现代景区经营管理第04章景区开发规划管理

1、第4章 景区开发规划管理4.1景区开发可行性研究4.2景区规划的系统结构4.3景区规划的编制规范4.4景区规划的运作管理4.1.1景区开发可行性分析内容1）旅游资源评价一般来说，旅游资源评价包括旅游资源自身评价和旅游资源开发利用的环境条件评价两种。其中，旅游资源自身评价包括五个方面的内容：旅游资源特色、旅游资源价值、旅游资源密度、旅游资源容量、旅游资源性质；旅游资源开发利用的环境条件评价包括七个方面的内容：区位环境、自然环境、人文环境、客源环境、政治环境、投资环境、施工环境。 4.1景区开发可行性研究旅游资源评价的方法主要有以下六种：（1） 一般体验性评价；（2）美感质量评价；（3）“三三六”

2、评价法；（4）价值工程法；（5）层次分析法；（6）指数评价法。 4.1景区开发可行性研究2）市场需求分析（1）确定市场规模。（2）了解市场结构。（3）分析竞争格局。（4）明确市场定位。 4.1景区开发可行性研究3）社会经济基础分析其中，投资环境是指当地的宏观经济状况、金融市场的开放性和融资成本、利率水平、政府对旅游开发的相关政策是否优惠等；建设环境是指景区所在地的交通、通讯、水电、地质、供水、供电、供热、供气等基础设施配套条件。 4.1景区开发可行性研究4）承载力分析区域所承受的最大旅游活动量；社会承载力是从当地居民的利益角度来讲的，景区旅游的发展带来交通拥挤、环境污染以及公共资源占用等负面效

3、应，会引起居民的不满，社会承载力是以社区居民对旅游活动的最大容忍度为上限；文化承载力是从本地文化的传承和发展角度来讲的，旅游的发展带来外来文化与本土文化的交融或者冲突，文化承载力就是指本土文化对外来文化的包容能力。5）投入与产出分析 4.1景区开发可行性研究4.1.2景区开发可行性研究流程景区的投资开发必须遵循项目创意，项目策划，项目初选、准备，项目评估决策，项目实施与监督，项目导入经营和项目评价与总结等逻辑顺序，按照投资前期、投资时期和经营时期等三个时期进行，如图41所示。 4.1景区开发可行性研究图41 景区项目开发周期示意图1）项目创意这是景区投资开发的第一阶段，主要任务是分析市场需求结

4、构特征、市场竞争格局和资源约束对景区开发的影响，鉴别高度有效的市场机会，提出项目意向。2）项目策划该阶段的主要任务是将项目创意转化为具体的投资规划和行动规划，制定项目应该达到的目标，分析项目的收益能力，确定项目的市场空间，拟订投资计划，编写项目建议书。 4.1景区开发可行性研究3）项目初选、准备在项目建议书获得批准后，还要对拟开发项目的各种预选的技术方案和投资方案进行筛选，以便剔除不利因素和不确定因素，进行开发项目的初步决策分析，最后选定投资合理、收益率高、风险性小的项目，写出初步可行性研究报告。4）项目评估决策在这个阶段中，专家组织按照正常的评估程序，从技术、经济、财务和社会等各个方面对开发

5、项目的可行性与合理性进行全面的审核和评估，写出评估报告。 4.1景区开发可行性研究5）项目实施与监督这是项目投资（建设）阶段。其主要任务是建立项目执行管理机构，进行项目招投标，签订各项协议和合同，组织设计施工以及试营业工作。同时，这个阶段必须对开发项目的成本、质量和工期等方面进行严密的监督和有效的控制，以保证严格执行项目的规划要求，实现开发项目的既定目标。 4.1景区开发可行性研究6）项目导入经营景区生命周期内的经济、财务和社会效益，不仅反映投资（建设）前期可行性研究的工作质量和投资（建设）时期的工作质量，而且还受到经营运作时期管理水平的影响。景区投资决策的失败，最终是由经营运作时期的经济效益

6、大小体现出来的。 4.1景区开发可行性研究7）项目评价与总结这是在开发项目经营运作一定时间以后，一般是在投资回收预期内，对开发项目的成败因素进行全面而具体的审核、总结和评估。主要评价项目的实际运作业绩、明确是否达到了预先设计和期望的目标，从而总结正反两方面的经验教训，写出项目评价报告。 4.1景区开发可行性研究4.1.3景区开发可行性研究报告1）可行性研究报告的作用（1）领导者进行决策的依据。（2）景区资金筹措的依据。2）可行性研究报告的内容景区开发可行性研究报告的编写一般包含这样几个部分：总论、旅游资源评价、市场分析、开发利用条件、建设内容与规模、工程设计方案、环境保护及其他、项目实施进度、

7、景区投资估算、效益评价。 4.1景区开发可行性研究链接：旅游主题公园可行性研究报告4.2.1景区规划的空间结构空间布局的规划是景区规划的一个重要任务。不同类型的景区，如文化景区、自然景区、娱乐景区等，因为旅游资源分布的不同，旅游者市场需求的多样性，所以空间布局的规划也各具特色。一般来讲，景区在功能分区和布局上存在着以下几种布局模式： 4.2景区规划的系统结构1）社区吸引物综合体（CAC）这种布局方式是1965年由甘恩（Gunn）首先提出的，1970年Wolbrind提出一个类似的概念，叫做“娱乐同心圆”（recreation centric）。这种布局方式是指在景区中心布局一个服务中心，外围分

8、散形成一批旅游吸引物综合体，在服务中心与吸引物综合体之间有交通连接，形成一个“娱乐同心圆”，如图42所示。 4.2景区规划的系统结构 4.2景区规划的系统结构图42 社区旅游吸引物综合体布局模式2）三区结构布局模式1973年，弗斯特（Forster）提出一个景区空间开发的“三区结构模式”，它是一种典型的生态旅游区布局模式，共分为三层：核心层是受到严密保护的自然保护区，限制甚至禁止游客进入；其次是娱乐区，在娱乐区里配置了野营、划船、越野、观景点等服务设施；最外层是服务区，为游客提供各种服务，配备饭店、餐厅、商店或高密度的娱乐设施，如图43所示。 4.2景区规划的系统结构 4.2景区规划的系统结构

9、图43 三区式空间布局示意图3）双核布局模式（twinning principle）该布局模式由特拉维斯（Travis）于1974年提出，将服务区和自然保护区视为景区的两个核心，通过中间的娱乐区即商业纽带联系起来，如图44所示 4.2景区规划的系统结构图44 双核布局模式4）核式环模式这是一种常用的布局模式，往往以某一自然景观（如温泉、滑雪场、古建筑等）为布局的核心，周围环绕饭店、餐馆、商店等服务设施，各种设施之间的交通联络道路构成圆环，设施与中心景观之间也有便道或车道连接，交通网络呈车轮或伞骨型。 4.2景区规划的系统结构4）核式环模式这是一种常用的布局模式，往往以某一自然景观（如温泉、滑雪

10、场、古建筑等）为布局的核心，周围环绕饭店、餐馆、商店等服务设施，各种设施之间的交通联络道路构成圆环，设施与中心景观之间也有便道或车道连接，交通网络呈车轮或伞骨型。 4.2景区规划的系统结构4.2.2景区规划的时间结构1）旅游容量的估算景区的接待能力一般与该景区的旅游资源、生态环境、旅游设施和基础设施以及当地居民心理承受能力相关。景区旅游容量可由该地的旅游资源容量、生态容量、设施容量和社会地域容量中的某一两个因素所决定。 4.2景区规划的系统结构2）游览时间的规划景区游览时间是指每人每次在景区停留的时间，也就是游客从进入景区开始，在景区中游玩直至离开景区的时间。景区游览时间的规划需要注意两方面的

11、内容：一是从进入景区门口开始，要规划设计客人的活动，争取达到每5分钟有一个兴奋点，每15分钟有一个高潮；二是要尽量延长游客在景区内一次逗留的时间，游客逗留时间越长，在购物、娱乐、用餐等方面的支出会越大，从而有助于景区经济效益的提高。 4.2景区规划的系统结构3）可持续发展规划景区规划贯彻可持续发展理论须注意以下几点：（1）尽量保持资源原貌，对资源的消耗达到最小化，以保证后代人的使用。（2）注重开发的可持续性，将保护与开发融合成一种持续的、永久的合作关系，避免出现急功近利、重开发轻保护甚至只开发不保护的现象。（3）开发过程兼顾游客、当地居民与开发商的利益。（4）注重环境的保护，形成“环境促旅游、

12、旅游促环境”的良好循环，建立良好的自然、社会、文化等环境以促进旅游业的发展，同时，不以保持创造良好的环境为负担，景区健康持续的发展反过来会促进环境的发展。 4.2景区规划的系统结构4.2.3景区规划的要素结构1）景区项目的设计（1）景区项目的概念这里所指的景区吸引物是一个广义的概念，它既包括传统意义上的旅游景点，也包括景区的节庆活动、文化背景以及旅游商品。景区项目如图45所示： 4.2景区规划的系统结构图45 景区项目（2）景区项目设计的原则景区项目设计主要遵循“人无我有，人有我新，人新我转”原则、因地制宜原则、整体优势原则、现实性原则、可持续发展原则、三大效益原则等。（3）景区项目设计的内容

13、项目名称的确定、项目风格的选择、项目所占土地面积及其地理位置的确定、项目的产品体系等。 4.2景区规划的系统结构2）景区服务设施的配置（1）服务设施的内容第一，住宿设施。第二，餐饮设施。第三，辅助设施。（2）设计原则总体来说，景区服务设施的规划设计需要遵循下面几个原则：一是与景区相匹配的原则，包括规模、等级、风格的匹配；二是生态原则，设施的建设要符合生态保护的原则，尽量将破坏降到最小；三是可持续发展原则；四是美观的原则。 4.2景区规划的系统结构3）景区基础设施的配置（1）供水设施供水设施的主要任务包括估计用水量、选择水源，确定供水源、布置供水管网等。（2）供电设施制订电力系统规划时，需要考虑

14、以下几个方面：适当的电力供给、电力供给的持续性、准确的高峰负荷预测、与客源地电力供应类型尽量匹配等。（3）排水、排污设施规划（4）通讯设施规划（5）保健设施 4.2景区规划的系统结构4.2.4景区规划的功能结构景区功能分区是指根据景区内旅游资源保护的要求以及提供旅游机会的能力和适宜性，对景区土地进行分类管理的方法。1）核心景区核心景区是指景区范围内自然景物和人文景物最集中的、最具观赏价值的区域。 4.2景区规划的系统结构2）一般景区一般景区通常指位于核心景区外围，自然环境和旅游价值比核心景区相对较差，供旅游者用来开展休闲游憩等多种旅游活动的区域。3）旅游服务区旅游服务区是指景区内大型的旅游服务

15、设施和管理设施区集中建设的区域。4）缓冲区缓冲区是指景区外围的缓冲地带。 4.2景区规划的系统结构景区编制规划主要是为了借助“智力”，整合、提升资源优势，或重新包装调整更加适应市场，实现景区的可持续发展。 4.3景区规划的编制规范4.3.1景区规划编制的特点1）形式由单一走向多元2）内容趋向“小”和“实”3）目的趋于多样性 4.3景区规划的编制规范4.3.2景区规划编制的分类1）景区总体规划景区总体规划的期限一般为10至20年，同时可根据需要对景区的远景发展做出轮廓性的规划安排。景区总体规划的内容如下：（1）对景区客源市场的需求总量、地域结构、消费结构等进行全面分析与预测；（2）界定景区范围，

16、进行现状调查和分析，对旅游资源进行科学评价；（3）确定景区的性质和主题形象；（4）确定规划景区的功能分区和土地利用，提出规划期内的旅游容量； 4.3景区规划的编制规范（5）规划景区的对外交通系统的布局和主要交通设施的规模、位置，规划景区内部的其他道路系统的走向、断面和交叉形式；（6）规划景区的景观系统和绿地系统的总体布局；（7）规划景区其他基础设施、服务设施和附属设施的总体布局；（8）规划景区的防灾系统和安全系统的总体布局；（9）研究并确定景区资源的保护范围和保护措施；（10）规划景区的环境卫生系统布局，提出防止和治理污染的措施；（11）提出景区近期建设规划，进行重点项目策划；（12）提出总体

17、规划的实施步骤、措施和方法，以及规划、建设、运营中的管理意见；（13）对景区开发建设进行总体投资分析。 4.3景区规划的编制规范景区总体规划的成果要求如下：（1）规划文本；（2）图件，包括景区区位图、综合现状图、旅游市场分析图、旅游资源评价图、总体规划图、道路交通规划图、功能分区图等其他专业规划图、近期建设规划图等；（3）附件，包括规划说明和其他基础资料等；（4）图纸比例，可根据功能需要与可能确定。 4.3景区规划的编制规范2）景区控制性详细规划在景区总体规划的指导下，为了近期建设的需要，可编制景区控制性详细规划。景区控制性详细规划的任务是，以总体规划为依据，详细规定区内建设用地的各项控制指标

18、和其他规划管理要求，为区内一切开发建设活动提供指导。 4.3景区规划的编制规范景区控制性详细规划的主要内容如下：（1）详细划定所规划范围内各类不同性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者允许有条件建设的建筑类型；（2）划分地块，规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，并根据各类用地的性质增加其他必要的控制指标；（3）规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线、建筑间距等要求；（4）提出对各地块的建筑体量、尺度、色彩、风格等要求；（5）确定各级道路的红线位置、控制点坐标和标高。 4.3景区规划的编制规范景区控制性详细规划的成果要求如下：（1）规划文本；（2）图件，包括景区综合现状

19、图，各地块的控制性详细规划图，各项工程管线规划图等；（3）附件，包括规划说明及基础资料；（4）图纸比例一般为11 00012 000。 4.3景区规划的编制规范3）景区修建性详细规划对于景区当前要建设的地段，应编制修建性详细规划。景区修建性详细规划的任务是，在总体规划或控制性详细规划的基础上，进一步深化和细化，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。 4.3景区规划的编制规范景区修建性详细规划的主要内容：（1）综合现状与建设条件分析；（2）用地布局；（3）景观系统规划设计；（4）道路交通系统规划设计；（5）绿地系统规划设计；（6）旅游服务设施及附属设施系统规划设计；（7）工程管线系统规划设计；

20、（8）竖向规划设计；（9）环境保护和环境卫生系统规划设计。 4.3景区规划的编制规范景区修建性详细规划的成果要求如下：（1）规划设计说明书；（2）图件，包括综合现状图、修建性详细规划总图、道路及绿地系统规划设计图、工程管网综合规划设计图、竖向规划设计图、鸟瞰或透视等效果图等，图纸比例一般为150012 000。 4.3景区规划的编制规范4.3.3景区规划的编制程序1）任务确定阶段2）前期准备阶段3）规划编制阶段 4.3景区规划的编制规范图46 景区规划编制的程序4）规划评审阶段（1）规划的评审旅游规划评审人员应由经济分析专家、市场开发专家、旅游资源专家、环境保护专家、城市规划专家、工程建筑专家、旅游规划管