天津市中高端房地产市场分析

1、天津中高端房地产市场分析2021年7月谨致simon-kucher 汤国昌 (86) 01213491 王维敏 (86) 01123442 回鹏 (86)武文捷 (86)津中高端房地产市场分析 - 自住购房客户 - 2021年7月谨致simon-kucher 汤国昌 (86) 01213491 王维敏 (86) 01123442 回鹏 (86)武文捷 (86)房客户整体特征购房客户整体购房需求购房需求趋势变化不同经济程度对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析(自住

2、购房客户)购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房需求趋势变化不同经济程度对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析(自住购房客户)他们的背景特征天津购房客户是一群学历偏高、收入偏高的中高阶层白领人士普通房产市场，主要购房客户通常是30-49岁，但天津购房者有3成是20-29岁的年轻人有20%的人家庭月收入到达1万元或以上超越80%的受访者有大专或本科以上的教育拥有或计划购买私家车的比例很高，价位主要都集中在20万元以下拥有信誉卡人群比例较高任务和职位具有典型商业化城市特征个体运营者比例极少，接近4成受访者是中高层或管理人员任务很忙碌，近一半人平常需求出差，有21%的人

3、出差每1-2个月一次或更多注：此报告中的“购房客户是指曾经购买或计划购买中高档商品房的受访者他们的休闲文娱休闲活动方式传统单调与定性座谈会的结果一致， 休闲方式是以餐饮为主，去外面用餐的频率很高他们有外出习惯，但较少参与现场文娱活动，如到影院看电影、欣赏现场音乐/戏剧/舞蹈、现场看竞赛等等户外运动频率较低对本人的保养相当注重有6成的受访者会定期去健身美容近3成的受访者对连锁机构有特别偏好追求高档次注重本身安康和保养，但休闲方式单调传统从购物、餐饮、休闲文娱生活特点看，天津人生活比较单一、传统，不过于强调档次感他们的生活 (定性结果)与很多大城市的生活节拍比较接近，大部分受访者以为目前生活和任务

4、比较忙碌、压力大“我如今就想多一点时间休憩，由于平常比较忙。生活会比较疲惫，在任务方面。主要是任务方面压力比较大。独身/已婚无孩子组，中等收入高收入组人群对此觉得更加剧烈“如今太忙了高收入组大多对目前的生活质量并不满足，希望有更好的生活环境“很多方面都不满足，比如说生活质量，对孩子的教育，还有任务上的压力大一些，这些都不是很满足。 已婚有学前孩子组，中等收入“就是居住环境，刚买房子的时候有短暂的满足感，后来再开展，还是不满足 已婚有学前孩子组，中等收入任务忙碌 期望更好的生活质量忙碌、压力大的生活，使相对安静、温馨、温馨的“家的觉得显得尤其可贵，有改善居住环境、提高居住质量的要求。因此在购房时

5、，普遍盼望平安、安静的居住环境他们的休闲文娱 I(定性结果)在座谈会中发现，受访者对西式餐饮提及率非常低以为西餐普通只用于某些正式场所/特定人群，而非日常饮食或者朋友聚会“天津人吃饭普通都是去特别随意的地方去吃。坐一块吃、喝的，不是特别拘谨，要是吃西餐特别拘谨。 高收入组“西餐的消费是特定人群。一个是属于年轻人，一个是属于涉外的 高收入组仅有少部分人较认可必胜客的下午茶中式餐饮是他们日常饮食习惯提及较多的店名如沸腾鱼乡、宝轩渔府，快餐如大员碗、食为天等注重饮食，偏爱中式菜肴他们的休闲文娱 II(定性结果)综观而言，受访者的休闲文娱活动比较传统和集中在市内，在座谈会中，他们提及率最高的休闲活动就

6、是逛街、吃饭、去KTV，较少提及近郊旅游或高档次的活动较少去咖啡厅，例如：上岛咖啡、外滩风尚等，以为是谈恋爱或者谈公务的场所一些人提及洗浴，但也是公务应付性质的活动，并非日常休闲活动“洗浴属于商业的交际。本人一个人一定是不去的。高收入组传统单一的休闲文娱方式从购物、餐饮、休闲文娱生活特点看，受访者生活比较单一、传统他们的人生态度天津人依然抱着相对传统的观念，包括从餐饮到家庭的方方面面他们更喜欢中式餐饮，而且对各种菜系没有特殊偏好家庭观念重，而且对结婚非常注重，婚前买房曾经成为一种商定俗成的社会景象孩子是家庭的中心，遭到极大的关注“不能输已是如今绝大多数父母对孩子教育和开展的一种心态，对重点学校

7、，尤其是重点中学的都非常关注从定性座谈会上发现，天津人在进展二次置业时，会充分思索重点院校所在区域对财富的观念比较偏向于“知识型心态，以为知识发明财富能否有个好任务，能否拥有本人的房产成为这些胜利规范的表征传统家庭观：“有房=有家 孩子是家庭的基石他们的家庭观(定性结果)受访者非常注重孩子的生长和生活，孩子是家庭的中心有结婚成家即与父母分开居住的习惯，需求购买“结婚房“两个人结婚就要有本人的空间了，他本人成家了，最起码他本人的家庭根本的东西独立的房子他应该有。 独身/已婚无孩子组，中等收入购买“结婚房，父母往往出首付或者视乎经济条件支付更多“好多都是父母给付首期，后期本人供 独身/已婚无孩子组

8、，中等收入刚生孩子后，积极需求父母协助照顾本人的孩子 选择区位时，很注重与父母的间隔“父母都住这一块，所以我买房也是这一块。已婚有学前孩子组，中等收入注重子女的开展，需求独立空间给孩子促动购买新房子，重点中小学所在区域遭到青睐“由于孩子渐渐的长大，他们需求的东西，他需求的空间，他要上学，需求一间独立的房子，我们如今买的是两室，又不能满足了 已婚有学前孩子组，中等收入孩子的生长周期推进购房的需求子女要结婚成家子女生孩子子女的孩子上学父母需求帮孩子购买“结婚房老一辈父母需求帮年轻父母照顾孩子 购买与父母间隔近的房子 / 添人口需求换大房子父母需求为孩子设立独立房间 置业晋级思索教育，偏好学府区房产

9、购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房需求趋势变化不同经济程度对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析(自住购房客户)住房来源超越7成的购房者至少拥有一套房产绝大部分是本人购置的商品房1/4的购房者没有自有房产租房只占7%，其他的多为与父母同住自有商品房比例很高出于这个缘由买房的人目的相当明确，都是由于家庭构造的变化，或出于为家庭成员思索而购房家庭方案购房缘由 分类阐明对于各种购房缘由，总结后归为五大类：初次置业之前在天津没有属于本人的房产，希望落户天津，成为真正的天津人；或希望将租金转化为按揭，更经济划算曾经拥有房产，但希望拥有更合理的户型、更大的面积或更好的小区

10、和周边环境置业晋级曾经拥有房产，但追求更好的生活质量或生活环境高档生活质量提升为了离任务地点近，离本人的家人近，或为了方便孩子的教育而购房更接近任务地或家人购房缘由 分类阐明(II)类别具体购房原因首次置业当时在天津没有属于自己的房产，希望在天津拥有属于自己的一套房产,实现安居当时在天津没有属于自己的房产，一直租住，付租金不划算，不如买房家庭计划有结婚或生小孩的计划买给子女，用于结婚生子子女长大，需要单独房间居住更靠近工作地或家人离父母(或离子女)住处更近，便于照顾离自己或家人的工作地点更近离孩子上学的地点更近，方便接送为了让孩子入读该楼盘附近的重点学校置业升级当时所住房子是自置，但原来房子面

11、积太小，想换面积更大的房子当时所住房子是自置，但对原来的户型不满意，想换户型更合理的房子当时所住房子是自置，但对原来的小区居住区域不满意，想换到更好的小区居住区域高档生活品质提升当时所住房子是自置，但希望通过购置房产，实现生活品质的大幅提高当时所住房子是自置，但想和高素质社会身份地位相当的人住在一起当时所住房子是自置，但追求周边生活环境的更高档次购房缘由 分类阐明 (III)购房和住房阅历缺乏，遭到便利性和外在条件的吸引初次置业追求“拥有感家庭方案更接近任务地或家人思索家人和方便高档生活质量提升以经济实力追求更优越的觉得置业晋级以住房阅历选择更好的条件有购房和住房阅历；关注内在和与住房体验相关

12、的属性感性需求为主理性需求为主购房缘由结婚生子是买房的最主要推进力由于天津大部份是的本地人，自有房产的比例很高到达74%，所以初次置业的人较少，而置业晋级的比例相对高更大的面积、更合理的户型、更好的小区或周边环境是置业晋级购房者的主要诉求15%的购房客户追求提高生活质量，这能够与他们偏高收入有关20%的人家庭月收入超越1万家庭构造变化和改善居住条件推进购房的需求房产需求和选择态度- 对各需求层次的阐明中心需求注：百分比为对该需求描画赞同程度为4分+5分的百分比差别化需求晋级需求是指作为房地产开发商，可以使楼盘与同价位其他楼盘相比脱颖而出，差别开来，添加客户选择能够性的需求点是指相对“小众的需求

13、点，对于大部分购房客户来说nice to have具备这些需求当然好，不具备也不会影响他们的决策，而且在目前的阶段不会为了这些晋级需求多付钱；但能够是未来的开展趋势是指对大部分购房客户来说，必需满足的需求点。假设缺失或未满足，很大能够性会呵斥客户流失，但具备这些需求点，不会添加购房客户选择的能够性房产需求和选择态度天津购房客户的中心需求主要集中在朝向和户型合理布置上为顾及北方生活的光照与通风，讲究格局的方正，南北通透，通风采光优越的房间有7成人以为客厅是最重要的功能房间，较注重主卧的人多，也从侧面表达了天津人以家庭为生活的中心，注重和家人一同的空间天津人不单只是注重“内在 ，也看重“外在 开发

14、商需求兼顾外在设计需求为楼盘带来价值感特别是置业晋级和追求生活质量享用是推进房产需求的主因中心需求注：百分比为对该需求描画赞同程度为4分+5分的百分比房产需求和选择态度除了户型方正外，景观丰富、达成感官温馨也是购房者所需求的希望生活景致无处不在，例如在卧室能欣赏到园林景观偏爱现代建筑风格和高档用材，希望能表达档次感不过在定性座谈会和实地调查中发现，受访者对楼盘的建筑风格没有明确的认识，而且天津各个楼盘的风格也没有太突出的表现注重个性化与私密性的空间设计，同时，亦关注邻居能否与本人是同档次的人不希望浪费面积在卫生间上，1个卫生间就足够满足日常需求天津人在购房时挺注重“外在档次和周边人文的气氛，这

15、能够与他们希望能到达某程度的生活质量和注重私隐有关 在市场定位时，客户群档次区分就显得尤为重要，例如：要思索大小户型混杂能否恰当注：百分比为对该需求描画赞同程度为4分+5分的百分比差别化需求房产需求和选择态度建筑设计概念能够对一些人是亮点欧式建筑外观，提高档次感由国外的设计师亲身设计，添加自信心，但楼体外观不需太花哨，满足根本审美观即可稍为添加不同功能房间的户型设计受部份人所欢迎更合理的居室数量和空间设计，满足家的概念；并能满足朋友聚会的需求假设能营造优良的周边环境会提升购房意欲恰当楼宇规划，防止老社区的景观出现在小区附近推进或营造丰富的生活文娱配套注：百分比为对该需求描画赞同程度为4分+5分

16、的百分比晋级需求楼房的外观更注重适用的设计 (定性结果)更加注重房屋的适用性、关注房型如出房率等，外观设计也需符合“适用要求看起来比较高档、特别，但只需少部分受访者以为外观比较美观但令受访者觉得造价比较高，同时能够迎合设计的需求，觉得房型不适用- “里面的房型不好。是一家把一个角，一定不通透，不能够从这头到那头。 已婚有上学孩子组，中等收入目前在天津比较常见习惯中规中矩的设计，且以为比较适用- “这个条子楼，比较规矩，安静。住惯了这种房子了，中规中矩的，中国人就是比较中规中矩的。 已婚有学前孩子组，中等收入旧区/老区房产有升值空间 (定性结果)相当一部分受访者以为，紧邻旧区/老区的房产，将由于

17、城区改造而具有升值空间“接近旧的老的房子，早晚要撤除，旧区改造之后，升值空间更大。已婚有学前孩子组，中等收入高收入组对这种房子比较排斥，以为其不雅观、影响楼房的档次感“这就是一上去看见旧楼，以为本人就住的旧楼呢，心境都不好 。 高收入组紧邻旧楼房市中心老城区购房需求属性分类阐明(1)楼盘外在地理位置将购房需求整体上分为三个大的部分，每部分下包括假设干属性，每个属性下又有各种选项购房需求属性分类阐明将购房需求整体上分为三个大的部分，每部分下包括假设干属性，每个属性下又有各种要素选项(2)开发商和小区环境(3)楼房和户型设计购房各部分重要性及属性打分虽然楼房外在地理位置要素的比重占了30%,但此要

18、素毕竟不是完全可控。假设能在楼盘设计和小区环境上做好“后天的功课，依然可以弥补地理位置的先天缺乏楼盘所在位置是最重要的地理属性、其次是交通兴隆内在：户型和朝向是整体天津购房者最关注的购房属性楼内设计(得房率、户数少)和房间系统配套供暖系统、隔音防潮设计也是比较受注重的部分外在：小区环境园林设计、停车位等和楼盘整体规划人车分流等概念是注重程度比较高的属性结合楼盘内外的优质设计能够可以弥补部分外在地理位置的缺乏(内在)(外在)(内在)(外在)楼盘外在地理位置天津购房客户对“区域性和公共交通的要求比较高除了中心市中心，自然生态区和滨海新区对购房客户的吸引也比较高；经济开发区的喜欢程度甚低虽然天津购房

19、客户拥有/方案购买私家车的比例很高，但对楼盘周边的公交能否兴隆依然非常关怀；当然接近城市主干道和直通隧道的地理位置对他们也很有吸引力 可见他们出行是多元性更注重必需的日常生活配套多于其它人文和购物设备，例如：大型超市如家乐福和菜市场来满足日常生活需求楼盘外在地理位置楼盘所在位置21公共交通或接近城市主干线16接近商业区或大型购物中心9接近超市或日常用品12接近自然环境或人文景观9选择市区多于生态区/郊区 (定性结果)虽然大部分人以为有“临水自然景观如大面积的湖、海边的房产值得多花钱，但相较而言，选择市区的多于郊区/生态区生态区/郊区间隔市区较远，上班/上学、购物、亲友来往等不方便“越是离生态近

20、的越偏。城区不会给他那么多这种空间。 G4相较而言，生态区/郊区的生活本钱更高时间、交通本钱、教育等“这个就是第二套的休闲住房买这个。 有闲钱的。离市中心相对远一点，不如在市中心里面生活本钱很低. G4因此，大部分人更倾向“闹中取静：在市区选择封锁平安、不杂乱、相对安静、温馨的居住小区“要闹中取静，比如我在和平区的房子，周围挺繁华，但是我这个小区是相对安静的。不能说周围挺繁华，我小区的楼下也挺繁华，这就不行了，我的小区是安静的。周围500米到1000米之外特别繁华就可以了。 G4天津人对交通的评价 (定性结果)大部分人以为天津的交通情况普通，在市中心上下班时间经常有拥堵的情况由于天津市内六区面

21、积较小，有部分人以为驾车超越半小时即为比较远或不方便对地铁和快速路的建立很关注在我们的实地调查中发现，即使在高档的社区里，自行车仍是常见的交通工具天津富力城1期实景繁华购物区附近房产不一定受欢迎 (定性结果)绝大部分受访者以为，繁华购物区并不适宜居住无论是高档的购物区如南京路商圈、传统繁华购物区如滨江道商圈，还是群众购物区如大胡同，人流杂乱“我觉得太乱了。太嘈杂了。已婚有上学孩子组，中等收入受访者以为这种环境过于繁华，通常人流量大、交通情况差堵车严重“太繁华了。人流量大啊，交通进出都不方便。 高收入组过份华“繁华的区域能够投资价值高，但从居住的角度来说不一定受观迎忌讳与医院的间隔太近 (定性结

22、果)绝大部分受访者对于医院与小区的间隔比较敏感，不能接受间隔太近对大型综合医院非常忌讳以为其晦气有死人有细菌传播/受传染人员混杂等专科医院如口腔、眼科医院等由于没有死人、传染性较低，因此受访者对其敏感度稍低紧邻医疗机构升值空间并非主要思索要素 (定性结果)对于大部分受访者高收入组除外，升值空间并非购房的必要条件和用来衡量区位优劣的主要规范购房主要为满足居住的需求，而非投资“升值是投资的问题。我如今是住的问题，首先要选择，我上班离的近不近，方便不方便，离双方老人近不近，升值不升值对于我来讲是次要的。 独身/已婚无孩子组，中等收入“我是先思索所需，再思索升值。 已婚有上学孩子组，中等收入所选择的区

23、块更多决议于既有的家庭关系、原有的生活环境过去长期居住的区块、与父母的间隔、上班/上学的间隔等，不一定与“能否升值直接挂钩仅有高收入组较为关注房子的升值空间开发商和小区环境要素小区环境和楼盘整体规划最遭到注重，对环境温馨度和空间感的需求比较大大面积的绿化和小区内有宽阔的室外休闲文娱区非常遭到吸引为了顾及北方生活的光照与通风，购房者希望拉大楼间距，到达采光、风景、温馨度三维合一小区的平安性也是购房者看重的细节由于私家车拥有量高，要求有充足的停车位，并且要求人车分流购房者非常关怀24小时平安监控与密闭式保安管理等平安措施购房者更注重高质量用材，比知名开发商、建筑商和设计师更真实开发商和小区环境楼盘

24、档次和笼统18小区内配套设备15物业管理和保安18楼盘整体规划24小区环境25小区规模及停车方式 (定性结果)更倾向中小型社区，小区总户数的接受范围大约在500-1000户以内非常喜欢人车分流的概念在地上停车和地下停车两种方式中，更倾向后者且情愿为之多付钱对于地下停车方式，不少女性受访者提出平安问题，因此地下车库的保安管理必需求跟上“地下不平安，尤其我们女同志回去的晚一些。 已婚有学前孩子组，中等收入人车分流，车辆不可进入小区楼宇之间开发商选择和认可(结合定性和定量结果)万科和泰达集团是天津购房客户最钟爱的开发商在定性座谈会中，万科和泰达集团的提及率最高和评价最高“泰达集团被以为是天津本地最大

25、规模的开发商万科旗下的两个楼盘万科金色家园和东丽湖在天津的口碑非常的好泰达旗下的“风格品牌在天津的知名度很高经过一些二手资料发现，从风格空间到风格春天，泰达集团用5年打造了风格品牌“远洋地产认知率不高需求对品牌和知名度进展培育万科东丽湖风格系列小区内部设计和配套大面积绿地是目前天津小区设计主题的主要风格，亦是最受欢迎的设计天津人对中国传统园林、异国情调园艺绿化和水系景观的主题没有明显的偏好之分，对功能性的康乐设计不太注重在定性座谈会中发现，受访者较钟爱休闲性的园林设计对会所的要求不是很高，缺乏40%，而且以普通会所为主小区园林设计主题的偏好 - I(定性结果)欣赏型的园林设计更能带来感观上的享

26、用在定性座谈会中发现，大部分受访者在适用型园林和欣赏休闲型园林两种设计中，更倾向选择后者欣赏型园林营造出青山绿水的气氛，令人觉得环境好“有山有水有河流。理想，就是空气环境好。在这面休憩，打牌什么的很悠闲。就像生活在公园里面了，负离子多。 高收入组欣赏、休闲型园林可每天运用散步、休憩、欣赏，而运动场的适用有局限性“刚刚我说这个是小桥流水，像这个运动器械，想打网球的时候，附近的体育馆都有，羽毛球，网球都有，像儿童器械那个不重要，小区都有，所以一定就选32这个小桥流水，每天分布都可以走。 已婚有学前孩子组，中等收入欣赏型园林看上去更有档次感园林属欣赏和休闲型园林有适用的功能区天津实地调查实景小区园林

27、设计主题的偏好 - II(定性结果)大部分受访者希望小区园林中有“水中等收入组对小型水系更加偏爱，而高收入组受访者那么倾向选择大型水系高收入组受访者以为，大型水系更能带来档次感但是，受访者对水有一定担忧，因此普遍希望对园林的水的管理要跟上担忧后续管理跟不上，变成死水、臭水担忧孩子的平安园林有小型水系园林有大面积水系小区会所的偏好(定性结果)受访者不会强调会所的大小，以为普通/中型即可以为大型会所其实占用小区本身的资源“玩的还是离家远一点好，这也占我们小区的资源啊。 已婚有学前孩子组，中等收入“我觉得不太希望太大的。实践上有一句话，羊毛出在羊身上，都出在业主身上。 已婚有上学孩子组，中等收入大型

28、会所价钱比较高“普通的就行，太大了，收费一定也高。 已婚有学前孩子组，中等收入普通会所 (天津奥城会馆)大型会所 (例如)小区日常商业配套5成的购房者所住或希望所住小区有本身有规划好的临街底商接近4成的小区内部有底商1/3的小区没有本身底商，而是依托周边楼盘或稍远地域集中的商业区%49%39%36%小区日常商业配套偏好 (定性结果)大部分受访者倾向于商业配套在小区外部，非常排斥小区内自营小店和小区内部底商以为商业进入小区内部后使小区变乱人流比较杂乱不平安“里面什么也别有，一有就乱了，只需一有外来人进这个小区就乱了，纯的居住。进门最好查身份证才好了，跟安检一样。 高收入组最倾向选择的商业配套方式

29、是：小区内没有商业设备，附近有购物商场有助于保证小区比较安静，人流不杂乱购物商场货物集中、齐全 选择多，一次性处理对于目前最常见的外围底商的方式，受访者认可其便利性，但回绝接受临街楼房/接近底商的楼层，而倾向选择小区内部的楼房受访者很矛盾，既希望有方便的商业配套，但又不接受有底商上的楼房，所以，封锁式独立的小区商业配套更可取小区外围底商小区内没有商业设备附近有购物商场小区内自营小店小区内部底商此为目前在天津最常见的方式此方式目前在天津比较少见小区内外部配套理想的规划 (定性结果)小区/楼盘更远范围约3公里小区周边约5001000米会所大超市大型医院学校家乐福/沃尔玛/易初莲花小超市津工/大方便

30、利公共交通幼儿园社区医院/药房书店美容店楼房和户型设计要求户型和朝向是首要思索的要素超越一半的购房者以为户型方正，主要功能空间全部朝阳，包括：明厨、明卫、明厅、明卧是他们的根本需求，希望让阳光浸透到每个角落在楼内设计方面，希望每层户数少，降低居住密度，保证私密；要求有良好的走廊通风设计和比较高的得房率，加大适用面积更注重根本的房间配套功能，例如：环保、隔音和防潮设计对精装修、室内房间功能区分和高档户型设计兴趣程度相对不高楼房和户型设计户型和朝向34高档户型设计11房间系统配套功能19房内装修和房间提供16楼内设计20不讲究大堂的档次绝大部分受访者，包括高收入人群，均以为宽阔的大堂不适用、添加公

31、摊，因此以为没有必要“大堂这个简单，要是居住没有意义，要是属于公寓式的，就是我们作为居住，这个是属于给大家浪费面积。 高收入组普通大堂宽阔大堂房产方式和建筑类型将近6成的购房者接受期房的方式这能够是由于近年天津整体房市的火爆，楼盘在期房阶段就已被销售一空，尤其是好的楼层和户型高达80%的人群选择了小高层或高层这与天津楼市的整体开展方向有关，市中心已很难找到多层的房子期房 高层为主建筑面积和居室数2居1厅1卫是目前天津主流需求90-120平米的户型需求最强，而120平米以上的大户型需求程度只需2成，这能够和目前的高房价有关以2居为主，只需6%的购房者选择1居，这也阐明天津人住房是以家庭为中心的理

32、念仍有不少天津购房者对餐厅和客厅独立分开的户型比较感兴趣，有将近1半的人群选择2厅虽然目前主流的户型是120平米以下的房产，但受访者对阳台数量有所要求有超越4成的人需求2个阳台。普通是一个与客厅主卧相连；另一个希望与厨房相连，这样可以加大“厨房的空间，以适用性为主中小户型、两居室为主流需求，客厅要求较高室内空间方式、装修和配套平层是大部份购房者的选择(84%)由于大户型不是主流需求，而复式、跃层又要遭到面积的限制，所以需求也就随之减少，但错层还是有一定的市场空间全毛坯或精装房是目前主流的装修方式全部精装修在天津的认可度不是很高，但是目前有很多开发商正在开发此市场，不过还是需求一定的时间来培育地

33、热和暖热片各有相假设的支持者虽然地热这个概念还没有经过长时间的验证，但其散热好、节省面积，而且不影响美观得到了购房者的认可还有一点益处就是，在冬天，孩子在室内玩的时候，父母不会担忧孩子在地上着凉，尤其是对年龄较小的孩子对智能化设备配套的要求还是以平安性为主关注的功能间在各个房间中，最关注的是客厅和卧室，有较多人(高达60%)最关注客厅可见天津人更注重全家人和与友人聚会的活动空间多于个人空间对其他的房间关注度很低对明卫的要求略占多数购房价钱和付款方式单价在6000元以上，总价在40万以上的房产是主流价位有将近3成的购房者选择了单价在万元以上，总价在百万以上的房产，阐明天津购房者对高档房产需求颇大

34、贷款还是以按揭为主，不过仍有1/5人以上有才干一次性付款，可见天津购房者的经济实力颇强有将近8成的购房者选择了按揭，而且平均按揭成数到达55%按揭时间在15年到20年之间购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房需求趋势变化不同经济程度对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析(自住购房客户)购房缘由这两年天津购房者购房缘由的整体构造没有太明显的变化，还是以家庭方案和置业晋级为主超越1/3的潜在用户购买的是婚房，是未来天津房市开展的主要动力之一，这也阐明多数人观念比较传统，将房子作为组建家庭的根本条件随着近年天津房市的整体开展，中高档楼盘不断涌现，购房者对住房条件有了新的

35、认识，置业晋级的需求不断坚持着比较强劲的需求但随着房价疯狂的攀升，人们对房子的要求更趋于适用性。改换大面积房产的需求正在减少，而是更多的转向户型的合理性追求高档生活质量提升的需求过去几年坚持平稳随着天津房产市场开展，越来越多人拥有房产，初次置业的缘由呈现细微下降的趋势婚房与置业晋级的需求点燃天津房市购房注重要素在三大购房要素中，楼房外在地理位置受注重的程度正在逐渐降低这能够由于城市开展，不同区域的日常生活交通配套日渐成熟，差别性缩少开发商和小区环境的整体注重程度呈现逐渐上升趋势购房者对“外在小区环境配额和档次要求日高，这也是楼盘差别化的表征未来购房者对楼房和户型设计较注重，其中户型和朝向不断坚

36、持着很高的关注度随着越来越多天津人拥有房产，初次置业的缘由减少，天津购房者自然对楼房本身的设计与户型构造的要求添加楼房外在地理位置中心市中心不断是购房者的首选；但随着房价的不断攀高与市中心地域的逐渐饱和，购房开场向其它市区倾斜接近公交线路一直坚持着最高的重要性；由于轨道交通的高速开展，购房者对房产能否接近地铁或轻轨站越来越关怀购房者对自然环境和人文景观的追求在继续增温，他们开场注重“外在生活环境的享用开发商和小区环境与前述发现一致，对小区环境的要求也是在逐渐提升随着私家车拥有量的添加，对充足停车位及人车分流的需求越来越高对绿化率和室外休闲文娱功能区的要求也在逐渐添加对楼盘间距大的要求一直坚持较

37、高的程度，对楼房参差有致接受度较高，阐明天津人对光照和通风的要求依然很高物业管理平安的问题也逐渐遭到购房者的注重注：左侧阴影对应的横向柱状图中数字表示各要素百分制下的打分； 右侧纵向柱状图中数字表示以为各属性选项在购房决策中“加分很多的百分比小区内部设计和配套大面积绿地和简单的水系景观小区环境设计作为大多数天津楼盘的根本配备，曾经逐渐不能取悦购房者购房者追求独特的设计异国情调园艺绿化和中国传统园林的需求正在继续增温运动球场等康乐设备虽然如今还不是主流需求，但是其需求曾经呈现出增长趋势从过去两年可以看出开发商正在逐渐引入会所的概念，但是只需一半的潜在购房者对会一切真正的需求。这阐明会所这个概念还

38、没有被市场广泛的留意，尚需时日去进展培育小区日常商业配套购房客户还是越来越追求日常生活的方便性喜欢小区本身有规划好的临街底商，尤其表达在潜在购房者身上只需1/4的潜在购房客户方案购买小区本身没有日常商业配套，在10-15分钟内有集中的商业配套的楼盘在过去两年购房者的认可度下降楼房和户型设计整体上来看，购房者对楼房和户型设计的要求没有明显的变化朝向问题的重要性不断是无可取代，对任何一种功能性房间都有很高的朝向需求潜在购房客户对隔音防潮设计比较感兴趣，阐明他们对居室的要求日高注：左侧阴影对应的横向柱状图中数字表示各要素百分制下的打分； 右侧纵向柱状图中数字表示以为各属性选项在购房决策中“加分很多的

39、百分比房产方式和建筑类型购房者对期房的接受程度逐渐降低，希望以现房的方式得到房产这可以反映他们对楼市持张望的态度亦能够是由于人们开场担忧期房的质量问题，经常会发生期房的承诺与最终现房不符的情况建筑类型以中高层为主导随着多层建筑开发的减少，对小高层的需求逐渐加大建筑面积和居室数购房者对90平米以下的小户型越来越感兴趣，而对120平米以上的大户型需求正逐年递减未来购房者对90平米以下和90-120平米的户型需求到达一个平衡的程度，各占4成左右随对居室面积好要求下降，购房者很现实地对居室数的要求也随之下降未来购房客户对2居室的住房需求继续强盛，对3居室的需求细微下降购房客户对2个厅的需求正在逐渐减少

40、反而对于有1个贮藏室的要求正在添加1居室内空间方式、装修和配套依然以平层占大多数，虽然大户型的需求正在减少，但不影响未来购房客户对错层及复式构造的等待全毛坯或精装是多数人可以接受的方式,潜在购房客户对全精装的需求正在提高，但是比例依然很小，尚需培育市场未来购房客户以为地热的供暖方式是未来的潮流，是他们主要的选择室内的保安和应急设备需求明显提高除了根本的平安监控系统之外，未来购房者对于智能化设备的要求趋于全面化与多样化关注的功能空间购房者对客厅和卧室的注重程度在近两年没有明显的变化客厅与卧室的要求依然是选择房子的主导要素，两者之中客厅的受关注程度又远远高于卧室阐明好的客厅设计根本决议了房屋设计程

41、度对明卫的要求也没有提出更高的要求，依然维持在50%左右购房价钱和付款方式购房者面对天津房价不断攀升的现实，对房价的接受程度也在水涨船高未来购房者对单价8千至1万元和1万以上的房价的预期明显提升06-08年的涨幅很大，平均每平米的价钱添加1400元，但对未来的价位预期升幅放缓较多未来购房者对房产总价的支付才干主要集中在70-100万元之间天津购房者对房产的消费理念不断坚持着超前的程度，都是采取付一半，贷一半的心态；近两年的按揭比例人群曾经高达80%，这能够主要有两个缘由：购房者不愿把大笔资金都一次性放在房产上，以坚持有足够的资金作为周转目前房价太高，能一次性付清全款的人比较少购房客户整体特征购

42、房客户整体购房需求购房需求趋势变化不同经济程度对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析(自住购房客户)现有住房来源天津购房者的经济程度与自有房产比例之间没有绝对的相关趋势无论收入程度如何，其自有房产的比例都高达70%，所购房产多以二次置业为主即使是高收入的购房者家庭月收入10000元或以上也不一定都有自有房产，很多购房者还是和父母一同居住，显示了天津人的家庭观念很重购房缘由从整体的市场来看，天津目前对婚房的需求最为旺盛高收入家庭月收入7000元至10999元的购房者因家庭方案而购房的要素加明显中高等收入家庭月收入6000-6999元的年长父母买给子女做为婚房的比例也比

43、较高超高收入家庭月收入11000元或以上的购房客户中，实现生活质量大幅提升的需求要高于其他经济程度购房者购房各部分重要性及属性打分随着购房客户家庭月收入的提高，他们对楼房和户型设计会更加关注超高收入购房客户对楼房和户型设计的注重程度曾经到达了50%，阐明他们非常注重居所的质量和享用，回应他们对优质生活的需求超高收入购房客户在权衡购房要素时，坚持地理位置的重要性，他们普通会舍弃对开发商和小区环境的思索好地点是楼房的保值要素，亦能表达档次和生活质量楼房外在地理位置好位置、好地点一向是超高收入购房客户所向往的超越一半的超高收入购房客户对中心市中心明显更感兴趣超高收入购房客户对楼盘周边有购买日用品的场

44、所注重程度相对较低，这能够由于生活条件较好，有车或者有媬姆照顾日常生活，又能够由于他们曾经选择住在市中心区域，周边配套一定曾经能满足日常生活需求超高收入购房客户对楼盘附近的商业配套综合程度的关注度还是高于其他人群的开发商和小区环境超高收入购房客户的私家车拥有量会高一些，所以他们对停车位和实现人车分流的关注程度也会更高一些购房客户的收入越高，他们对物业费的接受才干越强在小区配套设备方面，对小区内各项设备的要求会随着经济实力的加强而添加；但对于超高收入人群来说，小区内部的配套设备已不能对他们产生吸引，他们能够会去更高档的地方，比如连锁健身会馆开发商选择和认可万科和泰达集团在天津的知名度很高，品牌效

45、应比较明显万科、泰达旗下的楼盘档次繁多，可以吸引不同经济才干的购房者，特别是高收入人群 (家庭月收入7000元至10999元) 万科和泰达胜利培育品牌和楼盘的多元性，迎合不同档次的消费群顺驰、富力地产和万达宏顺能引起高收入人群的兴趣小区内部设计和配套随着家庭收入的增高，单纯大面积绿地和简单的水系景观对收入越高的人群吸引力逐渐下降越高收入的购房者对有特别园林设计更感兴趣，特别是中式园林的设计无论何种收入的群体，他们对会所的要求没有太大的差别，只需接近4成的购房者对会一切需求这能够与整体市场对会所开发力度不够所致会所不能表达档次和生活质量，这亦与天津人比较传统和简单的休闲文娱方式有关小区日常商业配

46、套中高收入购房者更注重小区本身临街底商配套，希望自设底商，寻求日常生活的便利性收入越高的人群，对小区自设临街底商的关注度下降随着经济实力的加强，购房者更希望周边社区的商业配套来满足日常生活，以坚持所住小区的安静与平安能够他们方案所购房产会处于市中心的地段，周边商业配套比较完善楼房和户型设计对户型和朝向的要求是一切天津购房客户的选房根本要求和第一规范，不分收入高低高收入者对有充足电梯和少户数的要求要高于其他人群这与一梯几户和容积率概念有关越高收入购房客户对居所的个性化设计要求越高，希望户型改动自在度更大，同时他们对高档的户型设计需求更殷切，例如：复式户型、落地玻璃、飘窗等房产方式和建筑类型购房者

47、经济才干的高低和现房期房的购买方式以及建筑类型之间没有明显的趋势关系在不同收入群体中，对期房和现房的要求根本上各占一半只是高收入(家庭月收入7000-10999元)对期房接受程度略高超高收入购房客户选择高层的比例较高，曾经接近60%反而中高收入的人(家庭月收入6000-6999元)对多层期望较大室内空间方式、装修和配套随着收入的提高，购房者会对错层和复式的需求更高对于精装修的兴趣程度与家庭收入成正比，中等收入购房会更加情愿本人装修房屋，性价比会更高一些各个收入群总体上对智能化设备的要求都是比较多样化，没有固定的倾向超高收入人群对地热供暖方式更加感兴趣这能够是高档楼盘和高居住质量的标志关注功能空

48、间随着购房客户经济才干的添加，他们会越来越关注卧室的情况，超高收入人群对客厅的关注度降到了54%越高收入的人能够更注重个人的空间，同时他们倾向购买高档的楼房，客厅应该有一定程度，所以他们转而关注卧室经济程度的高低与对能否需求明卫之间没有明显的趋势关系购房价钱和付款方式随着收入程度的提高，对房产单价和总价的接受才干也越强，尤其表达在超高收入程度的购房者身上超越4成会购买单价1万以上或1百万以上的房产，均价也达每平米9千以上，超高收入者采用一次性付款的比例明显较高，其他收入的购房者主要会采用按揭方式由于超高收入的支付才干很强购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房需求趋势变化不同经济程度对购房需求

49、的影响不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析(自住购房客户)楼房和户型设计1居的户型普通会遭到面积和房型的限制，对客厅朝南的要求不会像2居和3居户型的购房者那么剧烈，但要保证户型方正1居2居户型由于面积本身不会像3居这么的大，所以对得房率高的要求更加明显一些；在精装修方面，3居室的购房者更加希望采用高档的装修用材随着居室数量的增多，购房者会对高档户型设计的要求逐渐加大3居室的购房者更加希望有更多的户型、更美丽的落地窗可供选择房产方式和建筑类型随着居室数量的添加和面积的增大，购房者对于购买现房的要求越来越低这能够是由于购买大户型的购房者都属于置业晋级或追求高质量生活提升，不是那么地急

50、迫立刻得到现房。同时市场的供应比较稀缺，不买期房便可翌能买不到而1居或2居小户型购买者能够都是初次置业或是购买婚房，对房子有迫切的需求120平米以上的大户型购房客户对小高层的需求程度会比其他类型购房者大一些这能够是由于大户型购房者更多的是追求生活质量的提高，以为小高层建筑类型房产能带来更加温馨的环境室内空间方式、装修和配套购买2居和3居的购房客户对错层或复式的室内空间方式要求多一些越大面积的2居室购房者还是希望错层方式的比较多越大面积的3居室购房者对复式的需求较高，希望可以添加空间的个性化和立体感随着居室数和面积的增大，大户型购房客户会对精装修更加等待，超越2成的购房者会购买精装修的房产室内空

51、间方式、装修和配套居室数越多、面积越大的购房客户越是喜欢地热供暖，这样可以充分发扬地热供暖的优势，让房间的每一个角落都充溢暖和7成的140平米大3居购房客户钟爱地热供暖大户型的购房客户会更加关注平安性的智能化设备有7成的120平米以上大户型购房客户对可视化楼宇对讲系统有要求，此设备对于他们曾经是楼盘的根本配备关注功能空间1居室的购房者对卧室的关注程度最高这能够是由于1居的房产由于遭到面积的制约，需求在面积上与其他功能间做出权衡取舍2居室的购房客户比其他类型购房者更加关注客厅的要求特别是大2居的购房者，这能够阐明计划购买大户型的购房者，依然只选择2居，是希望客厅更突出，满足他们在客厅的一些家庭和

52、社交活动需求除了客厅和卧室，大3居的购房客户会比其他人群更加关注其他功能间的运用居室数越多、面积越大，对明卫的要求也就越高大户型的购房者大部分是追求高质量生活的人，对明卫的概念更加关注购房价钱和付款方式随着居室数量的增大，购房者对单价与总价的可接受才干也随之增高购买一居室的购房客户主要集中在单价为6000-8000元每平米，总价在40-70万之间1居室的购房者一次性付款的比例是最高的，这是由于房产总价较低1/3的3居购房客户接受1万/平米以上的单价，远远高于其他类型的购房客户阐明他们的经济实力很强。但3居购房者的按揭人群比例达8成之多，这能够是由于由于总价太高，购房者不情愿把资金投入在不动产上

53、10天津中高端房地产市场分析 - 投资购房客户 - 2021年7月谨致simon-kucher 汤国昌 (86) 01213491 王维敏 (86) 01123442 回鹏 (86)武文捷 (86)津中高端房地产市场分析(投资购房客户)投资购房客户房产需求2投资购房客户整体特征31天津中高端房地产市场分析(投资购房客户)投资购房客户房产需求2投资购房客户整体特征31中青年，但20-29岁所占的比例不少高收入到超高收入高学历中高层的白领他们的整体描画根本背景家庭观及生活方式传统忙碌的任务和社交生活多元化休闲文娱方式，经常外出用餐注重身体保养和仪

54、容生活方式和态度追求保值增值元素，例如：青睐中心市中心，自然风景区等优势区位等待能拱托出高档房产的外在元素，例如：园林、会所、高档大堂和用材其它属性要求不高房产情况和需求投资观念进取、追求优质且传统生活的高收入人群根本背景信息他们普遍具有较高收入，较高教育程度，是事业有所成就的中高层白领，也不乏一些个体运营者。私家车拥有或者预备购买比例非常高，但多为20万以下的中档车。他们之中20-29岁的年轻人占了将近三成，表现出超前的投资认识。生活方式和态度房产情况和需求户型和价位：2室2厅；90-120m2对客厅朝向要求高要求有高档大堂对一些根本高档的户型设计较关注，保证房产的价值感，例如：地热供暖、全

55、套精装、高档用材、独立的贮藏室等开发商和小区环境：整体要求不高需求会所和特式设计园林加强小区档次对于充足停车位、24小时保安、绿化率高等会多思索一些，但依然不是关注重点地理位置：中心市中心是投资首选部分对滨海新区有兴趣注重公共和轨道交通关注所投资房产周边楼盘的整体升值情况对周边配套不太注重，例如：学校、医疗等这群人依然保有传统观念，坚持婚前买房，注重孩子教育。任务是他们生活中的重要部分，任务忙碌还要处置很多应付。注重本身笼统，经过健身美容保养本人。经常外出就餐，文娱方式多元化。房产对他们来说不仅仅是一个居所，一种投资方式，更是社会位置与个人品味的彰显。他们的背景特征 - I主要是一群很强经济实

56、力中青年，但年青投资者所占比例高30-49岁的中青年人具有一定的财富积累，房产投资认识很强值得留意的是20-29岁的年轻人所占的比例不少，虽然他们年纪不大，但曾经提早开场关注投资家庭月收入1万以上的高收入家庭占到将近一半，且有过1/4的超高收入家庭11000元以上/月私家车拥有或计划购买的比例非常高 (自住购房者:68%)，但绝大多数是20万以下的中低档车他们的背景特征 - II高学历的职业白领或中高层管理的人士，但不乏一些个体运营者超越八成投资者受过高等教育，其中有本科及以上学历的占到将近一半大部分投资者为企业白领和公司中高层管理人士，但是他们之中也有很多的私人小老板和天津自住购房者差不多，

57、任务相对忙碌，有接近2成的人1-2个月出差一次或更多他们的人生态度房产与财富严密结合，不仅仅是一个居所以为房产是好的投资工程，并可以表达个人成就和社会位置觉得自已生活在忙碌之中，社交活泼，追求成就感他们任务非常忙碌，但依然挤出时间去进展社交活动情愿在大公司任务，对他们来说这不仅是面子的问题，也是一种稳定和保证知识和财富是衡量胜利的目的婚姻的观念、对孩子的期望与及生活方式相对传统更喜欢中式餐饮多数人坚持婚前一定要买房而且都非常注重孩子教育的起点，不希望孩子“输在起跑线上房产既是投资，亦是成就意味他们的休闲文娱非常注重保养、安康和仪容大多数人经常定期美容或健身。对连锁健身或美容会馆的兴趣度较高，尤

58、其是对于健身，多数人都会选择连锁的会馆和大多数天津人一样，餐饮是他们休闲活动的主角，但他们的其它文娱活动很丰富和活泼在外晚餐和早餐是他们消费频率最高的活动他们的休闲文娱方式多元化，对KTV/酒吧、喝咖啡、健身等非传统的休闲文娱方式也相当接受少部分人也喜欢到户外去，比如去郊游或者去公园注重自我，生活丰富多彩天津中高端房地产市场分析(投资购房客户)投资购房客户房产需求2投资购房客户整体特征1房产需求和选择态度注：百分比为对该需求描画赞同程度为4分+5分的百分比为了保值，朝向、方正户型和景观是最根本的条件由于不是自住，投资者更留意“外在的要素，等待特别的楼宇外观设计、用材、小区园林和好的周边环境，突

59、显楼盘的档次，从而保值和增值同时他们也注重投资房的私密性重点思索朝向、方正户型、楼宇外观设计和用料住房来源绝大多数投资者已购置了商品房，已有了丰富的住房阅历单价在7000元以下的投资者有15%的人依然没有自有住房，和父母住在一同。能够由于没有自住房，经济负担较轻，手上有闲钱，但是初次投资房产，不愿投资单价太高的房子购房注重要素整体来说，购房投资者最看重的是楼盘外在地理要素地理位置是投资保值的其中一个决议性要素，楼盘位置好决议了他们的投资方向相对于自住型购房者，投资者对楼盘周边配套不太注重，例如：能否接近学校、医疗等购房投资者对楼房和户型设计亦相当的注重，尤其是房间系统配套功能，但相对于自住型投

60、资者，对户型和朝向没有那么的关注在3个要素中，关注度最低的是开发商和小区环境要素小区内的配套设备是他们略微比较关注的要素，对小区环境和楼盘整体规划不是很感兴趣由于不是自住，只注重位置和房间配套等根本功能楼盘外在地理位置楼盘所在位置20公共交通或接近城市主干线15接近商业区或大型购物中心9接近超市或日常用品8投资报答30楼盘外在地理位置投资者在购房时非常在意周边房产的档次和整体的升值情况，希望本身的房产能享遭到升值的集群效应；他们会对市政重点开展区域内及周边房产非常感兴趣，添加他们投资的预期中心市中心依然是他们投资的首选，以为其最具投资价值；但对滨海新区和其它市区的投资兴趣不是太大与自住购房者一