921黑龙江省地方税务局财行税处关于城镇土地使用税和土地增值税有

1、PAGE PAGE 16黑龙江省地地方税务局局财行税处处关于城镇土土地使用税税和土地增增值税有关征管问问题的解答答2011年年以来，省省局党组将将加强城镇土土地使用税税和土地增增值税（以以下简称“两土”税税）征管作作为需要突突破的管理理难点和税税收增长点点，为贯彻彻落实省局局党组要求求，省局陆续续通过下发发文件、召召开会议等等形式，对对如何进一一步加强“两土”税税管理作出出了系列规定。为方便基基层理解和和掌握这些些规定、减减少执行中中的偏差，省省局财行税税处对今年年下发的政政策文件、局长讲话话等进行了了认真的梳梳理汇总，现将有关问题解答如下：一、土地使使用税方面面的问题解解答（一）如何何应用“

2、二二调”信息息开展税源源评估？答：1、信信息采集。国土“二二调”信息息验收或达达到可使用用状态后，利利用装有省省局研发的的提取数据据程序的UU盘，到国国土部门提提取“二调调”数据。2、确定评评估对象。将提取的的“二调”数据导入入城镇土地地使用税税税源评估软软件（以下下简称“评评估软件”），即可看到到土地部部门调查面面积成果表表和全部部宗地的“土土地类别、地籍号、土地坐落落地、土地地使用者名名称、实测测面积、土土地用途”等6类信信息，根据据工作量、人力和税税源分布状状况，确定定评估对象象。在软件件设计时，省省局考虑到到各地工作作量，对数数量较多但但税源较小小或不征税税的宗地没没有纳入评评估范围，

3、本着投入最小人力取得最大效果的原则，选择了6大类、13小类与纳税有关的经营性宗地信息。即051 批发零售用地、052 住宿餐饮用地、053 商务金融用地、054 其他商服用地、061 工业用地、062 采矿用地、063 仓储用地、082 新闻出版用地、086 公共设施用地、095殡葬用地、105机场用地、106港口码头用地、118水工建筑用地。同时设定了200、500、1000平方米3个标准，各地可根据自身情况选择，条件允许的也可对全部经营性宗地进行评估。但总体原则是进行评估的宗地面积不低于全部经营性宗地面积的90%。因房地产开开发用地土土地使用税税税源动态态变化，同同时国土部部门住宅类类用地

4、无法法与之完全全匹配，因因此“城镇镇住宅用地地”利用房开建建安软件进进行评估。3、数据清清分。确定定评估对象象后，由县县（市、区区）局综合合部门结合合土地坐落落地和税源源管辖范围围对宗地信信息进行预预清分，报报主管局长长审核后，正正式下达给给税源管理理分局（科科、股），税税源管理分分局（科、股）按照照下达的任务和宗地地信息，分配给税收收管理员。4、实地核核查。税收收管理员按按宗地信息息提供的土土地坐落地地进行实地地核查，确确认该宗地地内纳税人人（一个或或多个）实实地经营和和占地情况况。实地核核查出的占占地面积，要要与国土宗宗地实测面面积相吻合合，实现国国土宗地内内全部纳税税人（一宗宗地内多个个

5、纳税人）、纳税人所所属全部国国土宗地（一一个纳税人人与多个宗宗地）对接接。5、比对登登记。税收收管理员将将核查的数数据输入“评估软件件”进行比比对登记，按按照国土宗宗地信息与与纳税人登登记信息的的匹配程度度，分为六六大类：AA、经营状状态正常、信息匹配配（即通过过名称检索索在地税征征管系统中中能够找到到的正常经经营的纳税税人）。BB、经营状态态正常、信信息不匹配配(即在征征管系统中中通过名称称检索找不不到，但经经过下户走走访，此户户确实为在在地税部门门登记正常常经营的纳纳税人）。C、漏管户户(即在征征管系统中中通过名称称检索找不不到，经过过下户走访访，此户已已经从事生生产经营，但但未办理税税务

6、登记)。D、倒闭、注销(即即在征管系系统中通过过名称检索索找不到，经经过下户走走访，发现现原为经营营用地，但但目前企业业已倒闭或或已在地税税部门注销销)。E、未用于经经营(即在在征管系统统中通过名名称检索找找不到，但但经过下户户走访，发发现此户已已转为民用用或其他非非经营性用用地)。F、异地管管理(即税税源管理划划至其他局局)。按不不同的匹配配程度，查查找出面积积差异和税税额差异。比对登记后后，生成宗地信息息比对登记记表，其其中【国土土“二调”信息】来来自于采集集的、不可可更改的宗宗地信息；【实地核核查信息】根根据税收管管理员实地地核查后，按按“宗地比比对登记”模块要求求逐项填录录后自动生生成

7、；【征征管登记信信息】按照照宗地内对对应的纳税税人管理编编码，从征征管数据库库中自动提提取；【税税源差异】是是根据实地地核查确认认情况与征征管系统登登记情况进进行比对，所所产生的占占地面积差差异和税额额差异。这里主要是是占地面积积的比对，通过对免税土地进行核实确认后，比对出的面积差异全部为应税面积。6、异地管管辖。对坐坐落在本辖辖区内但不不在本地缴缴税的土地地，用U盘盘导出，上上报上级机机关，由上上级机关将将信息传递递给税源管管理地的地地税机关。税源管理理地税机关关在评估软软件异异地税源导导入模块导导入，然后后按上述步步骤进行。7、税源评评估。比对对登记后，软软件自动生生成税源源情况统计计表，

8、“比对对增加税源源”加上“征管登记记税源”和和“房地产产估算税源源”，即为为某一地区区评估年度度土地使用用税税源总总量。（二）税收收征管系统统开业登记记附加资料料土地信息息登记有哪哪些注意事事项？1、房地产产业土地信信息如何登登记？答：税收征征管系统开开业登记附附加资料中中填录房开开企业的办办公用地和和分期开发发房地产项项目尚未开开发的后期期项目用地地信息；处于开发发阶段的建建设用地统统一在房开开建安软件中中登记。2、纳税人人注册登记地与土地使使用税缴税税地不一致致时，土地地信息应如如何登记？答：纳税人人注册登记记地与土地地使用税缴缴税地不一一致时，由由实际征收收土地使用用税的地税税机关，在在

9、缴税特户户项下设立立明细，注注明纳税人人名称，登登记相关土土地信息。3、出租、承租土地地应如何登记记？答：在税收收征管系统统开业登记记房屋、土地、车车船信息登登记租赁赁土地承承租土地项项下增加“出租人名名称”项。凡土地使使用税由出出租人（土土地使用权权人）缴纳的，该该项登记出出租人名称称，其他各各项均不登登记；土地地使用税由由承租人（土地实际际使用者）缴缴纳的，该该项不登记记，其他各各项必须全全部据实登登记。4、“地籍籍号”怎样样登记？答：在运用用评估软件件进行比对对登记时，将A类和B类的地籍号，填入该宗地所对应的纳税人征管系统附加资料“地籍号”项中；对C类，在补办税务登记后，在征管系统附加资

10、料中录入对应的地籍号。（三）房地地产、建筑筑业税收管管理软件中中如何登记记开发用地地信息？其计算算的原理是是什么？1、一次性性开发用地地如何登记记？（1）在哪哪个项目内内登记？按按什么登记记？答：对新立立项的房开开项目，要要在房地产产、建筑业业税收管理理软件“项项目认定管管理”“房开项项目登记”项下，依依据发改委委批准文件件中记载的的该项目配配套建造的的免征土地地使用税的的廉租住房房、经济适适用住房、公共租赁赁住房和改改造安置住住房的建筑筑面积，填填录“免税税建筑面积积”；依据据该项目所所处地段对对应的土地地等级，选选择“土地地等级”，同同时自动生生成“土地地单位税额额”；依据据该项目土土地使

11、用证证登记面积积或国土部部门出具的的证明材料料或实地测测量的结果果，填录“占地面积积”；依据据发改委批批准文件中中记载的批批准开工建建筑面积，填填录“建筑筑面积”。（2）开发发用地土地地使用税从从何时开始始计征？答：按照签签订土地转转让合同、办理土地地使用证、实际开发发日期孰先先的原则确确定，从次次月起计征征开发用地地土地使用用税。（3）开发发用地土地地使用税从从何时终止止计征？答：产权已已实际转移移，从开具具销售不动动产发票的的次月起停征土地地使用税。对开发企企业非主观观原因无法法开具发票票的，只要要房地产开开发企业按按照销售合合同的规定定，将已达达到可使用用状态的房房屋交付给给购房人使使用

12、（即交交钥匙），经经主管地方方税务机关关审查同意意后，也可可视为土地地使用税停停征时间。开具销售售不动产发发票时，对对于地税机机关代管监监开和代开开发票的，地地税机关除除查验原来来要求的各各项资料外外，还需查查验入户证证明资料并并留存备查查，方可开开具销售发发票；对于于自开票的的，开具发发票时比照照上述规定定办理。（4）非开开征区内的的开发用地地如何登记记？答：同开征征区内开发发用地一样样登记，在在房开建安安软件“土土地等级”下拉式菜菜单中选择择“非开征征区”项，其其对应的“单位税额额标准”为为0。2、分期开开发用地土土地信息在哪里登登记，如何何登记？答：处于开开发阶段的的一期用地地同一次性性

13、开发用地地一样，在在房地产、建筑业税税收管理软软件中登记记一期用地地面积。尚尚未开发的的后期项目目用地，仍仍在税务登登记-开业业登记-开开业附加资资料中登记记，待进入入开发阶段段后转入房房地产建筑筑业税收管管理系统中中登记管理理。3、补录信信息之前已已销售房屋屋部分如何何登记相关关信息？答：对于在在补录信息息之前已销销售的房屋屋，要在有有明确证明明的前提下下（入户证证明、销售售发票存根根等），将将其面积录录入“免税建筑筑面积”项中，在在计算税额额时直接剔剔除。4、软件中中每月自动动生成的应应缴税额是是如何计算算出来的？答：（1）计计算原理：在开发阶阶段，按照照土地使用用证、土地地转让合同同或实

14、际勘勘测确认的的开发用地地面积和适适用单位税税额，由软软件自动计计算应纳土土地使用税税税额；达达到使用状状态开始销销售后，按按照已销售售房屋建筑筑面积占整整体项目建建筑面积的的比重，从从销售的次次月起，由由软件在应应纳土地使使用税税额额中自动计计算扣除，全全部销售后后，开发用用地应纳土土地使用税税自动归零零。（2）计算算公式：免税建筑面面积，记为为A；已售应税建建筑面积，记记为B，为为已销售的的商品房、公建房和和其他房产产的建筑面面积，以开开具某套房房产最后一一张销售不不动产发票票时间为已已售时间，取取该时点的的已售面积积计算下月月应纳税额额；土地使用税税单位税额额标准,记记为C；占地面积，记

15、记为D；总建筑面积积，记为EE；应税面积，记记为F；估算年应纳纳税额，记记为G；月应纳税额额，记为HH。计算公式：F=D(E-A)/EG=FCCH=G/11211-B/(E-A)（五）对哪哪些土地使使用税备案案类减免事事项需要进进行审核确确认？答：按现行行土地使用用税政策减减免的规定定，主要分分为特殊行行业特殊用用地按用地地面积减免免和生产特特殊产品提提供特殊服服务按收入入比例减免免两大类，在办理备案手续时，地税机关需要对相关证明资料或到生产经营地进行审核确认。具体备案类减免事项为：特殊行业特特殊用地类类：1. 火电电厂厂区围围墙外的灰灰场、输灰灰管、输油油（气）管管道、铁路路专用线用用地。2

16、. 水电电站除发电电厂房、生生产、生活活、办公用用地之外的的其他用地地。3. 供电电部门的输输电线路用用地、变电电站用地。4. 水利利设施及其其管护用地地。5. 机场场飞行区用用地、场外外道路用地地、场内外外通讯导航航设施用地地和飞行区区四周排水水防洪设施施用地。6. 中国国石油天然然气总公司司所属企业业的石油地地质勘探、钻井、井井下作业、油田地面面工程等施施工临时用用地，各种种采油（气气）井、注注水（气）井井、水源井井用地，油油田内办公公、生活区区以外的公公路、铁路路专用线及及输油（气气、水）管管道用地，石石油长输管管线用地，通通讯、输变变电线路用用地，工矿矿区内与各各种采油（气气）井相配配

17、套的地面面设施用地地，包括油油气采集、计量、接接转、储运运、装卸、综合处理理等各种站站的用地，与与注水（气气）井相配配套的地面面设施用地地，包括配配水、取水水、转水以以及供气、配气、压压气、气举举等各种站站的用地，供供（配）电电、供排水水、消防、防洪排涝涝、防风、防沙等设设施用地，职职工和家属属居住的简简易房屋、活动板房房、野营房房、帐篷等等用地。7. 中国国统配煤矿矿总公司、东北内蒙蒙古煤炭工工业联合公公司所属煤煤炭企业的的矸石山、排土场用用地，防排排水沟用地地，矿区办办公、生活活区以外的的公路、铁铁路专用线线及轻便道道和输变电电线路用地地，火炸药药库库房外外安全区用用地，向社社会开放的的公

18、园及公公共绿化带带用地。8. 矿山山企业（包包括黑色冶冶金矿和有有色金属矿矿及除煤矿矿外的其他他非金属矿矿）的采矿矿场、排土土场、尾矿矿库、炸药药库的安全全区、采区区运矿及运运岩公路、尾矿输送送管道及回回水系统用用地，和未未利用之前前的采掘地地下矿造成成的塌陷地地以及荒山山占地。9. 各类类危险品仓仓库、厂房房所需的防防火、防爆爆、防毒等等安全防范范用地。10. 企企业范围内内尚未利用用的荒山、林地、湖湖泊等占地地。11. 开开山整治的的土地和改改造的废弃弃土地。12. 石石灰厂、水水泥厂、大大理石厂、沙石厂等等企业的采采石场、排排土场用地地，炸药库库的安全区区用地以及及采区运岩岩公路。13.

19、 林林区的有林林地、运林林道、防火火道、防火火设施用地地，和林业业系统的森森林公园、自然保护护区用地。14. 廉廉租住房、经济适用用住房建设设用地以及及廉租住房房经营管理理单位出租租的廉租住住房用地。15. 开开发商住房房项目中建建造或配套套建造的廉廉租住房、经济适用用住房占地地。16. 哈哈尔滨铁路路局所属的的铁路运输输企业自用用土地。17. 在在城镇土地地使用税征征收范围内内经营采摘摘、观光农农业的单位位和个人，其其直接用于于采摘、观观光的种植植、养殖、饲养的土土地。18. 企企业办的各各类学校、医院、托托儿所、幼幼儿园自用用土地。19. 营营利性医疗疗机构自用用的土地，免免3年。20.

20、经经国务院批批准转制为为企业的科科研机构科科研开发自自用土地，免免5年。21.符合合条件的大大学科技园园和科技孵孵化器自用用土地，以以及无偿或或通过出租租等方式提提供给科技技园、孵化化企业使用用的土地。22.符合合条件的安安置残疾人人就业单位位自用土地地。生产特殊产产品提供特特殊服务类类：1.供热企企业为居民民供热所使使用的土地地。2. 军队队、武警部部门生产军军品或对内内提供服务务所用的土土地。二、土地增增值税方面面的问题解解答（一）土地地增值税清清算的工作作要求有哪哪些？答：1、统统一部署。土地增值值税清算工工作是今年年我省地税税重点工作作之一，是是4个突破破的难点工工作之一，也也是各级领

21、领导干部要要关注的四四个税收增增长点之一一。各级主主要领导要要高度重视视，清算工工作要亲自自过问，统统一部署，要要责成分管管领导挂帅帅，整合各各方力量，组组成若干清清算小组。各地财行行税管理部部门牵头，具具体负责组组织、协调调和指导清清算工作的的开展。2、突出重重点。对于于清算对象象的选择：一要选择择本地区房房价较高、涨幅较快快、并在当当地有影响响力的房地地产开发项项目进行清清算。选户户要有的放放矢，要选选能清算出出大额税款款、能起示示范作用的的项目作为为清算的对对象。二要要对实行查查账征收所所得税企业业及所得税税国税管理理企业符合合清算条件件的全部项项目要往前前排，率先先清算。3、统筹兼兼顾

22、。省局局下发了进进行四项成成本核定的的文件，并并在土地增增值税清算算软中增加加了“前期期工程费、建筑安装装工程费、基础设施施费和开发发间接费”四项成本本（以下简简称“四项项成本”）全全部核定和和部分核定定两个模块块。各地要要结合本地地区的实际际情况，通通过市场调调研和数据据测算确定定四项成本本单位面积积金额标准准，由政府府或住建部部门发文明明确。另外外，各地不不能只对一一个房地产产开发公司司的所有项项目进行清清算，要统统筹兼顾，对对不同类型型的房地产产开发公司司要选取典典型的项目目进行清算算。4、明晰责责任。清算算工作终身身负责制。各地要选选用政治坚坚定、熟悉悉土地增值值税清算业业务、明白白会

23、计基本本原理、会会操作微机机的业务骨骨干进行土土地增值税税清算，保保证清算结结果经得起起检验。另另外，主管管土地增值值税清算业业务的副局局长也要对对清算结果果进行签字字确认，要要对土地增增值税的清清算结果负负责。5、按时上上报。各市市（地）局局要按时准准确上报应应清算项目目数和已清清算项目的的数量和进进度。一是是凡达到清清算条件的的项目，必必须上报省省局监控。擅自不报报的项目省省局通过项项目监控软软件查询发发现后，由由省局组织织人员直接接进行清算算，并追究究相关人员员的责任；二是凡已已经清算完完了的项目目，必须报报省局备案案，以备抽抽查或进行行纳税评估估。（二）如何何利用土地地增值税软软件进行

24、土土地增值税税清算？答：1、根根据核算情情况确定清清算方式一是对于账账簿健全、核算规范范的，采用用查账清算算方式，利利用软件进进行清算；二是对开开发成本核核算不实的的，按照本本地确定的的四项成本本单位面积积金额标准准，采用扣扣除成本核核定（小核核定）清算算方式，利利用软件进进行清算；三是对有有土地增值值税核定清清算情形之之一的，在在核实收入入的基础上上，按规定定的核定征征收率直接接进行核定定（大核定定）。2、根据清清算方式选选择使用软软件（1）准确确确认收入入无论采取哪哪一种清算算方式，都都要充分利利用房开建建安软件中中已经销售售房屋的信信息核准销销售收入，实实现以票控控税。对于于以前年度度没

25、有纳入入到房开建建安软件中中的部分企企业，要通通过软件中中销售收入入补录表来来确认其实实现销售收收入。（2）核准准扣除成本本 根据据确定的清清算方式选选择使用软软件：查账清算算。利用土土地增值税税清算软件件省局模式式进行清算算。要对成成本费用逐逐项核准核核实，录入入到土地增增值税清算算软件查账账清算模块块中。另外外，各地要要掌握收入入与成本配配比原则，杜杜绝“部分分收入、全全部成本”问题；对对于清算后后再转让的的房地产，要要通过土地地增值税后后续管理的的模块征收收土地增值值税。扣除成本本核定清算算。为解决决扣除项目目核算不实实问题，各各地要对四四项成本进进行核定，确确定一个单单位面积最最高扣除

26、金金额标准，具具体分为全全部核定和和部分核定定。各地要要结合本地地政府的文文件，选择择其中一种种作为本地地区四项成成本核定的的方法。一是四项成成本全部核核定。利用用土地增值值税清算软软件绥化模模式进行清清算。主要要通过企业业申报的方方式进行税税负测算，软软件中设定定个基准税税负，高于于基准税负负即为通过过，确认清清算结果；低于基准准税负，由由税务机关关重新进行行审核。二是四项成成本部分核核定。利用用土地增值值税清算软软件牡丹江江模式进行行清算。其其中：不核核定的是政政府部门或或按政府文文件收取的的各项规费费，要到政政府相关部部门去确定定，当中要要注意的是是土地出让让金的退还还问题；核核定的是政

27、政府部门有有明确标准准以外的其其他费用，各各地要会同同当地住建建部门按照照不同类型型确定各个个年度的四四项开发成成本单位面面积金额标标准，作为为软件中单单位面积最最高扣除限限额。（三）税收收业务管理理系统中完完善了哪些些土地增值值税事项？1、房地产产建筑业税税收管理软软件中对于于土地增值值税管理进进行了哪些些完善？答：一是对对住宅类型型进行了完完善。将以以前的“住住宅”、“非住宅”两类统一一改成“普普通标准住住宅”、“非普通标标准住宅”、“其他他”三类。在房地产产税源监控控表、房开开项目认定定登记、项项目申报、项目巡视视、预收款款票据金额额与预征土土地增值税税比对、房房地产税源源监控表、房源平

28、面面图查询、房开建安安汇总查询询八大模块块中都相应应地做了修修改。二是为了便便于各级税税务机关掌掌握符合土土地增值税税清算条件件的房开项项目，新增增了“预（销）售售许可证发发证日期”。三是根据本本年度下发发的最新两两率标准，在在参数设置置税率设设定模块中中，根据住住宅类型重重新设定预预征率与核核定征收率率。四是在项目目注销登记记和项目注注销审批环环节中，对对土地增值值税清算情情况审核进进行修改。审核通过过条件不再再是应缴、已缴，而而是预缴及及清算结果果（补退税税额、清算算文书号）情情况。五是为了方方便土地增增值税清算算，在项目目管理认定定模块下增增加了项目目补录和销销售明细补补录表。2、税收征

29、征管软件中中对土地增增值税管理理进行了哪哪些完善？答：一是在在税种登记记模块下，土土地增值税税税目重新新进行了设设定，根据据住宅三个个类型和四四种征收（预预征、查账账清算、核核定清算、清算后结结算）方式式，一共设设定12个个税目。二是在注销销管理模块块下的“注注销登记”，添加了了注销税务务登记申请请审批窗口口，并添加了“开开发所有项项目是否进进行土地增增值税清算算”选项。选项下有有“土地增增值税清算算文书号”如果果选是，填填列土地增增值税清算算文书号，即即通过；选选否，不允允许通过。其目的是是在房地产产开发企业业注销前，检检查核准其其所有房地地产开发项项目是否都都进行了清清算。3、区县集集中综

30、合查查询平台土土地增值税税管理进行行了哪些完完善？答：为了方方便于清算算工作，新新增加一个个按项目所所有年度进进行查询的的税源监控控表。4、省级集集中综合查查询平台土土地增值税税管理进行行了哪些完完善？答：为了便便于省局掌掌握应清算算项目数，按按地市、区区县生成销销售年限大大于等于三三年仍未销销售完毕以以及销售比比例在855%（含）以以上的汇总总查询表。由房源信息息表和房地地产销售明明细表生成成房地产税税源情况表表，查询房房地产税源源情况，将将住宅和非非住宅修改改为普通标标准住宅、非普通标标准住宅和和其他房地地产项目。在 HYPERLINK javascript:get_rq_url(3_1_6_3_4,房地产建筑业开票与税款入库比对审核,160); 房地产产建筑业开开票与税款款入库比对对审核模块块下，将住住宅类型进进行了重新新划分，分分为普通标标准住宅、非普通标标准住宅和和其他房地地产项目，在在通过开票票金额计算算土地增值值税时，需需分别计算算。（四）如何何理解和把把握土地增