可行性研究报告(城中村)2

1、 第三章 项目周边物业市场调查分析3 1 投资地块的地理环境地块周边状况东向：政府规划工业大道中北路延伸段。 南向：临武青四干道及规划中的绿化公园，至武丰工业园及家具市场。 西向：园林路延伸段（四车道） ，邻和平乡铁机村美地家园钢都花园。 北向：白洋路（二车道） ，邻金鹤园小区、绿景苑、一冶 146 花园。地块周边配套现状教育配套设施 : 武钢三中（规划中） 、武钢 16 中、武钢 8 中、钢花中学、小学、 武汉科技大学、湖北大学、理工大学。金融配套设施 : 中国建行青山支行、 建设花园港都花园分理处、 农业银行、 交通 银行、工商银行钢花分处。医疗配套设施：武钢二医院 一冶医院。 商业配套设

2、施：武青三干道饮食街、中北仓储钢花店、建设二路商业街、武汉商 场青山店、丽江超市、百联红超市。休闲娱乐配套设施：利源娱乐城3 2 青山片区房地产市场浅析321 青山区域概况（1）青山 区域 范围青 山 区 是 由 于 国 家 “ 一 五 ” 期 间 重 点 项 目 武 钢 确 定 在 此 兴 建 ，而 于 1955 年 2 月 15 日正式立的，至 今已有四十九年历史。青山区位于 武汉市城区东北部，东南邻洪山区，西 接武昌区，北濒长江，南倚东 湖。全区国土面积 47.93 平方公里，常住人口 45 万 左右，随着武钢 生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有 “十里钢城”的美

3、誉。青山 区经 济概 况青 山 区 是 武 汉 市 的 重 点 传 统 工 业 老 区 ，辖 区 内 拥 有 门 类 齐 全 的 工 业 企 业 56 家 ， 其 中 地 专 级 以 上 的 企 业 就 有 十 多 家 。 形 成 了 以 重 工 业 为主的企业群。全 市确定的“钢、车 、机、新 ”四大支柱产业，青 山 就有“钢”和“机”两大支柱产业；全市财政收入的主要来源是 “ 钢 、油 、烟 ” ，而 青 山 就 占 有 “ 钢 ” 和 “ 油 ” 两 部 分 。经 济 基 础 雄 厚，是武汉市财政收入的重要支撑之一。基础 设施 建设作 为 建 国 后 成 立 的 新 区 ，它 在 城 市

4、 规 划 和 配 套 设 施 上 都 是 比 较 完 善 的 。加 之 它 以 其 雄 厚 的 工 业 基 础 为 依 托 ，拥 有 强 大 的 经 济 实 力 。一 贯比较重视城市环境方面的建设，该区道路由建区初期的一条主 干道 发 展 为 主 干 道 、 主 要 连 通 道 近 百 条 共 210 余 万 平 方 米 ， 通 车 里 程 达 130 余 公里 的宽 敞便 捷的 交通 网络 ，可 通 达三 镇。 城区 排水 系统 以 9 座泵站为主体，形成了 6大排水系统。营造防护林 170 余万平方米， 建成规 模完善 的大型公园 7 个，居民小区游 园随处可 见。而且其教育、 医 院 、

5、金 融 、电 信 、邮 局 、大 小 商 场 、休 闲 娱 乐 等 场 所 一 应 俱 全 ，遍 布该区各地，基 本能够满足此地区居民的各种需求。居民生活比较方 便。居住 人群该 区 域 内 共 有 常 住 人 口 45 万 左 右 ， 而 且 大 部 分 都 是 在 该 地 工 作 的固定人群，外 来人口不多。他们大都是在该区各种工厂企业的原有 职工，而且由于那些企业大都有自己的居住区或者宿舍，所以其居住 规模上呈现区域化特征，基本上都是在某个固定的区域内工作和生 活，整体素质大致相同。加之其收入比较稳定，所以该地的居民生活 相对都是比较安稳的。该区域的未来发展定位青山区一向以环境建设领先于

6、其它各区，在建设山水园林城市的 同时，重点发展的是要加大城市服务业的发展力度，不断提升产业档 次，完善服务体系，配套武钢，依托大厂大院发展环保产业，建设现 代都市居住新区。3. 2. 2青山区房地产市场现状住宅类型在青山区目前的房地产市场上，有规模的楼盘大概总共有30余 个左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。主要都是普通住宅、 经济适用房和商住两用房等。大都是一些中、低端产品，面向工薪阶 层。仅有绿景苑、宝安公园家、青山广场、华城广场等为数不多的几 个大盘可以算得上是比较高端的产品了。这些高端产品的出现同时也 拉动了该地区房价的上升区域楼盘概况青山区2000 2004年楼盘一览表（在这里仅

7、就其中十余个代表性楼盘加以阐述，其余就不列举了）项目名称项目位置规模（万平米）建成时间销售均价青鹏大厦友谊大道2.12005.42900兰亭雅居和平大道1256 号3.820052760康馨佳园建设四路162004.6 初2588钢洲大厦建设一路1.22004年底边2480青山广场工业二路2. 420032700美地家园青山园林路1020042900虹琦花园和平大世界920042900宝安公园家（三期）工业二路9. 820052800绿景夕苑（三期）武冃三十道10. 6920042900江南公寓余家头520032400成功花园工业二路920032000碧苑花园冶金大道2. 920021650现

8、代花园工业四路5. 6920021320鹤园小区建设一路53/1500绿苑花园工业四路面1220021200欧景苑和平大道3. 8620021540从上表可以看出，在2003年以前，该区房地产市场的发展步伐 明显低于其它城区，如果把我市房地产市场比作一个正处于发育高峰 期的青少年的话，那么青山区则只是处于刚刚开始发育的少儿阶段。 在2001年以前，这里可以看作是一个被房地产市场遗忘的角落，其 发展非常缓慢。从2002年以后，在武汉楼市高歌猛进大环境的带动 下，这里才渐渐进入人们的视野。我们从上表就可以看出来。房价速涨我们再来看一下该区从2000年到2002年的住宅销售价格情况青山区2000 2

9、002年住宅销售价格一览表年度第一季度第二季度第三季度第四季度季度、20001193.911209.771216.531219.8420011221.691231.191239.761251.36200213001486.611404.421827.21到2003年四季度,该区域住宅销售均价已经到了 1928元/平米了 .但是没有超过2000元，在武汉城区来说还是属于最低价.第四季度第三季度 第二季度 第一季度匚 2000 2001 2002从上表可以看出，该区在2000 2001年间，其房价都在1200元 左右，而到了 2002年底则跃升为1641余元，一年的增幅到达了 440 元/平米，与

10、其他六大中心城区相差缩减至300-500元/平米左右。到 2003年底，青 山住宅均价上升至1800元/平米，而2004年年初更是 突破了 2000元/平米，其房价以每年600元/平米的速度递增，涨幅 高居武汉七大城区之首。尽管涨幅很大，但其平均水平价格在武汉城 区来说仍是最低的。这从某个方面也间接说明了该地区的房地产市场 还是具有一个很大的成长空间。规模不大，扎堆开发纵观青山近几年所开发的楼盘，我们不难发现，其开发量普遍不 大，超过10万方以上的就已经微乎其微了，早一些的仅有绿苑花园、 成功花园、鹤园小区等，近一些的就当属绿景苑、宝安公园家以及美 地家园、虹琦花园、华城广场等项目了。大多数楼

11、盘的开发面积都集 中在3-5万方左右。而且扎堆效益明显。随着友谊大道（武青三干道） 设施的完备，和平大道和友谊大道沿线楼盘明显增多，小高层和高层 的商住楼供应量增大，且都集中在这两条主干道的沿线。我们来看下 面这组数字。2002年武汉市全年共完成10以上高层建筑532栋，其 中青山有6栋，看看位置，几乎都在这两条主干道上。而近期开发的 诸如青鹏大厦、兰亭雅居、康馨嘉园、钢洲大厦、钢花南苑、101街 花园等楼盘也都分布在这两条主干道上。可以这么说，此地段今后将 成为青山区最大的住宅区域。3. 2. 2区域产品特点下面仅就今年在售和在建的部分楼盘从其规模、产品特点、价格 水平、销售情况及客群特征等

12、方面来简要分析一下：附2004年在售或在建楼盘一览表项目青鹏兰亭康馨钢洲101街钢花景胜美地绿景苑名称大厦雅居嘉园大厦花园南苑花园家园位置友谊和平建设建设建设建设建设园林武冃三大道大道四路一路三路三路一路路干道位置及户型特征在上述几个楼盘中，其规模均不是很大功告成，它们这些楼盘在 位置上均处于和平大道和友谊大道沿线。在类型上本期的在建项目均 以高层或小高层为主，其户型仍以三房两厅的大面积为主，主要集中 在100 140平米左右，另有少量90 100平米左右的小户型，在我 所调查的楼盘中，只有钢洲大厦有这样的户型，且销售情况极好，在 其它大户型还剩很多的情况下，几乎都已全部售完。(2) 环境 及

13、配 套设 施由于该区域在公共基础设施配套和环境方面自身的条件是十分 的优越，所以该片区的楼盘在这方面的投入就相对减少。据我所知， 就只有 宝安 公园 家建 有 一座 国际 双语 幼儿 园。而 其余 的楼 盘在 这 方面 的投入几乎没有。而 且由于该地区环境优美，绿树成荫，极大提高了 楼盘本 身的 附加 值。我认 为这 也是 该区 未来 发展 潜力 所在 的一 个 重要 因素。(3) 销售 情况 及客 群特 征这 些 楼 盘 在 销 售 情 况 方 面 虽 然 没 有 中 心 城 区 那 样 星 光 灿 烂 ，但 总 体趋势 向好 ，销 售率 基本 上 都在 50%左 右。除 美 地家 园是 现

14、房 发 售以 外 ，其 余 均 是 在 建 项 目 。在 我 调 查 的 过 程 中 ，各 个 售 楼 部 里 来 看 房 的 人群络绎不绝。在 这些客群中，主要还是以本地区的居民为主，另 外 再就是 一些 与该 地区 各 类工 厂企 业有 生意 往来 的个 体经 营者 。外 来购 房者较少。总体上说来，该区域对其周边客群的吸纳力还不强，换 言 之，也就是还没有把它的优势充分的体现出来。当 然 ，针 对 不 同 的 楼 盘 ，其 购 买 的 人 群 还 是 不 同 的 ，比 如 ，象 宝 安公园 家 、绿 景 苑等 比较 高端 的楼 盘，其 购 买客 群大 都是 一些 层 次和 综合素质较高，

15、具 有一定经济实力的中年人，他们注重的是社区环境 和居住氛围，购 房时多把自身享受放在第一位，而价格倒在其次。而 对于大多数工薪阶层来说则倾向于那些价格较低而稍具规模的普通 住宅了。他们在买房时首先考虑的往往是价格，然后才是环境。那 些 地理位 置优 越，占 据 交通 要道 的商 住两 用楼 则被 那些 生意 业务 往 来频 繁的生 意人 士所 看中 。我 觉得 值得 一提 的却 是那 些有 购买 小面 积 户型 需求的 人群 ，这部 分 人群 往往 是那 些处 于是 婚育 高峰 却又 没有 多 少经 济基础的年轻人，或 者是那些儿女都已成家，自己单过的老年人，他 们对小 户型 的需 求往 往

16、 更强 烈却 又得 不到 更多 的选 择。这 部分 人 群应 该是一个很大、很 有潜力的市场。我想这也应是发展商们可以考虑的 一个方向。3 3 区域总体环境特点 3 31 总体环境分析针对青山片区的具体情况来说，据我实地考察和各项资料显示， 该区域的整体环境在武汉其它几个城区来可说是最好的。它北临长 江 ，南 倚 严 西 湖 ，东 邻 北 湖 ，西 藏 杨 春 湖 ，还 有 众 多 零 星 小 湖 点 缀 其 中 。生 态 资 源 丰 富 。交 通 网 络 通 畅 ，纵 有 临 江 大 道 、和 平 大 道 、友 谊 大道三条主干道贯穿整个区域，建 一路至建十路，工业一路至工业四 路横贯其中，

17、路 面宽敞平整。沿 着和平大道进入青山，一 路都是绿树 浓 荫 。街 心 花 园 散 布 其 中 。也 有 车 辆 往 来 ，却 不 感 觉 喧 闹 。全 区 绿 化 覆盖率达 34%，人均公共绿地面积 7。06 平方米，名列全市前列。人 均居住 面积 近 15.04 个 平方 米， 沿途 不乏居民 区， 但不论新 房老房 ， 都是规划整齐，井然有序，绝无杂乱无章之感。放眼看去，小区 也好， 工厂也好，都 是满目翠色。我 想，这 样一种居住环境，在 武汉城区是 再找不到第二个的。332 未来规划把青山建设成 国家环保产业基地，以 青山区为核心区、以武汉市 为发展 区、以 华中 地 区为 辐射

18、区的 武汉 青山 国家 环保 产业 基地 的 议案 已被批准，促进青山工业生态化和经济绿色化 。，以 “山、滩、港、 渠、园 ”为重点，用 三好年时间建成山水园林城 区，用四年时间建成 文明城区，用五年时间建成经济强区的奋斗目标，使 该区逐 渐成为山 水绿地纵横通透、城 区形象独特鲜明、钢城文化品位突出、整 体环境 质量良好的现代化山水园林城区。另外规划中的还有 青山经济发展区 经济开 发区 和青 山环 保 科技 园工 程的 逐步 推进 。以雄 厚经 济实 力 为基 础的美好将来，一座 “却 顾所来径，苍苍横翠微”的 现代 工业 新城 区将呈现在人们眼前。333 目前状况青山区目前的市场现状提

19、醒我们，不 能只看到将来的美景，更 要 注重现实的发展，目前，在青山城区内大多数 都还是以 前的老旧宿舍， 这些老房子大都是上世纪七八十年代的产物，虽然布局 整齐，但 在建 筑品质 、户型 结构 、建筑 材料 甚至 色彩 上 都早 已不 能满 足人们的 需求。 这与其 优美 的环 境和 完 善的 配套 形成 鲜明 对比 。对这 些老 旧宿 舍 的更 新换代 已是 势在 所趋 。这 对我 们来 说无 疑是 一个 巨大 的有 待开 发 的市 场。3 34 存在问题即 有 先 天 的 环 境 优 势 ，又 有 可 待 开 发 的 市 场 ，可 是 为 什 么 该 区 域 的房地 产市 场却 徘徊 不

20、 前呢 ？这 里存 在着 两个 方面 的因 素：（ 1）是 观 念因素，长 期以来，人 们已经习惯把青山看作是一个工业区，而 非居 住区，总 是把那里与冒烟的烟囱和轰鸣的机器联系在一 起，居住本来 就是一个心理上享受，这种先入为主的观念对其影响可谓是深远的。 （ 2）人 流 因 素，长期 以来，青 山 形 成了一 个相对封 闭 的 区域 ， 那里 的人也 许因 为工 作原 因 ，很少 与外 界过 于 频繁 的联 系，因 而也 使 得外 界对它 也知 之甚 少，那里 的人 口流 动量 相对 其它 城区 来说 几乎 可 说是 相当稳 定的 ，试想 有 谁会 到一 个自 己不 熟悉 的地 方去 买房

21、 子居 住 呢？ 这也是它对其周边客群吸纳力不强的原因之一。3 4 青山房地产发展优势优势一：青山美化工程明显青 山 区 在 全 市 率 先 实 施 环 境 创 新 ，“ 咬 定 绿 化 不 放 ， 绿 化 青 山 ， 美化钢城”，以“ 山（矶头山）、滩（ 江滩）、渠（ 南干渠）、园（ 青山 公园）”为重点，每年投入 1000 多万元，5 年时间，公共绿地年均递 增速度明显，人均公共绿地面积从 1995 年的 2.45 平方米提高到 了现 在 的 7.06 平 方 米 。 全 区 已 成 为 山 水 绿 地 纵 横 通 透 、 城 区 形 象 独 特 鲜 明，钢城文化品位突出，整体环境质量良好

22、的现代化山水园林城区。 而且，武 钢、石 化、热电厂、造 船厂等均进行了环保技术改造，青 山的空气污染，不再是制约青山楼市的一大因素 优势二：青山区产业优势明显以 营 业 收 入 作 为 主 要 指 标 ，利 税 、资 产 总 额 为 参 考 ，排 出 的 武 汉 市百强企业中，青山区有 7 家，其中武钢、石化位列第一、第三位。 全市确 定的“ 钢 、车、机、新 、环 、生”六大 支柱 产业 ，青 山就 有“钢 、 机 、环 ”三 大 支 柱 产 业 ；全 市 财 政 收 入 的 主 要 来 源 是“ 钢 、油 、烟 ”， 而 青 山 就 占 有 “ 钢 ” 和 “ 油 ”， 青 山 区 具

23、有 不 可 比 拟 的 产 业 优 势 ， 而 产业是 推动 楼市 发展 的 内在 动力 ，因此 ，青 山楼 市产 业支 撑优 势 十分 明 显 。此 外 ，青 山 大 中 型 企 业 聚 集 ，而 且 大 多 数 企 业 已 完 成 改 制 ，企 业职工收入水平和消费水平较高。青山区主要企业一览表：武钢集团 占地 16.5平方公里， 资产总额 76亿元，年营业收入 170 亿元；从业人员 86081 人，为中央直管企业集团，武汉市百强企业之首。武汉石化 资产总额 49.12 亿元，年营业收入 64.63 亿元，从业人员 17920人，位居武汉市 百强企业第 3 位。中国一冶 现有员工 150

24、00 余人，现有资产总额 20 亿元，年产值 12.86 亿元，位居武汉市 百强企业第 17 位。青山热电厂 现有员工 1646 人，资产总额 2 亿元，年营业收入 2.98 亿元，武汉市百强企业 第 94 位。青山船厂 现有员工 4549人，资产总额 3亿元，已签订出口船舶合同金额 30 亿元，年出 口创汇能力约 4 亿元。武汉钢铁设计研究总院 现有职工 1700余人，资产总额近 3 亿元，年产值近 1亿元，为中 国重点设计研究单位之一。武汉环境安全研究院 现有职工 2570 余人，专业技术人员占 75%以上，年合同额超过亿 元。优势三：生活配套完善教 育 设 施 ： 全 区 共 有 各 类

25、 教 育 机 构 96 个 ， 居 民 拥 有 的 教 育 设 施 和师教人员数量已达到中等发达国家水平。青山区著名教育设施一览表小学教育 武钢小学、一冶小学等中学教育 武钢一中、武钢三中、武钢四中、武钢六中、武钢十六中等大学教育 武汉科技大学、武汉理工大学等培训机构 武钢职工大学、一冶职工大学等医疗设施： 全区共有各类医疗机构 142 个，居民拥有的医疗设施和医务人员数量已达到中等 发达国家水平。青山区知名医疗设施一览表大型医院 武钢附属一医院、武钢附属二医院、武钢中心医院等。中型医院 一冶附属医院、热电力附属医院、青山造船厂附属医院等。 商业设施：全区共有各类大中型商业设施 46 个，而且

26、多集中在港华新村、钢都花园等几大 居民区的中间区位，居民购物休闲十分便利。青山区主要商业设施一览表综合商场 青山商场、建二商场等连锁超市 中百仓储、华联超市等商业街 南干渠宝安商业步行街等优势四：青山未来发展规划优势突现青 山 区 道 路 系 统 由 建 区 初 期 的 一 条 主 干 道 发 展 为 四 条 主 干 道 ，主 要连通道近百余条，道路面 积 210 万平方米，通车里程达 130 余公里， 初步形 成了 宽敞 便捷 的 交通 网络 。而且 规 划中 ，青山 区内 还将 修 建武 汉火车站、天 兴洲长江大桥、青 山客运中心、青 山货运中心等大型交 通设施，青山区的交通优势将全面突出

27、。 容积率1.14 3 5 未来的发展潜力和趋势尽 管 该 区 是 目 前 我 市 住 房 均 价 唯 一 低 于 2000 元 的 一 个 城 区 ， 去 年 底 ，青 山 区 住 房 均 价 为 1928 元 / 平 米 。但 是 青 山 区 也 是 目 前 我 市 城 区中人均储蓄最多的地区，随着企业房改的推进，以 及原有房屋的老 化 ，年 轻 一 代 婚 育 高 峰 的 出 现 ，孕 育 着 青 山 区 巨 大 的 购 房 潜 力 。精 明 的有远 见的 开发 商纷 纷 抢滩 青山 ，继青 山城 开公 司开 发国 家级 康 居示 范工程，大大提升青山房价之后，宝安公司开发了宝安公园家，

28、去 年 青山区有四幅挂牌土地被开发商瓜分，这四幅 地都在红 钢城附近 ，其 中国营 二六 五厂 的 30086.07 平方 米的 土地 被湖 北长 城竞 得， 青 山区 委对面的 52400 平方米的土地被武钢房地产公司以 14730 万 元夺得， 这两幅地的楼面地价分别达到 1179 元/平米和 1124 元/ 平米，是目前 武昌地区楼面地价最高的一个城区，也 高于汉阳地区，仅次于汉口三 个城区。因此，可以预见今后两年内，青山区的房价将会大幅度 上升， 其升幅将会是武汉七城区中最大的一个。在去年所供 4 幅地中，其平 均楼面地价达 1105 95 元平方米，与全市楼面地价大体相同。青 山区的

29、崛起可从近期两次国有土地挂牌交易看出来：继长城建设以6 7 4 0万元的成交价拿下青山区冶金大道9号3万平方米的地块，创 下该区历史最高纪录后，武汉钢铁集团紧接着再创新高，以1.5亿 元的成交价拿下青山区和平大道附近5万平方米的地块。这些都表明 开发商对青山区房地产前景的看好，也意味着青山区房地产即将迅速 崛起。附:项目周边主要物业分析1、华城广场项目地址武 昌友谊 大道 996 号项目规模占 地面积 ： 100050 平方米 建 筑面积 ： 200000 平方米均价3000 元/平方米 （多层） 高层尚未定价，估计在 3300/ 平方米户车比2：1户数1200 户现销售率75%开盘时间200

30、4.5主力户型：3X 2X 2开发商：武汉汇峰房地产开发有限公司 / 武汉华城房地产开发有限公司主打广告语：楼盘描述： 4栋高层临街，底 3层为商铺，中心为半圆型水木广场。22栋多层以中心广场向外成发射状排列。社区内会所、幼儿园、商业步 行街生活设施配套齐全，车位配比充足。宝安公园家（四期）项目地址青 山 区 工 业 二 路 12 号项目规模占 地 面 积 ： 70932 平 方 米 建 筑 面 积 ： 39502 平 方 米容积率0.6均价2880 元/ 平方米户车比户数563 户现销售率开盘时间2004.6.19主力户型：3X 2X 2开发商：武汉新时代创景房地产开发有限公司主打广告语：大

31、公园自然派休闲家楼盘描述：区内是公园式园林布局，并配有小型商业步行街，主要有4 栋小高层、11 栋多层。单位首创私家空中花园，并且是双阳台设计。虹琦花园（三期）项目地址武昌武青三干道项目规模占 地 面 积 ： 30600 平 方 米 建 筑 面 积 ： 75652 平 方 米容积率2.47均价2600 元/ 平方米户车比3.5:1户数400 户现销售率开盘时间2004.3主力户型：2 X 2X 2开发商：湖北威利房地产开发有限公司主打广告语：学林雅苑，教育园林社区楼盘描述：建筑成行列式排列，底层为架空层车库，顶层为复式单位，与武汉大学隔街相望，紧临徐东平价。绿景苑（二期）项目地址青山区园林路项

32、目规模占 地 面 积 ： 80040 平 方 米 建 筑 面 积 ： 106900 平 方 米容积率1.34均价3080 元/ 平方米户车比1.87:1户数300-400 户现销售率开盘时间2004.3主力户型：3X 2X 24 X 3X 2开发商：武汉市青山城市综合开发公司主打广告语：楼盘描述：恒庆花园（一期）项目地址青 山 区 工 业 二 路 12 号项目规模占 地 面 积 ： 10000 平 方 米 建 筑 面 积 ： 25440 平 方 米容积率2.86均价多层 1800户车比3:1户数140 多户现销售率开盘时间2004.1主力户型：开发商：主打广告语：楼盘描述：2栋高层还有地下车库

33、，占地比较小，于开发较早，均价较低。元/平方米，高层 2900 元/平方米在建），1 栋多层，其中高层临街有地层商铺，小区内基本上无园林景观、配套设施；多层由第四章、项目周边区域消费者调查分析4 .1选取样本的基本情况(1)被访者年龄分布统计 5% 1 2529岁11% r 29% 3034岁I35 39岁18%4044岁i15% 22%4549岁 50岁以上 被访者受教育程度分布统计31% 2% 4%J23%7%33%初中或以下高中中专大专本科硕士被访者现家庭住址分布情况统计：23% 10% 11%14%32%中南路中北路青山区徐东片区江岸区其它被访者现家庭结构分布统计单身贵族5% 7%15

34、% 14%二人世界三口之家三代同堂59%其它现住房户型分布统计 一室一厅 2% 14%两室一厅两室两厅三室一厅17%42%三室两厅其它 现住房面积（平方米）分布统计:数理统计值均值83中位数73极差110方差673标准差26变异系数0.31偏度0.45正偏 对现居住状况不满意度方面的统计:小结从被访者年龄看，25-29岁的被访者占到29%, 30-39岁的被访者占37%, 40-49 岁的被访者占29%。从被访者的教育程度看，大专的占了 33%，本科的占了 31%,高中的 占 了 23%。从被访者住址来看，32%分布在青山区，23%分布在徐东片区，14% 分布在江岸区，11%和10%分别分布在

35、中南路和中北路。从家庭结构来看，“三口之家”占了大部分，达到59%; “三代同 堂”占了 15%, “二人世界”占了 14%。从住房户型看，“两室一厅”占42%, “三室一厅”占17%, “三室 两厅”占了 16%, “一室一厅”占14%。从住房面积看，60-79平方米的占28%, 80-99平方米的占了 21%, 100-199 平方米的占了 18%, 41-59 的占了 15%。从被访者对现居住状况不满意的方面看，住房面积占到41%,户型 结构和配套设施各占37%,通风采光和物业管理各占31%。4 . 2经济能力与购买力需求(1)家庭月收入分布统计均值3707中位数2921极差6000方差

36、2451204标准差1566变异系数0.42偏度1.05正偏数理统计值 对住房单价期望值分布统计31% 1% 22%2000元2000-2499元2500-2999元3000-3499元3500-3999元均值2647中位数2375极差2500方差181570标准差426变异系数0.16偏度0.73正偏数理统计值44%对住房总价期望值分布统计均值24中位数22极差42方差60标准差8变异系数0.33偏度0.59正偏数理统计值对产品面积需求分布统计均值113中位数103极差130方差505标准差22变异系数0.19均值113数理统计值两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅对产品户型需求分布统计 7%2

37、7%39%10%17%四室两厅购房时间计划表分布统计30% 6%V 一年内27%两至-.年三至五年37%五年或以后所选取的付款方式分布统计元的占从家庭收入来看，2000-2999 元的占了 29%，1000-1999了 26%, 3000-3999 元 的占了 21%, 4000-4999 元 的占了 11%。从住房单价期望值来看，2000-2499 元/平方米的占了 44%, 2500-2999 元/平方米的占了 31%,小于2000元的占了 22%。从住房总价期望值来看，16-20万的占了 25%，21-25万的占了 23%，26-30 万 的占了 17%，13-15 万 的占了 16%。

38、从需求面积来看，90-110平方米的占了 36%，71-90平方米的站 了 26%, 110-120 平方米的占了 20%，120-150 平方米的占了 11%。从户型需求来看，“三室两厅”的占了 39%, “两室一厅”的占了 27%, “三室一厅”的占了 17%, “两室两厅”的占了 10%。从购房计划表来看，37%的被访者将在三至五年内买房，30%的被 访者将在五年或以后买房，27%的被访者将在两至三年内买房。从付款方式来看，按揭首付的占了 61%,其中按揭首付20%的占 了 34%,按揭首付30%的占了 17%；而分期付款的占了 32%。(从今年 9月1月起开始实施的商业银行个人贷款额度

39、不能超过个人收入50% 的政策可能会对这一部分人有一定的影响)4 . 3影响被访者购房的因素(1)被访者购房时关注的主要因素分布统计 被访者购房时关注的辅助因素分布统计被访者对产品信息来源分布统计 被访者能接受的出行时间分布统计 18%4 10%F 10分钟以内30分钟以内72% 60分钟以内小结从被访者购房时关注的主要因素看，房价占63%,区域位置占 54%,物业管理占30%，规划设计占28%。从被访者购房时关注的辅助因素看，公共交通占85%,生活便利 占76%,环境优良占67%。从被访者对产品信息来源看，报纸广告占73%，亲朋介绍占59%， 宣传单张占44%，户外广告占32%。从出行时间来

40、看，72%的被访者能接受30分钟以内，18%的被访 者能接受60%分钟以内，10%的被访者能接受10分钟以内。4 . 4被访者对住宅的购买偏好被访者对楼盘类型偏好分布统计被访者对产品结构类型偏好分布统计被访者对各房面积分布方面要求的分布统计厕所多功能房厨房客房主人房客厅 26-30二 21-25，16-20二 11-15二 9-10“ 7-8二 4-60%5%10%15%20%25%30%35%40%被访者对交房装修标准方面要求的分布统计小结从被访者对楼盘类型偏好看，多层占54%,小高层占48%,高层(12-20 )占 20%。从被访者对产品结构类型偏好看，平层占39%,复式占30%，错层占2

41、0%。从被访者对交房装修标准方面要求看，毛胚房占61%,普通装修 占33%,厨卫装修占25%。4 . 5被访者对小区规划配套的建议被访者对小区周边配套具体要求分布统计被访者对小区生活配套具体要求分布统计被访者对小区园林风格要求分布统计16%宁静及环境优美 即可中式园林18% 51%欧式园林15%现代式园林被访者愿意为建筑在节能、健康付出的单价分布统计 2% 1%4%、24% 100元以下26%100-150 元150-200 元200-250 元43% 250-300 元 300以上均值164中位数133极差250方差2409标准差49变异系数:0.30偏度1.00正偏数理统计值小结从被访者对

42、小区周边配套具体要求看，超市占74%,肉采集贸市 场占38%,幼儿园及中小学占37%，文化活动中心占28%。从被访者对小区生活配套具体要求看，游泳池占47%,阅览室占 37%，儿童游乐场占28%。从被访者对园林风格的要求来看，51%的被访者偏好宁静与环境 优美，18%的被访者偏好欧式园林，16%的被访者偏好现代式园林，其 余的偏好中式园林从被访者接受健康节能技术在单价方面的提高来看，43%的被访 者能接受100-150 元，26%的被访者能接受150-200元，24%的被访者 能接受100元以下的。第五章 项目开发经营 SWOT 分析优势( strength )分析区位优势： 项目地理位置优越

43、， 离徐东商务区不远， 既远离城市喧嚣又可以享受 城市生活便利。人文优势：周边高校众多，有武汉理工大学、湖北大学、武汉经贸大学、武汉科 技大学、湖北经济学院等多所学校、 文化氛围浓厚。 且周边企业的高质素从业人 员也将是成为人文资源的一个重要组成部分。环境优势： : 生活噪声较低，未来的政府规划和建设将使青山区发展成为一个大 型的高尚生活住宅区。配套优势： : 距离项目 3-6 公里的大配套齐全，有幼儿园、中、小学等初等教育 机构、以及商场、银行、超市、医院等生活和商业配套设施满足人们生活需要。地块优势：本项目地块呈长方形，比较平整，有利于规划，且属于城中村项目， 无搬迁麻烦，先天条件较好。劣

44、势(weakness)分析绿化方面：项目周边的绿化状况不是很理想，道路两边几乎没有遮阳树木。弥补建议： 项目在建过程中， 除了要注意小区内部的绿化外， 还应改善周边的绿 化状况。交通方面： 武青三干道作为一条主干道的优势并未完全发挥， 其道路上通往汉口 和汉阳的公汽较少。弥补建议：在后期的物业管理中，增设住户专车或引入公交车第六章项目定位6.1目标市场定位地块周边3公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅、自然村， 高素质住宅较少。新近开盘的青山健吾公馆、绿景苑、美地新都逐 渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景，这决 定了主体目标对象为青山徐东周边地区的中高层消费群。6.2目标

45、消费群定位(1) 武钢、武汉石化、中国一冶等企业员工 附近民营或私营企业家或个体老板 行政企业事业单位的主管级领导 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要年龄判断在30 - 45岁 购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它6.3产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档 次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提 而作出的明智决策，主要原因是：(1)相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。 项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。附近已形成一些居住小区群体，各项基础设施和市政设施都快更 上。 在建的武青四干道，中北路延长线及即将建设的

46、新武昌火车站、 天兴洲长江大桥和青山公园等都将决定五丰新村在该区域内具有其他物业不可替代的优势。（产品 定位 的具 体建 议 见第 七章 项目 开发 建设 建议 。）第七章项目规划、建筑设计建议项目总体规划建议项目假定经济人口指标计量单位数值总用地平方米800004还建地平方米68433.7留用地平方米17093.4总建筑面积平方米1440000还建面积平方米190000容积率1.8总建筑密度%小于20%绿地率%大于35%总居住面积平方米1067960公共建筑面积平方米150000商业建筑面积平方米170000临街面长度米575临街限咼米100小区内限咼米小高层40居住总户数户9524居住总人

47、数人28572住宅栋数栋155平均层数层9.4停车位个4500地下车库面积平方米52040 由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼 未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块 分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据 开发时的市场情况进行单独设计。 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目 建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨， 以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两 个手法营造两个中心，形 成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪五丰新村 居住社区的整体特色。 总体上来说，武丰新村的规划

48、方案中建筑单体设计采用灵活的户 型和变化的立体效果。 虽然小区的目标顾客属中等收入的阶层，私家车相对不多，但在 规划上，未来五丰新村业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因 此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。 在设计规划上，建立“城市社区一一小区一一组团一一院落 家庭“（如上图所示）的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施， 行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看 社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。 本项目的体量、地段以及利润最大化方面考虑，项目的初步定位 应该为一个中高档类型的楼盘。 从建筑风格方面来考虑，项目应尽量避免与周边同一档次

49、的楼盘 产生同质化，且与徐东片区、武青三干道(友谊大道)沿线发展背景、 未来发展趋势相融合。华城广场：江南苏杭园林式绿景苑：欧式建筑风格美林青城：楚文化、中式庭院徐东交通便捷，商务氛围日渐浓厚，发展潜力巨大差异性I 宁静舒适的现 代都市风格融合性友谊大道沿线，旧城区改造，市政规划重点项目周边大学、科研机构较多，人文素质较高从社区居住功能方面来考虑，项目应本着以人为本的精神，发挥 大社区的配套以及本项目建筑低密度的优势，使社区规划上在生活资 源、居住氛围等方面优于周边同一档次的楼盘。对于周边区域内的欧 式风格的楼盘，如欧洲花园、绿景苑等，基本上只取其名而未有其实， 其小区在规划上也仅仅是满足最基

50、本的居住功能，因此，以上着重对 周边区域内的中式风格的两个重点楼盘一一华城广场和美林青城进 行分析。项目总体规划定位建议针对于以上三点的分析可以看出，本项目规划定位方面应该考虑 到与周边中高档楼盘在同一价位水平的基准上，在建筑风格上有所差 异，在居住功能上有所优越性。那么，项目的总体规划定位定义为： 具有舒适宁静的现代都市风格的、有着丰富的社区生活资源以及活跃 的社区生活氛围的中高档楼盘。住宅建筑设计建议总体规划布局构思（1）住宅的设计要适度超前。 这里的超前不仅仅是面积问题，更重 要的是功能、质 量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今 后 数 10 年 内 人 们 生 活 方 式 与

51、 需 求 的 变 化 。 如 果 我 们 今 天 设 计 开 发 的 住宅能想到明天的话，那 么我们的住宅将肯定会备受青 睐，也肯定会 成为销售中的一个强力卖点。（2）住宅设计应充分体现“ 以人为本”的原则 ，想住户之所想，每 一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分 开 。特 别 是 对 儿 童 居 室 ，要 更 多 地 予 以 周 到 细 致 考 虑 。正 如 人 们 所 说 ： “以人为本，就是以孩子为 本”。每一户型内部布置都应按内外分区、 动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。（3）在建筑材料方面，大量采用新材料、新 产品，据 统计数据表明， 在已建成或正在建成

52、具有“后小康时代”特征的住房中，新 材料、新 产 品 、新 技 术 的 采 用 率 ，外 墙 材 料 为 60%，屋 面 保 温 防 水 材 料 为 90%， 管线集 中综 合布 置为 40%。（ 4）户 型 设 计多样化 ，包括平 面 布 局的多 样化，建 筑 面 积规 模 大小 多变、房型设计的多样化（平层、复 式），物业 档次的多样化（多层 小洋楼、小高层、别墅）等。项目建筑风格建议（1）由于涂料对色彩的表达更为丰富并且基本不会存在安全隐患， 因此，建 议使用环保型优质高级涂料，如果以冷色调为主，可 适当采 用明快、活泼的暖色调加以点缀，或者用同种色系的深浅搭配，并 结 合立面构图适当安

53、排外景构架，形 成错落有致，极赋跳跃感、时 代感 的天际线，丰富小区的空间层次，使得整个视觉效果更加富有动感。（2）主色调的选择应符合时代发展的潮流，能够自然的融入到城市 总体规划中，并 区别与周边的楼盘，表现出自己的个性，给人耳目一 新的感觉，增强视觉的第一效果。（3）住宅 外观 设计 采 用目 前流 行的 欧式 风格 ，色 彩以 简洁明快 为主 ， 并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到 统一中有 变化。道路系统布局建议（1）小区道路分为车行道、人行道、休闲通道，人车分离，步行道 路要有足够的宽度符合无障碍通道体系的设计要求。（2）住宅组团形成全贯通外围环形车道，将机动车活动范围

54、限制在 外环路 附近 ，亦使 各 组团 在内 部全 步行 的条 件下 最方 便地 使用 现 代交 通工具，充分保证了内部步行系统的合理性。（3）组团内部道路设呈流线型，避免尽端式设计，使小区内以交通 功能为 主的 道路 完整 、贯 通，以 娱乐 休 闲为主 的道路 系统 曲折 、迂回， 富有游乐性，增加业主公共交流的时间，增进小区邻里的融洽气氛。 既满足紧急通 道安全、通 畅的要求，又能保证步行体系的完整和组团 空间的丰富。景观设计建议随 着 人 们 生 活 水 平 的 提 高 ，“ 买 环 境 ” 的 观 念 已 为 大 多 数 居 民 所 接 受 ，景 观 优 势 也 成 为 众 多 小

55、区 的 一 个 卖 点 。在 当 前 以 及 未 来 相 当 长 的一段时间内，人 们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划 等因素 外 ，也 越 来越 重视 其环 境，这 实 际上 也反 映了 人们 追求 人 与自 然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。基 于 上 述 原 因 和 项 目 自 身 的 环 境 优 势 ，开 发 公 司 在 进 行 本 地 块 的 整体规划设计时，不 仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期 达到较好的环境效果。（1）景观设计应考虑有序的为小区发展出户外空间之间的总体脉络 和层次配合

56、不同的使用需要，建立不同层次的户外使用空间，包括公 共的、半公共的、私人的，并巧妙将其融合到一起。（2）设计注重保持整体风格统一，贯彻水平一致。配合绿化以及少 量水景应用，营造不同具有个性空间的感觉。（3）户外景观的布局设计风格以的简约明快为主调，具有现代感。 并配合建筑设计的风格，以取得统一协调的效果。7.3小区配套设施建议商业配套建议商业配套的设置主要从两方面考虑:纳入周边区域整体考虑。根据本项目市调报告的需求市 场调查部分，社区对商业配套 需求较多的有超市、肉菜集贸 市场、餐饮娱乐、银行、中西 药店、书店等。根据本项目市调报告的供应市 场调查部分，友谊大道沿线新 近楼盘均有临街底商设置，

57、且 项目方圆一公里范围内便利超 市、中西药店、书店等较为缺 乏。 从社区本身的基本需求出发。临街商业配套设置 是社区的名片，是区 域商业设施的增强1 或补充，也是对结合实际情况对居民需 求的充分考虑。结合以上分析，建议项目商业配套为集成肉菜集贸市场的便利超市（如中百超市等），咖啡厅/茶馆（兼做商务中心），银行，中西药店，书店等交通配套建议交 通 状 况 为 影 响 居 民 购 房 决 策 的 一 个 重 要 因 素 ，鉴 于 本 项 目 所 处 区位的交通状况不佳，建 议公司引进公交线路至小区，公司也可委托 未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。体育娱乐设施建议根 据 本

58、项 目 市 场 调 查 结 果 ，人 们 需 求 的 小 区 内 会 所 配 套 设 置 依 次 为游泳池、阅览室、小型儿童游乐场、健 身房、棋牌室、乒 乓球室等。考虑到阅览室可能是由于问卷设计中题目次序设定的而达到比 较高的需求比例，因此，但并不排求消费者对它的实际需求，因此， 把它并 入本 项目 的特 色 配套 考虑 （详 见教 育文 化配 套一 节）。另根据健康住宅技术要点，设置如下室外健身设施：锻炼耐力、 力 量 、平 衡 协 调 的 综 合 健 身 器 械 ，慢 跑 路 径 、足 底 按 摩 路 径 、小 型 活 动场所供老人锻炼身体，小型娱乐场所供小孩玩耍嬉戏。医疗卫生配套建议根

59、据 本 项 目 市 场 调 查 结 果 ，有 20%的 被 访 人 群 对 小 区 卫 生 医 疗 配 套有所需求，而 结合本项目周边较为缺乏中大型医院的 区域特点 ，以 及建设 部关 于 健康 住 宅建 设技 术要 点，建 议 在建立 小 区卫生服 务 站 ，其 建 筑 面 积 不 小 于 60 平 米 ，设 置 诊 断 室 、治 疗 室 、预 防 保 健 室 ， 医务保健人员的配置不低于住区人口 2000:1 的，即 45 人。位置应 在 70以上居住者从住所步行 10 分钟内可以即可到达，并 能通过电 话等通讯方式方便的取得联系。教育文化配套建议预 计 本 项 目 14 岁 以 下 儿

60、童 4380 人 左 右 （ 以 2003 年 统 计 年 鉴 儿 童占总人口比例15.24 %的比例计算），且根据本项目市调结果，对 初等教育配套需求较高（37%），因此教育配套是本项目规划中需要关 注的重要方面，主张在小区内直接引入中小学校。建议的操作方式为 在小区内设置的高质量幼儿园和小学，而中学教育配套可以以开发商 投资或赞助周边中学等形式，使本项目入住居民子女的教育问题能够 得到很好的解决，同时亦使这些举措能够成为本项目的吸引客户的 “教育牌”另外，在本项目市调中发现，有28%的被访者认为小区应有文化 活动中心这一配套，同时结合本项目规划定位特点，建议在项目内设 置如图书馆、科技馆等