巩义市房地产市场调研

1、河南巩义2021.11.15巩义市房地产市场调研报告目录宏 观 概 念一商 业 分 析二 住 宅 分 析三 地 块 分 析四第一章 宏 观 概 念城市概略、城市经济、对外交通、对内交通、城市规划G310连 霍 高 速位置 巩义市位于河南省中部、东距郑州市 82 公里，西距洛阳 76 公里，陇海铁路、 310 国 道和连霍高速公路横穿东西，豫 31 线、焦作巩义黄河大桥纵贯南北。有 6 条 铁路专线与国铁相连。总面积 1041 平方公里，其中耕地 50 万亩，人口 79 万人， 辖 15 个镇、 5 个街道办事处， 292 个行政村 ； 交通： 巩义市有十几路公交道路，还有旅游道路；道路属山区道

2、路，大多带有斜坡。 旅游 有北宋皇陵、杜甫陵园、嵩阴风景区、北魏石窟市等众多旅游景点。城市印象巩义市巩义领衔郑州卫星城市城市概略巩 义 市 域 图 约82公里 三次产业构造比重为1.8：74.7：23.5。 巩义市是河南省人居环境范例市、全国科技实力百强县市、全国信息化试点城市、国家级卫生城市、国 家级园林城市，中国优秀旅游城市。 巩义市辖5个街道、15个镇：新华路街道、杜甫路街道、永安路街道、孝义街道、紫荆路街道、米河镇、 新中镇、小关镇、竹林镇、大峪沟镇、河洛镇、站街镇、康店镇、北山口镇、西村镇、芝田镇、回郭镇、 鲁庄镇、夹津口镇、涉村镇。市人民政府驻巩义东区行政中心陇海东路。巩义市距郑州

3、约82公里，辖5个街道、15个镇，总人口81万余人企业情况 消费型企业较多，如豫联集团、中孚集团、机械厂等 全市规模以上企业中，销售收入超20亿元企业2家，超5亿元企业9家。 在境内外上市企业3家，有19家省级以上高新技术企业； 企业主要以耐火资料居多，其次还有化工、铝业、电力业等；巩义快速开展的豫中工业重镇城市经济 前三季度，我市固定资产投资规模继续增长，完成投资281.90亿元，比去年同期增长了23.2%，增速比一季度提高0.9个百分点，与上半年持平，三次产业比重呈现“三产上升，一、二产下降的格局。 其中，我市第一产业投资3.66亿元，同比下降15.5%，占投资的比重为1.3%，同比下降0

4、.6个百分点；第二产业投资有所增长，但占比下降，第二产业投资181.79亿元，同比增长19.3%，低于投资增速3.9个百分点，占投资的比重为64.5%，同比下降2.1个百分点；第三产业投资继续增长，占比有所上升，第三产业投资96.45亿元，同比增长33.7%，高于投资增速10.5个百分点，占投资的比重为34.2%，同比上升了2.7个百分点。新开发区行政中心城市生活区主要以贯穿南北的新华路为主；其中建立路为城市一条主干衔接高速贯穿南北，又是新老城区的分割线；消费企业集中区以孝义镇为集中区城市框架东扩，城市格局正在发生新的变化城市格局城市规划“一心多极、二轴四区的市域村镇空间构造。 “一心指巩义市

5、总体规划确定的“一 城两区四组团的中心城市总体功能构造； “多极指西部区域中心回郭镇、东部区 复合中心小关镇、竹林镇和米河镇、南 部区域中心涉村镇； “二轴指沿310国道的城镇与产业开展一级 轴线和沿237省道城镇与产业开展二级轴线。 “四区指中心城市协调区、东部城镇协调区 南部城镇协调区、西部城镇协调区。 至2020年，经过现有村镇的合并、调整、提 升，逐渐构成中心城市中心镇普通 镇中心村基层村五级村镇体系构造。“一心多级，两轴，四区 巩义市最繁华的几条路,构成一个“井字型交通； 以新华路最为繁华的商业中心向东区新区分散，结合市政规划将对本工程有很大开发优势；交通优势、位置优势、商业开展优势

6、新开发区行政中心城市现有商业格局与未来商业规划给工程带来极大优势对内交通建立路东西向交通以新兴路、人民路及陇海路为主。南北向交通以新华路、建立路及桐本路为主。“三纵四横新兴路人民路陇海路杜甫路新华路建立路桐本路对外交通 陇海铁路、国道310、省道314和连霍高速公路横穿东西，省道237、焦作巩义黄河大桥纵贯南北 有6条铁路专线与国铁相连。 高速公路1条，国道1条；省道2条；县道8条；乡道63条；村级道路122条；公用线8条。 境内有桥梁合计102座，总长度延米3825米。其中大桥5座，中桥30座，小桥70座，市区陇海路石河道大桥 和新兴路石河道大桥联接新老城区。连霍高速公路对外多交通为铁路及公

7、路，主要是连霍高速、陇海铁道路及G310企业集中区商业中心建材、家居中心商业中心新开发区东区商业较为集中，主要以临新华路商业为主，其中星月 时代广场、海盛花园 以及佰亿步行街、 聚 龙商贸城和已有的海盛商贸城、 宏发商城等商业体量较大；楼盘开发主要以新城区为主，老城区除商业开发外，还 有城中村改造工程；巩义市商业房地产开展现状老城区新城区老城区房地产开展方向巩义市房地产目前现状：从老城区渐渐向新城区开展趋巩义市区内现只需城中村可开发；本工程属老城与新城的交会处，距商业中心较近与星月时代广场和海盛花园共享市政规划的公园；巩义市房地产开展趋势向新城区扩展城市小结 巩义市位于中岳嵩山北麓，隶属于郑州

8、市。东距郑州市82公里，西距洛阳市76公里。 2021年末全市总户数228881户，常住总人口810240人，其中男412574人，女397666人 城镇人口 375141人，城镇化率到达46.3%。全市人口自然增长率为4.23。 巩义市是河南省人居环境范例市、全国科技实力百强县市、全国信息化试点城市、 国家级卫生城市、国家级园林城市，中国优秀旅游城市。对外多交通为铁路及公路，主要是连霍高速、陇海铁道路及G310内部交通系统主要以“三纵四横方式组成交通构架，东西向交通以新兴路、人民路及陇海路为主。南北向交通以新华路、建立路及桐本路为主。打造“一心多极、二轴四区的市域村镇空间构造。区位优越交通便

9、利未来规划第二章 商 业 分 析5km100m3km市中心辐射圈435商业餐饮专业214561金好莱生活馆2金信购物广场3月星生活广场4佰盛购物广场5宏发商城6朗曼假日广场43211万洋国际广场2杭州窗帘城3齐心家具生活馆4家具大世界5五金商贸城3211麒麟火中雪冰火锅2金门饼店3巨幅来炖菜4湘村人家巩义市以双核商圈为主导，分别是老城区商圈和巩东新行政中心的新商圈，但是政府行政商圈的真正气氛还没有真正构成，且缺乏中心点。 巩义市以双核商圈为主导，辐射范围约1.5km商圈分析市中心黄金十字商业带科技市场主要街铺分布建材市场商业形状以街铺为主，集中式商业只需新华路与新兴路交汇处有分布专业市场主要有

10、两处，人民路与建立路交汇处的科技市场，建立路与西环路交汇处的建材市场业态分布：餐饮、零售、服饰代表商家：肯德基、好享来、李宁销售价钱：10000-12000元/平米租金程度：70-80元/平米/月业态分布：IT产品、办公耗材销售价钱：5000元/平米租金程度：街铺50元/平米/月，内铺10元/平米/月业态分布：建材、家具、家居销售价钱：租金程度：街铺60元/平米/月，内铺25元/平米/月构成规模的街铺主要分布在新华路、新兴路、建立路、人民路两侧，租金价钱集中在40-60元/平米/月。巩义市商业分布位置：新华路与新兴路交汇处住宅部分：销售率:99%(剩一套200平米的顶层复式)价钱：3700元/

11、 商业部分：商场部分和一楼街都已运营，主要业态为：品牌服装、鞋、大型超市、中西餐及小吃，有大商家和多家品牌主力店支撑，如：苏宁电器、肯德基、豪享来、永和豆浆等运营情况较好。内街面积：31、41进深：8米；开间：6.2米；租金：110/元/月物业费：2.0元/ /月+空调=10.5 2.0元/ /月分析：优势：处于市区较繁华地段，各种商业配套较为完善。优势：商业体量太大，招商存在一定的压力，且影响住宅居住质量。内街引导缺乏。个案明细星月时代广场销售部位置：新兴路与新华路交汇处南20米住宅部分售罄：价钱：3800元/ 商业部分：商铺业态以服饰、餐饮为主。商铺进深：15米；价钱：15000元/平米分

12、析：优势：处于市区较繁华地段，各种商业配套较为完善。优势：商业部分影响住宅的居住质量，周边商业较多，竞争猛烈。个案明细佰亿步行街第三篇：巩义市商业概略总面积：业态：家具、家居、建材代表商家：全友家私租价：25-50元/平米/月面宽：3.6米进深：15米规划特点：规划有内街，并且每个商铺都被打通，直接连通内街与外街。分析：优势：巩义市最大的家具建材专业市场，临主干道，位于新老城区结合带，商业价值及潜力宏大。优势：市场不购成熟，规划存在一定缺陷。 个案明细明阳建材城总面积：业态：餐饮、家具、餐饮代表商家：永乐生活电器售价：租价：73元/平米/月面宽：4.5-5米进深：10米规划特点：规划有内街。分

13、析：优势：地理位置绝佳，周围商业气氛浓重，永乐电器入驻，运营形状良好。优势：由于消费习惯问题，内街租售率不高，消费习惯引导缺乏。个案明细海盛购物公园新兴集贸综合市场名 称：新兴集贸综合市场规 模：约4500 沿街店铺(18间)业 态：1F：零售市场、沿街服饰 2F：美食城商品类型：低挡出 租 率：90%以上运营情况：良好租售价钱：租：3.55元/天名 称：金信购物广场开业时间：2021地 址：新兴路规 模：2.5万业 态：1F:银行、便利店、服饰 2F:网吧、服饰运营情况：较差租售价钱：22.5元/天备 注：淘宝城空置率达50%金信购物广场个案明细佰盛步行街名 称：佰盛步行商业街地 址：新华路

14、规 模：约1.5万业 态：服装、鞋类、小商品开业时间：2021年租 金：2.53.5元/天运营情况：好，满铺运营备注：位于地下，只租不售恒基服装城名 称：恒基服装城地 址：新兴路规 模：1500开业时间：2000年店铺方式：内街式租售价钱：2.53.5元/天运营情况：物业档次低，较好个案明细永乐生活电器名 称： 永乐生活电器地 址：建立路规 模：约7500业 态：B1：中方圆家具城 F1：空调、电视、风扇等 F2：套房家具开业时间：2021二次装修大丰源名 称：大丰源地 址：建立路规 模：约7500租 金： F1：22.5元/天只租不售 F2：1.5元/天备 注：只租不售，原规划做建材市场 因

15、建筑风格和市场，后改为主题餐饮 目前仅一家足浴店入驻，仍在招商中个案明细商业小结巩义市以单核商圈为构架，开展较好，分布主要以两三条城市主干道为主。由于市政府东迁，以朗曼假日广场为例，商圈有东扩的趋势。由于东区建立力度比较大，随着城市开展，东区社区的构成，也有能够会产生新的次商圈。整体商业市场业态搭配相对比较混乱。大规购物广场均无国际一线品牌入驻，以国内二线品牌为主，整体档次偏低。金置购物广场为例，空置率可达40%，同为地处市中心的中心商圈， 内部建筑装修，动线都较为合理，外部交通也比较便利，却人气惨淡， 推断当地市区商业已趋于饱和单核商圈业态搭配乱档次偏低市区商业趋于饱和商圈东扩新商圈第三章

16、住 宅 分 析城中组团城东组团巩义市住宅现状分两个住宅组团，分别为：城中组团及城东新城组团，间距为2.5km，城中组团在老城区内，几乎无在售楼盘，城东组团，新建住宅较多，体量较大，巩义市住宅售价较为均匀，无较大差别，均价为4000元/左右2.5km2.5km住宅分析两个组团，间距2.5km 工程称号：德丰香榭里工程地址：巩义市新兴路与建立路交汇 建筑面积：约30h 开 发 商：巩义市德丰房地产开发 建筑方式：高层 户 型：42-74 售 价：公寓4600-5000元/ 住宅3600-4000元/ 物 业 费：公寓1.7元/月 住宅1.1元/月 开盘时间：2021年12月15日 入住时间：202

17、1年11月15日 工程称号：恒星皇家花园工程地址：惠民路与新兴路交汇 建筑面积：约26h 开 发 商：郑州市恒星置业 建筑方式：高层 户 型：110-140 售 价：均价4000元/ 物 业 费：未定 开盘时间：2021年11月 入住时间：2021年6月约2.4公里德丰香榭里约1.9公里恒星皇家花园 工程称号：龙泉花园工程地址：桐本路与陇海路交汇 建筑面积：约6.5h 开 发 商：郑州市仲泰房地产开发 建筑方式：高层 户 型：80-150 售 价：3800-4000元/1 物 业 费：0.9元/月 开盘时间：2021年 入住时间：2021年 工程称号：锦江国际花园工程地址：陇海路与锦里路交汇

18、建筑面积：约14h 开 发 商：河南天鹰物业管理 建筑方式：高层+多层 户 型：100-140 售 价：均价4000元/ 物 业 费：0.9元/月 开盘时间：2021年 入住时间：2021年龙泉花园约1公里约1公里锦江国际花园重点工程朗曼新城项目位置巩义市河洛路与石河路交叉口东南侧，石河路公园对面售楼地址巩义市河洛路与石河路交叉口东南侧，石河路公园对面咨询热线400-700-1234 转 30691价格均价4700.00元/平方米 价格描述一期高层4300起，均价4700元/，别墅850015000元/开盘时间2013年10月26日入住时间2015年5月开发商巩义市朗曼房地产开发有限公司销售许

19、可证已办理产权70年户型说明95两室两厅，123-142三室两厅，185-230四室两厅，220-450联排、叠拼别墅建筑面积1300000平方米占地面积466667平方米总户数8000项目特色公园地产建筑类别高层、叠排别墅、联排别墅装修状况毛坯“朗曼新城位于巩义市河洛路与石河路交叉口原巩义汽车北站，周边交通便利，通达性极好，可直达连霍高速出入口，工程东西两侧为规划居住用地和中小学，南侧紧邻千亩石河道公园。工程由深圳朗曼实业下属的巩义朗曼地产开发，朗曼集团坚持奉行“产品信誉、企业信誉、行业信誉，在河南拥有良好的客户根底与口碑。 “朗曼新城是2021年河南省重点工程。工程占地约700亩，总建筑面

20、积万平米，建立有高层、别墅、大型商业、写字楼等，工程规划居住户数8000户，居住人口3万人，整体规划科学合理。建筑采用欧洲地中海风格，运用石材、高档涂料、图形雕刻等经典欧式元素。部分楼幢设有架空层，添加了欣赏性，提高了温馨度。社区内部配套有五星级会所、幼儿园、网球-篮球-羽毛球场、儿童游乐场、运动健身广场、老年休闲区等，给业主提供了充足的公共休闲空间，社区内双气配置，工程西南角配备有30万平米的商业金融区，规划有百货、大型超市、写字楼、酒店餐饮等，实现一站式购物，生活便利。2013年工程方案完成投资5.5个亿，实现高层主体封顶，多层单体验收完成。 住宅小结开发体量：城中组团没有在售工程，目前住宅在售都集中在东区。产品特征：现代风格居多，高层产品为主。均价范围：住宅：3900元45