商业库培训精选

1、 CRIC 商业库培训课件商业主讲人 陈波一、商业库简介二、采集规范三、录入规范四、管理工具五、机构自检目录PART 1 商业库简介商业库商圈商业项目商户品牌管理工具PART 1 商业库简介 商业库基本架构关 联关 联PART 1 商业库简介商业地产基本概念商圈（商圈、商圈存量）商业项目（建筑形态划分、类型划分）商户（主力店）商圈商圈：商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。商圈主要依据政府所颁布的城市商业网点布局规划进行划分确定，根据规划定位商圈主要分为市级和区域级市级商圈：辐射范围广，面向全市及外省市消费人群提供综合性的消费服务，集购物、餐饮、休闲娱乐

2、、文化、旅游、酒店等城市功能于一体，如上海的南京东路商圈、北京的王府井商圈、南京的新街口商圈等区域级商圈：服务城市内一定的区域，满足区域内人群的购物、餐饮、休闲娱乐等消费需求，具备一定的集聚和辐射能力商圈存量：商圈内已开业的商业项目的总建面积加总，在建、未开业、已歇业的不在统计范围内，商圈的存量数据是商圈饱和程度的重要参考PART 1 商业库简介商业项目分类-按建筑形态划分 按建筑形态划分为两种： 1.封闭式集中商业：有盖、封闭性的盒式商业，包括独立大板块商业、大型裙楼，如华润万象城、港汇恒隆广场等 2.开放式街区商业：无盖、分散式小体块商业组合而成的街区（包括小尺度底商），如上海大宁国际、北

3、京的三里屯太古里（Village）封闭集中式商业- 成都万象城 开放式街区-上海大宁国际商业广场 PART 1 商业库简介封闭式商业-上海港汇恒隆广场 开放式街区-北京的三里屯太古里（Village） PART 1 商业库简介商业项目分类-按商业类型划分1.购物中心：规模大、业态多元、环境好、档次较高；一般总建筑面积超过5万平米，包含零售、餐饮、休闲娱乐等业态，且零售业态比例一般低于70%2.百货：经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对商品多样化选择需求的零售业态3.特色商业街：一或两个鲜明主题、深度专业化、同一业态或品类聚集的商业街型态；包括所有超过1万平米的主题性单一商业街项

4、目和自发形成的超过1万平米的主题性特色商业街区4.大型专业店：面积超过1万平米，专门经营某一大类商品为主的零售业态（如宜家、红星美凯龙、苏宁、国美、百脑汇等）5.专业市场：深度专业化，以批发为主、兼营零售，品牌较弱的市场型态（服装市场、小商品市场、电子市场、汽配市场等）6.配套商业：主要为社区配套和办公配套，一般规模较小、辐射范围小、业态多元、小店铺集聚、多以周边人群为目标客群PART 1 商业库简介商业项目分类-购物中心1.规模大，业态多元，满足一站式的消费 零售 餐饮 休闲娱乐 服务 PART 1 商业库简介商业项目分类-购物中心2.购物环境舒适，档次较高 明亮的人行走廊 宽敞的中庭 节日

5、装饰 建筑小品 PART 1 商业库简介商业项目分类-购物中心3.项目内部动线较简单清晰，方向感强，人流易形成回流PART 1 商业库简介商业项目分类-购物中心4.项目以专卖店为主，而非专柜，且专卖店为独立收银 购物中心内的only专卖店 百货内的only专柜 独立店铺 ，更适合品牌展示 开放式，商品以柜台形式出售PART 1 商业库简介商业项目分类-国内代表性购物中心上海恒隆广场深圳华润万象城重庆龙湖北城天街北京凯德来福士广场PART 1 商业库简介商业项目分类-百货1.业态较单一，专营零售购物类，配有少量的餐饮和休闲娱乐 上海太平洋百货（徐汇店）楼层经营内容7层家用家电6层运动休闲5层绅士

6、休闲4层名媛新贵3层都会少女2层新潮少女1层流行名品PART 1 商业库简介商业项目分类-百货2.百货盈利方式主要以营业额抽取提成为主，商场统一收银 杭州银泰百货统一收银台PART 1 商业库简介商业项目分类-百货3.购物环境相对拥挤，动线分散不清晰，次动线较多 久光百货楼层图 PART 1 商业库简介商业项目分类-特色商业街 具有鲜明主题性，同一业态或品类聚集 南京的1912街区，以经营酒吧为主 成都的宽窄巷子，历史文化街区 PART 1 商业库简介商业项目分类-大型专业店面积超过1万平米，专门经营某一大类商品为主的零售业态，品牌较强，档次较高 红星美凯龙 宜家家居 百脑汇 苏宁电器 PAR

7、T 1 商业库简介商业项目分类-专业市场深度专业化，以批发为主、兼营零售，品牌较弱的市场型态 上海七浦路服装批发市场 深圳华强电子世界PART 1 商业库简介商业项目分类-配套商业规模较小、辐射范围小、业态多元、小店铺集聚、多以周边人群为目标客群 社区配套 办公配套PART 1 商业库简介商户-主力店1.概念：主力店为该项目核心租户，它对项目的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，对整个项目的稳定发展起到很好的作用2.选取标准：百货大于6000平米；超市大于3000平米；影院大于2000平米；专业店大于1000平米；冰场、健身、运动、KTV大于500平米；餐饮大于1000平米万达百货华润万家超市

8、顺电中影国际影城华润万象缤纷滑冰场好乐迪KTVPART 1 商业库简介PART 2 商业库信息采集规范PART 2 商业库信息采集规范采集范围1.商圈：当地的所有商圈2.商业项目：所有销售型商业项目一万平方米以上商业项目（含各种商业型态，如购物中心、百货等；含各种建设状态，在建、未开业、已开业等）知名商业地产开发商的品牌连锁项目（如万达、龙之梦、大悦城、万象城、来福士、龙湖天街、红星美凯龙等）城市综合体中的商业项目另，小于1万方，但为当地特色、标杆的商业项目也纳入建设范围3.商户：PK、精品项目商户基本全覆盖；普通项目保证每个楼层至少录入2-3个楼层代表品牌商户；符合主力店选取标准的商户需勾选

9、为主力店4.品牌：若是主力店商户的品牌库内没有，需新建品牌；非主力店商户的品牌库内若没有，可以不用新建房地产网站（赢商网、联商网、搜房网、新浪乐居、搜狐焦点等）电话调研、实地调研、媒体信息（广告、微博等）交易数据采集渠道PART 2 商业库信息采集规范PART 2 商业库信息采集规范商圈信息采集规范1.商圈的划分、规划定位参考政府颁发的城市商业网点布局规划2.商圈档次主要根据商圈内项目的档次、入驻的品牌进行判断3.商圈的描述等文字信息可以参考政府的城市商业网点布局规划文件或网上搜索1.基础信息商圈信息采集规范2.商圈存量结构PART 2 商业库信息采集规范1.大型商业存量中各个类型的存量数据主

10、要根据入库的开业项目的总建面积进行汇总填写2.大型商业存量等于下面各个字商业类型的存量数据加总3.商业总存量=大型商业存量+其他，其中“其他”指的是商圈内未达到入库标准的小体量商业加总，可以进行大致估算或参考相关报告商圈信息采集规范3.商圈客流PART 2 商业库信息采集规范1.商圈客流的信息可以通过调查问卷的形式进行调研，具体的调研方法可以参考2012商业顾问版商圈客流及消费特征市场调研手册（1.0版）2.每一项的百分比之和肯定为100%3.核心商圈要求调研填写商圈客流信息，非核心商圈不做硬性要求4.项目消费1. 项目的消费概率和客单价可以通过调研问卷的形式获取，如等时调研100位消费者，记

11、录他们的消费内容及金额，通过计算每类消费的平均金额算的每类消费的客单价；消费概率的计算举例如下：若100个消费者中有50个进行了购物，20个既进行了购物又进行了餐饮消费，那么购物类的消费概率即为70%2.核心商圈要求填写项目消费信息，非核心商圈不做硬性要求商圈信息采集规范PART 2 商业库信息采集规范商圈信息采集规范5.图片信息 商圈四至图 商圈形象图 商圈重点项目分布图 PART 2 商业库信息采集规范商圈信息采集规范6.商圈点图PART 2 商业库信息采集规范根据商圈的四至进行点图，最终为一多边形采集内容基础信息物业信息经营信息销售信息租赁信息图片信息商户信息企业信息PART 2 商业库

12、信息采集规范商业项目信息采集规范PART 2 商业库信息采集规范商业项目等级说明1.精品：当地已开业的重点、有较大影响力的知名商业项目，主要类型为购物中心、百货、特色商业街等2.PK：精品中的精品，当地的标杆特色项目3.普通：当地已开业的一般性商业项目4.缩略 : 在建、未开业、暂停营业、已歇业的项目PART 2 商业库信息采集规范市场调研方法1、通过网络、媒体广告、微博等多种渠道关注项目的开工、开盘、开业等动态2、调研前首先通过网络等渠道了解项目的的基本信息、区位及周边配套，准备好调研表单、拍摄器材等，不盲目市调3、在售项目的相关信息可通过交易数据、电话调研或到售楼处实地调研进行获取4、项目

13、商户信息可通过项目官方网站、现场拍摄楼层平面图、索取导购手册或录制音频等方式记录后再进行后期整理5、项目租金信息可尝试采用假扮品牌拓展人员的方法进行调研，具体如下： 前期准备：选取某个不太知名的品牌，了解这个品牌的基础信息、品牌档次、客单价、客群定位、拓展计划、承租条件等信息 现场调研：假扮品牌拓展人员与项目的招商人员进行沟通，暗调大致的租金水平、物业费、推广费等信息6、拍摄图片时图片类型要拍全，每种图片类型尽量多拍几张，以供后期筛选，图片拍摄尽量做到一次性到位，避免重复调研PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集1.基础信息1.商业总建面积：纯商业部分建筑面积，不包括住宅、写字楼、酒店等

14、其他物业类型2.租售方式：自营：场内商铺不出租也不出售，完全由开发商自己经营管理销售：场内商铺以销售的形式将产权转让给小业主，由其自行经营管理租赁：场内商铺均出租给商家售后包租：开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式带租约销售：先将房屋出租，在租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”，此后，再将房屋卖给投资型的客户，同时在销售合同里明确“此房已由开发商代租，并明确租期、租金、租户等”，租方、买方无需接洽租售并举：部分经营租赁加部分出售多种租赁形式组合：有两种或两种以上的不同方式同时存在PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集2.物业信息

15、1.停车收费明细为收费标准的细化，例如购物消费满500免费停车1小时；不同时间段收费标准不一样等等2.自动扶梯的判定标准是：从登上扶梯至离开扶梯计算，一次登上至离开为一部电梯3.使用率=使用经营面积/总建面积，使用面积一般不包括中庭、消防通道、楼梯、设备用房等面积；购物中心使用率一般为40%-60%；百货、大型专业店使用率一般低于70%4.面宽、进深、动线宽度可以通过数地砖获取，层高可以通过数楼梯数获取PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集3.经营信息1.档次定位：主要根据项目入驻的品牌进行判断2.客群定位：主要根据收入水平进行划分3.主题定位应为项目的主题宣传标语，如大悦城的主题定位为

16、：国际化青年城；主题定位文字内容不可过长3.业态比例：各业态的营业面积占总营业面积的比例4.出租率等于已入驻商户面积占可出租面积的百分比5.营业额和租金收益需有准确数据来源方进行填写，不要进行估算PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集4.租赁信息1.租金模式:固定租金：按照租赁面积大小计算租金纯流水倒扣扣率：从营业额中提成作为租金保底+流水倒扣取其高：根据固定租金总额的大小和营业额提成的大小，选择其中总额高的收取方式2.PK和精品项目的租金需每个楼层分业态进行填写，不可多个楼层混在一起进行填写，如1-5层零售租金这种填法是错误的，不同楼层间的租金水平是不一样的3.普通项目的楼层租金尽量填

17、写，不做硬性要求PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集5.销售信息1.在售的项目需填写销售信息、推案信息和营销信息，销售报价是每三个月更新一次2.销售报价可通过电话调研或售楼处实地调研获取3.返租期和年平均回报率都是只针对售后包租项目而言，返租期就是分几年给到回报率；年平均回报率就是每年支付的回报比例，一般商铺的年平均回报率不会超过10%PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集6.图片信息外立面图片张数：封闭式项目至少三张，若为开放式项目，则每栋建筑需至少拍摄2张图片（正面全景和侧面全景）拍摄要求：需拍摄项目外立面的正面、左侧和右侧图，拍摄整体全貌，左右是根据拍摄人员正对项目主入口而

18、言的图片说明：封闭式项目需标明外立面正面图、外立面左侧图、外立面右侧图；开放式项目需标明具体的楼栋名称，如XX项目1座，XX项目A区等 外立面-左侧图 外立面-正面图 外立面-右侧图PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集6.图片信息营业场所实景图图片张数：至少三张拍摄要求：需拍摄有整体纵深感，不能只拍单个店铺的照片图片说明：-PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集6.图片信息中庭、项目特色部分图图片张数：至少两张拍摄要求：中庭图片需至上而下和至下而上两个角度进行拍摄，项目的特色包括建筑小品、景观装饰等图片说明：中庭图片需标明 中庭；项目特色的图片需标明具体的特色描述中庭中庭艺术展览

19、区PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集6.图片信息楼层平面布局图（很重要！）图片张数：营业的每个楼层需上传楼层平面图（不包括车库）拍摄要求：需正面完整拍摄，角度不能有倾斜，尽量减少反光，所拍图片不能混杂其他内容。图片说明：-PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集6.图片信息项目Logo图图片张数：1张拍摄要求：可通过项目官网、网络搜索或实景拍摄，但实景拍摄不能摄入其他无关内容图片说明：-PART 2 商业库信息采集规范已开业项目信息采集6.图片信息导购图图片张数：至少1张拍摄要求：实景拍摄，拍摄导购图的整体，体现导购图的特色图片说明：-PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集

20、6.图片信息项目四至图图片张数：项目四至各1张拍摄要求：图片拍摄时尽量避免人、车图片说明：具体的四至名称和方向，如南至-XX路南至-XX路PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集6.图片信息位置图图片张数：1张拍摄要求：若为网站地图点图后的网页截图，截图需能辨别清楚项目的具体位置图片说明：-PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集6.图片信息项目总平图图片张数：1张拍摄要求：若为网上的图片，需保证无水印；若为开放式项目，需在总平面图上标明各楼栋名称图片说明：-PART 2 商业库信息采集规范已开业项目信息采集6.图片信息项目效果图图片张数：若干拍摄要求：若为网上的图片，需保证无水印；尽

21、量选取项目整体效果图图片说明：-昆明恒隆广场项目效果图成都万象城项目效果图PART 2 商业库信息采集规范已开业项目信息采集6.图片信息业态剖面布局图图片张数：1张拍摄要求：可手绘图片说明：-PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集6.图片信息工程进度图图片张数： 3张拍摄要求：正面，左侧和右侧各一张图片说明：填写具体的工程进度，如：施工进场、挖地基、正负00、主体结构，结构封顶，外装修，内装修挖地基PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集6.图片信息观光电梯、客梯图片张数： 各1张拍摄要求：观光电梯需拍摄全景，客梯需拍摄有一定纵深感图片说明：-PART 2 商业库信息采集规范项目信息

22、采集7.商户信息PK、精品项目要求商户基本全覆盖，同时每个楼层至少选择2-3个商户勾选成楼层代表品牌商户普通项目要求每个楼层至少录入2-3个楼层代表品牌商户楼层代表品牌商户需至少上传一张店铺实景图主力店商户有如下必填字段：租赁面积、租赁层数、面宽、进深、经营情况、租金模式-签约租金、店铺实景图每个PK、精品项目至少选择一个代表商户填写商户的签约租金PART 2 商业库信息采集规范项目信息采集8.企业信息1.运营管理公司：指维持商业项目的对内和对外运营的部门，如负责活动的策划、人才招聘、招商及服务监督等工作。填写时需要填写全称若无运营管理公司，则填写“自行管理”2.物业管理公司：指供基础物业服务

23、的，如保安、保洁、代收缴各种费用、工程维修等。填写时需要填写全称，若无物业公司，则填写“自行管理”3.投资商：项目的投资商,一般为集团开发商PART 3 商业库信息录入规范PART 3 商业库信息录入规范PART 3 商业库信息录入规范商圈信息录入1.基础信息注意点：保证文字通顺，排版整齐规范PART 3 商业库信息录入规范商圈信息录入2.存量结构注意点 ：1.商业总存量=大型商业存量+其他 2.大型商业存量=购物中心+百货+特色商业街+专业市场+大型专业店+社区配套+办公配套+其他类型PART 3 商业库信息录入规范商圈信息录入3.商圈客流 注意点：每项的百分比加和应为100%PART 3

24、商业库信息录入规范商圈信息录入4.项目消费 注意点：购物、餐饮、休闲娱乐每一类至少完成一条消费概率及客单价的填写PART 3 商业库信息录入规范商圈信息录入5.图片信息 PART 3 商业库信息录入规范商圈信息录入6.点图注意点：地图比例尺尽量放大，按照商圈的四至范围精确点图 PART 3 商业库信息录入规范商业项目信息录入1.基础信息注意点：项目介绍文字建议先粘贴复制到txt文本文档里，去除格式后再填入系统内 PART 3 商业库信息录入规范商业项目信息录入2.物业信息注意点：1.若车位数为0，则收费标准和收费明细可以不用填写 PART 3 商业库信息录入规范商业项目信息录入3.经营信息注意

25、点：1.各业态的比例之和为100%,各业态的面积之比要与所填的业态比例相一致 PART 3 商业库信息录入规范商业项目信息录入4.租赁信息注意点：1.租金需分楼层和分业态填写，空间划分不能写成1-5F这样的形式 PART 3 商业库信息录入规范商业项目信息录入5.销售信息注意点：售后包租的项目需填返租期和年平均回报率，其他销售型的项目不用填 PART 3 商业库信息录入规范商业项目信息录入6.商户关联操作：在商户地址中输入地址，搜索出对应项目的商户，进行批量关联 PART 3 商业库信息录入规范商业项目信息录入7.关联操作：输入交易数据的名称或媒体的名称，进行关联，注意，输入的名称与交易数据或媒体的名称一模一样 PART 3 商业库信息录入规范商业项目信息录入8.点图操作：把地图比例放到最大，精确点图，点图在项目的中心位置 PART 3 商业库信息录入规范商户信息录入1.非主力店商户基础信