42P-XXXX年6月-近郊商住-市场分析-开发策略

1、翔安X2021P01地块工程开展思绪沟通稿二0一二年六月对于工程，我们的认识工程目的本案属中小规模体量的城市近郊商住工程项目地址银鹭工业园北侧、何宅村南侧地块名称B15B31用地性质居住居住、幼儿园、商业用地面积115226.77346933.12368293.65总建（计容）17283070390102440物业体量居住66710商业3520居住92950幼儿园3800商业5120容积率1.5拍卖价格18850万元拍卖单价约1091元/其他要求建筑高度限制在24M以下住宅144占七成以上本案工程现状工程地块平整，本身无强势景观资源，周边交通路网正修葺完善中。进场路地块现状何圩南路何圩路马塘山

2、何宅村新曦安顿房银鹭工业园地块现状雅合纸塑公司资源配套工程区域资源配套正在建立完善中，呈现出勃勃活力。强势的行政配套新圩镇镇政府非遗主题公园、三合一馆齐全的教育配套新圩小学、新圩中学何宅小学、新圩中心幼儿园完善中的交通网络同新路（新圩同安）新马路（新圩马巷）金名片银鹭的设施配套（商务、酒店、厂区）银鹭工业园区、银鹭山庄新圩工业园银鹭片区银鹭工业园区行政中心在建非遗主题公园银鹭山庄四星级新圩“中山路新马路在建文化艺术中心马塘乡村商务区工程优优势分析工程拥有三大优势资源优势地段处于镇行政中心、工业中心及商业中心辐射范围内，可分享资源；交通优势随着路网的建立完善新马路的建成，工程处于厦门半小时生活圈

3、内，交通更加快捷；质量优势工程属新圩首个商品房工程，将极大提升区域的居住质量。工程优优势分析工程面临三大优势配套优势工程处于新开发区域，生活配套设备严重缺乏；人气优势临近工程除何宅村原有少部分居民外，其他尚处于建立中，居住人口少，人气气氛严重缺乏；景观优势工程无论是本身或是外部，均无强势景观资源，将妨碍本案高端质量的塑造。“三大中心 1新圩镇行政中心2银鹭工业中心 3商务中心马塘厦门市半小时生活圈对于工程认识总述本案是一个拥有良好开展前景，但现状开展妨碍重重的城市近郊工程。开展前景“四大缺乏1生活配套2人气气氛 3区域认知度 4区域购买力开展姿态对于工程开展，我们的思索开展思绪一常规思绪针对刚

4、需打造中低端居住社区常规思绪开展的“三大支撑点：1景观资源欠缺：工程本身，无强势景观资源，紧邻工业区及居民区，妨碍工程高端笼统的树立；2区位优势凸显：新圩位于翔安的西北部，且当前交通路网尚未成形，区域认知度低，严重妨碍外来购买人群；3以中低价位聚集购买人群：主要面向刚需客群，打造中低端居住社区。区位具有明显的优势：本案处于翔安区域当前开发工程中的最北端，且工程周边几公里范围内无在建商品房工程；区域价钱程度：商品房价钱在6800元/以上，集体产权的价钱在3900-5000元/。本案入市，究于本案在区位及资源配套上的优势，价钱程度应明显低于区域商品房的最低价钱，同时凭仗着产权的优势与集体产权工程直

5、接竞争。本案都会993900集体产权锦绣翔安6800蓝湾尚都7200黎安小镇6500美地雅登7300拉德芳斯9000领翔国际7800莲花尚城6800博学园10000半岛祥湾9000海翼0592未售市场情势分析须以明显价钱优势吸纳客户翔安个案分析中骏蓝湾尚都项目基本信息项目规模占地面积5.7万，总建11.4万。项目规划14栋18F小高层+9栋联排别墅户型配比两房 （80-90）439套三房（110-125）464套别墅（265-269）33套销售均价7200元/（当前）项目客群来源构成以岛内客户为主力，约占五成；其次为翔安本地客户，约占四成；剩余为外地客户（以泉州为主），约占一成。置业目的自住客

6、群为主，约占七成。客群来源构成客群置业目的翔安个案分析明发半岛祥湾项目基本信息项目规模占地面积10.4万，总建23.7万。项目规划13栋18F小高层+12栋26-33F高层住宅项目户型（当前推出）两房 （73-96）570套三房（110-112）134套销售均价9000元/项目客群来源构成以岛内客户为主力，约占六成；其次为外地客群，约占三成；翔安本地客群，约占一成。置业目的自住客群为主，约占七成。客群来源构成客群置业目的翔安个案分析结合博学园项目基本信息项目规模占地面积6.67万，总建18.43万。项目规划15 幢 19-25 层项目户型（当前推出）一房（57-116）279套两房（88-12

7、2）278套三房（159）2套销售均价10000元/项目客群特征首次置业占主流自住客群以翔安本地及岛内工薪阶层为主投资客群以三明、泉州客群为主。翔安个案分析特房美地雅登项目基本信息项目规模占地面积17万，总建43万。项目规划12栋花园洋房+25栋小高层+6栋高层项目户型（当前推出）二房（69-86）844套三房（114-179）232套四房（155-194）157套五房（229-234）5套销售均价7300元/项目客群省内异地客群：泉州、龙岩、三明、莆田等外地客户，投资为主，自住为辅，占比 40%岛内客群：公务员、企事业管理层等为主，多为投资客；年轻白领阶层为辅，多为自住；占比约30%；翔安本

8、地客群：以公务员、教师和工厂管理层为主，白领、本地居民为辅，约占25%；其他投资客群：约占5%翔安个案分析首开领翔国际项目基本信息项目规模占地面积16.5万，总建39.5万。项目规划26栋高层+17栋多层+1栋写字楼项目户型（当前推出）一房（57-60）35套二房（80-124）613套三房（128-131）51套销售均价7800元/项目客群特征翔安从业人员为主刚需占主导对价格敏感片区项目名称主力产品城北特房锦绣祥安两房80、三房108-120为主，部分一房和四房、花园洋房万科金色悦城两房74、三房97-106中骏蓝湾尚都二房81-89、三房114-130特房黎安小镇一房40 、二房80、三房

9、110-125城南首开领翔国际二房81-93、三房121-131联合博学园挑高5.8米87-89（二房改三房）宝嘉拉德芳斯二房80、三房120、四房145明发半岛祥湾二房85、125三房特房美地雅登二房73-85、三房108-120汇景新城中心二房84 三房119，一房50、挑高户型60-90从区域楼盘看产品主流两房及三房为主，产品同质竞争相对明显 两房80-90、三房110-130户型作为市场的主流产品，同时，此类产品也是市场需求的中心主力。迎合需求和躲避竞争是此类产品的竞争要点。从区域楼盘看客群从个案分析，可知翔安区域楼盘购买客群具有以下几个特征：1客户来源：以厦门岛内客群为主，翔安从业人

10、员为辅，其他为外地客群如泉州、三明、龙岩等2置业目的：以自住为主，投资为辅。其中自住客群多为普通年轻工薪一族3置业类型：初次置业为主4其他：对价钱敏感，青睐于适用性强、赠送面积大、总价低、性价比高产品。竞争态势分析除翔安区域外，还遭到厦门全市低价位楼盘分流。工程标签：厦门户口、低价位、低总价、高性价比、刚需首选竞争态势：【直接竞争】：翔安区域低价位楼盘，包含集体产权性质用房【间接竞争】：以同安区及集美区为主的厦门市其他区域低价位楼盘的客群分流。目的客群特征他们被统称为“新厦门人客群心思特征：在厦门安家落户、拥有一个属于本人的家。客群身份特征：地缘性客户新圩工业区普通工薪阶层)、外来入厦普通工薪

11、阶层、投资客。客群购买特征：初次购房、中低收入人群。建筑规划表示多层建筑，“紧凑、适用产品，以绿化点缀其间。常规思绪优优势分析优 势劣 势1凭仗明显的价钱优势，可有效吸纳中低端刚需客群及投资客群；2较易实现快速去化工程，回笼资金。1未发掘本案的价值潜力，未能实现价值最大化；2难树立工程及企业笼统；3工程建立，仅满足居住需求，温馨度未能保证。开展思绪二厦门首席会所型别墅该思绪开展思绪的“四大支撑点：1填补区域配套空白：12.22平方公里的银鹭工业园区企业等，当前除银鹭集团外，入驻企业还包含欣美包装、雅合纸塑、智能达电控、昇扬、维高公司等；2树立工程高端笼统：建立别墅群体，以提升工程居住质量及整体

12、笼统；3实现功能全面晋级：会晤、接待、办公、休闲、商务、餐饮、文娱等各种功能； 4工程价值最大化：工程价值最大化：工程定位为别墅级居住社区，易拉升工程销售价钱。B15地块临近马塘山，易打造静谧环境，易与马塘山高端商务办公区域连成一片，营造高端气氛。地块价值简析二马塘山规划总平表示B31地块未来居住气氛浓重，且临近镇行政中心、休闲中心，为本案未来居住提供便利配套资源。滨溪两岸效果图规划建议 会所型别墅时髦MINI公寓产品遵照易回笼资金原那么规划，以保证工程有效的运作。会所型别墅打造建议位置：B15地块产品形状：别墅会所用途：餐饮、住宿、会晤、休闲、文娱等；根据工程地块禀赋，建议沿街打造联排别墅，

13、以的餐饮、咖啡、休闲功能为主；地块内部建议打造双拼别墅，以住宿、会晤为主要功能；会所型别墅客群来源位置：B15地块客群锁定：工业区企业客群、私人商业客群等。 银鹭工业区及翔安北部工业区引入了大量的企业；但在区域工业建立的同时，商务配套却未能相应跟上，高端的会晤、餐饮、休闲、会晤、住宿等场所未能实现匹配。因此，本案具备打造此类场所的先机和条件，具有填补市场空白的先机。 随着本案后期温泉建立、质量提升，本案将具备打造高端商务会所的条件。时髦MINI公寓打造建议位置：B31地块产品形状：挑高公寓需争取突破地块限制户型建议：小户型为主，提高单价降低总价，扩展购买受众，参见乐活小镇、禹州大学城等工业区周

14、边工程户型设计，建议本案以一房、两房为主、辅助以紧凑型三房户型和部分投资型独身公寓产品；营销战略：1以小面积控制低总价、面向宽广工薪阶层；2稀缺适用小户，吸引自住及投资客群购买。户型类型单身公寓一房二房面积（）2540-5080-90套数（套）1082211995乐活小镇工程户型配比户型类型单身公寓一房二房三房面积（）约355570-90105-125套数（套）2102721384514禹洲大学城工程一期户型配比案例自创时髦MINI公寓客户来源位置：B31地块调高挑高公寓客群锁定：翔安各大工业区内工薪阶层、管理层等客群为主要自住客群；工业区中高端工薪阶层、区域内村民的相对富有阶层为出租型投资客

15、户；其他投资客群为本案的辅助客群；估计本案公寓投资及自住客群占比约为5：5；产品谋划篇1周边环境梳理2内部价值分析3探求思绪分析4概念总平建议地块梳理分析梳理地块内、外部特点，明晰认知地块土地价值点，发扬自 身优势，躲避优势。地块呈现黄金分割比例地块内部被规划路自然分割成黄金比例，有益提升美感。地块优势：地块呈南北向平整方正，易于规划；地块的西侧临近山体，较为僻静，可以打造温馨的居住环境，如别墅；地块的北侧和东侧未来规划为学校、住宅区，具有较高的商业价值；地块中间规划路利于会聚人气，营造浓重的商业气氛。地块优势：景观资源缺乏，需加大景观投入本钱；周边现状为乡村、厂房、安顿小区，对社区规划存在一

16、定的影响。黄金分割线马塘山西何宅村(北)新曦安顿房(东)市政绿化南地块价值分析地块内外部价值梳理，实现产品与地块价值的“门当户对会所型别墅时髦MINI公寓社区商业商业总体规划目的尊重市场结论，规划特征社区，打造双赢的高性价楼盘商业方向住宅方向 以中澳风情街为主题，从地块内部单独划分区域来做为商业街，会聚人文气味，提高社区质量及知名度。1、本案作为规模大盘，导入少量入户温泉别墅，有助于提升产品的整体档次。2、立足于市场，产品主要以一房及两房户型为主流。3、突破限高，布置小高层可以节约空间，规划大中庭，添加绿化面积，为客户营造更好的居住空间。双赢高性价楼盘总体规划构思 以别墅+中澳风情商业街+小高

17、层打造 思绪阐明： 整体上，将本案规划成三大片区：别墅区、商业街、小高层住宅， 实现了动静分别；部分内， 别墅区：以“十八罗汉为主题的联排别墅和“十二生肖为主题的双拼别墅，描画一幅“青山绿水有人家的闲适生活画面； 商业街：打造一条“中澳风情商业街，富有特征的建筑形体， 添加了商业街的灵动性和兴趣性，提高整个社区的知名度； 小高层住宅：突破当地住宅的“限高，良好的通风采光和景观 效果，提高了生活质量。别墅区中澳风情商业街住宅区概念总平双拼别墅区联排别墅区中澳风情商业步行街 时髦 MINI公寓社区联排别墅区幼儿园构造分析空间模拟对于工程盈利，我们的评价 权数黎安小镇锦绣翔安蓝湾尚都本案区域因素地段

18、现状8%120110120100生活配套6%110110110100交通因素10%120120120100自然景观10%110110120100教育配套5%120110120100区域发展10%120120120100个别因素项目规模5%110110110100建筑规划8%120120130100户型规划10%10090110100园林景观8%110110120100社区配套5%110110120100物业管理5%110110120100企业品牌5%120120120100交易情况5%110110110100修正指数1.1361.1131.1821交易均价（元/）6500 6800 7200

19、/修正价格5722 6110 6091 /可比权重40%40%20%/比较价格（元/平米）5951 物业价钱 住宅6000、类别墅13000、商业15000、车位9万元/个 住宅定价：本案选取黎安小镇、锦绣翔安、蓝湾尚城作为参考案例，市场比较法得到本案均价5951元/，在该区域本案首个商品房且产品为挑高MINI公寓，户型小，赠送面积大，市场竞争力强。故综合市场及本案产品，住宅均价可达6000元/。 类别墅定价：本案周边没有可比别墅工程，根据市场成交别墅价：住宅价=2:1，加之本案赠送车位、引入温泉等价值提升战略，建议均价为13000元/。 商业定价：市场商业价钱：住宅价钱=2-3，黎安小镇目前商业价钱15000-16000元/，结合本案商业稀缺性以及销售周期内的增值影响，建议商业价钱为15000元/。 车位定价：自创黎安小镇车位9.5万元/个，锦绣翔安8.5万元/个，建议本案车位9万元/个。销售收入 本案销售总收入约为14.5亿元物业体量单价（元/）销售收入（万元）住宅96610600057966 类别墅500001300065000 商业86401500012960 车位1