张家界文化村项目策划可行性研究报告

1、张家界民族文化村项目可行性研究报告建设单位：张家界宏进旅游开发有限责任公司编制单位：湖南龙武工程咨询有限公司 编制时刻：二五年五月六日有 2010本文来自网络，请不要使用盗版，感谢阅读 版权所有 2010本文谢阅读 版权所有 2010 我爱朱丹夫人 我爱朱丹夫人 网络赚钞票QQ群：40635958 目 录总论3项目建设的必要性10市场预测16建设规模及建设方案26建设条件32节能节水措施39环境阻碍评价45劳动安全卫生与消防49组织机构与物业治理56项目实施进度及招投标59广告策划69投资规模及资金筹措73财务评价75风险评价89国民经济评价98结论与建议102第一章 总论1.1项目简况1.1

2、.1项目名称张家界文化村，总体规划占地600亩，总投资2.86亿元人民币，首期用地192亩，投资9980万元人民币，项目集购、娱、展、选、吃、住、演、研、会等多功能于一体，建成后将在众多领域填补张家界人文旅游市场空白。1.1.2项目建设单位张家界宏进旅游开发有限责任公司1.1.3项目建设地点张家界市永定区大桥办事处和沙堤乡的结合部桐木桠。桐木桠位于张家界城西1km处，其境内植被丰富、清溪围绕、山青水秀，小溪从村中流过，两岸山林覆盖。中间田土袒露，生态环境独特。以山脊分水为界定址。张家界宏进旅游开发有限责任公司拟利用其优美的自然景观进行开发建设。建成以展示中国民族文化为主题，聚民族工艺、民俗风情

3、之精华的民族文化村，为张家界的旅游事业及其经济进展作出贡献，该项目拟分三期实施，一期开发192亩，总建筑面积48000m2，二期开发280亩,总建筑面积19500m2，三期开发128亩，总建筑面积16300m2,建设期3年。资金由张家界宏进旅游开发有限责任公司自筹解决。1.2可行性研究报告编制单位1.2.1编制单位湖南龙武工程造价咨询有限公司1.3可行性研究依据及范围1.3.1编制依据张家界市国家经济和社会进展规划张家界旅游总体规划张家界市永定区旅游总体规划张家界市旅游核心服务区规划张家界宏进旅游开发有限责任公司与湖南龙武工程造价咨询有限公司签订的项目咨询合同。中国张家界文化村总体规划图。中国

4、张家界文化村用地现状图。国家及地点制定的有关法规、规范及标准。项目建设单位提供的相关基础资料。1.3.2可行性研究范围本次可研对项目建设必要性、建设条件、建设规模、工程施工方案、总平面布置、环保、节能、节水措施，项目实施进度、招投标、投资估算与资金筹措、经济评价及社会评价等方面进行全面的分析研究。1.4项目建设单位情况张家界宏进旅游开发有限责任公司是一家独立的法人单位，注册资金218万元，经营范围要紧为旅游项目开发策划、旅游产品生产、销售收藏、展览。法定代表人李宏进。公司具有丰富的民族文化项目策划、开发经验和雄厚的有用技术力量，曾先后策划修建了“张家界土家风情园”、“重庆长江西沱云梯街”、“湖

5、北恩施州土司城”、“宣恩风雨桥”、“茅坡营苗寨”、“毕兹卡绿宫”、“永顺芙蓉镇石牌坊和门楼”、“利川龙船调石雕”、“上海卫斯佳生态园”等几十个大小工程。其中“张家界土家风情园”的“九重天”被列入八大世界吉尼斯之最。目前，日本的中国村“东方明珠苑”已达成意向，公司自信依靠自己能把张家界文化村策划好、规划好、建设好、经营好。1.5项目提出的理由1.5.1旅游业再度高升，成为21世纪的第一大产业。1.5.2以旅游带动经济进展，已成为我国拉动都市经济增长点的重要因素。1.5.3张家界是国际知名的旅游新城，新兴旅游产业有利于提高都市知名度。1.5.4张家界是一个少数民族地区，有利于各民族逐步一体化。1.

6、5.5丰富区域文化底蕴，进一步促进生态平衡，爱护环境，扩大就业面，增加税收。1.6指导思想以资源为依托，新项目开发为基础，市场为导向，效益为中心，突出重点，讲究特色，科学开发，合理布局。在张家界文化村形成独特吸引力的新兴旅游精品系列，塑造张家界旅游休闲新形象，建成张家界旅游的高档旅游度假示范区，大力开发促销，有目标、有重点的拓展海内外旅游客源市场，提高旅游产品的民族特色和文化内涵。1.6.1理念名利双收景观资源与旅游产业一体化站在“游”、“娱”、“购”的最佳结合点；是景观，也是商品。景观资源与旅游产业工业化用工业化流水线作业方式领先竞争对手景观资源与旅游产业品牌化打造张家界最有价值的文化品牌，

7、只有在市场上做到第一或第二的项目才能被保留资源共享让内容和系统资源发挥最大的规模效应1.6.2模式景观资源与旅游产业工业化民族文化村独创景观资源与旅游产业工业化策划洞察市场玄机，以敏锐行动应对市场风云变幻制造领先对手制造第一手产品、第一时刻满足游客全方位需求包装给予产品以品牌灵性、有效沟通目标观众销售产品的一次销售、建立遍布全国的高价值销售平台广告优质的景观资源、为游客提供全面有效的服务增值业务基于景观资源所进行的平面及网络媒体、演艺活动、旅游产品的再次开发1.7实施原则张家界文化村总体实施原则是：内强素养、外塑形象；1.7.1对内原则先易后难、重点突破、分步实施、稳步推进；一流的山水应该有相

8、应的文化与之交相辉映，在项目的设置与文化的开发上均做到“既中意于山水，又中意于文化”，初始经武陵源核心景区为动身点吸引宽敞中外游客，再分步实施基地建设工作，从吸引力大、经济效益好、资金回收快的区域入手，重点突破，稳步推进，把文化村建设成为与核心景区并驾齐驱的吸引源。高起点、优布局、可持续、功能全；张家界文化村的建设起点高，要优化其产业布局，以旅游工艺品的设计、生产、销售为核心，铸造成代表张家界的第一品牌，推向国际市场，以此成为品牌基础。进展多元化旅游，自然完成吃、住、行、游、娱、购六大旅游要素，使张家界文化村成为张家界文化旅游的标志性品牌。专业化治理、规模化经营、集团化进展张家界文化村是改革开

9、放探究全新经济形式的实验地，它突破了传统的第一产业与第三产业布局，探究古代文明与现代社会进展的关系，是一个全新的课题，因此必须在实践中不断探究、不断开拓，走专业治理、规模化经营、集团化进展之路。1.7.2对外原则塑造形象，创立品牌品牌效应已成为现代商战的重要焦点，它既是企业形象的展示，又是企业实力的象征，张家界宏进旅游开发有限责任公司须加大技术投入，保持其产品研发在国内外同类企业的前列，从而以优势产业为龙头，实施品牌战略，制造名牌企业，创立自己的品牌，提高社会知名度和产品附加值。加速进展，形成支柱产业；多方联合，铸造旅游航母；张家界文化村通过自身的不断进展和完善，形成自己的支柱产品，积极联合外

10、部企业，不断扩大市场的份额，争当张家界旅游商品市场的龙头，建立湖南省数一数二的文化旅游产业企业。立足本地，面向世界；张家界文化村将立足张家界、突破地域观念，既要把世界各国的客人带进来，更要把带进来的客人带出去，突破传统旅游业中各霸一方的观念，营造全新的进展与经营理念。1.8进展战略1.8.1优势带动战略；充分发挥张家界世界自然遗产及张家界文化村人文景观的品牌优势，发挥地处几省边缘的地域优势，发挥湘西丰富的文化资源优势，以经济效益为中心，以优势产业、优势企业、优势资源带动产业结构化升级。1.8.2实施实业进展战略；依照文化村的指导思想、进展目标及整体策划，依照旅游市场对人文景观的迫切需要，确立以

11、土家文化的发掘、收集、爱护、研究及相关的旅游产品开发利用为中心，建筑、园艺、服饰、旅游餐饮为重点，走好巩固现在市场，开拓潜在市场的战略路线。1.9文化村经济技术指标序号名 称单位数 量备 注一建设规模1总投资万元286002总用地亩600一期192亩，二期280亩，三期128亩3总建筑面积m2838003.1一期建筑面积m2480003.2二期建筑面积m21950003.3三期建筑面积m2163004底层建筑面积m2354185建筑密度8.85%6绿化面积m22797207绿化系数708道路广场m227432二各项营业收入投资回收期内1营业收入万元61219.342总成本费用万元11845.5

12、03利润总额万元46006.784财务内部收益率13.735投资回收期年9.731.10问题与建议1.10.1问题治理是企业运作的重中之重，经营治理水平的高低直接会导致企业经济效益的多少。项目风险在各行业项目中也是出现概率相对较大的风险因素，它要紧体现在项目策划、市场价格、融资和项目周边环境等方面。1.10.2建议在全面分析市场、准确经营定位、提高治理水平的前提下，项目建成后，将具有可观的经济效益和社会效益。项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。第二章 项目建设的必要性2.1张家界市社会经济情况张家界市都市总面积194.08平方公里，都市人口31.25万人，自然景观资源得天独厚，又是

13、全国红色旅游重点都市之一，全市人民在省、市委、市政府的正确领导下，一手抓精神文明建设，一手抓经济建设，通过促旅游升温，加大投资力度，强化“三化”进程，优化进展环境，调整产业结构，确保国民经济快速增长。经济进展跃上新台阶，“十五”前四年，全市实现生产总值年均增长9.8%，人均GDP年均增长11.3%，财政总收入年均增长 16.7%，产业结构排序由2000年的 24.8:22.8:52.4调整为18.3:25.7:56，结构逐步趋于合理，区域经济特色进一步凸现。2004年全市接待旅游人数达760万人次，年均增长25.8，实现旅游收入53.5亿元，年均增长25.7%，旅游收入相当于GDP的比重由20

14、00年的32.1%增加到2004年的57.6%。张家界市2004年生产总值81.91亿元，比上年增长10.3，其中第一产业15.46亿元，增长3.0，第二产业20.59亿元，增长21.7，第三产业45.86亿元，增长8.8，人均生产总值达5213元，增长9.9，人均生产总值由全省第12位上升到第9位。经济结构优化，随着投资力度的加大，第三产业进展迅速成为经济进展的重要支撑力量。全市产业结构进一步优化，由上年的21:22.7:56.3调整为18.9:25.1:56。投资规模进一步扩大，2004年全市完成固定资产投资37.76亿元，比上年增长27.6，投资重点以旅游服务、交通通讯、水利能源、都市基

15、础设施、工业技改和房地产开发等。招商引资，旅游服务业迅速进展，全市合同利用外资4157万美元，比上年增加91%，实际利用外资1544万美元，增长1.36倍。全市接待国内外游客759.58万人次，实现旅游收入32.01亿元，其中接待境外游客35.75万人次，实现旅游外汇收入6193万美元。景点开发步伐加快，相继推出了江垭温泉、紫霞观等新的旅游项目；加快了天门山、鹞子寨、五雷山、普光禅寺等景点的建设和包装；整合了旅游的黄金线路，旅游接待水平不断提高。全市拥有星级宾馆52家，旅游宣传促销力度加大。消费品市场平稳增长，物价适度回升，招商引资和外贸出口取得新成效，都市建设步伐加快，环境爱护力度加大。都市

16、居民收入增长，农民生活逐步改善。2.2开发建设条件2.2.1自然条件优良。张家界文化村是张家界宏进旅游开发有限责任公司策划拟建的大型旅游文化项目，项目选址位于张家界市永定区大桥办事处和沙堤乡的结合部桐木桠地段(都市规划区内)，东经11029、北纬298，属亚热带山原季风湿润气候，全年平均气温16.8，项目区植被丰富，清溪围绕，山清水秀，距市区仅一公里，地理位置优良，为旅游开发制造了良好的生态环境和资源条件。2.2.2交通便利。张家界对外交通有1994建成的4C级荷花机场，可起降737等大中型飞机，设计容量为年吞叶量70万人次，高峰小时容纳游客300人，目前正在扩建，扩建后年容量可达400万人次

17、，焦柳铁路通过市区，从张家界火车站能够直达长沙、北京、上海、广州、襄樊、湛江等大都市。公路1801省道自东向西横贯市区，1835省道把市区与桑植联通起来，与桑慈公路构成市域交通网锥形骨架，目前正在兴建的常张高速公路，将于2005年10月1日竣工通车，届时长沙至张家界乘汽车仅需3小时。2.2.3能源供应充足。张家界市已建成大小水电站159处，装机202台，容量61.31兆瓦，较大规模水电站有：江垭水电站、装机容量为30万千瓦；木龙滩水电站，装机容量27.5MW，正在兴建的红壁岩水电站，装机容量21000MW。并存进展的供电网络有国家大电网慈利县电网、永定区电网、桑植县电网、若干乡村独立电网。大网

18、以110伏电压等级为主干网，35千伏等级为辅，小网以35千伏电压等级为主。2.2.4水资源丰富张家界市水资源丰富，河川年经流量197亿立方米，天然水资源总量142亿立方米，水资源藏量157万千瓦，张家界市自来水公司供水主管网已达桐木桠。2.2.5项目所在地符合都市规划项目所在地位于城乡结合部，处于景区与市区的连接处，符合张家界市都市总体规划。2.3兴建张家界文化村的必要性张家界是一座新兴的旅游都市，由于起步晚，基础条件薄弱，致使接待设施和人文景观相对不足和不全，综合性的人文旅游服务设施只有张家界土家风情园一处，不能满足市场所需与进展所需，制约了整体形象的提高，兴建一座具有丰富内涵和强大功能的配

19、套人文风景，使自然风景与人文风情有机结合，齐头并进，互补增效是张家界各族人民的愿望，也是宽敞游客的愿望，张家界民族文化村的策划，满足了这一要求，顺应了形势与潮流。张家界民族文化村建设的必要性与必需性简略归纳有如下几点：2.3.1打造人文精品，提高整体品位 张家界以独有的砂岩峰林奇景，挤身世界旅游市场，在短短的时刻里形成了享誉国际的品牌，游人逐年成倍增长，取得了令人瞩目的成绩，要想永立不败之地，需要随时充实、列新产品内容；增加产品文化涵量；调整、提高产品功能；只有如此，才有竞争力，才有以后的市场。自然资源是不可更改的资源，旅游产品的文化只能通过人文载体才能得以体现，因此人文资源的开发与利用是每个

20、自然景区制造品牌，增加效益，保持进展的首选课题。目前，张家界的人文板块项目单调，文化含量低，基础设施差，服务功能欠缺，呈现严峻不良的局面，白费了资源，降低了效益，制约了进展。张家界民族文化村内含十八项经典策划，功能强大，内涵丰富，创意新颖，设计科学，建成后将以强大的阵势和高超的品位，形成与自然风景配套并进的品牌。真正形成了“上山看世界一流自然风景，下山品华夏古今人文风情”的崭新格局与风貌；真正达到互补提高，持续进展，提高整个张家界文化品味之目的。 2.3.2开发潜在资源，填补市场空白 合理利用有限资源，开发潜在市场空间，是旅游企业不断探究的领域，谁掌握了资源，谁就掌握了先机，谁进展了潜在的市场

21、，谁就掌握了财宝，张家界的旅游市场是一个新生的市场，是一个正在发育的市场，也是一个充满商机的市场。张家界的人文旅游市场，由于受各种专门因素的阻碍，目前尚不完善（如张家界土家风情园、秀华山馆、军声书院等），不管功能、品位、品种均存在着巨大的开发潜力，张家界民族文化村适时把握先机，通过认真考察和论证，重点策划了众多适合张家界现有市场的经典项目内容，这些项目填补了众多领域的空白，切实、独到，具有宽敞的市场空间和强有力的生命力，如:七十二行传统文化展示与工艺产品开发、奇妙文化、鲁班文化、国际会务领域等等，这些项目的策划，均处国际领先地位，具有独到的先进性 持续性、超前性和唯一性。2.3.3弘扬民族文化

22、，推动地点经济 张家界地处湘西版块，是一个多民族居住地，具有悠久的历史文化渊源和含量，除土、苗、侗、白等众多特色民族文化外，那个地点还沉淀着丰富的傩巫文化、佛文化、道文化、鲁班文化等传统东方文化，这些文化包含着湘西特有的人文精神，它们是反映湘西人文风貌和历史印痕的载体，有着巨大的开发前景与价值。然而，随着社会的前进，科学的进展，这些极具特色的文化品种，正在被现代文明的大潮所吞没，过去原始的手工艺亦处于被现代机电设施所淘汰的危险，有的甚至以临灭绝。关于社会进展来讲，这是一种进步，对传统文化来讲，这却是一种灾难。有人讲过:“民族的，才是世界的。”这是至理名言。如何爱护、传承华厦悠久的历史文明，爱护

23、这些工艺与文化，使它们在新形势下，找到新的生存空间和市场，这不仅仅是民族工作者的责任，同样也是旅游工作者的责任，因为民族与旅游是一个不可分割的整体，张家界宏进旅游开发有限责任公司，高瞻远瞩，以弘扬传统文化、民族文化为己任，将传统民间七十二行文化与工艺进行纵深挖掘与开发，在张家界民族文化村形成一条世界独创的传统七十二行街，七十二行街的各个行业采纳前店、后厂的形式进行演示、加工和销售，这些行业不仅为游客提供了参观、参与、学习、研究的特有场所，同时也生产出大量各具特色的旅游工艺品，满足了市场、丰富了特色旅游商品，增加了就业机会，带动了其它相关产业的进展，提高了张家界整体市场的效益，增加了地点财政收入

24、，利国、利民、利子孙。从以上分析能够看出，张家界市社会经济状况良好，全市经济具有专门大的进展潜力，其优美独特的自然景观和丰富的文化内涵，十分适合旅游业的开发、进展。因此，增进适当的投入将目前的自然景观与人文景观相结合，建成集旅游、休闲、观光、会展、演艺等于一体的独具特色的张家界文化村旅游景区，是十分必要的。这一景观的建成，必将扩大张家界知名度，增加财政收入，进一步改善投资环境，带动张家界市的经济进展。第三章 市场预测1.旅游业概况1.1张家界市以旅游建市、兴市。1988年设市至今，大力进展旅游业，差不多打下了相当好的基础。2003年全市接待国内外游客759.58万人次，实现旅游收入32.01亿

25、元，其中境外游客35.73万人次，实现旅游收入外汇6193万美元，17年来，累计接待游客已达7500万人次，旅游总收入累计已达187亿元。全市拥有旅行社58家，其中国际旅行社8家，拥有导游人员2600名，拥有旅游运输公司4家，旅游运输车辆624辆，大小旅馆400多家，其中涉外星级宾馆52家，床位4.78万张，旅游直接、间接从业人员已达10万余人，第一、二、三产业的排序已实现三、二、一，以旅游为主的第三产业增加值已占全市GDP将近50，已显示出旅游在经济进展中的巨大作用，体现出旅游带动战略的巨大效应，旅游业的支柱地位已初见端倪。作为一个初具规模的旅游都市，张家界的经济建设差不多步入了“第二次创业

26、”的快车道。要“把张家界建设成为国内外知名的旅游胜地”，加快经济建设步伐，以旅游为龙头，促进其持续进展，是张家界的必定选择。2.旅游市场前景分析 2.1旅游资源条件 张家界市的自然风景资源得天独厚，具有山、水、石、峰、洞、林等多种类型，尤其是石英砂岩峰林地貌，以其独特的地貌特征被联合国教科文组织列入世界自然遗产名录。据初步设计，全市已被不同程度地开发利用的风景名胜旅游资源用地面积 470平方公里。核心景区264平方公里，形成了以市区为中心的几个不同层次范围，相对集中，规模宏大，景观奇特的旅游区。其中，邻近中心都市的要紧有:武陵源风景名胜区、天门山森林公园和茅岩河风景名胜区;市域范围内的有:八大

27、公山自然爱护区、九天洞风景名胜区、洪家关贺龙故居、江垭水库、万福温泉、五雷山;市区及市区周边约有普光禅寺、玉皇洞石窟等。 2.2区域背景条件2.2.1区位与区域经济条件张家界市地处湖南省境内长江四大支流中澧水的中上游，处于西部地区及长沙经济带、华南经济区的交接处。张家界市在今后的进展中不仅有希望得到政策倾斜，而且能够利用这些区域经济进展中要素聚拢过程和体制转换方面的扩散效应，充分利用人流、 物流、信息流的快速集聚所带来的活力刺激。同时还能够通过自身的努力与积极的争取， 与三峡(宜昌)、重庆、武汉等已有或立即形成的大型旅游基地形成网络，相互支撑、相互带动。 2.2.2在改革开放20年，沿海地区的

28、经济得到较大的进展之后，适度加速中、 西部经济进展，减缓区域间经济进展差距接着扩大的趋势，协调东、中、西部经济关系已成为我国跨世纪进展过程中的重要战略任务。适度加速中、西部经济进展的一个重要措施确实是要在这些区域内培育一些新的经济进展区。张家界市不仅在长江中、上游区域的结合部，同时也是中西部的结合部，少数民族聚拢区。国家西部开发的战略，使张家界面临历史性的进展机遇，加快加大旅游资源的开发和旅游业的进展使张家界有可能走出一条打破传统工业化思路，克服生产性资源不足约束，发挥优势和快速进展的新路，为中西部经济振兴发挥示范作用并成为增长的带头地区，并促使张家界市区域经济的进展。2.2.3交通运输条件交

29、通是一切经济活动的基础，在交通相对不便的我国中西部地区，便捷的交通条件，在进展经济的诸要素中就显得尤为重要。由于旅游业带动，张家界市已形成较为完善的航空、铁路、公路的对外交通体系。1994年建成通航的张家界荷花机场是湘西北、湘西、川东、鄂西、黔东北唯一的大型民用机场，可起降波音737等大中型飞机。到2003年底共开通国内航线21条，运送旅客67万人次，物资1871.5吨。同时，1997年国务院正式批准了该机场作为对外开放的航空口岸，可能将陆续开通直达香港、东京、曼谷、新加坡、吉隆坡等地区及国际航线。张家界火车站是横贯境内的焦柳铁路上为数不多的几个二级站之一，目前已开通直达北京、广州、上海、长沙

30、等大都市的旅游列车。随着焦柳铁路电气化建设，铁路交通的优势将更加突出。张家界的公路纵横交错，四通八达。公路通过里程达2000多公里，差不多形成了以张家界中心都市为中心，沟通各区县及市外的公路网。已建成的张清公路(张家界至清水洞)张吉公路(张家界至吉首)以及正在建设的常德至张家界市的高速公路，将大大缓解不断增加的旅游人数与现有道路运输能力之间的矛盾。同时也使中心都市与各景区和其他都市、城区之间以及张家界市与外部的联系更为便捷。2.2.4地点政府积极性 旅游业是带动效应极大、创汇能力专门强的行业。旅游业的进展对全市尽快脱贫致富有极重要的作用。省委、省政府确定，要“把旅游业作为国民经济的新兴支柱产业

31、、第三产业的龙头产业，提高人民生活水平和脱贫致富的高效产业”来抓。并将张家界市作为全省旅游业进展的重点。进行重点规划、重点投入、重点推销、重点治理，使其成为带动全省旅游业快速进展的龙头。市委、市政府提出“以旅游为龙头”、“开放兴市”、“建设国际旅游新城”的战略目标。2.2.5已有服务接待设施 随着张家界旅游业的进展，全市各种服务接待设施也逐步完善。旅游涉外宾馆、饭店、旅行社、服务公司、旅游车队等都已初具规模。有较为完善的多种通讯手段并存的通讯网络，邮政自动化、电子化水平日益提高。方便的旅游服务接待设施，为张家界旅游业的进展提供了良好的基础。2.3张家界旅游都市进展面临的制约因素2.3.1基础设

32、施建设与进展水平滞后 目前张家界市的经济进展水平在国内和省内均属欠发达地区。经济不发达使都市缺乏足够的吸引力，致使都市的中心使用难以形成，包括都市基础设施在内的都市硬件基础均不完善，难以提供舒适、高档的服务。同时，市民素养也有待大大提高。 2.3.2旧的传统体制束缚 目前旅游景点地区的投资主体有相当数量是政府机构或半官方的垄断行业主管部门，其他的企业、个人、集体、外资等投资所占份额专门少，融资渠道单一。此外，由于行政分割，资金难以统一调度，其经营方式和治理模式距市场化、商业化相距甚远。这种体制所导致的旅游体系与国际旅游业在规划方面的不接轨及其不良效应差不多成为制约旅游业进展的障碍。3.经济效益

33、分析 3.1经济来源分析3.1.1提供初级体验(经历)的机会，比如:出售门票。 3.1.2提供有助于丰富体验(经历)的相关服务以及相应的服务体验本身提供餐饮、住宿服务。 3.1.3出让围绕旅游者(潜在旅游者)的消费能力所带来的可能的收益如:旅游区的招商、景区节庆活动商业赞助。 3.1.4猎取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发，比如景区、旅游目的地的房地产开发。 3.1.5出让、出售具备知识产权特点的商品，比如:玩具，旅游工艺品，纪念品等。 3.1.6提供保证旅游景点景区内居民能够市场化的公共服务，比如:供水，供电等。 以上六种要紧的盈利方式是建立在游客到来这一差不多事实之上的，即

34、便是建立在景区本地居民的消费能力基础之上的盈利方式也需要通过游客的到来实现相对的规模经济。 3.2具体效益分析 旅游业具有“无烟产业”和“永久的朝阳产业”的美称，它差不多和石油业、汽车业并列为世界三大产业。旅游业一般分为国际旅游业和国内旅游业。国内旅游业是国内旅游者服务的一系列相关的行业，它关系到国内游客、旅行方式、膳宿供应设施和其它各种事物。改革开放以来，我国的旅游业有了特不迅速的进展，然而比较而言，我国国内旅游业进展的广度深度都远远不能适应经济进展和人民生活水平提高的需要。随着市场经济的进展和人民收入水平的进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，国内旅游业在国民经济中的地位和作用越来

35、越重要。因此，研究和探讨我国国内旅游业进展的现状、趋势及对策，具有十分重要的意义。一、国内旅游业的进展现状分析改革开放以来，我国国内旅游进展迅速，覆盖面广，但总的讲来仍然处于一种低消费、大众化、低水平、中近距离旅游的状况。旅游基础设施、服务设施建设进展专门快，但仍不能适应国内旅游进展速度的要求，要紧表现在：3.2.1从总的旅游人数和回笼货币来看：城镇居民收入逐步增加。可能2005年城镇居民人均可支配收入达7200元，农民人均可支配收入1987元，年均增长分不为9.2%、4.6%，居民储蓄存款余额增加。同时，随着收入水平的提高，城乡居民消费能力不断增强。2005年，社会消费品零售总额将达32.5

36、1亿元，年均增长11%。人们的消费模式开始由温饱型向小康型转变。旅游人次数稳步增加，旅游消费额逐步提高。以下表能够看出2004年张家界市旅游，人数平均逐月增长。2004年张家界市旅游人数和效益一览表指 标单 位2004年8月2004年1-8月同去年同期一、接待旅游人数万人次159.01854.43130其中：境外万人次10.8149.74223其中：永定区万人次27.35160.04121 武陵源万人次122.35620.55135 慈利县万人次4.4843.20156 桑植县万人次4.8230.6363二、旅游收入万元66246188841139其中：外汇收入万美元9973326263 门票

37、收入万元6027181561603.2.2从旅游消费方式和旅游消费结构来看，约大部分属于观光旅游，文化型、享受型极少。即走马观花式的参观型旅游活动多，而修学、健身、寻根、考察、探奇、了解风土人情的专项特点旅游较少。一般游客住低档宾馆，饮食简单。据统计，在旅游消费结构中，吃住行比重高达85，而巡游购物仅占15。3.2.3从旅游的地域性和客源分布来看，国内旅游热点集中在经济发达，知名度较高，旅游基础设施完善的旅游胜地，如北京、江浙沪、广东等地。象敦煌、九寨沟、西双版纳、黄果树瀑布等风景点由于交通不便相对处于温冷点。从距离上看，一般以中近距离旅游为主，北戴河以京津冀辽的旅游者为主。从客源分布来看，以

38、大中都市和沿海地区为主，内地县镇为铺。旅游者停留时刻较短，一般在2.5天3.5天左右，“一日游也占有专门大比重。 3.2.4旅游人员构成广泛、公费旅游占有专门大比重。目前国内旅游人员的构成大体是:先富裕起来的农牧民外出旅游，离退休干部的疗养旅游，职工干部的奖励旅游，企事业单位人员以及教师学生的度假旅游以及各种公务旅游。尽管随着消费观点的改变和经济收入的提高，社会各阶层、各行业都有相当数量的人加入自费旅游队伍的行列，然而，公费旅游形成“高中低”倒金子塔型。经营国内旅游的旅行社进展速度过慢;针对国内旅游市场的旅游人才匿乏，教育落后。为了解决这些问题，使我国的国内旅游业真正向效益质量型过渡，能够采取

39、以下对策: 充分利用经济、法律、行政手段，加强旅游市场的宏观调控。 由于国内旅游业涉及到交通、饮食、娱乐、园林、商业、文化等部门，假如没有“一盘棋：的观念，就会使国内旅游业的进展步步畏艰。为了使这些部门相互衔接，融为一体地为国内旅游业服务，国家必须加强宏观治理和协调。 经济上要充分利用价格杠杆，制定优质优价，特质特价，大从低价，竞争爱护价的内容。一是调节淡旺季差价;二是对温冷线实行中档价格，对旅游服务配套优越的都市实行高档价;三是关于专门吸引力，特种旅游项目及线路，有限的客源容量的资源，一律实行垄断价格。利用法律手段，打击不法经营，维护旅游者的正当权益。旅游主管部门要在法律指导下，会同有关部门

40、制订出旅游业反不正当竞争法的实施细则及配套措施，并不折不扣地贯彻。利用国家颁布的法规如旅游法、爱护消费者权益法，加强对国内旅游业的治理，改善国内旅游业的经营秩序，使国内旅游业健康进展。 利用行政手段，制定有关的产业政策，指导国内旅游业协调适度进展。在产业布局上，热点要优先进展国际旅游业，适当兼顾国内旅游业;冷点要集中力量进展国内旅游业;温点努力促进国际旅游业的进展，花一定力量抓好国内旅游业。引导投资的正确投向，使旅游设施高中档比例协调，物质设施和精神设施比例要适中。 3.3正确认识公费旅游，作出实事求是的评价: 3.3.1企事业单位的业务旅游，如参加订货会，展销会，采购生产资料过程中的旅游以及

41、对客户的旅游服务，符合国家有关的政策法规，应属于计入成本旅游。 3.3.2职工干部的奖励旅游，疗养旅游，工会和党团组织为了丰富职工生活组织的观光旅游，这是合理的，应当提倡。富裕起来的农民利用集体公积金组织旅游活动，开拓农民眼界，增长见识，这都属于福利型旅游。 3.3.3加强国内旅游业基础设施和服务设施建设，制造良好服务条件。 加强交通投资，解决瓶颈制约:多方筹集资金，吸引地点部门、企业合资办交通;依靠科技进步，改善基础设施，加强运输方式的治理，提高服务水平;把旅游交通与一般性交通区不开，让旅游交通独立经营。 制定旅游景点进展战略，总体规划、开发步骤和实施方案，做好旅游市场的信息预测，宣传广告及

42、可行性研究的分析工作，以克服规划建设和经营治理的盲目性。 针对国内旅游市场的旅游产品要多样化，富于地点特色和纪念意义，吸引不同的旅游者。加快二三类旅行社的进展速度。 加强对国内旅游业理论研究，统一国内旅游业的有关的统计数据，加强预测工作。3.4主题景观园文化特色探析主题景观园是文化企业。从国内外主题景观园成功的运作经验能够得出:独特的旅游文化是主题景观园成功进展的核心和灵魂。迪斯尼乐园在世界上专门多国家都获得了巨大成功，我们也看到迪斯尼乐园在法国一度遭到失败，这正好应证了主题景观园是以旅游方式经营文化产业的推断。美国式的快餐文化与法兰西文明在文化价值取向上的差异导致游客对主题景观园产品的选择差

43、异。本质上是种文化认同风险所导致的运作失败。因此，从那个意义上来讲:主题景观园首先是一种文化企业，其次才是旅游企业，主题景观园所提供的产品是一种以旅游方式被消费的文化产品。 假如把主题景观园作为一种旅游产品或体验的制造商来分析，我们会发觉主题景观园应该，或者能够提供给游客的产品或体验大致有以下几种功能: 3.4.1教育传播功能(比如向游客宣传民族文化和光辉历史)。 3.4.2娱乐或者游观功能(尤其是游客能够参与其中的活动，比如竞技体育活动)。 3.4.3审美或者情绪满足功能(体验一种氛围或者讲与游客特定心理需求相吻合的环境，如:投身影视剧环境)。 3.4.4文化活动展示功能(关于人的独特的价值

44、观念所表达出来的行为，比如观看表演)。第四章 建设规模及设计方案4.1建设内容及规模总投资：2.86亿元人民币，总用地：600亩（400002.00m2）、总建筑面积：71800.00m2、底层占地面积：35418.00m2、建筑密度：8.85、容积率：23%、绿化系数：70、绿化面积：279720.00m2、道路广场占地面积：27432.00m2。各项目建筑面积如下：第一期占地192.00亩（总建筑面积48000.00m2） 1、七十二行街(含鲁班宫)建筑面积：15000.00m2 2、演艺厅 建筑面积：5000.00m2 3、休闲会所建筑面积：6000.00m2 4、茶艺吧建筑面积：450

45、0.00m2 5、购物中心建筑面积：8000.00m2 6、博物馆建筑面积：6000.00m2 7、水上乐园(大鲵馆)占 地：50亩 8、风雨长廊文化区 建筑面积：2000.00m2 9、宇宙球球体高15m，直径12m建筑面积2000.00 m2第二期占地280亩（总建筑面积19500.00m2）1、住宿接待，饮食文化区，建筑面积12000m2 2、中草医药馆 建筑面积：1200.00m23、观光电车（56节、3米长、2米宽、每节总长168米）4、服饰文化区 建筑面积：3500m25、民族音乐、戏剧中心 建筑面积2800.00m2第三期占地128亩(总建筑面积16300m2) 1、斗牛场 建筑

46、面积：12300m2 2、奇石、植物园 建筑面积：4000m24.2设计依据1、土木建筑设计规范2、风景名胜区治理暂行条例国务院发198525号3、风景名胜区规划规范GB2029819994、民用建筑设计技术标准及暂行规定5、建设工程交通设计及停车库（场）设计标准及规范（GBJ08796）6、都市道路绿化规划及设计规范（GJJ7597）7、园林绿化设计规范标准8、水利水电通讯工程设计规范标准4.3设计目标及设计构思充分体现张家界市独特的人文、地理景观特征，挖掘地点民族民俗文化特色，有形的载体和无形的精神文化内涵相互渗透，共同形成奇妙的自然景观，原始民族民俗风情的天然地质综合景区。4.3.1设计

47、构思（1）本项目规定了建设规模、选址、场区规划与布局、工艺设备、配套设施、水利设施、环境爱护、生态平衡等要求。（2）建设规模应符合国家制定的建设体系总规划布局要求和景观园林体系结构需求。（3）本景观园林的建成适应当地都市的民俗风情。（4）利用都市整体形象与都市生态环境的有机结合，实现自然风景整体化。（5）有效搭配各种可用资源形成景观最完美的音符。4.4给排水及消防4.4.1设计依据建筑设计防火规范(GBJl0一87) 建筑给水排水设计规范(GBJl5一88) 给排水设计手册4.4.2给水排水系统 本工程以都市管网为源，引两根DNlO0的给水管供给生活及消防用水。 生活用水量为24m3/d。 生

48、活消防共用一套系统，沿道路一侧设室外消火栓，消防用水量10L/s。 本工程污、废水采纳分流式，污、废水采纳地埋式无动力处理达标后排放。 给水管采纳PP一R给水管，排水管采纳PVC管，室外采纳砼管，室外消防管采纳热镀无缝纲管。4.5供配电 4.5.1设计依据 民用建筑电气设计规范(JGJl0一92)。 火灾自动报警系统设计规范(GB50116一98)。 建筑及给排水、空调、通风等要求。4.5.2设计范围 本工程可供配电、照明、电话、消防、防雷设计。4.5.3供配电设计计算负荷:800OKW 本工程供电电源等级为3级，部分为2级，电源引自三角坪变压站，本项目每个单位的电压等级为380/220V，采

49、纳地埋式引入。 每个建筑物内均设一总配电箱，各层设一分配电箱，各办公室、客房及多功能房间设开关箱。各箱之间的配线为BV导线穿槽管暗敷设。 4.5.4照明、消防、防雷、电话、闭路电视系统及暖通系统。 办公、客房、会议室、各娱乐场因此电子型镇流器节能型荧火灯为主。 按规范要求，各客房、娱乐间、公共走道、电梯前室设置火灾自动报警系统。 本工程的建筑物防雷等级为三级，屋顶设避雷明敷，利用结构柱中的钢筋作避雷引下线，采纳结构基础中的钢筋作为水平接地体。 本工程设电话交换机，办公室、客房设电话分机和卫生间副机，电视设共用天线和闭路电视系统，并应依照建设单位和功能使用设电视监控系统。 采纳置冷、暖分散空调设

50、施。4.6工程方案 4.6.1设计原则 全面更新产品开发观念，探究并实践在知识经济背景下设计开发文化旅游产品的新模式，以全力爱护民间文化和最大限度满足现代人的旅游需求为动身点，在文化爱护的角度上，张家界民族文化村开发爱护之先河，将之转化成强劲的生产力，使文化促进经济进展，经济带动文化繁荣。 坚持张家界民族文化村在外在形式上，高度展现自然景观与人文景观、动态景观与静态景观的和谐统一，给人以“自然”、“本色”、“鲜活”的感受，达到“天人合一”的美学境地，同时具有观赏性、娱乐性、参与性、体验性、 知识性、感受性等综合功能，以满足旅客“身与心”物质与精神的全面需要。 坚持全方位弘扬张家界民族文化村所具

51、有的民间“民族文化”这一独特主题，其资料运用以中国民间民族文化为背景，但又注重湘西为主的少数民族本土文化的兼蓄并用民间民族文化，以达到民族特色独具，地域特色鲜亮的目的，使之在艺术构思上成为一篇活动着的民间和民族族历史文化长卷。4.6.2建筑风格定位通过自然生态、社会生态、农耕生态的完美结合，论释民间艺人“天人合一”的生存哲学意识，充分体现为王的显示尊贵，为官的展露气派，为武的炫示显赫，为商的表达浮华，为学的讲究儒雅，为民的体现模拙，将六者天衣无缝的融进整个爱护区内。通过对建筑群、庭院、植被的布局艺术，把民间文化浸润在每一栋建筑，每一处土地、每一处空间，入目皆见土风人文，处处追求园林书意，使之成

52、为一个集商居、官居、土居、民居、兵居于一体的生态博物馆式全景图，是宽敞民间文化艺人的生活乐园和精神乐园。第五章 建设条件5.1供电、给排水 5.1.1供电。张家界市已建成大小水电站159处，装机202台，容量61.31兆瓦。新建较大规模水电站有:江垭水电站，装机容量30万千瓦;木龙滩水电站，装机容量27.5MW，拟建的水电站有红壁岩电站，装机容量210OOMW。5.1.2并存进展的供电网络有:国家大电网;慈利县电网;永定区电网；桑植县电网;若干乡村独立电网。大网以110伏电压等级就近提供给用户，小网以35千伏电压等级为主，10千伏以树干式供电。 5.1.3给排水。张家界市区已建三个水厂，市区内

53、给水网络纵横，水质好，能满足都市生活建设供水，张家界的旅游基础设施齐全，其供电、给排水能够满足本项目的需要。5.2水文、气象、地质、地震5.2.1张家界水系纵横，水资源丰富，澧水河流径张家界市区约9公里，河道宽200-300米，平均径流量58.89亿立方米，50年一遇洪峰流量为9400立方米/S，最高洪水位165.21米。 5.2.2气象。张家界属亚热带山原型季风湿润性气候。 年平均气温:16.8 年均最高气温:37 年均最低气温:2.6 年均降雨量:1200-1600mm 年降雨日:140-180天 全年无霜期:240-300天 平均相对湿度:77% 5.2.3地质 场地地形地貌 场地空间:

54、上部土层为人工填土层，场地地形平坦，地面标高变化在167.37一238.7之间，本次高程为黄海高程系。依照本次勘察揭露，拟建工程场地内上伏第四系地层为填土层、耕土层、粉质粘土层、粉质粘土夹卵石、粉细砂砾石，下伏为白垩系泥质砂岩，自上而下分述如下:（1）填土(QaL4) 黄色、灰黑色、宗灰色，稍湿、湿，全场地分布，松散，要紧由粉质粘土、砂砾石及少量淤泥土组成，场地约大部分地段为素填土，少量杂填土，厚度1.00-10.30m。（2）耕土(Qpd4)褐黄色、灰黑色，销温，可塑、软塑由粘性土组成，含腐殖质及少量植物根茎，局部为淤泥质，该层在拟建场地内分布在填土层下部，因厚度不均，部分极薄地段未予划出分

55、层，厚度0.3一1.30m。（3）粉质粘土(QaL4)黄色、褐黄色，销温，可塑、硬塑状态，该层要紧分布在拟建场地的西北部，如ZK1、ZK2、ZK3、ZK4号钻孔部位，缺失或其厚度微小，层厚为1.20一4.40m。(4)粉质粘土夹卵石(QaL4) 黄色，销温，卵石磨园度较好，含量约10一20%，粒径1-4cm，仅在ZK26部位揭示，厚度1.30m。（5）粉细砂(QaL)黄色，稍温，松散、稍密状态，在局部部位分布极为明显，如ZK2、ZK6、ZK18、ZK28等部位，局部为中细砂，该层厚度0.60-1.50m。(6)砾石(QaL3+4) 宗褐色、褐黄色、灰色，温饱和，松散、稍密，含卵石40-75，中

56、细砂约25一30，其余为泥质，卵石粒径0.5一4cm，个不最大达2Ocm以上。园形、亚园形，成份要紧为砂岩，该层全场地分布，其密实度在纵横上均有大幅度变化，无层序性，其厚度变化较大，厚度为3.30-8.20m。 (7)泥质砂岩 约色，为场地基底岩层，因钻探仪揭至其风化顶面，故其下部风化情况不清，但据设计院对周围环境地质调查及邻近地质勘察经验，该岩层为中厚、巨厚层状构造，强风化层，层厚一般5一lOm，失水易碎裂。2、地下水条件勘察期间正值枯水季节，钻探揭示场地部分地段赋存地下水，大部分枯孔未见地下水，如下统计初见水位表孔 号ZK1ZK2ZK6ZK13ZK14初见水位m（距孔口深）7.508.00

57、7.0011.0012.00由上表可知，场地地下水要紧为孔隙水，赋存于卵石层内，水量不大，要紧受大气降雨渗补给及澧水河侧向渗透补给，勘察期间测得静止水7.0010.00mm。依照张家界市区工程勘察水质分析结果，场地因未受过外来污染的水源，故水质应对混凝土无腐蚀性。3、场地类不及地震裂度拟建场地属中软地土，建筑场地类不属II类，按中华人民共和国用地裂度区划图（1:400）划分，场地地震差不多度小于VI度。4、不良地质现象勘察中未发觉大的冲沟等阻碍场地稳定性的不良工程地质现象。5.3岩土物理力学性质5.3.1室内试验勘察在粉质粘土内取原状土样4件，在卵石内取扰动土样7件，分不进行了物理力学性质试验

58、及颗粒分析试验，其结果见附表（土壤物理力学性质试验统计表）。5.3.2原位测试勘察过程中在粉质粘土内共进行标准南入试验2次，在填土、耕土、粉细砂、卵石内进行了重型力触探试验，其结果如下表：统计数范围值平均锤击数修正值单 位标准贯入粉质粘土28.5-9.08.7击/30cm重型动力触探填土271.3-5.12.9击/10cm耕土54.2-4.84.5粉细砂43.2-3.63.3卵石233.9-9.86.15.4岩土工程评价5.4.1拟建场地稳定性及其对建筑物适宜性 场地无不良工程地质现象，而场地的基底岩层为厚-巨厚层泥质砂岩，深度11-16m，确保了整个场地的较好稳定性，因而拟建场地是稳定的，对

59、拟建筑地适宜。 5.4.2岩土工程特征评价 1、填土(QML4):该层土是新近堆积土，松散，压缩性高，承载力较低，不能用作建筑天然基持力层。 2、耕土(Qpd4):该层由淤泥或粉质粘土组成，厚度不均，局部缺失，不能作为拟建筑物地基持力层。 3、粉质粘土(QaL4):该层具有中等力学强度中等压缩性，分布仅限于场地的西北角，厚薄不均，可虑作浅基础持力层。 4、粉质粘夹石(QaL4):仅在局部出现，不宜考虑作地基持力层。 5、粉细砂(QaL4):该层埋藏较深，呈松散-稍密状态，不宜作天然地基持力层。 6、石(QaL3+4):该层具有中等力学强度和中等偏高压宿性，散-稍密状，埋藏较深，且密实度纵横上变

60、化大，不宜用作拟建筑天然地基持力层。 7、泥质砂砾岩:力学强度高，具低压缩性，可用作拟建筑桩基础持力层。5.5结论与建议5.5.1场地无不良地质现象，场地稳定。5.5.2拟建场地属中软场地土，建筑场地类不属11类。5.5.3拟建场地地下水赋存在卵中层中，仅在局出现，水量不丰富，对混凝土不具腐蚀性，但勘察时为枯水季节，在洪汛期间，卵石层中的孔隙水与东北侧的澄水连通，径流好，因此，假如采纳桩基础，应避开洪汛期施工，以确保工程顺利进行。 5.5.4依照拟建场地岩土工程条件，参照建筑地基基础设计规范、建筑桩基技术规范(JGJ94一94)等有关规范，结合拟建筑物的特点，建议采纳人工挖孔桩，选用强风化砂砾