房地产估价机构业务风险控制与规避

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2、座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各时期职员培训学院77套讲座+ 324份资料职员治理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产治理学院52套讲座+ 13920份资料财务治理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料房地产估价机构业务风险操纵及规避武汉理工大学 黄学军（国家建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会专家，湖北省房地产业协会理事、房地产估价专业委员会副主任、拆迁专业委员会理事，武汉市房地产估价师协会理事、专家委员会专家，湖北省司法鉴定人协会专业委员会委员，英

3、国皇家测量师学会专业会员，香港测量师学会专业会员）现实中，房地产机构和估价师在执业过程中面临着多重风险，而房地产估价行为和房地产估价报告却极不规范，这种不规范是风险产生的基础。为防范估价风险，必须认识和规范房地产估价行为，认识和规范房地产估价报告，认识估价机构和人员在估价中的地位和作用，严格估价程序，把握估价技术的核心。认识和规范房地产估价行为通常所讲的房地产估价是指专业估价,即需要对外承担责任的估价行为，区不于自有自估及市场行情咨询。长期以来，对房地产估价的作用存在公证讲、鉴证讲和咨询讲三种解释。 房地产估价不是公证。公证的业务范围可划分为三大类：第一、公证证明；第二、给予某些债权文书强制执

4、行效力；第三、与公证有关的辅助性业务。公证机关的具体业务范围可进一步划分为五类：第一、证明法律行为；第二、证明有法律意义的事实；第三、证明有法律意义的文书；第四、给予某些债权文书强制执行效力；第五、与公证事务有关的辅助性业务。而房地产估价活动的行为性质、行为主体、行为效力、行为内容都明显区不于公证。就性质而言，公证是国家司法证明活动；而经济鉴证则属于民间专业鉴证服务活动。就主体而言，公证的主体是国家司法证明机关；而房地产估价的主体一般是经工商行政治理部门登记，从事专业服务活动，并有盈利目标约束的独立机构。就效力而言，公证具有法定的证明效力、强制执行效力和法律要件效力，并能够在域外发生法律效力；

5、而房地产估价行为一般不具有此种法律效力。就内容而言，公证能证明各种法律行为、有法律意义的事实和文书，不受行业、当事人类不、行为性质和内容的限制，公证证明的内容不仅要证明对象的真实性，还必须证明其合法性；而估价则是在公证活动的基础上衍生出的以事实推断和价值推断为要紧内容的专业服务。2、房地产估价属于经济鉴证范畴鉴证由鉴不和举证两个部分组成。鉴不是专家依据专业原则对经济活动及其结果做出的独立推断。举证则是为该推断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理，持之有据。这类行为一般具有独立、客观和专业的特征。房地产估价具有鉴证的特征。因为： 一是房地产估价要从事以专业鉴不和举证为要紧内容的工作； 二是评估行

6、业的存续取决于其在资产价值鉴证方面具备的整体能力； 三是尽管这种鉴证活动一般不具有法律效力，但仍然是房地产估价业务当事人各方进行决策的重要依据，因此估价师也必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。在此，需要强调指出的是评估从事的是价值鉴证，不是权属鉴证。我们不能模糊公证与经济鉴证的区不，更不能以经济鉴证取代公证。房地产估价业务活动中标的物的权属状况应以当事人明了为前提，如有必要当事人应办理公证手续。3、房地产估价提供的鉴证服务本质是咨询服务。 一是评估源于询价，是商品交换活动的产物。二是评估通过长期进展，已成为市场经济不能须臾缺少的一项基础性专业咨询活动，在服务银行信贷、政府征

7、税、企业改制、公司上市和司法裁决方面发挥了其他专业咨询服务行业不可替代的作用。4、认为房地产估价是对估价对象价值进行分析和推断的专业经济鉴证，同时也能够是专业咨询。依照估价目的，估价报告能够分为鉴证性报告，如拆迁、抵押、拍卖、处分国有资产等和咨询性报告：为交易的一方提供价格参考、为投资者提供不动产投资潜力分析等。鉴证性报告的作用有法律法规的要求和约束，咨询性报告的作用依照托付方的要求。在估价对象界定、假设限制条件等方面，鉴证性报告不能任意或随意设定，必须依法依规，符合合法原则；咨询性报告能够依据托付方的意图和要求，合理、适当进行假设，以满足托付方的服务需求。现在，对报告的用途必须进行严格限制。

8、 同时，估价工作要体现出服务性，在估价工作中要充分了解托付方意图，充分发挥专业优势，市场状况分析、变现能力分析、房地产使用分析等方面充分提供专业意见。认识和规范房地产估价报告房地产估价规范要求：房地产估价应独立、客观、公正。第8.0.1条规定：估价报告应做到下列几点： 1、全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套； 2、公正性和客观性：应站在中立的立场上对阻碍估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；3、准确性：用语应力求准确，幸免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以讲

9、明，并描述其对估价结果可能产生的阻碍； 4、概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴不与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映情况本质特征的资料来讲明情况和表达观点。 但此处，并未对房地产估价报告的性质、作用作出讲明和界定。综合各方观点，认为房地产估价报告是： 1、记述估价过程的文件； 2、反映估价成果的文件，是关于估价对象价值的专业意见； 3、提供价值依据或参考的文件； 4、具有一定的法律效力和意义文件，据以承担相应的法律责任；5、是估价机构的“产品”，也是履行估价合同、完成估价托付的结果。为规避估价风险，必须规范房地产估价报告；估价机构出

10、具合乎要求、规范严谨的房地产估价报告是规避风险的基础。认识房地产估价机构和人员在估价业务中的定位在房地产估价活动中，许多房地产估价人员和机构对自身的定位不清晰，有意或无意中产生了角色错位。我们认为，在房地产估价活动中，房地产估价师不是估价目的业务活动的当事人，不能行使当事人的权力，替代当事人的作用；不是政府及其职能部门，不能行使政府的权力；不是一般意义的公民，而是专业人员，应受职业道德的约束。在房地产估价活动中，房地产估价师是估价活动的当事人，估价活动的受托人，估价服务的服务者，房地产估价师更是专业人员，在估价过程中应体现出专业人员的素养和专业素养。严格房地产估价程序在房地产估价活动中，估价机

11、构和人员要严格房地产估价程序，各个环节不能缺失，尤其是在以下两个关键环节。1、业务承接。业务承接环节是房地产估价的关键步骤，在此环节中应做到：第一、倾听，充分了解客户意图；第二、告知，告知客户估价的技术标准、收费标准、服务标准等；第三、询问，就客户介绍中不够清晰、明确的事项进一步询问；第四、明确，在前面的基础上明确估价的差不多事项，如估价目的、估价对象、估价时点、估价前提等；第五、索要，索要托付方应提供的资料，尤其是专门的资料，如：拆迁中双方协商一致的文件、抵押中法定优先受偿款的讲明等。第六、签订合同、托付书。2、实地查看。在此环节，估价师应做到以下四点。第一、核对，要紧核对文件与实物是否一致

12、、存在那些差异，并加以确认；第二、查看，着重是房地产的实物状况、区位状况；第三、感受，实地感受估价对象的环境、氛围等；第四、调查，补充调查、了解托付时期尚不清晰的事项。把握估价技术的核心估价对象界定。在物质实体的界定方面，应明确：1、估价对象的范围2、估价对象的构成3、估价对象的用途4、估价对象的使用方式5、估价对象的限制6、估价对象的缺陷或瑕疵在估价对象权益的界定方面，应明确：1、估价对象权益的内容；2、估价对象权益限制，包括权利的时刻约束、空间约束和规制约束；3、估价对象权益瑕疵。在估价报告中，估价师负有产权状况描述、产权状况假设、产权状况提醒的责任：但不承担产权证明的责任；产权状况的描述

13、要求估价师在产权关系清晰，且当事人各方声明对产权并无疑义的前提下，对估价对象产权内容、产权限制和产权瑕疵所做出的讲明。（二）价值定义估价的特定目的，估价对象自身的功能、利用方式和使用状态，估价时的市场条件这三方面条件的有机组合，共同构成了估价的价值基础。认识估价对象的价值必须从这三方面入手，价值定义应明确本次估价是在何种目的、何种估价对象、估价对象何种使用、何种持续使用状态及何种市场条件下的价值。（三）假设与限制条件所有的估价在一定程度上取决于假设条件的采纳。估价过程中，估价师需要首先确定已知的事实、条件、或状况，在此基础上进一步假设待定的事实、条件、或状况。假设一旦设定，就被认为是估价的前提

14、条件，与房地产估价的一般前提一并成为估价的前提条件和限制条件。假设是被认为真实的假定和推测，它包括阻碍估价对象或估价方法的事实、条件、或状况，这些事实、条件、或状况是估价所必要的，但不能确信、而又必须予以明确的。一般情况下，这些事实、条件、或状况无需由估价师作为估价过程的一部分进行验证。估价师无需专门调查即可合理认定为真实的事项能够作为假设。估价中的所有假设条件必须是合理的、必要的和有依据的。在讲明估价的假设条件时，要防止出现以下3种情况：一是滥用估价的假设条件，二是不明确估价的假设条件，三是无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设条件。在防止滥用假设条件方面，严禁估价师为了迎合托付人的高估或

15、者低估要求，有意编造估价的假设条件。关于确定性因素，一般不得进行假设；关于不确定性因素，估价师应当勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，合理且有依据地做出假设。房地产估价的假设要紧包括差不多假设、一般假设和本项估价的专门假设三种。1、房地产估价的差不多假设有交易假设、公开市场假设、持续使用假设或清算假设。2、房地产估价的一般假设包括：估价师应对阻碍房地产的法律和所有权问题给予必要的关注，但并不承担产权证明的责任。在无其他声明的情况下假定房地产权利界定清晰并可在市场销售。若无其他声明，则假定估价对象房地产没有任何留置权和要求权。若无其他声明，假定房地产具有完备的所有权和治理权。他

16、人所提供的信息被认为是可靠的，估价师并不保证信息的准确性。所有的工程研究被假定是正确的。报告中提供地规划图、讲明性材料等是为了关心报告的使用者对房地产有一个形象化认识。假定房地产地基和建筑结构不存在隐藏的或不明的情况。估价师对这些状况，或对要揭露这些隐藏状况需进行的调查不负任何责任。假定房地产完全符合所在地相应的规划以及相关法律，除非这些不符状况在估价报告中进行过详细的解释和描述。假定房地产符合所有适用的区位规划和使用规则要求，除非估价报告中解释，描述和认真考虑过不符的地点。假定差不多取得或能够获得或已重新申请所必须的证书、许可和立法或行政授权等，以备需要时使用。若报告中没有其他讲明，则假定土

17、地的使用和改良物差不多上在规划的房地产边界和限定线之内进行的，不存在占用或被侵占的状况。除非在报告中有所注明，则假定估价师并不明白（能够或不能在房地产上表现出来的）原材料具有的潜在危险性。对房地产价值的估价是在假设房地产表面或内部不含有这些物质的前提下进行的，否则房地产的价值将有所减损。估价师对上面提到的这些状况不负责任。假如需要的话，希望房地产的报告使用者聘请这方面的专家。3、本项估价的专门假设估价的专门假设要紧是针对估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况中那些不确定且对价值有阻碍的因素予以假定，必要时讲明缘故或依据。包括：1、估价过程中有未经调查确认或无法调查确认的资料数据和估价事项；2

18、、估价中的一些专门处理；3、估价中未考虑的因素；4、托付方为满足特定业务需要而提出设想或假设；5、其它需要专门讲明的事项。具体而言，本项估价的专门假设可能包括以下情形：应讲明估价对象的范围，估价对象是土地、房地产依旧以房地产为主的整体资产，其中是否包含构筑物，是否包含装修、专用设备，是否包含工器具等动产，是否包含无形资产，等等。关于有多种用途房地产组合而成的估价对象，应讲明其构成部分是按整体配套使用，依旧按照其各自功能拆零单独使用，并以此为假设前提。关于既可整体使用又可分割使用的估价对象，应讲明其使用方式，并以此为假设前提。若估价对象中包含土地，必要时应设定土地开发程度，以此为假设前提，并讲明

19、缘故或依据；若估价对象面积出现差异或无权威数据，应讲明本次估价面积确认的方法，并假设依此方法确认的面积是准确的，并以此作为假设前提；若估价对象为在建工程，应假设估价对象能够按照已获批准的用途和规划设计方案进行建筑、能够按照约定工期建筑完成、且符合国家、地点的质量标准、能够通过竣工验收并取得相关证书，并以此为假设前提；若估价对象为在建工程，应设定估价时点时房地产所处的状态，如其建筑完成的程度及施工进度，并以此为假设前提；若估价对象在估价时点时实际已灭失、损毁或发生改变，估价对象区位状况已发生改变，应讲明如何确定或推定估价对象及其区位状况在估价时点时的状态，并以此为假设前提；若估价对象土地为划拨地，应讲明本次估价是以出让用地或者以划拨用地为假设前提，应讲明估价结果是否考虑补交土地出让金的阻碍；若估价对象实际用途与法定用途不符，或拟改变用途，应讲明本次估价以何种用途为假设前提，并讲明缘故或理由；若估价对象已设定他项权利，应讲明本次估价是否假设房地产处于完整权利状态，并讲明缘故或理由；若估价对象有租约限制或被占用，应讲明是否考虑租约限制或被占用的阻碍，并以此为假设前提；若估价对象权属证书对估价对象的用途、面积等记载不一致，