商业市场分析

1、2021年东莞市及大朗镇商业市场分析总结及后市展望东莞中原工商铺 DongGuan.02.2021宏观环境PART【1】国际经济2021年全球经济缓慢复苏，增长乏力、格局分化2021年在全球需求放缓、美联储加息等多重要素的作用下，全球经济增速较2021年继续有所放缓，地域格局分化态势继续。从各国来看，兴隆国家经济增速缓慢上升，但复苏增长仍显乏力；新兴市场和开展中国家增速继续下滑，部分下行压力较大。在全球经济一片低迷情势下，美国经济的稳步复苏更显突出，在12月底美国终于启动近10年来初次加息。从整体上看，2021年全球经济复苏缓慢，格局分化延续。国内经济内外需疲弱，经济下行压力进一步加大初步核算

2、，2021年国内消费总值676708亿元，按可比价钱计算，比上年增长6.9%。分产业看，第一产业添加值60863亿元，比上年增长3.9%；第二产业添加值274278亿元，增长6.0%；第三产业添加值341567亿元，增长8.3%。今年内外需求弱、产能过剩以及产业构造矛盾等问题依然凸显，继续拖累经济开展，国民经济下行压力进一步加大，全年国民消费总值同比增速明显放缓。全国社会消费零售总额情况今年社会消费增长明显放缓，同比增速延续五年继续下滑，已降至10.6%，反映居民消费愿望萎缩，内需增长疲弱，再次突出经济下行压力较大。全国城镇居民人均可支配收入情况我国经济下行压力继续加大的情势下，城镇居民可支配

3、收入增长空间继续收窄，2021年全国城镇居民人均可支配收入31195元，扣除价钱要素同比增长6.6%，居民可支配收入增长缓慢，促使投资者投资志愿降低。全国网络零售总额情况2021年全国网络零售总额同比去年增长33%，增速创近5年最低。2021年是互联网变化最快的一年，购物运营也呈现着渠道多元化开展，包括实体店与网店的同步开展、微商高速开展等。但从整体零售额来看，电商买卖量增长依然较大，与此同时，传统零售店困难重重，运营方式有待创新。东莞经济PART【2】2021年东莞GDP增速超全国，第三产业增长较快2021东莞GDP2021年东莞GDP达6275.06亿元，同比增长8.0%。其中，第一产业添

4、加值20.50亿元，下降0.4%；第二产业添加值2902.98亿元，增长6.2%，占GDP比重46.3%；第三产业添加值3351.59亿元，增长10.0%，占GDP比重53.4%。东莞社会消费和出口有所改善，政府继续加大民生建立投入力度东莞社会消费和出口2021年东莞全市工业消费呈上升态势。房地产和汽车销售大幅增长，分别到达75%和23%，带动效力业较快增长。民营经济快速增，市场新增登记主体数量增长较快，经济开展活力加强。但东莞依然面临外需增长乏力、实体经济运营困难、企业盈利程度不高等困难。东莞商业投资市场PART【3】东莞商铺供需情况商铺供应量刷新高，成交量价齐降今年住宅供应量井喷创新高，2

5、021年供应达峰值81.13万, 2021年成交面积达近年峰值56万，2021年后成交呈收缩趋势，整体上供过于求，成交价钱自2021年后逐渐回落。2021年东莞商铺区域供应分布据东莞中原研讨部监测数据显示，2021年东莞有31个镇区供应商铺81.13万，供应排行前五的分别是万江16.09万、长安6.55万、塘厦6.34万、厚街5.48万和大朗5.34万2021年东莞商铺供应产品面积小户型商铺供应比重明显增大，20-60商铺成供应主力从2021年商铺新增供应面积段来看，供应产品面积主要集中在20-60，占比全市的55%，今年小户型商铺供应明显增长，而中大型户型商铺供应有所萎缩，尤其是80-120

6、的商铺供应比重减少最明显。商铺成交同比去年大幅降温2021年东莞商铺成交情况2021年东莞商铺成交43.13万合计5284套，按套数同比去年大幅下滑21.86%。今年商铺市场成交降温明显住宅市场异常炽热下，商铺成交所占市场份额创近六年最低商铺成交所占市场份额2021年全年东莞商铺成交金额为64.48亿元，为近四年最低，所占商品房的市场份额大幅下降至5.84%，为近六年最低，反映住宅走热而商铺明显遇冷，开发商主要经过卖住宅回笼大量资金。股市资金受股市分流影响，商铺投资客有所减少 2021年上半年中国股票不断上涨，且股市利好音讯不断出台，势不可挡，进入全民炒股的态势，使众多的投资者选择把大量的资金

7、投入股票、基金之中，使商铺投资异常冷清。6月份，股市开场动荡，继续下跌，众多投资者资金被套。2021年楼市利好政策频出，银行接连降息反映了国家不断推进房产行业，东莞住宅红红火火，商铺销售遇冷。住宅市场分流了大部分的投资者及投资资金。楼市政策住宅市场分流了大部分的投资者及投资资金2021年2月4日，中国人民银行决议下调金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点；2021年2月28，日中国人民银行决议下调存贷款基准利率0.25个百分点；2021年3月30日 央行宣布二套房款首付可低至四成；2021年4月20日，央行：降准1%央行再降准 首套房贷利率现88折；2021年5月10日，央行决议明起降息0.

8、25个百分点；2021年6月27日，中国人民银行决议，自2021年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。2021年8月大6日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%，人住房公积金贷款利率相应调整；9月6日下调金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点。2021年10月24日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%，人住房公积金贷款利率坚持不变；同日起下调金融机构人民币预备金率0.5个百分点。 2021年上半年，中国商业巨子 “万达广场内客流量剧减，导致运营不善，商家及投资者损失繁重，使东莞商业市场留下伤疤； 直到年中，“潮汇星城运营商忽然倒闭，更在东

9、莞商业市场未愈合的伤疤留下更深的一道口子。东莞实体商业东莞市商铺众多的投资者资金严重套牢，其他投资者那么在商铺投资方面更加保守，谨慎。2021年生意难做，传统商业进入寒冬。东莞121家大型百货，超市倒闭。东莞扫黄后，许多行业生意越来越难做，企业运营难，市民投资变得更加谨慎理性，商铺投资逐渐回归价值。消费市场过剩与电商掠袭是这些店铺倒闭的重要缘由。厚街天虹石龙家乐福东城潮汇星城虎门好又多东莞市实体商业商铺成交均价高档工程成交减少，带动商铺成交均价小幅回调今年商铺价钱出现回调主要由于：一方面，2021年有高档工程厚街万达广场、东城万达广场和万科广场的商铺成交突出。而今年高档工程商铺成交量明显减少，

10、从而拉低全市均价程度。商铺成交区域商铺成交主要集中重点热点镇区，大朗和南城表现突出从区域上来看，位列前五的分别是大朗4.90万、南城4.81万、厚街3.74万、寮步3.66万和凤岗2.76万，合计占全市的46.33%。2021年东莞商铺成交产品面积20-80商铺成交最抢眼，占全市的比重增长明显从2021年东莞商铺成交面积分布来看，20-60的商铺是市场成交主流，占比约5成。20以下的商铺成交大幅骤降，主要由于2021年东莞出现多个旧盘打包抛售商铺。而80以上的商铺成交甚是低迷。中低总价的商铺成交为主流，100-150万的商铺成交最突出2021年东莞商铺成交产品总价总价100-150万的商铺成交

11、最多1018套，约占全市的19%。总价在300万以上的商铺成交比重也呈现大幅下滑，但大户型商铺成交比重增多，反而阐明2021年高价商铺成交明显减少。东莞商铺库存商铺成交冷淡，库存逐渐积压走高截至2021年12月31日，东莞全市商铺可售面积为162.16万，可售套数16026套。自2021年，东莞商业库存逐渐走高，商铺积压较为严重，市场供需失衡的情况逐渐加剧。2021年东莞商铺供应量刷新高，整体上供过于求。2021年，宏观经济回落、住宅市场政策利好，股市套牢，电冲击以及东莞扫黄商业过剩等影响，导致整体商业投资市场的委缩，商铺投资气氛冷淡，商铺成交量下滑；投资市场冷淡，加上今年高档工程商铺成交量明

12、显减少，商铺成交均价有所回落；东莞成交商铺面积段集中在20-80，100-150万的商铺成交最突出；东莞全市商铺可售面积为162.16万，东莞商业库存逐渐走高，商铺积压较为严重，市场供需失衡的情况逐渐加剧。2021年东莞商业市场小结东莞2021年商业市场展望PART【4】经济继续探底，GDP增速或下降至6.5%经济面: 明年人民币对美圆汇率下降，有利促进我国出口开展。加上中国政府实行供应侧深化改革，将有利助长有效需求，对经济产生积极影响。今年央行已启动了5次降息降准，但经济上升依然乏力，GDP增速继续下滑，突出反映产能过剩、内外需缺乏的经济矛盾。同时2021年12月中国制造业运转继续放缓，仅录

13、得48.2，较11月下滑0.4个百分点，延续十个月低于50临界值，显示中国制造业运转继续放缓，低迷走势未见好转，重挫了市场自信心。短期内经济下行压力不减，明年整体经济面依然不乐观，产能过剩、资产错配的构造性问题仍作用市场疲软，经济将继续探底，估计GDP增速或下降至6.5%。市场资金趋紧，投资需求有所减少资金面: 虽然央行降息降准仍有预期，但是中国版的“量化宽松随着6次降息5次降准后，对宏观经济、楼市影响的边沿效应逐渐降低，加上明年市场情势多样复杂，估计市场资金流动性将从“宽松转向“趋紧，主要缘由有：一、美联储加息热钱外流。今年以来随着美联储加息预期的不断加强，外汇贮藏继续走低，其中11月外汇贮

14、藏降至34383亿美圆，为2021年2月以来最低，环比降幅为年内第三最大，12月外汇贮藏大降1079亿美圆，创下单月最大降幅，反映美联储加息预期升高导致外储迅速下降，又因估计明年美国还会继续加息，海外热钱流回美国的局面加剧。二、美联储加息助长美圆强势导致人民币贬值，刺激资本流出。在岸汇率方面，2021年1月初人民币对美圆延续贬值，从6.47一线，已跌至6.49，30日盘中最低探至6.4938，刷新4年半新低。市场资金趋紧，投资需求有所减少资金面: 虽然央行降息降准仍有预期，但是中国版的“量化宽松随着6次降息5次降准后，对宏观经济、楼市影响的边沿效应逐渐降低，加上明年市场情势多样复杂，估计市场资

15、金流动性将从“宽松转向“趋紧，主要缘由有：一、美联储加息热钱外流。今年以来随着美联储加息预期的不断加强，外汇贮藏继续走低，其中11月外汇贮藏降至34383亿美圆，为2021年2月以来最低，环比降幅为年内第三最大，12月外汇贮藏大降1079亿美圆，创下单月最大降幅，反映美联储加息预期升高导致外储迅速下降，又因估计明年美国还会继续加息，海外热钱流回美国的局面加剧。二、美联储加息助长美圆强势导致人民币贬值，刺激资本流出。在岸汇率方面，2021年1月初人民币对美圆延续贬值，从6.47一线，已跌至6.49，30日盘中最低探至6.4938，刷新4年半新低。股市大跌后开启慢牛行情，分流商业地产投资客股市面:

16、 2021年新年伊始，A股市场继续大幅下跌，截止1月29日已跌到2700点以下，利空已被提早大幅透支，抄底时机降临，估计大量股民待机抄底入市。2021年在股市注册制下，新股大量上市，将会吸纳许多民间资本，一来必然分流A股存量资金，二来会分流部分商业不动产投资资金。加上明年美国预期继续加息或进一步加快热钱撤出中国，减少国内股市资金从而影响涨势，股市大跌后或开启慢牛行情，股市赚钱效应减弱，短期对商业地产投资市场的积极减弱。 商铺推售量增大，区域规划较为分散市局面: 今年东莞住宅楼市火爆，许多工程产品去化较快并迅速清盘，估计明年尾盘明显增多，相应尾盘推售商铺的景象有所增多，据东莞中原研讨部对市场监测

17、数据不完全统计显示，2021年东莞商铺潜在新增供应量约85万，区域规划较为分散。 轻轨开通提速商业开展，沿线商铺物业或受青睐明年R2线开通，东莞将正式步入“轻轨时代。轻轨启动将加速人流聚集及流通，推进城市经济开展。轻轨开通带动城市晋级，尤其沿线物业升值明显，R2线途径的镇区有望承接轻轨利好商业提速开展，所谓“地铁一响，黄金万两，受辐射的区域工程商铺物业或深受投资者青睐。东莞商业市场2021年研判成交方面，受商铺库存继续高企、投资报答下降以及商业运营下滑等影响，投资者张望心情加浓，估计今年商业将继续堕入出货难的姿态，部分工程会偏向以价换量抢占投资客户。价钱方面，由于今年入市的商铺主要以住宅底商和

18、社区商铺为主，高档工程少，商业价值比纯商业工程商铺或者综合体的往往要小，估计这些商铺定价不会很高，走势趋稳。大朗商业市场研判PART【5】大朗商业供需分析市场偏向供过于求2021年和2021年商业供不应求，成交量处于历史高位；2021年后，市场供应大幅放量，大体量工程上市，估计近几年市场将维持供过于求的局面。大朗商业均价分析全市中等程度元/大朗商业整体均价位于东莞全市各镇中等程度大朗商业存量去化时间需30个月以上，周期长2021年后大体量商业工程扎堆上市，市场存量急剧上升，目前市场存量共8.0万，按照近三年的平均消化，估计去化时间达30个月，思索到近三年大量投资客的逐渐消化估计后续去化周期远超

19、30个月以上大朗商业存量楼盘名称可售套数可售面积/环球贸易广场16020227中央盛景2001100富盈世界汇2259984大朗毛织贸易中心2067853松湖朗悦814026天麟时代广场1229000松湖朗悦814026东逸湾花园31696远大城市广场437800万荟时代212734大朗碧桂园6218碧桂园天汇241932总计123480496竞争工程分析中央盛景环球贸易嘉宏万城松湖朗悦远大城市广场1.7KM3.7KM3.5KM1.3KM4.5KM在售工程待售工程潜在工程碧桂园首座常平嘉宏万城嘉宏集团、常平地王楼面地价5200元/工程总占地约1.1万，总建面5.4万，商业面积约1.8万价值点：

20、京九第一镇、常平大道龙头、地标及高端的工程定位；营销推行：户外、电视、短信、电商，世界旅游小姐大赛海选；商业货量：88套商铺，面积9300，余下9000持有销售情况：12月4号內解，成交内铺5套，均价2.8万/位于常平大道，地段受认可，星巴克、中影等品牌意向进驻，但商业规模小，定位消费人群为白领，关键是常平经济下滑影响投资，主要是内铺及一拖二街铺，销售缺乏10套，后续出货压力大。占地面积7562总建面34108容积率3.0 建筑高度96.9m楼层31层（地下2层）停车位地上150，地下150中央盛景工程位于长盛南路与美景中路交汇处，就在大朗体育馆正对面，毗邻长盛广场其中1-3层为商业裙楼。负二

21、层为地下车库，负一层至三层为商业“盛景汇； 商铺返租/回购政策：负一层、三层采用三年返租；三级联动：6%+2万现金奖成交即当场结从属于长盛成熟商圈，地段受认可，星巴克、king、非烤勿扰等品牌意向进驻，总商铺量206套，以内铺为主，11月7号开卖1层50套商铺，单价过高正街铺均价4-6万/，销售约50套，估计2021年大力发动联动。远大城市广场位置：银朗路莞樟路与常朗路交汇处占地面积：54909总体建筑面积：18万住宅面积：8.77万商业面积：5.6万 其中集中商业：3.8万 其中地下商业：1万 地下车位：1010个优势：1、莞惠城际线大朗站地铁口与远大城市广场地下地上无缝对接，同时毗邻轻轨R

22、1线和R3线；2、集中商业持有运营，目前引进主力店吉之岛旗舰超市2.6万；3、集购物、餐饮、文娱、休闲于一体的大型城市综合体；缺乏：1、周边居住小区少，属于工业区，周边仅有碧桂园一楼盘，缺乏消费人流；2、工程商业体量过大，周边商业气氛淡；集中商业住宅商业街地铁上盖大型城市综合体工程，主力店旗舰超市进驻，既有城际轨道的优势又有旗舰吉之岛的进驻，前期消化本地客户，后期以深圳客户为主，已消化60%，余货消化缓慢，130-200一拖二的街铺难消化，小铺根本消化。松湖朗悦优势：1、依傍大社区的住户，；2、位于富民路旁，商业昭示性好；3、产品面积适中，总价较低，价钱优势明显；缺乏：1、周边居住小区少，商业气氛普通；社区配套型商业，商业体量4200，面积段主要集中于30-50，首层定价估计不超越2万/，投资门槛较低，估计2021年4月推出。大朗商业潜在供应新大朗商业中心项目名称总面积（）其中商业（，含写字楼等）住宅（）碧桂园地块约42万约34万约8万万科地块约24万约8万约16万总计约66万约42万约24万大朗长盛商圈中心区中心地块商业，未来2-3年将成为新大