城市管理第四章

1、 主要学习内容：在简单学习城市系统构成相关内容的基础上，学会对城市用地及其适应性进行评价，把握城市用地的分类，理解各种不同用地的要求、影响因素、指标等。第四章城市构成与用地规划1城市作为系统的特性：整体性和综合性层次性、结构性动态性环境联系性一、城市系统2 城市社会系统构成 城市的系统构成 政治系统：政治团体的角度，市民之间的政治关系。伊拉克的两个派别（什叶派和逊尼派）等。 人口系统：不同文化背景、收入、民族（种族）、宗教信仰、性别、教育水平等以及空间分布等。 城市文化系统：精神产品的生产、传播、使用、储存。 城市经济系统构成 按马克思政治经济学的观点， 城市经济系统包括： 城市生产力结构：

2、产业结构；产品结构；技术结构；经济组织结构 城市生产关系结构： 所有制结构；投资结构345城市空间系统构成： 城市空间系统可以从各要素的空间位置（选址）、集聚程度以及城市空间形态几个方面考虑。城市生态系统构成基础设施系统构成61.概念与内涵： 城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途和功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。通常所说的城市用地，既指已经建设利用的土地，也包括已列入城市规划区域范围内尚待开发建设的土地。 “地者，万物之本原，诸生之根苑也。” “劳动是财富之父，土地是财富之母”。二、城市用地及其适用性评价 7城市市区：城市行政区划层面城市建成区：是城市行政区内

3、已成片开发建设的地段，以及与城市有着密切联系的城市建设用地；城市规划区：在城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域；开发区 ：由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区的统称。 8 矛 盾 耕地 城市建设用地 （土地局） （规划局）二、城市用地及适用性评价 从1978年到2005年，全国设市城市建成区面积由7140平方公里增加到3.25万平方公里，增长了369%。 耕地面积却不断减少。全国人均耕地，1949年为2.7亩，2003年剩余1.51亩。仅2003年，全国耕地面积就减少253.74万公顷,与2002年相比减少2.01%。近年来我国城市化率和设市城

4、市建成区面积9自然属性：不可移动、耐久性、不可再生性、永续性、差异性社会属性：地权明确经济属性：稀缺性、资产性、区位效益性、边际效益递减性土地自身价值可以转换成经济效益。 土地具有使用价值和经济价值。法律属性：城市用地的属性10城市用地的属性11行政区划用途区划房地产权属规划地价区划城市用地的区划12 8月19日上午，位于花园路与化纤厂路交叉口东南角的G043号地以1.31亿元花落祥泰实业，成为“东部地王”。 9月17日，总面积为4530平方米的东航三角地国有土地使用权被中石化以8600万元的天价拿走，折合每亩1265.64万元，每平方米达1.78万元，成为“济西地王”。 10月19日，深圳华

5、强集团以6.57亿元天价拍下位于济南历下区解放路北侧、山大路西侧的铁道职业技术学院旧址地块，该地块占地约 45亩，折合单价每亩1460万元，成为“济南地王”。 12月3日，总面积10余亩的山师北街一地块使用权，被山东大地房地产开发有限公司以1.92亿元的天价拍得，初步估算，约合每亩1900万元，楼面地价高达每平方米1.5万元，成为山东省济南市的新“地王”。 济南最新地王：楼面地价高达每平方米1.5万元 13讨论：城市化发展到底是增加了耕地还是减少耕地？14 凡居民，量地以制邑，度地以居民，地邑民必参相得。 礼记王制 凡立国都，非于大山之下，必于广川之上，高毋近阜而水用足，下毋近水而沟防省。因天

6、材，就地利，故城廓不必中规矩，道路不必中准绳。 管子乘马 人之居处，宜以大地山河为主。 阳宅十书 东有流水，西有大道，南有泽畔，北有高山。自然条件与城市用地的综合影响 关系到城市职能的发挥 关系到城市的空间形态 对城市工程建设的直接影响2.城市用地适宜性评价的自然条件要素 15自然条件与城市用地的综合影响 在城市规划与建设中，自然环境的作用与影响是作为一项条件而存在并给予考虑的，通常称之为自然环境条件或简称为自然条件。城市自然条件的分析，包括资料的勘查、搜集和按规划阶段的需要进行整理、分析和研究，这是城市规划的基础性工作之一。影响城市规划与建设的自然条件是多方面的，如物理的、化学的、生物的等。

7、组成的自然环境要素有地质、水文、气候、地形、植被，以及地上地下的自然资源等。 16 自然环境条件的影响应当综合分析，需要考虑下列一些情况： 一是由于地域的差异，自然条件的相殊，不同的城市不同，应当侧重研究主导因素，研究其规律和作用； 二是有些自然条件，需要超越其所在的局部区域，从更大的范围进行考虑； 三是各种自然环境要素，有些存在相互制约和抵消的关系。172.城市用地适宜性评价的自然条件要素 （1）地质条件 建筑地基城市各项工程建设都由地基来承载。自然地基的构成无非是土与石。由于地层的地质构造和土层的自然堆积情况不一，其组成物质也各有不同，因而对建筑物的承载力也就不一样。182.城市用地适宜性

8、评价的自然条件要素 （1）地质条件 建筑地基 崩塌、滑坡 滑坡与崩塌是一种物理地质现象。滑坡是斜坡在风化作用、地表水或地下水、人为的原因，特别是在重力的作用下，使得斜坡上的土、石向下滑动。崩塌的成因主要是岩层或土层的层面对山坡稳定造成的影响。当裂隙比较发育，且节理面顺向崩塌的方向，则易于崩落；尤其是因争取用地，过分的人工开挖，导致坡体失去稳定而崩塌。19滑坡与崩塌2021222.城市用地适宜性评价的自然条件要素 （1）地质条件 建筑地基 崩塌、滑坡 冲沟 地震：一般规定，地震烈度7度以下，工程建设不须设防，在9度以上地区，则不适宜选作城市用地 地下矿藏 23地震术语示意图震中震源震源深度震中区

9、震中距观测点类 型震 级类 型震 级超微震震级1强烈地震6震级7弱震和微震1震级3大地震震级7有感地震3震级4.5巨大地震震级8中强地震4.5震级624 1976年，中国唐山市发生的大地震是世界地震史上最悲惨的一页。在这次地震中 死亡：242769人 重伤：164851人 电影25城市用地适宜性评价的自然条件要素 （2）水文与水文地质条件 水文条件：流量、流速、水位、水质 重要城市、工业区等，洪水的重现期为50-100年 水文地质条件：地下水的存在方式、水深、水位、含水层的厚度、矿化度、硬度、水温等26城市用地适宜性评价的自然条件要素 太阳辐射日照标准 日照小时数、无日照日数、卫生条件建筑间距

10、 影响到技术经济指标：容积率、建筑密度、用地规模建筑朝向 影响到能源风象风力，也就是风速风向：8个或者16个方位观测，形成玫瑰图，最大频率即盛行风向。在规划中应该注意静风、城市风、山谷风等的影响。 （3）气候条件27风向频率玫瑰图利用当地气象资料，将各方位的风向频率按比例绘制在方向坐标图上，并连成封闭折线。一般常用8个、16个、32个方向。28风玫瑰的变形29城市用地适宜性评价的自然条件要素 温度：不同区域温度， 城市热岛效应，逆温层降水与湿度： 影响到排水设施、城市用地选择等 图5-3 南京市主城区温度空间及热岛分布图19-26度17-19度15-17度10-15度图 例30城市用地适宜性评

11、价的自然条件要素 （4）地形地貌条件 地形地貌分类：山地（高、中、低山）、丘陵、平原（高原）；台地、阶地、盆地、冲积平原、水系、河漫滩、沙洲、礁石、沟坳等。 地形地貌与城市规划建设 影响城市布局平面结构和空间布置 高程、高差与城市规划建设 坡度与城市规划建设 地形与小气候 地形对通讯、电波有一定的影响31我国地形的分类单位：米名称绝对高度相对高度山地500200丘陵200-50050平原2002032小范围内的地形类型33城市用地适宜性评价的自然条件要素 城市各项建设用地适用坡度 343.城市用地的建设条件评价城市用地的建设条件是指组成城市各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能以

12、及它们的服务水平与质量，城市用地的建设条件评价更强调人为因素所造成的方面。 微观:城市用地现状 城市用地布局结构方面 城市市政设施和公共服务设施的建设现状 在社会构成方面，对土地利用的影响主要表现在人口结构及其分布的密度，以及城市各项物质设施的分布及其容量，同居民需求之间的适应性。 35宏观：技术经济条件区域经济条件交通运输条件用水条件供电条件用地条件364.城市用地的经济评价 城市土地的经济评价是指根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用，综合评定土地质量优劣差异，为土地使用与安排提供依据。 基本因素层，包括土地区位、城市设施、环境优劣度及其他因素等。 派生因

13、素层，即由基本因素派生出来的子因素，包括繁华度、交通通达度、城市基础设施、社会服务设施、环境质量、自然条件、人口密度、建筑容积率和城市规划等子因素，它们从不同方面反映基本因素的作用。 因子层，它们从更小的侧面更具体地对土地使用产生影响。 37城市土地经济评价因素因子体系 38（1）概念与内涵： 是对城市的自然环境，按照城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及城市建设的经济性与可行性的评估。 作用：为城市用地选择和城市布局提供科学依据。5、城市用地适用性评定 39（2）用地评定的要求 用地评定是城市规划的一项基础工作，是为城市规划服务的，其内容和深度根据不同规划确定。 用地

14、评定主要以自然条件为内容，同时也考虑一些人为的影响因素； _注意用地所在区域的环境背景的可能影响. 用地自然环境的评定，不应只是各个环境要素单独作用的总和，而是要从环境意义上考虑文化相互的作用关系，综合地鉴定其利弊。 用地评定要因地制宜。40（3）城市用地评定的分类 一类用地 适于城市建设的用地。 一般具有地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，没有被洪水淹没危险，自然环境条件较为优越等特点，是能适应城市各项设施的建设要求的用地。这类用地一般不需或只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。其具体要求是：（a）地形坡度在10以下，符合各项建设用地的要求；（b）土质能满足建筑物地基承载力的要求；

15、（c）地下水位低于建筑物、构筑物的基础埋置深度；（d）没有被百年一遇洪水淹没的危险；（e）没有沼泽现象或采用简单的工程措施即可排除地面积水的地段；（f）没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良地质现象的地段。41 二类用地 需要采取一定工程措施，才能建设的用地。 其具体情况是：（a）土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；（b）地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物里，需降低地下水位或采取排水措施；（c）属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过11.5米，需采取防洪措施；（d）地形坡度较大，修建建筑物时，除需要采取一定的工程措施外，还需动用较大土石方工程；（e）地表面有较严重的积水现象，需要采取专

16、门的工程准备措施加以改善；（f）有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。42 三类用地 不宜进行城市建设的用地 三类用地即不适于修建的用地。这类用地一般说来用地条件极差，其具体情况是：（a）地基承载力小于60千帕和厚度在2米以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建；（b）地形坡度超过20以上，布置建筑物很困难；（c）经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5米；（d）有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用；（e）农业生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性

17、设施和军事设施等。43.城市用地评定的分类 4445466、城市用地的选择(1)用地选择的影响因素 以用地适用性评定的成果为依据，按照规划和建设的要求，综合考虑社会、经济、文化、环境等多方面的问题，对用地的适用性作出综合评价。通常包括以下几个方面： 建设现状 基础设施 土地利用总体规划 生态环境 文化遗存 社会问题 476、城市用地的选择用地选择的原则 按照规划法、土地法等的要求和规定 选择利用有利自然条件 尽量少占农田，尤其农田保护区 保护文物和矿藏 满足建设要求，充分利用地形条件 可持续发展，保护环境的生态条件。4849 三、城市用地的分类与用地标准 1.用地分类 在不同的时期，不同国家，

18、城市用地分类不同。 按照所负担的城市功能，根据国标（GBJ137-90）城市用地分类与规划建设用地标准的规定，我国城市用地划分成不同的类型，共有10大类，46中类，73小类。 城市用地分类应采用字母数字混合型代号，大类应采用英文字母表示，中类和小类应各采用一位阿拉伯数字表示。城市用地分类号可用于城市规划的图纸和文件。 R，R1，R1150城市用地分类表 51用地类型中文名称 代号 用地类型英文名称 居住用地 R Residential Land 公共设施用地 C Commercial and Public Facility Land 工业用地 M Industrial,Manufacturing仓储用地 W Warehouse Land 对外交通用地 T Intercity Transportation Land 道路交通用地 S Road，Street and Square 市政公用设施用地 U Municipal Utilities 绿地 G Green Spac