武当山2012年6月30日14.03工作报告

1、武当山旅游经济特区 2012 年土地级别与准地价更新工作 报告武当山旅游经济特区永业行评估二一四年三月资源局目录一、更新背景1二、工作目的2三、更新范围2四、更新工作程序3（一）更新工作组织. 3（二）更新工作程序4五、更新资料收集7（一）背景资料. 7. 7（二）土地级别更新资料（三）样点资料收集8六、更新工作过程9七、基准地价更新成果9（一）基准地价内涵9（二）基准地价更新初步成果10（三）土地级别与基准地价更新成果图10八、基准地价的比较分析10（一）与城市工业用地出让格对比分析10（二）基准地价级差收益分析10（三）基准地价更新初步成果比较分析11九、基准地价结果确定12十、工作体会与

2、建议13（一）工作体会13（二）工作建议13根据中土资源厅民省土地管理法、中民房地产管理法以及省国资源厅关于开展第三轮基准地价更新工作（鄂土资办文2011139 号）和武当山特区管委会关于成立特区基准地价更新工作小组的通知（武区办文20129）等要求，武当山旅游经济特区资源局联同永业行评估对武当山旅游经济特区土地级别与基准地价进行了更新，初步成果现已完成，有关更新情况如下：一、更新背景武当山旅游经济特区上一轮土地级别与基准地价更新完成于 2008 年。自 2008 年以来，武当山旅游经济特区经济快速发展，城市面貌日新月异，社会经济状况和房地产市场发生了较大变化，原基准地价与现实土地市场价格产生

3、了偏差。现有的土地级别与基准地价体系已不能适应目前经济发展的要求，武当山旅游经济特区土地级别与基准地价需要进行全面更新，主要表现在以下几方面：（一）相关国家的规定要求1关于加强国有土地资产管理（国发200115 号）规定：市、县人民定期确定、当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。凡尚未确定基准地价的市、县，要按照规定和的标准，尽快评估确定。已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场价格变化情况，及时更新。2.中民土地管理法第二十八条规定：县级以上人民土地行政主管部标准，评定土地等门会同同级有关部门根据土地级。成果、规划土地用途和国家制定的3.中民城市房地产管理法第三十三条规定：基准地价、标

4、定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并。具体办法由规定。4.省资源厅省资源厅关于开展第三轮基准地价更新工作（鄂土资办文2011139 号）规定：根据资源部关于定期开展基准地价更新的规定和要求，针对我省近年来土地市场快速发展和土地价格变化实际情况，开展第三轮城镇基准地价更新工作，充分发挥基准地价的杠杆作用，增强宏观调控能力，促进土地市场平稳、健康发展非常必要。为此，省厅决定在 2012 年对全省范围内城镇基准地价实施更新。上一轮土地级别与基准地价更新完成于 2008 年，两者相差 4 年左右。根据以上法律法规的要求，武当山旅游经济特区土地级别与基准地价急待更新。(二)新的规划体系的发展要求武当

5、山旅游经济特区“十二五”时期制定的建设目标，调整了城市规划体系。武当山旅游经济特区积极抢抓国家南水北调中线工程、鄂西生态文化旅游圈和十堰、市打造“一城两带”机遇，以“武当大兴六百年”纪念活动为契机，以武当山为引擎，以太极态文化旅游区建设为重点，继续深入推进 “四区”建设，这改变了城市布局，也改变了原有土地级别的分布，要求基准地价成果及时更新。(三) 城市基础建设与进程快速发展的要求武当山旅游经济特区交通基础设施建设步伐加快，开通了十堰至武当山高速旅游客运专线、武当山至西安旅游高速客运专线、武当山至六里坪火车站旅游客运专线和十堰至动车组；完成了五龙公路一期改造、太和大道至工业园城市道路改造、车站

6、路改造、武当银街及玄岳门旅游码头建设，完成了逍遥谷、乌鸦岭金顶游步道、泰常观祠环线游步道建设。近年来高速发展的城市基础设施建设，极大地改善了城市基础设施条件，改变了武当山旅游经济特区土地条件，打破了原有土地级别界限，改变了城市布局。同时，随着城市范围的扩张，城乡统筹发展和建设模式要求实现武当山旅游经济特区区域内基准地价的平衡和协调。（四）地价发生了变化近几年武当山旅游市场的火爆，推动了武当山经济特区房地产市场的升温，同时随着招商引资力度的不断增大，土地市场需求旺盛，武当山旅游经济特区商业、住宅和其他产业用地价格开始出现不同程度的变化。商品住宅价格由 2008 年初的最高 1200/平方米猛增至

7、 2011 年的 2800 元/平方米。商业铺面售价、大幅提于武当山山门口的三丰广场商铺更创下了售价 3.15 万元/平方米的。招标拍卖挂牌的商业、住宅价格不断上涨，带动了邻近区域土地价格的变化，整个城区的地价有了大幅度的提高。（五）社会经济发展对基准地价体系提出了更高要求主要体现在三个方面：一是土地收购储备需要客观的基准地价体系；二是土地交易需要与市场相适应的地价标准；三是核定划拨土地使用权权益、合理界定土地需要地价体系。因此，武当山旅游经济特区土地定级与基准地价更新工作势在必行。二、工作目的为确保基准地价成果符合地产市场运行的实际，强化对城市土地市场的管理和土地资源的有效配置，进一步规范土

8、地交易行为，根据资源部关于加强房地产用地供应和资源厅关于开展第三轮基准地价更有关问题(发201034 号)、省新工作(鄂土资发2011139要求，以科学发展观为指导，以城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程为依据，以实现基准地价信息化管理为抓手，发挥职能管理部门和专业队伍两个积极性，高标准、高质量、高效率完成基准地价更新工作。三、更新范围本次武当山旅游经济特区土地级别与基准地价更新范围的确定是以武当山旅游经济特区规划建设局提供的武当山旅游经济特区总体规划(2006-2020 年)、太极态旅游区总体规划图为依据，根据建设现状、结合发展规划趋势，参考相关的意见，在上一轮基准地价范围基础上来确定的。

9、更新区域东至沟，南至武当山边界，西至武当山工业园，北至太极湖，具体范围包括了武当山镇老城区、太极湖新区、武当山工业园区、太极湖旅游区、琼台、青灰铺、五龙宫、金花湖、遇真湖等区域。本轮更新区域总面积为 58.72 平方公里。具体范围如图 1 所示：图 1武当山旅游经济特区基准地价更新范围图武当山旅游经济特区上一轮基准地价更新成果是 2008 年完成的，与 2008 年土地级别与基准地价更新区域相比较，本次更新区域的变化较大，主要增加了太极湖新区、太极湖旅游区。增加土地面积 31.60 平方公里。四、更新工作程序（一）更新工作组织土地级别与基准地价更新是一个系统性的工作，涉及的部门多、工作量繁重、

10、工作程序复杂。要做好这项工作不仅需要了解武当山旅游经济特区的实际情况，具备丰富的专业知识，同时也需要有严密的组织机构和强有力的，在此基础上制定出严密的工作计划并按步骤实施才可能高效率、高质量完成更新工作。为了保障武当山旅游经济特区土地级别与基准地价更新工作顺利进行，武当山旅游经济特区管理正式成立武当山旅游经济特区土地级别与基准地价更新小组区工委委员、管委会副 导小组下设基准地价更新限公司组织精干技术游经济特区相关作组织关系图如下：任组长，相关部门的主要担任小组成员，领，设在资源局。项目组由永业行评估有组成。项目组下设技术组、组和后勤组。同时聘请了武当山旅组成组。武当山旅游经济特区土地级别与基准

11、地价更新工图 2工作组织关系图1.（1）（2）小组的职责 整项工作；工作方案和技术方案；（3）组织各个部门配合和项目组工作；（4）解决有关评估工作的政策和经费等问题；（5）2、审定基准地价。的职责（1）负责协调各的工作；（2）负责督促有关部门及时无偿地提供有关资料；（3）负责组织选择定级估价并确定其权重；（4）邀请高校科研机构和3项目组的职责有关部门的和进行技术。研究制定整个基准地价评估工作的技术路线及方法；编制基准地价评估工作的工作方案、技术方案并组织实施；解决基准地价评估工作的技术问题并进行科技攻关；探索研究基准地价评估工作中的先进技术并推广应用；（5）负责组织、收料；（6）负责提供后勤保

12、障工作。（二）更新工作程序项目组技术在对整个武当山旅游经济特区的土地市场进行了市场和分析的基础上，根据武当山旅游经济特区的具体情况制定出了一套土地级别与基准地价更新工作方案，如下图 3 所示，全部工作大体上可划分为前期准备、资料收集、数据分析处理、成项目组 果完善与编制、成果预检、成果验收与等 6 个阶段。1前期准备阶段前期准备工作在 2012 年 5 月前完成。前期准备工作主要任务是成立小组，组建工作、工作经费、技术培训、召开有关会议、组织宣传发动、印刷有关资料、购置有关设备、拟定技术路线等前期准备工作。2资料收集阶段资料收集工作时间为 2012 年 6-7 月。主要工作内容有：基础资料的收

13、集，包括社会各行业总体经济状况、评估范围、基准地价更新的地价定义以及相关文件等；土地定级因子资料的收集，一是到相关行政部门进行收集，二是根据城镇土地分等定级规程实地，于 2012 年 7 月底前完成；估价样点资料的收集，可以分两个部分，一是到国土局、土地交易中心和房地产管理局等部门进行资料，如土地出让、土地转让、征地、房屋交易资料等，二是实地收集，如商铺、柜台出租、二手房等资料。3数据分析处理阶段2012 年 8-9 月是数据分析处理阶段。 数据分析处理工作由项目技术组及相关与武当山旅游经济特区资源局土地利用科配合完成。数据分析处理主要包括以下几个方面内容：定级资料的整理及分析，包括相关定级因

14、子的指标值、功能分、影响范围的确定；估价资料的分析整理，包括各类型样点的图形输入、地价计算、地价修正等，建立相关数据库；将评估基本资料和定级、估价资料输入到省厅开发的土地定级及基准地价更新，得出级别范围并初步形成基准地价；建立基准地价修正体系；形成初步技术成果并进行实地校验。4成果完善与的编制阶段2012 年 10 月-11 月是成果完善与的编制阶段。会议，就定级估价的初步成果进行由基准地价更新小组组织召开，征求有关各方面意见，结合实际情况对成果进行适当调整完善。在成果调整的基础上编制工作、技术、专题，本阶段实施时间为 2012 年 10 月-11 月。在此基础上项目组还要进行土地定级及基准地

15、价成果图等专题图编制、表格等附件的整理，并将整理了的各类成果进行数字化存档，以备检查验收。5成果预检阶段十堰市资源局组织对基准地价更新工作成果进行预检。6成果验收与阶段十堰市复后申请资源局和十堰市物价局向省资源厅和省物价局申请验收，待部门联合批实施。各阶段具体工作见下图：制定定级估价方案资料收集估价资料定级资料出让转让资料房屋租赁资料征地资料其他资料成果完善与编制成果编制各种类型的级别及基准地价图成果预检、验收与图 3武当山旅游经济特区土地级别与基准地价更新工作流程图附件及其他资料图件基准地价、技术意见征询土地级别、基准地价、修正体系初步成果成果检验修正体系初步确定基准地价初步确定收益还原法剩

16、余法成本法地价修正各类样点资料基准地价更新过程土地级别初步确定多综合评定法、总分频率法单元总分值计算因子作用分计算因子及其权重确定网格单元划分级别更新过程资料、图件归纳整理形成资料、图件及模型数据库数据分析处理城市规划资料及图件定级资料及图件工作地图评估范围地价内涵基础资料总思路技术路线工作程序预期成果任务目的工作范围组织经费时间安排技术方案工作方案前期准备土地分析接受基准地价更新委托召开小组会议武当山特区批准开展基准地价更新工作五、更新资料收集（一）背景资料表 1背景资料收集一览表（二）土地级别更新资料在土地级别更新因子确定的基础上，根据城镇土地分等定级规程及武当山旅游经济特区土地级别更新工

17、作要求，专项工作小组通过部门资料搜集、实地、规划咨询等多种方式，开展土地级别更新资料工作。先后拜访了资源局、规划建设局、房管局、物价局、发展与经济局、交通局、环保局、供电公司、自来水厂等部门，收集到了武当山旅游经济特区总体规划（2006-2020 年）和文本及规划图、太极态旅游区总体规划图，以及与级别更新相关的、学校、医院、道路状况、电讯、车站、公园等资料，汇总情况见下表 2。序号资料名称备注1土地利用总体规划图、全区宗地图2上轮基准地价评估成果、以及评估基础资料3近三年来地价重点变化区域划分情况4近 5 年的土地出让台账、转让、出租情况5土地利用总体规划图、城区土地利用现状图6工作底图（土地

18、利用现状图(CAD)、现状路网图(CAD)、山体、水域现状范围界限图(CAD)、行政区划界限图(CAD)、地形图城建、规划7城市总体规划、城市控制性详细规划、教育、医疗等相关专项规划（文本及 CAD 图件）城建、规划8及储蓄所的分布，等级、占地面积，建筑面积，职工人数、年存贷额、年利润值各9十二五规划发改委10商服中心、集贸市场名称、位置、规模、面积、年营业额、年利润值、职工人数、商务局11商业网点的性质类型、分布及规划状况商务局12统计年鉴（2006-2011 年）13房屋实例、房屋重置价格标准、房地产开发总量、年销售量及房地产有关税费项目及标准、近几期房地产工程造价信息房管局表 2级别更新

19、因子资料一览表（三）样点资料收集本次基准地价更新工作共收集估价样点 655 个，其业用地样点 316 个、住宅用地样点 296 个、工业用地样点 43 个。表 3 样点资料分类统计表用地类型样点类型总样点数（个）商业用地土地使用权出让41房屋30房屋出租226商品房出售19小计316住宅用地土地使用权出让16土地使用权转让0房屋44房屋出租224商品房出售12小计296工业用地土地使用权出让0因 子资 料 说 明商服中心划分 1 个区级、3 个小区级商服网点密度根据临街商铺分布密度程度和路网密集成度划分区片和等级道路通达度根据道路类型分为主干道、次干道、支路便捷度收集到了 1 条线路客运站客运

20、站有 1 个高速公路出口高速公路出口有 1 个供水根据自来水公司提供的供水的分布状况，征询意见，划分级别供电根据电力公司提供的电力线路的分布状况，征询意见，划分级别电讯根据各通讯公司各区域通讯状况，征询意见，划分级别中学共有 2 所中学，包中、初中在内小学共有 5 所小学,2 个教学点农贸市场比较大的农贸市场共有 1 个，由项目组实际而来医院共有 2 家成规模、有的医院网点共有 9 个及其、分理处、储蓄所等文体所包括博物馆、广场、绿化休憩场所在内共有 2 处噪声污染状况主要是公路交通噪声，根据不同道路等级以及道路密集程度设置噪声污染等级地质状况主要通过地质的好坏来划分区片和等级地形状况根据地形

21、图上的等高线和高程标注来确定客流密度根据一定面积区域的客流密度指标来划分区片和等级 居住密度 根据一定面积区域的常住和暂住指标来划分区片和等级产业集聚影响度产业集聚影响度主要根据不同类产业的面积企业数量（个/km2）来反映道路规划根据规划局提供的太极态文化旅游区总体规划来确定六、更新工作过程本次武当山旅游经济特区土地级别与基准地价更新工作于 2012 年 5 月正式启动，在基准地价更新小组及的部署下，由永业行评估组织成立了更新工作项目组，项目组下设技术组、组和后勤组。同时聘请了武当山旅游经济特区相关职能部门组成组。资料收集工作时间为 2012 年 6 月7 月。主要工作内容有：基础资料的收集，

22、包括社会各行业总体经济状况、评估范围、基准地价更新的地价定义以及相关文件等；土地定级因子资料的收集，一是到相关行政部门进行收集，二是根据城镇土地分等定级规程实地，于 2012 年 7 月底前完成；估价样点资料的收集，可以分两个部分，一是到、土地交易中心和房地产管理局等部门进行资料，如土地出让、土地转让、征地、房屋交易资料等，二是实地收集，如商铺、柜台出租、二手房等资料。2012 年 8 月-11 月技术组开始对资料进行整理和分析，整个工作分三个小组同时进行，包括以多评价法为技术途径，利用进行土地级别调整；利用收益法、剩余法、成本法进行样点地价评估；编写土地级别与基准地价更新技术。2012 年

23、11 月底完成土地级别与基准地价更新初步成果。期间对于级别调整、地价水平等相关问题,特区资源局和永业行技术之间进行了多次研讨。七、基准地价更新成果（一）基准地价内涵基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的土地面积的区域平均价格。按照省资源厅省资源厅关于开展第三轮基准地价更新工作（鄂土资办文2011139 号）规定，本次基准地价基准日为 2012 年 6 月 30 日，地价内涵见下表。表 4 武当山旅游经济特区基准地价内涵表注：“五通一平”指红

24、线外通路、供电、通讯、通上水、通下水及红线内场地平整；“三通一平”指内容用途估价基准日平均容积率开发程度年限使用权类型商业2012 年 6 月 30 日1.5“五通”一平40国有出让土地使用权住宅2012 年 6 月 30 日1.2“五通”一平70国有出让土地使用权工业2012 年 6 月 30 日0.8“三通”一平50国有出让土地使用权土地使用权转让0房屋0厂房出租43征地拆迁0小计43总计655红线外通路、供电、通上水及红线内场地平整。（二）基准地价更新初步成果根据收集的样点资料，进行样点价格计算，得出了武当山旅游经济特区基准地价初步成果如下表所示。表 5武当山旅游经济特区基准地价结果：元

25、/平方米武当山景区根据影响地价的因子条件，参照武当山旅游经济特区同类区域，确定武当山景区基准地价初步结果如下：表 6武当山景区基准地价初步结果：元/平方米（三）土地级别与基准地价更新成果图详见技术中武当山旅游经济特区各类用地级别与基准地价图。八、基准地价的比较分析（一）与城市工业用地出让格对比分析格为 243 元/m2，根据国家工业用地出让最本次基准地价更新确定的工业用地的低价格控制标准，可以知道武当山旅游经济特区属于 11 等，最低出让价格为 144 元/m2，本次更新确定的价格高于出让，所以工业价格水平是合理的。（元/m2）表 7 国家工业用地出让标准（二）基准地价级差收益分析各级基准地价

26、的价格水映了土地级别与地价相关关系，应该客观反映城市中心到城市边缘的地价等级落差。武当山旅游经济特区基准地价级差明显，各类用地地价级别关系曲线如下图所示：土地等别一等二等三等四等五等六等七等八等标准840720600480384336288252土地等别九等十等十一等十二等十三等十四等十五等标准2048460景区琼台五龙宫商业用地832791703住宅用地583552497工业用地276265254土地级别商业用地1237908617住宅用地790626454工业用地458336243表 8武当山旅游经济特区基准地价更新初步成果纵向分析表：元/m2本轮基准地价与 2007 年相比，商业用地平均

27、涨幅 43.04%，住宅用地平均涨幅 34.37%，工业用地平均涨幅 24.26%。武当山5A 级旅游区、国家级风景名胜区、中国重点活动开放场所和中国武林，近几年来，随着太极湖旅游区的开发建设、武当山机场正式获批并开工建设，武当山旅游经济特区的基础设施条件得到了很大的改善，旅游经济得到极大的发展，接待旅游人数由 2007 年的 102 万人次增加到 2011 年的 300 万人次，增长了194.12%；旅游经济总收入由 2007 年的 2.98 亿元增加到 2011 年的 15 亿元，增长了 403.36%；财政综合收入由 2007 年的 1.2 亿元增长到 2011 年的 3.7 亿元，增长

28、了 208.33%；旅游经济的发展导致用地增加，土地价值增长，故基准地价更新成果是客观的，符合当地实际情况。九、基准地价结果确定由上面的比较分析可以看出，本次武当山旅游经济特区基准地价更新各类用地基准地价水平是客观合理的，因此，可以确定本次武当山旅游经济特区基准地价更新结果如下表所示：元/m2表 9 武当山旅游经济特区各类用地基准地价结果表级别琼台五龙宫商业用地1237908617832791703住宅用地790626454583552497工业用地458336243276265254级别琼台五龙宫商业用地本次基准地价1237908617832791703原有基准地价（地价内涵）8786564

29、56595554436变化幅度40.91%38.42%35.25%39.75%42.66%61.23%住宅用地本次基准地价790626454583552497原有基准地价（地价内涵）704514347408369334变化幅度12.29%21.79%30.85%42.99%49.68%48.61%工业用地本次基准地价458336243276265254原有基准地价（地价内涵）355263198232223198变化幅度29.01%27.76%22.73%18.97%18.83%28.28%十、工作体会与建议（一）工作体会1、重视是做好本次城镇基准地价更新的关键本次土地级别与基准地价更新工作一开始，特区制定了基准地价更新工作的实施方案，对基准地价更新调整的经费、协作工作作了全面部署，明确工作职责与工作目标。在工作实施过程中，及时了解工作进程，解决工作中的实际问题。当工作形成初步成果后，小组组织召开了多次会，认真征询、的意见。2、工作扎实，措施得力是做好本次城镇基准地价更新的基础城镇土地级别与基准地价更新工作是一项复杂的系统工程，每个工作环节均与成果的质量紧密相联。为此，参与此项工作的，必须态度积极、工作扎实、科学求实、严格要求。在实际工作中，如资料的