长安商业市场调研

1、.PAGE ：.；长安商业市场调研报告年 月目 录第一部分 政策及商业开展第一节 规划开展政策第二节 商业开展情况第二部分 区域规划开展调查第一节 长安区第二节 郭杜教育科技产业开发区第三节 长安科教新城第四节 长安科技产业园第五节 长安大学城第三部分 区域市场调查第一节 租金程度调查第二节 长安区商品房价钱走势第三节 人流车流量调查第四节 居住人口调查第五节 大学城调查第六节 商业设备分布调查第七节 待建工程调查公交车调查第四部分 目的客户调查第一节 目的客户构成第二节 目的客户喜好调查第三节 针对大学生的调查第一部分：政策及商业开展第一节：规划开展政策西安城市开展战略规划提出“重心南移的新

2、思绪以西安为中心开展“九宫格局 西安城市开展方向近期主要向南，沿韦曲至秦岭北麓范围内，沿西边的西万路至沣峪口、中部的长安路至秦岭、东边的长鸣公路至引镇开展。远期思索西安开展方向主要向西，与咸阳衔接，构成西安与咸阳一体化的大都市。目前西安在功能上已构成“九宫格局：中央旧城，东郊工业区，西郊工业区，南郊文教区，北郊经济开发区，东南郊曲江旅游度假区，西南郊高新技术产业开发区，西北郊汉城遗址，东北郊为浐灞生态区。未来西安的开展空间将沿“米字型轴向外延伸，总体规划依然坚持“九宫形状：西安为中心，东有临潼，西有咸阳，南有韦曲，北有三原，东南是蓝田，西南是户县、周至，西北是空港区，东北是高陵、阎良。电视塔周

3、围成中央商务区西安市规划新增设个城市新功能区： 大物流中心，新筑的综合城市物流中心、北郊草滩的果品物流中心、西郊三桥镇的汽车及零部件综合物流中心、南郊长安路的科技产品物流中心、东郊纺织城的纺织品物流中心、北郊石家街的建材物流中心； 南郊中央商务区电视塔周围，占地面积平方公里； 西安成为全国区域经济规划上承东启西、东联西进的桥头堡和战略依托，设立商务中心已成为历史和现状的必然。西安市城郊总体规划的商务中心，位于西安城南北轴线长安南路尽端，以陕西省广播电视塔为中心。地段为翠华路、朱雀路、丈八路与规划南三环之间围合的区域。商务中心区经过长安南路与原市中心的明城遥相对望。西安市商务中心区拟建立成为一个

4、区域性的城市综合商务中心区。新长安战略长安区委、区政府大胆决策，斥资千万元全球买谋划，经过国际招标，由中国城市规划设计研讨院、日本株I.N.A新建筑研讨所、日本西川幸治城市景观设计研讨所、德国KSP卡斯帕建筑设计事务所、香港CNB有限责任公司等著名国内、国际谋划规划单位，对区域经济开展战略进展科学定位，这其中包括长安区区域经济开展战略总体谋划、中国西部大学城广场谋划、子午大道景观规划、中国长安商贸城谋划规划，国内外公司总部聚集区规划。这个谋划、规划构成了“新长安战略开展中枢系统。 “新长安战略将长安区的产业区划分为：城市中心开展区、西部私营经济示范区、东部物流商贸区、秦岭北麓生态旅游区。新战略

5、以可继续开展为实际根底，强调经济、资源、人文、环境协调开展的新观念，探求适宜长安区经济开展的新方式。 长安地处中央商务区，同时也属于南郊文教区，随着区域功能的日益完善，区域经济有着长足的开展。 “新长安战略确立了长安的科学定位，绘就出具有国际竞争力的生态文化科教新城，构筑了西安城市副中心以及西安经济新增长极的宏伟蓝图。第二节：商业开展情况西安曾是出名于世的古都和经济贸易中心，商贸业有着辉煌的历史。建国以后，特别是改革开放以来，西安以开展大商贸、建立大市场、搞活大流通为目的，以“建强创佳为动力，调整构造，深化改革，加强设备建立，创建旅游购物环境最正确，已初步建立起一致、开放、多元、竞争、有序的商

6、贸流通格局非公有制经济市场份额已占%，而国有经济成分仅为%。目前，西安市的市场容量曾经到达一定规模。全市商业网点万个，从业人员万人，千人拥有网点数到达.个，已到达中等兴隆国家的程度，包括百货店、连锁超市、仓储商场、购物中心SHOPPING-MALL、便利店、物流中心、零售市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃开展。消费品零售总额同比增长.%，增幅提高近个百分点，扣除物价要素，实践增长.%。我市零售总额占西北五个省会城市零售总额的%，位居第一，在西部九城市重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川位居第三位。商贸业的开展有效地拉动了第三产业，对经济的奉献率也日益提高。西

7、安三次产业比例已到达.，年，商贸业拉动全市第三产业增长个百分点，奉献率为%，为全市国内消费总值增长奉献了.个百分点，商贸业已成为西安经济开展的支柱产业之一。据西安市商贸委提供的资料，截至年底，全市商业网点总数开展到.万个；到年，西安市社会消费品零售总额将到达亿元，商业网点总数将到达万个。西安商业地产还有很大的开展空间。根据现代大流通实际，结合西安的实践情况，要将西安建成涵盖“六个中心在内的综合性商贸中心。即：集购物消费、休闲文娱、观光游览、金融电信、商务展会于一体的在西部地域有重要影响的商品买卖博展中心；以现代流通组织方式为主的专业市场、零售企业、超级市场、连锁运营、物流配送等多种业态并存的西

8、部现代物流中心；具有吸引力强、辐射面宽、影响力大，面向中西部乃至全国市场的果业、建材、汽车、电子、机电、日用品等商品集散贸易中心；以电子商务为代表，以现代信息技术为支撑，集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心；以建立市场化、外向型商贸人才培育机制为目的，以职业经理人培训、认证、评选、贮藏、推介为中心的西部商务人才培育中心；以诚信效力、礼貌待客、文明经商为支撑的古城商业文化中心。西安市的市区城镇规划是按照中心集团、外围组团、轴向分点、带状开展的形状特征规划，划分为中心城市中心市区和外围组团、卫星城含县城，构成三级城镇体系。西安市城区那么主要由城中区、城东区、城南区、城西区、城北区和高新

9、区组成。西安市城区的商业分布特点根据城区“板块式的构造特征，表现出“一点多面的规划格局，即：一个市级中央商业区钟楼商圈和多个次级区域性商业中心区如：土门什字商圈、小寨什字商圈、康复路轻工市场商圈和高新区商圈等。从宏观规划上看，本区域工程的规模效应对南郊经济及商业的开展有较大的促进作用，符合西安市政府对西安市经济开展的长久规划。小结：作为西北地域经济开展的龙头城市，西安商业的开展曾经逐渐成为城市开展的支柱经济产业，商业地产还有很大的开展空间。 第二部分：区域规划开展调查第一节：长安区长安区位于西安南郊，城区距市中心.公里，北邻西安，南依秦岭，总面积平方公里，个街道办事处，个乡镇，万人口，是规划建

10、立中的现代化城市。全区完成全社会固定资产投资.亿元，比上年添加.亿元，增长.%，其中：根本建立投资.亿元；非国有单位投资.亿元；房地产开发投资.亿元；乡村集体投资.亿元；农民个人建房投资.亿元。长安文化底蕴深沉，旅游资源丰富，是陕西的文物大区和重要的风景旅游区。这里有沣镐遗址、汉宣帝陵、兴教寺、香积寺、杨虎城将军陵园一批国家和省级文物维护单位，有太兴山、嘉午台、翠华山、南五台、青华山等座名山。长安通讯设备齐全，交通方便，水源充足，资源丰富。余公里的公路衔接四面八方，陇海铁路支线、西康铁路、西柞公路、国道、国道、西宝南线和西户公路贯穿全境，建立中的绕城高速南段及城市三环擦境而过。西北地域电力中枢

11、kv变电站位于城区西北。境内有河流条，年平均流量.亿立方米，年年向西安供水可满足工农业消费的需求。年月日国务院正式同意，撤销陕西省长安县，设立西安市长安区。根据去年财政情况，长安区国内消费总值比上年同期增长.%，财政收入同比增长，固定资产投资同比增长.%。国家西部大开发和西安市开展重心南移，使长安区的区位优势更加突出。长安撤县设区后，市政府提出全面加快建立秦岭北麓生态旅游开展带、西部大学城、长安科技产业园等“一带九园的开展想象，以资源换工程，以市场换技术，以产权换资金，以存量换增量，搭建了“工程兴区的大舞台。年，该区谋划了个实践总投资.亿元的省市重点建立工程。目前，总投资亿多元的长安正街改造工

12、程、子午大道建立工程和韦曲科技园路网建立及一大批工程已根本完成，投资额已达亿元的西部大学城正在紧锣密鼓地建立之中，还多方筹资多亿元，着力打造“五横十纵百余公里的区域交通新格局，同步实施水、电、通讯、天然气、宽带网等管网配套和绿化美化工程。与此同时，与西安高科集团协作，融资亿元启动了长安新城建立工程，倾力打造郭杜西北第一强镇；与中铁二局集团协作，融资亿元联手运营，全面提升韦曲科技产业园。自年以来，仅“一带九园累计引进工程多个，总投资近亿元，全区经济总量和财政收入等主要经济目的已延续年坚持高速增长。尤其是以中心城区科教产业开发区、秦岭北麓生态旅游开展区、东部现代商贸开展区和西部私营经济开展区为代表

13、的“四大经济板块，不仅极大地拉动了区域经济协调开展，而且迅速建立起层次清楚功能各异的城市网络体系。年全区实现GDP.亿元、财政收入.亿元，同比增长分别到达.和.。长安借助区位、资源优势，努力与国际接轨，建立现代化城区，以新战略打造经济社会开展新优势，已成为陕西乃至大西部最具开展潜力的区县之一。国内外经济专家普遍以为，它是确定长安区长久走向的灵魂性指点纲领，也是推进西安市长久开展的艰苦举措。长安区的高速开展为本区域工程的开展提供了良好的开展根底，但从长安区整体的商业情况来看，区域内缺乏大型的综合性商业设备，整个长安区内的商业设备比较单一，主要以百货大楼、临街商铺为主要方式，区域内短少购物环境优良

14、、商品种类齐全、功能完备的大型综合性商业设备。随着城市化进程的不断深化，长安区作为城市的副都心，必然需求一个类似于钟楼商圈的商业区域。第二节：郭杜教育科技产业开发区西安郭杜教育科技产业开发区位于西安市长安区郭杜街道办事处，规划控制面积平方公里，前身是西安市郭杜工业园区。开发区成立于年，是经国家农业部同意和省、市政府确定的国家级经济开发区。开发区自成立以来坚持高起点规划，并凭仗其优惠的政策、优越的区位环境和七通一平的根底设备，吸引了一大批的工程入区投资建立，逐渐构成了以科研教育产业、高新技术产业为主的产业格局，构成了科技研发和消费基地型科技园区的雏形。现已累计引进工程个，其中投资万元以上的大型工

15、程个，合同引资额.亿元，其中外资万美圆。目前开发区内外已有陕西师范大学、西安外国语学院、西安邮电学院、西北大学、西安电子科技大学、西北工业大学等多所高校入驻，目前在校生达万多人。近几年开发区累计投入根底设备建立资金.亿元，建成城市一级道路条，计公里，路灯、水、电、管网、通讯、绿化等一应俱全，先后建成樱花广场、郭杜公园、森林公园、腾飞广场等城市生态功能区域，绿化面积已达多万平方米，全方位提升了城镇档次，年国家环保总局授予郭杜“全国环境优美镇称号。 在未来的开展中，开发区将充分发扬对高校聚集区和高新技术产业开发区的联接作用，为学校提供科研孵化条件，为企业提供技术成果，推进创业企业的快速生长，推进区

16、域经济步入开展的快车道，努力开展使开发区成为西安市乃至西部地域的教育科技产业成果转化与研讨基地。郭杜虽然是以商务办公为主要功能，但是该开发区作为长安区的重点的工程，高校聚集和高新技术开发区的结协作用，所产生的经济效益和社会效益是宏大的，随着这里开展的不断深化，必然会带动周边地域的开展。第三节：长安科教新城长安区按照四化理念的要求全力打造西安城市开展副中心一是坚持大胆想象，科学规划，提高建立规范，加快根底设备建立步伐。今年将投资.亿元，启动个建立工程。继续加快全长.公里的雁引路、.公里的子午大道北段和全长公里的西柞高速引线等工程的建立进度，力争在年内开工通车，构成衔接南北、东西互动、对接西安城市

17、中心的道路骨架。加大城区道路及管网建立力度，完成西区四号路中段、航天南路、大学东路等城市重点路段的亮化、绿化和排水管网改造工程，全面提升城市笼统。同时积极筹措资金，确保三水厂二期工程建立以及世纪科教城等商业效力设备建立工程如期完成，大幅度加快城市化建立步伐。 二是坚持城乡互动，推进区域经济协调开展。紧紧抓住“两区四板块不放松，韦曲航天科技产业开发区加快启动混合液晶体显示资料、雷达电子产品系列化消费基地、新型粉磨及环保设备等个大型产业性工程的建立，年内力争再有个以上产业工程落地。西安郭杜教育科技开发区围绕创建“西北第一镇的目的，加快高校产业区开发，积极促进西北大学长安校区建立，重点引进电子信息、

18、生物制药、新型资料等科技含量、附加值大的产业工程。在年内完成企业总部根底设备建立及办公楼盘建立义务，年末完成总投资亿元。中部经济板块着力打造大学集中区、新城工程区、新行政中心、橘河新区等城市功能板块，提高城市公共管理和效力才干。东部商贸物流板块，以加快建立新疆中石油、陕西华钦轴承合金等工程为重点，带动东部地域经济全面提速。西部民营经济板块，以西咸一体化为契机，依托科技提高，提升产业层次，构筑产业优势，促进产业聚集。沿山经济板块，以观光旅游、休闲度假、杂果消费等主导产业支撑区域经济高速安康开展。 三是结实树立“三产兴区的观念，进一步突出高教、科技、旅游、商贸、房产等第三产业在长安开展和建立中的中

19、心位置。积极推进陕西师大、政法学院、邮电学院等重点工程的二期工程建立，加快外语学院、西北大学、西北工业大学等重点工程的建立速度，妥善处理部分重点工程的遗留问题，继续引进名牌高校和配套科研产业工程。充分利用国内外流媒体，大力宣传长安的资源、环境和区位优势。加快秦岭北麓自然和人文资源的开发利用，推出东大温泉洗浴中心、沿山农家乐等一批大旅游品牌。房地产开发要加快长安新城个已批工程的建立速度，让更多的房地产工程成为改善人居环境、塑造长安笼统的标志性工程。长安科教新城依托城南文化区，重点开展科学教育，经过大学园区及周边资源的整合，开展潜力不言而喻。第四节：长安科技产业园位于西安市南郊西沣一级公路西侧，中

20、心区位于长安县郭杜镇，距开发区管委会公里，紧靠西安绕城高速公路和城市三环路，规划总面积平方公里，占地亩，主干道宽米，其它干道宽也在米，园区交通便利。长安科技产业园是国家级西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是高新开发区开展空间的延伸和拓展。除规划有中心管理区、示范产业区、产业区之外，还特意规划有.亩的居住区，该区内配套有生态公园、中心广场、中小学、幼儿园和完备的公共设备，绿化面积达%。长安科技产业园总体的开发投资额度为亿元人民币，目前已完成投放亿元，长安科技产业园规划三年建立初具规模，五年建成，技工贸收入到达亿元。随着长安科技产业园的建立，西安高新区将构筑集中新建区、电子园、长安园三点成一面

21、这一中国西部最大的创新科技城。长安科技产业园，功能完善，设备齐全，按西安高新区集中新建区方式实行封锁式管理，享用高新区的一切优惠政策。园区的土地出让、规划建立、工商、税务、公安等管理权均由园区管理办公室承当。在总结高新区九年胜利开展阅历的根底上，利用高新区的政策优势、机制优势和土地开发本钱优势，重点开展高新技术产业，经过年的努力，把长安园建成中国西部地域最大的科技产业园区和国家级高新技术产业出口加工基地。届时，长安科技产业园将成为陕西乃至西北地域投资最多、投资期最集中、根底配套设备最全、规划建立规范最高、产业规模最大、高新技术含量最高的现代化科技产业园。她经过发明一个科技文明、产业文明、商业文

22、明、经济文明、生活文明、教育文明、环境文明和管理文明的新型科技园区，构成具有“西部时代经济标识意义的“西部经济开发示范方式，为西部大开发做出宏大奉献。高新技术产业开发区开展所带来的变化是有目共睹的，长安科技产业园作为高新区的组成部分，所享用的政策与高新区一样，由此带来的宏大的开展空间是不言而喻的，紫薇、绿地等工程的胜利，在很大程度上都要归功于长安科技产业园。可以断定：园区周边的开展将会产生联动效应，由园区吸引大型高尚住宅区，由住宅区吸引商业，由商业在吸引更多的人群、企业、商业，这个区域由此进入一个良性的循环，开展速度将会不断加快。第五节：长安大学城西部大学城位于西安市长安区郭杜镇，是陕西省和西

23、安市的重点建立工程，总规划面积平方公里，占地余亩，分南北两区。南区位于神禾塬畔，北依潏河，南望秦岭；北区位置韦郭路以南，西沣一级路以东。自长安区大胆地提出了建立西部大学城的战略想象以来，依托突出的区位、环境和规模优势，先后引入各类院校所，到年，长安将建成规划面积平方公里、入驻高等院校所的西部大学城，成为国内最具规模的高等教育基地和地方经济社会开展的中心动力。在工程实施过程中，大学城首先投资亿多元，完成了长米，宽米主干道路和水、电、路灯、通讯等根底设备工程。共引进工程个，总投资.亿元。目前，西部大学城在没有国家直接投入的条件下，累计投入两亿多元，高规范实施“七通一平水、电、路、通讯、宽带网、天然

24、气管网等根底配套工程，依托城市南扩的区位优势、优美调和的环境与集中连片的规模优势，先后引进工程多家，到位资金亿元，入驻师生万多名，根本建成了“产、学、研一体化的教育科研基地。落户北区的西北大学、陕西师范大学、西北政法学院、西安邮电学院和西安交大开元集团等个工程，已有家院校开建。入驻南区的西安培华女子大学、西安翻译学院、西安财经学院、陕西教育学院等家工程正在办理相关手续。很快就会成为拥有十多万学生名副其实的大学城，成为雄踞西安的宏大人才摇篮。西部大学城的影响与辐射，带动全区引进各类院校超越所，总投资多亿元。按照预期目的，到年，西部大学城引进的多所高等院校全部建成之时，长安境内高等院校入驻师生将超

25、越万人，年总消费亿多元，直接发明和拉动三产业从业人员不低于万人，占全区乡村劳动力总数的左右，这对社会经济的推进作用不言而喻。 人文内涵、高教产业、创新运营的良性互动，推进长安城市整体档次不断提升。 目前，从建立初期就不断注重生态环境，强调人与自然调和一致的西部大学城，以南、北两个功能区为重点，以长安科技产业园和韦曲科技产业园为结点，构成了宏大的开发气势和集群效应，既坚持了政府政策运作、工程审批中的权威优势，又交融国办民营高校快速、高效、灵敏的市场运作优势，在加速大学城本身建立的同时，也极大地影响和带动着以“一带九园为主体的招商引资和城市化建立。几年来，长安先后引进各类开发工程多家，总投资到达多

26、亿元，城市规模也由平方公里拓展到平方公里，成为人文、产业和生态内涵兼具的开展新区。 西部大学城的目的是到年，累计投资亿元，年成为国内具有领先程度、在国际上也具有相当影响的一座“科教城。从战略上看，多所重点名牌高校纷纷入驻大学城，数十名院士、千余名教授和万名莘莘学子“落户长安，构成西部最具实力的“人才硅谷，势必成为长安在下一轮开发大潮中跨越开展的强力助推器。 南郊长安路沿线正由于有几所大学，带动周边经济的开展，小寨商圈由此产生。从目前西安地域的商品销售来看，最受人们喜欢的区域是南郊，房价最高的区域也是南郊，这些景象都足以阐明，大学对所处区域的经济具有很大的推进作用。随着大学城的日益成熟，余个大学

27、所衔接而成的区域的开展速度是西安乃至陕西省的任何其他区域都难以超越的。总结中心商贸区域作为长安区政府长安新战略实施中的重要组成部分，同时处于郭杜科教产业园、长安科教新城、大学城、长安科技产业园等几个极具开展潜力的规划区域，并且也属于城南CBD范围，周边将会成为一个高速开展的经济增长极。随着人流、物流、资金流的大量涌入，社会总需求急剧扩张，必然刺激拉动区域经济蓬勃开展,升值潜力更是无可限量。第三部分：区域市场调查第一节：租金程度调查称号位置运营业态现租金元/月面积商铺运营时间以往出租程度元/月碧园商厦财富书城韦郭大道工程东侧书店年至今餐厅韦郭大道博物馆东侧餐饮年至今中国挪动通讯韦郭大道西崔家庄临

28、街通讯年至今小木屋餐厅韦郭大道西崔家庄临街餐饮年至今高记腊汁肉加馍韦郭大道西崔家庄临街餐饮年至今好再来饺子馆韦郭大道西崔家庄临街餐饮年至今杰出美发韦郭大道西崔家庄临街美发年至今新青年酒吧金堆城小区临街门面酒吧年至今乐凯称心冲印金堆城小区临街门面效力年至今雅芳专卖金堆城小区临街门面化装品年至今大学城配镜中心金堆城小区临街门面效力年至今庆丰零售部金堆城小区临街门面零售年至今自然美美体中心韦郭大道家世界对面兴龙花园美体年至今好角士西饼屋韦郭大道家世界对面兴龙花园特征年至今西海岸美食复合餐厅家世界西侧对面西餐、西餐年至今艺点发型韦曲西街美发年至今长岭装饰资料韦曲西街装饰年至今金德管业韦曲西街建材年至今

29、长安花园临街门面韦曲西街服饰年至今恒华不锈钢韦曲西街建材年至今摩登小镇临街门面韦曲西街未运营兴盛综合商店青年北街零售年至今新兴鞋店青年北街零售年至今福连茶行青年北街零售年至今阳阳商店新华街零售年至今乐百氏水便利新华街效力年至今陆陆裤业长安北街农行对面服饰年至今花花公子服饰长安北街农行对面服饰年至今办公文具用品长安北街农行对面文具年至今古部族服饰长安北街农行对面服饰年至今好实惠鞋店长安北街农行对面鞋业年至今可可商城长安北街路西服饰、鞋业年至今金莱克鞋业长安北街路西鞋业年至今海吉星炒虾尾长安饭店北米，小肥羊对面餐饮年至今华明灯饰康吧临街门面灯饰年至今紫薇田园都市E区餐饮除外未开场ESP美容美体休闲

30、会所绿园向西米美容美发年开场香榭名舍灯具厂十字西米美容美发年开场根据上表数据计算得出，长安区租金较以往租金平均涨幅.%。其中金堆城小区周边现阶段平均租金为元/月，较以往租金元/月上涨%；西崔家庄周边商铺现阶段平均租金为元/月，较以往租金元/月上涨.%；韦曲西街周边商铺现阶段平均租金为元/月，较以往租金元/月上涨.%；长安北街周边商铺现阶段平均租金为元/月，较以往租金元/月上涨.%；青年北街与新华街商铺现阶段平均租金为元/月，较以往租金元/月上涨%；其他位置商铺现阶段平均租金为元/月，较以往租金元/月上涨%。在调查中发现，由于长安区新建或刚刚建成的工程均有底商，因此长安区的商铺供应量高，市场上商

31、铺的空租率与转让率较高，整体呈现供大于求的现状。长安区平均租金在.元/月左右，并且呈现出商铺面积越大，单位租金越低，面积越小，单位租金越高，也就是说，商户对商铺租价的接受力是有限的。长安区商铺租金涨势良好，阐明长安区的开展是被大多数人看好并认可的，但较高的转让率阐明长安区的消费程度较低，由此所产生的高空租率与高租金涨幅的矛盾阐明，多数的运营商户在投资运营上存在相当的盲目性。第二节：长安区商品房价钱走势年秋撤县设区前，普通住宅起价开场上升到元平方米，均价元左右平方米；如今，这一区位住宅的均价曾经到达元平方米。较以往价钱上浮了.%，平均每年上浮.%。年长安区均价走势图可以看到，自年至今，长安区普通

32、住宅的价钱由元/上涨至元/，上浮.%； 商铺的价钱由元/下跌至元/，下浮为.%； 写字楼价钱由元/上涨至元/，上浮.%； 公寓价钱由元/上涨至元/，上浮.%； 别墅价钱由元/上涨至元/，上浮.%。长安区商品房价钱总体呈现上浮趋势，但自今年年初起曾经呈现缓慢增长，并且商铺价钱略有下降，分析以为，此景象的出现主要是由于长安区撤县改区的利好信息呵斥长安区房价涨幅过快，从而导致市场接受程度降低最终构成房价升幅趋缓，同时由于宏观政策影响所产生的副作用，导致年上半年房价回落。第三节：人流车流量调查位置日期时间方向单向人流/分钟单向车流/分钟韦郭路.：自东向西自西向东韦郭路西崔家庄.：自东向西自西向东韦郭路

33、金堆城小区.：自东向西自西向东韦郭路长安广场.：自东向西自西向东青年北街.;自北向南自南向北韦曲西街.：自东向西自西向东长安南街.：自北向南自南向北南长安街.：自北向南自南向北凤柏东路.：自东向西自西向东航天西路.：自东向西自西向东第四节：居住人口调查工程称号位置规模总建面积人口数商业配套业态所家属楼工程北边栋点式高层土地局家属楼工程北边栋板式小高层；栋连体高层东崔家庄韦郭路层楼；多户临街门面西崔家庄韦郭路层楼；多户金堆城小区韦郭路栋多层五龙小区韦郭路长安广场对面多层临街门面摩登小镇韦区西街 小高层；多层临街门面太阳新城太阳新街号小高层； 商业广场信达大厦韦曲西街栋商住楼一二楼为商铺长安区农杂

34、公司家属楼环城西路栋商住楼一二楼为商铺长安技监局家属院丽景天下长安南路灯具厂十字南米路西两栋板式小高层组成临街门面康吧长安区北街十字向北米路西多层临街门面安景苑小区韦曲西街中段康桥枫景路到绿园站向北米小高层，多层吉泰花园韦曲灯具厂十字多层茗景城北长安街号一二楼为商铺喜居园安区酒厂向南米小高层，多层月亮公寓韦曲西街商贸街商住一体长青园乘路.路到西寨站下向南米小高层，多层鸿鼎福门长安区韦曲北街路东商住一体一二楼为商铺升平大厦环城南路与长安大道交汇处高层一二楼为商铺绿园国际花园环城西路与西长安街十字西南角双幢对应式高层，层框剪构造是目前区内最高的住宅工程绿地世纪城新区锦业路高层小高层区内设商业街、新

35、天地式购物中心、大型地下购物广场、小时商业效力。紫薇田园都市原长安科技产业园高层小高层多层商业街、社区便利店，洗衣房手帕张村距工程米约户金堆城铜业公司家属楼工程以东米栋家属楼毛坡村距工程米约户长安国土资源局家属楼工程北方米小高层户派出所住宅小区小肥羊火锅附近约户长安区法院家属楼小肥羊火锅附近栋长乐小区栋户玉秦苑栋楼户新华街附近东府大酒店附近分布较多家属院：林业局家属院、工行家属院、房产局家属院栋楼，向北为韦曲政府的住宅楼栋；凤栖街上农杂公司家属院，该路段沿线根本无营业场所。长安区万人中%为农业人口，从现阶段来看，农业人口的消费力缺乏是必需面对的现实，而剩余的近万城镇居民才是未来所需求吸引的潜力

36、消费群体。第五节：大学城调查称号位置学生数/教师数/其它人员数运营时间/商业配套西北政法学院韦郭路学生：多人；教师：人；其它多人年运营；超市：；书店：-餐厅：，层；邮局：间房；陕西邮电学院韦郭路学生：多人；教师：人；其它多人年运营；超市：；书店：餐厅：，层； 陕西师范大学韦郭路学生：多人；教师：人；其它多人年运营；超市：；书店：-餐厅：，层；邮局：间房； 西北大学郭杜教育科技产业开发区西大路学生：多人；教师：人；其它多人估计新校区总体规划用地亩，目前正在建立西安外语学院郭杜教育科技产业开发区文苑路学生：多人；教师：人；其它多人 新校区占地亩，.开学西安翻译学院间隔 韦郭路在翠华山学生：多人；教

37、师：人；其它多人年运营；超市：；书店：-餐厅：，层；邮局：间房；西京大学长安区西京路在政法大学东南方向学生：多人；教师：人；其它多人年运营；占地亩，建筑面积万平方米，餐厅：；商业街：西安电子科技大学西沣路兴隆段#郭杜十字向南学生：多人；教师：人；其它多人年运营；占地公顷，总建筑面积约.万平方米；图书馆：； 餐厅：，文化文娱设备,西北工业大学长安区东大街办学生：多人；教师：人；其它多人估计新校区规划占地亩，目前正在建立陕西教育学院长安区神禾塬上， 学生：多人；教师：人； 年运营；占地余亩；建筑面积万 西安培华女子学院 长安区长安南路南校区学生：多人；教师：人年运营；占地亩，建筑面积万 餐厅：；图

38、书馆目前大学城运营大学达所，分布范围较分散，多数大学间隔 位置较远。总计人数约万。各个大学内部的配套设备并不完善，仅仅可以根本满足大学生的日常需求。而大量的商业设备依然需求外界资源的整合才干满足大学生们的消费需求。第六节：商业设备分布调查以下为商铺相对集中区域的调查统计列表：称号位置运营范围规模毛坡村商铺邮电学院附近网吧、书城、餐饮、旅社、衣帽鞋袜、小超市王桥村商铺工程西米修车、美容美发平米/间郭杜镇商铺工程西公里挪动、联通、餐饮、日用杂货阿姆瑞特高点东南斜对面家具碧源商厦长安博物馆附近层中医医院眼科视觉配镜中心、财富书城层为阳光快车网络俱乐部，内设台电脑平米红树林网吧工程东侧网吧台电脑长兴路

39、绿园宾馆附近装饰资料、汽修西雀家庄工程东米菜贩、餐馆、小型超市天添福连锁超市等总长约米金堆城小区外围零售、发廊、安踏专卖等门面房家世界金堆城北门对面综合性大型超市平米长乐小区餐厅、美发、日用品、小卖部临街商铺家玉秦苑餐厅、美发、日用品、小卖部临街商铺家美家商业街家世界隔壁内廷式商业街，共层-平米小肥羊工程以东米火锅店平米升平大厦西长安街转盘商住两用麦德龙超市长安南路电视塔西会员制超市占地.万平米三森家具城长安路麦德龙以南运营各类家具 第七节：待建工程调查用地规划答应证年长安区称号工程地点工程工程用地面积亩用地规划答应证发证日期中国兵器工业第二O四研讨所长安区技术改造工程. 号.陕西省建筑工程职

40、业技术学院筹建处长安区新校区. 号.中国航天科技集团公司第五研讨院第五O四研讨所长安区配套工程. 号.西安市长安区恒通汽车配件装潢维修中心长安区韦曲环城西路迁建工程. 号.陕西林洋软木长安区五星乡西沣路西厂房.号.西京职业学院长安区西京路校园扩建.号.西安好快活现代饮品有限责任公司韦区科技产业园罐装消费工程. 号.西安润翔实业韦曲科技产业园消费.号.长安区韦曲街道上塔坡村村民委员会长安区太阳西街综合市场.号.建立工程选址意见书 (年)日期编号建立单位建立工程选址地点-陕西日报社社址搬迁长安区郭杜街道韦郭路南侧、周岔路西侧、东环路东侧-西安市公安局民警训练场 公安民警训练基地扩建长安区滦镇沣峪口

41、体院南侧-城苑公司企业基地 城苑公司企业基地长安区郭杜街道韦郭路与东环路十字东南角、陕西师范大学新校区以西-陕西军野电子实业 高性能抗干扰系列电台长安区韦区科技产业园栋长安街与慧谷一路规划路十字东北角-陕西日报社-印务中心 印务中心长安区郭杜街道办事处南环路北侧、邮电路西侧-中共西安市长安区委党校 新校区长安区韦曲科技产业园韦曲街道大学路与竹园路规划路十字东北角-()西安市长安区第二中学 西区分校长安区韦曲街道广场西路东侧、长乐街规划路西侧、大学路北侧-()西安市长安天然气 长安区天然气城市气化工程长安区通塔坡路北、长安正街西侧-()陕西绿迪投资控股集团 商贸综合楼长安区韦曲街道西韦村村民委员

42、会在韦曲街道西环路西侧-西安市长安区韦曲街道西韦村村民委员会 商贸综合楼韦曲街道西环路西侧-西安亚太科技集团 高能环保电池和电子信息产品消费长安区韦曲科技产业园少陵路西、韦曲东街规划路南侧-()西安城苑房地产实业 经济适用房小区长安区韦区科技产业园北里王村西侧、杜陵东路北侧-西安市土地贮藏中心 土地贮藏北临纬二十六街，西临规划路文景路，东邻地矿家属院，南邻北关村-西安高新区韦曲科技产业园管委会 #开闭所韦曲科技产业园神舟二路与慧谷一路十字东北角-西安高新区韦曲科技产业园管委会 航天广场韦曲科技产业园杜陵东路以南、雁塔南路南端头建立用地规划答应证日期答应证号建立单位建立位置建立工程用地面积-()

43、陕西电子科技专修学院 长安区神禾塬南北大道与东西大道东南角新校区征地.亩含代征路.亩、绿地.亩-()西安市公安局碑林分局 长安区西汤路东北侧杜曲镇新村二组碑林区看守所迁建工程征地.亩含代征路.亩、绿地.亩-()西安财经学院 长安区神禾塬西安财经学院新校区征地.亩含代征路.亩、绿地.亩、立交.亩-西安聚兴工贸 长安区韦曲科技产业园杜陵东路北侧、 夏殿村东侧韦曲农机加油站迁建征地.亩含代征路.亩-长安县秦岭包装厂 长安区郭杜西街紧缩天然气加气站征地.亩含代征路.亩、 绿地.亩-长安区四通电器公司 长安区申店乡徐家寨村西环路东紧缩天然气加气站征地.亩含代征路.亩、 绿地.亩-西安市长安区救助管理站

44、长安区韦曲街办侯家湾村竹园路西侧迁建工程征地.亩含代征路.亩-西安中药集团长安公司 长安区韦曲街道广场西路与规划路十字东北角西安中药集团长安公司综合楼工程征地.亩含代征路.亩-陕西天惠科技开发有限责任公司 长安区韦曲科技产业园少陵路西、韦曲东街 规划路南侧陕西天惠电脑消费工程征地.亩含代征路.亩-澄合矿务局 长安区韦曲科技产业园少陵路与韦曲东街十字西南角陕西富力通能源软件与信息技术工程征地.亩含代征路.亩-西安信达粉碎设备厂 长安区韦曲街道弯曲西街南侧商住楼征地.亩含代征路.亩-西安市长安区高校建立协调效力办公室 长安区申店桥南、南北大道东侧柳青广场征地.亩含代征路.亩-西安城苑房地产实业公司

45、 长安区郭杜街道韦郭路南侧、周岔路西侧、东环路东侧城苑公司企业基地征地.亩含代征路.亩、 绿地.亩-陕西日报社 长安区郭杜街道韦郭路南侧、周岔路西侧、 东环路东侧社址搬迁征地.亩含代征路.亩、 绿地.亩-陕西省电力公司西安高压供电局 长安区韦曲科技产业园少陵路西、神舟三路规划路北千伏长安东输变电工程征地亩含代征路.亩-()西安长久电子工程有限责任公司 长安区韦曲街道大学路与竹园路(规划路)十字东北角新校区工程征地.亩(含代征路.亩、 绿地.亩)-陕西斯达实业 长安区韦曲科技产业园少陵路与工业二路规划路相交处西北角新型粉末及环保设备消费线征地.亩含代征路.亩-陕西华商房地产建立 长安区郭杜街道西

46、万路西侧、大仁西村东侧未来家园征地.亩含代征路.亩、绿地.亩-()西安翔宇房地产开发 长安区韦区街道长安西街南侧(原长安氮肥厂用地)“悦明园小区征地.亩(含代征路.亩、绿地.亩)长安区近期规划中的工程最少达个，其中已确定的个工程总占地约亩，即将开工工程个，总占地约亩。通常情况下，房地产工程开发的周期为-个月，也就是说，在-年，长安区将会有一个较大的改观。第八节：公交车调查区间：家世界-长安科技园:-:一元空调车家世界-团结东路-沣镐东路-锦园小区-桃园路-高新二路-劳动南路-光华路-科技路-科技路小区-徐家庄-西斜七路-沙井村-电子商城-电子二路-市建四公司-木塔寨-西万路口-北沈家桥-康家湾

47、-高家堡-英捷旧车买卖中心-西部大道-博士路-创业大道-信息大道-开展大道-学士路-长安科技园路：西京大学-西门:-:一元西京大学-水磨村-青年南街-西寨-长安汽车站-韦曲南站-区政府-韦曲北站-北里王骨科医院-电子科技学院-三森国际家居-结核病院-国展中心-吴家坟-政法学院-八里村-纬二街-小寨-长安立交-省体育场-草场坡-南稍门-南门-钟楼-西大街-西门路：西京大学-火车站 :-:一元西京大学-水磨村-青年南路-西寨-长安汽车站-韦曲南路-区政府-韦曲北站-北里王骨科医院-电子科技学院-三森国际家居-结核医院-国际展览中心-吴家坟-政法学院-八里村-纬二街-小寨-长安立交-省体育场-草场坡

48、-南稍门-南门-钟楼-北大街-北门-西闸口-火车站路：南门-冲剪机床厂:-:一元南门-小南门-含光门-西南城角-西北大学-边家村-北方乐园-西斜六路-公交五公司-西斜七路-沙井村-电子商城-电子二路-市建四公司-木塔寨-西万路-北沈家桥-康家湾-高家堡-英捷旧车买卖中心-长安科技园-翠宝集团-西安电子科技大学长安学院-郭杜-冲剪机床厂区间：万寿路-长安科技产业园 :-:一元空调车万寿路-韩森寨-经二路-爱民路-咸宁中路-火炬路-金花南路-交大商场-交大电脑城-沙坡村-沙坡-武警医院-铁路中心医院-铁一局医院-赛格电脑城-文艺路-长安路-省政务大厅-含光路-唐城宾馆-桔祥村-桔祥诚信商业街-太白

49、小区-西斜七路-沙井村-电子商城-电子二路-市建四公司-木塔寨-西万路口-北沈家桥-康家湾-高家堡-英捷旧车买卖中心-西部大道-博士路-创业大道-信息大道-开展大道-学士路-长安科技园 路：金花北路-秦岭野生动物园 金花北路-互助路立交-长兴路-金花南路-信号厂-新安医院-沙坡-武警医院-铁路中心医院-铁一局医院-赛格电脑城-大雁塔-雁塔西路东口(去)-雁引路(回)-雁南路-庙坡头村-射击场-瓦胡同村-国际展览中心-结核病院-三森国际家居-电子科技大学-北里王骨科医院-长安花园-区政府-西北饭店-绿园度假村-太阳新城-金堆城小区-政法学院南区-航天五零四所-邮电学院南校区-茅坡村-温国堡-任家

50、寨-香积寺村-下北良村-上北良村-黄良镇-官路村-张村-北斗角村-二零五所-西王村-内苑村-秦岭野生动物园路：南门-张社村:-:一元南门-围墙巷-南稍门-草场坡-省体育场-政务大厅-子午路-医学院-西八里-城南客运站-杨家村-明德门-八院-结核病院-三森国际家居-金昆家具厂-电子科技学院-西安地堪院-枫栖西路-韦曲西街-新华街(恒顺花园康桥枫景)-绿园度假村-太阳新城-金堆城小区-航天五零四所(政法学院西门)-邮电学院南校区-陕师大长安校区-樱花广场-西北大学南校区-小居安村-康杜村-张杜村路：劳动路-温国堡:-:劳动路-公交分局-西稍门-草阳村-劳南市场-电子市场-劳动南路-白庙村-电子科技

51、大学-西斜六路-公交五公司-西斜七路-沙井村-电子商城-电子二路-市建四公司-木塔寨-西万路口-北沈家桥-康家湾-高家堡-英捷旧车买卖中心-郭杜-岔道口村-西部大学城-邮电学院南校区-茅坡村-温国堡 路：:-南门晚上点发车常宁宫晚上点同时发车一元南门-围墙巷-南稍门-草场坡-省体育场-长安立交-小寨-纬二街-八里村-政法学院-吴家坟-国展中心-结核医院-三森国际家居-金昆家具-电子科技学院-北里王骨科医院-长安花园-区政府-韦曲南站-长安汽车站-西寨-徐家寨-何家营-培华学院-鱼包头-常宁宫区间：:-:一元南门-长安汽车站 南门-围墙巷-南稍门-草场坡-体育场-长安立交-小寨-纬二街-八里村-

52、政法学院-吴家坟-国展中心-结核医院-三森国际家居-金昆家具-电子科技学院-北里王骨科医院-长安花园-区政府-韦曲南站-长安汽车站路：火车站-零六七基地。:-: 全程两元，起步一元，进位五角火车站-五路口-民乐园-大差市-和平门-李家村-鲁家村-赛格电脑城-大雁塔-雁塔西路东口(去)-大雁塔南广场(去)-雁引路(去)-庙坡头村-省射击场-水厂路-金浮沱-北里王东村-杜陵东路-航天东路-航天南路-宇航基地-零六七基地 路：张家堡-西部大学城:-:全程两元，起步一元，进位五角张家堡-张家堡广场-未央工业品零售市场-尤家庄-经济技术开发区-公交六公司-方新村-龙首村-北稍门-北关-北门-北大街-钟楼

53、-南门-南稍门-省体育馆-长安立交-小寨-纬二街-八里村-政法学院-吴家坟-结核医院-三森国际家居-金昆家具厂-电子科技学院-北里王骨科医院-长安花园-区政府-西北饭店-绿园度假村-太阳新城-金堆城小区-政法学院南区-航天五零四所-邮电学院南校区-西部大学城区间：火车站-紫薇田园都市 :-:一元火车站-西闸口-北门-北大街-钟楼-南门-振兴路-小南门-含光门-张家村-黄雁村-何家村-人才市场-西安电子科技大学北门-白庙村-劳动南路-光华路-科技路-亚美大厦-科技一路-枫叶苑-高新二中-西安软件园-科技二路-科技四路-双水磨-茶张村-铺尚村-郁家庄-绿地世纪城-付村-博士路北口-博士路-西部大道

54、-怡园路-紫薇田园都市 长安科技产业园-秦阿房宫长安科技产业园-学士路-西古公司-产业园管理办-博士路-车管所-外国语培训学校-西万路口-木塔寨-沙井村-白沙路-唐南中学-高新五路-南窑头-高新医院-陈家庄-西辛庄-双旗寨-和平村-秦阿房宫区间 城西客运站-长安科技产业园城西客运站-三桥-西部国际车城-高村-和平村-东西晁-外事学院-双水磨-陕西宾馆-西万路口-车管所-长安科技产业园第四部分：目的客户调查第一节：目的客户构成目前本区域的商业气氛还未构成气候，因此暂时不可与钟楼、骡马市等黄金地段相比较。后者所具备的商机人所共知，就地段而言，大量运营者都会将其作为首选之地。本区域的商业气氛正在逐渐

55、构成当中，运营者普通只会选择已构成口碑的、风险性极低的市场，不会对一片正在开发中的市场加以青睐。就商业工程的运作要求而言，虽然是以隐性目的客户群作为工程的主要客户群，但此部分客户群更加关怀显性客户群的喜好，他们通常会站在显性客户群的角度来审视工程。之所以要将客户锁定，就是要在工程定位、推行、宣传阶段有的放矢，只需工程定位是可以得到显性客户群的认可，才干争取到隐性客户群的投资。工程在开业前主要是接触隐性客户群，而开业后才接触到显性客户群，因此，他们的特性需求分别明确。隐性客户自营客户投资客户隐性客户构成如以下图隐性客户产权收益租金收益工程实现收益途径终端消费者显性客户承租客户显性客户 存在产权以

56、外关系的客户PAGE PAGE 66.投资客户群：拥有闲散资金又暂时无其他资金方案的投资客户包括曾经得益于商铺投资的客户 关注的商业因子：商业因子考评根据收益及保证运营商户情况、租金报答率及相关政策区域商业气氛人流、车流、居住密度、商业网点分布等业态定位业态能否具备差别化的特点，能否具备较强的市场竞争力区域内的开展潜力政府支持程度、区域规划开展方向、其他行业关注程度等产品本身素质规模、立面、规划、效力、政策支持等价钱租赁价钱、优惠政策、付款方式、物业收费开发商企业实力公众笼统、办公环境、员工综合素质、知名度投资心态：希望投资理财，创业拓市于“零间隔 沟通、零风险运转形状；希望投资工程未来运营情

57、况良好，以保证本人的阶段收益可以按期实现；希望交纳投资款后手中仍有宽裕的机动资金；希望所投资金可以升值或高额利润报答；希望可以加强投资的平安性和稳妥性可经过担保、公证等方式实现。希望资金变现的灵敏性更强。即，随时退本.运营客户群：产品的经销商，以运营为盈利手段的人群关注的商业因子：商业因子考评根据区域商业气氛人流、车流、居住密度、竞争情况等区域内的开展潜力政府支持程度、区域规划开展方向、其他行业关注程度等产品本身素质规模、立面、规划、效力、政策支持等价钱租赁价钱、优惠政策、付款方式、物业收费商管公司公司知名度、支持政策、管理方式开发商企业实力公众笼统、办公环境、员工综合素质、知名度置业心态：希

58、望投资理财，创业拓市于“零间隔 沟通、零风险运转形状；希望创业环境优越、无平安隐患，物业管理效力一流；希望初次或按揭或一次性付款后手中仍有宽裕的机动资金；希望所投资金可以升值或高额利润报答；心思需求高于物质需求。显性客户群特点及消费习惯：注重产品的多样性、可选性；注重交通的便利程度；注重价钱；注重配套设备能否到位；注重售后效力；注重卖场气氛与购物环境；注重产品的温馨性；其他要素。分析以为，具备以上投资心思和投资喜好的客户其选择通常偏向于报答高、风险小、门槛低的产品，即使运营客户，也会适当的思索这些要素。隐性客户遭到显性客户的影响最大，而显性客户中的承租客户可以经过种种手段将其发掘出来，并成为打

59、动隐性客户最有力的武器。这就需求他们在制定营销思绪和营销战略时予以充分思索，大局掌控、细节关注，设计出真正符合市场需求的产品。第二节：目的客户喜好调查本区域处于大西安市南面，其常住人口数量也随着该区住宅新区的不断落成完工和投入运用而迅速添加。目前曾经构成了多个人口聚居区。除此之外，长安区的人口年龄构成、职业构成及个人月收入、家庭月收入均维持在一个对于商业开展而言较为有利的程度如图。图 年龄分布图 图 职业分布图 图 个人月均收入程度分布图图 家庭月均收入程度分布图投资者选择商铺投资最重要的要素 投资者对商业地产的偏好所以，这一地域曾经根本上聚集了相当数量的学生及工薪阶层。这就为本区域的商业市场

60、提供了足够的消费人口及后备消费力量。 消费人群确定及场所的选择调查数据显示，发现消费群体中约有的人群经常出门购物，其他的人群那么很少。而在经常购物的人群中，约占.的人群会前往专门的商业场所购物，另外.的人群那么选择集贸市场等地点。消费群体确定选择场所据调查结果显示，多数%被访者经常有各种方式购物活动，其中前往上规模商业场所购物的人数比例约为.%。此数听阐明了现有和潜在的消费群体非常庞大消费人群购物喜好消费者和谁去购物场所前往综合性规模型购物场所的次数从以上两个图表可以发现，大部分参与购物的消费者主要是和朋友、同事、同窗一块去，此外，约占.%的人群是个人单独购物，和家人一同去的情况比较少。此外，