世邦魏理仕首都博物馆物业管理投标书

1、世邦魏理仕国都博物馆物业管理投标书世邦魏理仕国都博物馆物业管理投标书50/50世邦魏理仕国都博物馆物业管理投标书目录投标函第一部分世邦魏理仕物业的实力及承接该项目之优势第二部分项目剖析及定位第三部分物业管理服务的整体设想及策划第四部分物业管理估算及有关证明文件第五部分安全与秩序管理、高级管理层及会议服务、保洁服务、绿化服务、其余专项服务解决方案（一包）第六部分工程运行维护管理服务方案（二包）第七部分物业、工程管理其余细案投标函项目名称：国都博物馆物业管理服务致：中化国际招标有限责任企业根据贵方为国都博物馆物业管理服务项目招标采买服务的投标邀请SINOCHEN-04293，署名代表李红峰经正式授

2、权并代表投标单位北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业提交投标书正本一份及副本四份，一份电子版。据此函，署名代表宣布同意如下：在考察了项目现场和研究了上述项目的投标单位须知、合同条款、技术规范及图纸，我方愿以人民币（壹仟叁佰壹拾陆万肆仟玖佰陆拾捌元整）（RMB13,164,968.00元）的投标报价，按招标文件的要求，担当上述招标人新馆的物业管理工作。如果贵方接受我方投标，我方保证在30日前做好准备，并在招标文件规定的期限内达成招标文件规定的全部工作。如果贵方接受我方投标，我方将按招标文件规定的格式向招标人提供一家招标人认可的银行开出的履约保函。4.我方同意在从规定的递交标书截止之日起90天内恪守

3、本投标。在该期限满期从前，本投标对我方始终有拘束力，并可随时被接受。在正式合同协议拟订和签署从前，本投标书连同贵方的中标通知书应成为拘束贵、我双方的合同。我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。与本投标有关的一切正式往来通讯请寄：地址：北京市旭日区裕民路12号华展国际公寓A705电话：;传真：投标单位授权代表姓名、职务：李红峰总经理助理投标单位名称：北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业公章：开标一览表招标编号：SINOCHEM-04293一包前期介入费物管费物管费物管费（如有）（第1年）（第2年）（第3年）111,425.003,093,350.003,093,350

4、.003,093,350.00投标报价9,391,475.00元（共计）玖佰叁拾玖万壹仟肆佰柒拾伍元整折扣声明无（如有）投标保证金已交（是否递交）二包前期介入费物管费物管费物管费（如有）（第1年）（第2年）（第3年）1,257,831.001,257,831.001,257,831.00投标报价3,773,493.00元（共计）叁佰柒拾柒万叁仟肆佰玖拾叁元整折扣声明无（如有）投标保证金已交（是否递交）投标单位署名盖印：北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业前期介入费用（如有）分项报价表招标编号：SINOCHEM-04293一包：前期介入费用分项报价表序号项目总金额折旧摊销年限折旧摊销费用（月）管理

5、人职工1资、保险、福61,425.00利费等2开荒费用50,000.00共计111,425.00注：如果单价和共计价钱不切合时，以单价为准。报价单位署名并盖印：北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业物业管理服务费用分项报价表招标编号：SINOCHEM-04293物业管理服务费分项报价表（一包）序号服务项目内容第一年第二年第三年1管理人职薪资、保险、416,080.00416,080.00416,080.00福利费等2办公费用100,800.00100,800.00100,800.003固定财产折旧12,000.0012,000.0012,000.004民众责任保险费用5,000.005,000.0

6、05,000.005安全与秩序管理费用625,398.00625,398.00625,398.006高级管理层及会议服539,664.00539,664.00539,664.00务费用7保洁服务费用696,600.00696,600.00696,600.008绿化费用197,600.00197,600.00197,600.009其余专项服务85,550.0085,550.0085,550.0010不可预示费用13,393.0013,393.0013,393.0011酬劳240,000.00240,000.00240,000.0012税金161,265.00161,265.00161,265.0

7、0共计9,280,050.00物业管理服务费分项报价表（二包）序号服务项目内容第一年第二年第三年1管理人职薪资、保险、647,992.00647,992.00647,992.00福利费等2办公费用25,800.0025,800.0025,800.003固定财产折旧10,000.0010,000.0010,000.004民众责任保险费用5,000.005,000.005,000.005消耗品/零配件180,000.00180,000.00180,000.006维保类174,000.00174,000.00174,000.007检测类24,130.0024,130.0024,130.008不可预示

8、费用5,335.005,335.005,335.009酬劳120,000.00120,000.00120,000.0010税金65,574.0065,574.0065,574.00共计3,773,493.00报价单位署名并盖印：北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业物业管理服务支出/酬劳细项报价表一包：物业管理服务支出/酬劳细项报价表（一包）序号项目单位标准数量年费用比率管理人职工1资、保险、见薪资明细10416,08013.45%福利费等2办公费用100,8003.26%2.1办公用品20001224,0002.2办公水电300123,6002.3交通费15001218,0002.4邮电通信费1

9、5001218,0002.5资料及印刷600127,200费2.6社交应酬费10001212,0002.7律师费/审15001218,000计费3固定财产折60000512,0000.39%旧4民众责任保费率：0.1%50000005,0000.16%险费用5安全与秩序625,39820.22%管理费用人职薪资、5.1保险、福利见薪资明细37615,998费等5.2消耗品/零2030600配件5.3维保类20408005.4检测类108008,000高级管理层6及会议服务539,66417.45%费用6.1薪资、保险、见薪资明细26611,904福利费等6.2消耗品/零10001212,000

10、配件7保洁服务费696,60022.52%用人职薪资、7.1保险、福利见薪资明细45534,600费等7.2消耗品/零1350012162,000配件8绿化费用197,6006.39%人职薪资、8.1保险、福利见薪资明细568,000费等8.2花卉租摆1000012120,0008.3维保类800129,6009其余专项服85,5502.77%务9.1外墙冲洗25000250,0009.2虫控350027,0009.3消杀200024,0009.4节日装饰3000412,0009.5垃圾清运3036510,9509.6化粪池清掏80021,60019项共计2,678,69286.60%10不可

11、预示费0.50%13,3930.43%11酬劳240,0007.76%12税金5.50%161,2655.21%总计3,093,350100.00%报价单位署名并盖印：北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业一包薪资明细表工作岗位人薪资标准（月）年薪资年福利费奖赏金工作午餐劳保及工服洗涤共计数项目总经理15,000.0060,000.0021,000.005,000.001,320.00384.0087,704.00文员11,300.0015,600.005,460.001,300.001,320.00384.0024,064.00客户部经理13,000.0036,000.0012,600.003,

12、000.001,320.00384.0053,304.00文员11,200.0014,400.005,040.001,200.001,320.00384.0022,344.00客服主管12,000.0024,000.008,400.002,000.001,320.00384.0036,104.00会议服务主管12,000.0024,000.008,400.002,000.001,320.00384.0036,104.00客户助理41,300.0062,400.0021,840.005,200.005,280.001,536.0096,256.00前台61,200.0086,400.0030,2

13、40.007,200.007,920.002,304.00134,064.00高级管理21,200.0028,800.0010,080.002,400.002,640.00768.0044,688.00会议服务81,000.0096,000.0033,600.008,000.0010,560.003,072.00151,232.00展厅61,000.00保安部经理13,000.00内勤11,200.00保安主管12,000.00保安员35700.00人事财务经理13,000.00文员11,300.00出纳11,400.00保洁员45600.00绿化工5700.00共计12333,400.007

14、2,000.0036,000.0014,400.0024,000.00294,000.0036,000.0015,600.0016,800.00324,000.0042,000.001,322,400.0025,200.0012,600.005,040.008,400.00102,900.0012,600.005,460.005,880.00113,400.0014,700.00462,840.006,000.003,000.001,200.002,000.0024,500.003,000.001,300.001,400.0027,000.003,500.00110,200.007,920.0

15、01,320.001,320.001,320.00127,7501,320.001,320.001,320.0059,400.006,600.00243,910.002,304.00384.00384.00384.008,400.00384.00384.00384.0010,800.001,200.0034,992.00113,424.0053,304.0022,344.0036,104.00557,550.0053,304.0024,064.0025,784.00534,600.0068,000.002,174,342.00注：如果单价和共计价钱不符时，以单价为准。投标单位署名并盖印：北京世

16、邦魏理仕物业管理有限责任企业物业管理服务支出/酬劳细项报价表（二包）序号项目单位标准数量年费用比率管理人职工1资、保险、福见薪资明细28人647,99251.52%利费等2办公费用25,8002.05%2.1办公用品150121,8002.2办公水电100121,2002.3交通费150121,8002.4邮电通信费500126,0002.5资料及印刷150121,800费2.6社交应酬费300123,6002.7律师费/审计800129,600费3固定财产折见固定财产10,0000.80%旧明细4民众责任保费率：0.1%50000005,0000.40%险费用5消耗品/零配180,00014

17、.31%件消防系统20001224,000弱电系统20001224,000强电/照明30001236,000系统空调系统30001236,000装饰装饰30001236,000给排水系20001224,000统6维保类174,00013.83%电梯维保600029174,0007检测类24,1301.92%7.1生活水检18200测3,6007.2电梯安全35029年检10,1507.3避雷器检70100测7,000外部：80容920积1004台230压力容器元/台7.4检测内部：80容1,520积1004台380元/台压力表20块300元/块温度表20块300元/块计量仪表温度计10支7.5

18、10元/支100检测万用表3块120元/块电钳表3块120元/块17项共计1,066,92284.82%8不可预示费0.50%5,3350.42%9酬劳120,000.009.54%10税金5.50%65,574.115.21%总计1,257,831100.00%报价单位署名并盖印：北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业二包人职薪资明细表工作岗位人数薪资标准（月）年薪资福利费奖赏金工作午餐劳保及工服洗涤共计工程经理1350042000147003500132038461904文员111001320046201100132038420624电工4130062400218405200528015369

19、6256电工511006600023100550066001920103120弱电2140033600117602800264076851568空调611508280028980690079202304128904给排水611007920027720660079202304123744综合维修31100396001386033003960115261872共计2811750418800146580349003696010752647992投标单位署名并盖印：北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业前期介入费用细项报价表招标编号：SINOCHEM-04293一包：前期介入费用分项报价表序号项目总金额折

20、旧摊销年限折旧摊销费用（月）管理人职工1资、保险、福61,425.00利费等2开荒费用50,000.002.1材料费20,000.002.2人工费20,000.002.3工具及易耗品10,000.00共计111,425.00投标单位署名并盖印：北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业自备设备清单招标编号：SINOCHEM-042931、办公设备及器材编号项目数量单价总价1电脑25,00010,0002打印机21,0002,0003复印机112,00012,0004传真机11,0001,0005照相机11,0001,0006办公桌椅108008,0007档案柜49503,8008保险柜11,0001,

21、0009文具2,00010职工换衣柜10100010,00011电话机121001,20012企业电话12,0002,00013打卡机11,0001,00055,000、保安及消防器材编号项目数量单价总价1对讲机101,80018,0002铁钥匙柜195095018,950、维修设备及工具编号项目数量单价总价1拉线梯17007002人字梯（2米）14004003台虎钳11501504射钉枪15505505钉、弹1006拉铆枪160607螺丝钉、拉铆钉3008管道疏通机11,5009万用表315045010摇表130030011钳型表130030012线轴240080013套丝机11201201

22、4板牙1404015组合丝锥112012016拉码120020017木匠工具130030018两用扳手28016019大管钳110010020大扳子1606021应急灯220040022污水泵135035023值班记录124024024操作牌201020025警告牌55025026雨鞋2357027机油、黄油10028油壶2153029油枪1404030盒尺2051003130米皮尺1303032卡尺110010033砂纸2034棉丝130030035钢锯2204036锯条1505037试电笔1022038胶布2024039电池100220040手锤4208041弱电工具11,50042工具袋

23、、皮带113033043克丝钳111516544尖嘴钳111011045改锥114044046活扳子111516547刀1155548试电笔1122249手电筒111011050胶布50210051工具袋101010052克丝钳101515053尖嘴钳101010054活扳子102020055管钳103030056改锥104040057布剪刀1055058生料带50210059试电笔2024060手电筒101010061套筒扳手130030062梅花扳手110010014,307总计：88,257投标单位署名并盖印：北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业授权书本授权书声明：注册于北京旭日区裕民路1

24、2号华展国际公寓A405的北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业的在下面署名的李红峰代表本企业授权北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业的在下面署名的（被授权人的姓名、职务）为本企业的合法代理人，就国都博物馆新馆的物业管理服务投标，以本企业名义办理一切与之有关的事务。本授权书于年代日署名生效，特此声明。法人代表署名：赵钢被授权人署名：李红峰见证人署名：见证人姓名和职务：独鹂经理见证人单位：北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业见证人地址：北京旭日区裕民路12号华展国际公寓A-705投标单位资格的证明文件投标单位的身份证明法命名称：北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业法定注册地址：北京旭日区裕路12号华展国际

25、公寓A405投标单位联系人姓名、职务：乔路物业经理财务联系人姓名、职务：冯岷财务经理技术联系人姓名、职务：田秀坤工程总监业务资料董事长：赵钢总经理：黎军经营管理人员人数:87人其他人员人数：213人合资或自办的业务，如合资：合资人姓名：无企业成立或登记注册日期：1998年4月6日分部或代表处的地址、传真、电话、联系人：无企业总财产：2499.09万元近3年主要业绩明细表项目名称项目地址物业种类管理内容管理面积项目履行情况华展国际公寓北京涉外高档公寓全权委托60000优异中国国际科技会展5A级写字楼、酒北京店、展厅、餐饮综全权委托128000优异中心合楼宇名商大厦北京5A涉外写字楼全权委托203

26、00优异湖北出版文化城武汉写字楼、酒店公寓、全权委托120000优异商业综合楼宇裕园广场石家庄写字楼、商务公寓、顾问123761优异大型商业综合楼宇宝嘉大厦大连甲级写字楼驻场30000优异大连庄河新天地商大连综合商业城、四星全权委托47000优异业城级酒店博泰大厦北京5A写字楼全权委托23987.01优异博大大厦北京政府办公楼全权委托52000优异盈华盛嘉公寓北京高档公寓全权委托40000优异公汽企业广达大厦武汉写字楼驻场顾问20000优异天下城市星座（一、武汉住宅小区全权委托30000优异二期）注：主要项目列出服务内容并附项目委托方书面证明。第一部分世邦魏理仕物业的实力及承接该项目之优势北京

27、世邦魏理仕物业管理有限责任企业，以物业管理为核心并设有餐饮服务、综合娱乐、康体休闲、装饰装饰、代租代售等业务的大型综合性管理服务企业。北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业，积极开拓，决心进步，先后承接了华展国际公寓、中国国际科技会展中心、中关村名商大厦、望京博泰大厦、湖北出版文化城、大连庄河新天地商业城、大连宝嘉大厦、石家庄裕园广场、北京月坛盈华盛嘉金融公寓、北京经济技术开发区管委会办公楼等项目。北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业，以“关注博物馆展品及参观人员的需求”为基点，在做好物业管理基本内容的前提下，与时俱进，勇于世邦魏理仕，推出“定制式服务”，根据不同项目、做出最适合的服务方式。使博物馆

28、社会效益、项目效益、物业效益全部最大化。（一）人才优势：1、管理层平均年纪35岁,均有十年以上物业经验或经过正规的物业酒店管理培训和教育。2、300多名职工中，大专以上学历的占80，管理人员持证上岗率达100。、先进的人力资源管理，在“公然选拔，择优录取”的原则下着重经验、素质、实际、适合，按项目特点配备人才。(二)安全优势世邦魏理仕物业拥有经验丰富的安全捍卫队伍、系统的安全捍卫程序和全面的安全防范举措及预案，曾多次负责国家领导人在我司管理的中国国际科技会展中心参观、接待、会议以及安全捍卫工作。秀华管展理国大际厦公”寓称和号中国国际科技会展中心双获2003年度“北京市优秀管理居住小区”和“北京

29、市优国北中家京国建房物设地ISO9001业部产国管一业理际级协协质资会会量质会正管物员式理业企体会管业系员理单认企证位业和ISO14001国际环境管理体系认证企业三企业背景?（四）先进的理念：管理体系：人性化管理、标准化管理、科学化管理、安全化管理、信息化管理。三大效益：社会效益、环境效益和经济效益。质量环境目标：服务完善管理规范着重环保节能降耗顾客满意持续改良。服务理念：关注业主需求、延长业主需求、解决业主需求、超越业主需求。经营目标：服务、交融、环保、开拓。理论依据：ISO9001、ISO14001国际质量/环境管理体系标准、管理学、管理心理学、管理经济学、酒店管理学、零缺点的质量管理等管

30、理学前沿理论。（五）世邦魏理仕物业的后备支持顾问组序职务职称姓名性别年纪号（工种）（等级）1王少军男45高级策划香港测量师协会2邓国江男34高级策划建设部物业经理3李红峰男38高级策划建设部物业经理4李斌男36高级策划建设部物业经理5杨志刚男34工程经理建设部物业经理6李赫男34物业经理建设部物业经理7冯岷女31财务经理会计师建设部物业经理8刘佳女40人事行政经理统计师9齐洪建男42法律顾问律师执业证10杨海男34项目总经理建设部物业经理第二部分项目剖析及定位全市各界瞩目的国都博物馆新馆是北京市政府投资兴建的面向21世纪的大型现代化文化设备。首博新馆工程是国家计委批准立项并报请国务院批准实施的

31、北京市重点工程，也是新世纪北京市标志性建筑之一。首博新馆位于西长安街延长线白云路的西侧（中兴门外大街16号），占地面积2.48万平方米，总建筑面积63390平方米，建筑高度40米，地上五层，地下二层。首博新馆战胜了传统博物馆建筑中存在的“功能单调，设计呆板”的缺点，强调了“以人为本，以文物为本”的思想，使文物收藏、展览、修复、研究、教育、沟通融为一体。首博新馆内设：基本陈列、专题展览、临时展览、文物库房、社会教育区、业务科研区、行政办公区、综合服务区和地下车库等。国都博物馆新馆定位1.总体定位北京是中国的国都，是全国的政治中心和文化中心，是历史文假名城，是现代化国际多数市，是我国对外交往的中心

32、。国家计委对于国都博物馆项目建议书的批复要求首博“新馆建设应代表国内一流水平，与北京作为全国文化中心的地位相适应，并使其成为国都标志性文化设备之一”。北京市的城市性质决定了首博新馆的总体定位。首博新馆是北京悠久历史的浓缩，是展现今世文化、艺术和建设成就及城市未来发展的重要场所，是大量珍贵文物的收藏地和展览中心，是面向21世纪向民众和广大青少年流传爱国主义精神、历史及科学知识的基地，是大型的文化和教育设备，是北京市对外文化沟通的重要窗口。2.功能定位首博新馆拥有科学有效的藏品管理水平、先进的研究手段、丰富的展陈内容、新颖的陈列形式、完善的服务设备、科学化的管理体系、优雅的参观环境，既是北京的大型

33、文化和教育设备，又是北京地域的文物研究、文物保护和文物人才培养中心。同时，首博新馆也是北京市重要的国际国内交往中心之一，仍是北京市举办庆典和礼仪活动的重要场所，是长安街上的一个重要文化景点。因此，首博新馆是一座全面展示北京的悠久历史、灿烂文化、精巧文物和今世建设成就及社会城市风采的、拥有国际先进、国内一流水平的大型现代化综合性博物馆。首博新馆建筑特色设计理念国都博物馆作为北京新世纪的重要文化建筑，它将集中体现国都特色-政治、文化和国际交往中心，突显国际多数市的地位；它将集中反应历史特色-古都千年的建城史和历代王朝传袭下来的灿烂民族文化；它将充分展示时代特色-科学的进步、技术的发展、观点的更新，

34、现代人类文化的成就将在这里留下踪迹；它将特别拥有人文特色-不单尊古，也要厚今，将成为一个独具特色的旅游景点和群众喜爱的文化休闲教育场所。方案源自于对历史与未来的描述，传统的材料与现代的材料并置，倾斜的青铜体破墙面出，生出文物挖掘的意象，悬挑的大屋顶将无疑在隐射中国传统的出檐，悬挂式框架砖墙模糊了古代城墙与现代幕墙的界限。广场的起坡衬托了雄伟的巨构，也取材于皇家宫殿高台建筑的手法。设计特点1、简短的矩形平面与北京的城市格局相协调，对称的形体响应街道转角空间。2、青铜、木材、砖石等传统的材料代表北京悠久的历史，不锈钢顶棚、玻璃幕墙和先进的建造技术表现新北京的现代，光芒的反射和影象产生了历史与未来的

35、对话。3、阳光大厅，四季竹院，打破了传统博物馆空间的关闭、沉闷的感觉，为市民创建了开放型的、温馨的、光明的文化休闲环境。4、本设计的一大特色就是将景观空间引入了博物馆，室外下沉竹园延长至室内，形成了独到的休闲文化环境。园林与文物展厅之间的时空交错，表现出特有的东方艺术魅力。其次，大厅南侧10米标高处的室外四季平台，平台上栽种各样树木，在阳光的照射下，表现出优美的姿态，传达四季节气的变换。建筑外形建设用地面积24000平方米，总建筑面积63390平方米，地下二层，地上五层，北部设计了绿色文化广场，东部设计了下沉式竹林庭院。建筑物（地面以上）东西长152米、南北宽66米左右，建筑高度41米。建筑外

36、形主要由矩形围合构造、椭圆形外立面和金属屋顶三部分组成。内部功能布局本设计重视博物馆的特定功能要求，力图以清晰的、简洁的、富于逻辑的方法办理好各功能区之间的关系。博物馆主要的功能划分为：展陈区、社会教育区、综合服务区、业务科研区、地下停车库、行政办公区、安全捍卫区、藏品库区、设备区。服务特色定位展陈区留有充分的观众歇息空间及全面介绍博物馆展陈内容的观众视听室，播音室，电化教育室，观众参与室，文化教育等休闲、服务性空间。展厅之间的连结空间（庭院、大堂、屋顶）充分利用自然采光，创建一个有活力的展示环境。阳光大厅、四季竹院、打破了传统博物馆空间的关闭、沉闷的感觉，为市民创建了开放的、温馨的、光明的文

37、化休闲环境。社教工作处于博物馆工作的第一线，经过组织赏析、解说及其他服务，信息沟通、培训等工作，达到流传科学文化知识，进行社会主义和爱国主义教育的目的，以求完善博物馆功能。多功能报告厅，用于举办各类讲座、学术商讨会。配有扩音、音响、灯光、电影放映、电视录像及幻灯设备，基于国际文化沟通的需要，还配备8种语言的同声传译设备等服务设备。综合服务区，有餐厅、商铺，文博服务设备与主体空间有分有合，可独自对外开发，联合室内下沉竹园，成为博物馆为市民提供优质服务的场所。地下停车库，可停257部小轿车，552辆自行车。特别值得一提的是，作为国内博物馆界的一项新尝试，首博准备推行博物馆会员制，为会员们提供特意的

38、文物鉴赏、研究等方面的高质量服务。高度智能化的首博新馆国都博物馆智能化围绕文物安全环境监控功能、礼仪与民众活动功能、观众现场服务与信息化服务功能四个方面，以建筑、构造、给排水、暖通空调、电气、电讯等专业的通力合作配合为平台，力求显着的运行效果、正确的技术方向和显然的投资效益。、文物安全的环境监控功能国都博物馆采用恒湿不恒温的先进、独到的智能化空调系统，将文物库房和展厅的相对湿度的变化幅度控制在2%以内，极大地保证了文物寄存安全；同时又使展厅温度随外界自然气温有一定幅度的浮动，获得较好的对人舒坦度。为了体现国都博物馆的人文特色，照明系统坚持文物无光害设计和节能设计。大厅自然日照按照光照强度和入射

39、光芒进行自动调节，保持大厅的照明度和轻柔性。对博物馆建筑的泛光照明和庭院照明采用自动艺术型程序控制。水资源的合理利用有着重要的环保意识。博物馆环境的室内外绿化又是常有的建筑手段。利用智能化系统精准消费能源，对绿化浇灌用水采取土壤湿度检测和管网水阀联动方式，实现绿化浇灌的自动微灌控制，改变过去落伍的被动式、无控制灌溉。、礼仪与民众活动功能举行礼仪活动时，大厅的温湿度、照明、音响、电动投影幕、电动窗帘等采用电脑共同调控。仪式前大厅多媒体投影屏幕放映有关的标语和背景信息。仪式中大厅各处拥有平均清晰的音响。大厅具备新闻摄影电源和发稿信息终端。同时能够根据会议、礼仪的进度自动地联合控制有关的灯光、窗帘、

40、音响、投影等设备。室外广场的大屏幕同时转播仪式实况。首博能够自前进行实况拍摄和录音。并在仪式结束后半小时内提供相应的多媒体光盘。、观众现场服务功能在博物馆各大门内、大厅安装参观导览系统。让民众自由地浏览、查问博物馆的基本情况和参观信息。也是博物馆对外宣传的一个重要窗口。售票验票系统能够自动地接受多种硬币、纸币销售本馆、以至其他博物馆销售的全价、半价、优惠价的通用参观券。售票验票系统能够自动地辨别参观券的合法性，并允许观众同一天内多次进出参观博物馆。、信息化服务功能利用信息技术将过去历史的音视频资料数字化，成立音视频节目数据库和点播系统。观众能够经过电脑屏幕或许电话拨号自由地址播所希望收听、收看

41、的曲艺、戏曲节目。比如马连良的失、空、斩，侯宝林的关公战秦琼等。为了测试陈列展览效果、增加观众的参与性，设置了交互式文物知识测试系统。观众能够在电脑上针对展示的样本进行知识问答。电脑对答对一定数量问题的观众提供免费参观券或许其他奖品。同时，电脑系统对观众的测试结果进行记录和统计，作为剖析观众状况和陈列展览效果的原始数据。由三维多媒体技术成立的虚构陈列系统，是展览现场在时间上的拓展。观众能够在电脑上用虚构方式自由地查问浏览博物馆从前举办过的各类陈列展览。、多功能报告厅多功能会议厅立足跨时空的网络演播式会议。经过数字化网络（宽带/窄带）、电台、电视网（有线/无线）和现场视频直播、数据网络交互式播发

42、、后期电子出版物制作，实现现场会议与网络会议的相联合。互联网用户不论身在哪处，都能够经过浏览本馆局域网的方式实时地参与现场学术议论。根据对本项目剖析及定位,其物业服务特点如下:1、服务对象不纯真为博物馆工作人员，代表政府服务群众的意义更显重要；2、除平时物业服务外，博物馆机关更需要一个清静、整洁、舒坦、安全的工作环境；3、做好后勤，保证所有工作人员全身心投入工作；4、博物馆整体人员层次较高，需要与之相适应的服务队伍；5、会议接待服务将是物业服务过程中的工作重点；6、物业整体形象随时反应博物馆形象；7、与时俱进，体现“人文、绿色、科技”的物业管理新内涵；8、在物业收费上保证“社会效益为主、经济效

43、益为辅”的原则。第三部分物业管理服务的整体设想及策划针对博物馆物业管理的各个要素，我们展开了周祥的市场调研，在深入挖掘设计思路的基础上，紧紧把握博物馆展览与科研相联合的功能需求，针对博物馆物业管理的特点，紧紧抓住物业管理工作的难点和重点，确定出我们的整体构思和管理策划思路，可归纳为：一、严格采用四星级酒店管理模式博物馆的硬件配置及规模等方面都达到了四星级酒店公共地区标准，同时又是一座智能化程度高的高档综合博物馆。为此，我们郑重许诺：、自接收博物馆之日起，严格按照四星级酒店的管理模式对博物馆实施物业管理；2、一年内达到“市级物业管理优异大厦”标准，两年内达到“国家级物业管理示范大厦”标准；3、严

44、格ISO9001国际质量体系标准进行物业运作，严格ISO14001国际环境管理体系进行环保存理，并力求两年内经过ISO9001、ISO14001两项国际管理体系认证，使博物馆成为能源、资源无浪费，环境无污染的环保、安全、舒坦、便捷的现代化高档博物馆。二、我们的工作重点重点之一：保证安全管理十拿九稳。博物馆的合理布点和安全保安任务十分艰巨，由于该项目集科研行政机构办公，大型集合、群众参观、嘉宾来访等功能集于一身，因此安全捍卫任务负担较大，智能设备的高效正常运作需要一个过程。从我们长久管理的经验来看，治安的利害是权衡管理绩效的重点。所以，我们在现场勘查，实地考察的基础上，与专业人士频频协商商讨，根

45、据智能化防范的条件，联合我们在其余管理项目取得的经验，从实际情况出发，确立了入驻期治安管理：“人防为主，技防为辅”，惯例期治安管理“技防为主，人防为辅，全面防范”的整体治安防范思路。同时教育职工严格恪守保密制度，人人树立安全意识，做到全员防范。我们有原因相信，经过我们的管理，能够保证博物馆因物业管理责任而造成的治安事件发生率为零。重点之二：嘉宾接待与大中会议较多，接待任务沉重的同时，为参观博物馆的领导和群众及馆内办公人员创建一个“舒坦、便捷、温馨”的环境,是客务部的重要工作之一。我们将总结多年管理经验，部分采用四星级酒店的接待模式，保证每一次的嘉宾接待，会议筹办的接待都正确无误。重点之三：智能

46、化设备的运作、维护与开发。博物馆的智能化设备提高了博物馆工作人员的办公条件，办公质量与参观品味，改变了办公方式。与此同时，也必将给物业管理带来了革命性的变化，它将实现管理理念、管理机构、管理方式的现代化。智能化设备要求高、操作严、范围广，波及到管理、安防、通讯、消防、停车等方方面面。我们在理论学习、现场参观、实际运作的基础上，制订了科学合理、确实可行的智能化设备运作计划、设备养护、维修计划以及智能化开发的规划，来保证智能化设备的有效运作。重点之四：为博物馆导入大楼管理服务形象辨别系统，体现政府亲民、爱民、服务公众的新形象。我们将积极配合博物馆设计各类管理服务表记、安全警告表记，使博物馆的导向、

47、环境和表记系统形成一体化，为博物馆塑造出优异的社会形象。三、我们的工作举措举措之一：人文关怀与智能管理有机联合，充分实现2008年人文奥运所倡导的精神。我们成立智能化技术专家小组，全面培训指导并派驻场专业人才，在充分掌握本项目智能化系统的基础上拟订一套管理服务方案。在详细操作上我们强调“三个到位”。一是培训到位（包括博物馆工作人员及使用人与物业管理人员），我们将定期举办智能化系统使用的专题讲座和展开智能化系统使用的宣传活动，经过博物馆工作人员对智能化系统使用的熟悉，让博物馆工作人员和使用人确实感觉到智能化系统给工作带来的快捷高效。二是服务到位，成立服务满意体系：“一个目标”服务的终极目标，让所

48、有置身博物馆的人员满意；“二个理念”全程追踪，亲情服务；“三个干净”办公环境干净、设备干净、机房干净；“四个不漏”不漏水，不漏电，不漏气，不漏油；“五个优异”房子及设备维护优异，安全管理优异，保洁绿化管理优异，服务质量管理优异，博物馆工作人员及使用人反应优异。真实体现“人文关怀”的管理服务理念。我们要在现有设备的基础上，最大限度地发挥管理设备技术的综合功能，体现人性化服务。三是人员到位，企业将选派一批懂管理、通技术、善经营的物业管理专业人才，组成本项目高水平的管理团队，为了保证本团队总体的管理服务质量，我们将全面将导入ISO9001服务质量体系，使我们的管理服务能够得以不断地完善与提高。举措之

49、二：治安管理上，引进我司管理大型写字楼宇及各级会议的安防经验，运用现代科技手段，“三防”联合，保证安全。博物馆智能化程度较高，功能波及面广，“三防”联合是我们的基本治安思路。“三防”联合即是人防、物防、技防相联合。“人防”上我们实施阶梯式迅速推进体系，由管理中心统一指挥调动，强调多重联合，即流动岗与固定岗相联合，全面防范与重点防范相联合，小围合与大围合相联合。物防上用围栏，障碍栏等手段提高防范能力。在充分强调人为因素的前提下，以技防为主，运用博物馆已有的先进保安设备如闭路电视、监控系统、保安和流动哨等，联合管理中心的统一管理，迅速调动，保证治安防范十拿九稳。经过“三防”的全面实施，为博物馆提供

50、安全、舒坦、优雅的环境。举措之三：做好博物馆的环境管理工作，实施垃圾分类，加强博物馆的环境文化建设和环保建议。针对博物馆的品位和环保要求，我们在管理机构内设置环保部，将纯真的卫生保洁升华为环境保护，不只要保障博物馆及隶属设备的清洁与卫生，而且要成立一整套ISO14001环境管理体系标准，全面切合2008年奥运精神，做到能源、资源最大节俭，污染、荒弃全力控制，环保意识不断提高，环境绩效持续改良。力求成为切合ISO14001环保认证的博物馆。1、按照四星级酒店标准要求,做好博物馆公共地区,公共设备,设备,博物馆机关领导办公室以及会议室、办公区的全面卫生保洁工作,加强对博物馆环保意识的灌注,使每个博

51、物馆工作人员都自觉热爱、维护博物馆的环境;2、垃圾分类收集,成立绿色环保回收系统;3、展开环境文化建设,实施环境形象战略,联合博物馆环境形象,统一规划博物馆的各样自然景观.我们将制定视觉手册,环境手册和环境管理方案.我们深信,经过我们的努力和科学管理,博物馆必将能经过ISO14001环保认证,成为一个绿色环保博物馆。举措之四:运用科技手段,进行合理调动,有序停车。据我们检查认识,博物馆的车位较充分，基本能够知足博物馆工作人员的需求,但碰到召开大型会议或嘉宾来访,车位将相对紧张,如不进行科学合理的调动,必将致使车辆停放的混乱和无序。我们将在车辆主要入口和停车场入口,设置车管员现场指挥,加强对停车

52、的引导,对于乱停乱放的问题,我们将全力向车主(司机)劝阻,令其更正,在说理无效的情况下,坚决予以解决,以维护博物馆的停车秩序。举措之五:发挥企业规模优势,实施对各专业系统设备、设备等方面的专业化物业管理。物业管理行业向专业化方向发展是市场的选择和时代的要求,在博物馆物业服务工作中,针对博物馆建筑面积大、机电设备、设备及电梯多等特点,我们将充散发挥企业的规模优势和技术优势,实现“资源共享、技术共享”,逐步实现保洁、保安、机电设备、电梯养护等方面的专业化管理和服务,全方位降低管理成本,力求为博物馆工作人员提供更多的无偿服务,充分体现世邦魏理仕物业企业“以客户为中心,优质服务,廉价收费”、“取之于民

53、，用之于民”的经营思路，保证博物馆工作人员真实受益。举措之六：充分借鉴成功经验，展开卓有收效的博物馆文化建设。“一手抓酒店式服务和经营，一手抓精神文明建设”是我们管理高档物业的一条重要法例。博物馆文化定位是中国传统文化与现代科学技术的有机联合。我们将在环境文化，行为文化，制度文化，精神文化，网络文化等五个方面全方位展开，经过顺序渐进，潜移默化，寓教于乐的文化建设，来培养博物馆文化精神，增强博物馆凝集力，发挥博物馆文化的凝集功能，激励功能和拘束功能。在文化建设上，我们还着重要与小，老与少，教与乐，雅与俗的联合。我们将实施名牌与形象战略，聚集博物馆的无形财产，创建中国名牌。我们规划的各样活动、各样

54、仪式等，富有新意，确实可行。针对博物馆的特点，我们将超前性、创建性地推行24小时的酒店式服务，我们将在贯彻ISO9001国际质量体系认证的基础上，进一步规范服务行为，一方面超前挖掘博物馆工作人员的潜在需求，知足他们深层次的需要，他们想到的我们一定全力做到，他们没想到的我们也要想到并且做到。第四部分物业管理估算及有关证明文件物业服务计费与结算41物业管理服务计费见开标一览表42由招标人直接支付给有关单位的馆内办公区及设备设备的大中修、更新改造费用见开标一览表43物业管理服务费结算方式每季度首五个工作日内支付本季度有关费用。44能源费用的控制目标和管理举措（1）能源管理及组织应当成立以工程部为主体

55、的节能领导小组，各部门均应设节能管理员。节能领导小组要经常研究物业的能耗情况和采取相应节能举措。工程部应进行每个月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。（2）合理用电物业的合理用电是节电的手段。节电工作分设计和运行两个方面，两者互相管制、互相补充。一个好的系统设计，应当考虑到节能的需要，否则进行管理的努力将是十分有限的。反之，如果不搞清设计意图，也难以发挥节能的效果。从运行角度，物业的合理用电应从下述几方面考虑：供配电：物业用电负荷中存在大量的电感性负荷(各样异步电机及气体放电灯等)，这类负荷的功率因数均较低，所以应付无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率数应控制在0.9以

56、上。照明系统：物业全年照明用电量约占总用电量30%左右，因此必须注意降低照明系统的能耗。照明节电，除了要求光源、镇流器、照明灯具的高效、节能外，还应付使用场所选择适合的设计照明度；采用日光传感器、时间预定、手动等照明控制手段进行节电。光源灯具应定期清扫改换，拟订更新周期，维持光照水平。照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则，制订考查办法。（3）设备节能办法简介重视节能的重要性，让每位职工都要认识节能是工程管理重要内容。工程部各级管理人员要认识主要用电设备的数量、运行情况。认识各样能源的收费标准。指派专人负责节能工作的检查、敦促。推广节能观点及意识和方法

57、。不断对用电、用水及其余能源消耗情况及节能效果进行剖析、检查，使之不断完善。应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。保温材料的维护保养。照明线路的布置及调整。灯具的选择(节能灯、日光灯带功率补偿器)。电梯的智能管理。采用节能控制照明开关:(1)声控开关:(2)光控开关；(3)时间控制开关；(4)延时控制开关。合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率，比如:变压器最合理的工作负载是80%-90%，这时它各方面的利用率最正确。使设备保持优异的运行状态。(润滑、密封等)采用节能水龙头。45有关证明文件资信证明财产欠债表世邦魏理仕资质（一套）46项目人员架构表及主要管理人员简历项目经

58、理1人文员1人客户服务保安部经人事/财务综合经营部经理1人理1人部经理1人部经理1人文员内勤文员出纳商品服务餐饮主管1人1人2人1人部主管1人1人客服主管会议服务保安主管服务员厨师服务1人主管1人1人6人员65人客户助理清洁领班高级管理睬议服务展厅保安员4人1人层2人10人10人40人前台保洁员/绿6人化70人注：虚线部分为拟设部分一包项目部人员123人项目履行总经理简历李赫，男，已婚，1970年10月，籍贯：北京，教育程度：大学专科资质情况：物业经理岗位资格证书工作简历：2003今北京世邦魏理仕物业管理有限责任企业高级项目经理2001-2003北京宝鼎中心总经理助理辅助总经理负责企业重组事宜

59、，办理销售和管理方面的各项工作，辅助发展商解决各业主的遗漏问题。2000-2001哈尔滨东方花园总物业经理前期人员架构安排，制作全年财务估算，工程维修保养计划，与发展商一同办理前期遗留问题，对外协调与各政府部门的联系。负责物业投标书的拟订及竟标的各项工作及物业企业的组建及各部门平时工作的监察，各项工程设备，消防设备的查收测试，拟订全年财务估算及年度营运报告，拟订各项文件及规章制度。拟订各部门岗位职责、规章制度、工作守则及职工手册。培训及管理职工。为发展商提供物业改良计划、建议及提供物业增值各项建议，为发展商二期工程提供物业配套方案。1999-2000北京东方广场后盾支持部为各部门的运作提供技术

60、及专业支持，并参与租务方面的管理工作。1996-1998北京东海中心总经理助理负责物业各部门的全面工作，提出并拟订大厦的各项整改举措，负责编写各部门运行手册为职工提供各项专业培训，管理条约和职工手册全权负责企业各项平时管理工作。1994-1996北京香江花园别墅公寓经理协调各部门为业主提供酒店式的物业管理服务，并负责物业管理费的测算，物业管理条约的批准，起草公寓前期营运计划，职工的招聘及管理，交接文件及各项管理文件统筹各部门职工为办理入停手续，及协调业主入住后的各项工作的准备。1990-1994北京燕莎中心凯宾斯基饭馆筹办处：辅助总经理准备交接公寓/写字楼查收的各项文件，与发展商、建筑单位进行