湖南怀化凯邦万象城调研报告

1、湖南凯邦怀化商业综合项目市场调研报告PAGE PAGE 102深圳市创野房房房房地产投资顾问有限公司湖南凯邦怀化商业综合项目市 场 调 研 报 告2008年10月16日目 录第一章 怀化市宏观经济环境研究第一节 怀化城市概况与未来发展规划1、区位及行政规划2、交通城市发展规划第二节 城市历史文化、人文资源与自然资源历史沿革人文底蕴第三节 自然资源国民经济现状 1、近三年人口增长情况2、近三年GDP增长情况3、近三年三产业结构4、近三年城市人口收入情况5、近三年社会零售消费品总额情况6、近三年怀化居民存款余额情况7、近三年恩格尔系数8、总结第四节 宏观政策环境研究第五节 怀化房地产市场总体分析1

2、、近三年房地产开发投资2、近三年分类物业施工量3、近三年分类物业竣工量4、近三年分类物业销售面积及销售金额5、近三年分类物业空置情况6、近三年价格走势7、总结第二章 怀化商业业态研究第一节 怀化市商圈研究1、商圈划分和商业定位特征2、商圈业态组成及业种3、商圈租金水平对比4、商圈人流量对比5、商圈商业消费人群及消费力水平6、各商圈优劣势及趋势评判7、小结第二节 怀化市现有商业业态研究1、百货业态研究2、酒店专题市场研究3、建材市场专题研究4、小结第三章 怀化市房地产市场研究第一节 怀化商业项目研究商业物业分布情况及特征1、商业物业各指标对比分析2、商业项目个案研究3、小结第二节 住宅物业市场研

3、究1、怀化住宅物业分布情况及特征2、典型住宅物业各指标对比3、小结第三节 怀化现有写字楼市场研究1、现有写字楼市场概况2、现有写字楼各指标对比3、小结第四章 怀化消费者研究第一节 商业消费力与消费特征研究1、怀化消费力定量研究2、怀化消费力定性研究3、小结第二节 商业项目目标市场研究1、零售品牌商定量研究2、零售品牌商定性研究小结 第三节 住宅项目目标市场研究1、住宅消费市场定量研究2、住宅消费市场定性研究3、小结第四节 写字楼用家市场研究1、写字楼用家市场定量研究2、写字楼用家市场定性研究3、小结.第一章：宏观环境研究第一节、城市概况与未来发展规划一、区位及行政区划怀化地处湖南省西南部，沅水

4、中上游，东倚雪峰山脉。成为我国东中部通向大西南的结合部，是东部地区经济技术向西南辐射和西南部地区物资向东流转的必经之地。怀化位于贵阳-重庆-宜昌-长沙-郴州-贵阳大城市网络中心点，周边400公里以内无大中城市。全市东西宽229公里，南北长353公里，总面积27624平方公里，占全省总面积的13%，居全省14个市州之首。怀化市下辖1市（洪江市）、2区（鹤城区、洪江区）、10县（中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、麻阳苗族自治县、芷江侗族自治县、新晃侗族自治县、会同县、靖州苗族自治县、通道侗族自治县）。市政府所在地鹤城区。全市共有乡201个（其中民族乡26个），建制镇个87个，街道办事处9个。二、交通

5、怀化市正在形成一个以铁路、公路为主，水运、航空为辅的立体交通网络，正在成为我国西南地区乃至整个西部地区最大的综合交通枢纽之一。三、城市发展规划1999-2020年怀化城市总体规划显示，计划将怀化打造成一个我国重要的铁路交通枢纽，成为湘、桂、黔、渝、鄂五省（区、市）边区重要的中心城市。构筑商贸物流中心，建设生态宜居城市。产业空间布局上实行点轴开发，促进“十”字型产业带形成，重点建设三大产业区。中部：市域核心产业区，包括怀化市区、中方、麻阳、芷江、新晃四县、洪江市和洪江管理区。重点发展商贸物流、生物医药、竹木加工、电力、食品、现代农业等产业，积极培育高新技术产业、现代制造业、信息产业和现代服务业。

6、南部：生态区，包括会同、靖州、通道三县。重点发展生态旅游、商贸流通、特色农林产品及加工。北部：工业产业区，包括溆浦、辰溪、沅陵三县。重点发挥冶炼、建材、化工化纤、电力等产业，积极发展现代制造业、食品、茶叶加工、旅游等产业。城市区域发展上提出了“强化中心，点轴带动，梯度发展，构筑网络”的“鹤中洪芷”组合城镇发展概念。明确提出南北向极化鹤中洪产业轴，确立组合城镇工业发展的主导地位；东西向强化航空港优势，加强鹤芷综合交通中心建设；完善生态保护与城市建设，实现整体均衡的可持续发展。鹤城区打造成怀化市综合中心城；中方县生态工业园；洪江市市域工业城市，芷江新兴航空港。第二节、城市历史文化、人文资源与自然资

7、源一、历史沿革春秋之时，今怀化境内属楚巫中地；战国属楚黔中郡地；秦汉设郡置县；唐代以辰州为据点，今怀化境内有州6个；五代为少数民族首领所据；宋朝隶属荆州路；元朝隶属湖广行省；明置1府1州（辰州府、沅州、靖州）；清置2府1州1厅（辰州府、沅州府、靖州直隶厅、晃州直隶厅）1935年7月1日，省政府在沅陵设立湘西靖绥处，靖绥范围19县；1944年8月，省部于洪江设洪江行署。1949年10月8日，在成立湘西行署区（下辖3个专区）；1953撤消行署区，建立芷江专区，辖包括现怀化境内县、绥宁等12县及洪江市；1968年改为黔阳地区，辖现怀化境内县；1975年改怀化地区，行署迁至怀化县；1997年11月，国

8、务院批准怀化地改市，设立地级怀化市，以怀化地区行政区域为新怀化市的行政区域，原县级怀化市改设为中方县和鹤城区（县级）二、人文底蕴怀化是“五溪文化”腹地，积淀深厚，名胜古迹颇多，自然风光奇秀。区域内民族结构为侗族、苗族、瑶族、土家族、汉族等，拥有赶歌节、芦笙舞、斗鸡和织锦、腊染等浓郁民族特色的风土人情。三、自然资源自然资源丰富。怀化素有八山一水一分田之说，山地广阔，气候温和，拥有丰富的林果、草场、水能、矿藏等资源。全市有山地3000万亩，森林蓄积量4500万立方米，占湖南省四分之一。楠竹面积65万亩，蓄积量6302万株，居湖南省第三。柑橘、香柚、杨梅、枣子是本市特产，各类水果产量1000万担，有

9、水果之乡的美誉。全市有药用植物1785种；其中茯苓产量占全国的一半，天麻产量居湖南省第一。区内水能资源也相当丰富，探明的水能蕴藏量有346万千瓦，占全省的四分之一。目前，除国家正在建设的120万千瓦的五强溪水电站外，已建成小水电499处，总装机容量28万千瓦，居全省第一位。全区已探明矿藏45种，重晶石储藏量列全国前矛，黄金、铜和磷矿分别居湖南省第一、三、四位。此外，游泳资源开发前景广阔，有建成于唐贞观二年的沅陵龙兴讲寺，称为楚南上游第一胜迹的芙蓉楼，内陆最大的妈祖庙天后宫，闻名于世的芷江抗日胜利受降坊等人文景观，有雪峰山、飞山、晃山、怀化溶洞等自然景观。第三节、国民经济现状一、近三年人口增长情

10、况怀化市近三年人口数量呈稳步增长，截止至2007年年底怀化市总人口达到了502.32万人，比2006年增加了2.32万人。2005-2007年怀化城市人口以10%的增速增长，农村人口相对在递减，表明怀化城市化进程再加快。二、近三年GDP增长情况1、国民生产总值怀化市近三年GDP增长平稳发展，增长率一直保持在11%左右。2006-2007年怀化GDP增速加快，2007年怀化国民生产总值达到了408.3亿元。在同湖南各市州GDP对比发现，怀化GDP水平一直排在末位，与排名第一的长沙GDP水平相差近1200亿以上，差距相当明显。2、人均生产总值2005-2007年怀化市人均GDP保持快速稳定增长，增

11、长速度一直保持在10%-13%之间波动，到2007年怀化人均GDP增速放快，达到了8971元。在同湖南各市州人均GDP比较中发现，虽然整体上在快速发展，但怀化人均GDP值同湖南各洲市的差距正在逐渐拉大，怀化人均GDP水平依然处于相对落后水平。三、近三年产业结构的变化情况怀化市三产业一直保持较快的发展态势，到了2007年怀化市三产业结构比值为23.6: 33.2: 43.2。同2006年三产业结构相比，第一产业增加了1.1个百分点，第二产业增加了0.5个百分点，第三产业下降了1.6个百分点。同时第三产业在三产业结构中保持支柱作用，贡献相对较大，有一定的发展基础，另一方面说明怀化同周边的城市竞争力

12、不足。四、城市人口收入分析据数据统计，2005年-2007年三年中怀化在岗职工工资保持较快增长速度，2006年-2007年，平均工资由15425元增至18791元，略低于郴州、娄底、衡阳等市，但相比益阳、湘西、永州等地区，分别要高出1000及一半以上。因此，近三年怀化职工工资水平在湖南省各市州中处于中档地位。五、近三年的社会零售商品额1、三年的社会零售商品额分析怀化市近三年消费品零售总额保持稳步增长的态势，增速一直保持在13%-18%之间。截止至2007年年底，社会消费品零售总额达到了133.34亿元，比2006年增长了20.27亿元。截止至2007年年底，怀化社会零售商品消费总额较之湘西、娄

13、底等城市，要高出10-50亿之间。但与长沙等城市相比，差距仍然较大。2、分类商品零售额比较分析数据统计显示，2005-2007年怀化市批发零售贸易业、住宿餐饮业额不断增长，其中住宿餐饮业相对较快。批发零售业与住宿餐饮业占社会零售总额比例逐渐缩小，并趋于平衡。六、近三年居民存款余额1、三年居民存款余额比较分析怀化市居民存款余额在近三年内呈现快速发展趋势，增长幅度在13%以上，其中2007年增长幅度在20%以上，且达到了398.19亿元，比2006年的330.34亿元高出了67.85亿元。在同湖南各市州居民存款比较中发现，各市州与长沙市差距相当明显。而怀化居民存款则处其他各州市的中等水平。2、人均

14、可支配收入怀化市人均可支配收入在近三年增长速度放缓，增速仍然保持在10%左右，2007年人均可支配收入达到了9217元，相比2006年增长了775元。结合各市州人均可支配收入对比图例，2005年娄底、永州、怀化水平相当，2006-2007年永州、娄底明显加快发展步伐，超过怀化人均可支配收入水平，怀化人均可支配收入明显与其他各市差距拉大，2007年怀化同周边城市差距增加至1000元左右。七、恩格尔系数变化情况恩格尔系数，是指居民食品消费支出与消费支出的关系。一般认为，该系数指数35%，表示居民生活水平达到富裕阶段；该系数指数35%、40%，表明居民生活水平达到小康阶段；该系数指数40%，表明居民

15、生活处于温饱阶段。怀化市统计局发布的统计数据显示：怀化的恩格尔系数在近三年里呈现出增长趋势，特别是在2006-2007年最为明显达到了43.4%,按照联合国粮农组织提出的标准，这表明怀化的人民生活水平达到温饱阶段。八、小结：近三年，怀化人口呈现稳步增长的态势。怀化各项经济指标均呈现出稳步、快速的增长态势，但是与周边同类城市仍然有一定的差距，并有差距逐渐拉大的趋势。怀化市产业结构日趋合理，同时需要强化二三产业综合发展，以第三产业的优势巩固城市区域竞争力。最近三年，怀化城乡居民的收入水平在稳步提升，社会消费品零售总额保持着稳步增长的态势，居民的储蓄存款余额也保持着高速增长，增速都均保持在13%以上

16、。从恩格尔系数情况来看，怀化人民生活整体水平还保持在温饱层面。第四节、宏观政策环境研究一、金融及信贷政策怀化的金融单位在国家有关部门房贷新政出台后，也采取了部分措施，以落实房贷政策，推进房贷政策的顺利实施。具体表现在：1、怀化市金融机构认真落实“有保有压”政策，进一步改进小企业金融服务。具体提出，可以最大限度将新增贷款真正用于支持小企业的发展。加大力度推动金融创新，创新的为中小企业提供贷款担保抵押方式。2、对于属于鼓励投资的重点项目，申请银行贷款时，地方财政可以给予适当贴息，也可给予一定数额的低息专项扶持。3、房地产开发贷款，原则上只介入优质信贷客户所开发的、五证齐全、符合40%项目资本金比例

17、的楼盘。4、提高楼盘按揭合作的准入标准，同样对第二套住房执行40%的首付款比例和上浮利率。二、土地及房地产政策怀化市为提高居民居住水平，改善居住条件，促进住房消费，进一步激活房地产市场，拉动城市经济增长，政府出台了一系列房地产相关政策。1、怀化市政府出台怀化市城区解决低收入家庭困难发展规划和年度计划，规划在2007年-2010年4年内，建设政策性住房约3800套，其中经济适用房约2300套，廉租房1500套，以解决城区低收入家庭住房困难问题。2、关于对闲置土地管理办法，提出1年以上未动工建设的，按规定缴纳土地使用权出让金20%以下的闲置费，连续2年未使用的，可以无偿收回土地使用者的土地使用权。

18、3、投资者进行房地产开发，县市以上政府对城市规划区的土地实行统筹统管，凡投资者确保道路、给水、电力、绿化配套开发的，其土地由政府统征后以最低成本价格协议出让。4、停止在城市规划区建设用地范围内零星征地、分散建住房，严禁各种房地产无证开发行为。三、招商政策1、现有国有商贸流通企业在改组改制过程中，允许将其已划拨的土地，在补办出让手续、补交土地出让金后纳入企业。对纳税确有困难的企业，可按现行规定申请减免生产性用房的房产税和城镇土地使用税。2、为促进房地产良性发展，由怀化市房产管理局牵头成立怀化市房协物业管理专业委员会。3、为进一步规范城市规划区房地产开发、促进房地产市场健康发展，明确提出：禁止城市

19、规划区内的行政、企事业单位在其办公区、生产区内新建住宅；禁止审批不具备小区规模的房地产开发建设项目；禁止在城市规划区内个人新征土地建设私人住宅；严禁在城市规划区内利用村民集体土地变相进行房地产开发建设；严禁以商住一体化模式开发建设市场或住宅小区。四、小结：怀化市房地产业正面临飞速发展，怀化市政府在金融、信贷支持、土地、房地产行业管理、招商等方面提供各种优惠政策促进房地产行业快速稳步发展，通过对房地产行业的规范管理，促进行业有序的发展。第五节、房地产市场总体分析一、历年房地产开发投资统计显示，怀化市房地产开发投资稳步增长，近三年增长速度均在18%以上，截止到2007年投资额达到了15.58亿元。

20、二、分类物业历年施工量2005-2007年怀化房地产开发量不断增大，尤其以2006-2007年突出，2007年比2006年年增长100多万平米，怀化房地产正进入发展的快车道。从分类物业施工量来看，其中办公类物业开发量开始增加，相比2005年有所下降，但住宅类物业总量仍然比较大，怀化商业物业开发量也逐渐增加。近几年来，住宅类物业有呈递减趋势，但是在总施工量中依然持续占有较大比重，成为房地产开发主体。其比例平均占到了60%左右。近几年，商业物业开发量稳步增长，2006年相比上一年，增长了3.5万平米，占总施工量的17.2%。近几年，怀化房地产市场上，办公类物业体量较少，现有的办公类物业市场以福兴数

21、码广场、丽都财富广场、琼天广场、西都银座为主，办公类物业施工量有所增加。三、分类物业历年竣工量整体上看，2005-2007年三年当中，2006年成为商品房竣工面积一道分水岭，2006-2007年竣工面积放缓，年竣工量达到72.3万平米，相比2005-2006年增长的6.8万平米减少了近3.5万平米。其中，住宅类、商业类物业竣工面积有所下降，办公类竣工面积有所上升。住宅类竣工量中，2006年又明显的下降，较之2005年，竣工量较低了41.8万平米。 其中商业物业竣工量情况，近几年同样出现下降，竣工量较之上年，减少了约9万平米。 近几年办公类物业竣工量情况良好，现有的办公类市场尚属于起步阶段，随着

22、施工量的增加，办公类物业竣工量得到相对提高。四、分类物业历年销售面积与销售金额近三年，怀化商品房销售面积受市场以及竣工量等因素影响，2006年销售面积出现51.1万平米的低谷，较之前后两年，差距近60万平米左右。2007年与2005年基本持平。其中住宅、商业类销售面积明显减少，办公类表现出相反情况。 住宅类销售面积统计中，2005年达到了102.4万平米，2006年跌至40.7万平米，下降幅度近60万平米。住宅类销售面积占总销售面积的绝对比重，比例在80%左右。 近三年商业类物业销售面积跌幅在50%左右，2006年仅为6.9万平米。其占销售总比例的15%左右。 近三年怀化市办公类物业销售情况一

23、片大好，供需相对平衡，正呈稳步增长趋势，2006年较之前年，增长了近2.5万平米。从销售金额上看，伴随着销售面积的波动，销售金额呈现出相同状态，2006年房地产销售情况相对较差。2005-2007年，销售情况出现利好情形，由2006年的9.32亿增长到了2007年的16.9亿，增长幅度在80%以上。2005-2006年住宅类销售金额统计，2005年住宅类销售达到了8.5亿，2006年减少至4.3亿元，下降幅度在50%左右。占总比例的45%。 2005-2007年，商业物业在销售面积等情况一定的情况下，随着市值的增加，商业物业销售金额出现上扬趋势，由2005年的3.3亿增加至4.7亿。占总比例的

24、50%左右.2005-2007年,怀化办公类物业销售金额稳中有升,2005年销售300万,2006年销售情况出现明显好转,达到了2800万,较之上年,增长了近8倍以上.五、分类物业历年空置量2005-2007年怀化市房地产空置率在不断下降，由2005年6.5万平米减少至2007年的4.2万平米。其中住宅类物业空置面积相继出现了下降，相反随着商业开发量的增多，2005-2006年商业物业空置面积出现增长趋势，而办公类物业由于开发较少，已经有效的被市场消化。2005年,怀化住宅类物业空置面积达到了49923平米,截止至2006年出现小幅下降,空置面积减少至30337平米.随着商业物业开发量增加,近

25、几年空置量出下不同程度的增长,由2005年的9390平米增长至17286平米.六、历年价格走势从怀化近三年商品住宅均价上可以看出，怀化市房价以平均每年15%的速度正稳步上扬，已经由2005年的900元增长到2008年上半年的1450元。八、小结怀化市房地产整体水平上看, 在过去的三年内，市场产销出现一定的波动，但是近两年怀化市房地产开始步入有序的发展轨道上，房地产价格稳中有升。近三年住宅物业发展历程中,供需相对平衡，开发量的理性下降直接影响市场可销售量，住宅空置面积出现下降，住宅市场能有效消化开发量。商业物业市场开发量持续增加，现有的商业物业市场有效消化降低，在一定程度上，供过于求。近三年怀化

26、办公类物业起步发展，办公物业需求逐渐体现，小幅度的放量能被有效的消化，供求处于平衡状态。在2007-2020规划中，中央商务区的规划实施将形成怀化市民自己的真正的核心商务区，打造怀化的零售商业中心，塑造怀化的CBD。本章总结怀化是湖南“西南边陲桥头堡”的重要结合部城市之一，交通路网发达，历史悠久、文化教育底韵深厚，旅游资源丰富，由此而带来的经济效益将令本项目拥有良好的投资环境。怀化人口数量、各项经济指标均呈现出稳步、快速的增长态势，产业结构日趋合理。这些都将促进怀化城市化进程的加速，也将使怀化的经济愈加繁荣，房地产也将得到快速发展。怀化市城乡居民的收入水平稳步提高，消费品零售总额保持着稳步增长

27、的态势，但是与部分周边城市的差距又被拉大的趋势，怀化的人民生活水平已经达到温饱水平。怀化商品房市场供应量的增加，商品住宅价格稳中有升，表明怀化房地产市场呈现出良好的发展态势。随着中央商务区的规划建设，将形成怀化市自己真正的中心商业区，培育零售业，打造怀化双核心区域，这使得地属鹤城区的本项目拥有较好的发展前景和商业氛围保证。第二章：怀化市商业业态研究第一节、怀化市商圈研究一、商圈划分和商业定位特征1、未来怀化中央商务区规划规划范围以火车站广场为中心，由迎丰路、人民路、鹤州路组成的“三角街”（包括嫩溪陇交叉路口商业区域）及相对延伸区；以湖天大道与迎丰路交叉口为中心，由沿迎丰路西至红星路、东至顺天路

28、、沿湖天大道南至天星路组成的“丁字路”（包括太平桥至锦溪桥段的太平溪区域）及相对延伸区。城市总体形态结构“四山两水、四心八片”四心：河西商贸物流中心、老城区零售商业中心、湖天区文化行政服务中心、湖天区商务中心。八片：城中片区（商贸服务）、铁北片区（铁路管理）、迎丰片区（行政文化）、湖天片区（商务办公）、河西片区（物流商贸）、城东片区（教育、仓储、居住）、杨村片区（居住）、鸭嘴岩工业区（工业）功能及业态定位中央商务区规划四大业态板块“以销售中、高档商品为主的商业零售板块”、“以商务办公（包括金融、保险、广告、技术服务、信息、旅游服务、会展等为主的商务办公板块）”、“以宾馆、餐饮、休闲服务为主的生

29、活休闲板块”、“以高档公寓为主的商业住宅板块”2、现有商圈划分按照怀化市城区现有的商业氛围、位置、人流量、消费习惯等因素，怀化市城区商业可以划分为：“二老带一新”+“专业市场群”。二老即怀化城区内现有的两个传统商圈，其一、以麻阳路口为核心，沿武陵路、芷江路、迎丰路、舞水路辐射出东北角的怀化老商城、嫩溪陇、华丽服装大市场、西北角上的西都银座组合而成的“火车站商圈”。其二、人民南路佳惠百货、中心市场为中心至东星步行街延伸区域形成怀化最聚人气的“佳惠百货-中心市场商圈”一新即以迎丰西路、人民南路、鹤州路围合形成的“黄金三角街商圈”。二、各商圈的商业业态组成及主要商业业种1、火车站商圈（1）商圈基本资

30、料商圈位置：以麻阳路口为核心，沿武陵路、舞水路、迎丰西路、芷江路放射。辐射范围：以麻阳路口为核心辐射，成为怀化市城区连接芷江、麻阳重要节点，北至铁北片区，南沿舞水路直通河西商贸物流中心、东连未来怀化核心商圈“三角街区域”（2）基本描述该商圈为怀化传统商圈之一，档次相对较低，尤以嫩溪陇小商品城、华丽服装市场、老怀化商城为代表。ITAT百货虽定位为中高档，但由于定位、管理等问题正重新招商。怀化新商城正在销售当中。由于靠近火车站，受影响较大。（3）业态构成百货商场数量：ITAT百货100平方米以上超市数量：家润多超市、优果超市专业市场：怀化商城、嫩溪陇商业批发广场、华丽服饰市场、怀化针织品市场酒店、

31、餐饮：华星宾馆2、佳惠百货-中心市场商圈（1）商圈基本资料商圈位置：位于人民南路，横贯人民路与舞水路。辐射范围：连接人民路、府星路、天星路、舞水路。由于商圈内部分市场以及商场带来的消费习惯，可辐射整个城区。（2）基本描述该商圈为怀化另一传统商圈，各类市场、品牌参差不齐，此区域为怀化市人气最旺的地区，区内主要靠中心市场、佳惠百货、佳惠超市这一系列消费忠诚度较高的场所发挥主导作用。（3）业态构成百货商场数量：佳惠百货中心店、佳惠衣行、飞达商业广场、鸿瑞商业广场100平方米以上超市数量：步步高超市、佳惠超市专业市场：中心市场、东兴步行街酒店、餐饮：天府假日酒店、桂林人、肯德基、交谊舞俱乐部、酷必龙K

32、TV、百度酒吧、万利隆、简爱咖啡、毛家饭店、龙吟潭KTV。品牌专卖店：60家（服饰、床上用品、鞋类、化妆品类）3、“三角街商圈”（1）商圈基本资料商圈位置：由人民南路、鹤州路、迎丰西路围合而成。辐射范围：东沿人民路辐射至天星路沿线，北由迎丰路横贯怀化新老城区，鹤州路巧妙连接人民南路与迎丰西路。（2）基本描述人民路、鹤州路、迎丰西路围合成一个黄金三角形状，此区域在未来将成为怀化市城区品牌最集中、档次相对较高的零售核心商圈。（3）业态构成百货商场数量：步步高百货、未来的沃尔玛购物广场、飞达百货、怀荣商场100平方米以上超市数量：步步高超市专业市场：怀化书城、新华书店商 业 街：鹤州路商业步行街酒店

33、/餐饮：魔力小堡餐厅、金牛角王、上岛咖啡、维多利亚西餐厅、凯瑞达宾馆、雄风宾馆、怀荣宾馆、丽都酒店、王府宾馆、晨龙家庭宾馆、琼天酒店、君源华天、绿源宾馆、宏运宾馆。通 讯：中国移动、中国电信、中国联通、金地手机广场、诺基亚专卖、索尼爱立信专卖、摩托拉专卖品牌专卖店：85家（服饰、鞋类、化妆品类）三、各商圈商业物业租金水平对比分析商圈元/月主要街道最低价最高价均价火车站商圈麻阳路口4080迎丰西路（麻阳路口-鹤州路段）6022080-120佳惠百货-中心市场商圈人民南路（鹤州路-天星路）80320120-150天星路6510080东星步行街5085-100三角街商圈迎丰西路（鹤州路-人民路）60

34、-80220150鹤州路180320220人民北路80180120合 计由图所知，三大商圈中临街铺面租金水平相对较高的在三角街商圈以及人民南路佳惠百货段，其平均租金达到了160-200元之间；临街铺整体租金水平最低的在火车站商圈，怀化临街铺每平米租金水平最高的达到了320左右。四、怀化主要街道人流量测试街道名人流量（以每5分钟为单位）人民南路南往北：146人/5分钟北往南：152人/5分钟鹤州路南往北：70人/5分钟北往南：50人/5分钟迎丰西路东往西：80人/5分钟西往东：68人/5分钟天星路东往西：160人/5分钟西往东：145人/5分钟东星步行街吞：160人/5分钟吐：150人/5分钟据

35、调研统计，中心市场-佳惠百货商圈极具人气，以5分钟为单位，来往人流达到了300人左右。鹤州路、人民北路以及迎丰西路段人流量相对较少，单向人流仅为50-80人/5分钟。五、各商圈商业消费人群及消费力水平1、消费习惯根据对怀化市500位零售消费者问卷研究统计显示，52%的消费者表示喜欢到佳惠百货-中心市场商圈消费，有28%的消费者喜欢在三角街商圈消费，另有20%的市民习惯在火车站附近消费。2、各商圈消费人群根据调研数据统计，在各商圈消费者地缘结构对比中，中心市场-佳惠百货商圈内消费人群相对较多，占总比例的38.8%，其次为三角街商圈。其中三角街商圈地缘结构差距最大，主要消费群体为外地人约占总比例的

36、68.4%。中心市场-佳惠百货商圈以及火车站商圈相对平衡。在各商圈消费群体职业构成统计中可知：怀化零售业主力消费者集中在个体户、事业单位领导以及职员群体中。三角街商圈主力消费群体职业构成中41%的为个体户、以及24%的为事业单位领导或职员，22%的为私营企业主及职员，13%的为自由职业者。火车站商圈中，34%的为事业单位，28%为个体户，23%的为私营企业主及职员，15%的为自由职业者。中心市场-佳惠百货商圈中，33%的消费者为个体户，33%的消费者为私营企业主及职员，另有15%的为事业单位人。3、各商圈消费水平怀化市整体消费水平集中在50-200元/次消费的区间中，怀化现有商圈档次鱼龙混杂，

37、档次不一，能满足不同层次的消费需求。从三角街商圈看，34%的受访者单次消费一般在52-100之间，有31%的在101-200元之间，13%的选择201-300元之间，11%在50元以内，另有11%的受访者表示消费金额在300元以上从火车站商圈看，34%单次消费在51-100元之间，30%在101-200之间，有18%的消费在50元以下，另有18%在200元以上。从佳惠-中心市场商圈看，41%受访者购物消费集中在51-200元不等，31%的消费者集中在101-200元之间，13%在50元以下，另有18的消费达到了200以上。六、各商圈发展的优劣势及趋势评判1、优势 “三角街商圈”未来的核心商圈，

38、地处怀化两个传统商圈之间，坐享两大商圈人气。各类服饰品牌云集于鹤州路商业街。两大新兴物业即将入驻商圈内，将进一步提升商圈形象、档次以及品味。“佳惠百货-中心市场商圈”在怀化当地消费者心中拥有较高的位置，同时拥有一个比重相对较大的极具忠诚度的消费群体，培育着怀化市人民的一种消费习惯。此处是怀化城区人气最旺的商业区域。“火车站商圈”是怀化市的窗口，此处驻足各地往来人群，同样麻阳路口成为怀化市连接麻阳、芷江旅游景点的重要节点，成为西南桥头堡一个重要空间节点。同时随着火车站附近改造，火车站商业广场的建成，将提升整个商圈的层次。2、劣势现有的“三角街商圈”人流量相对较小，人民北路的改造仍然需要一段时间，

39、市场的培育同样需要一段时间经过消费者的考验。“佳惠百货-中心市场商圈”人气旺的另一面带来了混乱的交通，脏乱的形象，各类卖场档次不一。“火车站商圈”人流量小，档次低，消费环境相对较差。3、趋势分析随着2007-2020年怀化中央商务区规划实施，未来三大商圈将融为一体，以此为基础，面向全市各县（市、区）及周边地区，服务人口400万以上、满足日客流规模20万次以上的商业零售和商务服务及休闲生活服务要求，建成的中央商务区将成为怀化城区商务服务、商业零售和休闲文化核心区，同样成为区域性周边地区商业零售中心、商务服务中心、休闲文化中心。同时黄金三角街商圈将积聚国际国内品牌商场，成为怀化城区零售商业中心的标

40、志，位于此区域的本项目，将得到一次巨大的发展契机，成为构筑怀化CBD一重要标志。第二节、怀化市现有商业业态研究一、百货业态（百货和超市）研究1、百货业态的分布及特征怀化市百货业态起步并不太早，就目前的现状来看，怀化的百货业态正处于起步快速发展阶段。现有的百货商场零星点缀在三大商圈之中，各个商圈均有一个档次相对较高的百货商场带领整个商业区域，西有ITAT百货，东有步步高百货、鹤州路飞达百货，南有佳惠百货、中心市场飞达商业广场。迎丰东路即将新增东方商业广场、佳惠国际，将不断充实怀化的百货业态，逐渐完善怀化的的百货业态。2、各商场规模、经营模式对比分析商场名称步步高百货西都银座佳惠百货飞达百货总营业

41、面积约1.5万平米2.5万平米6000平米1.6万平米各 楼 层 营 业 面 积-1F约50001F约350050002000约40002F28005000200040003F28005000200040004F2800500040005F2800经营模式纯营业收入+租金收入+扣点租金收入+扣点扣点+租金收入部分品牌营业收入+扣点+租金收入从营业面积上看，西都银座营业面积最大，达到了2万以上，其次步步高、飞达百货次之，佳惠百货经营面积相对较小。单层面积上，西都银座、飞达百货相对较大，就目前市场上百货商场来说，除西都银座外其余附一层均未用到，西都附一层曾经定位为数码广场，由于各种原因，目前正停业

42、重新招商中。从经营模式上看，大部分采用租金收入+扣点的形式。步步高百货由于引进自己的超市因此采用了纯营业收入、租金收入、扣点三种形式结合。3、各商场品牌和功能分区对比分析商场名称楼层功能分区品牌步步高百货1F生活超市、化妆品、珠宝玉器、钟表眼睛、皮鞋皮具、手机周大福、亨时利、吉盟、浓情钻石、卡兹兰、自然堂、森林公主、富贵鸟、金利来、都彭、卡丹璐、雅芳、OLAY、中国移动、肯德基2F女装、饰品天久王、威兰西、塔曼歌、春竹、海尔曼斯、百斯盾、玛莲露、梦洁家纺、卡佛莲、卡索、粉蓝、水澜登3F男装、运动休闲特步、耐克、阿迪、李宁、361度、鸿星尔克、百事、图书文具、童装、利郎、班尼璐、皮尔卡丹、花花公

43、子4F电器、数码、电影院、餐饮新飞、帅康、海尔、万壑、碧波尔、TCL、长虹、海信、美德、飞利浦、久仰、西门子、东芝、容声、美菱、步步高电器、好记星、诺亚舟、桂林人家、琼天电影城5F招商中佳惠百货1F化妆品、鞋类玉兰油、泊美、美宝莲、欧莱雅、木林森、天美意、达芙妮、TATA、富贵鸟、奥康、金利来2F女装、女内衣、休闲装艾格、M2、AOFEE、谜底、杰西伍，以纯、潮流前线3F男装、童装、桂林人餐饮忘不了、圣得西、罗蒙、远东、华伦天奴、洛兹、叮当猫、飞达百货1F化妆品、珠宝、箱包、皮鞋、钟表、皮具、服饰VASTO、玉兰油、美宝莲、AUPRES、欧莱雅、卡姿兰、旁氏、曼秀雷泊美、阿迪、登、自然堂、羽西

44、、ST&SAT、金利来、皮尔卡丹、贵之步、迪斯尼、老人头2F女装、饰品、皮具石头记、凯斯洛、艾利芬特、粉红玛丽、杰西、淑女屋、艾莱依、艾格3F男装、男士用品波顿、花花公子、老爷车、威鹏、法波尔、杉杉、天剑、鄂尔多斯、皮尔卡丹、金利来、梦特娇、卡尔丹顿、暇步士、啄木鸟、罗蒙4F床上用品、家居用品、金牛角中西餐厅富丽真金、皮尔卡丹、芬怡、罗莱家纺、维科家纺、三枪、鄂尔多斯、纤丝鸟西都银座-1F招商中1FITAT百货会员俱乐部、玉器珠宝南洋玉器等2F家润多3F家润多4FITAT百货会员俱乐部从功能分区看，除步步高百货拥有自营的步步高超市外，其余百货商场1楼业态基本相似，飞达、步步高1楼业种更加充实，

45、2楼，西都银座拥有家润多超市，其余百货商场功能基本相似。另外步步高百货、飞达百货4楼均规划有餐饮娱乐功能。从品牌上看，步步高与飞达百货拥有的品牌量多、品牌档次相对较高。4、各商场人流量对比分析商场名称人流量步步高百货80人/5分钟佳惠百货45人/5分钟飞达百货60人/5分钟西都银座15人/5分钟统计显示，步步高百货人流量明显高于其他百货商场，由于地理位置、消费习惯因素，西都银座客流量最少。5、各商场营业水平及扣点对比分析商场名称营业水平扣点情况步步高百货超市加电器一起销售过3.5亿是步步高的第二大盈利卖场基本提点23%，部分品牌18%佳惠百货6000万基本提点22-24%飞达百货1.2亿基本提

46、点22%，部分品牌18%西都银座从营业水平看，步步高营业状况相对其他比较良好，西都银座经营状况最差。从扣点情况看，目前百货商场内扣点基本提点均在23%左右。6、各商场人均消费的对比分析整体来看，步步高、飞达百货内经营水平相对其他几家百货商场较为好，消费在100元以上的比例占到了58%和55%。由此表明三角街商圈消费档次相对较高，消费者质量相对较好。其中，步步高百货中，11%在50元以下，31%的在51-100之间，34%的消费区间在101-200之间， 24%消费在200元以上。在佳惠百货中，有19%的消费在50元以下，47%的消费者在51-100之间，19%的消费者消费金额在101-200之

47、间，15%的消费者达到了200以上。在家润多商场中，58%大比例在50元以下，22%的消费者在51-100之间，12%的消费金额在101-200之间，仅有8%的消费者消费在200元以上。在飞达百货中，11%的消费在50元以下，36%的在51-100之间，34%的在101-200之间，21%的消费者消费金额在200元以上7、小结怀化市百货商场发展空间之大，现有的百货商场需要进一步的提升完善。现有怀化百货商场内产品均以中档商品为主，多数以租金+扣点形式经营，在配套方面，各百货商场之间没有明显差别。从功能分区上看步步高百货功能相对齐全，产品类别丰富，能满足更多的消费需求，其次为飞达百货。西都银座受到

48、各种因素影响，经营不善，产品档次不高，面临第二次招商。从人气上看，步步高、飞达拥有相对较大的客流量。从经营方式看，扣点集中在23%左右。从消费水平看，越来越多的接受步步高百货，消费水平随之提高。西都银座仍然处于没落地位。二、酒店专题调研分析1、怀化市酒店的分布及特征怀化市酒店业发展水平相对较高，3星级以上的酒店已经6家以上，各类宾馆招待所有近30家以上。目前星级酒店/宾馆主要分布在靠近火车站、怀化市主干道的迎丰西路段。据统计，2006年住宿经营企业达27家，亏损企业数占60%左右。2、三星级以上酒店规模、经营定位对比分析宾馆/酒店名地址星级房间数君源华天大酒店迎丰西路琼天广场旁5星300套左右

49、怀荣宾馆迎丰西路火车站附近3星200套左右琼天大酒店迎丰西路琼天广场无122套明珠大酒店河西舞水一桥头3星120套左右王府大酒店迎丰西路火车站附近3星120套左右丽都大酒店迎丰西路火车站附近无80套左右怀化大酒店迎丰西路3星现有1个5星级酒店，其余为3星级。从地理分布上看，除明珠大酒店外其余主要分布在火车站附近，迎丰西路沿线。华天、怀荣宾馆拥有房间数量相对较多，均在200间以上。丽都规模最小。3、酒店配套对比宾馆/酒店名相关设施君源华天大酒店中西餐厅、停车场怀荣大酒店中西餐厅、便利店、停车场琼天大酒店中西餐厅、停车场、电影院明珠大酒店中西餐厅、停车场王府大酒店中西餐厅、停车场丽都大酒店 停车场

50、怀化大酒店中西餐厅、停车场数据显示，琼天大酒店配套设施相对比较完善，琼天广场引进步步高百货，相比其他多了电影院，其余基本相似。4、营业水平对比分析宾馆/酒店名价格年开房率君源华天大酒店标准间40070%以上怀荣大酒店标准间100-20090%琼天大酒店90%明珠大酒店标准间200以上70%王府大酒店标准间100-200内80%丽都大酒店 标准间100-200内85%怀化大酒店75%从价格上看，华天价格最贵，其余酒店标准间基本在100-200之间。从开房率上看，基本都在80%以上。怀荣宾馆、琼天大酒店年开房率在90%左右，明珠酒店位于河西，华天档次、价格因素，开房率上受到一定的影响。5、消费群体

51、构成对比分析宾馆/酒店名客户构成君源华天大酒店企事业单位、政府、外地游客怀荣大酒店企事业单位、政府、外地游客、经商、物流商贸企业主琼天大酒店企事业单位、政府、私企老板、代理商明珠大酒店企事业单位、政府、从事商贸物流、建材经营者王府大酒店企事业单位、政府、外地游客丽都大酒店 企事业单位、政府、外地游客怀化大酒店公务员、私企主从客户构成情况看，目前星级酒店/宾馆客源大同小异，并无明显特征。其中明珠大酒店位于河西商贸物流中心，因此更多的会接待外地、周边县市的建材、物流从业人员。6、小结怀化市酒店行业发展水平相对较高，市区内拥有大量的各类层次的酒店、宾馆，以满足不同的消费群体。各类宾馆云集火车站、迎丰

52、西路段，将给未来周边可能出现的酒店项目带来较大的竞争。华天大酒店进驻怀化，填补怀化5星级酒店空白，完善了怀化市住宿业。三、建材市场专题1、河西建材市场背景怀化市建材市场主要集中在河西商贸物流中心，现有的河西各类建材市场形成了“群雄割据”状态，同质市场竞争明显，无差异化建设情况突出，导致零售市场竞争烽烟四起，造成整体盈利水平下降。同样，商住类的建材市场层出不穷，致使相关配套不完善，仓储问题难以解决。随着怀化提出“构筑商贸物流中心、建设生态宜居城市”的口号，河西市场群将成为未来市政规划的重要区域之一，政府扶持力度将进一步加大，市政配套将逐步完善。河西各类建材市场云集，从市场规模、管理水平、档次上看

53、，值得一提的仅为数家：武陵城广场、万和灯饰城、德天家具城、金都陶瓷市场、西南陶瓷城。2、典型建材市场综合指标对比基本情况对比分析市场名称地址规模商场档次金都陶瓷市场河西舞阳大道旁建筑2层，营业面积约3.5万中高档德天家具城河西舞阳大道旁建筑5层，地下两层、地上三层。总营业面积为2.5万平米中高档武陵城广场河西舞阳大道旁市场分为两层、总营业面积为3.6万中高档万和灯饰城河西舞阳大道旁市场分为两层、总营业面积为6000多中档西南陶瓷城河西舞阳大道旁建筑2层，总营业面积4.5万中高档从规模上看，河西建材市场营业基本都在2万平米以上，西南陶瓷以及武陵城广场规模最大，均达到了3万以上。从卖场档次上看，现

54、有的几个建材市场相对较高。品牌和功能分区市场名称楼层功能分区品牌金都陶瓷市场-1F仓库1F陶瓷专卖马可波罗、上元山河、蒙娜丽莎、宏陶、新中源、金朝阳、盛发、冠珠2F橱柜、洁具德鑫橱柜、科勒卫浴、好太太卫浴、华帝橱柜、吉美卫浴、惠达卫浴、安华卫浴、艾利奇衣柜3-5F住宅德天家具城-2F实木家具-1F实木家具、木材香丽榭松木家具、1F家具、床上用品皇朝家私、晚安、梦洁、双虎家私2F家具、床上用品星港床垫、好迪家私、九天家私、全福家居3F家具、床上用品顺德家私、爱斯达床垫、全友家私武陵城广场1F橱柜、卫浴，陶瓷惠达卫浴、华帝，欧派2F洁具东鹏，3F五金，陶瓷，地板，涂料多乐士、立邦漆、德尔地板、圣象

55、地板、4F家具广场5F家具广场6F其他万和灯饰城1F灯饰本邦国际照明、雷士照明2F灯饰雷士照明西南陶瓷城1F陶瓷王者、欧神诺、斯米克、诺贝尔、蒙地卡罗、尊利、威尔斯、威登堡、圣德堡2F五金、洁具卫浴、橱柜、油漆、集成吊顶、门业欧意、冠业门窗、维意衣柜、美尔凯特集成吊顶、法恩莎卫浴、九牧洁具、史丹利、诺贝克、顶固、欧派、德尔、大自然、欧兰德、吉象、圣保罗、华润漆、德宝橱柜从功能分区上看，不同市场的定位有不同的功能规划，万和以灯饰为主，德天家具城以家具、家私为主，其他卖场功能大同小异。从品牌看，金都陶瓷市场、西南陶瓷市场相对其他市场品牌更加齐全。人流量市场名称人流量金都陶瓷市场8人/时德天家具城1

56、0-15人/时武陵城广场10-22人/时万和灯饰城12-18人/时西南陶瓷城10-15人/时河西市场零散分布、市场众多且同质化程度高，各个市场受到不同的影响，金都陶瓷地理位置相对偏远，人流量最小，武陵城广场地理位置相对优越，人流量相对较大。营业水平从整体上看，现有的建材市场经营情况相对较好的是武陵城建材市场、金都市场。日营业额集中分布在1000-3000之间，经营状况良好。万和以及金都由于经营内容的单一，地理位置等问题影响了整体市场的经营水平。各市场日营业额情况：从各建材市场日营业额整体水平来看，主要集中在1001-3000之间，其中金都广场随客流量少，但是来访客户质量高，成交率高，日营业额在

57、2000以上的达到了72%；而武陵城广场拥有相对较好的地理位置其经营状况也达到了一定的水平，约有45%的经营户达到了2000元以上。其中德天家具城日营业额情况，25%的经营户在1000以下，37%的日营业额在1001-2000元之间，19%的经营户达到了2001-3000之间，19%在3000以上。金都陶瓷市场中，14%的经营户日营业额在1000以下，14%的在1001-2000之间，有14%的在2001-3000之间，58%的经营户日营业额在3000以上。武陵城广场中，23%的经营户日营业额在1000以下，34%的在1001-2000之间，有20%的在2001-3000之间，23%的经营户日

58、营业额在3000以上。西南陶瓷市场中，40%的经营户日营业额在1000以下，32%的在1001-2000之间，有16%的在2001-3000之间，12%的经营户日营业额在3000以上。万和灯饰城，17%的经营户日营业额在1000以下，50%的在1001-2000之间，有33%的在2001-3000之间。 各市场月利润情况：整体利润情况上，武陵城广场、金都陶瓷市场、西南陶瓷建材市场月利润情况相对其他较好，1万以下的比例相对较小。利润主体集中在1-4万之间。从德天家具城看，39%的月利润在1万以下，33%的经营户利润在1-2万之间，有28%的利润在2万以上。 从金都陶瓷市场看，28%的月利润在1万

59、以下，29%的经营户利润在1-2万之间，有14%的利润在2-4万，29%利润在4万以上。从武陵城广场看，25%的月利润在1万以下，37%的经营户利润在1-2万之间，有25%的利润在2-4万，13%利润在4万以上。从西南陶瓷城看，14%的月利润在1万以下，43%的经营户利润在1-2万之间，有29%的利润在2-4万，14%利润在4万以上。从万和灯饰城看，25%的月利润在1万以下，50%的经营户利润在1-2万之间，有25%的利润在2-4万。售价或租金水平、出租率对比市场名称租金水平出租率金都陶瓷市场15-25100%德天家具城18-2590%左右武陵城广场18-30100%万和灯饰城18-2890%

60、西南陶瓷城13-22100%数据显示，目前河西建材市场租金水平集中在18元左右。其中武陵城拥有相对较好的地段，其整体租金水平将高于其他市场。各类市场现有出租情况良好，出租率均达到了90%以上。市场辐射力现有的建材经营户从业年限大体都在5-10年，因此积淀了一批客户资源，58%的受访者表示拥有自己的固定渠道，4成左右的受访者表示没有。从顾客来源来看，50%顾客来自本地怀化市消费者，33%的来自周边县市，这表明怀化市河西建材市场形成一定的规模，能自主消化掉当地消费需求，同时能辐射怀化其他各县以及与四川、贵州等地搭界地区。3、建材行业定性研究（1）前言本次定性研究的依据来源河西建材市场内各类品牌商家