度假型需求在本区域亦不明显。工程称号客群来源职业类型置业类型嘉源一品以本地居民为主机关单位及具有一定实力的个体商户。自住需求者新北馨居拆迁户以及附近居民自住需求者凯旋城以本地居民为主政府机关人

44、群、白领、企事业单位员工自住需求相对较突出，投资比例在以内城市经典以周边附近村民为主工薪阶层自住需求者康城丽都以本地商人为主周村商户及高端客户群体自住需求相对较突出，投资比例在以内晨曦苑周村本地,王村村民中等收入家庭为主自住需求者旺龙花园以本地居民为主行政机关任务人员自住需求者金周花苑工程附近的村民企业职工自住需求者盛世豪庭以本地居民为主中等收入家庭为主自住需求者普利艾伦庄园以张店区、周村区为主高端群体自住需求者、区域市场小结：总体而言，市场供应上，目前本区域工程规模多较小，在产品及园林质量上多较普通，以多层建筑为主，户型以两房与三房为主。市场消化上，多层价钱在-元/左右，小高层在-元/，三房

45、面积在-较为畅销。客群构造上，以本地人为主，周村生意人、政府及行政机关任务人员、周边县城或乡镇居民等。随着周村区的建立及房地产开发的逐渐推进，本区域属于中心城区、商业中心区市场开发的热度将逐渐呈现，就目前的区域市场情况而言，本案具备良好的市场开展时机。第四部分 工程住宅客户群问卷调查与分析为了更好地对工程有更为明晰和准确的认识，同时，也为了使工程的整体定位有科学根据，他们采用了抽样问卷调查的方式。以下是本次市调的根本情况。一、市场调查量化统计报告阐明工程称号：淄博美达集团周村工程入户问卷调查抽样方式：分区配额随机抽样调查对象：年龄在-岁之间的周村地域消费者；未来到年有购房方案；在家庭购房中属于

46、决策者和主要参与者；被调查者不在地产开发/建筑公司、房产销售/咨询效力机构、媒介机构、广告公司、市场调查机构等公司任务；被调查者家庭平均年收入在万元以上；执行地点：周村城区考核结果：调查询卷：份作废问卷：份有效问卷：份二、调查结果分析一、消费体验及影响购买决策要素Q、被调查者目前的居住情况？阐明：本人购买商品住宅的超越半数.%，其次是福利房经济适用房、集资建房.%，再次为单位分配的宿舍.%。启示：被调查者大部分是二次置业者、换房一族。Q、被调查者何时入住？阐明：年后入住.%，其次是-年.%，再次是-年.%，入住时间比较分散，差别不显著。启示：此题与上题结果一致，该客群多为换房一族。Q、被调查者

47、现居住房的面积？阐明：-平米占据较多.%，其次是-平米.%，再次是-平米.%，数据分布多集中在-平米之间。Q、被调查者现居住房是几室几厅？阐明：两室一厅，三室两厅占比例最大，二者接近%，其次是两室两厅、三室一厅，占比例约为%，目前被调查者的居住条件均较普通，是其换房一族的特征之一。启示：目前被调查者的居住条件均较普通，追求更温馨的居住条件，是换房一族的特征之一。Q、被调查者最想在何处购买住宅?阐明：选择周村东区和周村中心区的人数最多，占比例约为%，其他比例较为分散，且较小。启示：周村东区楼盘也将是本案的主要竞争对手，他们应加以关注。Q、被调查者最想购买何种类型的住宅？阐明：选择多层层以下的人数

48、接近一半，其次是小高层层以下，占.%，其他分布较为分散。启示：选择小高层和高层的人群也有接近%，所以这部分客户不容忽视。另外，层以上接受程度较差，不宜建太高的楼层。Q、被调查者购买住宅的用途？阐明：选择本人常住占近%，其他比例较少。启示：目前周村市场投资比率较低，市场不存在房产泡沫，未来住宅市场受宏观调控的影响极小。Q、被调查者最想购买的住宅户型？阐明：三室两厅比例达.%，其次是三室一厅，再次是两室两厅、两室一厅，比例约为%。启示：此题与Q是开展关系，三居室是被调查者的主力需求户型，两居室作为辅助户型。Q、方案购买住宅的面积？阐明：-平米占比例最高.%，其次为-平米.%，再次是-平米和-平米。

49、开发住宅时应首先思索-平米，也可酌情思索-平米。启示：与前面第题结论根本一致，市场主力户型面积应以-为主。购买户型与面积交叉分析：阴影部分为有效、合理需求。被调查者最想购买的户型 * 被调查者方案购买的住宅面积 CrosstabulationCount 被调查者方案购买的住宅面积平方米Total被调查者最想购买的户型独身公寓一室一厅或一室两厅两室两厅两室一厅三室两厅三室一厅楼中楼四室两厅五室及五室以上别墅或双拼联排别墅Total从上表可以看出，合理的户型及面积分配如下：户型面积数量比例比例两室一厅-.%两室两厅-.%三室一厅-.%三室两厅-.%-.%-.%四室两厅-.%别墅或双拼、联排别墅%Q

50、、购房首选要素？首选购房要素频数每平方米单价房款总金额首期款金额月供款金额周围的自然环境片区整体综合笼统地理位置小区内的景观和环境周围生活设备配套情况室内户型构造建筑外观风格物业管理程度及效力内容开发商品牌/实力面积房屋构造客厅卧室朝向阐明：地理位置、每平方米单价、物业管理及周围的自然环境为被调查者最为关注的购房要素。启示：本案的地理位置优越是本案工程质量的根底、售价的支撑点，但物业管理是小区质量得以表达与提升的保证，因此工程开发时，应特别注重小区物业管理。Q、被调查者是第几次购房？阐明：二次以上置业为最多，占.%；第一次购房仅为.%。启示：与前面的结论一致，被调查者多为二次置业者，购房阅历较

51、丰富，因此本案应注重每个开发细节，以综合表达工程质量。Q、被调查者可以接受的单价？阐明：元/平米比例最大.%，其次是元/平米以下，再次为-元/平米，比例约为%，阐明被调查者对房价期望过低。启示：单价在以上的曾经占有一定比例，思索到被调查者希望价钱低的心思，可以乐观面对此数据。 Q、被调查者可以接受的总价？阐明：%的被调查者能接受的总价在-万元，而能接受总价万以上的占到.%。启示：本案的预期总价根本会在万元以上。从统计数据可以看出，周村消费潜力较为乐观。Q、客厅挑高.米能否会添加被调查者购买能够性？阐明：选择会的接近一半，选择不会的比例约为%，不一定的比例约为%，阐明被调查者多数以为免费赠送较为

52、优惠。Q、住宅配有入户花园能否能添加被调查者购房能够性？阐明：选择会的比例约为%，不会的占.%，不一定的约占%，多数对住宅配有入住花园持赞同态度。启示：可以思索入户花园或露台的规划，以添加户型亮点，添加工程卖点。Q、住宅哪种景观设计较好？阐明：选择以中国传统园林为主的接近/，其次为无须特别风格、有大面积绿化即可比例约为%，再次为以湖景人工水体为主，比例为%，故在开发住宅时对于景观设计应思索以上三种。启示：景观规划思索中国传统园林风格，再加小区内小水系，丰富小区内部环境。Q、住宅内需何种辅助用房？辅助用房频数独立贮藏室餐厅保姆房/工人房书房门厅/玄关健身房j阐明：.%的被调查者选择独立贮藏室，其

53、次书房和餐厅，三者占比例分别为.%、%，再次为健身房比例是.%。启示：在规划设计时应充分思索贮藏室的设置比例，可按%设置。Q、对卫生间数量的要求？阐明：选择两个的超越半数，选择一个的比例为.%，设计时既要思索购房者需求，又要思索购房者接受价钱。启示：两居室按一个卫生间设计，在三居室的设计中，双卫应结合户型面积思索，建议三居室中双卫比例占%以上。Q、对卫生间面积的要求？阐明：选择都够用即可的比例最大为%，其次为都尽量宽阔.%，再次为主卫尽量宽阔、客卫够用即可.%。应重点思索前两项。启示：对卫生间的要求，看出人们对住宅需求两极分化的情况，所以，户型面积足够时，应尽量保证卫生间的质量，而户型面积较小

54、的，卫生间设计紧凑点。Q、主卧朝南还是客厅朝南？阐明：选择主卧朝南，客厅不朝南的比例最大，约为%；选择客厅朝南，主卧不朝南的比例为.%；故在开发住宅时应重点思索“主卧朝南，客厅不朝南，也可根据部分购房者需求，酌情思索开发客厅朝南，主卧不朝南的。启示：可以看出，相对于客厅，购房者更注重主卧，因此本案在设计时应注重主人的私密空间。Q、能否需求设立私人停车位？阐明：.%的被调查者有停车需求。启示：目前周村大多数购房者依然倾向于选择车库，因此本案在规划时应尽量多规划车库，在车库无法满足要求时再布置车位。Q、住宅和小区内需求哪些智能化系统？智能化系统频数户内紧急报警系统煤气走漏报警系统可视对讲系统三秒自

55、动抄集系统小区周边边境监控系统小区电子巡更系统紧急广播与背景音乐系统停车场管理系统阐明：作为高尚住宅小区，各类智能化系统配置都比较重要，也是工程质量的细节表达。Q、室内装修规范？阐明：选择全毛坯的最多比例为.%，其次是全无简单装修，比例为.%，再次为厨卫装修、其他毛坯，故在建筑时应根据详细需求来满足购房者的需求。启示：毛胚房和精装房是主要的交房规范，另外，可思索预备部分精装修方案备选。Q、最注重开发商的情况？最注重开发商的情况频数开发商的资质曾开发过的工程情况开发商实力信誉建筑质量工期问题无法办理产权广告不实阐明：被调查者对建筑质量最为关注，其次为开发商的信誉。启示：在后期推行中，他们应竭力塑

56、造开发商优良品牌笼统，并在工程建立中，运用各项有效活动与宣传方法，让客户了解本案实践工程情况，提升工程质量。Q、被调查者最能够的付款方式？阐明：选择建立期分期付款的比例最大为.%，其次是银行按揭，比例为.%，二者相差不大，第三位是一次付清。启示：选择贷款比例比以前做的市调比例有所下降，阐明银行不断加息对房贷是有影响的。另外也可以看出周村购房者较强的购房才干。Q、对于物业管理，最需求的效力？最需求的效力频数儿童代管照顾老人电器维修钟点效力代购物品保姆效力家居清洁效力送餐效力洗衣效力保安效力其它阐明：上图可以看出选择最多的是保安效力，其次是电器维修、照顾老人及儿童，还有家居清洁效力。启示：保安效力

57、是最根本的要求。要想提高工程质量，还要添加其他效力内容。Q、对物业管理单位的要求？阐明：选择收费规范中、效力规范中最大为%，其次是收费规范高、效力规范高，比例为.%，故对于物业管理应思索收费规范中、效力规范中。二、区域地块认知Q、哪个地段最好？阐明:选择周村中心区的人数最多，比例约占一半，其次是周村东区，比例约为%，其他比例较小，且分散。启示：本工程曾经占据地段的优势，更需求发扬工程本身的优势。Q、能否会在人民广场南侧地块购买？阐明：选择会的比例超越一半，占.%，选择不会的为.%，可以以为开发前景较好。启示：对地段认可程度较高，在前期宣传时就可以作为一个重点。Q、开发高层住宅，单价多少适宜？阐

58、明：选择元/平米比例最大，为.%，其次元/平米和元/平米，二者比例和约为%，再次是-元/平米，分布较为集中，故在开发住房是应思索单价在上范围内，也可开发少量高价住宅来满足小部分的高收入者。启示：大部份被调查者的价钱期望均比较低，本案欲塑造“周村最正确，未来推行时也将面临较大的压力，因此如何发明足够的价钱支撑点显得尤为重要。三、背景资料Q、被调查者的性别阐明：上图反映出被调查者男女比例几乎相等，没有大的偏向。Q、被调查者的年龄？阐明：被调查者中，-岁的比例最大，为.%，其次为-岁比例为.%,再次为.%，其他比例较分散，且小。启示：本调查结果较真实的反响了岁人群的购房需求，而这部分人群也正是一次置

59、业和二次置业的主力人群。Q、被调查者的目前居住地？阐明：被调查者居住区域分布较均匀，样本具有较高的代表性。Q、被调查者的职业？阐明：被调查者中个体工商户人数最多，比例为.%。其次为工人，比例约为%。其他职业人数较少，且分散。Q、被调查者的最高学历？阐明：被调查者中学历为高中/中专/技校的人数过半，比例为.%。其次为大专学历,比例为.%。再次是初中以下学历，本科学历最少。Q、被调查者的婚姻家庭情况？阐明：被调查者中“已婚，未成年小孩同住最多，比例为.%；其次为“未婚比例为.%；其他情况比例较少且分散。.%的未婚群体能够会成为购房者的主体。Q、被调查者家中人口？阐明：家中人口为人被调查者过半，比例

60、为.%；其次为人，比例为.%；再次为人、人，比例均在%左右。启示：目前三口之家是周村购房的主力军，因此在户型设计上应以两室两厅、三室两厅为主力户型，独身公寓及四居室以上户型的设置比例应降低。Q、被调查者目前上下班的交通工具？阐明：被调查者中，选择“摩托车、“自行车或步行作为上下班工具的人数最多，二者比例均在%以上，其次为“私家车，比例为.%。在开发住宅时要思索购房者出行方便问题。Q、被调查者的家庭年总收入？阐明：大多数被调查者收入在-万之间，比例为.%。其次为-万，比例为.%.再次为-万。由于收入问题比较敏感，被调查者将收入说的过低，导致了以上结果。Q、被调查者平常最常看的报纸？按出现频数由高