浅析投资性房地产公允价值计量模式

1、浅析投资性房地产公允价值计量形式随着经济的开展和投资观念的改变，目前在西方国家的企业中，房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。为了顺应我国经济开展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2022年2月15日发布了第3号准那么?投资性房地产?。准那么首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对该资产计量中引入了公允价值。然而在实际应用中，企业仍需解决诸多投资性房地产确认与计量的相关技术难题。本文通过分析采用公允价值计量投资性房地产的优缺点，来分析其中存在的问题以及解决的方法。一、投资性

2、房地产与公允价值计量方式简述一投资性房地产的概念随着经济的开展和投资观念的改变，房地产作为国内仅有的几种保值增值的投资品种，越来越受到一些公司的欢迎。但是，在新准那么公布之前的会计处理中，企业投资房地产都被作为固定资产对待，并按其估计的使用年限提取折旧，这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。投资性房地产指“企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。二公允价值的概念我国的会计准那么对公允价值所下定义是：“

3、在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进展资产交换或债务清偿的金额。公允价值应该按以下原那么确定：存在活泼市场的资产或负债，活泼市场中的报价应当用于确定其公允价值；不存在活泼市场的，参考熟悉情况及自愿交易的各方最近进展的市场交易中使用的价格或参照本质上一样的其他资产或负债的当前公允价值；不存在活泼市场，且不满足上述两个条件的，应当采用估值技术等确定资产或负债的公允价值。二、投资性房地产采用公允价值计量的优缺点一采用公允价值计量的优点新准那么引入公允价值的计量形式，是我国会计准那么的一个飞跃，它对我国的会计准那么变更的历史意义是不可估量的。1、公允价值计量能更真实地反映企业资产的真正价值，更真实

4、地满足信息使用者的决策需求。以前的会计要素的计量，强调以历史本钱为根底进展计量，但是在当前经济环境下，各种投资品种层出不穷，再以历史本钱计价已经不能真正反映公司资产真正价值，投资性房地产的持有目的就是为了增值或者赚取租金，而不是用于出售和其他消费目的，并且获得这些资产的本钱通常非常低，后来由于土地、资源的局限性，经济的开展等原因，资产的价格大幅度上涨，此时引入公允价值的计量形式可以反映其在市场上的真正价值，更确切地反映企业的经营才能、偿债才能及所承担的财务风险，更有助于信息使用者更好地做出正确的决策。2、公允价值计量的引入反映了中国会计准那么与国际会计准那么的趋同，满足了与国际接轨的需要。由于

5、国际会计计量普遍采用公允价值，假设我们的会计准那么仍然采用过去的账面价值的方法，不仅不利于我国会计业与国际接轨，也不利于我国会计业的开展。市场经济在本质上是公允经济，对公允原那么的偏离，必然会给整个国民经济带来负面影响。3、采用公允价值计量形式可以增强企业融资才能。由于目前资金紧张，各家企业尤其是房地产公司的资金需求量宏大，目前大部分房地产公司的资产负债率均在70%左右，假设采用公允价值计量形式，将大大增加企业的净资产，降低企业的资产负债率，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于进步企业向银行贷款的信誉，增强其融资才能，同时增加了净资产后，企业通过股权融资的金额也将大大增加，在一定

6、程度上缓解房地产企业资金紧张的场面。4、公允价值计量形式可以在使企业在增加利润的同时不增加企业的本质性税赋。根据财税202280号的规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置获得的价款扣除其历史本钱后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。在采用公允价值计量投资性房地产后，企业的实际税负并没有增加，这有利于节约公司的资金。二采用公允价值计量的缺点公允价值的应用虽然有很多的优点，但是在我国应用中仍然存在着很多问题。1、采用公允价值计量可能成为调节利润的工具。由于我国相关市场的开展还不成熟，公允价值可能难以到

7、达公允，并有可能成为利润操纵的工具。尤其是投资性房地产的公允价值的认定，如计算现金流量折算值时，现金流量的估计、折现率的估计甚至折现期的估计等，都需要加上人为的判断这就在客观上存在操纵利润的可能。2、相关资产的公允价值难以获得。在兴隆的国家的市场上，各种消费要素的市场交易都非常活泼，公允价值比较容易确认，而在我国，产权和消费要素市场不很活泼、中介机构公信度低、市场执法和管理不严、会计人员素质较低等，相关的公允价值均难以获得。3、公允价值计量易导致价格波动频繁。在历史本钱的计量体系下，资产的价值一般是固定不变的，但是公允价值是随市场价格的变化而变化的，这样固然可以合理地反映资产的当时价值，但是假

8、设该项资产价格总是频繁地变动，必然会导致财务状况和盈利才能的波动性变化，给投资者的感觉是公司财务开展不稳定。三、投资性房地产采用公允价值计量实际应用中存在的问题及解决方法一采用公允价值计量实际应用中存在的问题据统计，从2022年开始施行新准那么以来，存在投资性房地产的有630家上市公司，但是这些公司绝大多数对投资性房地产采用了本钱计量形式。仅有18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进展后续计量。2022年度投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61%，占所有上市公司净利润的0.23%。从统计数据可以看出，大多数公司并没有采用能使上

9、市公司相关投资业务的业绩获得提升的公允价值形式，却更钟情于继续选用历史本钱计量形式，这是值得关注的现象。为什么这个与国际接轨的洋形式从引入至今却坐在冷板凳上？主要存在以下方面的问题：1、管理层处于慎重性的考虑。虽然财政部在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，但是可以看出监管层是不鼓励使用公允价值计价的，这样公司管理层也不愿意当“出头鸟，以防止被监管层一直“盯着。2、国内的投资性房地产的公允价值难以确定。正如前文所述，国内的评估机制不完善，难以确定一个合理的公允价值。从已经采用公允价值计价的上市公司来看，大部分上市公司其投资性房地产公允价值确实定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格，还有

10、几家上市公司选择投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告，但是由于评估程度的参差不齐，和评估方法及参数的可选择性太大，导致实际的公允价值并不可靠。所以大部分公司仍然采用的是本钱形式计价。3、对上市公司的业绩波动影响较大。当房地产市场较为繁荣的情况下，房地产的价格不断上涨，采用公允价值形式计量投资性房地产可以给企业带来较多的利润，但是由于房地产行业属于高风险行业，受宏观经济形势影响较大，在房地产市场萧条时，采用公允价值计量的投资性房地产的价值将会大幅缩水，从而导致企业业绩大幅下滑，这样会使得上市公司的业绩波动较大，因此，企业对采用公允价值计量投资性房地产持慎重态度。4、按照现有的评估形

11、式，投资性房地产的增值金额不会太高。一般对投资性房地产评估，一是采用将来现金流量折现法，而在如今租售比到达300-400倍的情况下，以租金作为将来现金流量折现而计算出来的现值是远远小于市场价值的；还有一种方式就是参照市场价值，但是由于目前我国房地产市场的税费相当繁重，包括营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等等，假设按市场价值作为售价扣除相关税费后得到的评估价格往往比实际的市场价格低一半多，增值幅度远远没有想象中的那么高。5、使用公允价值计量形式的后续本钱较高。假设投资性房地产采用公允价值计量形式，那么上市公司需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进展评估，并在年报中详细披露投资性房地产

12、当期账面价值的增减变动情况、公允价值确实认方法及其理由等，这将大大增加使用公允价值计量形式的后续本钱。二应对策略尽管采用公允价值存在着众多的困难，但是使用公允价值计量形式与国际接轨的趋势是不会改变的，主要应该做好以下几点：1、尽快制定和完善公允价值制定的标准。一是开展标准的公开交易市常对于已经存在活泼、公开的交易市场的，应由国家监管部门或者行业协会明确其中符合公允价值确定标准的市场，其交易价格可以直接使用，从而形成国家、行业的统一、标准的公允价值信息平台，保证公允价值的合理。二是制定和完善公允价值计量的详细指南。要进步会计计量的可操作性，就要研究市场体制、市场资产或负债的估价系统，在会计准那么

13、中给予明确的有利于详细实务操作的标准要求，由国家各监管部门或者行业协会指定研发机构，制定标准的估值模型系统，集中采集有效的市场数据，及时对模型进展修正，同时简化系统使用者所能调控的要素，尽可能地降低主观因素对估值的影响。三是由政府出面建立市场信息数据库。政府部门应该利用政府资源，结合各种情况，搜集各类市场数据，建立信息库，储存市场信息数据，这样既有利于企业公允价值确实定，也有利于审计人员、相关监管部门考察企业的公允价值是否合理、恰当。2、建立健全的法律环境，加强证券市场的监管。建立健全的法律环境是保证公允价值会计顺利应用的法律保障。我国会计造假现象的原因之一是企业的会计造假本钱远远低于造假收益

14、，使得不少企业敢于铤而走险，提供虚假的会计信息。公允价值的使用本身就是一把双刃剑，在促进会计信息公允性、相关性的同时，也为投机者提供了操纵利润的可能。因此必须加强监管，对施行中的主观过失予以纠正，对公允价值恶意操纵者及获益主体予以认定、惩罚，我们的监管者要不断提升自身管理程度、管理技术，完善管理政策，监控风险。3、大力开展资产评估行业，完善相关的市场环境。情况下，公允价值确实定离不开评估技术。只有评估业务标准，评估质量进步，评估人员素质高，才能保证公允价值计量的真实性和可靠性。因此要大力开展资产评估行业，定期由监管部门核准资质。4、进步全体会计人员的职业程度。公允价值在实务操作过程中首先需要会计人员的职业判断，假设会计人员的职业程度薄弱，将无法为准那么的施行提供强有力的支撑，而职业程度的参差不齐也将给公允价值带来不同的结果。因此，要不断加强会计人员的知识更新，扩大其知识面，同时要加强会计人员的职业道德意识，增强会计人员职业责任，从而使采用公允价值计量属性所产生的会计信息更加可靠。2022年度大部分上市公司没有采用公