2022爱琴湾弄海花园项目建议书-33DOC

1、爱琴湾弄海花园项 目 建 议 书爱琴湾弄海花园项目关键词1、项目名称：爱琴湾弄海花园项目2、项目位置：山东省乳山市银滩旅游度假区项目四至：东至乳山南寨村牡蛎加工厂西侧100米，南至银海路，西至规划路，北至淮海路延长线。3、转让方式：收购目标公司（乳山市大安置业有限公司）100%股权4、交易对象：（股东）山东英大信托投资有限公司85%,山东长安建设物业开发有限公司15%5、开发主体：乳山市大安置业有限公司6、开发属性：二级开发7、规划用地面积：总占地面积为290388，其中：规划建设用地248231(约为372亩) ，代征道路和绿化用地421578、总建筑面积：206020 其中：住宅建筑面积1

2、36969，别墅58701，商业10350；9、项目容积率：0.7 绿化率： 45% 10、转让价格：12180万元(包括土地出让金，大市政费和各种土地补偿费用)土地楼面价：591元/11、预估拆迁费：无拆迁 12、土地楼面价：591元/折合熟地每亩价格：39.57万元/亩13、项目直接成本：41068万元（土地成本12180万元、建安成本27691.44万元、不可预见费用1196.14万元）14、可售地上面积单方成本：1993元/15、周边调查市场均价：（1）普通住宅3200元/（2）别墅7000元/、联排别墅5000元/（3）商业5500元/16、同类可比产品最高价格：（1）普通住宅450

3、0元/（2）别墅7000元/、联排别墅6000元/（3）商业6000元/同类可比产品最低价格：（1）普通住宅2250元/（2）别墅6000元/、联排别墅4500元/（3）商业5000元/17、项目预计销售均价：（1）普通住宅3200元/（2）别墅6000元/（3）商业5000元/18、预计总销售收入：84226万元（1）普通住宅43830万元（2）别墅35221万元（3）商业5175万元19、预计项目毛利润： 43158万元（1）普通住宅18560元（2）别墅21972万元（3）商业2626万元20、毛利润率： 51.24%（毛利润/预计销售收入*100%）（1）普通住宅42.35%（2）别墅

4、62.38%（3）商业50.74%22、投资回收期：18个月23、付款方式：根据不同的合作方式，采取不同的付款方式说明：目前该项目的原有规划方案已经得到批复。住宅面积为136969，我们建议将住宅改为联排别墅，与原建筑规模相比，住宅总建筑面积减少20%，为126011。我们与转让方沟通，对方同意在不超过原有容积率的情况下，进行规划的更改。建议结论：方案一：收购乳山市大安置业有限公司100%股权方案二、：我方收购大安置业60%股份，双方按出资比例共同投资和利润分成。方案三：大安置业以土地折价，按总成本的28.98%折成股份进行投资；我方后续投资按总成本的71.02%折成股份进行投资，双方按出资比

5、例进行利润分成。建议理由目前转让方的公司正在进行转型，将脱离房地产行业，因此将项目进行转让；本项目所在区域交通便利，地理位置优越，投资价值非常大；本项目环境优美，气候宜人，属于亲海项目，是高端项目的理想选址；该项目收益率非常高，手续齐全，操作风险小。投资收益分析项目在不同方案/条件下的经济测算比较测算一：按原规划方案，采取收购100%股权，则收益是项目直接成本(万元)销售收入(万元)销售毛利润(万元)住宅、别墅、商业410688422643158测算二：如果将住宅建筑面积调整为联排别墅，采取收购100%股权，则收益是项目直接成本(万元)销售收入(万元)销售毛利润(万元)独体别墅、联排别墅商业3

6、72278970452477目 录第一部分 项目情况简介一、项目概况二、项目经济技术指标三、项目功能分布四、项目进展情况第二部分 项目的市场分析及定位市场分析市场调研数据市场调研分析项目定位第三部分 项目经济分析一、成本分析二、投资估算表三、收益分析第四部分 操作方式及转让价格第五部分 项目开发条件及文件第一部分 项目情况简介一、项目概况1.项目名称：爱琴湾弄海花园项目2.项目位置：山东省乳山市银滩旅游度假区四至范围：东至乳山南寨村牡蛎加工厂西侧100米，南至银海路，西至规划路，北至淮海路延长线。周边有国际赛车场、游艇码头、海滨浴场和高尔夫球场。本案北本案本项目在威海市的位置本案北本项目在该地

7、区的位置 本项目位置北项目的鸟瞰图项目的原规划图3项目地块实景项目的现状实景项目的东侧边界项目的南边界项目内的水塘项目内的河渠和堤岸防护林（堤岸防护林约63亩属于用地范围之内）项目门前的公路（海边距公路约50米）项目南侧的公路（公路宽24米）项目对面的海滩项目北侧的垛崮山国际赛车场工地实景（距本项目3公里）福如东海文化城（距本项目2.5公里）如意高尔夫球场（距本项目1公里）益天花园实景（距本项目3公里）浪花别墅实景（距本项目1公里）海韵阳光的别墅实景（距本项目2.5公里）海韵阳光的住宅实景4. 项目单位本项目是由乳山大安置业有限公司负责开发。乳山大安置业有限公司由山东英大信托投资公司和山东长安

8、建设物业开发有限公司共同组建而成，注册资金1560万元。董事长是傅亭晰。英大投资公司占85%股权, 山东长安建设物业开发有限公司 占15%股权。5. 项目开发性质及转让方式（1）本项目属于二级开发性质。（2）转让方式：（1）中国世代投资控股集团收购目标公司（乳山市大安置业有限公司）100%股权。（2）中国世代投资控股集团收购大安置业60%股份，双方按出资比例共同投资和利润分成。（3）大安置业以土地折价，按总成本的28.98%折成股份进行投资；我方后续投资按总成本的71.02%折成股份进行投资，双方按出资比例进行利润分成。二、项目经济技术指标1.总占地面积为290388平方米，其中规划建设用地2

9、48231平方米(约为372亩), 代征道路和绿化用第42157平方米2.总建筑面积206020，地上建筑面积206020方米。3.地上建筑面积：206020平方米，住宅和别墅的建筑面积195670平方米，商业建筑面积10350平方米。4.容积率：0.75.绿地率：45%三、项目功能分布 功能分区：住宅、别墅和商业四、项目进展情况目前已取得的主要相关文件详见第五部分项目开发条件及文件。第二部分 项目的市场分析及定位市场分析1威海市房地产市场分析威海市是国内唯一获得联合国人居奖的城市，是国内最适合人类居住的城市之一。因此，威海市的房产特别受到国内高端人群和韩国高端人层的追捧。因此，威海市的房地产

10、价格在三类城市中也是名列前茅的。虽然2005年以来，政府为了进一步加强和改进房地产市场宏观调控，切实稳定住房价格，促进房地产业持续健康发展，陆续出台了一系列的宏观调控政策，但在威海房地产市场商品房的销售均价继续稳步上涨。威海市的整体商品房平均单价已经超过了3000元/平方米。城区内房屋销售平均单价达到3526元/平方米。 带动威海市区房地产价格上扬的原因主要是：一是需求的增大拉动房价的上涨；二是开发成本的增加推动房价的上涨；三是消费者对威海房地产长期看好，投资热情增加，也是房价坚挺的原因之一。2乳山市房地产市场概况 概况：乳山市属于威海市下属的区级市。它位于山东半岛东南端 ，地处威海、青岛、烟

11、台三市的中间地带，东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海，与韩国、日本隔海相望。济南-威海铁路、309国道和青威高速公路穿境而过。市区至青岛、烟台、威海三市汽车路程均在一个半小时以内。乳山境域东西最大横距60公里，南北最大纵距48公里，总面积1668平方公里。全市海岸线西起乳山口，东至浪暖口，全长185.6公里。是最适合人类居住的城市之一。交通：乳山位于青岛、烟台、威海三大开放城市交汇处。乳山市区至青岛110公里、至烟台100公里、至威海45公里。目前，乳山到青岛和烟台的车程均在1个半小时以内，正在建设的青岛威海烟台的高速公路横穿乳山市全境，到2008年时，乳山到青岛和烟台的车程将

12、会缩短到40分钟之内。目前，乳山可以通过青岛、烟台、威海三大机场、三大港口、三大火车站，到达全国各地甚至国外。乳山市还有自己的国家二类开放港口乳山口港。因此，海陆空交通十分方便。人口：乳山市是一个移民形城市，目前的常住总人口约59万人，外来人口约15万，每年还以两万人的速度迁入。迁入的省市主要来自黑龙江、吉林和内蒙古。全市共有28个民族：汉族、佤族、拉祜族、朝鲜族、白族、傣族、彝族、满族、布朗族、纳西族、傈僳族、壮族、藏族、苗族、回族、哈尼族、蒙古族、土家族、布依族、怒族、普米族、水族、达斡尔族、维吾尔族、哈萨克族、黎族、高山族、汉族占全市总人口的99.77%。基础设施：城市基础设施配套完善，

13、水、电、暖、通讯等设施齐全，城市日供水能力10万立方米，地方电网与山东大电网互相衔接，双回路供电，双重保障；通讯实现程控化，网站数据通讯等现代通讯手段全部开通，可随时与世界各地通讯联系。立足于优化投资载体，满足客商需要，乳山市按照“高起点规划，高标准建设”的原则，重点开发了市经济开发区、银滩旅游度假区等。旅游：乳山市旅游资源丰富，景点众多。拥有国家AAAA级旅游区省级银滩旅游度假区、岠嵎山国家级森林公园、大乳山风景区及圣水宫等众多景观， 其中银滩旅游度假区内长达20公里的沙滩和能够同时容纳15万人的海水浴场，被誉为“天下第一滩”，是旅游、疗养、避暑和度假胜地。乳山市银滩省级旅游度假区位于市境内

14、的东南海滨，在沿海岸线20多公里的带状规划区内，林秀海碧，礁奇滩曲，积山、海、岛、湖、泉、河、林为一体，特别是绵延20多公里长的沙滩，坡缓滩平，沙质细腻松软，洁白如银，“银滩”因此而得名，被誉为“天下第一滩”。区内还有全国最早的潮汐发电站，拥有蓄水量3000万立方米的潮汐湖，以及珍珠湾、白浪湾、宫家岛、三观亭、仙人桥、万亩海防松林带等自然景观，是天然的旅游度假胜地。2002年被国家旅游局评为AAAA级旅游区。度假区自1992年开始建设以来，到目前已全面完善了水、电、交通、通讯等基础设施，先后投入了50亿元人民币，建成了各类高中档别墅500多栋、宾馆酒店26座，以及海上乐园、三处万人海水浴场、豪

15、华游乐快艇等海上游乐设施和中国新能源科普公园、高尔夫球场、沙滩排球场、跑马场等陆上娱乐项目，是一处集海上风光、海洋生态、疗养、度假、娱乐、海味饮食等多项内容为一体的海湾旅游综合体。经济：乳山市是中国最早的沿海对外开放城市之一。现已形成拥有冶金、电子、化工、机械、食品、服装、玩具、建材等30多个行业、3600多家企业、3000多种产品的工业体系； 同世界上40多个国家和地区建立了长期稳固的经贸合作关系，兴办外贸生产企业280多家。全市国民经济一直保持稳定、快速发展态势。2005年，全市完成地区生产总值185.3亿元，人均32010元，地方财政收入7.01亿元。名列全国综合发展百强县（市）74位，

16、在山东入围的20个县（市）中排名第15位。现在，乳山成了“青岛的后花园”，在乳山投资的青岛企业达80多家，总投资额近70亿元；乳山成了“不出石油的石油城”，中国石化、大庆油田、胜利油田等石油大企业竞相在乳山进行“二次创业”；乳山成了“对韩国开放的桥头堡”，韩资企业达150多家，是韩商投资最为集中、投资密度最大的地区之一。未来发展规划：近年来，乳山市按照全省的战略部署和统一规划，立足海岸线长、旅游资源丰富的优势，以建设胶东半岛旅游目的地和沿海旅游龙头为目标，把旅游业作为促动区域跨越发展的希望产业和优势产业来培植，高起点规划、大手笔开发、市场化运作、产业化发展，加速对接山东旅游黄金海岸线，进一步擦

17、亮了中国优秀旅游城市品牌，打造“山水圣人、黄金海岸”两大品牌，使乳山逐步成为全省沿海旅游圈的重要一环。乳山市把“借旅(游)兴乳”与“借韩(国)兴乳”、“借青(岛)兴乳”一并提出来，作为推动区域跨越发展的三大战略之一，聚集全市的力量发展大旅游、培植大产业，着力打造生态型花园式滨海旅游城市。按照这一发展目标和战略定位，市委、市政府牢固树立“发展旅游、规划先行”理念，突出规划在旅游发展中的龙头作用，本着“与全省沿海旅游发展规划相衔接、与威海千公里幸福海岸线建设相融合”的原则，高起点编制了旅游业发展总体规划。规划着眼于打造百年立市产业，按照“整合资源、一体开发”的方针，确定了“一轴两带五区多节点”的旅

18、游空间布局。“一轴”就是以乳山市区和银滩为两极的旅游发展轴，“两带”就是滨海休闲旅游带、田园生态旅游带，“五区”就是银滩旅游度假区、大乳山休闲旅游度假区、岠嵎山森林旅游区、小汤温泉度假区、乳山黄金文化公园五个功能区，“多节点”就是其它重点旅游产品。在规划实施上，按照“节点城市承接城市目的地城市”的发展走势，分近、中、远三期逐层次推进开发，其中近期为重点开发与集中突破阶段，中期为深度开发与全面发展阶段，远期为整体提升与持续发展阶段，力争通过十至十五年的努力，把乳山建设成山东滨海旅游中心承转基地和特色滨海旅游基地。目前，正在围绕打造核心产品、培育产业基础，全力推进大乳山休闲旅游度假区、黄金文化公园

19、、岠嵎山森林旅游区等一批投资过亿元大项目建设，确保大乳山旅游区、东方如意国际城等景区局部推向市场，加快乳山旅游业由开发转向开放、变资源优势为经济优势。目前正在规划和兴建的以养生文化为主题的大乳山休闲旅游度假区，项目总投资10亿元，规划面积43平方公里，融山、水、滩、岛为一体，规划建设12大精品景区，建成后将成为集观光旅游、健身康体、娱乐休闲于一身的国内一流旅游景区;蓝湖国际游艇度假中心项目总投资20亿元，以4平方公里的潮汐湖水面为依托，兴建游艇度假居住区、国家帆船训练基地、特色生态农业园等项目，规划建成国内规模最大、档次最高的游艇度假休闲中心；还有乳山国际赛车场和如意高尔夫球场。2. 乳山市房

20、地产概况价格：乳山市的房地产主要集中在银滩旅游开发区内，该区域的住宅平均价格在3000元/平方米，该区域的开发的主要是普通住宅，以多层和小高层为主。该区域的别墅不是很多，价格相对于威海其它区域来说，相对较低。该区域别墅的平均价格为6000元/平方米。主要以小独栋、双拼和联排别墅为主。客户人群：一是本地的政府工作人员和中高端人群，他们购买的目的主要是投资需求。因此，购买的主要以普通小户型住宅为主。二是，东北和西北的高端客户他们的购买目的主要是在海边养老。因此，他们购买的户型主要是能够观海的海景住宅为主。三是，京津地区的中产阶级，他们的购买目的主要是在海边度假的场所。因此，他们购买的户型主要是能够

21、观海的海景住宅和别墅为主。四是，海外客户（这里主要是韩国客户占70%），他们的购买目的主要是在海边度假的场所。因此，他们购买的户型主要是别墅。二、市场调研数据周边3公里内住宅项目调研周边项目价格比较（普通住宅）物业名称物业地址均价（元/）最高价（元/）最低价（元/）开发商售楼电话如意花园（普通住宅）银滩旅游度假区297535002450山东省日照运总房地产开发公滩海景御花园银滩旅游度假区327538002750七台河市城市建设开发有限公司乳山分公韵阳光花园银滩旅游度假区315036002700威海天阳房地产开发公/p>

22、益天花园银滩旅游度假区370548302580威海益天房地产开发公珠湾花园银滩旅游度假区332544002250大庆市城市建设集军滨海花园银滩旅游度假区275030002500济南永安房地产开发公边3公里内的别墅市场调研周边项目价格比较（别墅）物业名称物业地址均价（元/）开发商售楼电话如意花园（联排）银滩旅游度假区5000山东省日照运总房地产开发公滩海景御花园（双拼）银滩旅游度假区6000七台河市城市建设开发有限公司乳山分公韵阳光花园（独栋）银滩旅游度假区

23、6800威海天阳房地产开发公军滨海花园（独栋）银滩旅游度假区7000济南永安房地产开发公花别墅（独栋）银滩旅游度假区7000（已售完）待查无电话周边3公里内的商业市场调研周边项目价格比较（底商）物业名称物业地址均价（元/平方米）开发商售楼电话如意花园银滩旅游度假区5000山东省日照运总房地产开发公滩海景御花园银滩旅游度假区6000七台河市城市建设开发有限公司乳山分公韵阳光花园银滩旅游度假区5000威海天阳房地产开发公、市场调研分析根据上面调研的数据结果，我

24、们分析可以得出乳山市银滩旅游开发区周边的各种物业类型的价格如下：物业类型最低售价(元/m)最高售价(元/m)平均售价(元/m)住宅225044003250别墅500070006000商业500060005300四、项目定位1. 项目的SWOT分析1)优势区域交通便利；区域自然环境优美；区域地段 目前房地产的价格相对较低，具有极高的升值空间；本项目在一些政策上得到政府的支持；2）劣势区域目前处于开发的初级阶段，基础设施相对不是很完善3)威胁周边住宅有潜在供应量4）机会该区域目前处于房地产开发的初级阶段，目前的开发企业的理念还相对落后，有助我们在当地迅速的树立品牌2. 项目的定位1）基本定位项目定

25、位：低密度海景花园住宅小区。2）项目的客户群定位海外客户（主要针对韩国客群）东北、西北的高端人群北京的中产阶级投资客群3）项目的价格定位根据市场分析并结合项目实际情况，本项目预计开发销售时的价格如下：住宅均价3200元/平方米别墅均价6000元/平方米商业均价5000元/平方米如将住宅改为联排别墅：联排别墅均价4500元/平方米独体别墅均价6000元/平方米商业均价5000元/平方米第四部分 项目经济分析本次测算工作主要分析本项目土地二级开发成本实际情况，从经济上角度论证项目二级开发的可行性。一、成本分析1.土地成本本项目的土地成本即为该项目的转让价格12180万元(包括土地出让金，各种土地补

26、偿费用和大市政)2.开发成本 开发成本 = 建安费用+小市政 =27691.14万元3.可预见费用本项目的不可预见费用为1196.41万元4.总投资总投资 = 土地成本 + 开发成本 + 不可预见费 = 41068万元（取整数）详见投资收益分析表二、投资收益分析表测算一：按原方案，收购100%股权的收益分析项目直接成本(万元)销售收入(万元)销售毛利润(万元)住宅、别墅、商业410688422643159测算二：如果将住宅改为联排别墅，收购100%股权的收益分析项目直接成本(万元)销售收入(万元)销售毛利润(万元)独体别墅、联排别墅商业372278970452477投入产出估算表（按整售计算）

27、方案一：按原规划方案项 目合计单位造价面积计算方法(万元)(元/平方米)(平方米)一、土地开发费12180591206020（包括土地出让金、各种土地补偿和大市政费）土地成本12180591206020二、房屋开发费276911344206020按当地的建筑成本计算1.建安费用235711144206020（质量监督费、招标管理费、执照费、竣工图费、绿化费、开发管理费等）1.1住宅1369710001369691.2别墅82181400587011.3商业16561600103502.小区内市政费4120200206020三、不可预见费119658206020不可预见费按（一）+（二）的3%四

28、、直接成本410681993206020五、总销售额842264088206020住宅销售438303200136969别墅销售35221600058701商业销售5175500010350六、毛利润431582095206020七、毛利率51.24%方案二：如果将住宅改为联排别墅项 目合计单位造价面积计算方法(万元)(元/平方米)(平方米)一.土地开发费12180 778 156542 （包括土地出让金、各种土地补偿和大市政费）2.土地成本12180 778 156542 二、房屋开发费23963 1531 156565 如果做联排别墅可能会损失原有住宅建筑面积的20%1.建安费用20832

29、 1331 156565 按当地的建筑成本计算 1.1联排别墅 10958 1000 109575 （质量监督费、招标管理费1.2独体别墅8218 1400 58701 施工执照费、竣工图费、 1.3商业 1656 1600 10350 绿化费、开发管理费等）2.小区内市政费3131 200 156565 三.不可预见费1084 69 156565 不可预见费按（一）+（二）的3%四.直接成本37227 2378 156565 五.预计总销售额89704 5730 156565 联排别墅销售49309 4500 109575 本项目均按市场最低价计算独体别墅销售35221 6000 58701

30、 商业销售5175 5000 10350 六.毛利润52477 3352 156565 毛利率58.50%三、利润分析方案一：原方案利润项 目合计(万元)单价(元/平方米)面积(平方米)计算方法总销售额842264088206020住宅销售438303200136969别墅销售35221600058701商业销售5175500010350利润总额431582095206020总销售收入总成本方案二：将住宅改为联排别墅后的利润项 目合计(万元)单价(元/平方米)面积(平方米)计算方法总销售额897045730156565联排别墅销售493094500109575独体别墅销售36221600058

31、701商业销售5175500010350利润总额524773352156565总销售收入直接成本本项目原有方案实施时的直接成本为41068万元，预计销售收入84226万元，预计毛利润43158万元，预计毛利润率51.24%。如果住宅改为联排别墅，则该项目的直接成本为37227万元，预计销售收入89704万元，毛利润52477万元，毛利润率58.50%。因此，在财务方面是可行的。第四部分 操作方式及转让价格一、操作方式方案一：收购乳山大安置业有限公司100%股权，按手续的办理进度支付转让款方案二：大安置业以按总投资额的40%投资，中国世代投资控股集团按总投资额的60%进行投资，各方按出资比例进行

32、利润分成。爱琴湾弄海花园成本估算(股份合作)项 目合计单位造价面积计算方法(万元)(元/平方米)(平方米)一.土地开发费7308355206020（包括土地出让金各种土地补偿以及相关费用）1.土地成本7308355206020我方收购60%的股权二、房屋开发费262071272206020按当地的建筑成本计算1.建安费用220871072206020（质量监督费、招标管理费1.1住宅136971000136969施工执照费、竣工图费、1.2别墅7044120058701绿化费、开发管理费等）1.3商业13461300103502.小区内市政费4120200206020三.不可预见费100549

33、206020不可预见费按3.0%四.直接成本345201676206020五.总销售额842264088206020假设销售率70%住宅销售438303200136969别墅销售35221600058701商业销售5175500010350六.毛利润497052413206020毛利率59.01%毛利润分配298231448206020双方按6；4分配毛利率35.41%方案三：大安置业以土地折价，按总成本的28.98%折成股份进行投资；我方后续投资按总成本的71.02%折成股份进行投资，双方按出资比例进行利润分成。爱琴湾弄海花园成本估算(地面投资)项 目合计(万元)单位造价(元/平方米)面积(平方米)比例备注土地成本1218059120602028.98%（包括土地出让金、各种土地补偿、以及相关费用）二、房屋开发费23468113920602055.84%1.建安费用193479392060201.1住宅10958800136969（质量监督费、招标管理费1.2别墅7044120058701施工执照费、竣工图费、1.3商业1346130010350绿化费、开