慈溪市恒元置业观城商业项目市场调研及方案建议-34-安佳

1、恒元置业观城商业工程初步市场调研及方案建议研讨思绪现状清点提出问题专业市场开展规律胜利案例自创开发方案建议第一部分 研讨根底第二部分 研讨视角第三部分 案例研讨第四部分 方案建议汇报议程第一部分 研讨根底第二部分 研讨视角第三部分 案例研讨第四部分 方案建议现状清点提出问题汇报议程本地块位于慈溪市观海卫镇G329国道南侧。毗邻观城商业中心。15公里工程四至及交通条件工程规划目的：容积率 ：1.6-2.0占地面积：36097平方米建筑密度：35%-50%绿地率:20%用地性质：商业用地地块用途：家装专业市场工程四至：东：毗邻宁波圣亚电器；西：慈溪福山纸业橡胶；南：牌楼江；北：G329国道。交通条

2、件：交通便利，毗邻G329国道宁波至慈溪段及观海卫路镇区主干道。G329国道G329国道雕像地块东侧地块东南侧地块西侧地块南侧地块西南角地块规划目的、四至及交通条件地块解析地块描画：工程地块外形相对规整，地势平坦；地块内现状较为干净，拆迁终了，地面已平整； 地块北面临街面约140米。地块分析：工程地块在紧邻329国道及观海卫路，交通极为便利，对专业市场的重要性不言而喻；地块毗邻观城“慈东第一街 ，商贸昌盛。地块周边的观海卫路构成了观城建材商圈。约140米G329国道观海卫路基于现状提出问题专业市场区域的外部环境如何，工程能不能做？Q1工程假设能做，有哪几种能够的组合方案，采用哪种开发方案更符合

3、本身利益？Q2第一部分 研讨根底第二部分 研讨视角第三部分 案例研讨第四部分 方案建议专业市场开展规律市场总结竞争格局研判竞争优优势分析汇报议程专业市场的分类 建材市场属于接近消费地型的专业市场，市场的规模和辐射面主要与市场需求的程度有关，市场潜在需求较大，竞争压力较小时，专业市场那么可以得到长足的开展。典型产品：农副产品、粮食市场产生缘由：产品受运输情况、仓储保管、目的市场的消费程度、消费习惯、自然条件影响较大典型产品：水果、建材产生缘由：产品受自然条件等限制，消费集中在某一特定区域，而产品那么行销全国各地，在一些地方构成不同规模的专业市场典型产品：低压电器、轻纺产生缘由：受当地产业构造、产

4、业规模、技术力量、产品特性、传统观念等要素影响，在消费地构成富有特征的专业市场 典型产品：便于运输的小商品产生缘由：所在地交通便利，政府提供优惠政策供应和需求都在本地由外地消费在本地消费本地消费满足外地消费产地型外地消费外地消费集散地按产品供应和需求的流向，将专业市场分为四种类型慈溪主城区建材专业市场分布舜都装饰市场新时代装饰城四海装饰市场宗汉装饰家居中心慈溪综合建材市场分布较广，南到北都分布有不同规模、运营范围的各类建材市场；主城区营业中的建材市场根本饱和，根本满足市场需求。代表市场：四海及新时代装饰城。新建的舜都装饰市场目前处于招商阶段。规划中将在宗汉新建占地10万平米的建材城。建材类专业

5、市场调查慈溪四海装饰市场-营业面积小，市场档次较低。 沿慈甬路向北延伸构成了以四海装饰市场为中心的四海慈甬路建材商圈。工程概略：市场占地面积12000平方米。其中建筑面积7500平方米，拥有摊位120个。业态：卫陶区、五金区、板材区、墙纸油、漆区、线条区、管道区、窗帘区、家政设计装饰中心等。典型商家：主要运营和成卫浴、箭牌卫浴、亚细亚瓷砖、斯米壳概念砖、摩登五金、梦星木门、今日橱柜、安信地板等国内外知名品牌，种类齐全。租金程度：35-50元/平方米、月四海市场主要运营木地板及卫浴，陶瓷、油漆等其他业态较少。市场营业面积相对较小。市场形状处于第二代商业，大棚内街店面方式为主。市场环境较差。建材类

6、专业市场调查四海装饰市场沿街商铺主营油漆壁纸橱柜等慈溪新时代家居建材装饰市场木业、陶瓷、门窗、板材、橱柜、卫浴五金等北区陶瓷 卫浴、地板家居南区南二环中路工程概略：慈溪新时代装饰城是目前慈溪最大的建材市场，占地及营业面积约是四海的2倍。业态：卫陶区、板材区、墙纸油、五金卫浴、家具等。建筑方式：南区由展厅及大棚街铺组成。北区主要是大棚沿街商铺为主。租金程度：北区：50元/平方米、月南区：展厅 1层 35-40元/平方米、月；展厅2楼1825元/平方米、月。3层约1218元/平方米、月。建材类专业市场调查舜都装饰建材城浒山营业面积最大的建材市场建材类专业市场调查12346597工程位置：孙塘北路与

7、北三环交界处工程概略：总营业面积12万8千平方米，仓储面积20万平方米。业态规划：一楼：卫陶区，五金区，二楼：板材、地板、扶手区，橱柜木门区，三楼灯具区，油漆、墙纸、窗帘等。租金程度：平均租金2028元/平方米、月仓储租金10元/平方米、月评价：各栋专业市场业态一样，各栋每层都有连廊衔接贯穿，使得单侧各栋建筑连为一体。招商超越50%。估计5月开业。宗汉建材城规划中未来市区营业面积最大的建材市场建材类专业市场调查杭州湾装饰资料市场缺乏人气，处于半倒闭形状周巷建材类专业市场调查市场位于杭州湾跨海大桥南侧，座落在全国百强镇之一的周巷镇，南邻余姚市工业区，北靠329国道。 运营业态：地板、地砖、墙砖、

8、厨具、洁具、灯具、门业、家私、装饰五金、铝塑板、不锈钢制品资料等等。租金程度：商铺每平米2018元/平方米、月，仓储每平米9元。杭州湾装饰资料市场警示：该市场目前人气较弱，后期开展并不乐观，主要缘由在于1、周巷新房供应量较少，无法产生大量的建材需求；2、该建材市场定位不明晰，辐射范围较小。观城工程在选择开发方案时需引起留意。观海卫路两边集聚了各类商店近200余家，其中大型专业店20多家，专卖店近50家，有“慈东第一街的佳誉。商业气氛浓重，人流量大。铺面空置率较低。沿街主要业态：建材、五金、休闲文娱、餐饮、金融、家具、厨卫、百货、超市等。建材规模：建材营业规模约5000-8000平方米。五金交化

9、营业规模约5000平方米。租金程度：60-100元/平方米、月。观城观海卫路商圈调查市场总结：中心城区建材市场营业面积剧增，去化压力较大。 观城无规范的大型的建材类专业市场，建材运营业态有晋级换代的需求。市场供应角度1、市区建材市场供应面积迸发式增长，舜都装饰城12万平方米，是目前慈溪建材营业总面积的3倍甚至更多。规划中还将有20万平方米的营业面积将推向市场，市场压力较大。2、观城无专业建材市场，主要分布在观海卫路两侧，运营情况较好，稳定，空铺较少。市场特点3、各建材市场的主力产品由于其开展不同，构成了不同的产品特征，进驻商家普通以长三角地域厂商为主。如四海建材市场主要以木板材、木地板为主。4

10、、各建材市场普通都以独立店铺作为主要运营方式，买卖方式以现货买卖为主。5、整体建材以批零兼售为特点，团购及零售家装公司、三级经销商零售占到了整个建材市场的50-80%；6、成熟的专业市场租金较为稳定，一楼租金在4050元/平方米、月，二楼租金在20元/平方米、月。7、目前慈溪建材专业市场全部为开发商本人持有出租，没有销售的专业市场商铺，是个时机点。第一部分 研讨根底第四部分 方案建议汇报议程胜利案例自创第三部分 案例研讨第二部分 研讨视角汇报议程 前车之行，后车之鉴！在结合本工程的规模及用地要求，选取了相近的三种规划予以分析比较，力求为本工程的规划提供参考性建议。南通鸿运装饰城物业类型：商铺、

11、写字楼、SOHO公寓占地面积：57743平米 建筑面积：110000平米容积率：1.4运营业态：陶瓷、卫浴、地板、五金、油漆、涂料、橱柜等商业写字楼/SOHO工程概略鸿运装饰城位于江苏南通，工程整体依托建材装饰专业市场，同时利用写字楼、SOHO公寓等效力配套物业的设计来提升工程的综合价值，商业部分在设计上以街铺最大化为目的；SOHO部分的户型均为40-70的小户型组合，同时做到了4.7米的层高，成为了市场的热点，规划做高了容积率，最大限制的回收了资金。综合物业类型的专业市场开发案例池州百汇大市场纯商业物业类型的专业市场案例物业类型：商铺占地面积：6.6万平米 建筑面积：47145平米容积率：0

12、.72运营业态：汽车配件区、五金灯具区、装饰建材区百汇大市场位于安徽池州，池州人口约为100万，与慈溪接近，但经济差距较大；工程位于池州政府规划的中心区域，为市级建材装饰效力中心；建筑形状采用全街铺的方式，一层的层高为6米，可间隔成2层运用，二层那么主要用作仓储和办公。工程概略工程解析工程以专业市场格局规划，规划明晰合理，实现了全街铺化工程规划的层高添加了产品附加值，但也添加了建筑本钱规划难以做高容积率。独立街铺安徽豪丰集中式商业类型的专业市场案例物业类型：集中式专业市场、三层商铺占地面积：92400平米 建筑面积：120000平米容积率：1.3运营业态：陶瓷、卫浴、地板、五金、油漆、涂料、橱

13、柜等工程概略工程解析安徽豪丰国际装饰城是以集中式商业构造为主体，配有少量的三层 商铺的建材专业市场工程集中式商业部分均为三层，一层部分临街位置划为独立商铺，用于品牌商户运营工程为分割产权进展销售集中式商业工程以集中式商业形状亮相，可进展合理有序的业态划分，可经过整体的装修效果表达档次由于要分散产权销售，对工程的整体运作和运营会呵斥较大的风险项目物业类型容积率特点解析鸿运装饰商铺、写字楼、SOHO1.4综合性专业市场可做高容积率，多产品销售，分散风险百汇大市场商铺0.72全街铺专业市场容积率难做高，商铺的价值最大化，利于经营安徽豪丰集中式商业1.3集中式专业市场可做高容积率，产权销售，存在经营风

14、险案例解析比较鸿运装饰工程可同时对商业部分和办公部分进展销售，可实现较好的销售收益，同时专业市场的运营风险也较低，但工程位置必需不能远离生活区，具备居住和办公需求和适宜居住生活；百汇大市场在规划上较利于后期的运营管理，物业运用价值被放大，但销售收益有限；安徽豪丰规划需对集中式商业进展产权分割销售，在运营上会呵斥产权分散的风险，如操作胜利可实现较大的收益。案例解析第一部分 研讨根底第四部分 方案建议汇报议程第二部分 研讨视角第三部分 案例研讨开发方案建议开发方案建议一G329国道观海卫路实现工程的销售价值最大化充分利用工程位于观海卫城区中心区域的地理位置优势思索到工程建材市场的辐射范围较小，因此

15、不建议市局面积过大建议原那么工程物业形状组合建议建材市场街铺+公寓公寓区域1-2层为街铺建材市场区域全街铺开发方案建议一公寓规划建议：公寓规划区域建议在沿329国道部分，设计为小户型，可同时满足办公和居住要求的个性化公寓，全部销售。商业规划建议：商业规划建议将专业市场与公寓街铺结合在一同，构成整体市场，专业市场规划为二层全街铺，一层层高6米，二层3米，容积率建议1.6规划建议 工程收益=公寓销售收益+商业销售收益=用地面积容积率占比销售估计单价+用地面积容积率占比销售估计单价=36097*1.6 40% 5000+ 36097*1.6 60% 8000=3.92亿(公寓销售均价以5000元/平

16、米，商铺销售均价以8000元/平米测算效益分析需调整部分 最好能将用地性质改为商住用地，利于公寓的销售产权和付款方式、运用费等开发方案建议二G329国道观海卫路放大工程位于观海卫城区中心的位置优势，在工程规划上设计一条购物功能的商业步行街建材在规划上采用集中式商业的规划方式，构成2个不同类型的消费区域步行街全部销售，建材的商场可以分割产权销售，也可以思索持有物业建议原那么工程物业形状组合建议步行街+建材商城商业步行街区域建材商城区域集中式商业开发方案建议二建材商场：建材商场规划在地块的内侧，在329国道做好门面和引导，整体规划为3层，单层面积在8000平米作用为宜商业步行街建议建议：商业步行街

17、规划为情景式二层的街铺，定位于品牌步行街，根据地块的实践运用效果设计，建议工程的整体容积率1.2规划建议 工程收益=步行街销售收益+建材商城销售收益=用地面积容积率占比销售估计单价+用地面积容积率占比销售估计单价=36097*1.2 33% 12000+ 36097*1.2 67% 5000=3.16亿备注：步行街销售均价以15000元/平米，建材商城销售均价以5000元/平米测算效益分析开发方案建议三G329国道观海卫路立足于建材行业，延伸五金等相关行业，做区域最大和最齐全的专业市场躲避运营风险，采用前集中式后分散型商铺的规划，便于不同客户的需求，利于运营的全街铺式构造；建议原那么工程物业形

18、状组合建议建材商城集中式+建材五金市场商铺建材五金专业市场全部街铺建材市场集中式开发方案建议三集中式部分：集中式建材商城规划在329国道一侧，规划为三层，单层面积设计为6000平米左右商铺部分业态延伸到五金等行业，设计为三层全街铺建议工程的整体容积率1.2规划建议 工程收益=集中式商业销售收益+商铺销售收益=用地面积容积率占比销售估计单价+用地面积容积率占比销售估计单价=36097*1.2 42% 7000+ 36097*1.2 58% 8000=3.28亿备注：集中式商业销售均价以7000元/平米，街铺销售均价以8000元/平米测算效益分析开发方案建议方案 物业规划 预计容积率总建面预算商业面积预算观海卫现有建材容量分析建议方案一 建材街铺、公寓 1.65775534653约10000做大容积率，提高整体价值做低商业面积方案二 商业步行街、建材商城 1.243316建材29021 步行街14295约10000区域已有商业市场，面临生存压力方案三 建材商城、建材街铺 1.24331643316约10000建材面积过大，大大超过市场容量建议解析 经过以上三种方案的分析比较，方案一可以将建筑面积做大，同时降低建材专业市场的份量，较好的满足了开发的目的，因此建议采用；方案二整