韩国之窗项目引擎与商业模式策划方案

1、韩国之窗引擎与商业模式策划方案王志纲工作室2004年4月项目名称：韩国之窗委 托 方：山东盛基建业有限公司受 托 方：王志纲工作室首席策划：王志纲策划总监：任国刚执行策划：周 晴 郑宗盛 胡振华 刘 扬 李 涛提交时间： TIME yyyy年M月 2010年9月目 录 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc69064454 第一章 韩国之窗的房地产市场背景 PAGEREF _Toc69064454 h 1 HYPERLINK l _Toc69064455 一、 2004中国房地产年发展态势 PAGEREF _Toc69064455 h 1 HYPERLINK l _Toc

2、69064456 1、 经济繁荣带动房市平稳增长 PAGEREF _Toc69064456 h 1 HYPERLINK l _Toc69064457 2、 房产投资增长速度将趋于平稳 PAGEREF _Toc69064457 h 1 HYPERLINK l _Toc69064458 3、 房地产市场结构发生变化，中低价房将逐步成为市场主体 PAGEREF _Toc69064458 h 3 HYPERLINK l _Toc69064459 4、 房地产二级市场进一步发展 PAGEREF _Toc69064459 h 3 HYPERLINK l _Toc69064460 5、 商铺成为新的投资热点

3、 PAGEREF _Toc69064460 h 4 HYPERLINK l _Toc69064461 二、 威海房地产 PAGEREF _Toc69064461 h 7 HYPERLINK l _Toc69064462 1、 2003年威海房地产政府数据 PAGEREF _Toc69064462 h 8 HYPERLINK l _Toc69064463 2、 2004年发展趋势 PAGEREF _Toc69064463 h 8 HYPERLINK l _Toc69064464 三、 竞争性项目 PAGEREF _Toc69064464 h 10 HYPERLINK l _Toc69064465

4、 1、 显性竞争项目 PAGEREF _Toc69064465 h 10 HYPERLINK l _Toc69064466 2、 关注潜在竞争 PAGEREF _Toc69064466 h 11 HYPERLINK l _Toc69064467 3、 竞合性项目 PAGEREF _Toc69064467 h 12 HYPERLINK l _Toc69064468 4、 大威海住宅市场状况（总体特点） PAGEREF _Toc69064468 h 13 HYPERLINK l _Toc69064469 5、 典型项目示例 PAGEREF _Toc69064469 h 14 HYPERLINK l

5、 _Toc69064470 四、 文登房地产 PAGEREF _Toc69064470 h 20 HYPERLINK l _Toc69064471 1、 文登房地产总体发展特征 PAGEREF _Toc69064471 h 20 HYPERLINK l _Toc69064472 2、 目前的主要开发企业： PAGEREF _Toc69064472 h 22 HYPERLINK l _Toc69064473 3、 房地产市场基本状况 PAGEREF _Toc69064473 h 23 HYPERLINK l _Toc69064474 第二章 国际型专业市场（交易中心）研究 PAGEREF _To

6、c69064474 h 26 HYPERLINK l _Toc69064475 一、 专业市场辨析 PAGEREF _Toc69064475 h 26 HYPERLINK l _Toc69064476 1、 概念 PAGEREF _Toc69064476 h 26 HYPERLINK l _Toc69064477 2、 专业市场的分类 PAGEREF _Toc69064477 h 27 HYPERLINK l _Toc69064478 3、 专业市场的一般功能 PAGEREF _Toc69064478 h 29 HYPERLINK l _Toc69064479 二、 国际专业市场的发展趋势 P

7、AGEREF _Toc69064479 h 34 HYPERLINK l _Toc69064480 1、 关于市场交易中心（Market Center） PAGEREF _Toc69064480 h 34 HYPERLINK l _Toc69064481 2、 台湾批发商的运作模式 PAGEREF _Toc69064481 h 35 HYPERLINK l _Toc69064482 3、 进入中国的跨国专业市场举例 PAGEREF _Toc69064482 h 36 HYPERLINK l _Toc69064483 第三章 韩国之窗建材家居采购中心专项策划 PAGEREF _Toc690644

8、83 h 45 HYPERLINK l _Toc69064484 一、 “韩国之窗建材家居采购中心”的开发背景 PAGEREF _Toc69064484 h 45 HYPERLINK l _Toc69064485 1、 市场大势所趋 PAGEREF _Toc69064485 h 45 HYPERLINK l _Toc69064486 2、 跨越式发展的需求 PAGEREF _Toc69064486 h 52 HYPERLINK l _Toc69064487 3、 中韩贸易的需求 PAGEREF _Toc69064487 h 53 HYPERLINK l _Toc69064488 4、 文登消费

9、市场缺失的需求 PAGEREF _Toc69064488 h 54 HYPERLINK l _Toc69064489 二、 项目开发优势 PAGEREF _Toc69064489 h 54 HYPERLINK l _Toc69064490 1、 政府的支持 PAGEREF _Toc69064490 h 54 HYPERLINK l _Toc69064491 2、 资源优势 PAGEREF _Toc69064491 h 54 HYPERLINK l _Toc69064492 3、 地处文登新城核心，位置得天独厚 PAGEREF _Toc69064492 h 55 HYPERLINK l _Toc

10、69064493 4、 项目的超前性 PAGEREF _Toc69064493 h 55 HYPERLINK l _Toc69064494 三、 项目定位 PAGEREF _Toc69064494 h 55 HYPERLINK l _Toc69064495 1、 定位的原则 PAGEREF _Toc69064495 h 55 HYPERLINK l _Toc69064496 2、 韩国之窗建材家居采购中心项目定位 PAGEREF _Toc69064496 h 56 HYPERLINK l _Toc69064497 3、 功能定位及功能分区 PAGEREF _Toc69064497 h 56 H

11、YPERLINK l _Toc69064498 4、 韩国之窗建材家居采购中心的推广定位： PAGEREF _Toc69064498 h 59 HYPERLINK l _Toc69064499 5、 商业规模与风格 PAGEREF _Toc69064499 h 59 HYPERLINK l _Toc69064500 6、 建材家居采购中心目标市场定位 PAGEREF _Toc69064500 h 60 HYPERLINK l _Toc69064501 四、 建材家居采购中心的运营模式 PAGEREF _Toc69064501 h 62 HYPERLINK l _Toc69064502 1、 紧

12、挂山东半岛城市群发展战略的火车头 PAGEREF _Toc69064502 h 62 HYPERLINK l _Toc69064503 2、 高标准的规划与运营 PAGEREF _Toc69064503 h 62 HYPERLINK l _Toc69064504 3、 招商、调查与项目商业规划同步进行 PAGEREF _Toc69064504 h 63 HYPERLINK l _Toc69064505 4、 招商（销售）与经营相结合 PAGEREF _Toc69064505 h 63 HYPERLINK l _Toc69064506 5、 寻求韩国中介服务企业的支持 PAGEREF _Toc6

13、9064506 h 63 HYPERLINK l _Toc69064507 6、 建立韩语商务服务体系 PAGEREF _Toc69064507 h 64 HYPERLINK l _Toc69064508 五、 周边市场大致状况 PAGEREF _Toc69064508 h 64 HYPERLINK l _Toc69064509 1、 威海建材家居市场概况 PAGEREF _Toc69064509 h 64 HYPERLINK l _Toc69064510 2、 文登建材家居市场概况 PAGEREF _Toc69064510 h 65 HYPERLINK l _Toc69064511 第四章

14、韩国之窗汽配采购中心专项策划 PAGEREF _Toc69064511 h 66 HYPERLINK l _Toc69064512 一、 市场与项目可行性分析 PAGEREF _Toc69064512 h 66 HYPERLINK l _Toc69064513 1、 市场分析 PAGEREF _Toc69064513 h 66 HYPERLINK l _Toc69064514 2、 项目可行性分析 PAGEREF _Toc69064514 h 72 HYPERLINK l _Toc69064515 二、 汽配产业分类 PAGEREF _Toc69064515 h 77 HYPERLINK l

15、_Toc69064516 1、 汽车配件种类 PAGEREF _Toc69064516 h 77 HYPERLINK l _Toc69064517 2、 汽车配件市场分类 PAGEREF _Toc69064517 h 77 HYPERLINK l _Toc69064518 3、 汽配产业物流供应链 PAGEREF _Toc69064518 h 78 HYPERLINK l _Toc69064519 4、 汽配供应体系 PAGEREF _Toc69064519 h 78 HYPERLINK l _Toc69064520 三、 项目定位 PAGEREF _Toc69064520 h 79 HYPE

16、RLINK l _Toc69064521 1、 韩国中小汽配生产企业的市场平台 PAGEREF _Toc69064521 h 79 HYPERLINK l _Toc69064522 2、 汽配产业链的供应商 PAGEREF _Toc69064522 h 80 HYPERLINK l _Toc69064523 3、 专业化、品牌化汽配采购中心 PAGEREF _Toc69064523 h 81 HYPERLINK l _Toc69064524 四、 韩国之窗汽配采购中心的运作 PAGEREF _Toc69064524 h 82 HYPERLINK l _Toc69064525 1、 招商模式 P

17、AGEREF _Toc69064525 h 82 HYPERLINK l _Toc69064526 2、 目标客户群 PAGEREF _Toc69064526 h 82 HYPERLINK l _Toc69064527 3、 实施品牌战略 PAGEREF _Toc69064527 h 84 HYPERLINK l _Toc69064528 4、 营销网络的建立 PAGEREF _Toc69064528 h 86 HYPERLINK l _Toc69064529 五、 韩国之窗汽配采购中心具体操作模式 PAGEREF _Toc69064529 h 87 HYPERLINK l _Toc69064

18、530 1、 统一招商 PAGEREF _Toc69064530 h 87 HYPERLINK l _Toc69064531 2、 统一管理 PAGEREF _Toc69064531 h 87 HYPERLINK l _Toc69064532 3、 统一物流 PAGEREF _Toc69064532 h 88 HYPERLINK l _Toc69064533 4、 统一产品展示 PAGEREF _Toc69064533 h 88 HYPERLINK l _Toc69064534 5、 统一推广 PAGEREF _Toc69064534 h 88 HYPERLINK l _Toc69064535

19、 6、 统一经营 PAGEREF _Toc69064535 h 88 HYPERLINK l _Toc69064536 7、 创建网络信息系统 PAGEREF _Toc69064536 h 89 HYPERLINK l _Toc69064537 第五章 韩国之窗韩流馆专项策划 PAGEREF _Toc69064537 h 90 HYPERLINK l _Toc69064538 一、 “韩国之窗韩流馆”的开发背景 PAGEREF _Toc69064538 h 90 HYPERLINK l _Toc69064539 1、 中国消费市场时尚趋势所致 PAGEREF _Toc69064539 h 90

20、 HYPERLINK l _Toc69064540 2、 韩国商品文化先行，“韩流”已成时尚 PAGEREF _Toc69064540 h 91 HYPERLINK l _Toc69064541 3、 威海旅游购物所需 PAGEREF _Toc69064541 h 92 HYPERLINK l _Toc69064542 4、 韩国之窗战略的具体体现 PAGEREF _Toc69064542 h 94 HYPERLINK l _Toc69064543 二、 项目开发优势 PAGEREF _Toc69064543 h 94 HYPERLINK l _Toc69064544 1、 政府的支持 PAG

21、EREF _Toc69064544 h 94 HYPERLINK l _Toc69064545 2、 资源优势 PAGEREF _Toc69064545 h 95 HYPERLINK l _Toc69064546 3、 地处文登新城核心，位置得天独厚 PAGEREF _Toc69064546 h 96 HYPERLINK l _Toc69064547 4、 项目的超前性和竞争性。 PAGEREF _Toc69064547 h 96 HYPERLINK l _Toc69064548 三、 周边市场状况 PAGEREF _Toc69064548 h 96 HYPERLINK l _Toc69064

22、549 四、 韩国之窗韩流馆项目定位 PAGEREF _Toc69064549 h 97 HYPERLINK l _Toc69064550 1、 韩国之窗韩流馆项目定位 PAGEREF _Toc69064550 h 97 HYPERLINK l _Toc69064551 2、 功能定位和分区 PAGEREF _Toc69064551 h 98 HYPERLINK l _Toc69064552 3、 推广定位 PAGEREF _Toc69064552 h 102 HYPERLINK l _Toc69064553 4、 韩流馆目标市场定位 PAGEREF _Toc69064553 h 102 HY

23、PERLINK l _Toc69064554 5、 商业形态和商品构成 PAGEREF _Toc69064554 h 107 HYPERLINK l _Toc69064555 五、 经营理念和运营模式 PAGEREF _Toc69064555 h 108 HYPERLINK l _Toc69064556 1、 经营理念 PAGEREF _Toc69064556 h 108 HYPERLINK l _Toc69064557 2、 运营模式 PAGEREF _Toc69064557 h 109 HYPERLINK l _Toc69064558 六、 商业步行街形态（韩国之窗韩国风情街） PAGER

24、EF _Toc69064558 h 110 HYPERLINK l _Toc69064559 1、 步行街定位 PAGEREF _Toc69064559 h 110 HYPERLINK l _Toc69064560 2、 韩国之窗韩国风情街形态 PAGEREF _Toc69064560 h 111 HYPERLINK l _Toc69064561 3、 步行街的经营管理 PAGEREF _Toc69064561 h 114 HYPERLINK l _Toc69064562 第六章 韩国之窗物流中心专项策划 PAGEREF _Toc69064562 h 115 HYPERLINK l _Toc6

25、9064563 一、 中国物流发展态势分析 PAGEREF _Toc69064563 h 115 HYPERLINK l _Toc69064564 1、 国内物流产业宏观经济分析 PAGEREF _Toc69064564 h 115 HYPERLINK l _Toc69064565 2、 国内物流产业政策与规划 PAGEREF _Toc69064565 h 116 HYPERLINK l _Toc69064566 3、 国内物流产业的发展状况及发展机遇 PAGEREF _Toc69064566 h 124 HYPERLINK l _Toc69064567 4、 物流成本增长情况 PAGEREF

26、 _Toc69064567 h 127 HYPERLINK l _Toc69064568 5、 物流基础设施建设和装备发展状况 PAGEREF _Toc69064568 h 128 HYPERLINK l _Toc69064569 6、 2004年中国物流发展环境展望 PAGEREF _Toc69064569 h 129 HYPERLINK l _Toc69064570 7、 现代物流发展趋势 PAGEREF _Toc69064570 h 129 HYPERLINK l _Toc69064571 二、 物流的概念 PAGEREF _Toc69064571 h 131 HYPERLINK l _

27、Toc69064572 三、 物流中心的功能 PAGEREF _Toc69064572 h 132 HYPERLINK l _Toc69064573 1、 物流中心的主要功能 PAGEREF _Toc69064573 h 132 HYPERLINK l _Toc69064574 2、 物流中心基本功能 PAGEREF _Toc69064574 h 133 HYPERLINK l _Toc69064575 3、 物流中心延展功能 PAGEREF _Toc69064575 h 133 HYPERLINK l _Toc69064576 四、 物流中心的类型 PAGEREF _Toc69064576

28、h 135 HYPERLINK l _Toc69064577 五、 物流中心的设计 PAGEREF _Toc69064577 h 136 HYPERLINK l _Toc69064578 1、 物流中心设计原则 PAGEREF _Toc69064578 h 136 HYPERLINK l _Toc69064579 2、 物流中心线路设计 PAGEREF _Toc69064579 h 137 HYPERLINK l _Toc69064580 3、 物流中心建筑设计 PAGEREF _Toc69064580 h 138 HYPERLINK l _Toc69064581 六、 物流中心的运作流程 P

29、AGEREF _Toc69064581 h 139 HYPERLINK l _Toc69064582 七、 物流中心的组织管理 PAGEREF _Toc69064582 h 140 HYPERLINK l _Toc69064583 1、 物流中心组织设计的基本原则 PAGEREF _Toc69064583 h 140 HYPERLINK l _Toc69064584 2、 物流中心组织形式 PAGEREF _Toc69064584 h 140 HYPERLINK l _Toc69064585 八、 物流中心的系统规划 PAGEREF _Toc69064585 h 140 HYPERLINK l

30、 _Toc69064586 1、 物流中心系统规划内容 PAGEREF _Toc69064586 h 140 HYPERLINK l _Toc69064587 2、 物流中心系统规划程序 PAGEREF _Toc69064587 h 142 HYPERLINK l _Toc69064588 3、 物流中心系统规划的要素 PAGEREF _Toc69064588 h 142 HYPERLINK l _Toc69064589 九、 物流中心的运营策略 PAGEREF _Toc69064589 h 143 HYPERLINK l _Toc69064590 1、 合作经营策略 PAGEREF _Toc

31、69064590 h 143 HYPERLINK l _Toc69064591 2、 外包经营策略 PAGEREF _Toc69064591 h 144 HYPERLINK l _Toc69064592 3、 供应链管理策略 PAGEREF _Toc69064592 h 144 HYPERLINK l _Toc69064593 第七章 韩国之窗的商业模式 PAGEREF _Toc69064593 h 146 HYPERLINK l _Toc69064594 一、 关于商业模式 PAGEREF _Toc69064594 h 146 HYPERLINK l _Toc69064595 二、 盛基公司

32、战略性商业模式 PAGEREF _Toc69064595 h 147 HYPERLINK l _Toc69064596 1、 四种房地产企业的类型 PAGEREF _Toc69064596 h 147 HYPERLINK l _Toc69064597 2、 盛基公司的选择 PAGEREF _Toc69064597 h 147 HYPERLINK l _Toc69064598 3、 盛基公司的开发理念 PAGEREF _Toc69064598 h 147 HYPERLINK l _Toc69064599 4、 盛基公司的战略性商业模式 PAGEREF _Toc69064599 h 147 HYP

33、ERLINK l _Toc69064600 三、 韩国之窗项目的商业模式 PAGEREF _Toc69064600 h 148 HYPERLINK l _Toc69064601 1、 政府捆绑式的运作模式 PAGEREF _Toc69064601 h 148 HYPERLINK l _Toc69064602 2、 五个“统一”的运作模式 PAGEREF _Toc69064602 h 148 HYPERLINK l _Toc69064603 3、 资源整合的运作模式 PAGEREF _Toc69064603 h 149 HYPERLINK l _Toc69064604 4、 引擎拉动式的运作模式

34、 PAGEREF _Toc69064604 h 149 HYPERLINK l _Toc69064605 5、 成长性的运作模式 PAGEREF _Toc69064605 h 149 HYPERLINK l _Toc69064606 6、 长短相济、动静结合的运作模式 PAGEREF _Toc69064606 h 150 HYPERLINK l _Toc69064607 7、 销售与经营相济的运作模式 PAGEREF _Toc69064607 h 150 HYPERLINK l _Toc69064608 8、 多种盈利的运作模式 PAGEREF _Toc69064608 h 151 HYPER

35、LINK l _Toc69064609 四、 韩国之窗的开发策略 PAGEREF _Toc69064609 h 152 HYPERLINK l _Toc69064610 1、 开发过程中的控制策略 PAGEREF _Toc69064610 h 152 HYPERLINK l _Toc69064611 2、 商贸和居住开发的策略 PAGEREF _Toc69064611 h 152 HYPERLINK l _Toc69064612 3、 与开发区联动的开发策略 PAGEREF _Toc69064612 h 153 HYPERLINK l _Toc69064613 4、 开发中的经营策略： PAG

36、EREF _Toc69064613 h 153 HYPERLINK l _Toc69064614 5、 市场的推广策略 PAGEREF _Toc69064614 h 153 HYPERLINK l _Toc69064615 6、 开发的启动策略 PAGEREF _Toc69064615 h 154 HYPERLINK l _Toc69064616 7、 项目动态的开发策略 PAGEREF _Toc69064616 h 154 HYPERLINK l _Toc69064617 五、 韩国之窗的运作特点说明 PAGEREF _Toc69064617 h 155 HYPERLINK l _Toc69

37、064618 1、 韩国之窗的运作特点 PAGEREF _Toc69064618 h 155 HYPERLINK l _Toc69064619 2、 韩国之窗的环境特征 PAGEREF _Toc69064619 h 156 HYPERLINK l _Toc69064620 3、 项目投资与收益 PAGEREF _Toc69064620 h 156 HYPERLINK l _Toc69064621 4、 对运作管理能力的要求 PAGEREF _Toc69064621 h 156 HYPERLINK l _Toc69064622 5、 关注区域营销和子项目营销 PAGEREF _Toc690646

38、22 h 157韩国之窗的房地产市场背景2004中国房地产年发展态势经济繁荣带动房市平稳增长 国家统计局统计，2003 年我国国内生产总值为11664亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%，是1997年以来增长最快的年份。这表明连续6 年的扩张性宏观经济政策对经济增长起了很大的促进作用，1997 年亚洲金融危机爆发后，一直困扰我国的通货紧缩压力的问题将进一步缓解， 我国连续6 年的扩张性财政政策取得了良好成效，居民消费价格指数变动在2003 年即转负为正，2004 年居民消费价格指数和社会零售价格指数都将转入上涨趋势。 中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行正处于新一轮周期

39、的上升期， 政策环境有利经济发展，同时外部环境改善，世界经济将走出低谷等因素都将促进2004 年国民经济的进一步繁荣。 2003 年房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高速发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量， 2004 年我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点， 作为我国近年来消费主要增长点的住房消费，2004年将继续升温。 房产投资增长速度将趋于平稳 2003 年是我国房地产业自1998 年以来投资增幅最快的一年，在连续5 年年均增长近20%的基础上，2003 年前11 个月，我国房地产开发投资额达

40、到8285 亿元，同比增长了32.5% 。据国家发改委和国家统局公布的数据，2003 年，中国房屋销售价格比上年上涨4.8% 。 2003 年上海房价涨幅超过20%，目前已在土地供应、房地产交易制度和交易方式、供应结构等方面采取等措施，抑制房地产价格过快增长。 导致我国房地产投资增速过快的原因主要包括：扩张性的财政政策导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市场；居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽；房地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长的一个重要组成部分。 改革开放以来，我国出现过三次经济过热，即1984 年-1985 年、1988

41、 年-1989 年和1993 年-1994 年的经济过热， 这三次经济过热都是由于投资过高增长造成的。如果现在这种投资趋势进一步上升的话，可能会再一次引发经济过热。 针对这种危险，2003 年政府出台了一系列针对房地产市场的政策，2004 年经济政策环境将保持平稳，政府将逐步加快土地市场，房地产金融市场以及房地产市场的制度建设，以适应经济发展的需要。国家统计局预测2004 年第一季度房地产业企业景气将略有回调，不过仍会高于上年同期水平或与上年同期基本持平。 2004 年政府在肯定和保持房地产市场健康发展的同时，将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设， 压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收

42、集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格， 促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。 房地产市场结构发生变化，中低价房将逐步成为市场主体 目前，中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。2004 年，建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产的市场化程度，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。 2004 年，建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和管理，满足更多普通百姓的购房需求。

43、建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说：“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。所以从结构调整的目标来看主要是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。也就是说我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。” 房地产二级市场进一步发展 随着人民收入水平的提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费者新的置业观念。二手房的大量入市为消费者提供了极大的选择空间，2004 年房地产二手市场将得到将受到更多消费者的推崇。“置业升级”不仅提高了百姓的住房品质，也为实现房地产一、二、三级住宅市场的联动起到了极好的作用。据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃了整

44、个房地产市场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。 被称为一级半市场的“空置房”市场将因政策及市场等因素而大幅放量，空置房因其具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，“有人没房住，有房没人住”的空置房现象将得到有效改善。空置房的大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住房问题的有效途径。同时，与证券市场的不确定性相比，投资房地产的收益率和稳健性着实对投资客有着巨大的吸引力，并且地产保值、增值的功能最为明显，投资性置业将使一部分投资客趋之若鹜。2004年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。随着几

45、年来一手商品房投资回报率的下降，二手房将因其价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投资对象。 商铺成为新的投资热点 2003 年全国各地普遍出现商铺的投资热潮。多家外地、外籍大型商家已经或计划入驻北京；天津商铺投资市场也开始启动，外来投资者逐步增加；上海市10 月初的投资型房产展示交易会上，黄金地段的商业用房再次成为关注的焦点；杭州商铺投资市场走势依然活跃；深圳也有更多的中小投资者开始密切关注商铺市场的投资。随着2003 年开发量的增长，商铺的供求关系正趋于缓和， 商铺资源的稀缺性开始弱化，但专未来几年，商铺市场的总体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供给。这种供求不平衡的状态可能会持续一段时间

46、，主要来自三个方面的需求：一是国内商业企业的需求；二是外资进入中国的需求；三是国内其他投资者的需求。 目前上海商铺的平均回报率则达到8到10 。由于平均回报率仍维持在较高水平，因此商铺的供应量持续增长。相关统计显示，未来3 年中上海新增商铺面积将达700 万平方米。从整个房地产市场来看，已经形成梯级型消费市场。商铺是一种好的投资工具，大部分的商铺会越用越升值，而商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，商铺的投资趋势将加强。 另一方面，对于商铺结构不同的业态现在提出了越来越多的特殊要求。这在很大程度上要求发展商在总体布局上进行详细论证，在规划阶段就趋于理性。 然而商业地产发展的速度应与城市区域商业发展

47、相协调。目前中国中小城市商业发展有失衡的趋势，由于普遍缺乏消费能力，商铺市场的快速发展将带来较大的市场风险，因此对于中小城市的商业地产开发应持谨慎态度。 房地产金融市场进一步多元化改革 2003 年出台的一系列政策使房地产金融途径单一的弊端受到了广泛质疑，房地产金融市场中银行所占比例过大对于银行自身、房地产业以及国民经济，都存在极大的不安全隐患。 房地产开发属资金密集型产业，在成熟的房地产业中开发商的主要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主要通过债券、不动产基金和互助会等形式来自行筹资， 国内地产业的一个软肋就是资金途径单一化。 2003 年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地

48、纷纷拓展融资渠道，由于受当前各种因素的影响，各地主要采用了信托产品的形式，2003 年年末，全国出现了房地产信托热，但由于信托产品先天有一定的局限性，又受到严格的政策限制，并不能完全满足房地产金融市场的创新需要。 在今年股市转暖、利率市场化改革不断推进的金融大背景下，出于比价效应，投资人在参照其它金融产品的收益率时，对信托产品的收益预期必然会大大提高，进而拉升了房地产项目投资的财务成本。一部分资金将会在股市投资收益预期提高的情况下，进入证券市场，从而分散对房地产的投资。 2004 年，我国房地产金融市场将进一步进行多元化改革，我国近3 个月以来房地产信托基金数量增幅达500%，房地产上市公司普

49、遍提出或是正在进行大规模融资；另一方面，央行存款准备金上调、社会资金收紧；建立现代金融企业，发展多样化的金融机构，发展机构投资者和债券市场， 尤其是资产证券化、利率市场化等等手段和措施，改变现在“一刀切”式的金融监管制度，同样也是房地产对金融行业提出的时代要求。短期调整以适应国家土地政策政府加大土地政策整改、调控力度，全面地介入房地产开发，而不仅仅是规范市场，主要是政府从他们利益的角度出发，会介入房地产的土地出让、经营等多个层面。市场行为和政府行为齐头并进。政府从土地购买、营销过程、直至内部的管理的介入，会导致房地产市场化行为更加规范，使得市场行为与政府行为共同发展。结论韩国之窗的开发恰逢中国

50、运行良好的大经济背景，房地产市场的蓬勃稳定的发展也是项目良性运行的基础。政府对土地的控制、对金融的调整反而使项目开发优势凸显出来，容易取得竞争优势。同时，安全运行也成为项目发展的制胜关键。威海房地产威海自从去年底月日荣获年度“联合国人居奖”后，房地产市场更加欣欣向荣。威海房地产业发展迅速，从一般公寓楼到高级豪华别墅应有尽有，价格适中，适合海外人士在威海定居或临时居住，购房、租房均享受国民待遇。威海市政府为了给来威海的外国人提供更好的生活和学习环境，目前正在规划建设两个外国人生活小区：一个欧美生活区、一个日韩生活区。每个生活区内都建有国际学校、医院、娱乐、健身场所。2003年威海房地产政府数据2

51、003年房地产开发完成投资43.69亿元，增长77.4%。房地产开发快速发展。全年商品房屋施工面积531.1万平方米，增长20%；竣工面积169.7万平方米，与同期基本持平。商品房销售面积150.5万平方米，增长24.2%。商品房销售额24.8亿元，增长21.6%。2004年发展趋势楼盘旺销价格继续上窜自从威海获得联合国“人居奖”，房价就突然来了个“三级跳”，一年来房价上涨了近千元。市中心住宅平均售价三千多，地角偏僻的郊区房房价每平方米也在两千多元，海边的房子更贵，平均四千多元。“万福山庄”的售楼小姐称，一、二期开发的房子已经全部售完，三期工程主体刚刚盖起来，就卖得没几套了。买主有一半是北京、

52、上海等城市的外地人，还有一些韩国人。光孚实业集团有限公司开发的“悦海山庄”建筑面积七万多平方米，现在卖得只剩下八套；他们开发的“翠海明珠”刚盖到四层，等着买房的业主就排成了长队。威海海滨的精装修高档楼盘“启明嘉园”每套售价七十五万元，去年七月开盘，四点三万平方米的房子已全部售罄，现在的市场价每套至少比去年上涨了十万元。客户中很大比例是各大城市看好威海人居环境购置的度假用房，例如北京、济南等地。威海“房东”多在威海，拥有两套甚至三、四套住房的民众不在少数，买房置业已成为此间民众一条新的投资渠道。威海市房地产交易市场信息显示，在购房者中，属于二次置业的民众至少占到三成。威海人大多采取的是贷款买新房

53、，再把旧房出租，以房租还贷的方式，即所谓“以房养房”。首付只须几万，等几年后用房租还清贷款，房子就成了自己的。据此间金融部门的统计，截至今年十一月底，全市个人住房贷款余额为二十三亿多元，比年初翻了近一番。商铺投资因回报率较高，逐渐成为民众投资的新热点。据称，投资此间商铺的回报率高达一成至两成。但商铺投资需要的资金太多，普通民众往往买不起，多数人买的是住宅楼。住宅闲房多了，房租就开始走低。两年前，一套七十平米的房子，月租要一千元，而现在八百元就可租到。获奖后房市持续火爆威海市依据依山傍海的地形地貌，采取沿海岸线、环绕山体的带状组团式结构，巧妙地将各种建筑分布于山海之间，使建筑与环境融为一体，形成

54、了城在海中、山在城中、楼在林中、人在绿中的生态格局。威海市先后建成了刘公岛等四个国家级森林公园、二十五个较大的综合公园和十二个绿地广场，公共绿地面积达到了一千一百六十公顷，全市绿化覆盖率高达百分之三十九点八。据该市环保局的负责官员称，威海市区的大气质量优于国家二级标准。得天独厚的自然环境早已使威海市获得了“最适宜人类居住的城市”的美誉，吸引了海内外人士在此购房度假，使得此间的房市日趋火爆。竞争性项目显性竞争项目海悦国际山东大屋地产有限责任公司开发的“海悦国际”项目位于高技区商贸中心地带，总投资3亿元，是一个集四星级酒店、酒店式公寓、购物、餐饮、娱乐、健身、休闲为一体的综合性建筑，总高29层，总

55、建筑面积达11万平方米，由著名的香港何显毅建筑设计公司设计。项目计划今年4月开工，2005年底竣工。国际旅游风情购物乐园香港联达国际投资有限公司准备在经技区投资建设的国际旅游风情购物乐园，是威海市近年来引进的最大的外资商贸项目。项目投资1.8亿美元兴建，是集购物、观光、休闲、娱乐、旅游、餐饮服务于一体的旅游商贸物流中心。项目计划3至5年内建成。该项目的入驻，对改善威海市区的商业格局，提升市区商业和旅游品位，提升威海城市形象，都将产生积极的作用。2004年2月28日，经技区与香港联达国际投资有限公司签订了投资协议。市委副书记、市长宋远方出席了签字仪式。威海韩国村由韩商投资计划总投资约亿美元兴建，

56、位于威海市北海旅游度假区葡萄滩海水浴场一带，由韩食街、海边观光酒店、公园、人工湖等个建设簇团组成，一期工程将于今年月份动工。项目建成后，将成为在威韩国人居住、旅游、休闲、娱乐的理想场所。2004年2月14日，兴建韩国村项目签字仪式在威海举行。威海市委书记崔曰臣，市委副书记、市长宋远方，韩国前仁川广域市市长、韩国村建设委员会名誉委员长崔箕善出席了签字仪式。关注潜在竞争荣城韩国村荣城经济技术开发区内，在隔海桥的北侧湖边约1500亩地打算建韩国村，集居住、购物、休闲娱乐一体。虽然项目在我们2003年12月6日调研时还没有立项，但开发区内依托未来中国最大的越野车生产基地：华泰现代汽车工业园，以及园内7

57、0多家韩资企业，有良好的产业和企业资源。石岛韩国城石岛渔货贸易区内，石岛镇打算在原虾池添平后的8400亩地上规划建造大型娱乐城。有意以韩国为主要服务对象。我们市调期间项目以已开始规划，可能是上海复旦担纲。如果项目立项，依托石岛繁盛的渔货贸易，也有较好的发展前景。其它乳山银滩、荣城天鹅湖旅游度假区等地依托良好的旅游资源和土地资源，类似项目陆续也有开发企业在观望和试探。竞合性项目文登man山镇西，如果还能变相报批的话，威海大屋房地产将开发5000亩36洞高尔夫。首期启动600亩18洞。结论在整个威海，以韩国为主要目标客群或主要推广概念的具有相当规模的立项处处都有可能，但在我们市调访谈中没有发现任何

58、一家有韩国之窗这样完整而清晰的发展思路和全局高度。因此，韩国之窗目前启动的关键在于抢先注册、力拔头筹！在推广上先制胜，赢得众目，公关上争得山东省的“宠爱”。同时，由于大威海的发展战略正在编制论证阶段（中国城市规划院担纲），有很多变数，对整个区域的发展状况、各种竞争性地区和项目要切实关注，并及时调整对策。大威海住宅市场状况（总体特点）四大层级板块：第一，威海环翠区、经区、高区属于第一层级板块，由于威海城市人居环境的成功建设，近年发展迅猛，房价较高，开发规模和档次已经逐年上升，销售类型较外向。第二，各旅游度假区属于第二层级板块，威海的沿海旅游资源发展潜力巨大，因此，旅游休闲度假市场引领的房地产市场

59、规模档次都较高，完全外向性。但多是普通住宅炒旅游概念的开发类型，真正做旅游休闲地产的专家不多，适销对路的产品较少。有些旅游板块有走入歧途的趋势。第三，荣城、文登、乳山的市区属于第三层级板块，威海城镇建设来得晚，但来势迅猛，目前的市场层次较低，但发展形势不容忽视。第四，各乡镇各有各的路子各有各的道，偶有突发性楼盘，但总体还是差距很大。大威海区域价格比较威海市区一军突起，与其它各片区的差距较大。威海市：住宅均价在每平米2800元左右，最低每平米1600多，高已上5000。 乳山、荣城、文登三市：文登住宅建设稍次，但住宅的售价反而是最高的，平均1500多，最低的是政府微利房每平米800元，最高已上2

60、000。荣城发展很快，建设水平比文登高，但价格比文登稍低，主要卖本地。住宅平均售价每平米1400元，低至每平米1100元，高至1600元，个别楼盘最高每平米也能达到2000元。乳山的住宅由于政府要迁至银滩，加之旅游休闲的吸引，其住宅的亮点在滨海，基本售价在每平米1200每平米1600元。结论：优良的人居环境和旅游休闲对地产拉动很大，外向性程度高，很多外域消费群，主要是北京、东北、山东中西部的客群。非典期间，有很多外地来威海躲避非典的游客现场购房，用来休闲度假和投资，做第二、第三居所。在荣城俚岛建有几个在淄博、临沂、济南成功推广销售的楼盘，楼盘质素不高，但低廉的价格和休闲、度假、投资概念吸引众多