淮南奔牛机械厂项目可行性报告

1、淮南奔牛机械厂项目可研报告第一部分 淮南城市背景城市概况淮南市位于中国华东腹地，是安徽省北部重要的中心城市。位于淮河中游，安徽省中部偏北，东与滁州市的凤阳、定远县毗邻， 南与合肥市的 HYPERLINK /view/567505.htm t _blank 长丰县接壤，西南与六安市的寿县、霍邱县相连，西及西北与阜阳市的颍上县，亳州市的利辛、蒙城县交界，东北与蚌埠市的怀远县相交。截至2009年，区域面积2596.4平方公里，人口242.5万。淮南是座美丽城市，北滨淮河，南依舜耕山，大小湖泊星罗棋布。淮南是安徽省重要的工业城市。全市形成了以煤炭、电力、化工为支柱，医药、建材、纺织、机械、电子、轻工、

2、高新技术等门类较齐全的工业体系，拥有工业产品万余种。淮南是一座年轻的城市，1952年建市，1984年淮南市和 HYPERLINK /view/2833.htm t _blank 重庆、 HYPERLINK /view/4055.htm t _blank 大连、青岛、 HYPERLINK /view/3052.htm t _blank 无锡等城市一起被 HYPERLINK /view/17491.htm t _blank 国务院批准为“较大城市”，享有地方立法权，1985年被国务院批准为 HYPERLINK /view/694876.htm t _blank 对外开放城市，是安徽省 HYPERL

3、INK /view/1508634.htm t _blank 城市人口超过100万、 HYPERLINK /view/1491801.htm t _blank 建成区面积超过100平方公里的“双百”城市之一。也是我国53座 HYPERLINK /view/132654.htm t _blank 特大城市之一(2009年数据)。 辖区 淮南市辖5区1县1个社会发展综合 HYPERLINK /view/2574458.htm t _blank 实验区1个经济技术开发区，46个乡镇，19个街道，221个 HYPERLINK /view/928068.htm t _blank 社区居民委员会，573个

4、 HYPERLINK /view/234359.htm t _blank 村民委员会。 面积 全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里。建成区面积110多平方公里。 人口 2010年年末全市 HYPERLINK /view/2530378.htm t _blank 户籍人口为242.5万人。其中 HYPERLINK /view/822905.htm t _blank 非农业人口113.3万人， HYPERLINK /view/68398.htm t _blank 常住人口230万人。二行政区划截止2011年，淮南市辖5区1县1个 HYPERL

5、INK /view/391473.htm t _blank 社会发展综合实验区1个 HYPERLINK /view/556543.htm t _blank 经济技术开发区，46个乡镇，19个街道，221个社区居民委员会，573个村民委员会。 HYPERLINK /albums/6737/6737.html l 0$5327ce16f3e06435962b4357 o 查看图片 t _blank 田家庵区 辖 HYPERLINK /view/2694804.htm t _blank 舜耕镇、 HYPERLINK /view/1558937.htm t _blank 安成镇、 HYPERLINK

6、/view/1558944.htm t _blank 曹庵镇、史院乡、 HYPERLINK /view/1558941.htm t _blank 三和乡、泉山街道、 HYPERLINK /view/1202154.htm t _blank 龙泉街道、公园街道、洞山街道、 HYPERLINK /view/982946.htm t _blank 朝阳街道、 HYPERLINK /view/1558947.htm t _blank 国庆街道、 HYPERLINK /view/2478309.htm t _blank 新淮街道、淮滨街道、 HYPERLINK /view/2478311.htm t _

7、blank 田东街道，共5个乡镇、9个街道，73个社区居民委员会，41个村民委员会。 潘集区 辖 HYPERLINK /view/1557109.htm t _blank 芦集镇、 HYPERLINK /view/278543.htm t _blank 泥河镇、 HYPERLINK /view/1557097.htm t _blank 平圩镇、 HYPERLINK /view/1557102.htm t _blank 潘集镇、 HYPERLINK /view/1557096.htm t _blank 高皇镇、 HYPERLINK /view/1557105.htm t _blank 古沟回族乡

8、、架河镇、夹沟乡、 HYPERLINK /view/1169440.htm t _blank 贺疃乡、 HYPERLINK /view/1557110.htm t _blank 祁集乡、 HYPERLINK /view/1858632.htm t _blank 田集街道，共10个乡镇、1个街道，23个社区居民委员会，153个村民委员会。 谢家集区 辖李郢孜镇、 HYPERLINK /view/1575474.htm t _blank 望峰岗镇、唐山镇、 HYPERLINK /view/1561419.htm t _blank 杨公镇、孙庙乡、 HYPERLINK /view/2478265.h

9、tm t _blank 孤堆回族乡、谢家集街道、蔡家岗街道、 HYPERLINK /view/2478288.htm t _blank 立新街道、谢三村街道、 HYPERLINK /view/2169524.htm t _blank 平山街道，共6个乡镇、5个街道，37个社区居民委员会，56个村民委员会。 八公山区 辖 HYPERLINK /view/367434.htm t _blank 山王镇、八公山镇、 HYPERLINK /view/367440.htm t _blank 土坝孜街道、新庄孜街道、 HYPERLINK /view/367441.htm t _blank 毕家岗街道，共2

10、个镇、3个街道，23个社区居民委员会，21个村民委员会。 大通区 辖 HYPERLINK /view/2478295.htm t _blank 上窑镇、洛河镇、 HYPERLINK /view/2105958.htm t _blank 九龙岗镇、孔店乡， HYPERLINK /view/3900282.htm t _blank 大通街道，共4个乡镇、1个街道，18个社区居民委员会，50个村民委员会。 山南新区 (建设中） 凤台县 辖 HYPERLINK /view/266702.htm t _blank 城关镇、朱马店镇、 HYPERLINK /view/699263.htm t _blank

11、 新集镇、岳张集镇、顾桥镇、 HYPERLINK /view/2694895.htm t _blank 桂集乡、李冲回族乡、 HYPERLINK /view/82539.htm t _blank 凤凰镇、丁集乡、 HYPERLINK /view/1305780.htm t _blank 关店乡、大兴集乡、 HYPERLINK /view/961440.htm t _blank 刘集乡、钱庙乡， HYPERLINK /view/1552319.htm t _blank 杨村乡、尚塘乡、 HYPERLINK /view/1938904.htm t _blank 古店乡、共16个乡镇、1个 HYPE

12、RLINK /view/770105.htm t _blank 经济开发区，32个社区居民委员会，213个村民委员会。 毛集社会发展综合实验区 辖 HYPERLINK /view/322543.htm t _blank 毛集镇、夏集镇、焦岗湖镇，共3个乡镇，5个社区居民委员会，38个村民委员会。 淮南经济技术开发区 辖1个村民委员会。 截止2009年底，全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里。 HYPERLINK /view/237430.htm t _blank 城市建成区120多平方公里。三商业商业圈 龙湖路 HYPERLINK /vi

13、ew/147078.htm t _blank 商圈(商贸文化广场、 HYPERLINK /view/18119.htm t _blank 家乐福时代广场、新天地中央广场等) HYPERLINK /albums/6737/6737.html l 0$0b14ad19027b490442a9ad27 o 查看图片 t _blank 商贸文化广场西部城区 HYPERLINK /view/4185.htm t _blank 长江商贸城 沿淮淮河南岸 HYPERLINK /view/761023.htm t _blank 老城区金湾名街、 HYPERLINK /view/1029476.htm t _b

14、lank 东城市场 龙湖路地下 HYPERLINK /view/42348.htm t _blank 步行街（安徽省首个地下 HYPERLINK /view/1267347.htm t _blank 商业街） 百货公司 合肥百大淮南购物中心 安徽商之都 淮南百货公司 淮南华联商厦 新百购物中心 新天地中央广场 百大购物中心 瑞景购物中心 南京中央国际购物广场 HYPERLINK /albums/6737/6737.html l 0$9304c88868fd79d5a5c27221 o 查看图片 t _blank 百大购物中心淮南家乐福时代广场 淮南东方国际百盛购物中心 淮南世贸商城 龙湖路1号

15、 淮南世纪阳光商厦（ HYPERLINK /view/138826.htm t _blank 西城区） 淮南长江商贸新区 龙湖路购物广场 世纪泰富百货（中央国际购物广场） 零售商 HYPERLINK /view/398469.htm t _blank 大润发超级市场 家乐福超级市场 华润苏果超级市场（多个） 安徽红府超级市场 安徽合家福超级市 沃尔玛山水龙城店(筹备中) 西城国际广场【乐购一店建设中】 信谊国际购物广场（乐购二店筹备中） 大润发洞山购物中心(筹备中) 专柜 屈臣氏 特色街区 淮南老东城市场 香港街东段建材市场 HYPERLINK /view/82556.htm t _blank

16、 龙湖南路淮南美食街 陈洞路教院电子数位产品和电脑 田区香港街明智小商品批发市场前锋二村小吃街 四金融银行 HYPERLINK /view/16863.htm t _blank 工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行、招商银行、浦发银行、 HYPERLINK /view/20174.htm t _blank 农业发展银行、民生银行筹建、徽商银行、通商银行等 证券 国元证券、华安证券、海通证券 保险 中国人保、中国人寿、阳光保险、民生保险、合众保险、中国平安、太平洋保险、新华保险、太平保险 等五交通概况铁路淮南是产煤大市，铁路运输网络发达， HYPERLINK /view/1

17、215230.htm t _blank 阜淮铁路、淮南铁路贯穿淮南，另有西张、淮田两条直线铁路，矿区铁路更是纵横交错，淮南境内铁路线总长度达431公里，铁路线上镶嵌着淮南站、淮南西站、大通站、潘集站、凤台站等大大小小共16个火车站。在全国所有城市中，淮南 HYPERLINK /view/1373203.htm t _blank 铁路线路最长、车站最多，当创城市铁路“吉尼斯纪录”，有着许多大城市不可比拟的优势，也为淮南今后发展城市轻轨交通奠定了坚实基础。 规划中的商杭（商丘阜阳淮南合肥芜湖杭州）客运专线经过淮南市并规划设立淮南南站，建设中的 HYPERLINK /view/1997972.htm

18、 t _blank 合蚌客运专线（京福快速通道）与淮南市东部设立淮南东站，计划2011年底通车。现在每天停靠 HYPERLINK /view/2784350.htm t _blank 淮南火车站的客车约有46列。始发列车为淮南开往 HYPERLINK /view/1735.htm t _blank 上海的K8377次，其他都为停靠车辆，都有相应的停靠时间，旅客要提前进站。在市内乘坐6路,26路，122路，9路，110路，24路等公交车可到达火车站。淮南市火车站位于淮南市田家庵区舜耕中路。 淮南站到达全国主要城市历时为：合肥1小时北京13小时南京4小时上海8小时杭州7小时太原14小时 HYPER

19、LINK /view/4813.htm t _blank 福州23小时汉口7小时郑州7小时石家庄11小时济南10小时 HYPERLINK /view/5038495.htm t _blank 淮南东站是合蚌客运专线与 HYPERLINK /view/1518684.htm t _blank 京福高速铁路在淮南市境内所设的客运站。合蚌客运专线自 HYPERLINK /view/141756.htm t _blank 京沪高速铁路 HYPERLINK /view/3055611.htm t _blank 蚌埠南站南端引出，向南跨京沪高速铁路后转向西至东 HYPERLINK /view/399455

20、.htm t _blank 芦山隧道，经 HYPERLINK /view/354019.htm t _blank 马庄、秦庄上跨S310省道、 HYPERLINK /view/2161179.htm t _blank 京台高速公路(G3)合徐段、X068县道和既有水蚌线后进入淮南市境内。 京福快速通道(合淮蚌客运专线)2009年5月份开工以来进展顺利，现在淮南境内2座特大桥九龙岗特大桥和高塘湖特大桥正在施工。它不仅具有 HYPERLINK /view/304902.htm t _blank 高铁作用还兼淮南、 HYPERLINK /view/6469.htm t _blank 蚌埠、合肥三城

21、HYPERLINK /view/1272180.htm t _blank 城际铁路的作用，因此在京福通 HYPERLINK /view/730904.htm t _blank 道里先行高标准建设。2014年淮南将有两条 HYPERLINK /view/3743.htm t _blank 高速铁路穿城而过。淮南将迅速融入到国家高速铁路网四纵四横的框架中。 公路淮南 HYPERLINK /view/1372919.htm t _blank 公路路况良好，合淮高速(S17)、阜淮高速(S12)、淮蚌高速(S17)等高速公路穿过淮南，滁新高速(S12)加速推进。 HYPERLINK /view/157

22、693.htm t _blank 206国道、308、102、311 HYPERLINK /view/127217.htm t _blank 省道四通八达。现已形成以洞 HYPERLINK /view/2985329.htm t _blank 山东路等干道为核心的公路交通网络。淮南长途新 HYPERLINK /view/700786.htm t _blank 客运站是国家一级客运站，省际省内的班线达到145条，省际的班线多为每天发车一班，省内的班线从每天发 ： 车一班到十七班不等。市内乘坐1、2、3、8、9、24、26、30、110、121、210公共汽车，就可到达淮南长途汽车站(田家庵区国庆

23、路)。 【公交】 淮南市现有市内公共交通营运车辆近900辆，公交线路近40条，其中600余辆城市公交车属于淮南中北巴士股份有限公司营运，另外300余辆城市中巴车属于个体营运。公交车营运时间一般从6:00到19:30，9路、121路等夜间线路营运时间到21:00以后。 无人售票公交的路线后均加注W，普通公交投币一元，空调公交3、4、5、10、11月关闭空调投币1元，其他月份空调开放投币2元。 【的士】 淮南市现有出租车3200余辆，最常见的是起亚、桑塔纳、捷达、奇瑞等。出租车起步价5元，超过2.5公里后，桑塔纳、捷达、奇瑞等每公里1.2元，每天晚上23点到次日5点是夜行时间，起步价6元，超过2.

24、5公里后，桑塔纳等车型1.4元，租车期间的等候费、过桥过路费等都由乘客承担,等候时间为5分钟。 航空合肥骆岗国际机场淮南 HYPERLINK /view/140442.htm t _blank 候机楼运营，淮南与合肥骆岗国际机场之间也将采取开“空港快线”的方式，为当地旅客提供购票、班车接送、异地值机等“一站式”服务。距离合肥新桥国际机场仅需45分钟可达。六合肥都市圈按照规划，合肥都市圈将形成1小时通勤圈和生活圈，核心圈层实施“公交化”发展策略。同时，合肥都市圈将率先在全省实现 HYPERLINK /view/101766.htm t _blank 基本养老保险区域统筹，推进五市间社保制度协调配

25、合和社保关系无缝转移、接续。 合肥都市圈基本圈层半径为300公里，到2020年，合肥市将成为华东第六大城市。第二部分 项目概况一项目位置该项目位于淮南市田家庵区国庆东路3号，东部紧邻大通区。田家庵区是淮南市的主城区，淮南几乎70%的金融、商业、教育等行政资源集中在田家庵区。就项目本身的地理位置而言，向东为开发区（大通），向西800米是大润发超市。淮南市，是一个呈东西走向的城市，国庆东路是连接淮南主城区的主要干道之一。车流量，人流量较大。 二项目现状项目现阶段为厂区，部分已经拆迁。整个奔牛机械厂占地207亩。项目东南侧为淮南联合大学东校区，约占地11亩，以及一栋原厂区宿舍楼为原华联机械厂留守处。

26、与联合大学以及职工宿舍楼的相关搬迁工作已经初步达成共识。只要项目开始，搬迁工作即将顺利进行。三项目经济技术指标地块：奔牛机械厂地块土地面积：137348.97平方米（不含联合大学校区及留守处）用地性质：住宅用地、综合用地容积率：2.5-3.5建筑限高：100米建筑密度：住宅用地小于25%，综合用地小于28%绿地率：住宅用地大于38%，综合用地大于35%地价：80万、亩获取方式：合作开发，毛地协议出让四项目价值判断1、淮南房地产市场小析2012年3月1日淮南市房产入网项目179个可售总面积 / 入网总面积： 235.5592万 / 1105.7824万住宅可售面积 / 住宅入网总面积： 180.

27、3304万 / 983.4335万可售总套数 / 入网总套数： 23155套 / 112529套住宅可售套数 / 住宅入网总套数： 16411套 / 95065套当日交易情况商品房成交45套 成交面积3715.98 成交均价6332.83元/；住宅类成交套数31套 住宅成交面积3071.82 成交均价4114.23元/；非住宅类成交套数14套 非住宅成交面积644.16 成交均价16912.72元/。淮南商品房价分布极不平均，在山南新区开发以前，田家庵区作为淮南市的主城区，一直占据淮南市房地产龙头位置。由于八公山、潘集以及大通区房价徘徊在3000元/平方米以下，导致整个淮南市的住房价格始终在4

28、000元上下徘徊。就本项目缩在田家庵区的区域位置而言，虽然已经偏离主城区，但毕竟是在主城区范围以内，所以有支撑房价的地段基础存在。2、周边楼盘情况上品印象开发商：安徽华辰置业公司 淮南市田家庵区国庆西路工贸学院对面 电话6808188 周边配套：学校：龙湖中学、工贸技术学院、医学技术学院 商场：四海商厦、商之都、华联、万佳、苏果、红府 邮局：无 银行：中行、徽行 幼儿园：田五幼 医院：淮南职大附属医院 其它：东苑菜场、江陈菜场项目总占地约130亩，总建面约14万平米，容积率仅为1.6。小区共分为3个组团共32栋建筑，花园洋房、多层、高层3种类型的物业。目前在售洋房11#、12#、13#，120

29、-180，现房，均价5000元；29#18层景观高层，面积约为86、92.2、109户型，均价4500元；目前有100左右的商铺在售，价格在12000元-18000元。29#楼18层小高层，面积86-110平米，均价4500元/平，公摊14.7%。交房时间在2012年年底。优惠为一次性付款95折，商贷98折。主力户型三房109.82。金地国际城开发商：淮南万洋置业公司 淮南市田家庵区朝阳东路 电话2603333 周边配套：学校：矿一中分校、田五幼 商场：苏果超市 邮局：中国邮政 银行：建行 幼儿园：田五幼 医院：济民医院 其它：品牌万象街、迷你街项目占地439亩，总建筑面积62万平米，容积率1

30、.4，绿化率40%。目前在售挑高公寓、高层、洋房。挑高公寓A区32#楼，在售面积有39-75，5.6米的挑高，三房两厅两卫，共18层，均价6400元，3梯24户，首付2.2万起，总价26-30万一套。A区27#楼，面积88、112和115，共18层，两梯四户，两个单元，均价4500元/。A28#楼，共两幢，30层和18层，面积88、90、112、123四种。均价4400元/。A区大型地下车库，还未完工，下半年开始卖。B区半地下车库在售，7万/个，大概20左右/个车位。主力户型三房120-160。金湾香都开发商：安徽金九龙房地产开发公司 水厂路与啤酒厂路交汇处 电话6633666 周边配套：学校

31、：矿一中、文汇学校 商场：大润发 邮局：无 银行：无 幼儿园：自建幼儿园 医院：无项目占地6万平米，总建筑面积14万平米，容积率1.99，绿化率39.8%。金湾香都目前在售多层和小高层两种物业类型，面积为86130平米，前期推出的产品仅余少量。多层在售均价约4350元/平米，景观小高层在售均价约4100元/平米。主力户型两房85，三房90-95。宏大香榭华都开发商：安徽天德源置业有限公司 淮南市国庆中路与田大路交汇处西 电话2663888 周边配套：学校：田七小、24中 商场：大润发、百大 邮局：中国邮政 银行：交行、中行等 幼儿园：小区自建幼儿园 医院：朝阳医院 其它：无 项目占地218亩，

32、总建筑面积27万平米，容积率1.98，绿化率40%。目前在售高层，200多套房源，面积有78、88和89三种户型；均价3600元/；32层，两梯四户。近期在售多层6#楼，面积是88、89，均价4200元。目前在售多层，面积在126、130左右，均价4000元，所剩房源不多；小高层面积在40-200，均价3700-3800元。一次性付款98折，商贷99折，公积金没有折扣。目前凡买小高层面积是119、144、200的，目前有买房送3万元的车的优惠活动。主力户型三房104，126。铂蓝美地开发商：淮南白蓝房地产开发有限公司 淮南市国庆东路与水厂路交汇处西50米 电话3620888 周边配套：学校：二

33、十三中 商场：无 邮局：无 银行：农行、建行幼儿园：小区自建幼儿园 医院：眼科医院 项目占地75亩，总建筑面积9.5万平米，容积率1.94，绿化率40%。目前在售所剩房源已经不多，高层精装户型，面积90，均价4400元左右，共18层，两梯四户；高层毛坯户型面积74.44，均价3650元，共11层，一梯两户、一梯四户；精装样板房现已对外开放。一次性付款96折，按揭首付30%以上98折。户型比较多，从75-196十几种，主力户型两房80和三房95。3、市场调研小结从地块所处的区域楼盘分析，目前该区域各板块楼盘差异较大。目前已开发楼盘多为刚性或者改善性需求；由于淮南本身对外来人口的吸引力比较弱，所以

34、外地投资性需求的融入不像其他城市那样明显。通过周边楼盘分析看，淮南城东目前住宅的没有大盘名盘，甚至整个淮南市都没有著名的开发商。短期内城东周边楼盘“扎堆”效应很难形成，此状况给我们提供了机会。从目前新区现有楼盘的物业形态看，以多层、小高层占多数，而洋房、别墅高端市场除了山南新区有部分之外，其他各区都不见踪影。地块目前现状虽周边环境比较差，但国庆东路本身就是城市主干道之一，加之又是通向蚌埠和城市高速北出口的唯一通道，周边配套相对还算齐全，还是给我们带来了一定的契机。从目前该项目的地理资源来看，打造高端产品（洋房+高层空中别墅）以产品及品质突出项目的唯一性，我们可预计此项目在未来2-3年的高档住宅

35、可与区别于淮南的山南新区高档住宅成为城市高品位住宅的另一极。五地块SWOT分析优势分析地理优势。仅靠淮南经济开发区，工业园区较多，上班人员较多，相对以后购房有一定的客流量。品牌优势。淮南市房地产项目本土开发商较多，完善的物业管理也不是很多。劣势分析淮南市外来人口较少，相比无锡减少了一部分对外地人的需求量。跟周边成熟的楼盘小区相比有一定的竞争压力。地理位置与现在周边销售的楼盘相比有点偏远市区。淮南市整个城市房价并不高，期望高额利润成为一种空中楼阁。机遇分析地块周边的楼盘主力销售的普通住宅，多层和小高层，只有少数的洋房和联排别墅，独栋别墅暂时没有，目前淮南市只有山南新区有高端别墅，我们地块可以利用

36、这点在经济开发区打开首家由高端洋房销售的开发商。风险分析目前淮南市在大力开发山南新区，政府规划把山南建设成为一个新城区，建设道路根据南部新城区地形特点、水系的分布系统采用方格网布局，局部有所变化，形成“八纵六横”路网骨架。其水系、绿化将纵贯整个南部新城区，城区与舜耕山及周围自然环境融为一体。市政府也将搬到山南新区，包括以后的地铁，轻轨都在山南设立站台。淮师附小、淮南二中、安徽理工大学以后都将搬至山南新区。而水厂路附近以后的发展规划就是完善经济开发区，周边以后厂房会较多，也有一定的污染系数。通过了解，目前淮南人绝大部分的购房首选都是去山南新区。六、项目定位分析目标客户定位分析以下从购买力、地域、

37、消费观念、范围分析定位目标客户。A:目标客户定位推导心态开放，追求品质和生活质量，具备投资眼光购买力客户地域处于稳定或持续上升的中高收入群体目标客户消费观念项目主要针对城市东部，以产品品质的突出可以形成区域集聚效应矿业、电力、制药等行业的富裕工薪阶层存在改善、投资需求的富裕个体、私营企业主行政事业单位公务员B:目标客户群的拉升 从整个淮南城市来看，这个城市有着相较其他城市更严重的贫富差。普通工薪的收入目前都不超过1500元/月。而富裕阶层，从淮南城市道路上行驶的汽车就能看出，整个城市好车、豪车并不少。针对这部分富裕群体，我们所需要做的工作就是对目标客户群的品味拉伸，培养其住洋房的消费概念。通过

38、对高收入、高素质人群的聚集，形成产品在淮南市的优势地位。项目形象、档次定位项目档次定位是：中高档、高质素的精品高档社区（主要做洋房+空中别墅），即在产品形象、品质上走中高端路线，即在能够体现项目形象、品质的地方做足功夫，通过提供高性价比的产品促进销售；另外，通过花园洋房的高品质与新区内其它项目的差异化产品优势，聚集高质素的人群，最终形成淮南的精品高档社区；第三部分 项目规划方案初步规划方案初步规划方案；洋房和高层空中别墅相结合高档花园住宅小区:规划指标：用地面积：约145000平方（含联大东校区及留守处地块）建筑面积：约320000平方花园洋房：约48000平方高层住宅：约264000平方商业用房：约8000平方物业及配套：约3000平方地下室及车位：约50000平方容积率：2.2车位：约2000个第四部分 项目投资分析一、项目投资估算序号成本科目单价(元/)洋房面积48000平方高层面积264000平方商铺8000平方车位2000个50000平方总成本(万元元)1前期费用27185761.1政府行政收费176844.84646.4140.856321.2勘查设计费6028815844819201.3前期工程费2096528166401.4